Beursgenoteerd vastgoed

Transcriptie

1 UITSLUITEND VOOR PROFESSIONELE BELEGGERS Beursgenoteerd vastgoed EEN WAARDEVOLLE TOEVOEGING AAN UW PORTEFEUILLE

2 Neem ons digitaal platform met data over 300 vastgoedbedrijven en vastgoed objecten wereldwijd. Tel daar onze beleggings expertise van de vastgoedmarkt bij op. Zo komen wij tot rationele, goed onderbouwde en transparante beleggingskeuzen. Welkom in de wereld van beursgenoteerd vastgoed. We vertellen u er graag meer over. Onroerend goed verdient een vergrootglas. Beursgenoteerd vastgoed is een verzamelbegrip voor beursgenoteerde onder nemingen die in vastgoed investeren. Inkomsten komen uit de verhuur van deze gebouwen. De ondernemingen zijn vaak gespecialiseerd in een bepaalde categorie vastgoed, zoals winkels, kantoren, woningen of distributiecentra. Deze vier zijn goed voor zo n 90 procent van de vastgoedmarkt. Het resterende deel bestaat uit kleinere categorieën, zoals zorgvastgoed, opslagruimten, datacentra en hotels. Veel vastgoedfondsen keren lijks dividend uit aan hun aandeelhouders. Dit dividendrendement kan, zeker voor particuliere beleggers, aantrekkelijk zijn, omdat het periodiek voor inkomsten zorgt. Op dit moment 1 bedraagt het gemiddeld dividendrendement van de vastgoedfondsen zo n 3 à 3,5 procent per. Een groot gedeelte van de vastgoedfondsen zijn zogeheten REIT s (Real Estate Investment Trusts). Deze REIT s hoeven geen vennootschapsbelasting te betalen. In ruil daarvoor zijn zij wettelijk verplicht een zeker percentage van hun winst als dividend uit te keren. De REIT-status heeft wereldwijd geleid tot een enorme groei van beursgenoteerd vastgoed. In 1990 was nog minder dan 1 procent van de wereldwijde aandelenindex MSCI World belegd in vastgoed, inmiddels is dit percentage toegenomen tot 2,8 procent 1. MATTHIJS STORM Portfoliomanager van het Kempen Vastgoedteam over de bottom-up aanpak. Hoe rendeert beursgenoteerd vastgoed? Gekeken naar de middellange termijn tussen drie en zeven leverde een belegging in beursgenoteerd vastgoed in de regel een stabiel en voorspelbaar rendement op. De risicorendementsverhouding van beursgenoteerd vastgoed zit gemiddeld tussen die van obligaties en aandelen in. 1 Augustus BEURSGENOTEERD VASTGOED \ 2

3 Kempen Capital Management (Kempen) hanteert al zo n vijf een bottom-upstrategie, op basis van bigdata-analyse en informatietechnologie. Met deze strategie beogen wij een hoger rendement dan de benchmark (FTSE EPRA/NAREIT Developed Index) te behalen, maar met een aanzienlijk lager risico. Alpha by control 2 noemen wij dat. Beleggingsrendement ( ) 160,00 140,00 120,00 100,00 We kunnen tot in detail inzichtelijk maken wat beleggingen doen op het gebied van sustainability. 80, Kempen Global Property Strategy* FTSE EPRA/NAREIT Developed Index Tijd Bron: Kempen Capital Management, 31 december * De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. FIGUUR 1 Kempen past de bottom-upstrategie sinds twee ook wereldwijd toe en haalde daarmee eveneens een bovengemiddeld rendement met een lager risicoprofiel. EGBERT JAN NIJMEIJER Portfoliomanager van het Kempen Vastgoedteam over big data. Wat zijn de karakteristieken van beursgenoteerd vastgoed? Wij zien vier belangrijke kenmerken van beursgenoteerd vastgoed, die het tot een aantrekkelijke belegging maken: 1. Een lage correlatie met andere categorieën, een goede proxy voor onderliggend vastgoed De samenhang van beursgenoteerd vastgoed met andere beleggingscategorieën is gering (zie figuur 2). Dat betekent dat het een onderscheidende beleggingscategorie is, die voor risicospreiding binnen de portefeuille kan zorgen. Een portefeuille wordt zo samengesteld dat een eventueel minder goede performance in het ene deel gecom- 2 Alpha staat voor het rendement van de portefeuille minus het rendement van de benchmark. By control wil zeggen dat de periodieke spreiding van het rendement, het risico, binnen bepaalde waarden blijft. BEURSGENOTEERD VASTGOED \ 3

4 penseerd kan worden door een goede performance in een ander deel. Dit zogeheten diversificatievoordeel werkt vooral op de langere termijn. Beurs genoteerd vastgoed correleert op korte termijn meer met aandelen, terwijl het op de lange termijn meer correleert met het onderliggende vastgoed. Het omslag punt ligt bij een investeringshorizon van 18 maanden. Zodra beursgenoteerd vastgoed voor een periode langer dan 18 maanden wordt gehouden is het een goede proxy voor het onderliggende vastgoed. Correlatie 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 1 maand 6 maanden 1 18 maanden Investeringsperiode Beursgenoteerd vastgoed - Onderliggend direct vastgoed Beursgenoteerd vastgoed - Bredere aandelenmarkt Bron: Kempen Capital Management, data periode december december Beursgenoteerd vastgoed = FTSE/EPRA Europe Developed index; bredere aandelenmarkt = Euro Stoxx 600; niet-beursgenoteerd vastgoed = Degeared FTSE/EPRA Europe Developed index (NAV). FIGUUR 2 Beursgenoteerd vastgoed correleert op korte termijn met de aandelenmarkt, maar op de langere termijn met het onderliggende vastgoed. 2. De reële waarde van het vastgoed Vastgoed is een zogeheten reële beleggingscategorie, een beleggingscategorie met een fysieke kern: de gebouwen. Die hebben een prijs in het dagelijks gebruik (de huur), die in de regel wordt aangepast aan de inflatie. Dat maakt beursgenoteerd vastgoed tot een inflatiehedge: de huurindexatie beschermt geheel of gedeeltelijk tegen geldontwaarding, een van de risico s bij beleggen op de langere termijn. 3. Een relatief stabiele kasstroom Kasstromen van vastgoed, zoals huur, exploitatielasten en onderhoud, zijn zekerder en stabieler dan bij gewone aandelen. Op een middellange termijn van drie tot zeven zijn de kasstromen redelijk voorspelbaar. 4. Voordelen ten opzichte van direct vastgoed Vergeleken met direct vastgoed biedt beursgenoteerd vastgoed meer mogelijkheden om beleggingen te spreiden. Stel dat een institutionele belegger 100 miljoen euro wil alloceren in fysiek vastgoed, dan is hij afhankelijk van de grootte met twee à drie BEURSGENOTEERD VASTGOED \ 4

5 winkelcentra wel klaar. In een vastgoedbeleggingsfonds kan diezelfde 100 miljoen euro beter gespreid worden. Daarnaast is beursgenoteerd vastgoed meer liquide en is de prijsvorming daardoor eveneens transparant. De aandelen van de vastgoedondernemingen kunnen op dagelijkse basis verhandeld worden, terwijl de belegging bij direct vastgoed min of meer vast zit in stenen. Bovendien hebben REIT s doorgaans een betere toegang tot de (openbare) kapitaalmarkten en zijn ze in staat efficiënt financiering op te halen. Wij kennen de financial leverage van elk fonds waarin we beleggen. Waar moet je op letten? Beursgenoteerd vastgoed kent een relatief hoge volatiliteit: de koersen bewegen sterker. Dat geldt echter alleen voor de korte termijn: dan is de marktdynamiek van beursgenoteerd vastgoed vergelijkbaar met die van de aandelenmarkten. Op een langere termijn van vijf à zeven ontwikkelt de koers zich zoals die van niet-beursgenoteerd vastgoed en zijn de opbrengsten vergelijkbaar (zie figuur 3). Indexpunten LUCAS VUURMANS Portfoliomanager van het Kempen Vastgoedteam over verantwoording afleggen Beursgenoteerd vastgoed Noord-Amerika (FTSE EPRA/NAREIT) Niet-beursgenoteerd vastgoed Noord-Amerika (IPD) 2015 Tijd Bron: KCM, FTSE, MSCI. FIGUUR 3 Historisch gezien zijn de opbrengsten van beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed in Noord-Amerika op de middellange termijn vergelijkbaar. Een tweede aandachtspunt is de waardering van het vastgoed: vastgoedonder nemingen laten hun vastgoed waarderen door taxateurs. Daarbij worden niet altijd uniforme taxatiestandaarden gehanteerd. Kempen beoordeelt het onderliggende vastgoed van deze ondernemingen zelf. We doen dat op basis van actuele en betrouwbare data van gerenommeerde en gespecialiseerde dataleveranciers. BEURSGENOTEERD VASTGOED \ 5

6 Hoe selecteren wij? Kempen hanteert een bottom-upstrategie. Dat betekent dat we ons verdiepen in de kwaliteit van de circa gebouwen die wereldwijd in handen zijn van 300 beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Big data en een gedegen beleggingsproces zijn daarvoor onmisbaar. We werken daarom samen met data vendors, zoals GeoPhy en CACI, en verwerken die data in ons digitale platform. Denk aan gegevens over zaken als de plafondhoogte, passantenstromen, de bereikbaarheid en het energieverbruik van de gebouwen. Op deze manier houden wij rekening met de heterogene karakteristieken van vastgoed. We selecteren onze bronnen met zorg en controleren regelmatig de betrouwbaarheid van gegevens. Bijvoorbeeld door zelf in een winkelcentrum te gaan kijken waarvan een bron zegt dat de kwaliteit van de huurders hoog is. Om beleggingsbeslissingen te ondersteunen, moet het platform waarmee we werken goed geprogrammeerd zijn. De ervaren specialisten van het vastgoedteam hebben daarom verschillende scenario s uitgewerkt en in het platform verwerkt. Daarnaast verdiepen we ons in de werkwijze van vastgoedbedrijven, bijvoorbeeld in hun schuldpositie en governance. Deze informatie combineren we met onze continue analyse van relevante trends op de vastgoedmarkt, zoals de impact van online shopping op fysieke winkels en distributiecentra: welke blijven concurrerend en welke niet? Deze actieve aanpak noemen wij data-based property investment. Waarom actief beheer? De markt voor beursgenoteerd vastgoed is relatief inefficiënt. Er zijn diverse soorten beleggers actief met verschillende strategieën. Institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, alloceren soms een vast deel van hun vermogen, terwijl er tegelijkertijd beleggers zijn die vooral inspelen op macro-economische trends. Om die reden waarderen niet alle beleggers de marktinformatie op eenzelfde manier. Dit biedt kansen om ondernemingen te vinden waarvan prijs en kwaliteit uiteenlopen en zodoende een bovengemiddeld rendement te halen. Het opsporen van ondergewaardeerde vastgoedbedrijven vraagt om een actieve aanpak. Zodra we vermoeden dat een vastgoedbedrijf ondergewaardeerd is, voeren we een analyse uit. Als deze analyse ons vermoeden bevestigt, zoomen we in op de financiële gegevens en de kwaliteit van het bedrijf. We kijken onder meer naar het management, ESG-factoren (environmental, social en governance) en de sterkte van de balans. Ten slotte bespreekt het hele vastgoedteam het onderzochte bedrijf als beleggingscasus. We beoordelen dan samen de verhouding tussen koers en kwaliteit van het vastgoed(bedrijf). Vervolgens besluiten we gezamenlijk of we wel of niet in het bedrijf willen beleggen. Door deze gerichte aanpak beleggen we alleen in bedrijven met een optimale verhouding tussen rendement en risico. BEURSGENOTEERD VASTGOED \ 6

7 Waarom beursgenoteerd vastgoed bij Kempen? Dankzij ons ervaren internationale vastgoedteam, ons consistente beleggingsproces en onze data-infrastructuur lopen wij voorop in de branche en kunnen we: zélf nauwkeurig de kwaliteit en het huurgroeipotentieel van gebouwen wereldwijd analyseren; snel en op rationele wijze tot beleggingsbeslissingen komen; klanten op elk moment volledige transparantie in hun vastgoedbeleggingen bieden; klanten volledig maatwerk bieden; klanten een totale vastgoedanalyse bieden om desgewenst beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed te combineren. De specialisten van ons vastgoedteam beleggen ook zélf in onze vastgoedbeleggingsfondsen, want bij Kempen geloven we in een gelijkschakeling van belangen. SAMENGEVAT Beursgenoteerd vastgoed is een stabiele en relatief voorspelbare strategie die voor spreiding in uw portefeuille kan zorgen. Dankzij de toepassing van big data en informatietechnologie kan Kempen zélf nauwkeurig de kwaliteit van vastgoed wereldwijd analyseren en zo de beste vastgoedfondsen selecteren. Welke vastgoedfondsen biedt Kempen? Kempen European Property Fund N.V. Kempen (Lux) Global Property Fund Kempen Global Property Fund N.V. Over Kempen Capital Management Wij zijn een gespecialiseerde vermogensbeheerder die opereert met een sterke focus en een duidelijke beleggingsvisie. We richten ons op beleggingsstrategieën waarin wij tot de wereldtop willen behoren. Naast beursgenoteerd vastgoed zijn dat small-caps, hoog dividend aandelen, euro bedrijfsobligaties, en funds of hedge funds. Particulieren kunnen beleggen in onze fondsen bij verschillende Nederlandse banken. Ook institutionele partijen kunnen beleggen in onze fondsen. BEURSGENOTEERD VASTGOED \ 7

8 Kempen Asset Management Voor de volgende Kempen vastgoedfondsen: Kempen European Property Fund N.V. Kempen (Lux) Global Property Fund Kempen Global Property Fund N.V. geldt de risicometer: Beethovenstraat WZ Amsterdam Postbus AR Amsterdam T F HANDELSREGISTER AMSTERDAM KEMPEN CAPITAL MANAGEMENT NV IS ONDERDEEL VAN VAN LANSCHOT KEMPEN Disclaimer Kempen Capital Management N.V (Kempen) is de beheerder van het Kempen European Property Fund N.V. (het Fonds ). Kempen heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Het Fonds is onder de vergunning van Kempen geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten. Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggings beslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie en het prospectus. Deze zijn verkrijgbaar op de website van Kempen ( De waarde van uw belegging kan fluctueren In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Kempen (Lux) Global Property Fund is een Sub-Fonds van het Kempen International Funds SICAV ( KIF ), gevestigd in Luxemburg. Aan KIF is in Luxemburg vergunning verleend en het staat onder toezicht van de Commission de Surveillance du Secteur Financier. Kempen Capital Management N.V. (Kempen) is de beheerder van het Fonds. Kempen heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Het Sub-Fonds is geregistreerd in het register van de Autoriteit Financiële Markten onder de vergunning van KIF. Het Sub-Fonds is in een beperkt aantal landen geregistreerd voor aanbieding. Op de website op de pagina van het specifieke Sub-Fonds zijn de landen te vinden waar het Sub- Fonds geregistreerd is. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie en het prospectus. Deze zijn verkrijgbaar op de website van Kempen ( com/onzebeleggingsfondsen). Deze documenten van KIF en het Sub-Fonds, alsook de statuten, het verslag en halfverslag zijn kosteloos verkrijgbaar ten kantore van het Fonds, gevestigd op 6C. route de Trèves, L-2633 Senningerberg, Luxemburg en op de website van Kempen ( onzebeleggingsfondsen).