college van burgemeester en schepenen Zitting van 8 juli 2016

Transcriptie

1 beraadslaging/proces verbaal Kopie college van burgemeester en schepenen Zitting van 8 juli 2016 Besluit A-punt GOEDGEKEURD Stadsontwikkeling Samenstelling de heer Bart De Wever, burgemeester de heer Koen Kennis, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; de heer Claude Marinower, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Rob Van de Velde, schepen; mevrouw Nabilla Ait Daoud, schepen; de heer Fons Duchateau, schepen de heer Roel Verhaert, stadssecretaris _CBS_06172 Stedenbouwkundige lasten - Delegatie - Bepalen programma - Onderhandelingen projectontwikkelaar - Goedkeuring Motivering Aanleiding en context Het Grondwettelijk Hof heeft in twee arresten van 7 november 2013 een aantal bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid (DGPB) vernietigd. In het arrest nummer 145/2013 vernietigde het Hof de regeling inzake de sociale lasten (artikel tot en met artikel DGPB). Bij beschikking van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de socialelastenregeling. Meer in het bijzonder worden de bepalingen vernietigd inzake de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel tot en met artikel DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (artikel en DGPB) en de gebiedsspecifieke typebepaling voor RUP s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel , 1, DGPB). Het Grondwettelijk Hof vernietigde ten slotte ook bepalingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) die onlosmakelijk verbonden zijn met de socialelastenregeling. Het gaat meer in het bijzonder om artikel 4.3.1, 1, eerste lid, 3, VCRO (weigering vergunning wegens onverenigbaarheid met normen sociaal woonaanbod), en de artikelen 4.6.2, 2 en 4.6.4, 3, VCRO (verval vergunning met sociale last). Door de vernietiging van deze bepalingen door het Grondwettelijk Hof verliest een vergunningverlenende overheid belangrijke instrumenten om een degelijk sociaal woningaanbod te kunnen realiseren. Juridische grond Artikel , 1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden. Artikel 2, 2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en 1 / 5

2 economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning. Regelgeving: bevoegdheid Artikel Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college van burgemeester en schepenen is het bevoegde orgaan voor het afleveren van een stedenbouwkundige vergunning in het kader van een reguliere procedure. Argumentatie Naast de sociale lasten voorzien in het ondertussen gedeelteijk vernietigde decreet betreffende het grond- en pandenbeleid, beschikt het college over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige vergunningen overeenkomstig artikel , 1 eerste tot derde lid van de VCRO, lasten op te leggen aan de aanvrager. Stedenbouwkundige lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de aanvrager van de vergunning uit die vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid heeft door de uitvoering van de vergunning. Een opgelegde stedenbouwkundige last creëert een meerwaarde ten behoeve van het algemeen belang. Een stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last die volgens onderstaande norm kan worden bepaald: 100,00 EUR/m² voor meer dan m² kantoren; 100,00 EUR/m² voor meer dan 2.000m² handel en groothandel; 70,00 EUR/m² voor hotel met meer dan 20 kamers; 50,00 EUR/m² voor meer dan m² wonen; bij latere uitbreidingen, diepgaande renovatie of afbraak-wederopbouw is de stedenbouwkundige last enkel verschuldigd op de bijkomende vloeroppervlakten die de voorgaande normen overschrijden; vloeroppervlaktes van bestaande constructies worden in mindering gebracht bij het bepalen van de financiële last. De gehanteerde bedragen werden ingegeven door het systeem van stedenbouwkundige lasten dat wordt toegepast door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bij het afleveren van vergunningen met een correctie van ongeveer 20% voor Antwerpen. Deze bedragen kunnen in functie van de proportionaliteit van het bouwproject door het college van burgemeester en schepenen worden aangepast. Wanneer een project een extra maatschappelijke waarde creëert (zoals bijvoorbeeld de creatie van een aanzienlijk aantal arbeidsplaatsen), kan het college van burgemeester en schepenen opteren om een verminderde financiële last op te leggen. Naast een louter financiële last kunnen stedenbouwkundige lasten onder meer betrekking hebben op: de verwezenlijking of de renovatie van wegen, groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen of woningen, op kosten van de vergunninghouder; de kosteloze overdracht van de eigendom van de in de vergunning vermelde openbare wegen, groene of verharde ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen, of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd. Zaken die inherent zijn aan een betrokken bouwproject (zaken die noodzakelijk zijn voor de realisatie of het gebruik van het bouwproject), worden niet als een stedenbouwkundige last beschouwd. De aanleg en de overdracht van de wegenis worden bijvoorbeeld als inherent aan een bouwproject beschouwd. 2 / 5

3 De opgelegde stedenbouwkundige lasten moeten redelijk zijn en in verhouding staan tot de vergunde handelingen. Deze lasten moeten verwezenlijkt kunnen worden door enig toedoen van de aanvrager. Bij het beoordelen van de evenredigheid moet rekening gehouden worden met het voordeel van de aanvrager van de vergunning en met de last die de vergunning voor het bestuur meebrengt. De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014, voorziet in artikel 2, 2 de mogelijkheid dat de vergunningverlenende overheid projecten toetst aan de sociale en economische gevolgen (bijvoorbeeld tekorten in behoefte aan onderwijsaanbod, sport, kinderopvang, buurtwerking, enzovoort) en desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten verbindt aan de vergunning om deze tekorten op te vangen. De stedenbouwkundige lasten kunnen geheel of gedeeltelijk de vorm aannemen van de storting van een bedrag dat bestemd wordt voor de uitvoering van de noodzakelijke werken. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. Het college van burgemeester en schepenen is het bevoegde orgaan voor het behandelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen. In uitvoering van artikel 2, 2 van de bouwcode wordt de bevoegde schepen voor ruimtelijke ordening gemandateerd om namens het college van burgemeester en schepenen de stedelijke ontwikkelingsnoden in grote projecten met zekere ruimtelijke, sociale of economische impact en het programma van de stedenbouwkundige lasten bij deze projecten in samenwerking met de betrokken stedelijke diensten vast te stellen. Als grote stedenbouwkundige projecten met een zekere ruimtelijke, sociale of economische impact worden onder meer begrepen: projecten vanaf m² wonen; projecten vanaf m² bruto kantooroppervlakte; projecten vanaf m² handel en groothandel; projecten voor hotels met meer dan 20 kamers. Voor de inhoudelijke en financiële onderhandelingen met de betrokken projectontwikkelaar op basis van het vastgestelde lastenprogramma wordt op voorstel van de schepen voor ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed een onderhandelaar uit de stadsadministratie door het college van burgemeester en schepenen gemandateerd om namens het college van burgemeester en schepenen de onderhandelingen te voeren. De resultaten van de programmabepaling en de onderhandelingen met de betrokken projectontwikkelaar moeten steeds geformaliseerd worden in: een samenwerkingsovereenkomst die ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de gemeenteraad en/of; een stedenbouwkundige vergunning indien ze in een definitieve vergunning kunnen worden opgevangen. De opgelegde financiële lasten in het kader van de stadsontwikkelingskost zullen worden aangewend onder regie van de bedrijfsdirecteur van de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling en zullen worden gebruikt conform het goedgekeurde programma van stedenbouwkundige lasten en de samenwerkingsovereenkomst voor de verbetering van de omgeving van het projectgebied. Voorliggend besluit is niet van toepassing voor publieke of publiek-private projecten waarbij de stad, autonome bedrijven van de stad Antwerpen of entiteiten waarin deze autonome bedrijven als referentie-aandeelhouder participeren, eigenaar of bouwheer zijn, gelet op het overheidshandelen vanuit algemeen belang van de publieke 3 / 5

4 overheid in deze projecten en het noodzakelijk maatwerk tot stand gekomen in overleg met de schepen voor ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling inzake de toepassing van stedenbouwkundige lasten. In geval van pure verkoop of verkoop onder voorwaarden van de gronden van de stad of autonome bedrijven wordt bij de verkoop procedure de stedenbouwkundige last van bij aanvang gedefinieerd. Financiële gevolgen Nee Algemene financiële opmerkingen De financiële gevolgen zullen per project worden opgenomen in: hetzij de beslissing omtrent de samenwerkingsovereenkomst die ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de Gemeenteraad en/of; hetzij de stedenbouwkundige vergunning indien ze in een definitieve vergunning kunnen worden opgevangen. In de fase van de start van de onderhandelingen per project zijn de effectieve financiële in- en uitgaven voor de stad nog niet gekend. Het richtinggevende bedrag dat op dat ogenblik bekend is, dient beschouwd te worden als maximaal en kan in functie van de proportionaliteit of de realisatie in natura worden verminderd als effectieve financiële in- en uitgave. Besluit Artikel 1 Het college keurt onderstaande norm voor het bepalen van de financiële last in het kader van op te leggen stedenbouwkundige lasten goed: 100,00 EUR/m² voor meer dan m² kantoren; 100,00 EUR/m² voor meer dan 2.000m² handel en groothandel; 70,00 EUR/m² voor hotel met meer dan 20 kamers; 50,00 EUR/m² voor meer dan m² wonen; bij latere uitbreidingen, diepgaande renovatie of afbraak-wederopbouw is de stedenbouwkundige last enkel verschuldigd op de bijkomende vloeroppervlakten die de voorgaande normen overschrijden; vloeroppervlaktes van bestaande constructies worden in vermindering gebracht van de te bepalen financiële last. Deze bedragen kunnen in functie van de proportionaliteit van het bouwproject door het college van burgemeester en schepenen worden verminderd. Wanneer een project een extra maatschappelijke waarde creëert (zoals bijvoorbeeld de creatie van een aanzienlijk aantal arbeidsplaatsen), kan het college van burgemeester en schepenen opteren om een verminderde financiële last op te leggen. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. 4 / 5

5 Artikel 2 Het college keurt goed dat de schepen voor ruimtelijke ordening stadsontwikkeling en onroerend erfgoed in uitvoering van artikel 2, paragraaf 2 van de stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 een voorstel van programma van stedenbouwkundige lasten van grote projecten met een zekere ruimtelijke, sociale en economische impact voorlegt aan het college ter goedkeuring. Artikel 3 Het college keurt goed dat de schepen voor ruimtelijke ordening stadsontwikkeling en onroerend erfgoed aan het college een onderhandelaar uit de stadsadministratie voorstelt die gemandateerd wordt om op grond van het goedgekeurde programma van de stedenbouwkundige lasten inhoudelijke en financiële onderhandelingen te voeren met de betrokken projectontwikkelaar met het oog op het bekomen van een samenwerkingsovereenkomst, die ter goedkeuring aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. Artikel 4 Het college keurt goed dat de opgelegde realisatie of financiële lasten in het kader van de stedenbouwkundige lasten zullen worden opgevolgd onder regie van de bedrijfsdirecteur van de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling. Artikel 5 Het college keurt goed dat de opgelegde realisatie of financiële lasten in het kader van de stedenbouwkundige lasten zullen worden aangewend conform het goedgekeurde programma van stedenbouwkundige lasten en de samenwerkingsovereenkomst, en dus voor de verbetering van de omgeving van het projectgebied. Artikel 6 Het college beslist dat deze richtlijnen van toepassing zijn op alle ontwikkelingsprojecten die voldoen aan de normen bepaald in artikel 1 van dit besluit en waarvoor nog geen negotiatie lopende is en niet van toepassing is op publieke of publieke-private projecten waarbij de stad, autonome bedrijven van de stad Antwerpen of entiteiten waarin deze autonome bedrijven als referentie-aandeelhouder participeren, eigenaar of bouwheer zijn. Artikel 7 Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen. 5 / 5