3 REGIONALE CONTEXT. 3.1 Inleiding

Transcriptie

1 3 REGIONALE CONTEXT 3.1 Inleiding De regio Kop van Noord-Holland omvat het grondgebied van de gemeenten Texel, Hollands Kroon, Den Helder en Schagen. Het is een regio die door demografische ontwikkeling wordt geconfronteerd met ontgroening, vergrijzing en daling van de (beroeps-)bevolking. De gemeenten en de provincie Noord-Holland werken binnen het programma De Kop Werkt samen aan het verbeteren van de regiopositie. Het doel van De Kop Werkt is economische structuurversterking van de Kop van Noord-Holland en het realiseren van een aantrekkelijke woon en leefomgeving. Het formuleren van beleid ten aanzien van het programma voor wonen in relatie tot de demografische ontwikkelingen (ontgroening, vergrijzing en daling van de bevolking) is daarmee samenhangend een belangrijk thema in de samenwerking. (bron: Parallel hieraan hebben de gemeenten Den Helder, Hollands Kroon, Schagen en Texel en provincie Noord-Holland op 28 oktober 2015 overeenstemming bereikt over een Regionaal Kwalitatief Woningbouwprogramma regio Kop van Noord-Holland (KWK). Het KWK vormt een verdere uitwerking van het in 2012 op grond van artikel 13 lid 2 aanhef en onder a PRV vastgestelde Regionaal Actieprogramma Wonen 1.0 en het hieruit voorvloeiende procesplan. Het KWK bestaat uit regionale afspraken over de kwantitatieve aantallen te bouwen woningen tot 2020 en een programmalijst van woningbouwplannen die zijn beoordeeld op kwaliteit aan de had van een objectief afwegingskader. In het KWK hebben de regio en provincie op basis van een concrete behoefte-inventarisatie gebaseerd op een afweging tussen de relevante vraag en het relevante aanbod, afgesproken dat het aantal woningbouwplannen omlaag moet en er een duidelijke vraag moet zijn naar de nieuw te bouwen woningen. De regio heeft bestuurlijk kwantitatieve aantallen bepaald. Binnen deze randtotalen wordt daarnaast gewerkt aan een kwalitatieve invulling, dat wil zeggen: het type woonmilieus. Het KWK is een analyse van de plannen dat kijkt naar de gewenste woonmilieus op de korte, middellange en lange termijn. De meeste woningen zullen binnen bestaand bebouwd gebied gebouwd gaan worden; voor een deel zal dat buiten bestaand bebouwd gebied zijn. Het KWK is een belangrijk onderdeel van de nut en noodzaak bepaling voor woningbouw buiten BBG. Regiogemeenten zullen zich op dit programma beroepen bij de onderbouwing van de nut en noodzaak voor het realiseren van woningbouwplannen tot 2020 voor de onderdelen kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en regionale afstemming. (bron: Convenant, p.3) 8

2 3.2 Regionale afstemming In het KWK is in regionaal verband afgesproken dat er in Schagerbrug 55 woningen gebouwd mogen worden in de periode tot In de plannen op het programma staat hierbij de locatie van het voormalige gemeentehuis benoemd, met een plancapaciteit van 38 woningen. Op de projectenlijst zijn locaties geparkeerd die in eerste instantie zijn afgevallen (bijvoorbeeld door hun ligging BBG) maar mogelijk weer in beeld kunnen komen. Deze staan op de projectenlijst als Plannen uit programma tot 2020 (waarmee wordt bedoelt plannen die niet zijn opgenomen in het programma tot 2020). De locatie achter de Grote Sloot staat op de projectenlijst als Plannen uit programma tot Het overzicht van woningbouwplannen tot 2020 met een doorkijk na 2020 in het convenant van het KWK is dynamisch. Dit wil zeggen dat de betrokken gemeenten mogen afwijken van het overzicht van woningbouwplannen, mits het kwantitatieve plafond niet per gemeente niet wordt overschreden en wordt voldaan aan de overige vereisten genoemd in paragraaf 4 van het Convenant. Het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen heeft recent besloten de gemeentehuislocatie in de markt te zetten voor een bestemming passende binnen de huidige maatschappelijke bestemming, niet zijnde woningbouw (BenW besluit 22 september 2015, zie bijlage 1). Dit betekent dat de uitleglocatie achter de Grote Sloot naar voren is gehaald en aan de plannen tot 2020 voor Schagerbrug kan worden toegevoegd. Er ontstaat hier dan een capaciteit van 40 woningen op deze locatie tot Conclusie: Het plan is regionaal afgestemd. De locatie achter de Grote Sloot is opgenomen in het Regionaal Kwalitatief Woningbouwprogramma ( ) voor de Kop van Noord-Holland. 9

3 3.3 Lokale en regionale behoefte kwantitatief De kwantitatieve regionale afstemming in de woningbouwproductie heeft de afgelopen jaren een stormachtige periode doorgemaakt. De regionale afspraken over de woningproductie zijn in eerste instantie neergelegd in het Regionaal Actie Programma (RAP, Companen 2012). Het RAP Kop van Noord-Holland is door GS vastgesteld 24 april 2012, met een geplande productie van ruim woningen tot 2020 in de regio. De locatie achter de Grote Sloot in Schagerbrug is opgenomen in de woningbouwplanning in het RAP. Voor deze locatie is aangegeven dat deze buiten het BBG ligt en dat deze pas in ontwikkeling kan worden genomen als in regionaal verband nut en noodzaak is aangetoond (conform de provinciale verordening). Het plan past binnen de woningbouwopgave van de gemeente HSZ/ Schagen. (bron: RAP Kop van Noord-Holland). De planlocatie Achter de Grote sloot heeft een plancapaciteit van 57 woningen (bron: Het project woningbouwlocatie Achter de Grote Sloot voorziet in 40 woningen to In de RAP Kop van Noord-Holland is de afspraak opgenomen gewenst eindresultaat in 2020 een netto toevoeging van ca woningen. In de Kop van Noord-Holland blijft de productie achter bij de afspraak. Dit is niet problematisch, bezien van de ontwikkeling van de woningbehoefte is de opgave te hoog omdat de gerealiseerde groei van bevolking en huishoudens achterblijft bij de prognoses. (bron: Monitor woningbouw 2015, provincie Noord-Holland, p.39) De regionale taakstelling is o.a. naar aanleiding van het onderzoek Kiezen op Kop van de Stec Groep in (2013) realistisch naar beneden bijgesteld (de taakstelling is ongeveer gehalveerd). In de nieuwe regionale afspraken zijn alléén de meest kansrijke locaties meegenomen op basis van een zgn. kernenscan. De kernenscan laat zien in welke kernen nieuwbouw de meeste toekomstwaarde heeft. Het KWK is daarmee het resultaat van een actuele behoefteraming. Schagerbrug scoort in het onderzoek van de Stec Groep ( kernenscan, zie bijlage 2) goed vanwege de woningvoorraad (waaronder de gemiddelde WOZ waarde), de omgevingskwaliteit en de werkzame beroepsbevolking, de gemiddelde economische situatie (groen, zie kaart p.12). In de kernenscan scoort Schagerbrug iets beter als de stad Schagen. De planlocatie achter de Grote Sloot is in de kernenscan beoordeeld als kansrijke locatie en daarom opgenomen in het KWK. Lokaal (gemeente Schagen) is er op dit moment een harde plancapaciteit van 229 woningen voor het jaar 2015 en 577 voor de periode (bron: plancapaciteit.nl). Dit betreft allemaal locaties die zijn meegenomen in de lijst van het KWK. Op basis van actuele behoefteramingen en afspraken in het KWK mag Schagen tot woningen bouwen. Schagen heeft daarvan op dit moment 910 woningen volgens plannen in het programma. * De provincie Noord-Holland voert samen met de Stadsregio Amsterdam jaarlijks een monitor woningbouwcapaciteit uit. De monitor heeft als doel om een actueel beeld te krijgen van de capaciteit in woningbouwplannen. Het gaat hierbij om zowel harde (vastgestelde) als zachte woningbouwplannen (in voorbereiding). De gepresenteerde gegevens zijn niet gelijk aan het aantal nieuwbouwwoningen welke er in werkelijkheid gebouwd gaat worden. Het geeft slechts een indicatie van de capaciteit in woning bouwplannen die er op dit moment zijn. Plannen kunnen veranderen, niet doorgaan of er kunnen ieder jaar nieuwbouwplannen bijkomen. 10

4 Kaart behorende bij de kernenscan: groen=kernen met de meeste toekomstwaarde Conclusie: De locatie achter de Grote Sloot in Schagerbrug is reeds lang in beeld. De planlocatie is opgenomen in het KWK en voldoet aan de kwantitatieve regionale behoefte. Schagerbrug scoort goed (groen) in de kernenscan, en de planlocatie achter de Grote Sloot is een kansrijke locatie. De regionale afspraak gaat uit van de bouw van 55 woningen in de kern Schagerbrug in de periode en biedt door het vervallen van de gemeentehuislocatie ruimte voor de bouw van 40 woningen die het plan Buitenvaert omvat. 11

5 3.4 Lokale en regionale behoefte kwalitatief Algemeen De provincie Noord-Holland wil dat inwoners zoveel mogelijk kunnen wonen op de plek van hun voorkeur. In het provinciaal onderzoek Vraaggestuurd bouwen (Companen, 2012) zijn de woningbouwplannen in de regio en de gewenste woonmilieus nader tegen elkaar in het licht gehouden. Voor de Kop van Noord-Holland is een overaanbod van plannen aanwezig, op lange termijn is het schrappen van plannen in dorpse en landelijke woonmilieus gewenst (bron: rapport onderzoek Vraaggestuurd bouwen, p.10) Het Kwalitatief Woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland (KWK) voorziet in regionale afspraken welke soort woningen waar, wanneer en in welke woonmilieus gebouwd worden voor de periode tot 2020, en na 2020, en vormt daarmee een verdere kwalitatieve aanvulling aanpassing van het RAP. Het KWK zoekt naar de rode draad in de kwalitatieve woningbouwopgave voor de regio op basis van een realistisch beeld van de woningbouwplannen in de bestaande voorraad en de werkelijke woningbehoefte. Het onderzoek van de Stec Groep geeft een indruk van de verschuiving van de regionale kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte. Deze laat enerzijds een ontwikkeling zien richting meer vraag naar huurwoningen, nultredenwoningen en het betaalbare segment, anderzijds ook duurdere segmenten. (bron: Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord, Stec Groep, 2013) Het programma van de locatie is onder andere gebaseerd op de potenties en de ruimtelijke kwaliteit van de plek en de mensen die er (willen) wonen. Subregio Schagen / woningmarktregio Schagerbrug De regio Kop van Noord-Holland functioneert maar beperkt als één woningmarkt; er zijn verschillende lokale subwoningmarktregio s, waaronder Schagen en het gebied daaromheen. Andere subregio s zijn Den Helder en het gebied daaromheen, de meer oostelijke gebieden, de noordpunt met Wieringen en Wieringermeer, en Texel. (bron: RAP, p.19) Schagen wordt in het vraaggestuurd bouwen onderzoek gekarakteriseerd als centrum-dorps in een landelijk bereikbare omgeving. Dorpse en landelijke woonmilieus zijn gewild in Noord- Holland. Ruim een kwart van de huishoudens in de provincie woont in zo n woonmilieu. De meeste aanvullende behoefte is er in het centrum-dorpse woonmilieu. Dit hangt samen met het daar aanwezige voorzieningenniveau. (bron: rapport onderzoek Vraaggestuurd bouwen) De planlocatie in Schagerbrug is volgens het RAP een kansrijke locatie, er is veel vraag o.a. uit Schagen (i.v.m. de rust en ruimte en strand op fietsafstand) (bron: RAP). De planlocatie Schagerbrug is goed bereikbaar vanuit Schagen (ligt er als het ware tegen aan): wonen dicht bij de stad maar met de landelijkheid van het dorp. De woningmarkt van Schagerbrug wijkt daarmee kwalitatief af van dat van de stad Schagen. De woningmarktregio voor Schagerbrug is op basis van de reikwijdte van de plannen sterkt lokaal gericht (zie nadere uitleg in 3.5). Planlocatie achter de Grote Sloot De planlocatie achter de Grote Sloot scoort in de kernenscan goed en heeft als woningbouwlocatie veel toekomstwaarde. Schagerbrug scoort in het onderzoek van de Stec Groep ( kernenscan ) goed vanwege de woningvoorraad (waaronder de gemiddelde WOZ waarde), de omgevingskwaliteit en de werkzame beroepsbevolking. 12

6 De locatie scoort gemiddeld in het oordeel productmarktcombinatie (PMC). Dit kan nog verbeterd worden door flexibiliteit in het programma en aanpassing aan de actuele locale vraag. De locatie achter de Grote Sloot (Buitenvaert) heeft op basis van de oorspronkelijke doelstellingen uit het RAP vooralsnog een gemêleerd programma (bandbreedte verhouding betaalbaarheid 30%sociaal-30%middelduur-40%duur), volgens het (centrum-dorpse) woonmilieu in landelijke omgeving, maar moet (en kan) op basis van de vraag uit de markt en de ambities uit het KWK, vraaggestuurd worden ingevuld. Het programma is daarmee flexibel.* Flexibiliteit in het woningbouwprogramma is één van de aandachtspunten in de lokale woonvisie van de gemeente Schagen. De flexibiliteit in het plan zal als volgt worden ingevuld: Basis vormt het oorspronkelijke programma 30% sociaal-30%middelduur-40%duur. Woningen zijn flexibel invulbaar door ruime kavels, mogelijkheid tot uitbouw, rekening houden met criteria levensloopbestendigheid (nultredenwoningen). Fasering van het plan nog nader te bepalen: op basis van het huidige programma mogen 40 woningen tot 2020 worden gerealiseerd en 17 woningen in de periode erna. Uitgangspunt is planontwikkeling en fasering binnen de totale hoofdstructuur. Het tijdelijk open houden van plekken of verdunning is een optie. Ontwikkeling van delen van het plan door middel van CPO.** Conclusie De kwalitatieve regionale afstemming voor Schagerbrug vindt plaats in de subregio Schagen. Schagerbrug functioneert in de regio als een randdorp van Schagen, maar kent een heel eigen markt. De flexibele planvoorraad van het KWK maakt het mogelijk om in te spelen op een veranderende vraag of behoefte. In regionaal verband is er overeenstemming over de planlocatie achter de Grote Sloot en het bijbehorende (indicatieve) programma. De opzet van het plan achter de Grote Sloot kent de mogelijkheid voor een (deels) flexibele invulling/uitwerking van de locatie, bijvoorbeeld door CPO of vraaggestuurd bouwen. Op deze wijze sluit het plan achter de Grote Sloot aan op de lokale en regionale kwalitatieve vraag. * Aandachtspunt: Er is een herkenbaar stedenbouwkundig richtbeeld, gericht op het buitenhuis concept, met het huis van Strijen als referentiebeeld, geïnspireerd op de cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit van het land schap. In het oorspronkelijke richtbeeld is dit gebouw gedacht als 12 appartementen in de sociale huur en/of koop. Uitgangspunt is dat de flexibiliteit in het programma niet ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit van het plan. ** Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) krijgt steeds meer navolging in de provincie Noord-Holland. In de woonvisies van de gemeenten in Kop van Noord-Holland staat collectief - particulier opdrachtgeverschap genoemd als instrument voor vergroting van keuzevrijheid van bewoners. Het aantal concrete projecten in de regio is echter nog beperkt; particulier opdrachtgever schap is van oudsher meer bekend dan met een collectief. Provincie Noord-Holland stimuleert gemeenten en initiatiefnemers met een aantal subsidies voor collectief particulier opdrachtgeverschap. CPO is een mogelijkheid om in het KWK tegemoet te komen aan een flexibel programma (veranderende vraag/behoefte). 13

7 3.5 Afweging bouwen binnenstedelijk - buiten BBG De regio Kop van Noord-Holland kent over het algemeen een grondgebonden wooncultuur: dit uit zich in ruimte, groen en kleinschaligheid, zowel in het landelijk gebied als in de dorpskernen. Ook in de subregio Schagen is de beleving van groen en ruimte nog volop aanwezig. Dit past bij het willen wonen in de Noordkop en is dus belangrijk te behouden. (bron: RAP, p.23) Daarnaast is er sprake van een sterk eigen lokale woningmarkt. (bron: RAP, p.23) Woningmarktregio De woningmarktregio voor Schagerbrug wordt bepaald door de reikwijdte van de plannen. Op basis van het KWK is deze reikwijdte als volgt te definiëren: Het doel van het KWK is een actieve regionale samenwerking te voeren ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling van de woningmarkt. In het KWK zijn o.a. afspraken gemaakt over het verminderen van de geprogrammeerde woningaantallen om kwantitatief en kwalitatief aan te sluiten bij de woningbouwprogramma. Het programma in het KWK gaat uit van de provinciale prognoses voor de huishoudenontwikkeling voor de Kop van Noord-Holland. Er is evenwicht tussen vraag (woningbehoefte) en aanbod (plancapaciteit) binnen de Kop. Op basis van de huishoudenontwikkeling per kern zijn in het KWK afspraken gemaakt over het programma per kern. De woningbouwprojecten voorzien in de eigen woningbehoefte van de betreffende kern. Op basis van de Product Markt Combinaties sluit het programma aan bij de vraag. Locaties binnen bestaand bebouwd gebied in omliggende kernen zijn gereserveerd voor ontwikkeling van de desbetreffende kernen. Conclusie: het woningbouwprogramma in Schagerbrug heeft een woningmarktregio op het niveau van de kern. Plannen in programma tot 2020 woningaantal locatie binnen reikwijdte Mogelijkheden binnen het bestaand bebouwd gebied De mogelijkheden binnen het Bestaand Bebouwd Gebied (BBG) in Schagerbrug zijn als volgt beoordeeld: beschikbaar geschikt Grote Sloot a RvR Locatie vml. Gemeentehuis 38 b + 0/ Grote Sloot c + RvR Grote Sloot d + RvR Verplaatsing bouwbedrijf Ott 1 e + herstr. Grote Sloot f Grote Sloot g + herstr. Korte Ruigeweg 14 1 h RvR Plannen uit programma tot 2020 Locatie Achter de Grote Sloot 57 a + positief, 0 neutraal/twijfelachtig, negatief 14

8 d a e g b c c h a f 15

9 De planlocaties in Schagerbrug betreffen overwegend Ruimte voor Ruimtelocaties, of herstructureringslocaties die zijn ontstaan door het verplaatsen van bedrijven. De locaties hebben een beperkte plancapaciteit. Deze locaties zijn als alternatieve BBG locatie niet beschikbaar. Daarnaast ligt een deel van de locaties ver buiten de dorpsgrenzen van Schagerbrug. Een deel van de locaties heeft nog geen vastgesteld planologisch juridisch plan. In Schagerbrug is voor de periode 2015 een harde plancapaciteit van 1 woning langs de Schagerweg ten behoeve van het verplaatsen van het bouwbedrijf Ott (laatste woning van het plan Ott, verplaatsing bouwbedrijf). In Schagerbrug heeft de voormalige gemeentehuislocatie een potentiële plancapaciteit die enigszins overeenkomt met het plan Buitenvaert op de planlocatie achter de Grote Sloot. De gemeentehuislocatie ligt in het dwarslint van de Schagerweg. Ter plaatse is op basis van het beeldkwaliteitsplan versterking van de lintbebouwing langs de Schagerweg gewenst. Ook hier is een andere kwaliteit gewenst dan het plan Buitenvaert voor ogen heeft. Recentelijk heeft B&W besloten het huidige gebouw te handhaven en de gemeentehuislocatie in de markt te zetten voor een bestemming passende binnen de huidige bestemming, niet zijnde woningbouw (B&W besluit 22 september 2015, zie bijlage 1)*. Dit betekent dat de gemeentehuislocatie geen geschikte mogelijkheid binnen het BBG is. Conclusie: Er zijn geen alternatieven voorhanden voor dit project binnen het Bestaand Bebouwd Gebied. * Dit betekent dat de uitleglocatie achter de Grote Sloot naar voren is gehaald en aan de plannen tot 2020 voor Schagerbrug kan worden toegevoegd. Er ontstaat hier dan een capaciteit van 40 woningen op deze locatie tot

10 3.6 Conclusie NUT EN NOODZAAK Het KWK is een belangrijk onderdeel van de nut en noodzaak bepaling voor woningbouw buiten BBG. Regiogemeenten zullen zich op dit programma beroepen bij de onderbouwing van de nut en noodzaak voor het realiseren van woningbouwplannen tot 2020 voor de onderdelen kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en regionale afstemming. Plannen die zijn opgenomen op de lijst planlocaties in het KWK voldoen aan de gewenste kwantitatieve en kwalitatieve regionale afstemming conform de ladder voor duurzame verstedelijking en artikel 13 PVR. In de nieuwe regionale afspraken zijn alléén de meest kansrijke locaties tot 2020 meegenomen, met flexibiliteit tussen de plannen qua locatie en veranderende woonwensen. De plannen zoals opgenomen in het KWK voldoen aan een actuele regionale kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. De locatie achter de Grote Sloot is als locatie opgenomen in het Regionaal Kwalitatief Woningbouwprogramma ( ) voor de Kop van Noord-Holland. De planlocatie achter de Grote Sloot ligt buiten het BBG. De locatie achter de Grote Sloot komt in beeld omdat de herstructureringslocatie voormalig gemeentehuis in Schagerbrug vooralsnog niet als woningbouwlocatie zal worden ontwikkeld. De locatie heeft een plancapaciteit van 40 woningen tot Er zijn binnen de woningmarktregio Schagerbrug geen alternatieven voorhanden voor dit project binnen het BBG. Conclusie: Op basis van bovenstaande is nut en noodzaak van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie achter de Grote Sloot aangetoond. 17