ADVIES GRONDPRIJZEN 2013

Transcriptie

1 T1c1/av Eersel 27/2/2013 ADVIES GRONDPRIJZEN 2013 Ondergetekenden: A.J. van der Ven BBA, gecertificeerd taxateur, en ing. J.P.A.M. Broekmans RT RMT, registermakelaar-taxateur, beiden verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE Rosmalen, Postbus 455, 5240 AL Rosmalen verklaren hiermede, op verzoek van de gemeente Bladel, naar beste kennis en wetenschap te hebben geschat, de verkoopwaarde van de (toekomstige) bouwkavels, gelegen in plangebied Kerkeneind-Wagenbroeken te Casteren Opdrachtgever: Gemeente Bladel Markt BC BLADEL Peildatum: De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De peildatum is februari 2013.

2 Blad 2. INHOUDSOPGAVE Samenvatting Opdracht Onderzoeksgebied NVM-regio zuidoost Brabant Omliggende gemeenten Gebruik van de onroerende zaak Bodem- en grondwaterverontreinigingen Bestemming van de onroerende zaak Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten Waardebepaling Algemeen Verkoopwaarde van de onroerende zaak Waarderingsmethodiek Gerealiseerde transacties van bouwkavels in de regio Gerealiseerde transacties van bestaande woningen in gemeente Bladel Huidig aanbod bouwkavels in de regio Huidige aanbod bestaande woningen in gemeente Bladel Algemene marktontwikkelingen Het aantal gerealiseerde transacties Gerealiseerde transactieprijzen regio zuidoost Brabant Vraagprijzen Looptijd te koop staande woningen regio zuidoost Brabant Aanbod regio zuidoost Brabant Deelconclusie algemene marktontwikkelingen Conclusie De geanalyseerde referenties Projectmatig karakter uit te geven bouwkavels Algemene marktontwikkelingen op de woningmarkt Advies bouwkavels met oppervlakte tot 500 m²... 17

3 Blad 3. Samenvatting De gemeente Bladel heeft opdracht verstrekt om haar te adviseren over de te hanteren uitgifteprijzen voor bouwgrond, gelegen in het plangebied Kerkeneind-Wagenbroeken te Casteren. In het kader van deze opdracht is gebruik gemaakt van het marktinformatiesysteem van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) 1. Om een representatief beeld te krijgen van de vastgoedmarkt is daarbij gekeken naar de NVM-regio zuidoost Brabant. Voor een prijsvergelijking met de omliggende gemeenten is voor dit advies op transactieniveau een analyse uitgevoerd binnen een straal van 10 kilometer rondom de gemeente Bladel 2. De verkoopwaarde van de door de gemeente uit te geven bouwgrond is bepaald, uitgaande van een levering van gronden in technisch en juridisch bouwrijpe staat. Verder is als uitgangspunt genomen dat de bouwkavels vrij van overdrachtsbelasting, maar wel met btw, verkocht zullen gaan worden. Bij de bepaling van de verkoopwaarde is gebruik gemaakt van de comparatieve methode. Door ondergetekenden is hiervoor onderzoek gedaan naar: - gerealiseerde transacties van bouwkavels in de regio 3 ; - gerealiseerde transacties van bestaande woningen in gemeente Bladel; Om een goed beeld te krijgen van de marktsituatie is tevens onderzoek gedaan naar: - het huidige aanbod bouwkavels in de regio; - het huidige aanbod van bestaande woningen in gemeente Bladel; - algemene marktontwikkelingen in de regio. Op basis van de uitgevoerde marktanalyse komen ondergetekenden tot een (rekenkundige) grondwaarde van 308,00 per m². Deze berekende grondwaarde is vervolgens gecorrigeerd vanwege: - eigenschappen geanalyseerde referenties; - projectmatig karakter van de uit te geven bouwkavels; - algemene marktontwikkelingen op de woningmarkt. Gezien deze waardebeïnvloedende omstandigheden dient naar oordeel van ondergetekenden redelijkerwijs een correctie op de rekenkundige grondwaarde plaats te vinden van 5% à 10%. Op basis daarvan wordt geadviseerd om bij de uitgifte van woningbouwkavels met een oppervlakte tot 500 m² een basiswaarde te hanteren van 285,00 per m². Voor de kavels die groter zijn dan 500 m² wordt geadviseerd een degressief stelsel te hanteren, waarbij voor de 2 e 500 m² uitgegaan wordt van 50% van de basiswaarde. Verder dient bij de uiteindelijke waardering per bouwkavel rekening gehouden te worden met de specifieke kenmerken, zoals locatie, ligging, vorm, oppervlakte, belendingen, etc. Afhankelijk daarvan kan de basiswaarde met maximaal 10% worden verhoogd of verlaagd. Uitgaande van de basiswaarde van 285,00 per m², dient specifiek voor de bouwkavels in het plangebied Kerkeneind-Wagenbroeken nog een correctiefactor van circa 5% à 10% gehanteerd te worden vanwege de ligging in de kern Casteren. Naar het oordeel van ondergetekenden ligt dit in de rede gelet op het onderscheid dat gemaakt moet worden tussen de hoofdkernen en de kleine kernen van de gemeente. De basiswaarde komt hiermee in voornoemd plangebied voor bouwkavels tot 500 m² op een bedrag van 265,00 per m², exclusief btw. 1 De transacties door niet NVM-makelaars blijven derhalve in dit onderzoek buiten beschouwing. 2 Uitgaande van postcode 5531 PW. 3 De gemeente zoals genoemd in paragraaf 2.2.

4 Blad Opdracht De gemeente Bladel, te dezen vertegenwoordigd door de heer A. van Gestel, heeft opdracht verstrekt om de gemeente te adviseren over de prijs voor technische en juridische bouwrijpe gronden, welke gelegen zijn binnen het plangebied Kerkeneind-Wagenbroeken te Casteren. Deze taxatie zal worden gebruikt ter voorlichting van de gemeente in verband met een mogelijke verkoop van de getaxeerde bouwrijpe gronden. 2. Onderzoeksgebied 2.1. NVM-regio zuidoost Brabant In het kader van onderhavige taxatieopdracht is gebruik gemaakt van het marktinformatiesysteem van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) 4. Om een representatief beeld te krijgen van de vastgoedmarkt is daarbij gekeken naar de NVM-regio zuidoost Brabant. Deze regio beslaat de gemeenten (en plaatsen) Asten, Deurne, Eersel, Helmond, Someren, Germert-Bakel (Bakel, Milheeze, De Veenhoop), Heeze-Leende, Laarbeek, Reusel-De Mierden, Cranendonck, Bergeijk (Bergeijk en Luyksgestel), Bladel en Geldrop-Mierlo (Mierlo) Omliggende gemeenten Voor een prijsvergelijking met de omliggende gemeenten is voor onderhavig advies op transactieniveau een analyse uitgevoerd binnen een straal van 10 kilometer rondom de gemeente Bladel 5. Figuur 1: Overzichtskaart Brabantse gemeenten 4 De transacties door niet NVM-makelaars blijven derhalve in dit onderzoek buiten beschouwing. 5 Uitgaande van postcode 5531 PW.

5 Blad Gebruik van de onroerende zaak In het kader van onderhavige taxatieopdracht wordt als uitgangspunt genomen dat de gronden door de gemeente in technisch en juridisch bouwrijpe staat, vrij van huur, gebruik en/of andere aanspraken daarop zullen worden geleverd. Tevens wordt ervan uitgegaan dat het openbare gebied woonrijp is dan wel wordt gemaakt. 4. Bodem- en grondwaterverontreinigingen In het kader van de onderhavige taxatieopdracht heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem en van het grondwater. In het kader van deze opdracht wordt aangenomen dat de onroerende zaken niet verontreinigd zijn. 5. Bestemming van de onroerende zaak In het kader van onderhavige taxatieopdracht wordt als uitgangspunt genomen dat de te taxeren onroerende zaken juridisch bouwrijp zijn en dat voorts na het verkrijgen van een omgevingsvergunning tot het oprichten van bebouwing kan worden overgegaan. 6. Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten In het kader van onderhavige taxatieopdracht wordt als uitgangspunt genomen dat geen sprake is van eventuele met de onroerende zaken verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd, die een negatieve invloed op de waarde (kunnen) hebben. 7. Waardebepaling 7.1. Algemeen Verkoopwaarde van de onroerende zaak Bij de berekening van de verkoopwaarde is gelet op alle relevante feiten en omstandigheden, alsmede op het (toekomstig) gebruik dat er juridisch en feitelijk van wordt en kan worden gemaakt. Voor de definitie van het begrip verkoopwaarde wordt aansluiting gezocht bij de definitie van het waardebegrip onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, zoals gehanteerd door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in de zogenoemde waardelijst Deze waardelijst wordt volgens de NVM ook gebruikt door LMV, VBO en RVT 6. Het begrip onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik wordt omschreven als: De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. De verkoopwaarde van de door de gemeente uit te geven bouwkavels is bepaald, uitgaande van een levering van gronden in technisch en juridisch bouwrijpe staat. Voorts is als uitgangspunt genomen dat de bouwkavels vrij van overdrachtsbelasting, maar wel met btw, verkocht zullen gaan worden. Voor zover dat in onderhavig rapport niet is aangegeven zijn de genoemde bedragen exclusief btw. 6 LMV: Landelijke Makelaars Vereniging; VBO: Vereniging Bemiddelaars Onroerend Goed; RVT: Register Vastgoed Taxateurs.

6 Blad Waarderingsmethodiek Bij de bepaling van de verkoopwaarde is gebruik gemaakt van de comparatieve methode. De comparatieve methode kenmerkt zich door de te taxeren objecten te vergelijken met één of meerdere soortgelijke objecten, waarvan de transactiekenmerken bekend zijn. Door ondergetekenden is hiervoor onderzoek gedaan naar: - gerealiseerde transacties van bouwkavels in de regio 7 ; - gerealiseerde transacties van bestaande woningen in gemeente Bladel. Om een goed beeld te krijgen van de marktsituatie is tevens onderzoek gedaan naar: - het huidige aanbod bouwkavels in de regio; - het huidige aanbod van bestaande woningen in gemeente Bladel; - algemene marktontwikkelingen in de regio Gerealiseerde transacties van bouwkavels in de regio Blijkens het marktinformatiesysteem van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars hebben vanaf het jaar 2010 een aantal transacties van bouwkavels plaatsgevonden. Deze transacties zijn gerubriceerd in de volgende categorieën: - bouwkavels met een oppervlakte van > m²; - bouwkavels met een oppervlakte van m²; - bouwkavels met een oppervlakte tot 500 m². De referentietransacties van bouwkavels zijn geïndexeerd naar de in onderhavig rapport te hanteren peildatum. Deze indexering is gebaseerd op de prijsindex bestaande koopwoningen voor vrijstaande woningen in de provincie Noord-Brabant 8. Tevens is per transactie gekeken of sprake was van een transactieprijs kosten koper of een transactieprijs vrij op naam. Vervolgens zijn de geïndexeerde transactieprijzen gecorrigeerd met respectievelijk 19 of 21 procent. In tabel 1 zijn de geanalyseerde, geïndexeerde en gecorrigeerde referentietransacties weergegeven. Vervolgens is de prijs per m² berekend naar analogie van een bij de waardering van gronden dikwijls gehanteerde waarderingsmethodiek. Deze methodiek gaat bij de waardering van gronden uit van een zogenaamd degressief stelsel, waarbij de waarde trapsgewijs relatief afneemt naar gelang de oppervlakte van de (bouw)kavel toeneemt. In het kader van onderhavige taxatie is gekozen voor een trapsgewijze relatieve afname per 500 m². Tabel 1: Marktanalyse transacties van bouwkavels in de regio Transactiedatum Adres Plaats Kavelgrootte (m²) Geïndexeerd / Gecorrigeerd excl. btw Prijs per m² excl. btw Prijs per m² excl. btw Bouwkavels met oppervlakte van > m² 1e 500 m² 2e 500 m² Muggenhol 24 Veldhoven Schoolstraat 37b Riethoven Riethovensedijk 5 Bergeijk Lemel 19b Hapert Kuikseind 0 Middelbeers Kuikseind 0 Middelbeers Klein Loo 8 N Hilvarenbeek De gemeente zoals genoemd in paragraaf De Prijsindex Bestaande Koopwoningen is een gezamenlijke uitgave van het Kadaster en het CBS.

7 Blad 7. Getrimde gemiddelden e 2e Bouwkavels met oppervlakte van m² 500 m² 500 m² Weebosch Bergeijk Nieuwe Kerkstraat 5b Veldhoven De Kruik 2 Oirschot Notel 15a Oirschot Heeleind 83 Bladel Getrimde gemiddelden e Bouwkavels met oppervlakte van < 500 m² 500 m² Hapertse Weide Hapert Zandstraat 4a Casteren Plan Lubberstraat ong. Bladel Heeleind 81 Bladel Getrimde gemiddelden Uit bovenstaande marktanalyse volgt dat de (getrimd) gemiddelde grondprijs van bouwkavels voor de 1e 500 m² uitkomt variërend van 305,00 per m² tot 346,00 per m². Ten aanzien van de in tabel 1 weergegeven transacties is door ondergetekenden eveneens gekeken naar het verschil tussen de (eerste) vraagprijs en de uiteindelijke transactieprijs. Dit verschil komt voor de grote bouwkavels (< m²) op een getrimd gemiddelde van 9,4%. Voor de middelgrote bouwkavels ( m²) op een getrimd gemiddelde van 17,3% en voor de kleinere bouwkavels (<500 m²) op een gemiddelde van 3,6% Gerealiseerde transacties van bestaande woningen in gemeente Bladel Om de grondwaarde te benaderen is eveneens gekeken naar transacties van bestaande woningen in de gemeente Bladel. Na indexering naar de in onderhavig taxatierapport te hanteren peildatum is de grondprijs berekend door de geïndexeerde transactieprijs om te rekenen naar de prijs vrij op naam, exclusief btw. Vervolgens is de geïndexeerde en gecorrigeerde transactieprijs verminderd met de waarde van de opstallen (op basis van kengetallen) en de waarde van de voorzieningen. Het residu betreft de waarde die aan de ondergrond, erf en tuin kan worden toegekend. Bij het analyseren van transacties van bestaande (half)vrijstaande woningen is gekeken naar de periode vanaf 1 januari 2012 tot heden. De resultaten van deze analyse zijn weergegeven in tabel 2.

8 Blad 8. Tabel 2: Marktanalyse transacties bestaande woningen in gemeente Bladel Transactiedatum Adres Bouwjaar Inhoud (m³) Kavelgrootte (m²) Geïndexeerd / Gecorrigeerd (excl. btw) Waarde opstallen + voorzieningen Grondwaarde Prijs per m² excl. btw Vrijstaande woningen 1e 500 m² Vogelwikke Abdijstraat Oude Provwg Veilig Oord Bongerd Kasteellaan Pluto Veilig Oord Heeleind Getrimd gemiddelde 265 Transactiedatum Adres Bouwjaar Inhoud (m³) Kavelgrootte (m²) Geïndexeerd / Gecorrigeerd (excl. btw) Waarde opstallen + voorzieningen Grondwaarde Prijs per m² excl. btw Halfvrijstaande woningen Het Ronsel Venus Orion Libra Gaspeldoorn Libra Venus Heeleind Boutenslaan Mercurius Mars Getrimd gemiddelde 361 Uit de marktanalyse van bestaande woningen in de gemeente Bladel volgt de gemiddelde (rekenkundige) grondwaarde onder bestaande bebouwing. Deze bedraagt per woningcategorie: - 265,00 per m² (1 e 500 m²) voor vrijstaande woningen; - 361,00 per m² (1 e 500 m²) voor halfvrijstaande woningen. In deze marktanalyse komt het verschil tussen de (eerste) vraagprijzen en de uiteindelijke transactieprijs gemiddeld neer op 17,5% voor vrijstaande woningen en 10,2% voor halfvrijstaande woningen.

9 Blad Huidig aanbod bouwkavels in de regio Om de marktsituatie van de regio inzichtelijk te maken is eveneens onderzoek gedaan naar het aanbod van bouwkavels in omliggende plaatsen met een vergelijkbaar prijsniveau als Casteren. Op Funda staan hiervan momenteel 48 bouwkavels te koop in een straal van 5 kilometer rond Casteren. De vraagprijs varieert van ,00 k.k. voor een bouwkavel van 245 m² gelegen in het woongebied Kerkekkers te Hulsel tot k.k. voor een bouwkavel van m² aan de Heistraat te Casteren. Categorie m² tot m² De gemiddelde 9 vraagprijs die wordt gehanteerd voor bouwkavels met een oppervlakte van m² bedraagt per 500 m² respectievelijk afgerond 358,00, 179,00, 90,00 en 45,00 per m². Rekening houdend met het in paragraaf 7.2 geanalyseerde verschil tussen de (eerste) vraagprijzen en de uiteindelijke transactieprijs komt de grondprijs in deze categorie (-9,4%) voor de 1 e 500 m² op een bedrag van afgerond 325,00 per m² (exclusief btw). Categorie 500 m² tot m² De gemiddelde 10 vraagprijs die wordt gehanteerd voor bouwkavels met een oppervlakte van m² bedraagt per 500 m² respectievelijk afgerond 334,00 en 167,00 per m². Rekening houdend met het in paragraaf 7.2 geanalyseerde verschil tussen de (eerste) vraagprijzen en de uiteindelijke transactieprijs komt de grondprijs in deze categorie (-17,3%) voor de 1 e 500 m² op een bedrag van afgerond 276,00 per m² (exclusief btw). Categorie < 500 m² De gemiddelde 11 vraagprijs die wordt gehanteerd voor bouwkavels met een oppervlakte <500 m² bedraagt afgerond 305,00 per m² bij een gemiddelde kaveloppervlakte van 331 m². Rekening houdend met het in paragraaf 7.2 geanalyseerde verschil tussen de (eerste) vraagprijzen en de uiteindelijke transactieprijs komt de gemiddelde grondprijs in deze categorie (-3,6%) op een bedrag van afgerond 294,00 per m² (exclusief btw) Huidige aanbod bestaande woningen in gemeente Bladel In het kader van onderhavige taxatieopdracht is ook onderzoek gedaan naar het aanbod van bestaande woningen in Casteren. Om de grondprijs te benaderen is de vraagprijs omgerekend naar de prijs vrij op naam, exclusief btw. Vervolgens is deze gecorrigeerde vraagprijs verminderd met de waarde van de opstallen (op basis van kengetallen) en de waarde van de voorzieningen. Het residu betreft de waarde die aan de ondergrond, erf en tuin kan worden toegekend. Bij het analyseren van de te koop staande woningen is een selectie gemaakt van (half)vrijstaande woningen in een straal van 2 km rond Casteren, die ná 1990 zijn gebouwd. De resultaten van deze analyse zijn weergegeven in tabel 3. 9 Berekend op basis van 18 referenties 10 Berekend op basis van 11 referenties 11 Berekend op basis van 7 referenties

10 Blad 10. Tabel 3: Marktanalyse te koop staande woningen in straal van 2 km rond Casteren Adres Vrijstaande woningen (m³) Kavel- grootte (m²) Vraagprijs v.o.n. (excl. btw) Waarde opstallen + Bouwjaar Inhoud voorzieningen Grondwaarde Laaibeemden Prijs per m² excl. btw 1e 500 m² Laaibeemden Zandstraat 5a Beemke Beemke De Tollande Laaibeemden Bieshof Ten Eiken Driesboom 8a De Hoef Neerakker 8a Neerakker 8b Gemiddelde 267 Uit de marktanalyse van de te koop staande vrijstaande woningen in Casteren e.o. volgt de gemiddelde (rekenkundige) grondwaarde onder bestaande bebouwing. Deze bedraagt 269,00 per m² (1 e 500 m²). Opgemerkt wordt dat bovenstaande bedragen berekend zijn op basis van de vraagprijzen. Indien deze worden gecorrigeerd met het in paragraaf 7.3 geconstateerde verschil tussen de (eerste) vraagprijzen en de uiteindelijke transactieprijs (17,5%) komt de (rekenkundige) grondwaarde op een bedrag van afgerond 222,00 per m² (exclusief btw). Uit de marktanalyse van de te koop staande halfvrijstaande woningen in Casteren e.o. volgt dat per peildatum geen woningen te koop worden aangeboden die ná 1990 zijn gebouwd. Derhalve is hiervoor geen gemiddelde (rekenkundige) grondwaarde onder bestaande bebouwing beschikbaar.

11 Blad Algemene marktontwikkelingen Om een goed beeld te krijgen van de marktstemming is onderzoek verricht naar de ontwikkelingen op de woningmarkt binnen de regio zuidoost Brabant. Hierbij is gebruik gemaakt van het marktinformatiesysteem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Achtereenvolgens is gekeken naar de ontwikkeling van: - het aantal gerealiseerde transacties; - de gerealiseerde transactieprijzen; - de vraagprijzen; - de looptijd van de te koop staande woningen; - het woningaanbod Het aantal gerealiseerde transacties Uit de grafiek 1 blijkt dat het aantal gerealiseerde transacties in 2012 ten opzichte van 2011 is toegenomen met gemiddeld 1,6%. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door het toegenomen aantal verkochte tussen- en hoekwoningen, welke respectievelijk met circa 9,9% en 7,6% stegen. Het aantal verkochte vrijstaande woningen en appartementen daalde met respectievelijk 9,9% en 6,1%. Grafiek 1: Aantal gerealiseerde transacties NVM-regio zuidoost Brabant, Bron: NVM

12 Blad Gerealiseerde transactieprijzen regio zuidoost Brabant Uit de grafiek 2 blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van woningen in de regio zuidoost Brabant in 2012 ten opzichte van 2011 is gedaald met 6,8%. De grootste daling (-7,7%) doet zich voor bij de tussenwoningen, gevolgd door de met 6,5% gedaalde verkoopprijs van hoekwoningen. De prijzen van appartementen daalde met 1,2% het minst. Grafiek 2: Verkoopprijsontwikkelingen regio zuidoost Brabant, per voortschrijdend kwartaal Bron: NVM

13 Blad Vraagprijzen Als gekeken wordt naar de ontwikkeling van de vraagprijzen voor woningen in de regio zuidoost Brabant dan blijkt dat de gemiddeld gehanteerde vraagprijzen vanaf in 2012 ten opzichte van 2011 zijn gedaald met 2,3%. De grootste daling (4,6%) doet zich voor bij tussenwoningen, gevolgd door de met 3,0% gedaalde vraagprijs van twee-onder-éénkapwoningen. Met betrekking tot de overige woningcategorieën is de daling van de vraagprijzen beperkt (<3%). Grafiek 3: Vraagprijsontwikkeling regio zuidoost Brabant Bron: NVM

14 Blad Looptijd te koop staande woningen regio zuidoost Brabant De ontwikkeling van de looptijd van de te koop staande woningen in regio zuidoost Brabant vertoont de afgelopen twee jaren een duidelijk stijgend patroon. De gemiddelde (mediane) looptijd is in 2012 toegenomen met 19,6% ten opzichte van Een koopwoning stond in 2012 gemiddeld bijna 8 maanden (een ruime maand langer dan 2011) te koop. De looptijd is vooral toegenomen bij de tussenwoningen en appartementen, namelijk naar respectievelijk bijna 7 maanden (+72,8%) en naar ruim 8 maanden (+44,2%). De hoekwoningen staan met een looptijd van ruim 6 maanden het minst lang te koop. Opvallend is de looptijd van de vrijstaande woningen die licht is gedaald (-3,9%). Vrijstaande woningen stonden in 2012 ongeveer 9 maanden te koop. Grafiek 4: Looptijd te koop staande woningen regio zuidoost Brabant Bron: NVM

15 Blad Aanbod regio zuidoost Brabant Het gehele aanbod van woningen in de regio zuidoost Brabant is in 2012 ten opzichte van 2011 toegenomen met 11,4%. In vergelijking met de overige woningcategorieën is het aanbod appartementen en hoekwoningen het meest gestegen met respectievelijk circa 15,8% en 15,6%. Het aanbod van vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen steeg met respectievelijk 12,8% en 8,8%. Grafiek 5: Aanbod van woningen regio zuidoost Brabant Deelconclusie algemene marktontwikkelingen Op basis van het voorgaande kan in zijn algemeenheid geconcludeerd worden dat in 2012 ten opzichte van 2011: - het aantal transacties gemiddeld met 1,6% is toegenomen; - de gerealiseerde transactieprijzen met gemiddeld 6,8% zijn gedaald; - de vraagprijzen met gemiddeld 2,3% zijn gedaald; - de looptijd met gemiddeld 19,6% is toegenomen tot bijna 8 maanden; - het aanbod met gemiddeld 11,4% is toegenomen. Wanneer bovenstaande aspecten ten opzichte van elkaar worden bekeken, blijkt dat het aanbod van koopwoningen nog steeds stijgt. Daarentegen geeft de beperkte toename van het aantal transacties in combinatie met langere looptijden en dalende (vraag)prijzen het signaal af dat de vraag daalt. Bij het uiteenlopen van de vraag en het aanbod zal een prijsdaling niet uitblijven. Dit is reeds zichtbaar in de daling van de gerealiseerde transactieprijzen met gemiddeld 6,8%. Hoewel de vraagprijzen minder hard daalden (2,3%), lijken steeds meer huiseigenaren bereid te zijn tot substantiële prijsconcessies. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het verschil tussen de (eerste) vraagprijzen en de uiteindelijke transactieprijzen voor vrijstaande woningen die gemiddeld uitkomt op 17,5%. Ondanks de dalende prijzen blijft het aanbod toenemen. Indien deze trend blijft doorzetten, valt een nog verdere daling van de transactieprijzen in redelijkheid te verwachten.

16 Blad 16. In onderstaande tabel zijn de geanalyseerde aspecten weergegeven per woningcategorie. In het kader van onderhavige taxatieopdracht zijn met name de ontwikkelingen met betrekking tot (half)vrijstaande woningen van belang. Het segment van de vrijstaande woningen vertoont flinke dalers als het gaat om het aantal transacties en de transactieprijzen. Een gelijksoortige ontwikkeling, zij het in mindere mate, is zichtbaar bij de halfvrijstaande woningen. Het aantal transacties nam in dit segment zelfs toe, maar daarvoor moesten ook prijsconcessies worden gedaan t.o.v Aantal transacties Gerealiseerde transactieprijzen Vraagprijzen Looptijd Aanbod Tussenwoningen + 9,9% -/- 7,7% -/- 4,6% + 72,8% + 6,2% Hoekwoningen + 7,6% -/- 6,5% -/- 2,8% + 12,6% + 15,6% 2-1 kapwoningen + 3,5% -/- 3,0% -/- 3,0% + 21,5% + 8,8% Vrijstaande woningen -/-9,9% -/- 5,2% -/- 2,2% -/- 3,9% + 12,8% Appartementen -/- 6,1% -/- 1,2% -/- 1,8% + 44,2% + 15,8% Totaal + 1,6% -/- 6,8% -/- 2,3% + 19,6% + 11,4% 7.7. Conclusie Recapitulerend zijn in onderstaande tabel de uitkomsten weergegeven van de marktanalyse die in de voorgaande paragrafen uitgebreid aan de orde zijn gekomen. 1 e 500 m² 7.2. Marktanalyse gerealiseerde transactieprijzen van bouwkavels in de regio Bouwkavels met oppervlakte van > m² 338,00 Bouwkavels met oppervlakte van m² 346,00 Bouwkavels met oppervlakte van < 500 m² 305, Marktanalyse transactieprijzen van bestaande woningen in gemeente Bladel Vrijstaande woningen 265,00 Halfvrijstaande woningen 361, Marktanalyse van huidige aanbod van bouwkavels in de regio Bouwkavels met oppervlakte van m² 325,00 Bouwkavels met oppervlakte van m² 276,00 Bouwkavels met oppervlakte van < 500 m² 294, Marktanalyse van huidige aanbod van bestaande woningen in Bladel Vrijstaande woningen 267,00 Op basis van het voorgaande komen ondergetekenden bij de bepaling van de verkoopwaarde van de door de gemeente uit te geven bouwkavels op een (rekenkundige) waarde van 300,00 per m² voor bouwkavels met een oppervlakte tot 500 m². Voor de kavels met een oppervlakte van meer dan 500 m² bedraagt de (rekenkundige) waarde van de 1 e 500 m² 321,00 per m². De gemiddelde (rekenkundige) waarde over het totaal komt op een bedrag van 308,00 per m² (1 e 500 m²). Deze berekende grondwaarden dienen vervolgens nog gecorrigeerd te worden vanwege: - de geanalyseerde referenties; - projectmatig karakter van de uit te geven bouwkavels; - algemene marktontwikkelingen op de woningmarkt. Deze waarde beïnvloedende omstandigheden worden hierna nader toegelicht.

17 Blad De geanalyseerde referenties De gerealiseerde referentietransacties voor bouwkavels hebben in veel gevallen betrekking op solitair gelegen kavels in bestaande woongebieden. Daarbij komt dat deze transacties reeds in het verleden hebben plaatsgevonden en geïndexeerd zijn op basis van een provinciaal indexcijfer van het CBS en het kadaster tot de maand december Met betrekking tot de berekende grondwaarde aan de hand van transacties van bestaande woningen, alsmede op basis van het huidige aanbod aan vrijstaande woningen wordt opgemerkt dat deze voortvloeit uit een groot aantal aannames die zijn gedaan om uit een vraag- c.q. transactieprijs voor een bestaande woning een grondwaarde te destilleren. Deze gedestilleerde grondwaarde vormt slechts een globale indicatie van de waarde die toegerekend kan worden aan een bebouwd perceel Projectmatig karakter uit te geven bouwkavels In tegenstelling tot de bouwkavels die in de vergelijking zijn betrokken, betreffen de bouwkavels die de gemeente wenst uit te geven veelal kavels die projectmatig worden ontwikkeld. Voor deze kavels geldt veelal een stedenbouwkundig alsook een beeldkwaliteitplan, waaraan een potentiële koper gebonden is bij de realisatie van zijn of haar nieuwbouwwoning. Dit aspect vormt een wezenlijk verschil met het referentiemateriaal, dat veelal solitair gelegen kavels in bestaande woongebieden betreft Algemene marktontwikkelingen op de woningmarkt In het algemeen wordt opgemerkt dat bij het uitbrengen van deze taxatie nadrukkelijk rekening gehouden is met de huidige marktomstandigheden (peildatum februari 2013). Hiervan is reeds een weergave gegeven in paragraaf 7.6 van onderhavig rapport. Daarbij werd verondersteld dat bij een dalende vraag en een stijgend aanbod de woningprijzen verder zullen dalen. Dit is ook de verwachting van de NVM (persbericht 10 januari 2013). Zij verwacht het komende jaar dat de prijzen verder onder druk blijven staan (daling van 5 tot 7%). Het aantal verkopen blijft vermoedelijk op hetzelfde peil als in 2012, wat de opmaat is naar voorzichtig herstel van de markt Advies bouwkavels met oppervlakte tot 500 m² Uitgaande van de (rekenkundige) waarde 308,00 per m², die naar het oordeel van ondergetekenden wegens de hiervoor omschreven omstandigheden redelijkerwijs gecorrigeerd dient te worden met circa 5% à 10%, adviseren ondergetekenden om bij de uitgifte van bouwkavels met een oppervlakte tot 500 m² een basiswaarde te hanteren van 285,00 per m², exclusief btw. Uitgaande van de basiswaarde van 285,00 per m², dient specifiek voor de bouwkavels in het plangebied Kerkeneind-Wagenbroeken nog een correctiefactor van circa 5% à 10% gehanteerd te worden vanwege de ligging in de kern Casteren. Naar het oordeel van ondergetekenden ligt dit in de rede gelet op het onderscheid dat gemaakt moet worden tussen de hoofdkernen en de kleine kernen van de gemeente. De basiswaarde komt hiermee in voornoemd plangebied voor bouwkavels tot 500 m² op een bedrag van 265,00 per m², exclusief btw. Voor de kavels die groter zijn dan 500 m² adviseren ondergetekenden het eerdergenoemd degressief stelsel te hanteren, waarbij voor de 2 e 500 m² uitgegaan wordt van 50% van de basiswaarde. Voorts dient bij de uiteindelijke waardering per bouwkavel rekening gehouden te worden met de specifieke kenmerken, zoals locatie, ligging, vorm, oppervlakte, belendingen, etc. Afhankelijk van voornoemde kenmerken kan de basiswaarde met maximaal 10% worden verhoogd of verlaagd. Uiteraard is van belang om bij de uitgifte van de bouwkavels een op de markt afgestemde fasering te hanteren. Daarbij dient tevens rekening te worden gehouden met de spreiding c.q. woningdifferentiatie van de aan te bieden kavels. Het is aan te bevelen om de lokale woningmarkt continu te monitoren, waarbij vooral prioriteit gegeven wordt aan de monitoring van de kwalitatieve vraag. Met de kennis van de situatie op de lokale woningmarkt, alsmede de ontwikkelingen op het gebied van demografie en economie kan vanuit de aanbodzijde tijdig worden ingespeeld op een veranderende vraag.

18 Blad 18. Aldus gedaan ter plaatse in de maand februari De taxateurs, A.J. van der Ven J.P.A.M. Broekmans Het taxatierapport mag alleen worden toegepast door de opdrachtgever voor het doel waarvoor de opdracht is verstrekt.