Buitengebied 2009, wijzigingsplan bouwen woning Harpel 2011

Transcriptie

1 Buitengebied 2009, wijzigingsplan bouwen woning Harpel 2011 Gemeente Vlagtwedde Afdeling Ruimte

2 ^~åäéáçáåö De M.J.A. Mulder heeft een verzoek ingediend om de agrarische bestemming van de locatie tussen Harpelerweg 18 en 22 om te zetten in een woonbestemming. Daarnaast heeft hij een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van een woning. De locatie tussen Harpelerweg 18 en 22 maakt deel uit van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 en heeft de bestemming Agrarisch-I. Daarnaast is er voor deze locatie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Volgens de regels van dit bestemmingsplan is het mogelijk om de agrarische bestemming te wijzigen in een woonbestemming (zie bijlage II). Met het onderhavige plan wordt hieraan invulling gegeven. Procedure Volgens de Wro, welke op 1 juli 2008 in werking is getreden, is het mogelijk om een wijzigingsbesluit te nemen. Het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is vóór 1 januari 2010 vastgesteld. Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel aan dat de artikelen 1.2.2, 1.2.3, en van dat besluit niet van toepassing zijn op een wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan, mits dat bestemmingsplan in ontwerp ter inzage is gelegd vóór 1 januari In het onderhavige geval is dit het geval. Het is dan ook niet noodzakelijk om het wijzigingsbesluit via de landelijke elektronische voorziening beschikbaar te stellen. Op de voorbereiding van een wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat de kennisgeving bedoeld in artikel 3:12 van die wet, tevens langs elektronische weg geschiedt, dat het ontwerp besluit met de hierbij behorende stukken tevens langs elektronische weg beschikbaar wordt gesteld en dat burgemeester en wethouders binnen acht weken na afloop van de termijn van terinzageligging omtrent de uitwerking of wijziging besluiten. Op het besluit tot vaststelling van een wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan is artikel 3.8, derde lid, van overeenkomstige toepassing. Het ontwerpbesluit zal via de gemeentelijke website elektronisch beschikbaar worden gesteld. Leeswijzer In het volgende hoofdstuk, de planbeschrijving, komt zowel de huidige als de toekomstige situatie van het plan aan bod. Vervolgens gaat hoofdstuk 2 in op het relevante provinciaal en gemeentelijk beleid. In het hoofdstuk 3 worden de milieuhygiënische aspecten besproken, waaronder de resultaten van het bodemkundig en waterhuishoudkundig onderzoek. De afweging van het geheel komt in hoofdstuk 4 aan de orde. In de laatste twee hoofdstukken komen ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde. 2

3 fåüçìç= ^~åäéáçáåö KKKKKKKKK O fåüçìçkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk KKKKKKKKKKKKKKK P N O P Q R S T U mä~åäéëåüêáàîáåökkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK Q NKN eìáçáöé=ëáíì~íáékkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk Q NKO qçéâçãëíáöé=ëáíì~íáékkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk R NKOKN cìååíáé K R NKOKO fåêáåüíáåö=éä~åöéäáéç KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK R NKP _çìïéä~å=~~åîê~~ö=omnnkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk S _ÉäÉáÇ KKKKK T OKN mêçîáååá~~ä=lãöéîáåöëéä~å KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK T OKO déãééåíéäáàâ=äéäéáç KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK T OKP ^ÑïÉÖáåÖ=ÄÉäÉáÇKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK U lãöéîáåöë~ëééåíéåkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk KKKKKKKKKKKKKKKK V PKN déäìáç KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK V PKO jáäáéìüáåçéê KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK V PKP _ççéãöéëíéäçüéáçkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk NM PKQ t~íéêüìáëüçìçáåökkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk NM PKR bñíéêåé=îéáäáöüéáçkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk NN PKS iìåüíâï~äáíéáí KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK NN PKT k~íììêï~~êçéåkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk NO PKU ^êåüéçäçöáëåüé=ï~~êçéåkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk NO ^ÑïÉÖáåÖÉå KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK NP båçåçãáëåüé=ìáíîçéêä~~êüéáçkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK NQ wáéåëïáàòéå=éå=çîéêäéö KKKKKKKKK NR SKN wáéåëïáàòéåkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk NR SKO s~ëíëíéääáåö KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK NR mä~åêéöéäë KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK NS séêäééäçáåö KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK NT _áàä~öé=f=téäëí~åçë~çîáéë KKKKKKKKKKKKKKKK NU _áàä~öé=ff=eäéëíéããáåöëéä~åi=_ìáíéåöéäáéçi== ^Öê~êáëÅÜÉ=açÉäÉáåÇÉåÒF KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK NV _áàä~öé=fff=åçåíáåöéåíéåäéäéáç KKKKKKKKK ON _áàä~öé=fs=`çåíáåöéåíéå=ééê=ns=çéåéãäéê=omnn KKKKKKKKKKKKKK OU _áàä~öé=s= fåçáå~íáéîé=öéäìáçëäéêéâéåáåö=e~êééäéêïéöò PN _áàä~öé=sf= _ÉêÉâÉåáåÖ=ÖÉìêÄÉä~ëíáåÖ=î~êâÉåëÜçìÇÉêáà=mçíòÉ=e~êéÉäÉêïÉÖ=QUÒ KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK PP 3

4 N mä~åäéëåüêáàîáåö== In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk zal de bestaande situatie worden omschreven. Vervolgens zal in de tweede paragraaf de toekomstige situatie aan bod komen. NKN eìáçáöé=ëáíì~íáé= Het plangebied betreft een gedeelte van het perceel, kadastraal bekend als gemeente Vlagtwedde, sectie M, nummer 973. Het plangebied is gelegen aan de Harpelerweg in Harpel. Harpel is een buurtschap ten zuidoosten van Vlagtwedde in de nabijheid van het Mussel A kanaal. 4

5 NKO qçéâçãëíáöé=ëáíì~íáé= NKOKN cìååíáé= De toekomstige situatie voorziet in de realisatie van een woning. NKOKO fåêáåüíáåö=éä~åöéäáéç= De onderstaande afbeelding geeft de plaatsing van de woning aan. Situatie (niet op schaal) In het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Vlagtwedde heeft de locatie de bestemming Agrarisch- 1, met daarbij een wijzigingsbevoegdheid naar Wonen. 5

6 NKP _çìïéä~å=~~åîê~~ö=omnn= Kwalitatief is de woning getoetst door Libau Welstands- en Monumentzorg Groningen. Libau heeft op 25 mei 2011 geadviseerd dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand (zie bijlage I). 6

7 O _ÉäÉáÇ= OKN mêçîáååá~~ä=lãöéîáåöëéä~å= Provinciale Staten van Groningen hebben op 17 juni 2009 het Provinciale Omgevingsplan (POP) vastgesteld. De Omgevingsverordening is tot op dezelfde datum vastgesteld. Het POP heeft de gecombineerde status van (provinciale) structuurvisie onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, regionaal waterplan, milieubeleidsplan en provinciaal verkeer- en vervoersplan. Bepaalde beleidsrichtlijnen uit de omgevingsvisie zijn juridisch vastgelegd in de Omgevingsverordening, die overigens in 2010 in werking is getreden. De hoofddoelstelling van het POP is: duurzame ontwikkeling, voldoende werkgelegenheid en een voor mens en natuur leefbaar Groningen met behoud en versterking van de kwaliteiten van de fysieke omgeving, waarbij toekomstige generaties voldoende mogelijkheden houden om zich te ontplooien. Eén van de belangrijkste pijlers van het POP is het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit. In 2009 is het bestemmingsplan Buitengebied 2009 gemeente Vlagtwedde vastgesteld. Een aantal locaties binnen het bestemmingsplan is aangewezen om te kunnen worden gewijzigd in de bestemming Wonen. Het onderhavige bouwplan betreft één van deze locaties. OKO déãééåíéäáàâ=äéäéáç= Bestemmingsplan Buitengebied (zie bijlage II) Het kwantitatieve en kwalitatieve beleid omtrent het wonen in de gemeente is vastgelegd in het gemeentelijk woonplan. De verplichting tot het opstellen van een woonplan vloeit voort uit het provinciaal beleid. Voor wat betreft het landelijk gebied is het woonplan gericht op een trendmatige ontwikkeling, mede met het oog op het behoud van het cultuur en natuurlandschap van Westerwolde. In het woonplan wordt voor de kleine dorpen/buurtschappen een dorpsgerichte aanpak voorgestaan. Dit betekent dat per dorp moet worden gekeken naar het specifieke woonmilieu en bijbehorende kwaliteiten en beperkingen. Het woonplan vraagt extra aandacht voor ruimtelijke en architectonische kwaliteit aan de randen van wijken en dorpen. Het woonplan stelt dat de woonfunctie in het buitengebied in het algemeen een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid en de verscheidenheid van het buitengebied. Handhaving van de woonfunctie daarom wenselijk. Anderzijds wordt het wonen gezien als een toegevoegde functie die bijdraagt aan de verstening van het buitengebied. Vanuit die achtergrond is het woonplan (conform het provinciale beleid) er op gericht geen uitbreiding van de woonfunctie in het buitengebied te laten plaatsvinden. Een uitzondering op dit uitgangspunt wordt gemaakt voor de zgn. kleine kernen (waaronder Harpel). Het onderhavige bouwplan is één van deze aangewezen locaties. Contingentenbeleid De gemeente heeft in haar contingentenbeleid voor de periode afspraken gemaakt over de wijze waarop de contingenten worden ingezet (zie bijlage III). Eén van de belangrijkste pijlers van dit beleid is dat de gemeente slechts dan medewerking wil verlenen aan bouwinitiatieven als blijkt dat het om een concreet bouwplan gaat. Daarnaast dient het bouwplan planologisch acceptabel te zijn. Het onderhavige bouwplan past binnen dit beleid. 7

8 OKP ^ÑïÉÖáåÖ=ÄÉäÉáÇ= Gelet op het recente ontwikkelingen in het beleid van zowel de provincie (POP) en de gemeente (bestemmingsplan Buitengebied 2009, beleid contingenten) wordt het onderhavige bouwplan als een positieve ontwikkeling beoordeeld. 8

9 P lãöéîáåöë~ëééåíéå ~ëééåíéå= PKN déäìáç= De ruimtelijke onderbouwing biedt de mogelijkheid tot het realiseren van een nieuwe woning. De Wet geluidhinder merkt een woning aan als een zogenaamd geluidsgevoelig object. De woning valt binnen de contouren van de bebouwde kom in de zin van de wegenverkeerswet. In het kader van bestemmingsplan Buitengebied 2009 is er een indicatieve geluidsberekening gemaakt voor de Harpelerweg (zie bijlage IV). Uit deze berekening blijkt dat de toelaatbare geluidsbelasting niet wordt overschreden. Er is dan ook geen sprake van geluidsoverlast in de zin van de Wet geluidhinder. PKO jáäáéìüáåçéê= In de omgeving van de nieuwbouwlocatie liggen een aantal veehouderijen. Op de nieuwbouwlocatie mag geen geurhinder worden ondervonden van de veehouderijen. Omgekeerd mogen de veehouderijen geen hinder in de vorm van beperkingen ondervinden van de nieuwbouwlocatie. De Wet geurhinder en veehouderij wordt hiervoor als toetsingskader gehanteerd. Wet geurhinder en veehouderij De Wet geurhinder en veehouderij stelt normen voor de maximale geurbelasting van een veehouderij op een geurgevoelig object of stelt een minimale in acht te nemen afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object. Binnen de Wet geurhinder en veehouderij is een verdeling gemaakt in twee categorieën van geurgevoelige objecten, te weten objecten gelegen in de bebouwde kom en objecten gelegen buiten de bebouwde kom. Voor objecten binnen de bebouwde komt geldt een strengere geurnorm en een grotere minimale in acht te nemen afstand dan voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom. Omgekeerde werking In de Wet geurhinder en veehouderij wordt niet expliciet ingegaan op de gevolgen van geurhinder voor ruimtelijke planontwikkeling. Vanuit het principe van goede ruimtelijke ordening, zoals genoemd in de Wet ruimtelijke ordening, is het echter noodzakelijk om bij de beoordeling van de gevolgen voor het plangebied en zijn omgeving, rekening te houden met de milieubelasting die agrarische bedrijven veroorzaken. De milieubelasting van een veehouderij vloeit voort uit de voor de veehouderij verleende milieuvergunning dan wel melding op grond van het Besluit landbouw milieubeheer. In beginsel mag niet binnen de geurcontouren van een veehouderij worden gebouwd. Voor de beoordeling van de geurinvloed op een plangebied worden daarom de normen uit de Wet geurhinder en veehouderij omgekeerd gehanteerd. Met andere woorden er wordt beoordeeld of de betreffende agrarische bedrijven na realisatie van het plan nog steeds kunnen voldoen aan het gestelde in de Wet geurhinder en veehouderij. Deze beoordelingswijze wordt de omgekeerde werking genoemd. Beoordeling In de gemeente Vlagtwedde is geen geurverordening vastgesteld. Dit betekent dat de geurnormen en de in acht te nemen minimale vaste afstanden als genoemd in de Wet geurhinder en veehouderij onverkort gelden. Vlagtwedde is geen concentratiegebied. 9

10 Binnen de Wet geurhinder en veehouderij is een verdeling gemaakt in twee categorieën voor geurgevoelige objecten, te weten objecten gelegen in de bebouwde kom en objecten buiten de bebouwde kom. Het begrip bebouwde kom kan volgens de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet geurhinder en veehouderij worden omschreven als het gebied dat door aaneengesloten bebouwing overwegend een verblijfsfunctie heeft waarin veel mensen per oppervlakte-eenheid ook daadwerkelijk wonen of verblijven. De grens van de bebouwde kom wordt niet bepaald door de Wegen verkeerswet maar door de aard van de omgeving. Binnen de bebouwde kom is de op korte afstand van elkaar gelegen bebouwing geconcentreerd tot een samenhangende structuur. De omgeving van Harpel bestaat voornamelijk uit landbouwgronden. Harpel bestaat uit een aantal woningen en agrarische bedrijfsgebouwen. De verkaveling is ruim van opzet. Er is enige concentratie aan woningen en bevolking maar de omvang is te klein om die concentratie als bebouwde kom in de zin van de Wet geurhinder en veehouderij aan te merken. Dit betekent dat op de bouwlocatie een geurnorm geldt van 8 geureenheden per m 3 lucht als 98- percentielwaarde en een vaste in acht te nemen afstand van 50 meter. De maatgevende veehouderij waarvoor de geurhinder moet worden berekend ligt op het perceel Harpelerweg 48. Aan de hand van het vergunde veebestand is met behulp van het programma V- stacks vergunningen de geurbelasting berekend op de bouwlocatie. Uit de berekening volgt dat de geurbelasting van de veehouderij op de bouwlocatie 1,8 ou E /m 3 bedraagt. De maatgevende veehouderij waarvoor de vaste in acht te nemen afstand van 50 meter geldt, ligt op de percelen Molenkampweg 20 en 22. De afstand van deze veehouderij tot de bouwlocatie bedraagt 257 meter. Conclusie: De bouwlocatie ligt ruim buiten de toegestane geurcontouren van de maatgevende veehouderijen. Deze vormen daardoor geen beperking voor de bouwlocatie. Omdat dichterbij de veehouderijen al bestaande geurgevoelige objecten liggen die de uitbreidingsmogelijkheden van de veehouderijen bepalen, vormt de bouwlocatie evenmin een beperking voor de veehouderijen. PKP _ççéãöéëíéäçüéáç= In een verkennend milieukundig bodemonderzoek, opgesteld door Klijn Bodemonderzoek B.V. rapportnummer 11KL124 d.d , is voldoende aangetoond dat onderhavig gebied geschikt is voor het uitvoeren van voorliggend bouwplan. PKQ t~íéêüìáëüçìçáåö= Op grond van artikel van het Besluit ruimtelijke ordening dient het wijzigingsbesluit aan te geven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Tevens dienen op grond van dit artikel de resultaten van het overleg met het te worden neergelegd. In deze paragraaf zal bovenstaande worden uiteengezet. Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa s. Het beleid van het waterschap is onder andere neergelegd in de notitie Duurzaam omgaan met hemelwater (november 2002). Daarin geeft het waterschap Hunze en Aa s een overzicht van hoe kan worden omgaan met de afvoer van hemelwater. Hierbij wordt uitgegaan van duurzame oplossingen, waarbij het hemelwater en daarmee het watersysteem niet negatief wordt belast. Bij nieuwbouw wordt tegenwoordig de hemelwaterafvoer niet gekoppeld aan de riolering. Het infiltreren van hemelwater in de bodem heeft de voorkeur. Wanneer dit niet mogelijk is, kan het naar het oppervlaktewater worden afgevoerd. Hierbij dient er voldoende waterbergende capaciteit te zijn. Bij het aanleggen van een gescheiden rioolstelsel adviseert het waterschap verschillende 10

11 kleuren buizen (bijvoorbeeld bruine en grijze) te gebruiken. Hiermee wordt de kans op foutieve aansluiten verkleind. Waterberging in de vorm van infiltratie heeft de voorkeur, omdat hiermee in sommige gebieden kan worden bijgedragen aan het terugdringen van verdroging. Vaak is het nodig om een specifiek bodemonderzoek te doen, alvorens definitief te besluiten voor bodeminfiltratie: er kunnen zich storende bodemlagen (bijvoorbeeld keileem) bevinden. Het onderhavige plan wordt aangesloten op de aangrenzende sloot aan de voorzijde van het perceel. De totale oppervlakte aan verharding zal door de bouw van de woning circa 200 m² bedragen. De sloot heeft meer dan voldoende bergingscapaciteit voor piekmomenten. Daarnaast zal de sloot zorgen voor infiltratie van het hemelwater. Over het algemeen staat de sloot droog. Door de enorme omvang van de sloot wordt een capaciteitsberekening daarom niet als noodzakelijk bevonden. PKR bñíéêåé=îéáäáöüéáç= Het externe veiligheidsstelsel richt zich op risicovolle inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen en buisleidingen en heeft tot doel individuen en groepen te beschermen tegen ongelukken met gevaarlijke stoffen en tegen ontwrichtende effecten van een ramp. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (2004) zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd. Ook ten aanzien van het vervoer van gevaarlijke stoffen zullen in de toekomst wettelijke normen worden vastgesteld. Vooralsnog dient op dit punt echter te worden gewerkt met bestaande circulaires, nota s en handreikingen zonder wettelijke status. In het navolgende zullen de voor het plangebied relevantie risrisicofactoren worden beschreven en worden de risico s voor het gebied afgewogen. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen richt zich, zoals uit de naam reeds blijkt, primair op inrichtingen als bedoeld in de Wet milieubeheer. In de nabije en ruimere omgeving van de onderhavige locatie bevinden zich geen risicovolle inrichtingen. De wegvlakken van de nabijgelegen wegen worden niet aangemerkt als aandachtspunten voor het plaatsgebonden risico of het groepsrisico in de risicoatlas wegverkeer. Volgens de risicoatlas wegverkeer worden de wegen in de omgeving van het plangebied niet aangemerkt als aandachtspunt voor het plaatsgebonden risico of groepsrisico. Ten slotte ligt in de gemeente Vlagtwedde geen spoorweg en zijn er derhalve geen risico s in verband met het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor. PKS iìåüíâï~äáíéáí= Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wet milieubeheer). De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn hierin opgenomen. In artikel 5.16 Wet milieubeheer wordt aangegeven wanneer aannemelijk is dat de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering vormen voor de realisatie van een project. Dit is het geval als aan één of aan een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan: - er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; - een project leidt al dan niet per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; - een project draagt niet in betekenende mate bij aan een concentratie van een stof (dit is uitgewerkt in het Besluit nimb en de Regeling nimb). Een project draagt in niet betekenende mate mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie van fijn stof (PM 10 ) of stikstofdioxide (NO 2 ) niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof); 11

12 - een project is genoemd of past binnen het per 1 augustus 2009 in werking getreden NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit). Dit project voorziet in de nieuwbouw van een woning. Gelet op deze omstandigheden is het niet aannemelijk dat het project zal leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. PKT k~íììêï~~êçéå= Door het plaatsen van een woning zullen de natuurwaarden niet veranderen. Het huidige perceel is bestemd als landbouwgrond. Een nader onderzoek in het kader van de Flora- en faunawet wordt niet nodig geacht. PKU ^êåüéçäçöáëåüé=ï~~êçéå ÖáëÅÜÉ=ï~~êÇÉå= Archeologische waarden dienen op grond van de inmiddels herziene Monumentenwet 1998 te worden mee gewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Een van de hulpmiddelen daarbij is de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). Volgens de IKAW is het plangebied niet gekarteerd. Uit dit gegeven kunnen geen conclusies worden getrokken. Wel dient te worden opgemerkt dat het plangebied een agrarische bestemming heeft en dat de grond ook al geroerd is tijdens de exploitatie van de gronden. Hieruit mag worden geconcludeerd dat het zeer onwaarschijnlijk is dat er nog archeologische waarden in het plangebied aanwezig zijn. 12

13 Q ^ÑïÉÖáåÖÉå= De bouw van een woning heeft geen negatieve effecten op de omgeving. De uitbreiding past binnen de zowel provinciale als gemeentelijke ambities. Uit het vorige hoofdstuk is gebleken dat er geen milieuhygiënische of andere belemmeringen zijn. 13

14 R båçåçãáëåüé=ìáíîçéêä~~êüéáç= Het pand wordt eigendom van de heer A.J.W. Mulder. De kosten die gepaard gaan met de bouw zullen door de initiatiefnemer worden gedragen. Een exploitatieplan is daarom niet nodig. Het wordt economisch uitvoerbaar geacht. 14

15 S wáéåëïáàòéå åëïáàòéå=éå=çîéêäéö =Éå=çîÉêäÉÖ= SKN wáéåëïáàòéå= Artikel 3.9a van de Wro verklaart afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing op de voorbereiding van een wijzigingsplan. Het ontwerpenwijzigingsplan zal gedurende zes weken ter inzage liggen. Eventuele zienswijzen worden betrokken bij het vaststellen van het definitieve wijzigingsplan. SKO s~ëíëíéääáåö= Het college plaatst de kennisgeving van het besluit tot vaststelling van dit wijzigingsplan in het huisaan-huisblad (Ter Apeler Courant) en in de Staatscourant. Daarnaast vindt publicatie plaats op de gemeentelijke website. Beroep Tegen het besluit tot vaststelling van het wijzigingsplan kunnen belanghebbenden volgens artikel 8.2 van de Wro beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 15

16 T mä~åêéöéäë= Artikel 1 Begrippen Plan: Het wijzigingsplan Buitengebied 2009, wijzigingsplan bouwen woning Harpel 2011 Artikel 2 Vigerende planregels Op dit plan zijn de regels van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van Vlagtwedde op 22 september 2009 van toepassing. Artikel 3 Wijziging plankaart De verbeelding (plankaart) behorende bij het bestemmingsplan Buitengebied 2009 wordt gewijzigd, met dien verstande dat de aanduiding Agrarisch-1 wordt veranderd in de aanduiding Wonen. Zie daartoe bij dit wijzigingsplan behorende verbeelding. Artikel 4 Slotregel Dit wijzigingsplan kan worden aangehaald als: Buitengebied 2009, wijzigingsplan bouwen woning Harpel

17 U séêäééäçáåö= 17

18 _áàä~öé=f=téäëí~åçë~çîáéë== 18

19 _áàä~öé=ff=eäéëíé áàä~öé=ff=eäéëíéããáåöëéä~åi=_ìáíéåöéäáéçi== ^Öê~êáëÅÜÉ=açÉäÉá ããáåöëéä~åi=_ìáíéåöéäáéçi== ^Öê~êáëÅÜÉ=açÉäÉáåÇÉåÒF ÇÉåÒF= 19

20 20

21 _áàä~öé=fff=åçåíáåöéåíéå åíéåäéäéá ÉäÉáÇ Beleid inzet Woningbouwcontingenten Inleiding Nieuw Provinciaal Omgevings Plan (POP3) -- ingangsdatum oktober 2009 In het nieuwe POP zijn de woningcontingenten in de provincie Groningen opnieuw verdeeld. Voor de gemeente Vlagtwedde zijn er in de periode , 218 woningcontingenten te verdelen. Bij deze 218 zijn wel verschillende afspraken gemaakt. De belangrijkste zijn: Per 1 januari 2010 is de plancapaciteit verruimd met 30%; Tot 2015 kunnen we 187 contingenten verdelen. En indien deze daadwerkelijk gerealiseerd zijn, kunnen we voor de periode tot 2020, 31 contingenten verdelen; Monitoring van nieuwbouw en sloop vindt plaats aan de hand van de betreffende CBS-cijfers. Naast het nieuwe POP is een aantal andere zaken van invloed op de noodzaak om te komen tot een nieuw beleid ten aanzien van woningbouwcontingenten. Deze zijn: de nieuwe Wet ruimtelijke ordening die op 1 juli 2008 in werking is getreden; demografische ontwikkelingen Oost Groningen; einde huidige woonplan ; ontwikkelingen op de woningmarkt; de afspraken over de contingenten die op 1 januari 2010 zijn komen te vervallen; te maken afspraken vanuit subregionaal verband; einde bijdrage voor het vrijspelen van een contingent d.m.v. meer sloop dan nieuwbouw. 1. Definitie contingenten Een (woningbouw)contingent is een toegevoegde woning aan de bestaande woningvoorraad. Het contingent wordt pas meegeteld zodra de woning gereed wordt gemeld voor het CBS. Het gaat expliciet om een netto toevoeging aan de woningvoorraad. Woningen die gesloopt worden en één op één worden teruggebouwd tellen niet mee in dit verhaal. Het voeren van gemeentelijk beleid ten aanzien van contingenten is een uitwerking van artikel 4.7 van de Omgevingsverordening van de provincie Groningen. Het belangrijkste thema is daarbij dat de provincie Groningen de nieuwbouwruimte voor iedere gemeente heeft vastgesteld. Daarnaast dient in ieder bestemmingsplan expliciet het maximum te bouwen aantal nieuwe woningen te worden vastgelegd. Ook dient er in de toelichting van bestemmingsplannen het aantal te bouwen woningen in andere bestemmingsplannen te worden aangegeven. 2. De afgelopen jaren De laatste 4 a 5 jaar was er geen sprake van uitgifte van woningcontingenten door de gemeente Vlagtwedde. De beschikbare plancapaciteit was volledig vastgelegd in het Woonplan De Provincie Groningen accepteerde tot 1 januari 2010 geen uitbreiding van de plancapaciteit van/door gemeenten. De kwalitatieve terugblik op het Woonplan laat zien dat er een flink aantal opgaven uit dit woonplan gerealiseerd is. De kwalitatieve opgave was het herstructureren van centrumplannen en woonwijken en het realiseren van ouderenhuisvesting in de vorm van appartementen. De kwantitatieve terugblik op het woonplan laat zien dat een flink aantal woningen (nog) niet gerealiseerd is. De woningmarkt is de afgelopen paar jaar, door economisch- en maatschappelijk ontwikkelingen behoorlijk op slot komen te zitten. Op basis van de cijfers blijkt dat er in de afgelopen periode in onze gemeente slechts circa 50 procent van de woningbouwcapaciteit is benut. Dezelfde cijfers gelden voor compleet Oost 21

22 Groningen. Er zijn in Vlagtwedde totaal 181 woningen toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad. Dit betekent een gemiddelde netto toevoeging van circa 18 woningen per jaar. Op basis van onze contingentenboekhouding, zijn in het verleden diverse nieuwbouwinitiatieven geweigerd. Reden hiervoor was dat wij de ons toegewezen contingenten reeds gereserveerd hadden. Dit was de zogenaamde plancapaciteit. Diverse afwijzingen, op basis van deze plancapaciteit voor nieuwbouwinitiatieven, zijn in het archief van de gemeente Vlagtwedde terug te vinden. Sinds oktober 2010 is er een nieuwe lijst bijgehouden van personen en organisaties die bouwinitiatieven willen nemen. Inclusief dubbelingen en zonder gekeken te hebben of er überhaupt mogelijkheden tot bouwontwikkelingen zijn, gaat het hierbij om 56 contingenten. Hiervan zijn 26 appartementen. De rest zijn vrijstaande woningen. In het jaren waren er geen contingenten voor de gemeente Vlagtwedde. Om contingenten te krijgen moest er gesloopt worden. Deze sloopopgave werd uitgevoerd door de woningbouwcorporatie. In het convenant met Acantus is afgesproken, dat voor het verkrijgen van een contingent, een bedrag van ,- wordt gevraagd. Acantus is de partij geweest die in de afgelopen jaren de administratie rondom de koop en verkoop van contingenten heeft bijgehouden. Aangezien deze herstructureringsbijdrage onderdeel van het Woonplan was, zullen de opbrengsten van deze verkopen gedeeld worden. Het blijkt dat er 15 contingenten zijn verkocht in het verleden. Daarnaast zijn er nog 3 contingenten verkocht, maar doordat de bouwplannen niet tot uitvoering zijn gekomen, zijn de bedragen teruggestort. In de situatie na 1 januari 2010 is de gemeente eigenaar van de contingenten. Aanname is dat er voldoende contingenten zijn om aan de vraag te voldoen. Mede daarom kan bij het verstrekken van een omgevingsvergunning geen verplichting aan particulieren en/of ontwikkelaars worden opgelegd om te betalen. 3. Vaststaande afspraken In de bouwplannen die in het verleden gemaakt zijn en die vastgelegd waren in het gemeentelijk woonplan is ruimte ontstaan. Door verandering in de markt als gevolg van; vergrijzing, ontgroening, is de vraag veranderd. Bijstelling van de plannen heeft binnen de gemeente Vlagtwedde ertoe geleid dat er minder gebouwd gaat worden dan gepland, zowel in de koop als in de huursector. Voorbeelden zijn: Wolbers-Weusten, locatie de Wit, Kochstraat, Korteweg en Peregrinusstraat. Allemaal plannen die op dit moment heroverwogen worden maar die met de kennis van nu zullen leidden tot lagere aantallen te realiseren woningen. Hoeveel contingenten er daadwerkelijk naar Acantus zullen gaan, is nu nog niet in definitieve aantallen vast te leggen. Op basis van de afwikkeling van het oude Woonplan en het nieuwe Woonplan, zal met Acantus prestatieafspraken worden gemaakt voor de periode Ruimte voor particuliere ontwikkeling zal zeker meegenomen worden in de af te spreken hoeveelheid. Verder is de afdeling Ruimte volop bezig met de herziening van bijna alle bestemmingsplannen in de gemeente. Uit die plannen worden alle passieve plannen ouder dan 10 jaar geschrapt. Volgens onze juridische adviseurs heeft dit geen consequenties in de zin van planschade regelingen. Kenmerk hierbij is dat er te lang (10 jaar) geen actief gebruik van een vastgelegd recht is gemaakt. Het recht mag dan zonder tegenprestatie vervallen aan de overheid. 4. Mogelijkheden hoe om te gaan met uitgifte contingenten Er zijn verschillende mogelijkheden hoe de uitgifte van contingenten vorm te geven. De twee uitersten hierbij zijn de vrije marktwerking binnen wet- en regelgeving (wie eerst komt, eerst maalt), de tweede een strakke sturing vanuit de gemeente waarin zij bepaalt wie, wat, waar en wanneer. Alles daar tussenin is ook mogelijk. 22

23 Om een weloverwogen keuze te maken, dient rekening te worden gehouden met de onderstaande feiten en ontwikkelingen: Doordat er nu waarschijnlijk voldoende capaciteit is ontstaan binnen de contingentenboekhouding kan eenvoudig aan de vraag naar woningcontingenten worden voldaan. Door verschillende ontwikkelingen in de samenleving en daardoor in de markt ligt het vraagstuk van verdeling opnieuw voor. Uitgaande van de gemeentelijke verantwoordelijkheid als het gaat om leefbare dorpen en leefbaar platteland is de verdeling van contingenten en daarmee toestaan van nieuwbouw van koopwoningen een ander beleidsinstrument geworden. In het nieuwe regionale woonplan dat ongeveer in mei van dit jaar gereed zal zijn, wordt uitgebreid op krimp ingegaan. Transformatie van het woningbezit (gezinswoningen naar woningen voor senioren), gevolgen voor voorzieningen, de toekomst van de scholen, zijn allen onderwerpen die in dat regionale woonplan worden meegenomen. Ook is binnen de gemeente een projectleider aangesteld, die als thema beleidsontwikkeling t.a.v. bevolkingskrimp heeft meegekregen. Ook deze zal dit onderwerp verder uitwerken. Zeker tot die tijd maar ook aanvullend op het regionale plan zal de gemeente eigen beleid moeten voeren ten aanzien van het verdelen van contingenten. Huurwoningen en woningen voor bijzondere doelgroepen In deze notitie beperken we ons tot de woningvoorraad particulier bezit woningen die eigendom zijn of worden van particulieren ook wel koopwoningen. Huurwoningen zijn een andere categorie. Vraag en aanbod zijn inzichtelijker en het aanbod wordt gestuurd. Acantus en de gemeente hebben hiervoor drie maandelijks ambtelijk en bestuurlijk overleg over alle facetten van de sociale woningvoorraad. Ten aanzien van woningen voor senioren en mensen met een beperking, met en zonder zorg, wordt op dit moment een visie voorbereid door alle vijf actieve welzijn en zorgpartijen, twee corporaties onder regie van de gemeente. Deze visie zal in april/mei gereed zijn. Bevolkingsontwikkeling Door vergrijzing en ontgroening verandert de vraag naar aantallen en typen woningen. Zoals eerder in deze notitie gesteld zal de verandering zichtbaar gemaakt worden in het regionaal woonplan dat in voorbereiding is. Voor het aanvullend gemeentelijk beleid moet er wel rekening gehouden worden met het feit dat de zich nu voordoende bevolkingsontwikkeling een wijzigende vraag ontstaat. Er zullen meer eenpersoons huishoudens komen, mensen worden ouder, er zal minder jeugd komen. In elke levensfase hebben mensen behoefte aan een andersoortige woning en woonomgeving. Zo zal een mobiel tweeverdieners gezin mogelijk graag in het landelijke of dorpse gebied willen wonen, met veel (slaap)kamers. Terwijl de weduwe van 73 jaar, graag midden in het centrum van een van onze grote kernen wil wonen, omdat ze daarmee dicht bij de voorzieningen zit en niet afhankelijk is van vervoer. Te koop staande woningen Op basis van de gegevens van het NVM (transactiecijfers Nederland, transactiecijfers Zuidoost Groningen en Analyse Woningmarkt van het 4 e kwartaal 2010) en is een aantal opmerkelijkheden te noemen. Plaats Aantal Percentage v/d totale koopvoorraad Ter Apel Vlagtwedde Sellingen 60 8 Landelijk 3,8 Tabel: te koop staande woningen, begin jan

24 Afgezet tegen het landelijk gemiddelde staan er in de gemeente Vlagtwedde procentueel gezien veel woningen te koop. In onze gemeente is ruim 7% te koop, landelijk is dit momenteel 3,8%. Het landelijke cijfer is door de economische crisis in de afgelopen 1,5 jaar verhoogd van 3%, naar 3,3%. In de gemeente Vlagtwedde is het grotere aanbod al voor de economische crisis ontstaan. Daarmee zou je kunnen concluderen dat de verkoop van woningen in onze gemeente al langere tijd moeilijk verloopt. Of dit wordt veroorzaakt door de stagnerende markt, een onaantrekkelijke woonomgeving of te hoge vraagprijzen is op dit moment niet te beantwoorden. In het 4 e kwartaal staan woningen in Zuidoost Groningen een keer zo lang te koop, dan landelijk. Staan de woningen landelijk 136 dagen te koop, In Zuidoost Groningen is dat 273 dagen. Opvallende analyse van de NVM is dat er steeds meer vrijstaande woningen zijn, die langer dan 2 jaar te koop staan. Dit is iets, wat voor ons gebied herkenbaar is. Vooral woningen met een lagere kwaliteit, waar een gevoelsmatige te hoge prijs voor wordt gevraagd, zijn helaas voldoende te vinden in de gemeente Vlagtwedde. Het aantal transacties is in de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven. Wel is het totale aanbod gestegen. Conclusie is daarmee dat de verkooptijd van woningen daardoor stijgt en dat er zelfs woningen bij zijn die jaren lang te koop staan of zelfs onverkoopbaar zijn. Prijzen koopwoningen Bijzonder is dat in een markt van vraag en aanbod de vraagprijs maar beperkt daalt, zelfs ongeveer gelijk blijft. Ten opzichte van het 4 e kwartaal van 2009, is de transactieprijs in Zuidoost Groningen echter wel met 4,6% gedaald. Een vergelijk tussen vraagprijs en transactieprijs is op dit moment niet na te gaan. Of de beperkte economische (stemming)stijging zal zorgen voor een stijging of stabilisatie van de transactieprijs is giswerk. Leegstand Op dit moment is er sprake van langdurige leegstand van koopwoningen. Binnen de gemeente Vlagtwedde staan 260 woningen leeg. Hieronder vallen ook een twintigtal sociale huurwoningen. Op deze lijst staan geen vakantiewoningen. Het merendeel staat korter dan 1 jaar leeg, maar rond de 40 woningen staan langer dan vijf jaar leeg, waarvan een 10-tal al meerdere maanden te koop staan. Een nadere analyse van de leegstand is noodzakelijk om goed te kunnen bepalen waarom woningen leegstaan en of er een ingrijpen vanuit de overheid noodzakelijk of wenselijk is. Appartementen Bij Acantus en ook de corporaties in onze omgeving, leeft de gedachte dat er meer dan voldoende appartementen in de drie dorpen zijn gerealiseerd. Dit geldt zowel voor de huursector als de koop. In de koopsector zien we dat appartementen in Sellingen moeilijk verkoopbaar zijn. In Vlagtwedde staan relatief weinig koopappartementen daar zijn mogelijk in het centrumgebied nog kansen. In Ter Apel staan een aantal nieuwe (duurdere) koopappartementen al geruime te wachten op een koper. Ook in de (sociale) huursector is de verhuurbaarheid van appartementen steeds lastiger. De woonwensen van potentiële huurders komt niet overeen met het aanbod. Of men wil liever een grondgebonden (levensloopbestendige) woning, met een kleine tuin, of een betaalbaar appartement met minimaal 2 slaapkamers. En dit alles bij voorkeur zo dicht mogelijk bij de voorzieningen. De bestaande appartementen hebben vaak slechts één slaapkamer en een kleine woonkamer. De nieuwbouw appartementen in het centrum van Ter Apel voldoen aan de huidige en toekomstige woonwens. In de bestaande voorraad is mogelijk een transformatie noodzakelijk of een verandering van doelgroep. Al met al geeft bovenstaande in overweging om plannen voor projectmatige bouw van koopwoningen en zeker van appartementen behoedzaam tegemoet te treden. 24

25 Grip op toevoegingen Door middel van de wijzigingsbevoegdheid van het college t.a.v. bestemmingsplannen en de nieuwe omgevingsvergunning met een beperkte looptijd kunnen we beter grip op het aantal toevoegingen hebben en houden. Van de projectontwikkeling (particulier of projectmatig) is bekend dat veel projecten in de definitievefase sneuvelen. In de initiatieffase wordt door betreffende ontwikkelaars bij gemeenten nagevraagd of er ruimte in het bouwprogramma is. Indien gemeenten ja zeggen, heeft zij ook bij de uitgifte van woningbouwcontingenten hiermee rekening te houden. De tijd die tussen initiatief en definitie zit, kan maanden duren. Gedurende die tijd, kan de gemeente het contingent niet nogmaals uitgeven. Door de extra ruimte in de plancapaciteit van 30%, een goede monitoring van de aangevraagde contingenten, daadwerkelijke bouwaanvragen en gereed meldingen van woningen, is grip op de planontwikkeling en realisatie mogelijk. Er is overwogen om een maximaal aantal toevoegingen, in planontwikkeling of realisatie per kalenderjaar vast te stellen. Dit maximum kan ook per kern, lint, buitengebied of zelfs op wijkniveau worden bepaald. 5. Strakke sturing versus vrijheid Al met al gaat het om een beleidskeuze die met nogal wat andere (beleids)onderwerpen raakt. Het nieuwe Woonplan en daar gekoppelde prestatieafspraken, de te verwachten krimp (wanneer? en met welke gevolgen?), de nog vast te stellen bestemmingsplannen, de woningmarkt en nog wel meer. Dit alles vraag om een principiële keuze. Willen we een strakke uitgifte van contingenten en mede bepalen waar en hoe en wanneer er iemand een woning bouwt. Of geven we de burger meer vrijheid, door slechts beperkte sturing te willen hebben op de particuliere woningbouw. Of kiezen we voor de middenweg? De voor- en nadelen van de twee uitersten worden hieronder weergegeven. Strakke sturing op contingenten uitgifte Strakke sturing houdt in, dat er voordat überhaupt wordt overgegaan op uitgifte van contingenten er vooraf een kader wordt opgesteld waar wel en waar geen toevoeging van woningen wordt toegestaan. Deze kaders worden opgesteld om daarmee controle te houden op datgene wat en waar toegevoegd wordt. Op die wijze wordt gedacht dat er beter ingespeeld kan worden op de maatschappelijk en economische ontwikkelingen die van invloed zijn op de woningmarkt. Niet alleen het individueel belang wordt hiermee bedient, maar juist het algemeen belang voor nu en in de toekomst. Naast de aantallen (per jaar) en de locaties waar woningen wel of niet toegevoegd kunnen worden, kan ook de verschijningsvorm (appartement, vrijstaand e.d.) wordt vooraf vastgelegd. Er kan zelfs overwogen worden om voorwaarden ten aanzien van de plattegrond van de woningen op te nemen. Een voorbeeld hiervan is om buiten de drie grote dorpen enkel toevoeging toe te staan van woningen waar op de begane grond een slaapkamer en natte ruimte aanwezig is. Daarmee kan er voor gezorgd worden dat mensen langer in hun eigen woonomgeving kunnen blijven wonen. Een ander kader kan zijn om in de dorpen geen uitleggebieden toe te staan. Enkel nieuwbouw op locaties die voor herontwikkeling in aanmerkingen komen. Denk hierbij aan de rotte kiezen, voormalige bedrijfsterreinen en dergelijke. Diverse andere stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke eisen kunnen worden opgenomen Voldoet een bouwaanvraag niet aan één of meerdere van deze eisen, dan wordt geen contingent afgegeven. 25

26 Hieronder worden een aantal voor- en nadelen van strakke sturing gegeven. Voordelen van deze sturing zijn: Een gecontroleerde aanpak van de rotte kiezen en andere locaties is mogelijk; Stimulans kan optreden om vervallen panden in de buitengebieden te vervangen door nieuwbouw; Sturing mogelijk niet alleen op de kwantiteit van woningen, maar ook de kwaliteit in verschijningsvorm en plattegrond, waardoor meer rekening kan worden gehouden met de toekomstige woonwensen; Vraag en aanbod kunnen meer gecontroleerd worden, meer in evenwicht gebracht worden. Nadelen zijn: Particulier initiatief op basis van de specifieke woonwensen van de initiatiefnemer is niet mogelijk; Kosten van inbreidingsgebieden kunnen zo hoog worden, dat de stichtingskosten van de woning(en), boven de marktwaarde uitkomen. Daarmee zorg je ervoor dat de ontwikkeling niet plaats gaat vinden, of er wordt een beroep gedaan op co-financiering door de (lokale) overheid. Nu keuzes maken, die voor minimaal 50 jaar gelden (levensduur woningen), is bij voorbaat onbegonnen werk. Maatschappelijk en economische ontwikkelingen zijn niet stuurbaar door een lokale overheid. Vrijheid van uitgifte, binnen wet- en regelgeving Vrijheid van uitgifte houdt in dat er gewerkt gaat worden met het principe: wie het eerst komt, die het eerst maalt. Er worden vooraf geen andere kaders geschets, dan die er bestaan vanuit het POP3 en de bestemmingsplannen. In de bestemmingsplannen wordt ook gestreefd naar een zo ruim mogelijke opzet, zodat bouwinitiatieven mogelijk zijn. In alle nieuwe en te actualiseren bestemmingsplannen zullen eventuele nieuwbouwlocaties, waarvoor een contingent noodzakelijk is, middels een ontheffing als bedoeld in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening mogelijk gemaakt worden. Vigerende nieuwbouwlocaties blijven van kracht. Er wordt zoveel mogelijk ruimte geboden aan het particulier initiatief. En de wijze waarop woningen worden gebouwd qua plattegrond en locatie is aan de bouwer zelf. Bij de verdeling van de contingenten worden geen preferente partners aangewezen. Er worden op voorhand geen contingenten aan bijvoorbeeld Acantus gegeven, zonder dat hiervoor concrete plannen zijn gemaakt. Voordelen van deze vrijheid is: Particulier initiatief op basis van de specifieke woonwensen van de initiatiefnemer is zeer goed mogelijk; Eventuele verzoeken om bij te dragen aan onrendabele inbreidingsgebieden die ontstaan door te strikt beleid worden zo voorkomen; Het (ons opgedwongen) beleid van de afgelopen jaren, wordt op deze wijze gecompenseerd richting particuliere initiatiefnemers; Kans is aanwezig dat door de grotere keuzevrijheid van de burger, er meer mensen in Vlagtwedde blijven of komen wonen. Het zal hier echter wel om slechts een beperkt aantal gaan. Nadelen zijn: Een gecontroleerde aanpak van de rotte kiezen en andere locaties is niet mogelijk; Stimulans om vervallen panden in de buitengebieden op te kopen en te vervangen is nihil; Sturing mogelijk alleen op de kwantiteit van woningen, niet op kwaliteit. 6. Advies Eind februari is voor het eerst de Raadswerkgroep Ruimte bijeen geweest. Het beleid rondom contingenten heeft deze avond centraal gestaan. Op informele wijze is gesproken over de woningmarkt en meer specifiek over contingenten en de mogelijke verdeling ervan. 26

27 Op basis van de informatie uit deze notitie, gesprekken met collegeleden en de Raadswerkgroep Ruimte, worden de onderstaande adviezen gegeven, zodat invulling wordt gegeven aan artikel 4.7 van de Provinciale Verordening. Hoofdlijn van het advies is om te kiezen voor een grote mate van vrijheid, binnen de bestaande wet- en regelgeving. Argumenten zijn: in het verleden weinig tot geen ruimte geweest voor het particulier initiatief; er zijn voldoende contingenten om aan de verwachte vraag te kunnen voldoen; woningmarkt is niet vanuit contingentenbeleid te beïnvloeden of te reguleren; er zijn voldoende kaders (bestemmingsplannen, POP3, omgevingsvergunningen, bouwbesluit e.d.), waarmee voorkomen wordt dat er ongewenste bouw plaats vindt. Naast dit hoofdadvies, is nog een aantal adviezen van belang om een besluit over te nemen. Dit om te zorgen dat het beleid goed uitvoerbaar is. Deze adviezen worden achtereenvolgens hieronder benoemd: Advies 1: bestemmingsplannen In alle nieuwe en te actualiseren bestemmingsplannen zullen eventuele nieuwbouwlocaties, waarvoor een contingent noodzakelijk is, middels een ontheffing als bedoeld in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening mogelijk gemaakt worden. Vigerende nieuwbouwlocaties blijven van kracht. Het beleid inzet contingenten zal in de toelichtingen en als bijlage van ieder bestemmingsplan worden opgenomen. Advies 2: partners Bij de verdeling van de contingenten worden geen preferente partners aangewezen. Bij de verdeling geldt het principe: wie het eerst komt wie het eerst maalt. Advies 3: concrete bouwplannen gaan voor niet concrete bouwplannen Concrete nieuwbouwplannen krijgen voorrang op niet concrete bouwplannen. Niet concrete bouwplannen mogen geen belemmering zijn voor concrete bouwplannen. Advies 4: registratie contingenten De contingentenboekhouding zal op een transparante wijze worden geregistreerd, conform het model van bijlage I. De contingentenboekhouding zal op een transparante wijze worden geregistreerd. Om op een transparante wijze te werken zullen de contingenten in één Excelbestand worden geregistreerd. De contingenten worden in categorieën verdeeld. Een aantal belangrijke begrippen om deze lijst te kunnen toepassen zijn: Concrete projecten: dit zijn woningen die worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad, waarvoor contingenten nodig zijn. Plancapaciteit: dit geeft de hoeveelheid ruimte aan waarbinnen nieuwbouwplannen voor woningen kunnen worden ontwikkeld. Vrije plancapaciteit: dit is de flexibele ruimte waarbinnen nieuwbouwplannen voor woningen gemaakt kunnen word 27

28 _áàä~öé=fs=`çåíáåöéåíéå=ééê=ns=çéåéãäéê=omnn= Monitoring Beleid inzet contingenten per 16 december 2011 Totaal in te zetten contingenten Vrije plancapciteit 30% 66 Totaal in te zetten plancapaciteit 284 Totaal ingezet plancapaciteit % waarvan concreet (cat 1 + 2A A) 71 33% per 16 december 2011 Overzicht plancapaciteit en vergunningen Cat. 1 Verleende bouwvergunningen / projectbesluiten Coop Sellingen d.d. bouwvergunning Herstrucurering Ter Apel West locatie Aldi vastgesteld d.d. 26/01/ Wollingboerweg 29, sloop boerderij, oprichting woning Burg. Buiskoolweg 45, sloop boerderij + loods 1-1 Molenkampenweg 8, sloop woning + nieuwbouw woning Kromme Elleboog 18, sloop woning + nieuwbouw woning Burg. Buiskoolweg 41, sloop boerderij + nieuwbouw woning Cat. 2a Plancapaciteit met planologische vaststelling MET GROTE ZEKERHEID DAT DEZE GEREALISEERD WORDEN Herstructurering 't Heem West, vastgesteld Van de 14 kavels (contingenten na 2010), zijn er 10 verkocht. Verkoop resterende wordt moeizaam Vlagtwedde Dorp herstructurering Veelerdiep Prins Bernardlaan gepland gereed voor sloop na contingenten totalen per categorie waarvan concreet

29 In bovenstaand project zijn 3 woningen gereed gemeld sinds 1/1/2010. Laatste kavel verkocht. Cat. 2B Plancapaciteit met planologische vaststelling MET GROTE ONZEKERHEID OF DEZE (allen) GEREALISEERD WORDEN Rundehaven 2e fase, vastgesteld Er is 1 bouwvergunning verleend sinds 1/1/2010, verwachting is dat er max 10 worden opgericht tot 2020 Vlagtwedde locatie brede school (de Wit), vastgesteld De te verkopen kavels lijken onverkoopbaar, mogelijke herontwikkeling t.z.t. aan de orde. Uitbreiding Bourtange (Gelling) vastgesteld Ontwikkeling van deze uitbreiding lijkt lange termijn. Er is van zijde ontwikkelaar geen aktie Oostersingel 2e fase, vastgesteld bovenstaand project loopt door tot 1 januari verwachting is dat ontwikkeling wordt uitgesteld Cat. 3 Aangevraagde bouwvergunningen / projectbesluiten locatie Rabolocatie Vlagtwedde (Hemmsems) herstructurering Rotte Kies Cat. 4a Plancapaciteit zonder planologische vaststelling MET GROTE ZEKERHEID DAT DEZE GEREALISEERD WORDEN Korteweg Sellingen sloop is aangezegd aan bewoners, staan grotendeels leeg, sloopvergunning nog niet aangevraagd Oudeweg 2-4, Ter Apel, verbouw kerk tot appartementengebouw in oktober 2011 zal een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Hooiland 2, Ter Apel, kavels vrijstaande woningen 6 6 medewerking aan bestemmingsplanwijziging is verleend, haalbaarheid van de verkoop lijkt mogelijk Sloop woning Ruiten A Kanaal Noord 7, wordt bedrijfsbestemming 1-1 Sloop woning Hoofdkade 26, gesloopt september 2010, wordt tuin/erf bij Hoofdkade Harpelerweg, De Harpel, Woning buitengebied 1 1 Ter Apel, Viaductstraat, bouw woning 1 1 Ter Apel, R.Kochtstraat, verbouw schuur tot woning 1 1 Ter Apel, Hoofdkade, verbouw kerk tot woning

30 Cat. 4B Plancapaciteit zonder planologische vaststelling MET GROTE ONZEKERHEID OF DEZE GEREALISEERD WORDEN Woontoren markt Ter Apel wordt waarschijnlijk niet gerealiseerd in de periode voor 2020 De Zaaier Vlagtwedde 15 pm is zorginstelling (intramuraal) nog niet duidelijk of het extramuraal wordt Breetuinenweg Sellingen 2 2 ontwikkelaar heeft ooit dure grond aangekocht, ontwikkeling lijkt financieel niet haalbaar. 81 Totaal initiatieven 203 Totaal concreet 71 30