Economisch-ruimtelijk onderzoek Aldi Bunnik. Distributieplanologisch onderzoek en effectstudie naar de komst van een discount-supermarkt

Transcriptie

1 Economisch-ruimtelijk onderzoek Aldi Bunnik Distributieplanologisch onderzoek en effectstudie naar de komst van een discount-supermarkt Waalwijk, september 2014

2

3 Economisch-ruimtelijk onderzoek Aldi Bunnik Distributieplanologisch onderzoek en effectstudie naar de komst van een discount-supermarkt Uitgebracht aan: Aldi Culemborg B.V. Seinpost Adviesbureau BV Rien Romijn Mathieu Vaessen Projectnummer: Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Waalwijk, september

4

5 Inhoudsopgave Advies 3 1. Bevindingen DPO 2009 en actualisatie DPO 2009 en de marktruimte Actualisatie DPO Effecten op de detailhandelstructuur De rol van supermarkten in winkelgebieden Lokale effecten Beleidsmatige overwegingen 14 Bijlage één: Huidig beleid 16 1

6

7 Advies Aldi Vastgoed Culemborg B.V. heeft Seinpost Adviesbureau gevraagd een distributie planologisch onderzoek uit te voeren in Bunnik. Aldi wenst een nieuwe vestiging te openen aan de Veilingweg (locatie De Fruitveiling) en is daarover in gesprek met de gemeente Bunnik. Het onderzoek is onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing omdat het plan afwijkt van het vigerende bestemmingsplan. Met de uitkomst van dit onderzoek schept Aldi helderheid over de marktruimte en de markteffecten. Bij het verzoek van ALDI is het gewenst om in onze aanpak de Ladder voor duurzame verstedelijking te volgen. Uit de dagelijkse praktijk blijkt dit nodig om bij de Raad van State gehoor te vinden voor een nieuw winkelplan. Door initiatieven aan de hand van deze methodiek te onderzoeken en indien haalbaar ruimtelijk te accommoderen wordt door een gemeente een zorgvuldige ruimtelijke ordening bedreven. Dit komt neer op een optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Seinpost Adviesbureau volgt de eerste stap in de Ladder voor duurzame verstedelijking om te onderzoeken of de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. We maken daarbij in de eerste plaats gebruik van het DPO van 2009 dat in opdracht van de gemeente is uitgevoerd, en dat in paragraaf 1.1 is uitgewerkt. In dat DPO is in de maximumvariant voldoende marktruimte geconstateerd voor de uitbreiding van Albert Heijn naar m2 wvo en een nieuwe discount-supermarkt van 800 m2 wvo. De op dit moment voorziene metrages wijken hiervan af, Albert Heijn wordt iets kleiner namelijk m2 wvo en Aldi wenst een iets groter metrage te realiseren namelijk m2 wvo. Op basis van de uitgangspunten van het DPO uit 2009 komt de distributieve overschrijding neer op 125 m2 wvo. Er wordt in het DPO van 2009 geadviseerd om te faseren en eerst de uitbreiding van Albert Heijn te behandelen en daarna een nieuwe discount-supermarkt te overwegen. Seinpost heeft vervolgens dit DPO in paragraaf 1.2 geactualiseerd op basis van de meest recente informatie. Dat geldt voor de detailhandelsbestedingen, de ontwikkelingen in de supermarktsector, het draagvlak en de koopstromen. De uitkomst is dat de conclusies uit het vorige DPO zo goed als gehandhaafd blijven, de distributieve overschrijding blijft beperkt tot 125 m2 wvo. Dit wordt toelaatbaar geacht, er is voldoende aangetoond dat er een actuele regionale behoefte bestaat aan een dergelijke nieuwe supermarkt. De verzorgingsfunctie zal met name gericht zijn op de eigen gemeente. De effecten op de detailhandelstructuur zijn gering, er is een dusdanige omzet geprognosticeerd dat het dagelijkse winkelaanbod op een normaal niveau blijft functioneren inclusief de Aldi, uitgewerkt in hoofdstuk twee Vervolgens is de tweede stap van de Ladder voor duurzame verstedelijking aan de orde. Aldi ziet kansen om een vestiging te realiseren aan de Veilingweg. In of aan de rand van het centrumgebied is dat namelijk fysiek niet meer inpasbaar. Belangrijk is dat de service-supermarkt Albert Heijn in het centrum gevestigd is, uit de praktijk blijkt dat dit type supermarkten vaker bezocht wordt en er meer combinatiebezoek optreedt met de speciaalzaken dan bij een discount-supermarkt. Die wordt doelgerichter en minder vaak bezocht, en completeert het aanbod in de kern Bunnik en in de gemeente. Dit is van toegevoegde waarde voor de consumentenverzorging. Het onderscheidend vermogen van een discount-supermarkt ten opzichte van de speciaalzaken en de servicesupermarkt is voldoende duidelijk. De derde stap van de Ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing omdat de voorziene Aldi-locatie in het bestaande stedelijke gebied ligt en niet erbuiten. Ten aanzien van de eisen voor de bereikbaarheid, het verkeer en parkeren, en een goede ruimtelijke inpassing in haar 3

8 omgeving wordt door Aldi in de ruimtelijke onderbouwing, waarvan het Seinpost-rapport onderdeel uitmaakt, de gewenste informatie aangeleverd aan de gemeente. 4

9 1. Bevindingen DPO 2009 en actualisatie Aanleiding en verzoek Seinpost Adviesbureau is door Aldi Culemborg B.V. gevraagd een distributie planologisch onderzoek uit te voeren voor een nieuwe discountsupermarkt in Bunnik. Aanleiding is een locatie aan de Veilingweg (locatie De Fruitveiling) die Aldi op het oog heeft. 1.1 DPO 2009 en de marktruimte De gemeente Bunnik heeft in 2009 een distributie planologisch onderzoek laten uitvoeren: Haalbaarheid winkelplan Anne Frank school, DPO-toets en functionele analyse. In dit onderzoek is uitgebreid stil gestaan bij de ontwikkelingsmogelijkheden in de dagelijkse sector, en de verschillende scenario s met of zonder een discount-supermarkt. Bij een nieuwe discounter van 800 m2 wvo en een vergroting van de bestaande Albert Heijn naar m2 wvo zou sprake zijn van een distributieve overschrijding van 200 m2 wvo (zie p. 25). Deze overschrijding wordt in het onderzoek beperkt en te overzien geacht. De Albert Heijn meet nu m2 wvo en wordt volgens het meest actuele plan uitgebreid met 325 m2 wvo. De winkel wordt namelijk circa m2 bvo (bron: Voorontwerp herinrichting Churchillterrein ) met een naastgelegen magazijn van 344 m2 bvo. Seinpost neemt hiermee aan dat de winkel circa m2 wvo zal worden. Omdat Albert Heijn minder groot wordt dan in het DPO 2009 was voorzien resteert volgens de rekenmethodiek uit 2009 een distributieve overschrijding van 75 m2 wvo in het geval de discount-supermarkt 800 m2 wvo groot wordt. Dit is minder dan in 2009 was gedacht (en wat destijds als toelaatbaar werd gezien). Het DPO uit 2009 trekt de conclusie om eerst de uitbreiding van Albert Heijn te behandelen en daarna, in overleg met de betrokken ondernemers, het keuzevraagstuk van een eventuele kleinere discount-supermarkt te overwegen. Aldi wenst gaarne in te spelen op deze kans en met de gemeente af te stemmen hoe dit ruimtelijk ingepast kan worden. Voor de Aldi-organisatie is een kleinere discount-supermarkt echter geen optie. Dan kan niet voldaan worden aan het gewenste winkelcomfort voor de klant omdat er te weinig ruimte is voor het formule-assortiment en de inventaris in de winkel. Aldi opteert voor een winkel van circa m2 wvo, dit is circa m2 bvo (bruto verhuurbaar oppervlak) 1. Een deel van haar oppervlak gebruikt ze voor actiematig nietdagelijks assortiment waarmee Aldi wekelijks adverteert. Daarvoor reserveert Aldi 150 m2 wvo. De distributieve overschrijding zou dan neerkomen op 125 m2 wvo. Waar dat in 2009 nog overwogen werd op de locatie van de Anne Frank School is op dit moment een discount-supermarkt niet meer inpasbaar in het Bunnikse centrumgebied. Op de locatie van de Anne Frank School komen 30 woningen. Naast de locatie Anne Frankschool is er ook gekeken naar de locatie Stationsweg/Molenweg. Hier is door de eigenaren voor een andere invulling gekozen. Vandaar dat Aldi nu kijkt naar een locatie buiten het centrumgebied. De Veilingweg waar Aldi zich wil vestigen kan voldoen aan de vestigingseisen van Aldi. Het ligt aan de ontsluitingsroute van Bunnik. Per auto en voor langzaam vervoer is de locatie uitstekend bereikbaar. Via buslijnen en twee bushaltes is er een verbinding van en naar het treinstation dat op circa één kilometer afstand ligt. De buslijnen leggen ook een verbinding met de woonwijken en dorpen in de gemeente. Op korte afstand ligt de toe- en afrit van de snelweg A12 waarvan de meeste regiobewoners gebruik maken voor de verbindingen in de richting van Utrecht en Arnhem. Om een moderne ALDI te huisvesten is ca m² grondoppervlak nodig: voor de supermarkt zelf (1.000 m² WVO / Het bouwkundige metrage inclusief de buitenmuren van de supermarkt zal circa m2 bvo bedragen. 5

10 m² BVO), de bevoorrading en de parkeerruimte. ALDI hanteert een ruimer aantal in verband met de goede bereikbaarheid voor de consument. Aan de Veilingweg is de gewenste oppervlakte beschikbaar. Figuur 1.1 Bron: Openstreetmap.org, bewerking Seinpost. En Aldi Culemborg B.V. 1.2 Actualisatie DPO 2009 Een distributieve overschrijding van 75 tot 125 m2 wvo in de supermarktbranche komt neer op een klein verschil. Om een actueel marktbeeld te schetsen van de marktmogelijkheden (een update van het DPO uit 2009) gaan wij onderstaand in op een aantal aspecten dat van invloed is op de distributieve ruimte. De belangrijkste zijn de detailhandelsbestedingen, ontwikkelingen in de supermarktsector, het draagvlak en de koopstromen. Detailhandelsbestedingen In de DPO-berekening gaat Seinpost uit van de supermarktbestedingen exclusief BTW. In het DPO van 2009 was dat inclusief BTW, een verschil van circa 8%. De HBD-cijfers over het jaar 2011 hebben wij geactualiseerd met de CBS-publicaties over de jaren 2012 (+2,9%) en 2013 (+2%), en gecorrigeerd voor het inkomensniveau (+19%, bij een inkomenselasticiteit van 0,25). In totaliteit zijn de bestedingen in de food sinds 2009 met 10% gestegen, de supermarkten hebben daarbij groeipercentages laten zien van 1% tot 3% per jaar. De food-speciaalzaken hebben de afgelopen jaren hun omzet met totaal 10% zien dalen. Figuur 1.2 Omzetontwikkeling detailhandel (peiljaar = 2000) Bron: Detailhandel.info 6

11 Dat de supermarkten landelijk marktaandeel winnen en de food-speciaalzaken verliezen wordt deels veroorzaakt door omzetverschuivingen in de bestaande winkelvoorraad, deels door de groei van het supermarktmetrage en de afname van het aantal food-speciaalzaken. Onderzoek (ING Economisch Bureau 2014) toont aan dat de afgelopen vijf jaar het aantal groentewinkels is gedaald met 15%, het aantal slagerijen met 10% en het aantal bakkerijen met 7%. Sommige branches groeien nog wel in de winkelvoorraad, zo is het aantal viswinkels met een kwart gestegen. Ontwikkelingen in de supermarktsector Er treedt schaalvergroting op in de supermarktbranche. De groei vindt met name plaats bij de supermarkten in de categorie tot m2 wvo. Het aantal kleinere supermarkten daalt, het aantal hypermarkten is min of meer stabiel. Figuur 1.3 Bron: Deloitte In de gemeente Bunnik is het supermarktaanbod nauwelijks veranderd. In 2009 was sprake van dezelfde Albert Heijn in Bunnik, enkele jaren daarvoor was er in het centrum ook een C1000 gevestigd, dat pand is nu ingenomen door Hema. In 2009 waren Boni en Super de Boer in Odijk gevestigd. De laatste is Jumbo geworden, door interne verbouwingen in Bunnik en Odijk zijn de supermarktmeters gewijzigd. Het aantal speciaalzaken in de dagelijkse sector vertoont op gemeenteniveau een licht dalende trend, van 28 naar 24 tussen 2004 en 2011, en inmiddels 23. 7

12 Tabel 1.1 Dagelijks en supermarktaanbod gemeente en kern Bunnik Dagelijks aanbod in m2 wvo Aantal dagelijkse winkels Supermarktaanbod Gemeente Gemeente Gemeente Kern Bunnik Kern Bunnik Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011 met cijfers , supermarktgids 2004, DPO Bunnik 2009, Locatus Het draagvlak Het DPO uit 2009 gaat uit van de kern Bunnik als verzorgingsgebied. Daarbij wordt voor 2015 uitgegaan van een kleine bevolkingsdaling. De koopkrachttoevloeiing zou beperkt groeien maar met de destijds geplande uitleglocaties is niet echt rekening gehouden. In het Structuurplan werd nog uitgegaan van nieuwe woningen in het nabij gelegen Odijk-West, en 200 woningen in Werkhoven. Deze woningbouw is tot op heden uitgesteld en de woningaantallen zijn naar beneden bijgesteld. Er wordt nu ingezet op een organische en kleinschalige groei. Binnenstedelijke ontwikkelingen zoals bij het centrumplan en de locatie van de Anne Frank School vinden wel doorgang, dat geldt ook voor kleinere woningbouwprojecten binnen Odijk en Werkhoven. Bunnik is in de regio Utrecht een aantrekkelijke woongemeente, zelfs al tweemaal verkozen tot de beste woongemeente van de provincie Utrecht (Bron: Elvesier). Dat komt door het groene karakter van de gemeente en haar omgeving, maar ook door de goede bereikbaarheid. Die is per auto en openbaar vervoer uitstekend te noemen. Bunnik ligt op fietsafstand van Utrecht met al haar stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid. Wonen in een landelijke omgeving is een aantrekkelijk perspectief. Komt de woningbouw aan de randen van de dorpen weer op gang dan zal daar zeker marktvraag naar zijn. De Regionale Woningmarktmonitor uit 2013 gaat uit van een bevolkingsprognose tot in Dat cijfer zal niet meer gehaald worden. Er zal eerder sprake zijn van een groei in de richting van inwoners, er vanuit gaande dat de woningbouw aan de randen van de dorpen langzamerhand op gang komt. De gemeente kent op dit moment inwoners (Bron: CBS Statline 2014). In kwalitatieve zin valt op dat de gemeente Bunnik een gemiddeld hoog inkomensniveau kent, het eigen woningbezit is met 73% het hoogste van alle gemeenten in de provincie Utrecht (bron: Regionale Woningmarktmonitor 2013). De WOZ-waarde van een woning ligt gemiddeld 50% hoger dan in geheel Nederland. Voor Aldi maakt een dergelijk consumentenprofiel niet zoveel uit. Alle lagen van de bevolking weten deze discounter te vinden. 8

13 Figuur 1.4 Bron: CBS Statline Koopstromen Het DPO 2009 berekent de distributieve ruimte op basis van de koopstromen van en naar de kern. In de toekomst wordt uitgegaan van een groei van de binding van 85% in 2009 naar maximaal 95% in Het DPO gaat uit van een groei van de koopkrachttoevloeiing van 23-24% (2009) naar maximaal 30% (2015). Na het DPO van 2009 zijn de koopstroomgegevens van 2011 uit het koopstromenonderzoek Randstad 2011 beschikbaar gekomen. Deze zijn alleen op het niveau van de totale gemeente uitgerekend. In de dagelijkse sector ligt de koopkrachtbinding op 76%, dat is lager dan in 2009 werd voorzien. Blijkbaar is de koopkrachtafvloeiing sterk toegenomen of is de binding te hoog ingeschat. Het kan ook te maken hebben met de C1000 die al gesloten was ten tijde van het DPO 2009 maar die de keuze voor de consument heeft verminderd. Het blijkt nu dat er circa 10% dagelijkse koopkracht afvloeit naar Zeist, de overige afvloeiing verspreidt zich over de andere omringende gemeenten. Wellicht dat de bewoners van de gemeente Bunnik in beperkte mate de supermarkten in Houten-centrum bezoeken (AH, Jumbo, Lidl), of in Driebergen-centrum (AH, Lidl, Aldi). De koopkrachttoevloeiing in de dagelijkse sector van de gemeente Bunnik ligt op 17%, deze is afkomstig van de gemeenten Utrecht, Houten, Zeist en elders. Dit cijfer is anders opgebouwd dan de toevloeiing uit 2009 waarin ook de koopstromen vanuit Odijk en Werkhoven werden meegeteld. Beide kernen zijn nu meegenomen in de koopkrachtbinding en vallen buiten de toevloeiing op gemeenteniveau. Vraag is nu of deze koopstromen op een normaal niveau liggen of wellicht beïnvloed kunnen worden door het eigen winkelaanbod te versterken. Het is niet meer dan logisch dat de bewoners van de gemeente Bunnik naar Zeist gaan voor het recreatieve winkelen. Daar gaat ook de meeste koopkrachtafvloeiing naar toe in de niet-dagelijkse sector (28%), meer nog dan naar Utrecht. Voor het boodschappen doen is die koopkrachtafvloeiing naar Zeist minder logisch. In Zeist-centrum is sprake van betaald parkeren en zijn de supermarkten Albert Heijn en Jumbo niet makkelijk bereikbaar. Op wijk- en buurtniveau zijn de winkelcentra kleinschalig en versnipperd gelegen, soms zelfs gedateerd zoals De Clomp in Zeist-Zuidwest dat op korte afstand van Bunnik ligt. De Clomp staat al jaar op de nominatie om gerenoveerd en uitgebreid te worden. De klant uit Bunnik kan ook solitaire supermarkten in Zeist bezoeken zoals de Lidl aan de Van Reenenweg. Als 9

14 in Zeist de voorziene plannen met De Clomp en Kerckebosch gerealiseerd worden zal de druk op de koopkrachtafvloeiing vanuit Bunnik verder stijgen. Met een volwaardig dagelijks- en supermarktaanbod in de gemeente Bunnik wordt het mogelijk geacht dat de koopkrachtafvloeiing naar Zeist in de dagelijkse sector grotendeels wordt teruggebracht. Figuur 1.5 Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011 Voor de vloerproductiviteit, dit is de omzet per m2 wvo, wordt de landelijke norm in de supermarktbranche aangehouden. Deze is sinds 2009 met 8% flink gestegen omdat het landelijke supermarktaanbod minder snel is gegroeid dat de jaaromzet. Het is gebruikelijk om in winkelmarktonderzoeken dit landelijke cijfer als norm te hanteren, soms is maatwerk nodig voor de lokale omstandigheden en dan met name de huisvestingslasten die hoger of lager kunnen liggen. Voor de ligging in het oostelijk deel van de Randstad waartoe Bunnik behoort is geen directe aanleiding om deze norm aan te passen. De distributieve ruimte De marktruimte in het DPO en de huidige en toekomstige marktruimte schatten wij nu als volgt in. Voor de duidelijkheid hebben wij de berekening van het DPO 2009 opgenomen die is uitgevoerd op het niveau van de kern. Voor de huidige en de toekomstige situatie is uitgegaan van de koopstromen op gemeenteniveau, met de haalbare cijfers in 2020 indien zich een discountsupermarkt heeft gevestigd. 10

15 Tabel 1.2 Distributieve verkenning supermarktbranche Aannames DPO 2009: ambitie voor o.b.v. koopstromen 2011 Haalbaar in 2020 met discounter Kern Bunnik Gemeente Bunnik Gemeente Bunnik Aantal inwoners Bestedingen per hoofd excl. BTW Bestedingen gecorrigeerd voor inkomen excl. BTW Bestedingspotentie in mln 11,9 28,9 30,7 Koopkrachtbinding (was-nu-straks) 95% 76% 85% Gebonden bestedingen in mln 11,3 22,0 26,9 Koopkrachttoevloeiing 29% 17% 17% Totale bestedingen in mln 16,0 26,5 32,4 Landelijke vloerproductiviteit supermarktbranche excl. BTW Haalbaar aanbod in m² wvo Gevestigd aanbod in m² wvo Uitbreidingsruimte in m² wvo De voorziene uitbreiding van Albert Heijn past precies in het beeld van de huidige koopstromen op gemeenteniveau. Een aantrekkelijke Albert Heijn in het centrum zal waarschijnlijk de koopkrachtbinding een impuls geven, maar daar is nog niet mee gerekend. Indien een discountsupermarkt wordt toegevoegd, dan verwachten wij een wezenlijke verschuiving in de koopkrachtbinding. Dat zal geen binding meer opleveren van 95%, maar bij een niveau van 85% en handhaving van de toevloeiing wordt de m2 wvo marktruimte uit het DPO van 2009 bevestigd. Het voorziet in de lokale behoefte van de eigen gemeente, de komst van een discountsupermarkt is niet afhankelijk van een stijging van het aandeel toevloeiing van buiten de gemeente. Het is wel gebaseerd op een lichte bevolkingsgroei in de gemeente en een hogere binding aan de eigen gemeente. Wij constateren hiermee voldoende ruimte voor de uitbreiding van Albert Heijn en de komst van een discount-supermarkt. De distributieve overschrijding blijft beperkt tot 125 m2, dat is minder dan destijds werd verwacht bij dezelfde uitgangspunten dat Aldi een winkel realiseert van m2 wvo waarvan 150 m2 wvo gereserveerd wordt voor actiematig niet-dagelijks assortiment. Het marktaandeel van de discounters (Aldi en Lidl) in Nederland bedraagt gemiddeld ongeveer 16%. Daarom tref je een discounter aan op ongeveer , het verzorgingsgebied van de gemeente Bunnik sluit hierbij ongeveer aan. 11

16 2. Effecten op de detailhandelstructuur 2.1 De rol van supermarkten in winkelgebieden Ruime servicesupermarkten functioneren als katalysator voor andere winkels in een centrum. Dit blijkt uit het consumentenonderzoek van Deloitte (2013). Consumenten bezoeken ruim twee keer per week een supermarkt. Men bezoekt gemiddeld twee keer per week de primaire supermarkt en één keer of minder per week de secundaire of tertiaire supermarkt. Dit zijn supermarkten waar een kleiner deel van de boodschappen gedaan wordt. Voor 85% van de huishoudens is de primaire supermarkt een supermarkt in het midden- of hogere segment. In de primaire supermarkt wordt gemiddeld 63,- per week uitgegeven, bij de secundaire supermarkt 24,- en bij de tertiaire 13,-. Meest bezochte supermarkt is Albert Heijn (68%), gevolgd door Lidl (36%). Het marktaandeel van de discounters Aldi en Lidl bedraagt landelijk ruim 16% van de supermarktbestedingen (bron: AC Nielsen, cijfers over 2013). Servicesupermarkten als Albert Heijn en Jumbo trekken wekelijks zo n klanten en zijn hiermee trekkers in winkelgebieden. Andere dagelijkse winkels, zoals een bakker, slager, groentewinkel en drogist kunnen profiteren van de trekkracht van servicesupermarkten. Hierbij geldt dat de verswinkels over een duidelijk onderscheidend aanbod moeten beschikken om interessant te zijn voor de consument. Zoals gezegd is het aantal food-speciaalzaken de laatste jaren verminderd omdat de concurrentiedruk hoog werd, het onderscheidende vermogen te laag bleek en de consument het boodschappenpatroon wijzigt vanwege tijdsdruk, de keuzemogelijkheden bij de supermarkten en de langere openingstijden. Een hard-discounter als ALDI wordt met name als secundaire of tertiaire supermarkt bezocht. De frequentie is lager en de reikwijdte (daarom) groter. Consumenten bezoeken ALDI uiterst doelgericht, dat wil zeggen: o voor bulkaankopen; o laagfrequent (minder dan 1 keer per week); o veelal per auto; o met een korte bezoekduur; o niet of nauwelijks in combinatie met andere winkels. Vestigingseisen ALDI Aan locaties voor hard-discounters moeten vanwege het verschil in consumentengedrag andere vestigingseisen worden gesteld dan aan locaties voor servicesupermarkten. Om aan het veranderende consumentengedrag tegemoet te komen stelt ALDI nieuwe vestigingsvoorwaarden voor locaties tot inwoners: Figuur 2.1 Bron: Aldi, sfeerimpressies van een Aldi conform de formule-eisen met een open en toegankelijk winkelbeeld 12

17 o locaties moeten gelegen zijn aan een doorgaande route (N-weg, uitstekend bereikbaar) vanwege een hoog aandeel autobezoekers (bulkaankopen) en de regiofunctie van ALDI; o de supermarkt heeft een omvang circa m² wvo, dit is circa m² brutovloeroppervlak 2. ALDI schaalt de huisvesting en entourage op, de winkels worden moderner: ruim van opzet, open uitstraling en groter; o een parkeernorm van minimaal 80 parkeerplaatsen overeenkomstig met de CROW parkeernorm voor discountsupermarkten matig stedelijk, rest bebouwde kom van 5,5 7,5 parkeerplaats per 100 m² bvo. 2.2 Lokale effecten In principe is er in het DPO voldoende omzet geprognosticeerd voor een normaal functioneren van het totale dagelijkse aanbod in de gemeente. Dat geldt voor de bestaande supermarkten, de nieuwe Aldi én de speciaalzaken. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat er geen ontwrichting in de detailhandelstructuur zal optreden indien Aldi zich nieuw vestigt in de gemeente. Op basis van de lokale detailhandelstructuur en de bijzondere ligging van de Aldi in Bunnik schatten wij de effecten namelijk als volgt in. Het supermarktaanbod in Bunnik zal worden gecompleteerd. Albert Heijn is niet langer de enige supermarktaanbieder, de consument krijgt meer keus en dat is goed voor de concurrentie en de marktwerking, het levert toegevoegde waarde voor de consumentenverzorging. Een Albert Heijn van rond de m2 wvo is goed voor om en nabij artikelen (bron: bij Aldi zijn dat 850 artikelen dat zal groeien naar ongeveer eigen merken, met nauwelijks A-merken. Dit zijn eigen producten van een hoge kwaliteit tegen een lage prijs. Beide formules vullen elkaar goed aan. Figuur 2.2: spreiding supermarkten met voorziene Aldi-locatie 2 M2 bvo: alle verhuurbare winkelruimte in een gebouw, dus inclusief magazijn, kantoor, sociale ruimtes et cetera 13

18 Bron: bewerking Seinpost Wat zijn nu de effecten of het verschil als Aldi in of buiten het centrum gevestigd is: is er sprake van een negatief verschil voor de centrumwinkeliers? De vestiging van ALDI op een goed bereikbare locatie maakt een regiofunctie mogelijk en de nadelen voor het centrum (ruimtevraag, parkeerdruk, bevoorrading, achterkanten et cetera) worden vermeden. Het argument om een discounter in het centrumgebied te willen huisvesten of behouden, is vaak het veronderstelde combinatiebezoek of de trekkracht. Daarbij wordt over het hoofd gezien dat de regiofunctie in zo n gebied minder goed uit de verf komt, waardoor het aantal bezoekers (te) laag is. Een goed gehuisveste, moderne discounter aan de rand van een kern kan meer bezoekers voor het centrum met zich meebrengen dan een verouderde in het kernwinkelgebied, vanwege de grotere toevloeiing uit de regio. Ondanks het procentueel lage combinatiebezoek is het totale aantal bezoekers (en hun oriëntatie op de bewuste kern) dan groter. Van een discounter kan niet worden vastgesteld dat food-speciaalzaken daarvan zware concurrentie zullen ondervinden. Een discounter heeft een beperkt assortiment versproducten met brood, groente-fruit en vlees / vleeswaren. Voor de consument is het goed om het totale aanbod te verbreden en het voorzieningenniveau met een tweede en aanvullende supermarkt te herstellen. Dat worden de meeste boodschappen in de eigen kern of gemeente gedaan, en wordt het voor de speciaalzaken makkelijker om daarvan te profiteren. In de nieuwbouwwijk Odijk-West (startend met t Burgje) komen naar verwachting geen winkelvoorzieningen (bron: DPO 2009). Dat betekent dat de winkels in het centrum van Odijk van dat extra draagvlak zullen profiteren. Voor meer informatie over het veranderende consumentengedrag van ALDI-bezoekers en de aangepaste vestigingsvoorwaarden van ALDI verwijzen wij u naar het rapport ALDI in een veranderende markt, studie naar effecten van nieuwe vestigingsvoorwaarden (Seinpost, 2012). Dit rapport kunnen desgewenst worden aangeleverd. 2.3 Beleidsmatige overwegingen Het provinciale en gemeentelijke beleidskader staat verwoord in bijlage één. Een gemeente kan bepaalde argumenten meewegen bij de beoordeling van een planinitiatief in het kader van een goede ruimtelijke ordening. De overheid mag in lijn met de Europese Dienstenrichtlijn een vrij verkeer van concurrentie (economische ordening is geen onderwerp) niet in de weg staan bij de toetsing van nieuwe winkelinitiatieven tenzij er dwingende maatregelen van algemeen belang zijn. Deze dwingende redenen liggen in de sfeer van de ruimtelijke ordening; o.a. bereikbaarheid, parkeren, leegstand en ruimtelijke inpasbaarheid zijn criteria in de beoordeling van een winkelinitiatief. In dit spanningsveld tussen een vrij verkeer van concurrentie en de plicht om een goede ruimtelijke ordening te bedrijven kan het initiatief aan de Veilingweg worden bezien met de toevoeging van nieuwe detailhandelsmeters. Het rapport en de Ladder voor duurzame verstedelijking De Rijksoverheid heeft detailhandel toegevoegd aan de ladder voor duurzame verstedelijking1. Per 1 oktober 2012 is de ladder in artikel van de Bro opgenomen en daarmee een verplicht onderdeel voor bestemmingsplannen die een nieuwe detailhandelsontwikkeling mogelijk maken. Deze 'ladder' is een ruimtelijk afwegingskader en is beter bekend als de SER-ladder, welke al meerdere jaren wordt toegepast voor bedrijventerreinen. Doel van de SER-ladder voor detailhandel is het streven naar een duurzame winkelstructuur met sterke winkellocaties, het tegengaan van winkelleegstand en zuinig omgaan met de schaarse ruimte. 14

19 De criteria voor de duurzaamheidsladder zijn als volgt: 1. Is er een actuele regionale behoefte aan een nieuwe winkelontwikkeling? 2. Kan hiervoor bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing worden hergebruikt? 3. Als nieuwbouw echt nodig is moet worden gezorgd voor een optimale inpassing en bereikbaarheid. Als we het initiatief aan de Veilingweg aan de hand van deze ladder beoordelen, dan kan de eerste stap bevestigend worden beantwoord: zoals blijkt uit hoofdstuk één is er voldoende actuele behoefte aan een discountsupermarkt. En uit hoofdstuk twee blijkt dat de effecten op de detailhandelstructuur en de supermarkten en speciaalzaken gering zullen zijn, er is voldoende omzet geprognosticeerd voor een normaal functioneren van het dagelijks aanbod inclusief een Aldi. Uit de tweede stap blijkt dat een discount-supermarkt niet langer inpasbaar is in het centrumgebied van Bunnik, de locatie van de Anne Frank School wordt namelijk herontwikkeld tot woningbouw. De locatie aan de Veilingweg is een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie, namelijk op een terrein met bestaande en nieuwe bedrijfsfuncties. De derde stap is niet van toepassing omdat de Aldi-locatie in het bestaande stedelijke gebied ligt. Ten aanzien van de eisen voor de bereikbaarheid, het verkeer en parkeren, en een goede ruimtelijke inpassing in haar omgeving zal Aldi in overleg treden met de gemeente Bunnik. 15

20 Bijlage één: Huidig beleid Provinciaal beleid Het beleid van de provincie Utrecht staat verwoord in de provinciale ruimtelijke structuurvisie Bron is het ontwerp bestemmingsplan J.F. Kennedylaan 23 e.o. Bunnik van maart Nieuwe trends laten zien dat winkels zich vooral concentreren in binnensteden en thematische winkelcentra aan de rand van de steden. Uitzondering zijn winkels die zich richten op de dagelijkse boodschappen, die vestigen zich meer op goed bereikbare (perifere) locaties. Door deze ontwikkelingen komen vooral centra van kleine en middelgrote gemeenten en kleinere wijkcentra onder druk te staan. Door beperking van de ontwikkeling van nieuw winkelvloeroppervlak en de transformatie van bestaande centra blijft de markt voor detailhandelsvoorzieningen gezond en toekomstgericht. Uitgangspunt is dat er voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden worden aangeboden, met een optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten aangewezen gebieden worden niet toegestaan, de bestaande detailhandelsstructuur is leidend. Er is specifiek benoemd dat detailhandelsbeleid de verantwoordelijkheid van de gemeente is. Op perifere locaties wordt alleen detailhandel toegestaan die vanwege de aard en omvang niet in de stadskernen kan. Er wordt niet gestuurd op regionale samenwerking. Gemeente Bunnik: bestemmingsplan Dorp Bunnik 2012 Het huidige bestemmingsplan voor het dorp Bunnik is erop gericht de reguliere winkels en centrumvoorzieningen zoveel mogelijk te concentreren in het centrumgebied ofwel de omgeving Het Slot, Dorpsstraat, Van Hardenbroeklaan, Stationsweg en Provincialeweg. Er wordt de mogelijkheid geboden tot detailhandel in volumineuze goederen (zoals keukens, sanitair, woninginrichting e.d.) op de bedrijventerreinen, via een binnenplanse afwijking. Enerzijds is volumineuze detailhandel toegestaan en anderzijds grootschalige detailhandel. Grootschalige detailhandel heeft betrekking op detailhandel met een minimaal winkelvloeroppervlak van 750 m2 per vestiging in één branche. Dergelijke grootschalige detailhandel is moeilijk inpasbaar in het dorpscentrum. De verruiming is opgenomen om ondernemers meer mogelijkheden te bieden op het gebied van volumineuze en/of grootschalige detailhandel op de bedrijventerreinen. 16