Bouwregels vrije bouwkavels

Transcriptie

1 Bouwregels vrije bouwkavels Mei 2015

2 Inleiding In dit document treft u een samenvatting aan van de belangrijkste voorwaarden die betrekking hebben op de realisatie van een woning op een vrije bouwkavel. Deze voorwaarden zijn afkomstig uit het bestemmingsplan Klein Twiske 2 én het beeldkwaliteitsplan Wonen aan het Twiske. Onderdeel van de voorwaarden vormt mede de zogenaamde kavelpaspoort tekening. De nadere eisen die de overheid aan nieuwbouw stelt, zoals het bouwbesluit, zijn niet in dit document opgenomen. Op onze website kunt u het actuele bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan inzien. Belangrijkste regels voor het bouwen Per kavel mag één vrijstaande woning worden gebouwd. Het hoofdgebouw dient geplaats te worden binnen het aangegeven bouwvlak op tekening; De maximale bouwhoogte voor het hoofdgebouw is 10 meter. Bijbehorende bouwwerken mogen ook op het zijperceel (minimaal 1 meter achter de voorgevel) worden gerealiseerd tot aan de erfgrens; Bijbehorende bouwwerken mogen ook op het achterperceel worden gerealiseerd tot 4m van de waterlijn (dus binnen het aangegeven bouwvlak); Voor bijbehorende bouwwerken (aan-en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) met een schuin dak geldt een nok- en goothoogte van maximaal 6 meter resp. maximaal 3 meter, waarbij de hellingshoek van het dak overeenkomt met het hoofdgebouw. Bijbehorende bouwwerken met een plat dak hebben een maximale bouwhoogte van 3 meter; De gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 50 m2; Voor het project Wonen aan het Twiske dienen parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. De norm voor vrijstaande woningen bedraagt twee parkeerplaatsen per woning. Deze twee parkeerplaatsen dienen door de koper op eigen terrein gerealiseerd én in stand te worden gehouden. Deze instandhoudingsverplichting zal door de notaris in de leveringsakte worden opgenomen; Klein Twiske zal een Ligusterhaag aanbrengen op de erfscheiding tussen privé en openbaar gebied. De hoogte van deze Ligusterhaag vóór de voorgevel en grenzend aan de openbare weg bedraagt circa 80 cm. De hoogte van de haag achter de voorgevel grenzend aan het openbaar gebied bedraagt circa 180 cm. Voor deze haag geldt een onderhouds- en instandhoudingsverplichting door de eigenaar van het kavel. Deze zal eveneens in de leveringsakte zal worden opgenomen. Overig bouwregels Aan huis verbonden beroepen Het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep en/of een aan huis verbonden bedrijf is in overeenstemming met de woonfunctie, indien wordt voldaan aan de volgende regels: De oppervlakte maximaal 30% van de vloeroppervlakte van de gebouwen bedraagt tot een maximum van 50 m2; De beroeps-en bedrijfsactiviteiten door de bewoners worden uitgeoefend; Er geen sprake is van een onevenredige verkeersaantrekkende werking; Er geen detailhandel plaatsvindt behalve als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf. 2 van 5

3 10% regeling Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels van het bestemmingsplan, ten behoeve van een vermeerdering van de voorgeschreven maten en percentages, alsmede de inhoud en de oppervlakte van de bouwwerken, mits de vermeerdering niet meer dan 10% bedraagt. Containers Het is raadzaam om bij het ontwerp van de woning rekening te houden met ruimte voor de afvalcontainers aangezien deze niet op de openbare weg mogen staan. Welstand De welstandstoets vindt plaats door een voor dit project door de welstandcommissie aangestelde supervisor. Deze supervisor zal toetsen op basis van criteria uit het beeldkwaliteitsplan Wonen aan het Twiske. De bouwkavels bevinden zich in twee gebieden (Ringvaart en Buurtstraten) met ieder hun eigen specifieke eisen. Dit zijn onder andere: Plaatsing en uiterlijk van de woning is afgestemd op het bestaande beeld in de directe omgeving. Dat heeft betrekking op de architectonische kenmerken (maat, schaal, kleur en materiaalgebruik); Hoofdvolume en bij- of aanbouwen zijn als afzonderlijke volumes herkenbaar; Aanbouwen, garages en bergingen zijn mee ontworpen; Geen afscheiding tussen water en tuin; Makelaars (spitse topversiering) op markante plekken; Zadeldaken met een dakhelling tussen 35 en 50 graden; Metselwerk in aardse tenten; Mooi verouderende materialen en keramische, niet geglazuurde, pannen; Gevels gelegen aan de zijde van de ringvaart bestaan voor minimaal 50% uit houten delen (of onderhoudsvrije delen met een houten uitstraling); Kleuren passen binnen de Zaanse kleurenwaaier; Detaillering oogt ambachtelijk. Belangrijkste begripsbepalingen en informatie Aan huis verbonden beroep Administratieve, juridische, medische, therapeutische, kunstzinnige, ontwerptechnische of hiermee gelijk te stellen beroep, alsmede het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten waarvoor geen melding of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen-en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en door de beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend, waarbij de hoofdfunctie wonen als primaire functie behouden en herkenbaar blijft. Achtererf Erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw. 3 van 5

4 Bijgebouw Bijbehorende bebouwing in de vorm van een vrijstaand gebouw, behorende bij en dienstbaar aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, dat in functioneel en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van het hoofdgebouw. Bouwperceel Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bouwvlak Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. Hoofdgebouw Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als belangrijkste gebouw valt aan te merken. Wijze van meten De goothoogte Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructieonderdeel. De bouwhoogte Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. Het peil Bij ligging op een afstand van minder dan 10 meter uit de as van de weg: de kruin van de weg en bij ligging anderszins: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein. De oppervlakte Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Discretionaire bevoegdheid Indien strikte toepassing van de bepalingen van het kavelpaspoort voor de koper leidt tot een onevenredige beperking, kan de koper het college van B&W schriftelijk en gemotiveerd verzoeken om daarvan af te mogen wijken. Dit verzoek dient te zijn voorzien van een advies van de Welstandscommissie. Om toepassing te kunnen verlenen dient de voorgestelde afwijking te voldoen aan het doel en de strekking van de bepaling waarop deze betrekking heeft. Het college heeft bij de beoordeling van het verzoek tot afwijking een discretionaire bevoegdheid om te besluiten of afgeweken mag worden. 4 van 5

5 Aandachtspunten Hoe wilt u wonen? Het is belangrijk om uw woonwensen te inventariseren. Aan hoeveel kamers heeft u behoefte? Hoe ziet de badkamer eruit? Waar komt de leefkeuken en de woonkamer? Deze vragen dient u te beantwoorden voordat een architect kan beginnen met een schetsontwerp. Wat kost uw droomhuis? Als u ervoor kiest om zelf aan de slag te gaan met uw bouwkavel dan dient u rekening te houden met diverse kostenposten. Algemeen staan deze kosten bekend als bijkomende kosten (naast de gronden bouwkosten). Geen zin om alles zelf te regelen? Ook is het mogelijk om een vrijstaande woning door Klein Twiske te laten realiseren. De realisatie zal dan gebeuren in combinatie met de projectmatige woningen binnen het project. De keuze van een architect U bent vrij om een architect te kiezen voor het ontwerpen van uw woning. De twee projectarchitecten van Wonen aan het Twiske zijn graag bereid om uw wensen te vertalen in een ontwerp dat voldoet aan de randvoorwaarden die van toepassing zijn op de bouwkavels. De aannemer U bent eveneens vrij in de keuze van de aannemer. Bij het selecteren van een aannemer is het verstandig om u ervan te verzekeren dat het om een financieel gezond bedrijf gaat. Daarnaast dient u ervoor te zorgen dat u nooit de bouwkosten op voorhand betaalt. U bent hiervan verzekerd als u kiest voor een aannemer die is aangesloten bij een garantie-instituut (o.a. Woningborg of Bouwgarant) Dit biedt u de garantie dat bij een eventueel faillissement van de aannemer uw woning tegen dezelfde financiële condities wordt afgebouwd. Bouwrijpe bouwkavels De bouwkavels van Wonen aan het Twiske worden bouwrijp opgeleverd. Bouwrijp opgeleverd houdt in: De bouwkavels liggen op circa 30-40cm beneden peil van uw woning. De aannemer dient na realisatie van de woning het perceel rond de woning tot peil op te hogen; De bouwkavels zijn aan de waterzijde voorzien van een talud; Aansluitpunten voor de verschillende nutsvoorzieningen (gas, water, elektra, riool etc.) zijn in principe aanwezig en liggen onder de openbare weg. De nutsbedrijven kunnen echter zelfstandig besluiten om de nutsvoorzieningen pas tijdens de woonrijp fase ( = inrichting openbaar gebied) aan te leggen. Dat betekent dat bij levering van het kavel de nutsvoorzieningen dus (nog) niet aanwezig zijn; Het kavel is ontsloten aan de openbare (bouw)weg; Het kavel is in milieutechnisch opzicht geschikt voor de beoogde bebouwing. 5 van 5

6 STAPPENPLAN 1 Kies uw kavel Kies het kavel van uw voorkeur en schrijf u in tijdens de start verkoop middels het inschrijfformulier. De kavels worden toegewezen. Kijk op wonenaanhettwiske.nl voor spelregels en meer informatie Persoonlijk gesprek Als u een kavel toegewezen heeft gekregen wordt u uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek. Aankoop en eigendomsverkrijging U sluit een koopovereenkomst met Klein Twiske BV. Uw bouwkavel zal, na vervulling van alle opschortende voorwaarden in de koopovereenkomst, worden geleverd. Schetsontwerp U inventariseert uw woonwensen binnen de spelregels van het plan (o.a. beeldkwaliteit, bestemmingsplan, kavelpaspoort) en selecteert een architect en/of aannemer. De gekozen architect en/of aannemer maakt een schetsontwerp dat na uw goedkeuring door de Welstandcommissie van de gemeente wordt getoetst. Voorlopig ontwerp Uw architect en/of aannemer werkt het schetsontwerp uit naar een voorlopig ontwerp. Dit ontwerp wordt wederom door de Welstandscommissie getoetst. Definitief ontwerp Het voorlopig ontwerp wordt door uw architect en/of aannemer uitgewerkt naar een definitief ontwerp. De Welstandscommissie moet haar akkoord geven op dit ontwerp alvorens de omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. Omgevingsvergunning De omgevingsvergunning (vroegere bouwvergunning) dient u of uw architect en/of aannemer middels machtiging bij de gemeente op basis van het goedgekeurde definitief ontwerp aan te vragen. De gemeente mag 8 weken de tijd nemen om uw aanvraag goed te keuren. Deze periode kan eenmalig met 6 weken worden verlengd. Bij akkoord op uw aanvraag wordt de vergunning verleend. De verlening wordt gepubliceerd. Er start een bezwaarperiode van 6 weken. Zonder bezwaren wordt de vergunning onherroepelijk. Bouwvoorbereiding Op basis van het definitief goedgekeurde ontwerp, bestek en tekeningen kan uw aannemer beginnen met de bouwvoorbereidingen. De bouw Zodra de kavel bouwrijp is én de omgevingsvergunning onherroepelijk is, kan er worden gestart met de bouw. Professioneel toezicht op de voortgang van de bouw wordt aangeraden. Oplevering Uw woning is gereed en kan door de aannemer aan u worden opgeleverd. U kunt beginnen met de inrichting van de woning en de tuin. Wonen aan het Twiske twiske@kalliste.nl Wonen aan het Twiske is een ontwikkeling van Klein Twiske, een 100% dochter van Kalliste Woningbouwontwikkeling Kooltjesbuurt RZ Naarden-Vesting T E info@kalliste.nl