Erfdienstbaarhedenonderzoek Op verzoek van de gemeente Westvoorne heeft het kadaster in eerste instantie

Transcriptie

1 1 mj\mj\ DEFINITIEVE BEVINDINGEN (versie 7 september 2013) Vraagstelling Rusten er op het perceel gelegen aan de Duinrand te Rockanje, thans kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie A, nummer 1381 erfdienstbaarheden? Erfdienstbaarheden rusten op kadastrale percelen. Als een groot kadastraal perceel waarop een erfdienstbaarheid is gevestigd later wordt gesplitst in kleinere kadastrale percelen, blijft de oorspronkelijk gevestigde erfdienstbaarheid bestaan en rust deze erfdienstbaarheid op al die kleinere kadastrale percelen. Je kunt dan dus met een erfdienstbaarheid geconfronteerd worden die juridisch wel op het gekochte perceel rust, maar feitelijk niet relevant is resp. geen betekenis meer heeft. Erfdienstbaarheden kunnen opgeheven worden, maar dan moeten alle eigenaren van de oorspronkelijke percelen hun medewerking verlenen. Hypotheekhouders dienen toestemming te verlenen. In de praktijk (wegens de kosten verbonden aan de grote hoeveelheid te verrichten onderzoek en de daaruit voortvloeiende werkzaamheden) worden oude erfdienstbaarheden niet opgeheven. Er wordt ook wel eens gesproken over servituten, d.i.: de ouderwetse benaming van erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid werd in het Romeinse recht een servituut genoemd. Voorbehouden Het onderzoek heeft slechts betrekking op de door de gemeente Westvoorne ter beschikking gestelde documenten van het Kadaster, zodat de uitkomst van dit rapport uitsluitend betrekking heeft op die documenten. De gemeente wordt op haar beurt weer beperkt door de gegevens die het Kadaster heeft verstrekt. Filiatie Het kadaster heeft op verzoek van de gemeente Westvoorne vastgesteld dat het kadastrale perceel gemeente Rockanje, sectie A, nummer 1381 is voortgekomen uit de kadastrale percelen gemeente Rockanje, sectie A, nummers 1377, 1375, 1367, 1345, 12,10, 1160, 1135, 1058, 987, 729, 727, 710, 702, 701, 700, 690, 678, 676, 674, 673, 660, 659, 643, 638, 626, 624, 612, 570, 542, 403 en 349. Het kadaster heeft teruggezocht tot Opvallend is dat het kadaster bij de afgifte van het uitgebreide erfdienstbaarhedenonderzoek ook de nummers 703, 682, 675 en 456 noemt, maar weer niet de nummers 638, 626, 612, 570, 542, 403 en 349. Opmerking: men dient zich te realiseren dat het onderhavige perceel voortkomt uit het oorspronkelijke duinengebied dat zich uitstrekte vanaf de bebouwing in het dorp tot aan de zee. Erfdienstbaarhedenonderzoek Op verzoek van de gemeente Westvoorne heeft het kadaster in eerste instantie

2 2 een erfdienstbaarhedenonderzoek tot 1 april 1950 uitgevoerd. De mogelijkheid bestaat ook om een erfdienstbaarhedenonderzoek tot 1 oktober 1838 te laten uitvoeren. De gemeente Westvoorne heeft in tweede instantie alsnog een erfdienstbaarhedenonderzoek tot 12 april 1926 laten uitvoeren. Historie vanaf 1950 Het onderhavige perceel maakte deel uit van het Landgoed Waterbos te Rockanje, dat oorspronkelijk bestond uit de percelen kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie A, nummers 425, 987 en 988 alsmede sectie B, nummers 1046, 1047, 1582, 2015, 2016, 2017, 2019 en 2020, groot hectare. Uit een akte van 20 oktober 1967 (deel 3830 nummer 122 en deel 3856 nummer 38) blijkt dat het onderhavige perceel deel uitmaakte van het zuidelijk gedeelte van het voormalige perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie A, nummer 987 (waarop een villa was gesticht, vermoedelijk het Kreekpad 2 te Rockanje), ter grootte van ca ha. De aan deze akte gehechte tekening ontbreekt helaas. Dit perceelsgedeelte is met andere aldaar gelegen percelen met een totale oppervlakte van ca ha bij akte van 28 februari 1968 (deel 3858 nummer 113) verkocht aan de gemeente Westvoorne. Vervolgens heeft de gemeente Westvoorne bij akte van 24 mei 1968 de villa aan het Kreekpad 2 te Rockanje met grond, ter grootte van ca ha, verkocht. Erfdienstbaarheden De akten van 20 oktober 1967 (recht van uitweg over de bestaande oprijlaan naar de openbare weg) 28 februari 1968 (geen erfdienstbaarheden gevestigd) en 24 mei 1968 bevatten geen erfdienstbaarheden en/of bijzondere bepalingen die relevant zijn voor het onderhavige perceel. In de akte van 20 oktober 1967 wordt met betrekking tot het Landgoed Waterbos als geheel verwezen naar: a. een akte van 10 maart 1926 van notaris L.P. van den Blink, overgeschreven ten hypotheekkantore te Brielle op 12 april 1926 in deel 426 nummer 47; in deze akte wordt door de maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen Voornsch Duin duingebied aan mr G.J. Lijcklama à Nijholt verkocht, maar geen percelen waaruit het onderhavige perceel is voortgekomen. b. een akte van 7 november 1929 van notaris L.P. van den Blink, overgeschreven ten hypotheekkantore te Brielle op 23 december 1929 in deel 450 nummer 4; c. een onderhandse overeenkomst van december 1929, overgeschreven ten hypotheekkantore te Brielle op 24 december 1929 in deel 450 nummer 12; d. een akte van 16 december 1929 van notaris L.P. van den Blink, overgeschreven ten hypotheekkantore te Brielle op 28 december 1929 in deel 450 nummer 21;

3 3 e. een akte van 20 december 1935 van notaris L.P. van den Blink, overgeschreven ten hypotheekkantore te Brielle op 30 december 1935 in deel 486 nummer 6; in deze akte werd door Voorne s Duin en Natuurmonumenten o.a. duingebied (waaronder sectie A, nummers 701, 702, 727 en 729) verkocht. f. een akte van 18 augustus 1939 van een plaatsvervanger van notaris L.P. van den Blink, overgeschreven ten hypotheekkantore te Brielle op 19 augustus 1939 in deel 510 nummer 42; g. een onteigeningsvonnis van 25 november 1965, overgeschreven ten hypotheekkantore te Rotterdam op 7 februari 1966 in deel 3714 nummer 10. Het is dus van belang om vast te stellen of de in de sub a tot en met g vermelde akten erfdienstbaarheden zijn opgenomen die relevant zijn voor het onderhavige perceel. Ad a: Ad b: In deze akte worden de percelen 624, 643 en 660 genoemd, waaruit het onderhavige perceel gemeente Rockanje, sectie A, nummer 1381 is voortgekomen. In de akte worden - rechten van uitweg beschreven; ongetwijfeld zal die erfdienstbaarheden als gevolg van latere splitsing van percelen geen feitelijke betekenis meer hebben. - beperking over de bouw van villa s, leidingen en erfafscheidingen; deze bepalingen lijken door de tijd achterhaald. In deze akte wordt een erfdienstbaarheid van uitweg gevestigd en erfdienstbaarheden wat betreft beperkingen m.b.t. bebouwing, beperkingen over de bomenlijn, verbod tot ontginning. Er wordt voor bestaande erfdienstbaarheden verwezen naar nog 2 akten (deel 438 nummer 60 én deel 439 nummer 47). Die akten zijn niet aan mij overlegd. Ad c: deze akte is niet aan mij overlegd, maar wel een akte met deel 511 (?) nummer 116 (?) Ad d: Deze akte heeft betrekking op het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie B, nummer 680. Uit dit perceel is het onderhavige perceel gemeente Rockanje, sectie A, nummer 1381 niet voortgekomen. Ad e: - in artikel 2 van deze akte staat vermeld dat de koper verplicht is voor eigen rekening het gekochte voorzover het grenst aan het bezit van Natuurmonumenten (het onderhavige perceel grenst wel of niet aan grond dat eigendom is van Natuurmonumenten?) op eerste verzoek af te sluiten en afgesloten te houden. Er is hier echter sprake van een persoonlijke verplichting van de betreffende koper. Overeenkomsten

4 4 binden (als hoofdregel) alleen de bij die overeenkomst betrokken partijen. Dit betekent dat verplichtingen niet overgaan naar een rechtsopvolger onder bijzondere titel ( = koper), tenzij een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting is gevestigd, dan wel een kettingbeding is opgenomen. En dat is hier niet het geval. - er wordt een erfdienstbaarheid van weg gevestigd m.b.t. de percelen kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie B, nummer 1575 en sectie A, nummer 730. In de akte wordt gesproken over de Korteweg. Uit de door het kadaster uitgevoerde filiatie (zie hierboven) komt het onderhavige perceel niet voort uit de hiervoor genoemde percelen, zodat in dat geval deze erfdienstbaarheid niet relevant is; - er wordt een erfdienstbaarheid voor het mogen stichten van slechts 1 villa gevestigd m.b.t. de percelen kadastraal bekend gemeente gemeente Rockanje, sectie B, nummers 1575 en 1576 alsmede sectie A, nummer 730. Uit de door het kadaster uitgevoerde filiatie (zie hierboven) komt het onderhavige perceel niet voort uit de hiervoor genoemde percelen, zodat in dat geval deze erfdienstbaarheid niet relevant is; -- er wordt een erfdienstbaarheid voor het mogen stichten van slechts 3 villa s gevestigd m.b.t. de percelen kadastraal bekend gemeente gemeente Rockanje, sectie A, nummer 677, 726, 679, 513, 514, 608, 609, 285, 284 en 264. Uit de door het kadaster uitgevoerde filiatie (zie hierboven) komt het onderhavige perceel niet voort uit de hiervoor genoemde percelen, zodat in dat geval deze erfdienstbaarheid niet relevant is. Ad f: Ad g: in deze akte wordt een erfdienstbaarheid inhoudende een verbod tot bebouwing gevestigd op de percelen kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie A, nummer 728 en Rockanje, sectie B, nummer Het onderhavige perceel is niet uit deze percelen voortgekomen en derhalve is deze erfdienstbaarheid niet relevant. in dit vonnis wordt gesproken over de verplichting van de provincie Zuid- Holland die een aantal percelen grond nabij de Heerzijnweg-Tweede Slag heeft onteigend t.b.v. een rijwielpadenplan om te zorgen voor aanleg en onderhoud van een deugdelijke erfafscheiding op eigen terrein alsmede voor de nodige aansluitingen alsmede uit- en doorgangen. Indien de filiatie van het kadaster juist is, zijn de in deze akte opgenomen bepalingen niet relevant.

5 5 Op andere wijze gevonden erfdienstbaarheden De gemeente Westvoorne heeft nog overlegd: twee akten van 18 maart 1927 (deel en nummer onbekend), waarin een erfdienstbaarheid (verbod tot ontginning) is opgenomen t.b.v. het perceel gemeente Rockanje, sectie A, nummer 660. Het is een uitgetypte akte; onbekend of dit document compleet en origineel is. In deze akte verleent de Maatschappij tot Exploitatie van Voorne s Duin een recht van koop aan Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten van onder andere een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie A, nummer 660 ( ha), waarbij niet zeker is of het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie A, nummer 1381 uit dit bedoelde perceelsgedeelte is voortgekomen. Het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie A, nummer 1381 is nu eigendom van de gemeente Westvoorne. Blijkbaar heeft bij de overgang van Maatschappij tot Exploitatie van Voorne s Duin naar de gemeente Westvoorne of haar rechtsvoorgangers de Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten geen gebruik gemaakt van haar voorkeursrecht tot koop. In dat geval zou het recht van koop overigens al zijn uitgewerkt, tenzij dit in de volgende akten weer zou zijn opgenomen. Ook hier is weer sprake van een persoonlijke verplichting van de Maatschappij tot Exploitatie van Voorne s Duin. Overeenkomsten binden (als hoofdregel) alleen de bij die overeenkomst betrokken partijen. Dit betekent dat verplichtingen niet overgaan naar een rechtsopvolger onder bijzondere titel ( = koper), tenzij een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting is gevestigd, dan wel een kettingbeding is opgenomen. En dat is hier niet het geval. Conclusie In de akte van levering m.b.t. het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie A, nummer 1381 zullen de onder a tot en met g vermelde akten en de akten met onbekend deel en nummers van 18 maart 1927 wel worden genoemd. Kopieën van de akten worden aangehecht. De tekst van de akten zal uit een oogpunt van kostenbesparing voor de gemeente Westvoorne niet worden uitgetypt. In ieder geval zijn er vanuit juridisch oogpunt wel erfdienstbaarheden (van uitweg, verbod tot bouw van een woning, verbod tot ontginning e.d.), maar die hebben feitelijk geen betekenis meer. De in de oude akten opgenomen verplichtingen zijn van persoonlijke aard en zijn niet door middel van een kettingbeding verzekerd ten behoeve van rechtsopvolgers onder bijzondere titel. Derhalve kan de Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten haar recht op koop, voor zover dit niet al uitgewerkt is bij een eerdere overdracht, niet (meer) uitoefenen. Om diezelfde reden kan de Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten de koper van het perceel kadastraal bekend gemeente Rockanje, sectie A, nummer 1381 niet

6 verplichten een erfafscheiding aan te brengen. 6