Woningbeheer Harlingen. Beeld van Plan Zuid

Transcriptie

1 Woningbeheer Harlingen Beeld van Plan Zuid 4 juni 22

2 Projectnr Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem Telefoon (26) Telefax (26) n.nl Woningbeheer Harlingen Beeld van Plan Zuid 4 juni 22

3 INHOUD 1. INLEIDING 1 2. INVENTARISATIE EN ANALYSE Stedenbouwkundige structuur en voorzieningen De bewoners van Plan Zuid De woningen in Plan Zuid 19 Leefbaarheid in Plan Zuid DE STERKE EN ZWAKKE PUNTEN, KANSEN EN BEDREIGINGEN PLAN ZUID: ONTWIKKELINGEN BIJ ONGEWIJZIGD BELEID GEWENSTE ONTWIKKELINGEN IN PLAN ZUID 33 BIJLAGE 1: TABELLEN 1

4

5 1. INLEIDING Plan Zuid: een naoorlogse woonwijk ingeklemd tussen de spoorweg, de N31 en de Bolswardervaart. Een wijk die vooral bestaat uit huurwoningen. Een wijk die vooral bestaat uit goedkope huurwoningen. Waar veel mensen wonen met een laag inkomen. Waar de leegstand de laatste jaren toenam. En waar de leefbaarheid verder onder druk kwam te staan. Het is dan ook niet verwonderlijk dat Woningbeheer Harlingen in haar voorraadbeleidsplan constateert dat Plan Zuid in haar optiek de meest kwetsbare wijk van Harlingen is. Reden voor Woningbeheer Harlingen om juist voor deze wijk een herontwikkelingsplan te willen ontwikkelen. Woningbeheer Harlingen wil dit plan niet alleen opstellen, maar heeft ervoor gekozen zich te laten begeleiden door een extern adviesbureau: Companen. Companen fungeert daarbij als projectleider en verzorgt tevens de inhoudelijke totstandkoming van het plan. De totstandkoming van het plan wordt begeleid door een werkgroep. In die werkgroep zitten, naast vertegenwoordigers van Woningbeheer Harlingen, ook twee vertegenwoordigers van de gemeente Harlingen. Maar, Woningbeheer Harlingen wil ook graag bewoners en andere instellingen die in de wijk actief zijn, betrekken bij de planvorming. Daarom is er een klankbordgroep samengesteld die tijdens elke fase van het proces bij elkaar komt. Het proces Het proces om te komen tot het herontwikkelingsplan is zorgvuldig vormgegeven en bestaat uit vijf fasen: formatiefase, vaststellen wijkbeeld, ontwikkelen wijkvisie, opstellen herontwikkelingsplan en tenslotte de besluitvorming. Tijdens de formatiefase is de inrichting van het werkproces met alle betrokkenen besproken en vastgelegd. De gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een draaiboek, dat als het ware als een spoorboekje voor het gehele proces functioneert. Na deze fase is het tijd om inhoudelijk op de wijk in te zoomen. Dat doen we bij de ontwikkeling van het wijkbeeld. Dat gaat in op de huidige situatie van de buurt, de ontwikkelingen bij ongewijzigd beleid en een oordeel over het gewenste perspectief. Het wijkbeeld Voor u ligt het definitieve wijkbeeld van Plan Zuid. Dit is de eerste opstap naar het herontwikkelingsplan. Het wijkbeeld beschrijft de huidige situatie. De analyse berust met name op twee peilers: een bevolkings- en een woningmarktanalyse. Daarnaast bevat het wijkbeeld achtergrondinformatie over de stedenbouwkundige structuur, de voorzieningen in de wijk en de leefbaarheid. Op de startbijeenkomst met het MT is gezamenlijk een sterkte-zwakte analyse opgesteld. Dit is vervolgens ook gedaan op de eerste bijeenkomst met de klankbordgroep. Daarna is in de werkgroep verder gepraat over Plan Zuid en zijn cijfers over allerlei ontwikkelingen op een rij gezet. Op basis daarvan is uitgebreid gediscussieerd over ongewenste en gewenste ontwikkelingen in Plan Zuid. De resultaten staan weergegeven in dit wijkbeeld. Klankbordgroep Het wijkbeeld is op 22 mei voorgelegd aan de klankbordgroep. Het was een vruchtbare avond. Bewoners hebben zaken aangegeven die zij niet herkenden (bijvoorbeeld saaie structuur) en andere dingen juist bevestigd. Gezamenlijk zijn we tot de conclusie gekomen dat de wijk op bepaalde plekken aan vernieuwing toe is

6 Nu tijd voor de volgende fase: de wijkvisie In de volgende fase wordt een visie ontwikkeld op de gewenste toekomst van de wijk. De visie geeft de gewenste ontwikkelingen aan, waarvoor een aantal verschillende scenario s kan worden beschreven met ieder hun eigen ambitie(-niveau). Met name de woningmarktontwikkelingen en de voortgang van de nieuwbouw zijn bouwstenen voor enkele naast elkaar te hanteren ambitieniveaus. In deze fase wordt ook een stedenbouwkundige betrokken om de ambitieniveaus te verbeelden. De wijkvisie wordt opnieuw aan de klankbordgroep voorgelegd. Op die avond wordt nagegaan naar welk maatregelenpakket de voorkeur uitgaat en welke argumenten daarvoor zijn. Tentoonstelling Door gebruik te maken van een stedenbouwkundige ligt er nu al met al voldoende beeldend materiaal om een tentoonstelling in te richten. De diverse ambitieniveaus en de globale projectvoorstellen worden verbeeld en tentoongesteld. Tijdens de opening zal er een soort inloopmarkt worden georganiseerd waar alle bewoners voor worden uitgenodigd. Op die manier krijgen alle bewoners van Plan Zuid de kans om mee te praten over de visie. Het herontwikkelingsplan voor Plan Zuid De resultaten van eerdere fasen worden samengevoegd in een concept-plan. Op basis van de mogelijke maatregelenpakketten worden in deze fase de definitieve maatregelen gekozen en verder uitgewerkt. Dit plan wordt op de vierde en tevens laatste bijeenkomst met de klankbordgroep besproken. Zij kunnen dan aangeven wat zij van het plan vinden, welke zaken volgens hen niet goed zijn of juist wel. Vervolgens is het tijd om alle bewoners uit te nodigen om te praten over het conceptplan. Hiervoor wordt een wijkbijeenkomst georganiseerd. Deze gedachtewisseling kan nog aanknopingspunten opleveren voor het nu definitief op te stellen plan. Laatste fase: de besluitvorming Met de voorgaande stappen is de werkgroep klaar met haar werkzaamheden. Het herontwikkelingsplan Plan Zuid is nu klaar voor besluitvorming binnen Woningbeheer Harlingen en de gemeente Harlingen. ZuidNieuws Tijdens het gehele proces worden de bewoners via de wijkkrant ZuidNieuws op de hoogte gehouden van de laatste stand van zaken. Speciaal hiervoor ondergaat Zuid- Nieuws een face-lift. ZuidNieuws zal tijdens het traject in ieder geval vier keer aandacht besteden aan het herontwikkelingsplan: start-, beeld-, visie- en planfase

7 - 3 -

8 LIGGING VAN PLAN ZUID IN HARLINGEN - 4 -

9 2. INVENTARISATIE EN ANALYSE 2.1. Stedenbouwkundige structuur en voorzieningen Algemeen Plan Zuid is een naoorlogse woonwijk op een steenworp afstand van het centrum, maar tegelijkertijd gelegen aan de rand van Harlingen. De wijk is in de jaren 5 en 6 gebouwd als uitbreidingswijk aan de zuidkant van het centrum. Eén blik op de kaart versterkt het beeld dat de wijk goed gelegen is. Het centrum dichtbij het station Harlingen om de hoek en een directe aansluiting op de N31. Kijkje vanuit Plan Zuid naar de binnenstad Ingeklemd tussen verkeersaders, het spoor en de Bolswardervaart Ondanks de centrale ligging in Harlingen, ligt Plan Zuid tegelijkertijd geïsoleerd: ingeklemd tussen de spoorlijn in het noorden en de Kimswerderweg/N31 in het oosten. In het westen wordt de wijk begrensd door de Bolswardervaart. Eengezinswoningen, duplexen en maisonnettes Om de woningbehoefte van na de oorlog op te vangen zijn destijds grote hoeveelheden huurwoningen gebouwd. In Plan Zuid heeft dit geresulteerd in kleine en goedkope eengezinswoningen (gebouwd in 1955), duplexwoningen (gebouwd in 195) en maisonnettes (meergezinswoningen gebouwd in 1964). In totaal zijn er 151 eengezinswoningen, 185 duplexwoningen en 15 maisonnettes opgeleverd. Eind jaren 8 zijn er 89 meergezinswoningen met lift (voor senioren) en 24 grondgebonden seniorenwoningen bijgebouwd aan de Prins Clausstraat. Deze woningen liggen aan de westelijke rand van de wijk en kijken uit op de Bolswardervaart. In de koopsector staan verspreid over de wijk ongeveer 3 eengezinswoningen. Tot slot liggen er nog 8 woonboten in de Bolswardervaart. Recht stratenpatroon en woonblokken bepalen de structuur Opvallend in Plan Zuid is het rechte stratenpatroon met daaraan gesloten woonblokken. De wijk heeft hierdoor een helder en gestructureerd karakter. De keerzijde is echter dat het een zekere eentonigheid uitstraalt. Deze eentonigheid komt niet alleen door het stratenpatroon, maar ook door het uiterlijk van de woonblokken. De enige variatie in dit strakke uiterlijk zijn de diverse kleuren van de deuren en portieken. Er is sprake van een traditioneel stratenpatroon: twee rijrichtingen en een stoep. Eentonige en stenige uitstraling - 5 -

10 VOORZIENINGEN IN EN VLAKBIJ PLAN ZUID Legenda: 1. RSG Simon Vestdijk 2. Wijkservicebureau 3. AZC 4. Sportschool Postema 5. Sportzaal De Harne van het AZC 6. Kantoor Woningbeheer Harlingen 7. Architectenbureau Penta 8. Tandarts 9. Uitvaartcentrum 1. Politiebureau 11. Sporthal Waddenhal 12. Sportpark Balkland 13. Protestant Christelijke basisschool Constantijn Christoph 14. Station Harlingen 15. Christelijk Gereformeerde kerk - 6 -

11 Er is ruimte op te parkeren. De wijk heeft over het geheel genomen een redelijk groen aanblik. Een aantal straten heeft een stenige uitstraling, doordat tussen straat en voordeur geen groen is. Dit zien we vooral in de Prinses Margrietstraat. Sfeer en leefbaarheid Als we kijken naar de sfeer in Plan Zuid, dan kan de wijk ruwweg in twee delen worden opgesplitst. Er zijn straten (rondom de eengezinswoningen in de Prinses Irenestraat) waar de bewoners spreken over een knusse volksbuurt. Hier heerst een goede sfeer, de bewoners zijn bij elkaar betrokken en er is sociale controle. Er zijn ook straten waar de bewoners zich afzijdiger houden van de rest van de wijk. Bewoners noemen hier vooral de Prinses Margrietstraat. Deze straat heeft slechte tijden gekend. Zij gaat nog altijd gebukt onder het destijds opgedane imago. Toch is er in de tussentijd hard gewerkt aan verandering, en dat heeft z n eerste vruchten al afgeworpen. De straat ziet er fleuriger uit, de deuren en kozijnen zijn geschilderd en de bewoners hebben weer contact met andere bewoners en instellingen in de wijk. De komst van het wijkservicebureau heeft daar een bepalende rol in gespeeld. Binnen Woningbeheer Harlingen leeft het idee dat ook de bewoners van de maisonnettes minder betrokken zijn bij de wijk Voorzieningen In de wijk liggen weinig buurtspecifieke voorzieningen (voor groen- en speelvoorzieningen zie volgende paragraaf). Alleen het wijkservicebureau, de naam zegt het al, is zo n wijkvoorziening. Wel liggen er diverse stedelijke voorzieningen in de kleine buurt: een Rijksscholengemeenschap voor voortgezet onderwijs, het politiebureau, het asielzoekerscentrum (+ sporthal), het kantoor van Woningbeheer Harlingen, een uitvaartcentrum, een tandartsenpraktijk, een architectenbureau en een sportschool. Wijkservicebureau Sinds een aantal jaren is in Plan Zuid een wijkservicebureau gevestigd waar bewoners uit de gehele wijk terecht kunnen met (onderhouds)klachten. Met name na aanhoudende problemen in de Prinses Margrietstraat heeft men ervoor gekozen juist daar dit bureau te vestigen. En dat heeft geholpen. Bewoners zijn te spreken over de vorderingen die sindsdien gemaakt Pr. Margrietstraat 18: het wijkservicebureau zijn, zowel in de straat als in de wijk. Er is vooral meer kleur en fleur in de straat, doordat een enkele bewoner een bankje neerzet of een bloembak ophangt en doordat recent de deuren en kozijnen zijn geschilderd

12 RSG Simon Vestdijk De Rijksscholengemeenschap Simon Vestdijk is een school voor voortgezet onderwijs. Vroeger was het een HBS-Mulo, in 1968 is het Rijksscholengemeenschap geworden. Na verloop van tijd is de school verbreed. In de jaren 9 volgde een samenvoeging met een aantal kleinere scholen. Het hoofdgebouw van de scholengemeenschap staat in Plan Zuid. In Franeker is een dependance (voormalige MULO). Momenteel staat het VMBO Nieuwbouw RSG nog in Oosterpark (vroegere Lts), maar het is de bedoeling dat ook deze afdeling in Plan Zuid wordt gevestigd. De gemiddelde bezetting van de hoofdlocatie is leerlingen. Totaal zijn er ongeveer 1.25 leerlingen. Er komen weinig leerlingen uit de wijk zelf. Plannen van RSG van belang voor Plan Zuid Recent is de oudbouw tussen de Prinses Irenestraat en de Prinses Beatrixstraat afgebroken. Het is de bedoeling dat op deze locatie nieuwbouw van de school wordt gerealiseerd. rood = hoofdgebouw en sportzaal, blauw = toekomstig VMBO, groen = bestaand gebouw dat gemoderniseerd wordt. Voor de nieuwbouw en renovatie van de bestaande oudbouw aan de Prinses Irenestraat wordt een dezer dagen een architect gezocht. Deze gaat samen met een werkgroep een plan maken. Voor de wijk is het van groot belang dat de herontwikkeling van Plan Zuid aansluiting krijgt met deze plannen, zodat de huidige problemen kunnen worden opgelost. Waar gaat het dan om? Vooral om meer parkeerplaatsen, zodat de parkeeroverlast wordt opgelost. Daarnaast bestaat er in de wijk behoefte aan voorzieningen (mogelijk basketbalveld) voor jongeren. Dat zou in samenwerking kunnen met de school. Alhoewel de school heeft aangegeven liever een afgesloten speelplek te creëren. Contacten via inhoudelijke projecten Vanuit de school is er weinig contact met de wijk. Vroeger wel. Toen bestonden er veel problemen met jongeren uit de Prinses Margrietstraat en van de school (drugs handelen en gebruiken). Deze problemen behoren gelukkig tot het verleden. Vandaar dat er geen structureel overleg meer plaatsvindt. De school vindt het wel van groot belang om op goede voet met de wijk door te gaan. Zij voelen vooral veel voor contacten via inhoudelijke projecten. Bijvoorbeeld: in het kader van een milieuproject aandacht voor zwerfvuil in de buurt. Of in het kader van Maatschappijleer/ aardrijkskunde leerlingen interviews laten houden met bewoners over de geschiedenis van Harlingen of Plan Zuid. Op die manier worden leerlingen zich meer bewust van de wijk en haar bewoners en de overlastklachten die zij eventueel veroorzaken. Natuurlijk is de school altijd bereikbaar voor mensen die eventueel klachten hebben, aldus de heer Visser (locatiedirecteur RSG Plan Zuid)

13 Het AZC In de wijk is nog een aantal andere voorzieningen van belang. Zo is in 1998 de voormalige politieschool in gebruik genomen als asielzoekerscentrum. Ongeveer 4 mensen van verschillende leeftijden en van over de hele wereld verblijven hier. Er spelen geen noemenswaardige problemen tussen de wijkbewoners van Plan Zuid en de asielzoekers. Andere voorzieningen in de wijk Andere voorzieningen zijn het politiebureau, het kantoor van Woningbeheer Harlingen, het uitvaartcentrum, het architectenbureau, een tandartsenpraktijk, de sportschool en de sportzaal gelegen aan het uiteinde van de Prinses Wilhelminastraat alwaar jeugd uit de wijk regelmatig komt. Voorzieningen buiten de wijk Er zijn ook nog voorzieningen die, hoewel net buiten Plan Zuid gelegen, de moeite van het vermelden waard zijn. Het gaat hierbij om station Harlingen, de sportvoorzieningen van het sportpark Balkland, de Protestant Chr. Basisschool Constantijn Christoph en de Chr. Gereformeerde kerk

14 GROEN- EN WATERSTRUCTUUR IN PLAN ZUID Legenda: groen water - 1 -

15 Groen- en speelvoorzieningen Veel kijkgroen Groen, maar weinig gebruikswaarde In Plan Zuid is veel kijkgroen. Tussen straat en voordeur ligt op veel plekken (vooral bij maisonnettes en duplexen) een groenstrook die is ingericht met struiken en bosjes. De meeste eengezinswoningen hebben voortuinen. Daarnaast zijn de kavels in de wijk vrij groot. Dat resulteert in flinke tuinen en hierdoor een groene aanblik in de wijk. De tuinen zijn echter niet overal even goed onderhouden. Dat geeft een rommelige indruk. Weinig gebruiksgroen Aan werkelijk gebruiksgroen (weinig gebruikswaarde) is weinig terug te vinden. Alleen de stroken langs de Prins Bernhardstraat, de Prins Clausstraat en over de volle lengte van de Bolswardervaart zijn als zodanig aan te merken. Dan echter komt het gebruik ook niet verder dan spelen voor kleine kinderen en hondenuitlaatplaatsen. De Bolswardervaart De Bolswardervaart komt Harlingen vanuit het zuiden binnen, gaat vervolgens over in de singels die om het centrum lopen, om uiteindelijk uit te monden in het Harinxmakanaal. Met name kleine recreatieve watersporters maken gebruik van de vaart tijdens hun tochten over de Friese wateren. Recent is de recreatieve functie verbeterd door allerlei bruggen te verhogen en gedeeltes uit te baggeren. Hierdoor is De Bolswardervaart een belangrijke recreatieve vaarroute die loopt van Bolsward naar Harlingen. De Bolswardervaart vormt de westrand van de wijk, waar ook 8 woonboten liggen afgemeerd. De vaart lijkt weinig connectie met de wijk te hebben, mede doordat bomen en struiken zicht op de vaart ontnemen. Dat is jammer. Juist de aanwezigheid van het water kan grote potenties hebben wanneer het gaat om het verhogen van de aantrekkelijkheid van de wijk. Het water zou meer in de wijk kunnen worden gebracht door simpelweg het aantal struiken en bomen te verminderen. Struiken ontnemen zicht op Bolswardervaart

16 VERKEERSSTRUCTUUR PLAN ZUID Legenda: Hoofdontsluitingswegen Buurtontsluiting Woonstraten

17 Speelvoorzieningen Voor de jeugd is er een speelvoorziening voor jonge kinderen aan de Prins Bernhardstraat. Bij de RSG Simon Vestdijk zal voor jongeren misschien een basketbalveld worden aangelegd waar zij ook na schooltijd terecht kunnen. Achter de Prins Bernhardstraat willen jongeren zich nogal eens ophouden, kortom een alternatieve hangplek. De jeugd is ook regelmatig te vinden in de sportzaal gelegen in het zuidelijkste puntje van de wijk Verkeersstructuur Ontsluitingswegen en woonstraten Speelplek in de Pr. Bernhardstraat Jongeren hangplek achterkant Pr. Bernhardstraat Een drietal wegen ontsluiten de wijk: de Prinses Wilhelminastraat verbindt de wijk met het centrum, de Koningin Julianastraat en de Prins Bernhardstraat sluiten aan op Kimswerderweg en zo indirect ook op de N31. Deze straten zijn voorzien van drempels. De overige straten in de wijk zijn woonstraten. Twee ervan, de Prinses Beatrixstraat en de Prinses Irenestraat, sluiten aan op of verbinden de buurtontsluitingswegen. Er is ook een aantal doodlopende straten, bijvoorbeeld de Willem Lodewijkstraat en de Johan Willem Frisostraat. De N31 en haar toekomst Van Leeuwarden naar Midlum loopt de vierbaans snelweg A31. Vanaf Midlum (tot Zurich) wordt het de tweebaans rijksweg N31. Binnen de gemeentegrenzen van Harlingen zijn er drie op-/afritten waaronder eentje bij Plan Zuid. Reeds in het Structuurplan uit 1987 werd aandacht gevestigd op de mogelijkheid tot verdubbeling van de Toekomst N31 onbekend N31. Nu, jaren later, is daar nog altijd geen duidelijkheid over gekomen. Er is inmiddels een startnotitie uitgebracht met daarin een aantal mogelijke scenario s, maar het traject langs Plan Zuid is buiten beschouwing gelaten. Een andere optie zou uiteindelijk een omleiding oostelijk van Harlingen kunnen zijn (Streekplan Friesland). De (mogelijke) plannen met de N31 zullen invloed hebben op Plan Zuid. Als de N31 wordt verdubbeld, dan zal dit aan de oostkant gebeuren (Oosterparkwijk). Dan vervalt de op- en afrit bij Plan Zuid. Die komt dan iets verder naar het zuiden te liggen

18 Openbaar vervoer Wat betreft openbaar vervoer ligt de wijk goed. Plan Zuid ligt vlak achter het station Harlingen alwaar ook de busdiensten vertrekken. Op de Kimswerderweg is een bushalte waar de volgende lijnen stoppen: - lijn 97 (van Leeuwarden naar de kop van de Afsluitdijk); - lijn 99 (van Heereveen naar Harlingen-terminal). Er rijdt geen bus door de wijk zelf De bewoners van Plan Zuid Huidige situatie Een kleine wijk Plan Zuid is een kleine wijk. Er wonen ongeveer 1.2 mensen, terwijl er in Harlingen ongeveer 15.5 mensen wonen. Een kleine 8% van de inwoners in Harlingen woont dus in Plan Zuid. Sinds 1997 sterk gegroeid Als we de cijfers van de laatste jaren bekijken, dan blijkt dat het aantal inwoners van Plan Zuid flink is toegenomen (25%). Een opvallende uitkomst die toelichting behoeft. De sterke groei is vooral veroorzaakt doordat er in diezelfde jaren ongeveer 2 mensen extra zijn ingeschreven die in het Asielzoekerscentrum wonen. Ontwikkeling bevolkingssamenstelling vertekend door cijfers AZC De inschrijving van de bewoners van het Asielzoekerscentrum heeft ook gevolgen voor de ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling. Woonden er in 1997 vooral veel jongvolwassenen, in 2 is het accent op de gezinnen komen te liggen. Dat komt, omdat er in het Asielzoekerscentrum vooral veel gezinnen wonen. Als we dus een betrouwbare vergelijking willen maken tussen Plan Zuid en Harlingen, dan is het verstandig om de cijfers uit 1997 te gebruiken. 1% 3% 13% 17% 9% 22% 16% 1% % 19% 7% % % 6% % 3% Er wonen veel jongvolwassenen In Plan Zuid wonen (relatief gezien) meer jongvolwassenen en weinig gezinnen. Dit komt, doordat er in Plan Zuid woningen staan die juist voor jongeren aantrekkelijk zijn: kleine en goedkope huurwoningen. Vooral de duplexwoningen die alleen in Plan Zuid staan, spelen hierin een grote rol. Deze woningen vormen een eerste stap in de wooncarrière. Zodra de

19 bewoners meer gaan verdienen, gaan zij op zoek naar een grotere en andere woning. Dat beeld zien we bevestigd door de cijfers over het aantal verhuizingen (mutatiegraad in 1997 = 45%, in 21 = 27%). En ook veel ouderen in Plan Zuid Opvallend is ook het grote aantal mensen dat ouder is dan 65 jaar. Ruim 25% van de bevolking in Plan Zuid is ouder dan 65 jaar, in Harlingen is dat 14%. Ook hiervoor is een logische verklaring. In de Prins Clausstraat staan woningen die specifiek zijn bedoeld voor senioren. Dit is één van de weinige seniorencomplexen in Harlingen. Meer één- en tweepersoonshuishoudens Bij de gemeente zijn er geen cijfers beschikbaar over de huishoudensamenstelling. Uit de cijfers over de bevolking (veel jongvolwassenen en ouderen) kunnen we echter afleiden dat er in Plan Zuid meer alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens wonen dan in de rest van Harlingen. De samenstelling van de woningvoorraad speelt daarbij een belangrijke rol. De duplexwoningen worden voor een groot deel betrokken door éénpersoonshuishoudens. Die woningen zijn in de laatste vier jaren 219 keren aan éénpersoonshuishoudens toegewezen en slechts drie keer aan meerpersoonshuishoudens. Bij de meergezinswoningen zonder lift waren de cijfers in dezelfde periode respectievelijk 74 keer éénpersoonshuishoudens, en 37 keer meerpersoonshuishoudens. Nog opvallender zijn de toewijzingen aan de eengezinswoningen. In 39 van de 5 toewijzingen ging het om éénpersoonshuishoudens. Alhoewel bewoners tijdens de klankbordgroep vertelden dat het vaak wel meerpersoonshuishoudens zijn die hier wonen, maar ze schrijven zich als 1 persoon in om eerder in aanmerking te komen. Lage inkomens Het is zeer waarschijnlijk dat het inkomensniveau in Plan Zuid lager ligt dan in de rest van Harlingen. Plan Zuid is een namelijk echte huurbuurt waar verhoudingsgewijs veel van de goedkope huurwoningen van Harlingen staan. Vooral in de duplexwoningen wonen mensen met lage inkomens. Voor een deel gaat het hier om een groep probleemjongeren die werkloos zijn en minder kansen hebben op de arbeidsmarkt. Maar, in de klankbordgroep is aangegeven dat er met name in de eengezinswoningen ook wel mensen met middeninkomens wonen Toekomstige bevolkingsontwikkelingen Hoe ontwikkelt de bevolking zich de komende jaren? Dat is een belangrijke vraag voor de toekomst van Plan Zuid. Want staan er nu woningen die in de toekomst ook gewenst zijn? In Nederland zien we twee belangrijke ontwikkelingen in de bevolkingsontwikkeling: vergrijzing en ontgroening. Het is belangrijk om na te gaan of deze ontwikkelingen ook een rol spelen in Plan Zuid. Verdergaande vergrijzing Er wonen steeds meer ouderen in Nederland en die groep wordt ook nog eens extra oud. Deze ontwikkeling noemen we ook wel de dubbele vergrijzing. In Harlingen is de verwachting dat in 21 ruim 4% van de huishoudens ouder zal zijn dan 55 jaar (nu is dat 3%). Vooral de groep 55 tot 65 jaar zal de eerste 1 jaar toenemen. Dit is een groep jongere ouderen die voor een groot deel nog dezelfde woonwensen zal hebben als nu

20 Daarna zullen de groepen ouder dan 65 jaar sterk groeien. Naar verwachting zal dit zich wel uiten in een vraag naar een ander woningtype en naar voorzieningen die samenhangen met het zelfstandig kunnen blijven wonen bij het ouder worden. Plan Zuid meer vergrijzing dan Harlingen? De verwachting is dat Plan Zuid relatief meer wordt geconfronteerd met de vergrijzing dan Harlingen. Daarvoor zijn meerdere redenen. In de eerste plaats ligt het aandeel senioren nu al hoger dan gemiddeld, door de aanwezigheid van de seniorenwoningen in de Prins Clausstraat. Op de tweede plaats zal het aantal jongvolwassenen de komende jaren afnemen. Enerzijds door de ontgroening (de absolute afname van jongeren, doordat er minder kinderen worden geboren) en anderzijds, doordat jongeren wegtrekken uit de buurt als zij zich een betere woning kunnen veroorloven, of zelfs helemaal niet meer kiezen voor Plan Zuid. Want, ook onder de groep jongeren neemt de oriëntatie op de koopsector namelijk toe en dat woningtype staat nu nauwelijks in de wijk. De laatste jaren heeft deze ontwikkeling zich trouwens niet werkelijk voorgedaan, doordat er weinig koopwoningen vrijkwamen en doordat de huizenprijzen sterk stegen. De verwachting is echter dat jongeren weer meer zullen kopen, zodra de nieuwbouw op gang komt en de prijsontwikkeling van koopwoningen (mede daardoor) stagneert of misschien zelfs daalt 1. Zijn de geschetste ontwikkelingen een probleem? Dat de wijkbevolking ouder wordt, is niet direct een probleem. Vooral niet, omdat er ook nog eens geschikte seniorenwoningen in de wijk staan. Dus als mensen willen verhuizen naar een seniorenwoning, maar ook in de wijk willen blijven, dan kan dat. Maar dat is slechts één aspect. Hoe staat het met de voorzieningen voor deze groep? Zowel op het gebied van zorg als van welzijn zijn er geen voorzieningen aanwezig 2. En ook winkelvoorzieningen ontbreken. En hoe staat het met de woonomgeving? Is die levensloopbestendig (denk aan veilige en goed begaanbare looproutes naar wijkservicebureau, bushaltes en vanuit de wijk naar voorzieningen elders)? Hier liggen kansen voor Plan Zuid. Kwetsbare wijk De dreiging van ontgroening van de wijk (vooral veroorzaakt door een andere oriëntatie op de woningmarkt), is wel degelijk een probleem. De laatste jaren is de vraag van de jongeren naar goedkope huurwoningen gedaald. Hierdoor werden vooral de duplexwoningen met een relatief grote leegstand geconfronteerd. Als deze groep in de toekomst kleiner wordt, dan wordt de vraaguitval groter. Als deze ontwikkeling hand in hand gaat met een afname van de mensen met lagere inkomens (de doelgroep van beleid) en een grotere oriëntatie op de koopsector van jongeren, dan zal de leegstand van vooral duplexen en gestapelde goedkope huurwoningen toenemen. Deze woningen staan vooral in Plan Zuid en dat maakt de wijk kwetsbaar. 1 2 Deze prijzen zijn al aan het zakken. In het vierde kwartaal van 21 daalde de gemiddelde prijs van een bestaand huis in Friesland met,4%. In Harlingen was dit 6%. Deze stad kent bovendien de laagste verkoopprijs ( ,=) van de provincie Friesland. Strikt genomen hoeven er ook geen zorg- en welzijnsvoorzieningen in de wijk te liggen: als deze maar gebracht kunnen worden en in de directe omgeving gehaald

21 - 17 -

22 WONINGEN IN PLAN ZUID Egw Duplexwoningen Maisonnettes Seniorenappartementen Grondgebonden seniorenwoningen

23 De woningen in Plan Zuid Algemene kenmerken van de woningvoorraad Een echte huurbuurt Om de woningbehoefte van na de oorlog op te vangen zijn destijds grote hoeveelheden huurwoningen gebouwd. In Plan Zuid bestaat 95% (!) van de woningvoorraad uit huurwoningen. In de gemeente Harlingen is dit 41%. Plan Zuid kunnen we dus met recht een echte huurbuurt noemen. Zes soorten woningen In de wijk staan diverse soorten huurwoningen: 151 eengezinswoningen (gebouwd in 1955) 186 duplexwoningen (gebouwd in 195) 15 maisonnettes (meergezinswoningen zonder lift gebouwd in 1964) 89 seniorenwoningen (meergezinswoningen met lift gebouwd eind jaren 8) 24 grondgebonden seniorenwoningen (ook gebouwd eind jaren 8) Bovendien staan in de koopsector nog ongeveer 3 eengezinswoningen en er liggen 8 woonboten in de Bolswardervaart

24 16% 4% 27% 14% 4% 19% E gw Duplexwon. 7% Mgw zonder lift Mgw met lift s en. grondgeb.won. Egw Duplexwon. Mgw zonder lif t Mgw met lif t 34% 75% Veel goedkope huurwoningen Plan Zuid heeft in vergelijking met Harlingen weinig eengezinswoningen in de huurvoorraad (33% versus 75%). Bovendien valt op dat alle duplexwoningen die Harlingen rijk is in Plan Zuid staan. Dit betekent dat Plan Zuid een belangrijke bijdrage levert aan de goedkope woningvoorraad (huurprijs < ¼299,=) in Harlingen, want de duplexwoningen behoren tot die voorraad. Ook de meergezinswoningen zonder lift in Plan Zuid vallen binnen de goedkope voorraad. Alleen de seniorenwoningen behoren niet tot dit segment. 8% van de huurwoningen in Plan Zuid behoort tot de goedkope voorraad. Gemiddelde huurprijs woningen Woningstichting naar woningtype (in euro) Eengezinswoningen Duplexen Meergezinswoningen zonder lift Meergezins met lift Plan Zuid 247,84 151,35 273,31 361,8 Harlingen 321,29 151,35 28,55 35,51 Ook de koopsector is goedkoop Ook de koopwoningen in Plan Zuid zijn goedkoper dan andere woningen in Harlingen. De gemiddelde WOZ-waarde (Wet Onroerende Zaken) ligt in Plan Zuid bijna ¼26.,= lager. Dit heeft te maken met de kwaliteit, de grootte van die woningen en de bouwperiode. In Plan Zuid staan alleen oudere koopwoningen en geen nieuwbouw. We kunnen dus concluderen dat Plan Zuid een goedkoopte-eiland in Harlingen is. Plan Zuid levert belangrijke bijdrage aan goedkope voorraad in Harlingen Van de goedkope huurwoningvoorraad van Woningbeheer Harlingen staat 38% in Plan Zuid. Aan de betaalbare voorraad (tussen ¼299,= en ¼428,=) draagt de wijk maar een klein deel (9%) bij. Dit zijn de 89 seniorenwoningen en 24 grondgebonden seniorenwoningen. Omvang kernvoorraad in Harlingen gevolgen voor Plan Zuid? Waarom zoveel aandacht voor de goedkope voorraad? Omdat deze cijfers van belang zijn als we kijken naar de benodigde omvang van de kernvoorraad en de huisvesting van de doelgroep van beleid. Is er voldoende voorraad? Zijn dat de juiste woningen? En wat betekent dit voor de omvang van de voorraad in Plan Zuid? In de woonvisie van de gemeente Harlingen staat te lezen dat er in Harlingen tussen de 91 en 683 goedkope - 2 -

25 woningen nodig zijn 3. Woningbeheer Harlingen heeft nu goedkope woningen. Dat betekent dus in ieder geval een potentieel kwantitatief overschot van 246 goedkope woningen. Het grootste deel van deze voorraad bestaat uit eengezinswoningen. In de woonvisie lezen we echter dat de samenstelling van de doelgroep van beleid sterk zal veranderen. Het worden steeds vaker oudere één- en tweepersoonshuishoudens. De vraag is dus gerechtvaardigd of er de komende tijd wel het juiste woningtype in de goedkope voorraad staat. We kunnen in ieder geval concluderen dat het grootste deel van de voorraad in Plan Zuid (duplexen en meergezins zonder lift) in ieder geval doorgaans niet geschikt is voor deze groep. Dat betekent dat deze woningen maar een afnemende rol spelen in de benodigde voorraad voor de doelgroep van beleid Marktpositie woningen Plan Zuid Hoe staan de woningen in Plan Zuid ervoor? Zijn ze geliefd bij bewoners of laat de verhuurbaarheid te wensen over? Hoe vaak verhuizen bewoners? Wat is de bestaande kwaliteit? De antwoorden op deze vragen geven een beeld van de huidige marktpositie van de woningen. Hieronder proberen wij een beeld te schetsen van de marktpositie door in te zoomen op cijfers over de mutatiegraad, acceptatiegraad en belangstellingsgraad. Duplexen en maisonnettes zijn vooral doorstroomwoningen Kijkend naar de ontwikkeling van de mutatiegraad 4 dan vallen vooral de duplexwoningen en de maisonnettes op. In 1997 was de mutatiegraad in de duplexwoningen op zijn top met 45%. In 21 was dit 27%, nog steeds een hoog percentage. Dit betekent dat meer dan een kwart van de huishoudens in de duplexen in een jaar tijd is verhuisd. Anders gezegd: gemiddeld heeft iedereen in minder dan vier jaar tijd nieuwe buren. Ditzelfde geldt voor de maisonnettes (in 21 28% mutatiegraad). Beide woningtypes staan dan ook bekend als doorstroomwoningen. Jonge één- en tweepersoonshuishoudens met weinig inkomen beginnen hun wooncarrière in Plan Zuid. Zodra zij de kans hebben (meer verdienen) en/of de woning te klein wordt, stromen velen van hen door naar een meer geschikte woning. Hierbij is wel een nuancering op zijn plaats. Er is ook een groep mensen (met lagere inkomens) die aangeeft erg graag in de wijk te willen blijven wonen. Enerzijds, omdat de woningen goedkoop zijn (en zij voor zichzelf niet snel een inkomenssprong zien), maar anderzijds omdat zij zich zo op hun gemak voelen in Plan Zuid. Dit laatste heeft veel te maken met het bestaan van sociale netwerken. Dit aspect is zowel tijdens de klankbordgroep als het woonkamergesprek naar voren gekomen. Beperkte kwaliteit van de woningen De kwaliteit, en dan vooral de woontechnische kwaliteit, van de duplexen en maisonnettes laat te wensen over. De duplexen zijn erg klein, niet geïsoleerd, hebben geen 3 4 In de woonvisie kunnen we lezen dat deze aantallen zijn gebaseerd op de volgende redenering. Op dit moment (vaststelling woonvisie) wonen er 91 doelgroephuishoudens in een goedkope woning. De verwachting is dat deze groep tot 21 ongeveer met 25% (= 227) afneemt. In 21 zijn er dus maximaal 91 en minimaal 683 nodig. Mutatiegraad = aantal verhuizingen in een jaar in een bepaald complex, gedeeld door het aantal woningen in dat complex

26 dubbel glas en er is geen cv. Ze voldoen op dit moment niet aan de basiskwaliteit 5 die Woningbeheer Harlingen wenselijk vindt. Ook de maisonnettes hebben zo hun eigen minpunten. Het belangrijkste probleem voor de bewoners is de gehorigheid en die is tegelijkertijd ook niet op te lossen. De beperkte kwaliteit van deze woningen zal één van de belangrijkste redenen zijn, waarom de mutatiegraad in deze complexen zo hoog is. Het is belangrijk om te weten of de beperkte kwaliteit ook z n weerslag heeft op de belangstellingsgraad (hoeveel mensen reageren op een vrijkomende woning) en de acceptatiegraad (hoe vaak moet de woning worden aangeboden, voordat hij wordt geaccepteerd). Woningzoekenden reageren vooral op eengezinswoningen en seniorenwoningen Op dit moment zijn alleen gegevens beschikbaar over de reactiegraad in de periode februari 21 tot en met oktober 21. De uitkomsten laten zien dat mensen vooral reageren op de eengezinswoningen. Deze reactiegraad ligt zelfs hoger dan in de rest van Harlingen. Dat is een opvallende uitkomst, aangezien uit het woningzoekendenbestand blijkt dat 77% van de woningzoekenden (die op zoek zijn naar een eengezinswoning) als eerste voorkeur een woning in de rest van Harlingen heeft opgegeven (tegenover 29% als eerste keuze voor Plan Zuid). De verklaring ligt waarschijnlijk in het feit dat hier steeds meer éénpersoonshuishoudens reageren op deze woningen (dat bleek immers uit de cijfers over de huidige instroom) en niet meer de gezinnen. Gemiddelde reactiegraad per aangeboden woning van Woningbeheer Harlingen Plan Zuid Eengezins (incl. grondgebonden sen.woningen) 18 Duplexen 3 Meergezins zonder lift 4 Meergezins met lift 12 Bron: Woningbeheer Harlingen, april 22. Rest Harlingen Woningzoekenden minder geïnteresseerd in duplexen en maisonnettes, Uit de gegevens komt duidelijk naar voren dat woningzoekenden meer geïnteresseerd zijn in de eengezinswoningen en seniorenwoningen dan in de duplexen en maisonnettes. maar acceptatiegraad is in het algemeen hoger dan bij eengezinswoningen De acceptatiegraad ligt de laatste vijf jaren over het algemeen bij de duplexen en maisonnettes wel hoger. Dat houdt in dat een duplexwoning of maisonnette minder vaak hoeft te worden aangeboden dan een seniorenwoning of eengezinswoning. Dit kan te maken hebben met de urgentie van de woningzoekende en de eisen die hij of zij stelt aan een woning. Jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen of mensen die dringend op zoek zijn naar een dak boven het hoofd zijn sneller tevreden dan huishoudens die al een woning achterlaten of op zoek zijn naar een specifiek huis. 5 In het voorraadbeheerplan van Woningbeheer Harlingen kunnen we lezen dat onder basiskwaliteit wordt verstaan: woningen die in ieder geval voorzien zijn van spouwisolatie, dubbel glas op begane grond en verdieping en ventilatievoorzieningen

27 Acceptatiegraad woningen Woningbeheer Harlingen in Plan Zuid naar woningtype Eengezins Aanbiedingen Acceptaties Acceptatiegraad 52,5% 48,2% 57,1% 41% 1% Duplexen Aanbiedingen Acceptaties Acceptatiegraad 83,3% 74,7% 77,8% 75% 64,3% Meergezins z lift Aanbiedingen Acceptaties Acceptatiegraad 68,1% 63,2% 46,3% 37,7% 56,1% Meergezins m lift Aanbiedingen Acceptaties Acceptatiegraad 3,3% 29,6% 38,5% 4% 35,7% Bron: Woningbeheer Harlingen, april 22. Acceptatiegraad daalt in de loop van de jaren Belangrijk signaal is wel dat de acceptatiegraad in de duplexen de laatste jaren afneemt. Hoefden er in 1997 maar 84 duplexwoningen te worden aangeboden om er 7 verhuurd te krijgen, in 21 leverden 84 aanbiedingen nog maar 54 verhuringen op. De maisonnettes laten (ongeveer) hetzelfde beeld zien. Vreemd genoeg scoren de seniorenwoningen wat betreft de acceptatiegraad het laagst. Dat kan te maken hebben met de minder populaire galerijwoningen. Bovendien schrijven mensen zich vaak uit voorzorg in. In de voorgaande paragrafen is veel gezegd over de kenmerken en de marktpositie van de huurwoningen in Plan Zuid. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies op een rij gezet. Conclusies ten aanzien van duplexen en maisonnettes De bewoners zijn vooral jonge één(en twee-)persoonshuishoudens met een laag inkomen. De kwaliteit van de woningen is laag. Ze voldoen niet aan de kwaliteitseisen die Woningbeheer Harlingen aan haar woningen stelt. De mutatiegraad is hoog: het zijn echte doorstroomwoningen. Dit heeft te maken met de matige kwaliteit. Een deel van de mensen verhuist, zodra ze zich dit kunnen veroorloven. Door de beperkte kwaliteit (en de functie als doorstroomwoning) is de belangstellingsgraad van woningzoekenden niet groot (het is maar een beperkte doelgroep die op zoek is naar dit type woning). De acceptatiegraad is wel goed. Dit komt waarschijnlijk, doordat de doelgroep weinig andere keuze heeft. De woningen hebben een belangrijke functie op de woningmarkt als het gaat om de goedkope voorraad. Maar, als de huidige doelgroep afneemt, dan ontstaat er een overschot aan deze woningen. Met andere woorden: de toekomstwaarde van deze woningen is geheel afhankelijk van het aantal jonge woningzoekenden met weinig inkomen. Dat maakt de marktpositie van deze woningen kwetsbaar. Conclusies ten aanzien van de eengezinswoningen Alhoewel er nog steeds gezinnen wonen in de eengezinswoningen, krijgen de woningen steeds meer de functie van opvangwoning. De instroom bestaat voor een steeds groter deel uit éénpersoonshuishoudens. De kwaliteit van de woningen is matig. Er zijn forse investeringen nodig om ze weer voor een lange exploitatieperiode geschikt te maken

28 De mutatiegraad is vergeleken met de andere woningtypes en andere woningen in Harlingen niet hoog. Dat komt voor een deel, omdat de woning ruimer is. Mensen hoeven niet te verhuizen op het moment dat ze een gezin willen stichten. Bovendien woont een groot deel van de huishoudens hier met veel plezier en hebben zij aangegeven dat zij absoluut niet naar een andere woning of wijk willen (maar de woningen moeten volgens hen wel flink worden opgeknapt). Bovenstaande betekent dat ook dit woningtype meer en meer een functie krijgt als doorstroomwoning voor een beperkte doelgroep. Daardoor krijgen ze een kwetsbare positie op de woningmarkt Leefbaarheid in Plan Zuid Leefbaarheid is ongeveer hetzelfde als geluk of welbevinden (Tijdschrift voor de leefomgeving, ) Hoe staat het met de leefbaarheid in Plan Zuid? Leefbaarheid. Een lastig begrip. Maar, toch weet bijna iedereen direct wat ermee bedoeld wordt. Contact tussen bewoners, woonomgeving, overlast, veiligheid; allemaal zaken die de leefbaarheid beïnvloeden. Hoe staat het met de leefbaarheid in Plan Zuid? Een doodgewone probleemwijk. Of toch niet? Een portret van een doodgewone probleemwijk. Zo introduceert de Leeuwarder krant op zaterdag 27 januari 21 een artikel over Plan Zuid. Het artikel besteedt veel aandacht aan het samenleven in Plan Zuid. En dat is een belangrijk aspect van de leefbaarheid in een wijk. Na het lezen van het artikel ontstaat het beeld van een wijk waar mensen elkaar niet goed kennen en waar geen duidelijk gemeenschapsgevoel aanwezig is. Maar klopt dit beeld eigenlijk wel? Diverse sociale netwerken zijn zeker aanwezig Nee. Uit de gesprekken die in het kader van dit wijkbeeld zijn gevoerd, komt een ander beeld naar voren. Zowel de bewoners uit de klankbordgroep als de bewoners die aanwezig waren tijdens het woonkamergesprek geven aan dat zij wel veel mensen kennen in de buurt. Dat er zeer zeker sprake is van een wij(k)gevoel. Mensen voelen zich op hun gemak bij elkaar, meer dan in andere wijken in Harlingen, aldus bewoners. Al pratend blijkt dat er in Plan Zuid diverse sociale netwerken aanwezig zijn. En die netwerken zijn voor een groot deel terug te voeren op de plekken waar mensen wonen. Mensen uit de eengezinswoningen kennen elkaar, er is zelfs sprake van saamhorigheid. Hetzelfde geldt voor de bewoners van de maisonnettes en de bewoners van de Prins Clausstraat. En het geldt ook voor de bewoners van de woonboten. Wat uit het bovenstaande niet direct blijkt, maar wat wel belangrijk is, is het feit dat grote delen van deze groepen ook dezelfde sociale achtergrond hebben. Dat verklaart misschien waarom mensen zich bij elkaar op hun gemak voelen. Maar dat verklaart tegelijk ook waarom er tussen de diverse groepen minder contact bestaat. Zo hebben de bewoners van de maisonnettes geen contact met de bewoners van de woonboten. Die laatste groep is erg gesloten en zorgt in de ogen van de andere bewoners voor steeds meer problemen. En ook de bewoners van de duplexen hebben in werkelijkheid maar weinig contact met andere bewoners. Zij

29 hebben het al druk genoeg om alleen al het hoofd boven water te houden (te survivallen zoals een bewoner het uitdrukte). Verhouding tussen blijvers en doorstromers verschuift Maar er speelt ook nog wat anders in Plan Zuid. Uit de gesprekken met bewoners komt naar voren dat er langzamerhand twee type bewoners in Plan Zuid wonen. Enerzijds de groep die er al langer woont en die er graag wil blijven wonen. Binnen deze groep heeft men contact met elkaar en voelt men zich betrokken bij de wijk. Maar anderzijds is er ook een groep die een woning in Plan Zuid betrekt, geen contacten legt met de buurt, en op het moment dat er elders een betere woning te vinden is weer vertrekt. Misschien is dit ook de reden dat sommige huishoudens zich wel erg weinig gelegen laten aan het uiterlijk van hun achtertuin, getuige de foto s. De groep vertrekkers wordt steeds groter in de wijk. Dat kunnen we zien aan de mutatiecijfers, maar ook de bewoners ervaren dit. Achtertuinencultuur in plan Zuid Ik heb dit jaar alweer drie nieuwe buren welkom mogen heten. Deze verschuiving zal op termijn zeker gevolgen hebben voor de bestaande sociale netwerken en het wij(k)gevoel. En dus voor de leefbaarheid. Ook RSG beïnvloedt leefbaarheid in Plan Zuid Bovenstaande richt zich vooral op het samenleven in Plan Zuid. Maar er spelen natuurlijk ook andere zaken die het leefklimaat in de wijk beïnvloeden. Bijvoorbeeld de vestiging van de Rijksscholengemeenschap Simon Vestdijk met z n 1.25 leerlingen. Dagelijks zijn er ongeveer 1. tot 1.1 leerlingen op school, en dus in Plan Zuid. Het kan natuurlijk niet anders dan dat dit effect heeft op de wijk. In het verleden deden zich vervelende situaties voor met leerlingen en bewoners van de Prinses Margrietstraat (handelen van softdrugs, blowen in de achtertuinen, enzovoort). Er is destijds intensief contact geweest tussen de wijk en de school. Gelukkig behoren deze problemen nu tot het verleden. Bewoners klagen nu vooral over parkeeroverlast en zwerfvuil. Wijkschouw laat tal van kleine leefbaarheidproblemen zien Er zijn nog meer zaken waar de bewoners ontevreden over zijn en die medebepalend zijn voor de leefbaarheid in de buurt. Tijdens een wijkschouw hebben bewoners hun klachten laten zien aan medewerkers van Woningbeheer Harlingen en de gemeente. In het kader een samenvatting van de belangrijkste wensen van de bewoners

30 Afvalcontainers in Margrietstraat achter de woningen plaatsen: verbetert aanblik straat. Meer afvalbakken rondom RSG. Meer parkeerplaatsen rondom RSG. Mooiere aankleding omgeving oude huishoudschool. Voor de huizen aan de Beatrixstraat is een rijtje extra stoeptegels nodig voor in- en uitstappen. Betere verlichting. Beter onderhoud voetpaden en stegen. De zwaaikom aan het einde van Casimirstraat moet vrij worden gelaten: er staan nu teveel auto s geparkeerd. Dat kan gevaarlijke situaties opleveren. De boulevard langs de Bolswardervaart is op veel plekken niet meer toegankelijk, doordat bewoners van de woonboten hier allerlei spullen hebben staan (zie foto). Ook de groenvoorziening kan hier een stuk aantrekkelijker worden gemaakt. De afloop van de voetpaden van de Prins Clausstraat is te steil voor rolstoelgebruikers en minder valide mensen. Dat kan beter. Sommige huizen in de Wilhelminastraat hebben rotte plekken in de kozijnen. Dat moet worden opgelost. Omgeving woonboten Conclusie: een wijk met twee gezichten Plan Zuid is een bijzondere wijk. Bijzonder vooral door de bewoners en de diverse sociale netwerken in de buurt. Bijzonder ook door de aanwezigheid van een grote scholengemeenschap, en natuurlijk het Asielzoekerscentrum. Dat soort zaken tref je niet in elke wijk aan. Maar, Plan Zuid is ook een doorsnee naoorlogse woonwijk met alle problemen van dien. Lange rechte straten. Saaie straten met weinig groen. En het groen dat er is, is niet aantrekkelijk. Een wijk met veel saaie woningen. Huurwoningen die weinig kwaliteit hebben, maar die wel goedkoop zijn. Zwerfvuil, verkeersoverlast, rondhangende jongeren en hondenpoep. Een lange lijst met doorsneeproblemen. Maar, het blijven wel problemen die om een oplossing vragen

31 3. DE STERKE EN ZWAKKE PUNTEN, KANSEN EN BEDREIGINGEN Sterke punten Ruimtelijke structuur - Ligging aan Bolswardervaart - Dichtbij centrum, maar ook aan rand - Duidelijk afgebakende wijk - Heldere structuur - Ontsluiting bij N31 Bevolking - Straatgewijs contact: betrokkenheid - Gemengde bevolking Woningvoorraad - Betaalbare woningen - Knusse en sfeervolle eengezinswoningen - Ruime tuinen Voorzieningen - Vooral woonfunctie: rustig wonen - School is levendig element - Voorzieningen op korte afstand - Nabijheid station en ander ov - Politiebureau - Wijkservicecentrum - Sportmogelijkheden Kansen Ruimtelijke structuur - Betrekken Bolswardervaart - Water in de wijk - Ontwikkeling Westerzeedijk Leefbaarheid - Negatieve ontwikkelingen keren Woningvoorraad - Comfort aanbieden - Ander (ruimer) woningtype - Meer koop Voorzieningen - Omgeving school veranderen (ontsluiting en parkeersituatie) Zwakke punten Ruimtelijke structuur - Eentonig / lange bouwblokken - Op sommige plekken stenige wijk Gevoelsmatig ver weg van centrum - Geïsoleerde ligging - Ontsluiting - Weinig groen Bevolking - Eenzijdige samenstelling (sociaaleconomisch) - Weinig sociale cohesie - Instroom van sociaal zwakkere groepen - Starterswijk / doorgangswijk - Slecht imago Leefbaarheid - Rommel rondom school - Achterpaden onverlicht - Rommelige achterpaden - Verwaarloosde tuinen - Illegale dump - Hondenpoep Woningvoorraad - Verouderd - Kleine woningen - Eenzijdige samenstelling - Verouderde woonvorm - Matige woonkwaliteit Voorzieningen - Parkeerprobleem school - Geen voorzieningen - Riolering Bedreigingen Ruimtelijke structuur - Verdubbeling N31 - Andere ontsluiting N31 Leefbaarheid - Verpaupering - Imago Bevolking - Verslechtering imago - Bang voor gedwongen verhuizing - Hogere huurprijzen Woningvoorraad - Toekomstwaarde woningen is zwak - Renovatie nauwelijks mogelijk gezien exploitatietermijn: kapitaalvernietiging Voorzieningen - Toename leerlingenaantal RSG

32 - 28 -

33 4. PLAN ZUID: ONTWIKKELINGEN BIJ ONGEWIJZIGD BELEID In het vorige hoofdstuk heeft u kunnen lezen hoe Plan Zuid er op dit moment voor staat. Wat zijn de sterke en zwakke punten en wat zijn de kansen en bedreigingen. Nu dit beeld duidelijk is, is het tijd om een kijkje in de toekomst te nemen. Hoe zou Plan Zuid er over ongeveer 1 jaren uit zien als we nu niks aan de wijk zouden veranderen, terwijl andere ontwikkelingen wel gewoon door zetten? Dilemma bij de woningvoorraad In Plan Zuid draait het allereerst om de samenstelling van de woningvoorraad. Die is naar mening van Woningbeheer Harlingen onvoldoende afgestemd op de veranderende vraag van woonconsumenten. De gemeente en Woningbeheer Harlingen zeggen bovendien al jaren, en dat wordt ondersteund door allerlei onderzoeksgegevens, dat er in Harlingen een overschot is aan goedkope huurwoningen. En die woningen staan voor een groot deel in Plan Zuid. Voor de bewoners in Plan Zuid is dat nu juist het grote voordeel. Zij hebben behoefte aan goedkope woningen. Maar is deze groep mensen over 1 jaar nog steeds zo blij met hun woning? De kwaliteit laat nu al veel te wensen over, dat zal over 1 jaar alleen maar slechter zijn. Woningbeheer Harlingen kan ervoor kiezen om een gedeelte grondig te renoveren. Maar is het verstandig om dit (bij alle woningen) te doen? De woningen zijn immers al oud en hebben soms gebreken die geen enkele renovatie oplost (bijvoorbeeld de gehorigheid en het kleine woonoppervlak). Is het niet beter om (geheel of deels) nieuwe en kwalitatief hoogwaardige (huur)woningen te bouwen? Zo op het oog een groot dilemma. De doelgroep neemt af De doelgroep van beleid (mensen met lagere inkomens) neemt de komende jaren af, daar wijzen alle onderzoeken op. Dat betekent dat er minder vraag zal zijn naar goedkope huurwoningen. De vraag is hoe groot de afname zal zijn. De percentages uit de diverse onderzoeken verschillen van een afname van de doelgroep van beleid van 4% tot 25%. Het laatste jaar zien we ook een andere ontwikkeling. De groei van de economie loopt terug, de nieuwbouw heeft vertraging opgelopen en de koopwoningen zijn te duur geworden. Daardoor moeten weer meer mensen een woning huren. De vraag naar huurwoningen neemt dus toe. Maar wat gebeurt er als er de komende vijf jaren daadwerkelijk een kleine 7 nieuwe woningen worden gebouwd? Redelijkerwijs moeten we toch aannemen dat de doorstroming dan weer op gang komt, zodat ook bewoners uit Plan Zuid naar een andere huur of koop eengezinswoning kunnen. Maar we mogen niet vergeten dat er ook indicaties zijn dat er ook een groep bewoners is die wel zal willen blijven, omdat ze zich zo thuis voelen in Plan Zuid. Vooral als de woningen worden opgeknapt. Meer en meer een doorgangswijk Plan Zuid wordt steeds meer een doorgangswijk. De mutatiecijfers zijn hoog en maar weinig mensen investeren bijvoorbeeld in hun tuin. De conclusie is gerechtvaardigd dat als de nieuwbouw op gang komt dit beeld de komende jaren verder zal toenemen. De groep die hier tijdelijk woont en wegtrekt zodra zij de kans heeft, is groot. Want er zijn in Plan Zuid immers weinig keuzemogelijkheden. Er staan bijna alleen maar oude goedkope

34 huurwoningen en bijna geen koopwoningen. Alleen de aanwezigheid van de seniorenwoningen maakt het woningbestand iets meer divers. Op het moment dat de doorstroming weer op gang komt, terwijl tegelijkertijd de groep met lagere inkomens afneemt, ontstaat er opnieuw vraaguitval naar de woningen in Plan Zuid. Eerst in de maisonnettes, daarna in de duplexen (die toch weer een heel specifieke doelgroep aantrekt). Dit zal opnieuw leegstand tot gevolg hebben. En dat is slecht voor de leefbaarheid in de wijk. Vooral als die leefbaarheid al kwetsbaar is. Rol wijkbeheerder essentieel Een aantal jaren geleden was het met die leefbaarheid slechter gesteld. Vooral in de Prinses Margrietstraat deden zich allerlei ongewenste activiteiten voor. De komst van de wijkbeheerder heeft de negatieve ontwikkelingen in de Prinses Margrietstraat mede gekeerd. De straat ziet er beter uit (her en der wat meer fleur en kleur), er is geverfd en de rust is teruggekeerd. Dat is positief voor Plan Zuid dat toch te lijden had onder het slechte imago van deze straat. Om deze positieve ontwikkeling vast te houden, is het belangrijk dat de wijkbeheerder blijft. En, dat er zulke goede contacten blijven bestaan tussen de verschillende instanties in de wijk. Plan Zuid is op dit moment zeker geen vergeten wijk, en dat moet zo blijven. RSG Simon Vestdijk betekent misschien meer problemen, maar ook kansen Momenteel zitten er dagelijks ongeveer 1. tot 1.1 leerlingen op de RSG Simon Vestdijk. Dit aantal neemt toe tot ongeveer 1.25 leerlingen. Het laat zich raden dat dit meer klachten van bewoners tot gevolg zal hebben. De klachten gaan nu vooral over het zwerfvuil en de parkeeroverlast. De school is op dit moment bezig met de ontwikkeling van een nieuwbouwplan. Daar ligt een kans om de parkeeroverlast op te lossen. Maar dan moet er wel aansluiting komen tussen dat plan en de herontwikkeling van Plan Zuid. Schrale uitstraling openbare ruimte werkt negatief imago in de hand De inrichting van de openbare ruimte is vaak een visitekaartje van de wijk. De inrichting van de openbare ruimte in Plan Zuid kan een stuk beter. Er is weinig groen in de wijk en het groen dat er is, kan nauwelijks creatief of aantrekkelijk worden genoemd. De groenstrook langs de Bolswardervaart (bij de woonboten) is hiervan een goed voorbeeld. Maar ook de aankleding van het groen tussen de Bolswardervaart en Prins Clausstraat zou veel beter kunnen dan het nu is. Conclusie: de openbare ruimte als een visitekaartje van Plan Zuid werkt op dit moment het imago van een sociaal zwakkere wijk in de hand. Conclusie: sombere toekomst Een aantal aspecten van Plan Zuid moet zonder meer gewaardeerd worden. Allereerst de aanwezigheid van goedkope huurwoningen. Daarnaast de betrokkenheid van (een deel van de) bewoners bij Plan Zuid en natuurlijk ook de betrokkenheid van de instanties. Maar er is ook een keerzijde. Voelt een deel van de bewoners zich nu nog betrokken, dit verandert zeker als deze groep er toch voor kiest om een andere woning elders te betrekken. De betrokkenheid wordt bovendien ook minder als de groep instromers steeds groter wordt en die groep geen binding met de wijk ontwikkelt. Met als resultaat dat ze minder zuinig zijn op de wijk. Dit zal ten koste gaan van het positieve woongevoel van de mensen die er al langer wonen. De toekomst van Plan Zuid is afhankelijk van de huidige bewoners, maar ook van toekomstige bewoners. Maar wat kan Plan Zuid hen (behalve goedkope huurwoningen) bieden? Weinig, want er zijn nauwelijks keuzemogelijkheden - 3 -

35 en bovendien staat de wijk ook niet bekend om haar aantrekkelijke inrichting of goede leefbaarheid. Onder de huidige condities ligt er voor Plan Zuid een sombere toekomst in het verschiet. Gelukkig zijn er volop mogelijkheden om de huidige situatie te veranderen en een goede toekomst voor Plan Zuid en haar huidige en toekomstige bewoners te creëren

36 - 32 -

37 5. GEWENSTE ONTWIKKELINGEN IN PLAN ZUID Het vorige hoofdstuk eindigde met een somber beeld. Maar gelukkig is er ook een ander perspectief mogelijk. Plan Zuid heeft voldoende potenties om een betere toekomst voor haar huidige en toekomstige bewoners te creëren. Over welk perspectief en welke potenties hebben we het dan? Daarover gaat dit hoofdstuk. Plan Zuid is geen weiland dat je vol kunt bouwen We zullen meteen maar met de deur in huis vallen en een mogelijk schrikbeeld van veel bewoners wegnemen. Plan Zuid is geen potentiële bouwlocatie (leeg weiland) om vol te bouwen met koopwoningen. Plan Zuid is een bestaande wijk met goede en minder goede punten. Een wijk waar al mensen wonen, waar mensen aan gehecht zijn. Wij zijn ons daar als plannenmakers terdege van bewust. Wij zien het als een uitdaging om van deze bestaande wijk een aantrekkelijke wijk met toekomstwaarde te maken. Met als belangrijk uitgangspunt dat huidige bewoners er blijven vinden wat ze nu zo waarderen (betaalbare (volgens de huursubsidiegrenzen) huurwoningen en betrokkenheid), maar dat er ook voor bewoners die nu weg moeten als ze wat anders willen een goede toekomst is in Plan Zuid. Meer perspectief huidige bewoners In de wijk woont een groep mensen die tevreden is. Blij met hun goedkope huurwoningen. Blij met de betrokkenheid die zij ervaren in de wijk. Mensen die er graag blijven wonen. Maar die ook wensen dat de bestaande woningen worden opgeknapt. Deze groep mensen vinden wij van belang voor een goede toekomst van Plan Zuid. Zij zijn een belangrijke positieve kracht van waaruit verder kan worden gewerkt. Het is dus belangrijk om deze groep mensen perspectief te bieden in de wijk. Hoe kunnen we dat realiseren? In ieder geval door tenminste een deel van de woningen te behouden en te renoveren. De vraag is wel of het programma van Woningbeheer Harlingen comfort op maat daarvoor voldoende kwaliteit biedt. Want de kwaliteitsvraag zal ook bij de huidige bewoners de komende jaren toenemen. Ook plek voor bewoners die andere wensen hebben In Plan Zuid moet ook plaats zijn voor mensen die nu (gedwongen) moeten verhuizen, omdat zij hier niet de woning van hun wens kunnen vinden. Bovendien willen we dat Plan Zuid ook aantrekkelijk is voor nieuwe bewoners. Dat betekent allereerst dat er meer keuzemogelijkheden moeten komen: huur en koop, eengezins en gestapeld, en als dat wordt gewenst zoveel mogelijk levensloopbestendig en dus voor alle leeftijden geschikt. De huidige woningen voldoen duidelijk niet aan dit profiel. Er zijn dus ook nieuwe woningen nodig. En dat kan alleen als een ander deel wordt vervangen door woningen die meer aan de eisen van vandaag en morgen voldoen. Plan Zuid moet concurrentie aan kunnen Plan Zuid moet in de toekomst de concurrentie met nieuwere wijken beter aan kunnen. Op dit moment ontstaan er steeds grotere kwaliteitsverschillen tussen de bestaande (huur)wijken en de nieuwbouwwijken. In de nieuwe wijken worden nauwelijks huurwoningen gebouwd, in de bestaande wijken staan nauwelijks goede koopwoningen voor mensen die willen doorstromen. Gevolg? Huurders zijn steeds meer aangewezen op

38 verouderde stadswijken en kopers wonen riant in volgebouwde weilanden. Huurders hebben steeds minder kansen en keuzemogelijkheden. Deze tweedeling op de woningmarkt vindt Woningbeheer Harlingen zeer onwenselijk. Vanuit die gedachte moet zij er in ieder geval voor zorgen dat Plan Zuid de concurrentie met nieuwe wijken beter aan kan. Plan Zuid moet aan de veranderende eisen van de toekomst worden aangepast. En dan hebben we het niet alleen over de woningvoorraad, maar ook over de woonomgeving. En op dat gebied valt er nog veel te winnen in Plan Zuid. We noemen bijvoorbeeld de schrale uitstraling van de openbare ruimte en de donkere plekken in de wijk. Dit moet tegelijkertijd met de verbetering en vernieuwing van de woningvoorraad worden opgepakt. Plan Zuid moet een wijk zijn met een aantrekkelijker en creatiever ingerichte woonomgeving. Waar zowel jong als oud uit de voeten kan. De een in een speeltuin, de ander al wandelend langs de Bolswardervaart. Deze laatste kan veel meer dan nu betekenis krijgen in de wijk. Potentie die nu niet voldoende wordt benut! De RSG Simon Vestdijk biedt Plan Zuid iets extra s In de wijk staat een belangrijke schoolvoorziening: de RSG Simon Vestdijk. En deze school biedt diverse kansen aan Plan Zuid. Er zitten nu niet veel leerlingen vanuit de wijk op deze school, maar dat kan veranderen. Gelijk met het vernieuwingsplan van de school kunnen huidige knelpunten worden opgelost. En nog wat verder in de toekomst kijkend? Plan Zuid heeft nu geen centrale plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Een plek voor bijvoorbeeld een wijkfeest. Een plek waar andere voorzieningen (bijvoorbeeld kinderopvang) aan liggen. Wie weet biedt de omgeving van de school kansen om zo n plek te realiseren. Perspectief helder: nu op zoek naar ambitieniveaus Het perspectief is helder: Plan Zuid moet de concurrentie met nieuwere wijken aan kunnen en moet aan de nieuwe eisen van de toekomst worden aangepast. Met als uitgangspunt de positieve kracht van de huidige bewoners. De uitdaging ligt dus zeker niet alleen op het gebied van de woningen, maar ook op het vlak van de woonomgeving en de betrokkenheid van bewoners. Het is nu zaak om op zoek te gaan naar maatregelen die bijdragen aan de haalbaarheid van dit perspectief. In de volgende fase, de ontwikkeling van de wijkvisie, gaan we na welke maatregelen wenselijk zijn. Dat doen we door diverse ambitieniveaus uit te werken

39 BIJLAGE 1: TABELLEN GEGEVENS GEMEENTE HARLINGEN Bevolkingsopbouw Plan Zuid 1997 en 2 (31-12) 1997 (31-12) 2 (31-12) Toename Absoluut % Absoluut % Absoluut % Totaal Bevolkingsopbouw Gemeente Harlingen 1997 en (31-12) 2(31-12) Toename Absoluut % Absoluut % Absoluut % Totaal Aantal aanvragen huursubsidie, percentage van sociale huurwoningenvoorraad en gemiddeld uitgekeerd bedrag (peildatum ) Huishoudens Aantal huurwon. % Gem. bedrag Plan Zuid Gemeente ƒ 1.187,34 ƒ 1.58,3 Aantal uitkeringen (absoluut en als % van beroepsbevolking 1999 (31-12) 21 (31-12) Plan Zuid Gemeente 442 totaal Harlingen % van beroepsbevolking (15 % van uitkeringen t/m 64 jaar) 11% 4,3% (bb = 1.14 pers.) 3,5% (bb = pers.) - 1 -

40 GEGEVENS VAN WONINGSTICHTING HARLINGEN Eigendomsverhouding (peildatum ) Eigenaar-bewoner Sociale verhuurder Particuliere verhuurder Totaal Plan Zuid Harlingen Abs. % Abs. % % % % % Verdeling totale huurwoningvoorraad naar woningtype (absoluut en %) Plan Zuid Harlingen Abs. % Abs. % Eengezinswoningen Duplexwoningen Meergezinswoningen zonder lift Meergezins met lift Grondgebonden seniorenw. Totaal > Gemiddelde huurprijs woningen Woningstichting naar woningtype (in euro) Plan Zuid Eengezinswoningen 247,84 Duplexen 151,35 Meergezinswoningen zonder lift 273,31 Meergezins met lift 361,8 Harlingen 321,29 151,35 28,55 35,51 Gemiddelde WOZ-waarde koopwoningen (in euro) Plan Zuid Harlingen Koopwoningen ,= ,= Ontwikkeling mutatiegraad naar huurwoningtype in Plan Zuid (%) Eengezinswoningen Duplexen Meergezinswoningen zonder lift Meergezins met lift Totaal Ontwikkeling mutatiegraad naar huurwoningtype in Harlingen (%) Eengezinswoningen Duplexen Meergezinswoningen zonder lift Meergezins met lift Totaal Ontwikkeling leegstand naar huurwoningtype in Plan Zuid Eengezinswoningen Duplexen Meergezinswoningen zonder lift Meergezins met lift Totaal

41 Ontwikkeling leegstand naar huurwoningtype in Harlingen Eengezinswoningen Duplexen Meergezinswoningen zonder lift Meergezins met lift Totaal Gemiddeld woonoppervlak huurwoningen Eengezinswoningen Duplexen Meergezinswoningen zonder lift Meergezins met lift Totaal Plan Zuid Harlingen Gemiddelde bouwjaar per productgroep Eengezinswoningen Duplexen Meergezinswoningen zonder lift Meergezins met lift Grondgebonden seniorenwoningen Totaal Plan Zuid Harlingen Verdeling van huurwoningvoorraad naar huurprijzen Plan Zuid Woningbeheer Harlingen < > 428 < > 428 Eengezinswoningen Duplexen Meergezinswoningen zonder lift Meergezins met lift Totaal Aantal toewijzingen (absoluut) naar gezinsgrootte in Plan Zuid in de periode pers Meerp 1 pers Meerp 1 pers Meerp. 1 pers Meerp. Eengezinswoningen Duplexen Meergezinswoningen z. lift Meergezins met lift Totaal e voorkeur van woningzoekenden naar huurwoningtype en wijk Plan Zuid Eengezinswoningen 29% Duplex 17% Meergezins z. lift 9% Meergezins m. lift 45% Woningzoekendenbestand Woningbeheer Harlingen per Rest Harlingen 77% % 11% 12% - 3 -