project: Zwembad Mosaqua te Gulpen Dossier: 9258

Transcriptie

1 Onderzoek renovatie / nieuwbouw project: Zwembad Mosaqua te Gulpen Dossier: 9258

2 2 Onderzoek renovatie / nieuwbouw zwembad Mosaqua te Gulpen Opdrachtgever: Gemeente Gulpen - Wittem Kiebeukel BJ Gulpen TEL: FAX: info@gulpen-wittem.nl Project: Onderzoek renovatie / nieuwbouw zwembad Mosaqua te Gulpen Architect: Wehrung Architecten BV Elsstraat JW Beek TEL: FAX: info@wehrungarchitecten.nl Adviseur installaties: Kraft Adviseurs Kempkensweg BR Landgraaf TEL: FAX: jan.kraft@planet.nl

3 3 Inhoudsopgave: 1. Inleiding...Blz Zwembad Mosaqua...Blz Variant renovatie bestaande accommodatie...blz Algemeen...Blz Werkzaamheden...Blz Bouwkundige werkzaamheden...blz Interieur...Blz Exterieur/ architectuur...blz Inrichtingen...Blz Logistieke verbeteringen...blz Installatiewerkzaamheden...Blz Electrotechnisch...Blz Werktuigbouwkundige installaties...blz Zwembadinstallatie...Blz Kosten installatiewerken..blz Budgetbepaling / investeringskosten...blz Variant nieuwbouw gelijkwaardige accommodatie...blz Algemeen...Blz Uitgangspunten...Blz Budgetbepaling/ investeringskosten...blz Samenvatting/conclusie...Blz. 18. Bijlagen: Tekening: SO - 01 Zwembad Mosaqua situatie bestaand SO - 02 Zwembad Mosaqua beganegrond bestaand 9258 SO - 03 Zwembad Mosaqua souterrain bestaand SO - 04 Zwembad Mosaqua gevels bestaand SO 05 Zwembad Mosaqua plattegrond nieuw SO - 06 Zwembad Mosaqua gevels nieuw 9258 Referentiebeelden 9258 Foto s bestaande toestand Tekeningen allen gedateerd

4 4 1. Inleiding. Gemeente Gulpen - Wittem bereidt een toekomstvisie voor ten behoeve van haar accommodaties. Separate entiteit hierin is zwembad Mosaqua te Gulpen. Over de toekomst van het zwembad zijn reeds een aantal visies neergelegd. Voor de toekomst van het zwembad komen een aantal varianten in aanmerking. Variant 1: Een uitgebreide renovatie van het bestaande bad. Variant 2: Sloop van de bestaande accommodatie en het realiseren van een nieuwbouw accommodatie van dezelfde omvang. Gemeente Gemeente Gulpen - Wittem heeft aan Wehrung Architecten opdracht verstrekt om via een onderzoek deze varianten in beeld te brengen. Voor het installatiegedeelte heeft Wehrung Architecten samenwerking gezocht met Kraft Adviseurs, een adviesbureau met uitgebreide ervaring in zwembadtechnieken. Ten behoeve van het onderzoek is driemaal een bezoek gebracht aan de accommodatie voor het doen van opnamen. Voor het onderzoek is met name gebruik gemaakt van het rapportage onderhoudsplan van Bremen Bouwadviseurs b.v. gedateerd 12 oktober Het onderzoek is gericht op de binnenaccommodatie. Buitenbaden, sporthal en kantoren N.V. Vrijetijdscentrum zijn buiten beschouwing gelaten.

5 Zwembad Mosaqua. Zwembad Mosaqua heeft een lange historie. Het oorspronkelijke bad is gebouwd eind jaren zestig van de vorige eeuw. In 1990 is het bad grondig gerenoveerd en uitgebreid met een recreatiegedeelte. In 1994 is het bad uitgebreid met een horecagedeelte en peuter-/ kleutergedeelte. In 2003 is het bad nogmaals uitgebreid met een gethematiseerd interactief speelgedeelte. In 2004 is een gedeelte van de bestaande voormalige buitenkleedaccommodatie verbouwd tot kantoren voor N.V. Vrijetijdscentrum Gulpen. Het bad richt zich met name op de recreatieve zwemmer en in mindere mate op educatieve doeleinden c.q. doelgroepenzwemmen, in die hoedanigheid heeft het bad een grote naamsbekendheid in de wijde omgeving. Door deze opzet moet het bad zijn gebruikers niet alleen in Gulpen-Wittem maar ook ver buiten de gemeente verwerven. De accommodatie heeft een prachtige ligging aan de rand van Gulpen met name door de ligweide met buitenbaden. Doordat het bad zoals het nu is in verschillende perioden tot stand is gekomen komt het geheel niet als een eenheid, als een totaalconcept over op de beschouwer / gebruiker. Het gebouw heeft weinig uitstraling, m.n. naar de zijde van de parkeerplaats, vanwaar de hoofdbenadering naar het gebouw is. Het gebouw en zijn installaties is op diverse onderdelen gedateerd en toe aan modernisering c.q. vervanging. In 2008 is in kader van onderhoud m.n. aan de luchttechnische installaties onderhoud gepleegd en zijn onderdelen vernieuwd.

6 6 2. Variant renovatie bestaande binnenbadaccommodatie. 2.1 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag welke werkzaamheden er op bouwkundig en installatietechnisch gebied moeten worden uitgevoerd om de bestaande accommodatie gereed te hebben voor de toekomst. Hierbij moet worden aangetekend dat ervan wordt uitgegaan dat regulier onderhoud en vervangingen op basis van een meerjarenonderhoudsplanning blijft bestaan, wat overigens ook geldt voor een eventuele nieuwbouwvariant. Uitdrukkelijk is het de bedoeling het gebouw zowel interieur als exterieur een nieuwe frisse uitstraling te geven. Een moderne accommodatie die uitnodigt tot het bedrijven van sport en recreatie. Tijdens de visuele opnamen van het gebouw is het gebouw in beeld gebracht, in combinatie met bestaande papieren gegevens is er een beeld van de huidige staat van het gebouw. Enkele cijfers: - Het totale bruto vloeroppervlak van de binnenaccommodatie is ca m 2. - Het totale wateroppervlak van de binnenaccommodatie is ca. 640 m 2. - Het totale bruto vloeroppervlak is onder te verdelen in: ca m 2 toestand na renovatie ca. 600 m 2 uitbreiding ca. 500 m 2 uitbreiding Het totale wateroppervlak is onder te verdelen in: ca. 60 m 2 instructie-/ doelgroepenbad. ca. 300 m 2 wedstrijdbad. ca. 280 m 2 recreatiebad. In het bruto vloeroppervlak is geen c.v.-ruimte opgenomen. Warmte wordt door energiebedrijf aangeleverd. De algemene staat van de accommodatie is niet als slecht te bestempelen, maar een renovatie is op onderdelen hard nodig. Met name het ontbreken van klimaatscheidingen en dampdichte voorzieningen hebben een slechte invloed op de constructies. Doordat het gebouw ontstaan is in verschillende bouwperioden maakt het geheel een gefragmenteerde indruk.

7 7 In de volgende paragraaf is per onderdeel aangegeven welke uitgaven geraamd worden om het bad in conditie te brengen voor de toekomst. Zoals aangegeven zijn er naast de vervangingen en vernieuwingen van techniek en bouwkundige onderdelen ook een aantal logistieke verbeteringen in deze variant opgenomen. Op een aantal onderdelen zijn de vernieuwingen niet doorgevoerd in het gedeelte uitbreiding Werkzaamheden Bouwkundige werkzaamheden Interieur Naast modernisering en het brengen van het totale gebouw tot een eenheid door toepassing en aanpassing van een afgewogen materiaalkeuze door het gehele gebouw dient door wijzigingen in plafondovergangen een ruimtelijk helder geheel te ontstaan. Werkzaamheden: - Vervangen vloerafwerkingen algemene ruimten. - Vervangen vloertegels perrons om baden. - Vervangen tegelwerk in de baden. - Vervangen wandafwerkingen. - Vervangen plafonds/ koven. - Schilderwerken onderdelen binnen. - Betonreparaties Exterieur / architectuur Totaalkosten ,- Euro excl BTW Naast de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden zijn de ingrepen in het exterieur met name gericht op brengen van een eenheid in de bouwmassa, het uit het zicht brengen van de in het zicht zijnde luchtkanalen en andere storende technische elementen op daken en aan gevels. Het zwembad ligt op een gevoelige plek aan de rand van de plaats Gulpen op de overgang van bebouwde omgeving naar de natuur.

8 8 In de bijlagen zijn beelden toegevoegd hoe het gebouw voorzien zou kunnen worden van een nieuwe huid in een glasachtig materiaal. Deze huid wordt met name aan de zijde van de entree en de zijde van de parkeerplaats aangebracht voor de bestaande gevels. Het glas refereert ook aan de bestaande glazen piramide. Door het aanbrengen van verlichting in deze voorzetgevel kan een steeds wisselend en levendig beeld ontstaan. Overige gevels zouden als contrast tegen deze glasgevels kunnen worden behandeld met een natuurverf (keim). Werkzaamheden: - Werkzaamheden aan daken. - Aanpassingen aan gevel / architectuur. - Schilderwerken onderdelen buiten. Totaalkosten ,- Euro excl BTW Inrichtingen. Bestaande vaste inrichtingen dienen te worden verwijderd en in aangepaste vorm passend binnen het nieuwe interieur te worden teruggebracht. Ter plaatse van de wildwaterbaan wordt een gethematiseerde aanpak en invulling voorzien met als thema jungle. De bestaande Wellness voorzieningen worden gerenoveerd. Er worden twee nieuwe attracties toegevoegd. Werkzaamheden: - Vervangen kleedcabines / kledingkasten. - Nieuwe R.V.S. onderdelen / afscheidingen. - Nieuwe aankleding rondom wildwaterbaan. - Renovatie wellness - 2 nieuwe attracties. Totaalkosten ,- Euro excl BTW.

9 Logistieke verbeteringen, aanpassen i.v.m. regelgeving. Een zwembad is een gebouw waarin op verschillende plaatsen verschillende klimatologische omstandigheden gewenst zijn. Grofweg is er het gedeelte waar een normaal klimaat gewenst is (21 gr/ 50 %) en er is het natte zwembaddeel met gewenste temperaturen oplopend tot 32 graden. Om vermenging van deze verschillende klimaten te voorkomen dient op de grens van beiden een klimaatscheiding gerealiseerd te worden. Bij het realiseren van de klimaatscheiding kan gelijktijdig een brandcompartimentering worden aangebracht. Een opwaardering van de sanitaire en mivavoorzieningen in de kleedaccommodatie is noodzakelijk. Om gasten passend te kunnen ontvangen en te woord te kunnen staan is een nieuwe receptiebalie voorzien. - Aanbrengen klimaatscheiding. - Realiseren miva - voorzieningen (mindervaliden). - Aanbrengen bouwkundige brandveiligheidsvoorzieningen. - Vergroting aantal toiletten in kleedaccommodatie. - Nieuwe receptiebalie. Totaalkosten ,- Euro excl BTW.

10 Installatiewerkzaamheden Electrotechnische installaties Aanpassen installatie. De installatie is tijdens de afgelopen jaren deels uitgebreid en is in een goede staat. Ook zijn de verdelers vervangen. Wij stellen voor om een NEN3140 inspectie uit te voeren en de tekortkomingen te laten verhelpen. Wij hebben een globale kostenraming hiervoor opgesteld. Vervangen armaturen. Een groot deel van de bestaande armaturen in het pand zijn gedateerd en zullen in verband met het milieu vervangen moeten worden door energiezuinige verlichting. Wij adviseren de armaturen te vervangen. Onderwaterverlichting. Er zal een nieuwe energiezuinige onderwaterverlichting aangebracht moeten worden. Beveiligingsinstallaties Van de brandmeldinstallatie en inbraakinstallatie zullen op termijn de voelers vervangen moeten worden Werktuigbouwkundige installaties. Luchttechnische installatie. De luchttechnische installatie is in 2008/2009 deels vernieuwd. De luchtbehandelingkasten van het recreatiebad zijn vervangen. De luchtbehandelinginstallatie van de piratenhoek is in een goede staat en er zijn ook hier buiten het reguliere onderhoud geen investeringen noodzakelijk.

11 11 De overige luchtbehandelingkasten zijn op termijn ook aan vervanging toe. Er is geen warmteterugwinning in deze kasten toegepast. Ook is op sommige plaatsen sterke roestvorming aan de naverwarmers en andere onderdelen. Wellicht dat het raadzaam is om de kasten en naverwarmers in verband met de noodzakelijke energiebesparingen vervroegd te vervangen. Op diverse plaatsen vertonen roosters roestvorming. Deze dienen vervangen te worden. Verwarmingsinstallatie. De warmteopwekking wordt door derden geëxploiteerd en beheerd en er zijn hiervoor geen investeringen voor opgenomen. Wellicht dat dit in de toekomst wel noodzakelijk kan zijn. Wellicht dat het aanpassen van het hydraulische principe van de installatie, het scheiden van een hoog- en laagtemperatuursysteem, een aanvullende besparing oplevert. Op een aantal plaatsen zijn de leidingen door roestvorming aangetast zullen behandeld of vervangen moeten worden. Op termijn zullen radiatoren en leidingen vervangen moeten worden. Sanitair en kranen. De sanitaire toestellen zijn in een redelijke staat, echter zijn de sanitaire toestellen gedateerd. Wij stellen voor om bij de renovatie de staande toiletpotten te vervangen door hangtoiletten met inbouwreservoir. De kranen zijn in een redelijke staat. Op termijn zal de warmtewisselaar vervangen moeten worden inclusief het voorraadvat. Riolering / schrobputten. In het pand worden vloerafwerkingen vernieuwd, in verband hiermee is een post opgenomen voor vervanging van schrobputten. Regelinstallatie. Er is een deels digitale regelinstallatie aanwezig. Een deel van de regelinstallatie voor de zwembadregelingen is nog analoog. De centrale regelaar is op termijn aan vervanging toe. Ook zullen er aanpassingen aan de regelkasten noodzakelijk zijn.

12 Zwembadinstallatie. De totale zwembadinstallatie is in een redelijke staat. Er is in het kader van het meerjarenonderhoud in het verleden onderhoud aan de installatie uitgevoerd. Wel zijn er nu een aantal zaken die extra onderhoud vergen. Ook zijn er onderdelen die aan vervanging toe zijn. De zandfilters zijn 40 jaar oud en zullen inwendig aangetast zijn. Ook zal het zand en de inspuiters aan vervanging toe zijn, Verder zijn op termijn een aantal pompen en apparatuur aan vervanging toe. Er zijn diverse luchtcompressoren opgesteld die op termijn aan vervanging of revisie toe zijn. Ook de pneumatische regelapparatuur is aan vervanging toe. Er is in de meerjarenramingen ook rekening te houden met een extra investering in de komende 10 jaar voor het vervangen en reviseren tgv. verouderen van de nodige onderdelen en leidingen.

13 Kosten installatiewerken. Electrotechnische installatie: - Vervangen armaturen ,- - Vervangen schakelmateriaal 8.000,- - Aanpassen elektra-installatie ,- - Aanbrengen onderwaterverlichting ,- - Vervangen brandmeldinstallatie (centrale en melders) ,- - NEN 3140 inspectie en verhelpen tekorten 5.000,- - Diverse communicatie-installaties vervangen ,- Werktuigbouwkundige installatie: - Vervangen van de luchtbehandelingkast restaurant ,- - Vervangen luchtbehandelingskast bar/restaurant 15,000,- - Vervangen dakventilatoren (6 stuks) ,- - Aanpassen luchtinstallatie 6.500,- - Aanpassen verdeler en leidingen in techn. Ruimte ,- - Aanpassen radiatoren en leidingen in gebouw ,- - Vervangen TSA- badwater ,- - Vervangen TSA en boiler warmwaterinstallatie Diverse schuifafsluiters vervangen ,- - Revisie sanitaire toestellen ,- - Vervangen schrobputten 9.500,- - Verbeteren ophanging diverse leidingen ,- - Vervangen vuilwaterpompen 2.500,- - Vervangen diverse split-koelinstallaties 7.500,- - Vervangen waterontharder ,-

14 14 - Vervangen stoombevochtiger 7.500,- - Diverse keukenapparatuur vervangen ,- - Diverse koelaggregaten tbv.vrieskasten vervangen ,- Zwembadinstallatie: - Vervangen filters binnenbad 25 m3/h ,- - Vervangen afsluiters en regelafsluiters filters ,- - Vervangen 2 stuks pompen DN 300, ,- - Vervangen 3 stuks pompen DN 250, ,- - Vervangen 2 stuks pompen DN 150, ,- - Vervangen 3 stuks pompen DN 100, ,- - Vervangen 3 stuks pompen DN 65, ,- - Vervangen pomp tbv. monstername 6.500,- - Vervangen blowers DN 250, 2 stuks Vervangen compressoren ,- - Vervangen doseerpompen ,- - Vervangen regelingen doseerinstallatie ,- - Voorraadvaten chloor en vlokmiddel vervangen ,- - Vervangen haarvangers 9.000,- - Extra investering meerjarenonderhoud 10 jaar ,-.

15 Budgetbepaling / investeringskosten. A. Bouw- en installatiekosten. A-1. Bouwkundige kosten ,- A-2. Installatietechnische kosten ,- B. Inrichtingen. B-1. Aanpassingen aan vaste inrichtingen. In A-1. B-2. Interne bewegwijzering ,- C. Terrein. C-1. Aanpassingen terrein ,- C-2. Naamsaanduiding gebouw ,- C-3. Vlaggenmasten ,- D. Projectkosten. D-1. Adviseurs, architect ,- D-2. Direktievoering / toezicht tijdens bouw ,- E. Diversen. E-1. Leges e.d ,- E-2. Post onvoorzien , Totaal excl BTW ,- - Alle bedragen zijn exclusief BTW. - Prijspeil april 2009.

16 16 3. Variant nieuwbouw gelijkwaardige accommodatie. 3.1 Algemeen. In dit hoofdstuk wordt een raming gegeven van de kosten voor realisatie van een totaal nieuwbouwaccommodatie. Het realiseren van een nieuwbouwaccommodatie kan een aantal voordelen bieden: - Er kan meer rekening worden gehouden met de huidige wensen ten aanzien van exploitatie en gebruik. - Bij nieuwbouw kan op een efficiëntere manier gebruik gemaakt worden van moderne technieken ten aanzien van m.n. energieverbruik. - Bij realiseren van nieuwbouw op een andere plaats als het bestaande bad kan de exploitatie van het bestaande bad doorlopen gedurende de realisatie van het nieuwe bad. 3.2 Uitgangspunten. Programmatisch uitgangspunt bij nieuwbouw is conform de opgave een accommodatie van gelijke omvang, m.a.w. een accommodatie met een B.V.O. van ca m 2. Om de vergelijking helder te houden is bij de budgetbepaling dit uitgangspunt aangehouden. Het is maar de vraag of bij de ontwikkeling van volledige nieuwbouw deze behoefte daadwerkelijk aanwezig is. E.e.a. moet blijken uit een daarvoor te ontwikkelen programma van eisen. Ook zal bij nieuwbouw een ander gebouwconcept wellicht besparing opleveren in vloeroppervlak verkeersruimten. In de nieuwbouwvariant zijn nog geen sloopkosten opgenomen voor het bestaande gebouw. In de nieuwbouwvariant is nog geen hergebruik van bestaande componenten uit de sloop opgenomen.

17 Budgetbepaling / investeringskosten. A. Bouw- en installatiekosten. A-1. Bouwkosten (zwembad 4000 m2) ,- B. Inrichtingen. B-1. Drenkelingendetectie ,- B-2. Beweegbare bodem ,- B-3. Thematisering ,- B-4. Attracties/speelvoorzieningen ,- C. Terrein. C-1. Bestratingen (hergebruik bestaande parkeerplaatsen) ,- C-2. Naamsaanduiding gebouw ,- C-3. Vlaggenmasten ,- D. Projectkosten. D-1. Adviseurs, architect ,- D-2. Directievoering / toezicht tijdens bouw ,- D-3. Constructeur ,- D-4. Grondonderzoeken ,- E. Diversen. E-1. Legeskosten ,- E-2. Post onvoorzien , Totaal excl BTW ,- - Alle bedragen excl. BTW. - Prijspeil april 2009.

18 18 4. Samenvatting. In voorgaande hoofdstukken zijn de werkzaamheden en financiële consequenties van de twee gevraagde varianten in beeld gebracht. De huidige accommodatie Mosaqua is een uitgebreide en complete zwembadaccommodatie die zich met name richt op de recreatieve zwemmers. Door diverse uitbreidingen en renovaties zijn een aantal specifieke voorzieningen aangebracht die een aantrekkingskracht uitoefenen op publiek in de weide omtrek. Een grondige renovatie van de accommodatie is noodzakelijk. Bij de afweging renovatie of nieuwbouw zijn niet alleen de investeringskosten basis voor een keuze. Investeringen dienen gekoppeld te worden aan bijbehorende exploitatiekosten, alleen op die manier zijn de jaarlijkse terugkerende kosten van de accommodatie vast te stellen. In de afwegingen moet worden meegenomen dat met name de recreatieve markt vraagt om regelmatige vernieuwingen en uitbreiding van de attracties, alleen op die manier kan een blijvende aantrekkingskracht worden bewerkstelligd. Dit onderzoek geeft een beeld van de gevraagde varianten maar geeft geen voorkeur voor een variant.

19 19 5. Bijlagen.