Prestatieafspraken Vestia- gemeente Zuidplas november 2018

Transcriptie

1 Prestatieafspraken Vestia- gemeente Zuidplas november 2018 Inleiding Met haar inzet op de zes in de Woningwet aangegeven onderwerpen wil Vestia bijdragen aan realisering van de Woonvisie Zuidplas, voor zover haar positie als saneringscorporatie dit toelaat. Vestia heeft inmiddels een nieuw ondernemingsplan dat een belangrijke leidraad wordt voor ons denken en handelen de komende jaren. van de gemeente. Vestia is zeker bereid, binnen haar mogelijkheden en beperkingen een bijdrage te leveren aan de realisatie van de doelstellingen van de woonvisie van de gemeente. Inzet 2019 De inzet van Vestia betreft de volgende onderwerpen: 1. Liberalisatie en verkoop 2. Betaalbaarheid en bereikbaarheid 3. Huisvesting van specifieke groepen 4. Kwaliteit van woningen 5. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed 6. Procesafspraken Ondertekening prestatieafspraken Vanwege de lopende juridische procedure van de maatwerkgemeenten tegen het besluit van de Autoriteit Woningcorporaties over de DAEB/niet-DAEB-scheiding van Vestia, heeft de gemeente Zuidplas het voornemen om de prestatieafspraken niet te ondertekenen. Formeel juridisch gezien is er in dat geval geen sprake van prestatieafspraken. Desondanks willen we dit document als een handelingskader beschouwen voor onze activiteiten in 2019 in uw gemeente. We beschouwen onze inzet daarom als een prestatiebieding. Delen van de opgave We moeten financieel gezond worden en aan onze volkshuisvestelijke opgave voldoen. Dit is op eigen kracht niet meer haalbaar. Onze schuldenlast is te groot en we lopen tegen de grenzen aan van wat volkshuisvestelijk verantwoord is. We vragen onze collega corporaties om in 6 gemeenten de volkshuisvestelijke opgaven van ons over te nemen. Hierbij nemen de gemeenten de achtervang van de over te dragen WSW-geborgde leningen van Vestia over. Ook vragen we de sector om financieel bij te dragen. Dan kunnen wij in onze vier kerngemeenten vanuit een financieel gezonde positie onze missie waarmaken: tevreden huurders, in een eerlijke stad, nu en in de toekomst Convenanten Afspraken die vastliggen in eerder ondertekende convenanten, waar ook andere partijen bij betrokken zijn, kunnen in de prestatie afspraken worden benoemd en/of in de bijlagen worden opgenomen. Bijlagen A. Liberalisatievijver B. Begroting onderhoud 2019 C. Overzicht leefbaarheidsprojecten

2 1.Liberalisatie en verkoop Activiteiten Vestia 1. Verkoop van (potentieel) niet- DAEB Agenda gemeente Zuidplas Vergroten middelduur koopsegment (t.b.v. doorstroming o.b.v. verkoopstrategie ), niet ten koste van sociale voorraad. Bod Vestia 2019 Doorkijk 2020 t/m 2023 Vestia heeft het bezit in Zuidplas voor 2019 niet opgenomen in de verkoopvijver. Als Vestia door de toezichthouder gehouden wordt aan een onverwacht hoger aantal verkopen en de overdracht van Vestia bezit via een activa-passiva transactie niet kansrijk blijkt, kan Vestia niet garanderen dat deze verkoopstop gehandhaafd blijft in Op dat moment vindt tijdig overleg plaats. De gemeente kent een positieve grondhouding wanneer Vestia in incidentele situaties van leegkomende huurwoningen met zeer hoge herstelkosten het verzoek doet met billijke en redelijke argumenten tot verkoop van zo n woning. 2. Liberalisatie Behoud sociale voorraad Naast de reeds geliberaliseerde woningen liberaliseert Vestia in 2019 een beperkt aantal woningen. Het aantal nieuw te liberaliseren woningen is dus afhankelijk van de mutatiegraad bij de woningen die niet-daeb zijn, en die thans nog verhuurd worden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Vestia zet in op overdracht van haar bezit in Zuidplas via een activa-passiva transactie. Als de overdracht van bezit op deze manier niet kansrijk blijkt, kan Vestia niet garanderen dat de verkoopstop zoals in 2019 ook voor de jaren wordt gehandhaafd. Gemeenten, Vestia en huurders maken in dat geval afspraken over de complexen waaruit verkocht zal worden. Op dat moment vindt tijdig overleg plaats. De scheiding is een eenmalige activiteit. De aanpassing van de huurprijzen naar niet DAEB wordt in de loop der jaren bij mutaties doorgevoerd. De groei van het vrije sector segment respectievelijk de afname van de sociale voorraad verloopt zodoende geleidelijk, afhankelijk van de mutatiegraad. 2

3 2. Betaalbaarheid en bereikbaarheid Activiteiten Vestia 1. Huurverhoging en Inkomensafhankelijke huurverhoging 2. Afspraak over aftoppen aantal woningen Agenda gemeente Zuidplas Behoud sociale voorraad - Behoud sociale voorraad. met name in Nieuwerkerk a/d IJssel en Moordrecht sprake van een gat tussen gewenste ontwikkeling en voornemens corporaties. - Daarnaast verschuiving tussen prijs categorieën die niet sporen met behoefte (minder goedkoop en betaalbaar/bereikbaar). Bod Vestia 2019 Doorkijk 2020 t/m 2023 Vestia past de huurverhoging in 2019 en latere jaren toe conform het vigerende rijksbeleid met de huursombenadering en de inkomensafhankelijke huurverhoging. Vestia doet op basis van de leefbaarheidsspiegel een voorstel aan de gemeente en huurders voor besteding van dit budget. De opbrengsten van de extra inkomensafhankelijke huurverhoging zet Vestia in voor investeringen in de gemeente. Investeringen zijn in ruime zin bedoeld en betreffen bijvoorbeeld nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid, technische leefbaarheid, planmatig onderhoud en mutatieonderhoud. In de monitoring wordt daaromtrent gerapporteerd. Het bedrag voor 2019 is nog niet bekend. Vestia gaat uit van een gemiddelde mutatiegraad van 5,0 % (op basis van de afgelopen 3 jaar) ca.126 mutaties per jaar). Waar nodig, voor statushouders en bijzondere doelgroepen, zal Vestia aftoppen naar de 2 e aftoppingsgrens ( 651,03) of 1 e aftoppingsgrens ( 607,46). De genoemde grenzen zijn prijspeil Continuering van de toepassing van het hiernaast genoemde huurverhogingsbeleid. - De lokale investering van de lokale opbrengst van de IAH blijft naar verwachting gehandhaafd. - Continuering van de afspraken omtrent statushouders en bijzondere doelgroepen. 3

4 3. Woonruimteverdeling en monitoren schaarste. - Op basis van huisvestingsverordening medewerking geven aan uniform toewijzingssysteem binnen gemeente Zuidplas. Doel is alle verhuurders gebruik te laten maken van hetzelfde systeem (transparant). Vestia is voor Zuidplas sinds 2017 aangesloten op Woningnet Regio Midden-Holland. Binnen de huursombenadering is het streefhuurpercentage voor 2017 bepaald op 91% en wordt eind 2018 opnieuw bepaald voor De streefhuur bepaalt het aantal woningen dat beschikbaar blijft voor de primaire doelgroep. Hoewel onzeker blijft welke woningen muteren, verwacht Vestia door het veranderende huurbeleid, dat het aantal mutatie woningen dat vanwege woningwaarderingspunten onder de aftoppingsgrens blijft, varieert tussen 50% tot 60%. Afspraken: -Na evaluatie en monitoring in 2018 volgt overleg en bekijken we welke acties mogelijk en nodig zijn. -De beschikbaarheid van betaalbare woningen voor ouderen, wordt aan de hand van gegevens over mutaties en slagingskans besproken. Idem voor grote gezinnen. Vestia blijft de komende jaren aangesloten op Woningnet Regio Midden-Holland. 4

5 3. Huisvesting van specifieke doelgroepen Activiteiten Vestia Agenda gemeente Zuidplas Bod Vestia 2019 Doorkijk 2020 t/m Bijzondere doelgroepen Huisvesting bijzondere doelgroepen o.b.v. per doelgroep gespecificeerde huisvestingsopgave (gemeente specificeert de bijzondere doelgroepen). Vestia en de andere corporaties in Zuidplas zorgen onderling voor een verdeling van de bijzondere doelgroepen. Omschrijving bijzondere doelgroepen: uitstromers uit intramurale zorg. Voor 2019 wordt afgesproken dat Vestia in gemeente Zuidplas 6 woningen ter beschikking stelt. De gezamenlijke werkwijze van de corporaties en de gemeente wordt naar verwachting gecontinueerd. 2. Huisvesting vergunninghouders. Huisvesting vergunninghouders door gemeenten en corporaties. Vestia labelt waar nodig woningen voor bijzondere doelgroepen. Waar nodig wordt woning afgetopt naar de 2 e aftoppingsgrens ( 651,03) of 1 e aftoppingsgrens ( 607,46). De genoemde grenzen zijn prijspeil Vestia levert naar rato haar bijdrage aan de realisatie van de taakstelling huisvesting statushouders. En topt hiertoe waar nodig huurprijzen af naar 2 e aftoppingsgrens ( 651,03) of 1 e aftoppingsgrens ( 607,46). De genoemde grenzen zijn prijspeil De taakstelling wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Uitgangspunt blijft dat Vestia haar aandeel levert en hiertoe zo nodig woningen aftopt voor de betaalbare verhuur. Mogelijke extra inzet wordt jaarlijks bekeken. 3. Doelmatige benutting aangepaste voorraad Doelmatige benutting van de voorraad aangepaste woningen, zoals Miva woningen. Toewijzing geschikte woningen aan doelgroep waar woningen voor bestemd zijn. De gemeente maakt de taakstelling, zodra deze bekend is, tijdig kenbaar aan Vestia. Vestia ondersteunt de doelstelling om doelmatig deze voorraad te benutten. Vestia overlegt bij mutaties over dit punt met de betrokken organisaties/personen.. De gezamenlijke werkwijze van de corporaties en de gemeente wordt gecontinueerd. 5

6 4. Kwaliteit van de woningen Activiteiten Vestia Agenda gemeente Zuidplas Bod Vestia 2019 Doorkijk 2020 t/m Planmatig onderhoud Aanpak onderhoud corporatiewoningen Vestia geeft in 2019 in totaal circa 108 miljoen uit aan onderhoud voor haar totale landelijke voorraad (woningen/ BOG/ MOG/ ZOG). Hiervan is circa 38 miljoen bestemd voor planmatig onderhoud. Voor planmatig onderhoud geldt dat voornamelijk de technische conditie van bouwdelen bepaalt welke werkzaamheden in complexen worden uitgevoerd. Dit betekent dat de planmatige uitgaven jaarlijks per gemeente verschillen. In de begroting onderhoud, zie bijlage B, is opgenomen welk budget voor Zuidplas van toepassing is voor planmatig onderhoud en welke (grotere) planmatige werkzaamheden voor 2019 zijn gepland. De woningen worden goed onderhouden en beheerd op basis van een technische conditiemeting (NEN 2767) en via reparatie-, mutatie-, contract- en planmatig onderhoud. Vestia blijft de klantprocessen meten en realiseert de gestelde normen (klanttevredenheidsscores) 6

7 5. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Activiteiten Vestia Agenda gemeente Zuidplas Bod Vestia 2019 Doorkijk 2020 t/m Inzet budget Leefbaarheid in complexen en wijken Vestia besteedt het benodigde budget voor leefbaarheidsactiviteiten, rekening houdend met het wettelijke maximum bedrag van 127,51 (prijspeil 2017) gemiddeld per DAEB verhuureenheid. Middelen zijn beschikbaar als er een passend plan voorhanden is voor verbetering van de leefbaarheid. Wanneer de gemeente; bewoners samen met Vestia een passend concreet idee of plan hebben met een kostenopgave wordt gezamenlijk gekeken of uitvoering haalbaar is. Zie bijlage C voor overzicht leefbaarheidsprojecten Vestia besteedt het benodigde budget voor leefbaarheidsactiviteiten, rekening houdend met het wettelijke maximum bedrag. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd (prijspeil 2017: maximaal 127,51) gemiddeld per DAEB verhuureenheid. 2. Participatie Participatie: Corporaties delen informatie die zij structureel bij huurders ophalen en bij vermoeden ernstige overlast wordt dit gemeld in het sociale team (goede ketensamenwerking). 3.Woonfraude 4.Huurachterstand en huisuitzetting voorkomen 5.Buurtbemiddeling inzetten. Woonfraude: Er wordt gewerkt aan een convenant met juridische basis voor aanpak woonfraude en informatie uitwisseling voor aanpak woonfraude. Preventie huurschuld, preventie huisuitzetting, laatste kans beleid; Gemeente overweegt in te grijpen als huisuitzetting te zwaar middel is op basis van een convenant. Buurtbemiddeling; Er is een kortlopend contract met buurtbemiddeling afgesloten. 6. Scootmobielplaatsen Wens om meer locaties voor de stalling van scootmobielen te realiseren. Gemeente wil daar ook een bijdrage aan leveren. Medewerkers sociaal beheer; complex- en wijkbeheerders hebben contact met de bewoners in de buurt/het complex, signaleren bijzondere problematiek en verwijzen zo nodig door. De medewerkers sociaal beheer van Vestia nemen deel aan overleggen, sociale team, en wisselen informatie uit. Vestia ondersteunt afspraken voor informatie uitwisseling met doel om woonfraude en/of overlast aan te kunnen pakken. Vestia is voorstander van het voorkomen van huurachterstand en huisuitzetting en ondersteunt afspraken op dit punt. Vestia ondersteunt het inzetten van buurtbemiddeling in Vanuit een vraag/behoefte van bewoners in een complex kan Vestia samen met gemeente de mogelijkheden voor stalling scootmobielen onderzoeken. Vestia ondersteunt de werkwijze van de gemeente en zal deze inzet naar verwachting doorzetten de komende jaren. Vestia ondersteunt de werkwijze van de gemeente. Naar verwachting zal de nog af te spreken werkwijze in het convenant ook ín 2019 en worden voortgezet. Vestia ondersteunt het inzetten van buurtbemiddeling. Continuering inzet. 7

8 6. Procesafspraken Onderwerp Agenda gemeente Bod Vestia 2019 Doorkijk 2020 t/m Huurdersorganisatie N.v.t. De Huurdersraad van Vestia overlegt met Vestia over de inzet van de prestatieafspraken op hoofdlijnen. Vestia onderhoudt regelmatig contact met bewonersgroepen en commissies in haar complexen. Daar waar geen groep bewoners/bewonerscommissie actief is, maakt Vestia gebruik van een natuurlijke aanleiding (onderhoud, activiteit in complex en/of de buurt) om in contact te treden met bewoners en bewoners te betrekken. Op dit moment is de VOOH de gesprekspartner m.b.t. de prestatieafspraken. 2.Overleg tussen gemeente, Vestia en huurdersorganisatie. N.v.t. In het kader van het maken en monitoren van prestatieafspraken hebben Vestia en gemeente, in ieder geval, twee keer per jaar overleg. De afspraken worden gemonitord en waar nodig aangepast. De voortgang wordt voorgelegd aan de Huurdersraad en de actieve bewonerscommissie VOOH. Dit geldt ook voor 2020 en verder. Dit geldt ook voor 2020 en verder. 8

9 Bijlage A. Liberalisatievijver Onderstaand overzicht geeft per postcode en complex het aantal sociale huurwoningen, dat nu is verhuurd met een sociale huurovereenkomst en die in de toekomst als niet- DAEB woning verhuurd worden. Dit overzicht is gebaseerd op woningwaarderingen per Liberalisatievijver gemeente Zuidplas Aantal Gemeente Zuidplas Postcode woningen Zuidplas Totaal 373 9

10 Bijlage B. Begroting onderhoud Peildatum: Begroting projecten PO 2019: Gemeente Team PO Omschrijving Vestiging Complex Eenh eden Complex Omschrijving Hoofdelement groep Omschrijving Omschrijving Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Schoolstraat Buitenw anden (incl afw erking) Onderhoud aan gevels en/of kozijnen Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Pr. Beatrixstraat / Kon. Wilhelminastraat Schilderw erk Schilderw erk aan de buitenkant van de w oningen. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Kon. Emmahof Daken (incl afw erking) Dakonderhoud Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Kon. Emmahof Schilderw erk Schilderw erk aan de buitenkant van de w oningen. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Leeghw aterstraat Buitenw anden (incl afw erking) Onderhoud aan gevels en/of kozijnen Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Pr. Alexanderlaan Schilderw erk Schilderw erk aan de buitenkant van de w oningen. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Pr. Alexanderlaan / Ir. Leemansstraat Warmte-opw ekking Collectieve Centrale Verw arming onderhoud Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Flevopad Warmte-opw ekking Collectieve Centrale Verw arming onderhoud Zuidplas Rijnmond Watermanw eg De Esdoorn 1-72 Transport; liften Onderhoud aan de liften. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg De Iep 1-72 Transport; liften Onderhoud aan de liften. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg De Populier Transport; liften Onderhoud aan de liften. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Reigerhof 1-25 Schilderw erk Schilderw erk aan de buitenkant van de w oningen. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Kleinpolderlaan Daken (incl afw erking) Dakonderhoud Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Boslaan (26w ) Schilderw erk Schilderw erk aan de buitenkant van de w oningen. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Esse-Hoog Daken (incl afw erking) Dakonderhoud Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Dijkgraaflaan 1-15/ Schelde 2-30 Buitenw anden (incl afw erking) Onderhoud aan gevels en/of kozijnen Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Dijkgraaflaan 1-15/ Schelde 2-30 Schilderw erk Schilderw erk aan de buitenkant van de w oningen. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Garages Ir. Leemansstraat Schilderw erk Schilderw erk aan de buitenkant van de w oningen. Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Garages Bizetpad Schilderw erk Schilderw erk aan de buitenkant van de w oningen. Zuidplas BMZ Watermanw eg gezondheidscentrum HOED Luchtbehandeling Onderhoud klimaattechniek Zuidplas Rijnmond Watermanw eg Boerderij Nooitgedacht Daken (incl afw erking) Dakonderhoud Voor de planmatige onderhoudsactiviteiten in Zuidplas is in 2019 een totaal bedrag van ,- begroot; met daarin opgenomen de belangrijkste planmatige activiteiten. Daarnaast is er vanzelfsprekend ook sprake van onderhoudsuitgaven voor dagelijks, mutatie- en contractonderhoud. Veranderingen in de planmatige projecten zijn mogelijk in 2019 door bijvoorbeeld aanbestedingsresultaten, mee- en tegenvallers in de voorbereiding of het werk, calamiteiten en noodzakelijke extra werkzaamheden die zich kunnen voordoen. 10

11 Bijlage C. Overzicht leefbaarheidsprojecten 2019 Zuidplas Complex Maatregel Begroting Kleinpolderlaan Led verlichting 3.000,- Prinses Beatrixstraat Achterpad verlichting 3.000,- aanbrengen De Els en De Meidoorn Aanpassen verlichting 5.000,- Eendendaal Verlichting aanbrengen 1.000,- Nieuwerkerk a/d IJssel, gehele bezit Buurtbemiddeling 6.000,- 11

12 Vestia en de gemeente Zuidplas en de bewonerscommissie VOOH tekenen voor de omschreven meerjarige prestatieafspraken. Aldus ondertekend Wethouder J. Hordijk Gemeente Zuidplas G.P.M. den Ouden Vestigingsmanager Vestia Watermanweg.. Bewonerscommissie VOOH 12