De Hervorming van de Registratierechten: wetgeving en (potentiële) effecten m.b.t. particuliere investeringen in onroerend goed in Vlaanderen

Transcriptie

1 De Hervorming van de Registratierechten Steunpunt eleidsrelevant onderzoek estuurlijke Organisatie laanderen De Hervorming van de Registratierechten: wetgeving en (potentiële) effecten m.b.t. particuliere investeringen in onroerend goed in laanderen (oorlopige versie: mag niet verspreid worden buiten het steunpunt O) (Alle commentaar is welkom bij Fiscaal Spoor Hogeschool Gent ASTRACT De laamse overheid streeft naar het behoud van de schaarse laamse open ruimte en probeert de woongebieden in de stadskernen te herwaarderen. erder probeert de overheid de gezinsmobiliteit te verhogen, voornamelijk om gezinnen te stimuleren om dichter bij de arbeidsplek te gaan wonen. Ook wil de wetgever het bezit van onroerend goed stimuleren en de woonkwaliteit van de bestaande woningen verhogen. In dit document ga ik na of de hervorming van de registratierechten deze doelstellingen realiseert. Allereerst ga ik dieper in op de vernieuwde wetgeving (01/01/2002) en leid ik een schema af dat kan helpen bij het bepalen van de meeneembare of terug te krijgen registratierechten. ervolgens bestudeer ik de (potentiële) effecten van de hervorming. Ik concludeer en evalueer de wetgeving in het kader van de vooropgestelde laamse doelstellingen. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 1

2 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen DE HERORMING AN DE REGISTRATIERECHTEN: WETGEING EN (POTENTIELE) EFFECTEN m.b.t. PARTICULIERE INESTERINGEN IN ONROEREND GOED IN LAANDEREN 1. INLEIDING De laamse overheid streeft naar het behoud van de schaarse laamse open ruimte en probeert de woongebieden in de stadskernen te herwaarderen. erder probeert de overheid de gezinsmobiliteit te verhogen, voornamelijk om gezinnen te stimuleren om dichter bij de arbeidsplek te gaan wonen. Ook wil de wetgever het bezit van onroerend goed stimuleren en de woonkwaliteit van de bestaande woningen verhogen. In dit document wordt de hervorming van de registratierechten (sinds kort een laamse bevoegdheid) van 01/01/2002 besproken. Sectie 2 introduceert de nieuwe wetgeving en geeft een schematische leiddraad voor de bepaling van de meeneembare of terug te krijgen rechten. Deze leiddraad wordt verduidelijkt aan de hand van enkele voorbeelden. Sectie 3 en 4 bespreekt kort de wetgeving in het russels Gewest en in het Waals Gewest. In sectie 5 bespreek ik de (potentiële) effecten van de hervorming in en voor laanderen m.b.t. particuliere investeringen in onroerend goed. Ik bespreek de prikkels m.b.t. het kopen van een woning (sectie 5.1), het bouwen/huren van een woning en de woningkwaliteit (sectie 5.2), de mobiliteit (sectie 5.3), de gewestkeuze (sectie 5.4) en overige fiscale prikkels (sectie 5.5). In de conclusies van sectie 5.6 ga ik na of de doelstellingen van de wetgever kunnen en/of worden gerealiseerd door de hervormde regelgeving. 2. WETGEING LAANDEREN Ik bespreek de laamse wetgeving m.b.t. de registratierechten. Ik bespreek respectievelijk de grondslag van de heffing (sectie 2.1), het tarief (sectie 2.2), de meeneembaarheid (sectie 2.3), het abattement (sectie 2.4) en de inwerkingtreding (sectie 2.5). 2.1 Grondslag elasting op de verkoop, ruil en alle overeenkomsten onder bezwarende titel (=elke partij heeft verplichting iets te geven/doen), waarbij eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen gelegen in het laamse Gewest wordt overgedragen (zowel grond als koopwoningen). (De koper betaalt de registratierechten, tenzij de partijen het anders overeenkomen). Registratierecht op: verkoopwaarde prijs + lasten < verkoopwaarde prijs + lasten 2 prijs + lasten > verkoopwaarde 1 Lasten > 0: (impliciete) kosten die de koper betaalt. oorbeeld: de kosten die de verkoper heeft gemaakt om het goed verkocht te krijgen en die betaald worden door de koper (publiciteit, kosten van plan en meting...), de verplichting voor de koper om belastingen te betalen m.b.t het onroerend goed voor een periode die valt voor de ingenottreding van het goed door de koper, als de verkoper het recht voorbehoudt om nog een aantal maanden na de verkoop in het verkochte huis te wonen. Lasten < 0: (impliciete) kosten die de verkoper betaalt. oorbeeld: de verkoper betaalt de notarislonen of registratierechten. 2 De akte moet de eigenlijke verkoopwaarde vermelden indien deze hoger is dan de overeengekomen verkoopsom. Anders bepaalt de plaatselijke ontvanger de verkoopwaarde op basis van de verkoopsom van 2

3 De Hervorming van de Registratierechten Nieuwbouw en aankoop nieuwbouw met toepassing van de TW zijn niet onderhevig aan de registratierechten (RR). Registratierechten moeten enkel worden betaald op de prijs van de grond. Ook vernieuwbouw is (enkel) onderhevig aan de TW-reglementering. 2.2 Tarief Tarief: 10% (tot 31/12/2001: 12.5%) erlaagd tarief (enkel voor natuurlijke personen): - Aankoop van bescheiden woning 5% (tot 31/12/2001: 6%). Het verlaagd tarief geldt eventueel ook voor grond 3. Een ambtenaar van het kadaster (komt langs en) levert een attest dat recht geeft op klein beschrijf. oorwaarden bescheiden woning: Geen van de partners mag 100% eigenaar zijn van een andere woning, met uitzondering van één die geërfd is van ouders of grootouders Het niet-geïndexeerde.i. van alle onroerende goederen die het gezin bezit mag niet meer bedragen dan 745, 845, 945, of euro (respectievelijk voor 0-2, 3-4, 5-6 of meer kinderen ten laste). Worden echter niet meegerekend de onroerende goederen geërfd van bloedverwanten in opgaande lijn waarvan het.i. maximum 25% bedraagt van de bovenvermelde grenswaarden. Het.I. van de samen met de woning aangekochte gronden (bijvoorbeeld een aangrenzende tuin) mag niet meer bedragen dan 323 euro. Het volledige onroerend goed moet verworven zijn. Het aangekochte huis moet gedurende ten minste 3 jaar bewoond worden. - Aankoop sociale huurwoning en sociale koopwoning (gebouwd door SHM s of de HM): 1.5%. (ij nieuwe sociale koopwoningen die verkocht worden onder het TW-stelsel wordt het verlaagd tarief geheven op de waarde van de grond). - Aankoop woning wanneer kopers voldoen aan de woonbehoeftigheidsvoorwaarden (m.b.t. inkomen en bezit) die gelden voor kopers van sociale woningen: 1.5% erlaagd tarief voor aankopen door een SHM of de HM: 6% 2.3 Meeneembaarheid 4 Maximaal EUR betaalde registratierechten zijn meeneembaar per nieuwe aankoop (komt overeen met RR op waarde van euro voor de hervorming en euro na de hervorming). Indien A1 1 A2: implementatie door directe verrekening bij A2. Indien A1 A2 1: implementatie door teruggave van registratierechten bij 1. De registratierechten die gegeven de gewone regels verschuldigd waren op het eerste aankoopelement in de verrichting (= combinatie van 2 aankopen en 1 verkoop) vormen het principieel meeneembaar gelijkaardige woningen of gronden in dezelfde buurt. Registratierecht wordt dan geheven op deze verkoopwaarde (eventueel vermeerderd met een boete). ij betwisting worden één of drie deskundigen aangesteld voor het uitvoeren van een controleschatting. 3 De aankoop van de grond wordt geregistreerd tegen 10%; achteraf wordt 10%-5% teruggegeven op voorlegging van een uittreksel van het.i. van het gebouwde bescheiden huis. 4 Aankoop/verkoop van een eerste woning-hoofdverblijfplaats: A1/1, aankoop van een nieuw (tweede) woning-hoofdverblijfplaats: A2. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 3

4 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen bedrag. Wat principieel kan worden meegenomen is het wettelijk aandeel 5 persoon in de registratierechten die verschuldigd waren op A1. van de natuurlijke Het kan gebeuren dat niet alle principieel meeneembare rechten ook effectief kunnen worden aangewend (dit wordt excedent genoemd). Deze excedenten kunnen eventueel bij latere verrichtingen worden aangewend (=je verliest het recht van meeneembaarheid niet al kan je het recht bij een bepaalde aankoop niet gebruiken). In de volgende analyse geef ik eerst een aantal definities en condities uit de wettekst weer. ervolgens herschrijf ik de inhoud van de wet zodat de schematische analyse als leiddraad kan dienen voor de exacte bepaling van de meeneembare registratierechten. Analyse A1 1 A2 (verrekening) voor koper i betrokken bij A2 Deze analyse moet worden uitgevoerd voor alle natuurlijke personen i betrokken bij de verwerving van het onroerend goed A2 (A1/1 zijn eventueel koper i - afhankelijk). 6 Principieel meeneembaar bedrag D (principieel te verrekenen bedrag) = Wettelijk aandeel in A1 * totaal betaalde registratierechten op A1 (+ verhoogd met eventuele excedenten: zie verder) Te betalen rechten op A2 (zonder verrekening) = Wettelijk aandeel in A2 * totaal te betalen registratierechten op A2 Te betalen rechten op A2 na verrekening C = D MAAR: a) De verrekening zoals bepaald in artikel 61/3 impliceert dat er nooit grond is voor teruggave b) Het te verrekenen bedrag D wordt beperkt tot een bepaald maximum: (maximum = wettelijk aandeel in A2 * euro) orming excedent E : de nog niet verrekende rechten (ontstaan in punt a) en b)) worden bij het wettelijk aandeel van de natuurlijke persoon in de verschuldigde rechten op de voorlaatste aankoop gevoegd, om het verrekenbaar bedrag bij de laatste aankoop te bepalen. Schematische leiddraad voor de bepaling van de meeneembare rechten: Definities D en zoals hierboven bepaald. Het feitelijk meeneembaar bedrag van registratierechten wordt aangegeven door A. 5 Wettelijk aandeel = bijdrage van de natuurlijke persoon in de registratierechten, waartoe hij krachtens de beginselen van het burgerlijk recht gehouden is of zou zijn indien hij en zijn medekopers geen bijzondere overeenkomst hebben gesloten omtrent de verdeling van die kosten van de aankoop. Deze definitie impliceert dat ook al betaalde je zelf geen rechten, de wetgever er toch van uitgaat dat je het wettelijk deel van de rechten hebt betaald. 6 Zie artikel 61/3. 4

5 De Hervorming van de Registratierechten 1. Indien: D > wettelijk aandeel in A2 * euro A = wettelijk aandeel in A2 * euro D < wettelijk aandeel in A2 * euro A = D Excedent E 1 = max {D wettelijk aandeel in A2 * euro, 0} 2. Geen teruggave - regeling (de waarde van A is bepaald in punt 1.) A > A < te verrekenen bedrag is te verrekenen bedrag is A Nog te betalen registratierechten door koper i met meeneembaarheid C = max {0, - A} Excedent E 2 = max {A, 0} 3. Totaal excedent E = 2 i= 1 E i Dit excedent wordt bij een volgende transactie opgeteld bij D zoals boven gedefinieerd. Het overgehevelde excedent E kan echter pas gebruikt worden D* < wettelijk aandeel in A*2 maal euro (de * duid op een nieuwe transactie) (volgens regel 1). Het niet aangewende gedeelte van E kan verder worden meegenomen en eventueel bij latere verrichtingen worden aangewend. oorwaarden voor de meeneembaarheid onder de vorm van verrekening - Enkel bij transacties door natuurlijke personen - Enkel m.b.t hoofdverblijfplaats (zowel A1 als A2) - Mits een zuivere en eenvoudige koop en verkoop (dus bijvoorbeeld niet bij ruil) - A2 binnen de 2 jaar na 1 - De natuurlijke persoon moet zijn nieuw hoofdverblijfplaats binnen een strikt bepaalde termijn vestigen op de plaats van het nieuw aangekochte onroerend goed a. estaande woning: 2 jaar na A2 b. ouwgrond: 3 jaar na A2 - Alle onroerende goederen in laams Gewest - Geen meeneembaarheid indien 1 een bouwgrond is (aangezien meeneembaarheid enkel telt m.b.t. hoofdverblijfplaats) oorbeeld 1 A1 1 A2 2 A euro euro euro - oor de hervorming totaal te betalen RR: A 1*12.5% + A2*12.5% + A3*12.5% = euro Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 5

6 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen - Na de hervorming: Aankoop 1: te betalen RR = euro Aankoop 2: Te betalen RR (zonder verrekening) = euro Principieel meeneembaar bedrag D = euro D = < A = euro A = < = te verrekenen bedrag is A = Te betalen RR C = A = = euro Aankoop 3: Te betalen RR (zonder verrekening) = euro Principieel meeneembaar bedrag D = euro D = < A = euro A = < = te verrekenen bedrag is A = Te betalen RR C = A = = euro Totaal RR = = euro oorbeeld 2 A1 1 A2 2 A euro euro euro - oor de hervorming totaal te betalen RR: A 1*12.5% + A2*12.5% + A3*12.5% = euro - Na de hervorming: Aankoop 1: te betalen RR = euro Aankoop 2: Te betalen RR (zonder verrekening) = euro Principieel meeneembaar bedrag D = euro D = < A = euro A = < = te verrekenen bedrag is A = Te betalen RR C = A = = euro Aankoop 3: Te betalen RR (zonder verrekening) = euro Principieel meeneembaar bedrag D = euro D = > A = euro E 1 = = A = < = te verrekenen bedrag is A = Te betalen RR C = A = = euro Aankoop 4: Principieel meeneembaar bedrag D = excedent = euro Totaal RR = = euro Het voordeel van te werken met excedenten is dat er bij een nieuwe aankoop (bijvoorbeeld A4) enkel moet gekeken worden naar de vorige aankoop (A3) en niet naar al de aankopen daarvoor. Dus om het principieel meeneembaar bedrag te bepalen moet er gekeken worden naar het wettelijk aandeel in de betaalde RR op de vorige aankoop + excedenten. 6

7 De Hervorming van de Registratierechten Analyse A1 A2 1 (teruggave) voor koper i betrokken bij A2 oor elke natuurlijke persoon geldt dat het wettelijk aandeel in de rechten op A1 en later op A2 worden betaald. Principieel terug te krijgen bedrag D bij 1 = wettelijk aandeel in A1 * totaal betaalde registratierechten op A1 (+ verhoogd met eventuele excedenten). 7 8 MAAR: a) de teruggave kan nooit groter zijn dan het wettelijk aandeel in de rechten betaald op de nieuwe aankoop A2 b) Het terug te krijgen bedrag D wordt beperkt tot een bepaald maximum: (maximum = wettelijk aandeel in A2 * euro) orming excedent E : de nog niet verrekende rechten (ontstaan in punt a) en b)) worden bij het wettelijk aandeel van de natuurlijke persoon in de verschuldigde rechten op de voorlaatste aankoop gevoegd, om het terug te krijgen bedrag te bepalen. Schematische leiddraad voor de bepaling van de terug te geven (krijgen) rechten: Het feitelijk terug te krijgen bedrag aan registratierechten wordt aangegeven door A. Het principieel terug te krijgen bedrag D is hierboven reeds bepaald. = wettelijk aandeel in A2 * totaal te betalen registratierechten op A2. 1. Indien: D > wettelijk aandeel in A2 * euro A = wettelijk aandeel in A2 * euro D < wettelijk aandeel in A2 * euro A = D Excedent E 1 = max {D wettelijk aandeel in A2 * euro, 0} 2. eperkte teruggave - regeling (de waarde van A is bepaald in punt 1.) A > A < terug te krijgen bedrag is terug te krijgen bedrag is A Terug te krijgen registratierechten door koper i C = min {, A} Excedent E 2 = max {A, 0} 3. Totaal excedent E = 2 i= 1 E i Dit excedent wordt bij een volgende transactie opgeteld bij D zoals boven gedefinieerd. 7 A1 en de bijhorende 1 kunnen betrekking hebben op verschillende investeringen voor verschillende kopers i (eventueel betere notatie zou zijn Ai en i ). 8 Zie artikel 212 bis. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 7

8 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen oorwaarden voor de meeneembaarheid onder de vorm van teruggave Idem als in geval van verrekening, behalve: 1 + vestigen hoofdverblijfplaats binnen de 2 jaar na A2 indien woning de 3 jaar na A2 indien bouwgrond Artikel 212 In geval van wederverkoop van een onroerend goed waarop 10 % registratierechten zijn betaald, wordt drie vijfde van dat recht aan de wederverkoper teruggegeven indien de wederverkoop gebeurd binnen de twee jaar na de verkrijging. De teruggave geldt alleen voor wie het volledige tarief van 10% betaald heeft. ij een klein beschrijf geldt ze dus niet. Deze teruggave is niet cumuleerbaar met de teruggave zoals besproken in de studie van A1 A2 1. Er zal bijgevolg een keuze moeten worden gemaakt. 2.4 Abattement op de heffingsgrondslag Mogelijkheid tot forfaitaire vermindering van de heffingsgrondslag met euro. oorwaarden: - Alleen voor natuurlijke personen - Zuivere (alleen koopcontracten) en eenvoudige (onvoorwaardelijke) aankoop - Onroerend goed gelegen in laams Gewest - De koper(s) moet(en) het volledige goed verwerven - Onroerend goed (inclusief bouwgrond) bedoeld om hoofdverblijfplaats te vestigen - De natuurlijke persoon moet zijn nieuw hoofdverblijfplaats binnen een strikt bepaalde termijn vestigen op de plaats van het nieuw aangekochte onroerend goed: estaande woning: 2 jaar na A2 (2 jaar na datum van de registratie) ouwgrond: 3 jaar na A2 - De notariële akte moet vermelden dat u aan de voorwaarden voldoet en uitdrukkelijk vragen dat de korting wordt toegekend. Geen recht op abattement bij reeds bezit van woning - Geen van de natuurlijke personen betrokken in de aankoop mag voor de geheelheid = 100% eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat (geheel of gedeeltelijk) tot bewoning is bestemd - De kopers mogen samen niet voor de geheelheid eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat (geheel of gedeeltelijk) tot bewoning is bestemd Het voordeel van het abattement kan niet gecombineerd worden met het voordeel van de meeneembaarheid (verrekening of teruggave). Gegeven de voorwaarde van geen bezit van ander onroerend goed bestemd voor bewoning is enkel de meeneembaarheid onder de vorm van verrekening relevant. In dergelijke situatie zal de belastingplichtige een keuze moeten maken tussen verrekening en verkrijgen van abattement. Het voordeel van het abattement sluit artikel 212 echter niet uit (teruggave 3/5 enkel voor de betaalde registratierechten, dus niet het abattement). 2.5 Inwerkingtreding anaf 01/01/2002. Meeneembaarheid is ook geldig voor rechten betaald voor 01/01/2002 indien nieuwe aankoop van onroerend goed na 01/01/

9 De Hervorming van de Registratierechten 3. WETGEING RUSSELS HOOFDSTEDELIJ GEWEST Als reactie op de hervorming van de registratierechten in laanderen heeft ook het russels Gewest de regelgeving m.b.t. de registratierechten aangepast. De nieuwe regeling: Tarief: 12.5% Tarief voor klein beschrijf wordt afgeschaft. Tarief voor erkende vastgoedmakelaars van 5% naar 8% Abattement: De eerste schijf van euro van de aankoopprijs van de woning is vrij van RR. De eerste schijf van euro is vrij van RR indien de woning ligt in de Ruimten voor ersterkte Ontwikkeling van de Huisvesting en de Stadsvernieuwing (ROHS-zone). oorwaarden abattement: - De koper moet tenminste 5 jaar in het russels Gewest blijven wonen, niet noodzakelijk in de aangekochte woning - orting enkel voor natuurlijke personen - innen de 2 jaar na de aankoop moet de koper van de woning ook zijn hoofdverblijfplaats maken. Dit impliceert dat de woning die het gezin reeds bezit binnen de twee jaar moet worden verkocht. 4. WETGEING WAALS GEWEST De wetgeving in Wallonië is zoals de wetgeving in laanderen voor de hervorming. Tarief: 12.5% lein beschrijf: 6% (voorwaarden: zie laanderen) Aankoop van sociale woning van een openbare instelling (koper komt in aanmerking voor aankooppremie die door het gewest wordt toegekend): 1.5% Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 9

10 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen 5. (POTENTIELE) EFFECTEN AN DE HERORMING IN LAANDEREN 5.1 open van een woning In sectie 5.1 bespreken we de effecten van de belastinghervorming met betrekking tot het kopen van een woning. We bestuderen achtereenvolgens de effecten van de: tariefdaling aankondiging van de tariefdaling meeneembaarheid abattement In deze analyse wordt gebruik gemaakt van figuren die de vraag naar en het aanbod van koopwoningen weergeven. In deze analyse veronderstellen we onder andere: - dat er 1 type woning is (met dezelfde eigenschappen) (of we interpreteren als een subsectie van de markt voor een bepaald type van woning) - dat er 1 homogeen individu is (alle agenten hebben dus identieke preferenties) - een partieel evenwicht (effecten van en op andere markten worden niet meegenomen) De vraag en aanbod analyse kan zowel als een lange termijn analyse als een korte termijn analyse worden beschouwd. De lange termijn interpretatie veronderstelt dat de prijs op de markt voor koopwoningen tot stand komt door het evenwicht van de lange termijn vraag en aanbod curven (alsof iedereen die ooit een huis gekocht heeft dit op de markt brengt en (her)onderhandelt over de prijs). In deze analyse focussen we op een constant en een stijgend aanbod in de prijs van koopwoningen. Deze analyse impliceert een aantal aanvullende vooronderstellingen zoals een constante populatie en het feit dat de woningen niet depreciëren (constante kwaliteit van de woning voorraad). De analyse kan ook worden geïnterpreteerd als de vraag en aanbod naar woningen in elke periode (bijvoorbeeld een jaar) (korte termijn interpretatie). Er wordt dan uiteraard verondersteld dat er voldoende vraag en aanbod is in elke periode om tot een evenwicht te convergeren. Wijzigende omstandigheden op de onroerend goed markt zullen dan verschuivingen van de curven van periode tot periode veroorzaken. Dit zal resulteren in een veranderende evenwichtsprijs en hoeveelheid. Het effect van de hervorming van de registratierechten op de evenwichtsprijs en hoeveelheid verandert echter niet. Tariefverlaging Geeft de tariefverlaging van de registratierechten van 12.5% naar 10% een prikkel tot kopen van een woning? Ik bespreek kort de effecten op de korte termijn 9 wanneer het aanbod van koopwoningen constant is, de effecten op de lange termijn wanneer het aanbod prijsafhankelijk is en de effecten op de marktwerking wanneer de maatregel wordt aangekondigd. We bestuderen de tariefdaling en maken abstractie van het abattement en de meeneembaarheid van reeds betaalde registratierechten. Aanbod van koopwoningen constant (aanbod perfect prijsinelastisch) In de korte termijn is het aanbod van koopwoningen constant en varieert niet met de prijs. Met korte termijn wordt bedoeld de tijd die nodig is om bestaande gebouwen te renoveren en ze op de (koop-) markt te brengen en de tijd die nodig is om gebouwen die nu worden verhuurd te kunnen verkopen. De vraagcurve reflecteert de bruto betalingsbereidheid (prijs inclusief te betalen registratierechten) van personen m.b.t. koopwoningen. Deze vraagcurve is onafhankelijk van het tarief van de 9 In de hierna volgende analyse wordt met korte termijn ( langer termijn ) een constant (stijgend) aanbod van koopwoningen in de prijs bedoeld (en niet één periode of meerdere perioden). 10

11 De Hervorming van de Registratierechten registratierechten. Gegeven het constante aanbod is p de door de koper te betalen evenwichtsprijs voor een koopwoning inclusief registratierechten (intersectie vraagcurve en T aanbodcurve). Figuur 1 prijs p ' Aanbod Aanbod orte Termijn p vraag p % 10 vraag net 10% RR p 12.5% vraag net 12.5% RR Q koopwoningen Figuur 1 bevat ook de vraagcurven netto de te betalen registratierechten. Deze vraagcurven reflecteren de prijs die kopers aan de verkopers willen betalen. Hoe hoger het tarief van de RR, hoe lager de netto betalingsbereidheid. Dus hoe hoger het tarief van de RR, hoe lager de prijs die de verkoper ontvangt p. De tariefdaling leidt dus tot een stijging van de vraagcurve netto de RR. Het T aanbod van koopwoningen verandert niet. ijgevolg leidt de tariefdaling tot een stijging van de prijs van koopwoningen die aan de verkoper moet worden betaald. De tariefverlaging komt bijgevolg volledig ten goede aan de eigenaars van koopwoningen en niet aan de kopers. De totaal te betalen prijs door de koper (inclusief RR) verandert echter niet. Dus: p 12.5% %) 12.5% p 10 % *(1 + 10%) = p10% p 12.5% = p10% = p *( = p (1), In de korte termijn leidt de tariefdaling dus niet tot een prikkel om woningen te kopen. De verlaging van de registratierechten leidt enkel tot een stijging in het vermogen van personen die een woning bezitten voor de invoer van de hervorming (01/01/2002). Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 11

12 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen Langere termijn analyse: aanbod van koopwoningen verandert (elastische vraag) Figuur 2 prijs Aanbod Lange Termijn p 12.5% p 10% vraag p % 10 vraag net 10% RR p 12.5% vraag net 12.5% RR Q Q koopwoningen 12.5% 10% Op de langere termijn varieert het aanbod van koopwoningen ten gevolge van de veranderingen in de prijs. De vraagcurve netto de registratierechten stijgt ten gevolge van de daling van het tarief van de RR. De daling van het tarief leidt tot een stijging van de prijs van koopwoningen die de verkoper ontvangt p 12.5% p 10% (van naar ). Ook de verkochte hoeveelheid woningen stijgt (doordat verkopers hogere prijs realiseren) (van Q naar ). De tariefdaling impliceert echter ook een daling in de 12. 5% Q 10 % totale prijs (inclusief registratierechten) die de koper moet betalen (van p 12.5% naar p 10% ). (Een aanbodcurve met een positief intercept op de verticale as lijkt inderdaad logischer). Op de langere termijn wordt het voordeel van de daling van het tarief van de RR verdeeld onder de kopers en verkopers. erkopers ontvangen een hogere prijs maar ook de kopers moeten een lagere totale prijs (inclusief RR) betalen. De tariefdaling geeft dus een prikkel om woningen te kopen en geeft een prikkel om het aanbod van koopwoningen te verhogen. De koper heeft na de invoer van de tariefdaling een prikkel om te wachten met kopen van onroerend goed. In plaats van op korte termijn onroerend goed te kopen kan de koper beter wachten totdat de lange termijn effecten ervoor zorgen dat ook hij kan genieten van de voordelen van de tariefdaling. Aankondiging van tariefverlaging Wat is het effect van het aankondigen van de tariefverlaging alvorens deze verlaging van kracht wordt (zie figuur 1)? Rationele en perfect geïnformeerde verkopers en kopers anticiperen dat het effect van de tariefverlaging een prijsstijging betekent die ten goede komt aan de verkopers. erkopers zullen daarom wachten met het verkopen van de woning tot wanneer de verlaging van kracht wordt (aanbod 12

13 De Hervorming van de Registratierechten daalt: aanbod curve verschuift naar links). Dit leidt tot een prijsstijging (zowel m.b.t. de prijs die verkopers ontvangen en de totale prijs die kopers moeten betalen). Aangezien kopers nu een hogere prijs moeten betalen dan na de invoer van de tariefverlaging ( p ' > p ) zal de vraag dalen. Dit leidt tot een verdere aanbodverlaging en leidt uiteindelijk tot het imploderen van de markt. erkoop zal pas hernemen bij de invoer van de tariefverlaging. Het imploderen van de markt kan ook het gevolg zijn van het foutief inschatten van de kopers dat de tariefdaling (op korte termijn) in hun voordeel is. Door deze foutieve beoordeling zullen kopers hun koop uitstellen wat tot het imploderen van de markt leidt. Meeneembaarheid De meeneembaarheid geeft een prikkel tot een koop koop beslissing over de levensduur, aangezien de betaalde RR op de eerste koop niet meer moeten worden betaald bij de tweede koop (voor effecten grensbeperking tot euro: zie verder). Dit impliceert dat de meeneembaarheid geen (of weinig) invloed heeft op personen die een nieuw huis hebben gebouwd of reeds lang huren en voor wie de kans dat ze over de levensduur nog twee huizen kopen klein is. Dit impliceert ook dat de meeneembaarheid geen invloed heeft op personen die beslissen om, koste wat het kost, een woning te bouwen. De meeneembaarheid zal hun beslissing om, alvorens het droomhuis te bouwen, eerst te huren of te kopen niet beïnvloeden. Wie kan er dan wel genieten van de meeneembaarheid: zij die vroeger reeds een huis gekocht hebben (voor 01/01/2002) zij die de woningmarkt betreden De invoer van de meeneembaarheid leidt tot prijsstijgingen van de koopwoningen en (op iets langere termijn) tot een stijging van het aanbod (zoals bij de tariefverlaging) (zie figuur 3). Figuur 3 prijs p 12.5% vraag aanbod p 10% p 10% p * vraag net 10% RR met meeneembaarheid vraag vraag net 10% RR zonder meeneembaarheid p 12.5% Q koopwoningen 12.5% mnh Q 10% Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 13

14 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen In figuur 3 wordt verondersteld dat al de kopers een zelfde hoeveelheid registratierechten meenemen naar de nieuwe aankoop. Dit impliceert dat een aankoop van onroerend goed tot een prijs p vrijgesteld is van registratierechten. De vraagcurve inclusief of exclusief de registratierechten loopt bijgevolg samen. anaf dit punt loopt de vraagcurve netto de registratierechten evenwijdig met de vraagcurve net de 10% RR zonder meeneembaarheid. We observeren dat de meeneembaarheid inderdaad leidt tot een verdere prijsstijging van het onroerend goed netto de registratierechten (prijs voor de verkoper) en een prijsdaling inclusief de registratierechten (prijs voor de koper). Ook de verhandelde hoeveelheid in het evenwicht stijgt. Meeneembaarheid van euro Hoe hoger de prijs van de gekochte woningen, hoe lager het relatieve voordeel van de meeneembaarheid. Termijn van 2 jaar ij verrekening geldt A2 binnen 2 jaar na 1. Dit impliceert dat de meeneembaarheid enkel betrekking heeft op koop koop beslissingen en dus niet bijvoorbeeld op koop huur (langer dan 2 jaar) koop beslissingen. Er ontstaat dus een prikkel voor: koop verkoop koop koop verkoop huur (korter dan 2 jaar) koop koop verhuur terug zelf bewonen verkoop koop uitstel van de eerste koop Dit regime kan ook bij echtscheidingen tot verlies van meeneembaarheid leiden. Indien één van de partners het deel in het (gezamenlijk) huis verkoopt, dan is deze partner verplicht om binnen de twee jaar een nieuw huis te kopen. Abattement Het abattement is niet combineerbaar met de meeneembaarheid van de betaalde RR. Ingeval van verrekening (A1-1-A2) zal het individu dan een keuze moeten maken (niet bij teruggave, aangezien de voorwaarden van het abattement de werking bij A1-A2-1 uitsluiten). Aangezien het abattement beperkt is tot een vermindering van de heffingsgrondslag van euro (dus een verlaging van de te betalen RR met euro) zullen gezinnen in de praktijk altijd kiezen voor de meeneembaarheid (in feite vanaf een waarde van A1 van euro). Het abattement wordt dan een prikkel voor starters op de woningmarkt om een huis te kopen (of voor zij die de rechten op meeneembaarheid zijn verloren). Het abattement is pas van toepassing bij een eenvoudige aankoop, waarmee wordt bedoeld dat de aankoop onvoorwaardelijk moet zijn, d.w.z. een definitief karakter moet hebben. Aangezien de verkoper van een sociale koop- of huurwoning het recht heeft tot wederinkoop van de verkochte woning valt deze verkoop niet onder de bepaling van een eenvoudige aankoop. opers van een sociale koop- of huurwoning kunnen daarom niet genieten van het abattement (zie Telex HM ). Dit impliceert ook dat wanneer er nog geen grondattest voor handen is op het moment van de authentieke akte, dat er ook dan niet kan genoten worden van het abattement. 14

15 De Hervorming van de Registratierechten Stelling In regio s met procentueel gezien meer koopwoningen dan nieuwgebouwde woningen (bijvoorbeeld de steden) zal er meer kunnen genoten worden van de meeneembaarheid dan in de regio s met veel nieuwgebouwde woningen (bijvoorbeeld de stadsrand). In principe geeft de nieuwe wetgeving dan aan meer gezinnen in de stad een prikkel om te verhuizen dan aan gezinnen in de stadsrand (en platteland). 5.2 ouwen/huren van een woning en woningkwaliteit De stijging van het aantal verkochte woningen (zie figuur 2) impliceert dat er meer woningen zullen worden gerenoveerd (in plaats van te worden afgebroken) en dat woningen die voorheen verhuurd worden zullen worden verkocht. De stijging van het aantal verkochte woningen impliceert dus een daling in de nieuwbouw maar een stijging van de vernieuwbouw activiteiten. Dit leidt uiteraard tot een stijging van de woonkwaliteit van de huidige woningvoorraad. Wat zijn de effecten van de hervorming van de RR voor de huurmarkt? De stijging in het aanbod van koopwoningen impliceert een daling in het aanbod van woningen (inclusief appartementen) die kunnen worden verhuurd. De stijgende vraag naar koopwoningen impliceert ook een daling in de vraag naar woningen (en appartementen) om te huren. De hervorming beïnvloedt de kostprijs van de woningen die worden verhuurd niet; de eigenaars realiseren enkel een meerwaarde op de woning (zie sectie 5.1). De kostprijs daalt echter ook voor wie toch een woning koopt om ze daarna te verhuren (zie sectie 5.1). Al deze gevolgen bepalen het effect van de veranderende wetgeving op de huurmarkt. Het is in elk geval niet uit te sluiten dat de daling in het aanbod van huurwoningen en appartementen leidt tot een aanbodschaarste in bepaalde segmenten (of regio s) van de huurmarkt, met prijs(huur)stijgingen tot gevolg. De aankoop van een nieuw gebouwde woning valt onder de TW-reglementering. De aankoop is dus niet onderhevig aan de RR. Heeft de koper een prikkel om te wachten met de aankoop zodat de koop niet langer meer onderhevig is aan de TW (tarief tot 21%) en onder de RR (tarief tot 10%) valt? Neen, aangezien de verkoper de door hem betaalde TW dan niet zal kunnen recupereren en daardoor de TW zal doorrekenen in de verkoopprijs van de woning. De koper zal dan én TW (afhankelijk van hoe de TW in de prijs zit gekapitaliseerd) én RR moeten betalen. Toch wordt deze strategie minder onaantrekkelijk t.o.v. voor de hervorming aangezien de betaalde RR (gedeeltelijk) meeneembaar zijn naar de volgende aankoop van een koopwoning. 5.3 Mobiliteit De verlaging van het tarief, de meeneembaarheid en het abattement doen op langere termijn het aanbod van koopwoningen stijgen en verhogen de prijs van de koopwoningen (die moet worden betaald aan de verkoper). Eens eigenaar van een koopwoning geeft de meeneembaarheid een prikkel om sneller te verhuizen en een nieuw huis te kopen. De verhoogde prijs die moet betaald worden voor de nieuwe koopwoning wordt gecompenseerd door de verhoogde prijs voor de woning die je verkoopt. Aangezien er minder of geen registratierechten meer moeten worden betaald bij de nieuwe aankoop geeft de meeneembaarheid van RR een prikkel om je woning sneller te verkopen en te verhuizen naar een andere koopwoning. Deze prikkel tot verhoogde mobiliteit telt niet indien je een nieuw huis hebt gebouwd aangezien je nog geen registratierechten kan meenemen. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 15

16 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen Deze prikkel tot verhoogde mobiliteit geldt uiteraard voor alle personen die reeds registratierechten hebben betaald (en niet zo zeer voor gezinnen die een eerste woning die ze betrekken huren). De uiteindelijke gevolgen kunnen echter enkel empirisch worden bepaald. Zo kan de meeneembaarheid inderdaad (zoals vaak in de media wordt verkondigd) tot gevolg hebben dat gezinnen dichter bij het werk gaan wonen om de woon-werkverkeer files te vermijden. Maar de meeneembaarheid kan ook het tegenovergestelde effect hebben in regio s met beperkte woon-werkverkeer files of in regio s die goed bereikbaar zijn via het openbaar vervoer. Zo zou de meeneembaarheid kunnen leiden tot een stijging van de stadsvlucht maar ook kunnen leiden tot een toename van het aantal mensen dat in de steden gaat wonen. Ten opzichte van de wetgeving voor de hervorming heft de meeneembaarheid de mobiliteitsbelemmering op met betrekking tot de locatiekeuze van de gezinswoning. De nieuwe wetgeving heft dus het fiscale nadeel op voor gezinnen (die reeds ooit registratierechten hebben betaald) die dichter bij het werk willen gaan wonen. Of dit echter tot grote verhuisbewegingen leidt en wie juist naar waar verhuist blijft een open vraag en kan dus enkel empirisch worden bestudeerd. 5.4 Gewestkeuze laanderen () russel () Wallonië (W) Tarief 10% 12.5% 12.5% 5% - 6% Abattement euro euro euro - Meeneembaarheid euro - - W lamingen hebben geen prikkel om in Wallonië te gaan wonen wegens de hogere tarieven en de afwezigheid van het abattement. ovendien zijn de reeds betaalde RR in Wallonië niet meeneembaar wanneer een laming terugkeert naar laanderen. Walen hebben duidelijk wel een prikkel om naar laanderen te komen en te blijven wonen (de betaalde RR in laanderen zijn meeneembaar binnen laanderen maar niet naar Wallonië). W Walen hebben ook een prikkel om in russel te gaan wonen, maar inwoners van het russels Gewest kunnen beter niet naar Wallonië verhuizen. De analyse voor laanderen () en russel () is interessanter. Hierna worden de volgende symbolen gebruikt: A abattement in laanderen; A abattement in russel; T tarief RR in laanderen; T tarief RR in russel; X waarde van het onroerend goed (verkoopprijs exclusief RR), r nominale interestvoet; n aantal jaar tussen eerste en tweede aankoop onroerend goed; russel; laanderen en φ wordt verkozen boven. 16

17 De Hervorming van de Registratierechten 1. Analyse zonder meeneembaarheid φ Allereerst analyseren we of russel wordt verkozen boven ( φ ) laanderen (dus φ ) abstractie makend van de (laamse) meeneembaarheid. Investering in onroerend goed in russel wordt verkozen boven onroerend goed in laanderen indien de RR in laanderen ( X A ) T hoger zijn dan de RR in russel ( X A ) T. (2) φ ( X A ) T > ( X A ) T X < A T T A T T Gezien het hoge abattement in russel mag de waarde van het huis niet hoger zijn dan A T AT X <. In dat geval is een investering in russel aantrekkelijker dan een investering in T T laanderen. Dit impliceert dat (A = euro, T = 12.5%) φ indien: T = 10% A = euro: X < euro T = 10% A = euro: X < euro T = 5% A = euro: X < euro T = 5% A = euro: X < euro Als we de meeneembaarheid van de registratierechten niet meenemen in de analyse dan komen we tot vrij sterke prikkels om in het russels Gewest te investeren. ijvoorbeeld, als T = 10% en A = euro, dan doe je investeringen van minder dan euro beter in russel dan in laanderen. 2. Analyse met meeneembaarheid - φ - oor het analyseren van de effecten van de meeneembaarheid moeten we twee aankoopbeslissingen beschouwen. Een eerste aankoop en een tweede aankoop n jaar later. Er wordt verondersteld in de voorbeelden die volgen dat de waarde van het tweede onroerend goed even groot is dan de waarde van de eerste aankoop. Uiteraard kan de analyse worden aangepast om bijvoorbeeld de tweede aankoop 10% duurder of goedkoper te maken dan de eerste aankoop. Registratierechten die in de toekomst worden betaald worden verdisconteerd aan de nominale rentevoet r. Een eerste en nadien een tweede aankoop in russel wordt verkozen boven een eerste en nadien een tweede aankoop in laanderen - φ - indien de totale RR in laanderen hoger zijn dan de totale RR in russel: (3) ( X A ) T { XT + MAX ( X A φ χ ) T n (1 + r), XT } > ( X A ) T ( X A ) T + (1 + r) n Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 17

18 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen De registratierechten in laanderen bedragen de som van de RR op de eerste aankoop plus de verdisconteerde RR op de tweede aankoop. Deze laatste RR nemen mee dat de reeds betaalde RR in mindering kunnen worden gebracht met een maximum van euro en dat er gekozen wordt voor de meeneembaarheid boven het abattement. Aangezien het bedrag van de eerste aankoop gelijk is aan het bedrag van de tweede aankoop moeten we in formule (3) geen rekening houden met het feit dat de wet stelt dat er nooit registratierechten kunnen worden terugbetaald bij een tweede aankoop. Als we veronderstellen dat het maximum in (3) gelijk is aan A T (dit moet nadien uiteraard gecontroleerd worden), dan is de oplossing van (3): (4) φ X < ( A T A {( T T )(1 + r) T n )(1 + r) ( A T n T } + A T ) Dus een koop-koop beslissing in russel is aantrekkelijker dan een koop-koop beslissing in laanderen als de investering niet groter is dan weergegeven in (4). Numeriek betekent dit: A = euro, T = 12.5% en we veronderstellen dat de rentevoet r 5% bedraagt en dat het gezin 15 jaar later ( n=15 ) een tweede koopwoning koopt. - φ - als: T = 10% A = euro: X < euro T = 10% A = euro: X < euro T = 5% A = euro: X < euro T = 5% A = euro: X < euro De meeneembaarheid zorgt ervoor dat het interessanter is om in laanderen te investeren (behalve misschien in de russelse ROHS-zones) en er te blijven wonen. In het geval dat T = 10% en A = euro is investeren in russel aantrekkelijker dan investeren in laanderen als de waarde van het onroerend goed niet hoger is dan euro. Dit bedrag stijgt met de discontovoet en met het aantal jaren tussen de twee aankopen n omdat in dat geval de verdisconteerde waarde van de russelse registratierechten op de tweede aankoop daalt. 3. Analyse van - φ - Hebben inwoners van het russelse Gewest een prikkel om een eerste woning in laanderen te kopen en daarna terug te keren naar het russels Gewest of hebben ze een prikkel om in het russels Gewest te kopen en er te blijven wonen? Dus: (5) φ ( X A X < A ) T T T ( X A ) T + (1 + r) A T T n > ( X A ) T ( X A ) T + (1 + r) n 18

19 De Hervorming van de Registratierechten Dit impliceert dat (A = euro, T = 12.5%) - φ - indien: T = 10% A = euro: X < euro T = 10% A = euro: X < euro T = 5% A = euro: X < euro T = 5% A = euro: X < euro Inwoners van het russelse Gewest hebben bijgevolg een prikkel om in russel te blijven wonen. Indien hun eerste koopwoning in laanderen ligt betalen ze hogere RR op de aankoop en zullen niet kunnen genieten van de meeneembaarheid aangezien de betaalde rechten in laanderen niet meeneembaar zijn naar het russelse Gewest. 4. Analyse van - φ - Hebben lamingen een prikkel om een eerste woning in het russels Gewest te kopen en daarna terug te keren naar laanderen of hebben ze een prikkel om in laanderen te kopen en er te blijven wonen? Dus: φ (6) ( X A ) T { XT + MAX ( X A ) T n (1 + r) χ, XT } > ( X A ) T ( X A ) T + (1 + r) n Als we veronderstellen dat het maximum in (6) gelijk is aan A T (dit moet nadien uiteraard gecontroleerd worden), dan is de oplossing van (6): (7) φ X < ( A T {( T A T T )(1 + r) )(1 + r) n n 2A T T } A = euro, T = 12.5%. We veronderstellen opnieuw dat de rentevoet r 5% bedraagt en dat het gezin 15 jaar later ( n=15 ) een tweede koopwoning koopt. - φ - als: T = 10% A = euro: X < euro T = 10% A = euro: X < euro T = 5% A = euro: X < euro T = 5% A = euro: X < euro lamingen hebben dus niet echt een prikkel om eerst een woning te kopen in het russelse Gewest om later terug te keren naar laanderen (in uitzondering misschien van de ROHS-zones). Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 19

20 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen 5.5 Overige fiscale effecten Prikkel om onroerend goed op naam te zetten van degene die vrijstelling van registratierechten meebrengt. ijvoorbeeld prikkel om te huwen met contract (en zo te bepalen wie huis inbrengt in huwelijk) in plaats van zonder contract (bezit van nieuwe aankoop is verdeeld, wat eventueel zou kunnen leiden tot verlies van meeneembare rechten). Ook bij samenwonen kan dat een vergelijkbare stimulans geven om samen met contract te kopen. In geval van A1 A2 1 ( binnen 2 jaar na A2 ) moet er een keuze worden gemaakt tussen het terug krijgen van 60% van de rechten (artikel 212) en de meeneembaarheid (teruggave). Wanneer A1 1 A2 ( verkoop binnen 2 jaar na A1 ) is 60% van de rechten op A1 recupereerbaar. De overige 40% van de rechten zijn echter wel meeneembaar naar A2. Dit leidt tot een prikkel, indien je het huis binnen de twee jaar terugverkoopt, om te wachten met de aankoop van het nieuwe huis tot je het oude huis hebt verkocht. 5.6 ragen - Waarom A2 binnen de 2 jaar na 1? Is het de bedoeling om de markt van koopwoningen extra te stimuleren. Deze beperking kan en zal echter in de toekomst verdwijnen? - Waarom geen meeneembaarheid bij bouwgronden (bijvoorbeeld: waarom geen meeneembaarheid van bouwgronden die bedoeld zijn om hoofdverblijfplaats op te vestigen? Maatstaf: het niet bezitten van onroerend goed + het niet bezitten van overige bouwgronden) 6. CONCLUSIE De volgende opsomming geeft aan wat we in deze paper hebben geleerd. In de korte termijn leidt de daling in de RR niet tot een prikkel om woningen te kopen. De verlaging leidt enkel tot een stijging in het vermogen van onroerend goed bezitters. Het aankondigen van de maatregel die pas een aantal maanden later van kracht wordt heeft tot gevolg dat de markt implodeert. In de lange termijn wordt het voordeel van de daling van de RR onder de kopers en verkopers verdeeld. erkopers ontvangen een hogere prijs maar ook kopers moeten een lagere totale prijs (inclusief RR) betalen. De daling van de RR geeft dus een prikkel om woningen te kopen en geeft een prikkel om het aanbod van koopwoningen te verhogen. opers van onroerend goed hebben bijgevolg een prikkel om na de tariefdaling lang genoeg te wachten met het kopen van onroerend goed totdat de lange termijn effecten beginnen te spelen. De meeneembaarheid geeft een prikkel tot en is enkel van belang voor gezinnen die in aanmerking komen voor een koop koop beslissing over de tijd. De meeneembaarheid leidt tot identieke prijseffecten als de tariefverlaging (zie hierboven). Het abattement is een prikkel voor starters op de woningmarkt om een huis te kopen (of voor zij die de rechten op meeneembaarheid zijn verloren). De hervorming geeft een prikkel tot vernieuwbouw die kan leiden tot een stijging van de woonkwaliteit van de huidige koopwoningen. De meeneembaarheid van de RR geeft een prikkel tot verhoogde mobiliteit aan alle personen die reeds registratierechten hebben betaald. 20

21 De Hervorming van de Registratierechten De gevolgen van de meeneembaarheid m.b.t. de verhuisbewegingen van gezinnen kunnen enkel empirisch worden bepaald. lamingen hebben geen prikkel om in Wallonië te gaan wonen. Walen hebben duidelijk wel een prikkel om naar laanderen te komen en er te blijven wonen. Walen hebben een prikkel om in russel te gaan wonen, maar inwoners van het russels Gewest kunnen beter niet naar Wallonië verhuizen (om er een woning te kopen). φ φ φ Dus laanderen wordt verkozen boven het russels Gewest, maar het tijdelijk verhuizen naar de andere regio (om er een woning te kopen) wordt niet gestimuleerd. De laamse Overheid streeft naar het behoud van de schaarse open ruimte en probeert de woongebieden in de stadskernen te herwaarderen. Ook heeft de wetgever geprobeerd om de gezinsmobiliteit te verhogen, voornamelijk om gezinnen te stimuleren om dichter bij de arbeidsplek te gaan wonen. erder wou de overheid het bezit van onroerend goed stimuleren en de woonkwaliteit van de bestaande woningen verhogen. De hervorming van de registratierechten (tariefdaling, abattement en ook de meeneembaarheid) geeft inderdaad een prikkel tot het kopen van een woning en zal dus leiden tot een verhoging in de woonkwaliteit. ovendien maakt de hervorming gezinnen die ooit reeds registratierechten hebben betaald mobieler ten opzicht van de situatie voor de hervorming. In feite neemt de hervorming het fiscale nadeel van te verhuizen (zoals dat bestond voor de hervorming) weg. Of dit echter leidt tot een belangrijke daling in het woon-werkverkeer en tot een terugkeer naar de stad valt niet eenduidig te beantwoorden. Gezinnen hebben in elk geval geen prikkel om een woning in russel te kopen (niet wanneer zij later willen terugkeren naar laanderen en niet wanneer zij overwegen om voor altijd naar het russels Hoofdstedelijk Gewest te verhuizen (en er woningen te kopen). Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 21

22 Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie laanderen ILIOGRAFIE - erlage, L. en A. Decoster, Inleiding tot de economie, Universitaire Pers Leuven, Leuven, Ministerie van Financiën, Wegwijs in de fiscaliteit van de eigen woning, Ministerie van de laamse Gemeenschap, Wegwijs in de laamse registratierechten, Stukken laams Parlement 963/1 tot en met 963/7. - arian, Hal R., Intermediate Microeconomics, a modern approach, W.W. Norton & Company. - HM Telex: nr , etreft decreet van de laamse regering van 1 februari 2002 houdende wijziging van het Wetboek der registratie, hypotheek- en griffierechten - IO/IZO, Registratierechten en verkoop onder TW-stelsel, Deelcursus vervolmakingsaanbod voor de vastgoedmakelaar, maart Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten: zie website FISCONET (ministerie van Financiën) Document: Effecten van de hervorming van de registratierechten :06 22