Hoofdstuk 1 Verkooprechten

Transcriptie

1 Hoofdstuk 1 Verkooprechten 1. Wat is een verkoop? Artikel 1582 Burgerlijk Wetboek Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen. Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan. Artikel 1583 Burgerlijk Wetboek Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is. Een verkoop is een overeenkomst te bezwarenden titel die aan geen enkele vormvereiste onderworpen is: een verkoop ontstaat van zodra partijen akkoord gaan over de zaak en de prijs. In tegenstelling tot wat het geval is voor de schenking wordt van de koper wel een economisch gelijkwaardige tegenprestatie verwacht, namelijk de betaling van de overeengekomen prijs. Daarom heeft men het over een contract te bezwarenden titel. Het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en zelfs de mondelinge overeenkomst van verkoop van een onroerend goed maakt de evenredige re gis tra tierechten (de verkooprechten) opeisbaar. Een authentieke (meestal notariële) akte is vereist voor de overschrijving van de verkoop in de registers van de hypotheekbewaarder. Zodra deze authentieke akte overgeschreven is in de registers van de hypotheekbewaarder, is de verkoop tegenstelbaar aan derden. 2. Het verkooprecht op onroerende goederen is een gewestelijke belasting Zoals al vermeld, is het verkooprecht op onroerende goederen een gewestelijke belasting. De gewesten bepalen de heffingsgrondslag, de tarieven, alsook de vrijstelling en Intersentia 17

2 De registratierechten grondig doorgelicht verminderingen. Dit brengt met zich mee dat de regels in dat opzicht verschillen van gewest tot gewest. Om te bepalen welk gewest zijn regels kan laten gelden en meteen ook recht heeft op de opbrengst van het verkooprecht op onroerende goederen, moeten we teruggrijpen naar het lokalisatiecriterium in de Bijzondere Financieringswet. Wat betreft het verkooprecht op onroerende goederen, is de plaats waar het onroerend goed gelegen is, bepalend. Indien het onroerend goed in meerdere gewesten gelegen is, bepaalt het adres van het onroerend goed het bevoegde gewest (Besl. 24 oktober 2006, Rep.RJ, R 46bis Brussels Hoofdstedelijk Gewest/03-01, R 46bis Vlaams Gewest/10-01 en R 53, 2 /15-01). Overdrachten door een inbreng in een vennootschap worden niet beheerst door dit lokalisatiecriterium. We komen daar in het hoofdstuk over de inbrengrechten op terug. Als bij een ruil de onroerende goederen in meerdere gewesten zijn gelegen, dan wordt het bevoegde gewest geacht het gewest te zijn waartoe het ontvangkantoor behoort in wiens ambtsgebied het deel van de goederen met het hoogste federaal kadastraal inkomen is gelegen. 3. Tarief De aankoop van een onroerend goed in België geeft aanleiding tot de heffing van een regis tra tierecht op de overdracht ten bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen in België gelegen, in deze bijdrage het verkooprecht genoemd. In de volksmond ook wel schrijfkosten genoemd. Het verkooprecht is een evenredig recht. Dit wil zeggen dat een bepaald percentage van de verkoopwaarde (heffingsgrondslag) verschuldigd is. Het verkooprecht is een vast evenredig recht. Het tarief stijgt niet naarmate de verkoopwaarde (heffingsgrondslag) stijgt. Afhankelijk van de ligging van het onroerend goed zal een vast evenredig recht van 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel of Wallonië) van toepassing zijn. Sinds de bevoegdheidsoverheveling hebben de gewesten al ruimschoots gebruikgemaakt van hun bevoegdheden om talrijke vrijstellingen en verminderingen met betrekking tot de verkooprechten te bepalen. Omdat de verkooprechten er intussen in de onderscheiden gewesten volledig anders uitzien, zullen ze afzonderlijk worden behandeld per gewest, te beginnen met het Vlaamse Gewest. 18 Intersentia

3 Hoofdstuk 1. Verkooprechten 3.1. Vlaams Gewest Evenredig verkooprecht Artikel 44 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten Het recht bedraagt 10 ten honderd voor de verkoop, de ruiling en iedere overeenkomst tot overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen. Enkel het Vlaamse Gewest heeft het tarief verschuldigd bij de aankoop van een onroerend goed verlaagd van 12,5% tot 10%. Dit tarief is ook van toepassing op ruilovereenkomsten, inbrengen van woningen door een natuurlijk persoon in een vennootschap, afstanden van onverdeelde delen aan een derde of aan een persoon die naderhand tot de onverdeeldheid is toegetreden en onder bepaalde voorwaarden ook de onttrekkingen van onroerende goederen uit vennootschappen. In het hoofdstuk Inbreng in burgerlijke en handelsvennootschappen gaan we hierop verder in Gunstregimes De Vlaamse decreetgever heeft evenwel heel wat voordelen en gunsttarieven ingevoerd waardoor het te betalen evenredige re gis tra tierecht wordt verminderd. Deze voordelen en gunsttarieven zijn: het verlaagd tarief voor de aankoop van een bescheiden woning (hierna klein beschrijf genoemd); het verlaagd tarief voor een met regeringspremie begunstigde koper; de voetvrijstelling of abattement bij de aankoop van een enige woning; de voetvrijstelling of abattement bij het aangaan van een lening/krediet ter financiering van een enige woning; de voetvrijstelling of abattement tot activering van panden; de meeneembaarheid Klein beschrijf Artikel 53 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten Het bij artikel 44 vastgestelde recht wordt tot 5 ten honderd verminderd in geval van verkoop van de eigendom: 1 van onroerende landgoederen waarvan het kadastraal inkomen een bij koninklijk besluit vast te stellen maximum niet te boven gaat. Intersentia 19

4 De registratierechten grondig doorgelicht Wordt als landgoed aangezien, het onroerend goed dat hetzij uit voor landbouwbedrijf aangewende of bestemde gebouwen en gronden, hetzij uit dergelijke gronden alleen bestaat; 2 van woningen waarvan het gebouwd of ongebouwd kadastraal inkomen een bij koninklijk besluit vast te stellen maximum niet overschrijdt. Als woning wordt aangemerkt het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw, dat dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin of één persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen. De Koning stelt regels vast voor het bepalen van de aanhorigheden waarop deze bepaling van toepassing is. De koper van een bescheiden woning (niet-geïndexeerd kadastraal inkomen 745 euro) gelegen in het Vlaamse Gewest geniet een verminderd re gis tra tierecht van 5%. Het tarief van 5% geldt sinds 1 januari 2002 voor alle rechtshandelingen waarbij het verkooprecht wordt geheven. Voorbeelden: verdeling die fiscaal gekwalificeerd wordt als een verkoop; onttrekking van een woning aan de vennootschap; ruil. Het klein beschrijf is in wezen een federale maatregel die de kleine man in staat moet stellen ook een eigen woning te verwerven. Het tarief bedroeg oorspronkelijk 6%. Voor dit verminderde tarief dient de koper evenwel aan een aantal voorwaarden te voldoen. Voorwaarden a. De koper dient een natuurlijke persoon te zijn, rechtspersonen zoals een bvba, een nv of een vzw komen niet in aanmerking. b. De koper koopt een woning aan (die in het Vlaamse Gewest is gelegen). Hieronder worden huizen of appartementen verstaan die voor de huisvesting van een gezin of één persoon bestemd zijn. Of het aangekochte goed feitelijk voldoet aan de notie woning wordt beoordeeld op het ogenblik van de aankoop door de ontvanger. Artikel 5 KB van 11 januari 1940 betreffende de uitvoering van het Wetboek der Re gistra tie-, Hypotheek- en Griffierechten Als aanhorigheid voor de toepassing van de artikelen 53, 2 en 57 van het Wetboek der Regis tra tierechten wordt beschouwd, elk gebouwd of ongebouwd onroerend goed dat volgens zijn aard, zijn ligging, zijn oppervlakte en zijn waarde een normale bijhorigheid vormt, al naar het geval, hetzij van het huis of de verdieping of het gedeelte van verdieping verkregen onder het stelsel van artikel 53, 2, hetzij van de woning op te richten op de onder het stelsel van artikel 57 aangekochte grond. 20 Intersentia

5 Hoofdstuk 1. Verkooprechten Ook aanhorigheden van een woning kunnen geregistreerd worden aan het verlaagd tarief (bijvoorbeeld een garage die niet onmiddellijk aan de woning grenst). Artikel 4 KB van 11 januari 1940 betreffende de uitvoering van het Wetboek der Re gistra tie-, Hypotheek- en Griffierechten Wanneer de verkrijging tot voorwerp heeft hetzij een gebouwd onroerend goed, hetzij tegelijk een gebouwd onroerend goed en gronden, wordt het maximum kadastraal inkomen, dat bedoeld is in voormeld artikel 53, op 745 EUR vastgesteld. Wanneer de verkrijging een onroerend goed tot voorwerp heeft dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd, wordt het door voorgaande lid vastgestelde bedrag verhoogd, met 100 EUR indien de verkrijger of zijn echtgenoot drie of vier kinderen ten laste hebben, met 200 EUR indien zij er vijf of zes ten laste hebben en met 300 EUR indien zij er zeven of meer ten laste hebben, op de datum van de akte van verkrijging. De kinderen ten laste die voor tenminste 66% getroffen zijn door ontoereikendheid of vermindering van lichamelijke of geestelijke geschiktheid wegens één of meer aandoeningen, worden voor twee kinderen ten laste geteld. Worden beschouwd als kinderen ten laste, in de zin van het tweede lid, de kinderen die deel uitmaken van het gezin van de verkrijger op de datum van de akte van verkrijging en die, gedurende het kalenderjaar dat deze datum voorafgaat, persoonlijk geen bestaansmiddelen hebben genoten waarvan het nettobedrag, bepaald overeenkomstig de artikelen 83 en 85 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen, hoger is dan in artikel 82, 1 van hetzelfde wetboek beoogde netto-bedrag. De in voormeld artikel 53 voorziene verlaging van re gis tra tierecht is slechts van toepassing op de in de verkrijging begrepen gronden, indien het totaal van de kadastrale inkomens van deze gronden niet meer bedraagt dan 323 EUR. c. De aangekochte woning mag slechts een beperkt (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen (KI) hebben (objectief onroerend bezit), afhankelijk van het aantal kinderen dat de koper ten laste heeft: Kinderen ten laste Maximum KI 0 tot euro 3 of euro 5 of euro 7 en meer euro De kinderen die voor ten minste 66% gehandicapt zijn, worden dubbel geteld. Intersentia 21

6 De registratierechten grondig doorgelicht Artikel 54 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten De in voorgaand artikel voorziene verlaging is niet toepasselijk op de verkoop van een onverdeeld deel, tenzij dit deel verbonden is aan een verdieping of aan een gedeelte van verdieping van een gebouw. Zij is evenmin van toepassing, zo de verkrijger of zijn echtgenoot de algeheelheid of een onverdeeld deel, in volle of blote eigendom, bezit van één of meer onroerende goederen, waarvan het kadastraal inkomen voor de geheelheid of voor het onverdeeld deel, met dit van het verkregen onroerend goed, meer bedraagt dan het krachtens het vorig artikel vast te stellen maximum. In afwijking van deze bepaling wordt geen rekening gehouden met hetgeen de verkrijger of zijn echtgenoot in blote eigendom bezit en dat door hen of door één van hen uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn werd verkregen. Er wordt evenmin rekening gehouden met de onroerende goederen die de verkrijger of zijn echtgenoot in volle eigendom bezitten, op voorwaarde dat die goederen in volle of blote eigendom werden verkregen uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn van één van hen, en op voorwaarde dat het kadastraal inkomen van die in volle eigendom bezeten goederen niet meer bedraagt dan 25 percent van het bedoelde maximum. De onder 2 van het voorgaande artikel bepaalde vermindering is eveneens niet toepasselijk indien de verkrijger of zijn echtgenoot reeds, voor het geheel in volle of in blote eigendom, een onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en dat door hen of door een van hen anders dan uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn is verkregen. Artikel 7 KB van 11 januari 1940 betreffende de uitvoering van het Wetboek der Re gistra tie-, Hypotheek- en Griffierechten Indien de verkrijger of zijn echtgenoot reeds de geheelheid of een onverdeeld deel van één of meer onroerende goederen in volle of in blote eigendom bezitten en deze goederen of de verkregen goederen een gebouwd eigendom bevatten, dan mag, voor de toepassing van artikel 54 van het Wetboek der re gis tra tierechten, het gecumuleerd kadastraal inkomen van deze laatste en van de eerste niet meer bedragen dan het maximum kadastraal inkomen vastgesteld overeenkomstig lid 1 of lid 2 van artikel 4 van dit besluit en volgens het aldaar gemaakte onderscheid. In geen geval, is de in artikel 53 van voormeld wetboek voorziene verlaging van re gis tratierecht toepasselijk op de gronden die begrepen zijn in de nieuwe verkrijging, indien hun kadastraal inkomen gevoegd bij dit van de gronden welke de verkrijger of zijn echtgenoot reeds bezaten, meer bedraagt dan 323 EUR. De vorige leden zijn toepasselijk onverminderd de in artikel 54, tweede lid, tweede zin, van voormeld wetboek voorziene afwijking. d. De koper of zijn echtgenoot (niet de perso(o)n(en) met wie de koper wettelijk of feitelijk samenwoont) mogen niet reeds voor het geheel in volle eigendom of in blote eigendom eigenaar zijn van een ander onroerend goed. Enkel de eigendom van onroerende goederen in België komt in aanmerking. 22 Intersentia

7 Hoofdstuk 1. Verkooprechten Er gelden echter een aantal uitzonderingen: een zakelijk recht van vruchtgebruik vormt geen bezwaar, de wet vermeldt immers uitdrukkelijk eigendom ; blote eigendom die een van de echtgenoten heeft geërfd van een bloedverwant in opgaande lijn, vormt geen bezwaar; volle eigendom die een van de echtgenoten heeft geërfd van een bloedverwant in opgaande lijn, vormt eveneens geen bezwaar, op voorwaarde dat het KI van dat onroerend goed maximum 25% van de andere vermelde maxima bedraagt. Voorbeelden 1. Jan heeft in 2005 samen met zijn 2 broers een onroerend goed (in volle eigendom) geërfd van zijn vader met een (niet-geïndexeerd) KI van 210 euro. Hij koopt een woning met een (niet-geïndexeerd) KI van 730 euro. Aan de voorwaarde vermeld onder d. is voldaan. Met het geërfde onroerend goed moet immers geen rekening worden gehouden, omdat de 25%-grens niet is overschreden. Jans deel in het (niet-geïndexeerd) KI bedraagt 70 euro (210/3) en is dus kleiner dan 186,25 euro. 2. Jan heeft in 2005 een onroerend goed in blote eigendom geërfd van zijn grootvader met een (niet-geïndexeerd) KI van 210 euro. Hij koopt een woning met een (niet-geïndexeerd) KI van 730 euro. Aan de voorwaarde vermeld onder d. is voldaan. Met het geërfde onroerend goed moet immers geen rekening worden gehouden nu het werd geërfd in blote eigendom. 3. Jan heeft in 2005 een onroerend goed in blote eigendom geërfd van zijn grootvader met een (niet-geïndexeerd) KI van 210 euro. In 2007 overlijdt de vruchtgebruiker van het geërfde onroerend goed. Hij koopt een woning met een (niet-geïndexeerd) KI van 730 euro. Aan de voorwaarde vermeld onder d. is voldaan. Met het geërfde onroerend goed moet immers geen rekening worden gehouden, omdat de 25%-grens niet is overschreden. Jans deel in het (niet-geïndexeerd) KI bedraagt 70 euro (210/3) en is dus kleiner dan 186,25 euro. 4. Jan heeft in 2005 samen met zijn 2 broers een onroerend goed (in volle eigendom) geërfd van zijn vader met een (niet-geïndexeerd) KI van euro. Hij koopt een woning met een (niet-geïndexeerd) KI van 730 euro. Aan de voorwaarde vermeld onder d. is niet voldaan. Jans deel in het geerfde onroerend goed moet bij het (niet-geïndexeerd) KI van de aangekochte woning worden gevoegd omdat de 25%-grens is overschreden (2.240/3 (746,67 euro) 25% = 186,67 euro). Samenvoeging van het onroerend bezit van Jan = 746,67 euro (2.240/3) euro = 1.476,67 euro. Intersentia 23

8 De registratierechten grondig doorgelicht Noot De beoordeling van het maximaal onroerend bezit vindt plaats op het ogenblik van de aankoop. Latere wederverkopen van een deel van het aangekochte goed of (een deel van) ander onroerend bezit (bv. de vroegere woning-hoofdverblijfplaats) zijn feiten die zich na de aankoop voordoen en in principe geen invloed hebben op het berekenen van het maximaal onroerend bezit. De Ad mi nis tra tie heeft nochtans herhaaldelijk aanvaard dat het onroerend bezit, andere dan het verkregen goed, geheel of gedeeltelijk mag verwaarloosd worden in de mate dat het werd vervreemd, mits het bewijs wordt geleverd dat er een causaal (oorzakelijk) verband bestaat tussen de aankoop en de vervreemding en op voorwaarde dat de vervreemding korte tijd na de aankoop plaatsheeft. De contouren van deze administratieve tolerantie zijn vastgelegd in de circulaire van 18 maart 2003 (Circ. nr. 5/2003 (Dos. EE/L7)). Dit causaal verband kan erin bestaan dat uit de omstandigheden blijkt dat de belanghebbenden nooit de bedoeling hadden tezelfdertijd eigenaar te zijn van de nieuwe woning en van een ander onroerend goed, bv. hoewel dit niet strikt noodzakelijk is wanneer de verkoopprijs aangewend werd voor de betaling van de nieuwe aankoop of de kosten van oprichting, of wanneer de zekerheid bestaat dat het onroerend bezit ingevolge onteigening zal wegvallen. Een bijkomende voorwaarde is de uitdrukking in de geregistreerde aankoopakte van de bedoeling om zich volledig en onder bezwarende titel (mits vergoeding) te ontdoen van de goederen of van de onverdeelde delen die men bezit. Ook de verplichte vermeldingen om van het klein beschrijf te kunnen genieten moeten vermeld worden. In deze hypothese kan worden genoten van het verlaagd tarief ofwel door middel van teruggave, ofwel dadelijk wanneer de betreffende akte van verkoop samen met de aankoop ter re gis tra tie kan aangeboden worden. Opgelet! Dit is een administratieve tolerantie. Dit betekent dat men ze niet kan inroepen voor de rechtbank als de Ad mi nis tra tie ze niet toestaat. Voorbeelden van de administratieve tolerantie 1. Jan koopt een woning in Antwerpen. Zijn huidige woning in Antwerpen zal binnen 2 maanden worden onteigend. Jan voldoet op het ogenblik van de aankoop van de woning niet aan de voorwaarden om van het klein beschrijf te kunnen genieten. De aankoop wordt daarom geregistreerd aan het gewone tarief van 10%. Ingevolge de administratieve tolerantie kan Jan na de onteigening een teruggave vragen van de boven het verlaagde tarief voor bescheiden woningen (5%) betaalde rechten. 24 Intersentia

9 Hoofdstuk 1. Verkooprechten 2. Jan en Mia kopen een nieuwe woning die ze van plan zijn te renoveren en waar ze hun inschrijving in het bevolkingsregister zullen nemen. Hun huidige woning staat op het ogenblik van de aankoop reeds 2 maanden te koop. De aankoop van de nieuwe, te renoveren woning voldoet op het ogenblik van de aankoop niet aan de voorwaarden van het klein beschrijf (het is immers niet de enige woning). De aankoop wordt daarom geregistreerd aan algemeen tarief (10%). Ingevolge de administratieve tolerantie en voor zover de voorwaarden daartoe worden vervuld, kunnen Jan en Mia na de verkoop van hun huidige woning een teruggave vragen van de boven het verlaagde tarief voor bescheiden woningen (5%) betaalde rechten. e. Het moet gaan om de aankoop van de (volle of blote) eigendom van een woning. De aankoop van het vruchtgebruik, recht van gebruik of bewoning komt niet in aanmerking voor het gunsttarief. Artikel 60 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten Het voordeel van de in artikel 53, 1, bedoelde vermindering blijft alleen dan behouden zo de verkrijger, zijn echtgenoot of zijn afstammelingen zelf de landeigendom uitbaten. Die uitbating dient aangevangen binnen een termijn van vijf jaar ingaande op de datum van de akte van verkrijging en tenminste drie jaar zonder onderbreking voortgezet. Het voordeel van de in artikel 53, 2 bedoelde vermindering blijft alleen dan behouden zo de verkrijger of zijn echtgenoot ingeschreven is in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister op het adres van het verkregen onroerend goed. Deze inschrijving moet geschieden binnen een termijn van drie jaar te rekenen van de datum van de authentieke akte van verkrijging en ten minste drie jaar zonder onderbreking behouden blijven. Evenwel blijft de verlaging verkregen zo niet-nakoming van die voorwaarden het gevolg is van overmacht. f. De koper van de bescheiden woning of zijn echtgenoot zal zijn inschrijving in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister moeten bekomen op het adres van de aangekochte woning. Deze inschrijving moet gebeuren binnen een termijn van 3 jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging en ten minste 3 jaar zonder onderbreking behouden blijven. Deze laatste voorwaarde vormt een voorwaarde tot behoud van het verlaagd tarief. Intersentia 25

10 De registratierechten grondig doorgelicht Noot Voor samenwonenden worden de voorwaarden bij ieder van hen afzonderlijk bekeken. Voorbeelden 1. Twee samenwonenden kopen samen een bescheiden woning aan, de ene voor de blote eigendom, de andere voor het vruchtgebruik. Alleen de koper van de blote eigendom kan op zijn aangekocht deel van het klein beschrijf genieten (voor zover ook de andere voorwaarden zijn vervuld). Als twee echtgenoten samen een woning kopen, de ene voor de blote eigendom en de andere voor het vruchtgebruik is de toepassing van het verlaagd tarief wel mogelijk voor het geheel. 2. Twee samenwonenden kopen samen een bescheiden woning aan, ieder voor de helft in volle eigendom. Ze nemen 1 jaar na de aankoop hun inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de aangekochte woning. Een half jaar later beëindigt één van hen de relatie en verlaat de woning om terug bij zijn/haar ouders te gaan wonen (zijn/haar inschrijving wordt op het adres van ouderlijke woning genomen). De partner die zijn inschrijving wijzigt, zal de aanvullende rechten (5% op de helft van de heffingsgrondslag) en een boete verschuldigd zijn. Bij de aankoop door echtgenoten volstaat het dat tijdens het huwelijk één van hen aan de inschrijvingsverplichting blijft voldoen. Formaliteiten Artikel 55 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten De in artikel 53 voorziene verlaging is bovendien aan volgende voorwaarden verbonden: 1 Een uittreksel uit de kadastrale legger betreffende het verkregen onroerend goed moet aan de akte gehecht worden; 2 De akte, of een door de verkrijger gewaarmerkte en ondertekende verklaring onderaan op de akte moet, uitdrukkelijk vermelden: a) dat de verkrijger en zijn echtgenoot geen andere onroerende goederen bezitten of dat zij, voor het geheel of in onverdeeldheid niet één of meer onroerende goederen bezitten waarvan het kadastraal inkomen, voor het geheel of voor het onverdeelde deel, samen met dat van het verkregen onroerend goed, meer dan het krachtens artikel 53 vastgestelde maximum bedraagt, afgezien van wat ze in blote eigendom bezitten en hebben verkregen uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn van één van hen en afgezien van wat ze in volle eigendom bezitten en uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn van één van hen in volle of blote eigendom hebben verkregen, en op voorwaarde dat het kadastraal inkomen van die in volle eigendom bezeten goederen niet meer bedraagt dan 25 percent van het bedoelde maximum; 26 Intersentia

11 Hoofdstuk 1. Verkooprechten b) in geval van toepassing van artikel 53, 1, dat de landeigendom uitgebaat zal worden door de verkrijger, zijn echtgenoot of zijn afstammelingen; c) in geval van toepassing van artikel 53, 2, dat de verkrijger of zijn echtgenoot voor het geheel in volle of in blote eigendom geen onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en door hen of door één van hen anders dan uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn werd verkregen; d) in geval van toepassing van artikel 53, 2, dat de verkrijger of zijn echtgenoot zijn inschrijving in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister op het adres van het verkregen onroerend goed zal bekomen. In geval van niet-nakoming van een van bovenstaande voorwaarden uiterlijk wanneer de akte ter formaliteit wordt aangeboden, wordt deze akte tegen het gewoon recht geregistreerd; hetgeen boven het verlaagd recht geheven werd is vatbaar voor teruggaaf, tot beloop van de acht tienden, mits overlegging van een uittreksel uit de kadastrale legger en een verklaring ondertekend door de verkrijger, waarin de door voorgaand 2 beoogde vermeldingen voorkomen. Sinds 10 januari 2010 is het niet langer vereist om bij de aankoop van een bescheiden woning een uittreksel uit de kadastrale legger voor te leggen. Door de informatisering van het kadaster is die informatie nu online beschikbaar, zodat deze makkelijker door de ontvanger kan worden opgevraagd op het ogenblik van de re gis tra tie (wet van 22 december 2009 houdende fiscale en diverse bepalingen, BS 31 december 2009 (ed.2)). In de akte of in een door de koper voor waar bevestigde en ondertekende verklaring onderaan de akte, moet uitdrukkelijk worden vermeld dat de voorwaarden om het gunsttarief te kunnen genieten (maximum KI en onroerend bezit), vervuld zijn en dat aan de verplichtingen om het te behouden, zal worden voldaan. Indien de formaliteiten niet worden nageleefd in de akte wordt het normale tarief van 10% geheven. Teruggave van wat boven het verlaagd tarief van 5% werd geheven is mogelijk maar beperkt tot acht tienden. Dit betekent dat uiteindelijk een recht van 6% zal betaald zijn. De aanvraag moet plaatsvinden binnen 2 jaar na de re gis tra tie van de akte en alle noodzakelijke vermeldingen bevatten. Intersentia 27

12 De registratierechten grondig doorgelicht Wat indien het KI nog niet werd vastgesteld? Artikel 56 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten Wanneer het kadastraal inkomen van het verkregen onroerend goed nog niet is vastgesteld, wordt het sub 1 van vorenstaand artikel bedoeld uittreksel uit de kadastrale legger vervangen door een attest van de controleur van het kadaster houdende dat het kadastraal inkomen van bewust onroerend goed nog moet vastgesteld worden. In dit geval, wordt de akte, behoudens de in artikel 58 voorziene teruggaaf, tegen het gewoon recht geregistreerd. In dat geval wordt de akte geregistreerd tegen het gewone tarief. Hetgeen teveel werd geheven wordt achteraf teruggegeven op voorwaarde dat het na de re gis tra tie vastgestelde KI het maximum niet overschrijdt. Aankoop van een bouwgrond die dient voor de bouw van een bescheiden woning Artikel 57 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten Behoudens toepassing van artikel 54 wordt het in artikel 44 vastgestelde recht verminderd tot 5 ten honderd in geval van verkoop van de eigendom van een stuk grond bestemd om er een woning op te bouwen, op voorwaarde: 1 dat het verkregen goed en het gebouwd onroerend goed aan de bij artikel 53, 2, gestelde voorwaarden beantwoorden; 2 dat de akte van verkrijging de bij artikel 55, 2, geëiste vermeldingen vervat. In dit geval, wordt de akte tegen het gewoon recht geregistreerd, behoudens de bij artikel 58 voorziene teruggaaf, na voltooiing van het gebouw. Artikel 58 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten In de bij artikelen 56 en 57 voorziene gevallen, wordt hetgeen boven het verlaagd recht werd geheven, teruggegeven op overlegging van een na de vaststelling van het kadastraal inkomen afgeleverd uittreksel uit de kadastrale legger. Het ter uitvoering van artikel 53, 2, toepasselijk maximum is datgene dat van kracht was op de datum van de akte van verkrijging. Zo, tussen de datum van de akte en de 2de januari die volgt op het betrekken der gebouwde woning, nieuwe kadastrale inkomens, vastgesteld ingevolge een algemene perekwatie of een buitengewone herziening, voor de heffing der grondbelasting in toepassing worden gebracht, dan moet het voor de gebouwde woning in acht te nemen kadastraal inkomen bepaald worden volgens de regeling die op de datum van de akte van toepassing was. Het aldus bepaalde kadastraal inkomen wordt de verkrijger ter kennis gebracht; deze kan bezwaar indienen volgens de procedure betreffende de vaststelling van de nieuwe kadastrale inkomens. 28 Intersentia

13 Hoofdstuk 1. Verkooprechten Artikel 8 KB van 11 januari 1940 betreffende de uitvoering van het Wetboek der Re gistra tie-, Hypotheek- en Griffierechten In het geval dat voorzien wordt door artikel 57 van het Wetboek der re gis tra tierechten, wordt het maximum inkomen van het gebouwd onroerend goed en van zijn aanhorigheden vastgesteld overeenkomstig het eerste of het tweede lid van artikel 4 van dit besluit en volgens het aldaar gemaakte onderscheid, waarbij echter de datum waarop het kadastraal inkomen is vastgesteld na voltooiing van het gebouw in de plaats treedt van de datum van de akte van verkrijging. De aankoop van een in het Vlaamse Gewest gelegen perceel grond dat tot bouwplaats van een bescheiden woning moet dienen, geniet van het verlaagd tarief 5% mits naleving van dezelfde voorwaarden als deze gesteld voor de aankoop van een bescheiden woning. Het verlaagde tarief wordt evenwel niet onmiddellijk toegepast. De akte van aankoop van het perceel grond wordt geregistreerd tegen het gewone tarief van 10%. Wanneer achteraf blijkt dat het kadastraal inkomen van de opgerichte woning een bepaald maximum niet overschrijdt (in principe 745 euro) en aan de andere voorwaarden inzake onroerend bezit is voldaan, wordt hetgeen boven het verlaagde tarief werd geheven, teruggegeven. Opgelet! De inschrijving in het bevolkingsregister/vreemdelingenregister dient binnen de drie jaar na de aankoopakte van de grond plaats te vinden (vergelijk 5 jaar bij het abattement). Ook voor woningen gekocht onder het stelsel van de btw wordt deze manier van toekenning van het verminderd tarief toegepast. Het verlaagd tarief zal dan worden geheven op de grondwaarde. Ook als een onroerend goed dat nog niet als woning kan worden gebruikt maar na aanpassingswerken deze bestemming wel krijgt, kan het klein beschrijf worden genoten onder dezelfde voorwaarden als voor een bouwgrond. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een oude fabrieksruimte die wordt omgebouwd tot loft. Sancties Artikel 59 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten In geval van onjuistheid in de vermeldingen waarvan sprake in artikel 55, eerste lid, 2, a en c, verbeurt de verkrijger een aan het ontdoken recht gelijke geldboete. Intersentia 29

14 De registratierechten grondig doorgelicht Artikel 61/1 Vlaams Wetboek van Re gis tra tierechten Indien de vermindering vervalt bij gebrek van exploitatie binnen de termijn en gedurende de tijd bepaald in artikel 60, eerste lid, is de verkrijger, naast het aanvullend recht, een daaraan gelijke vermeerdering verschuldigd. Indien de vermindering vervalt bij gebrek van inschrijving binnen de termijn en gedurende de tijd bepaald in artikel 60, tweede lid, is de verkrijger, naast het aanvullend recht, een daaraan gelijke vermeerdering verschuldigd. De Minister van Financiën kan evenwel van die vermeerdering geheel of gedeeltelijk afzien. Onjuiste vermeldingen over het onroerend bezit of woningbezit worden gesanctioneerd met een boete gelijk aan het ontdoken recht. Deze boete wordt ambtshalve verminderd tot een vijfde van de aanvullende rechten (een tiende voor de onjuiste vermelding van onverdeelde delen in blote eigendom). Als de inschrijvingsplicht (voorwaarde tot behoud) niet wordt vervuld, zal naast het aanvullende recht van 5% nog een boete verschuldigd zijn gelijk aan dit aanvullende recht. De boete wordt echter wel ambtshalve verminderd tot een derde van de aanvullende rechten. De aanvullende rechten en boeten vervallen weliswaar als de niet-naleving van de inschrijvingsverplichting een gevolg is van overmacht. Overmacht vereist de aanwezigheid van: een onvoorziene gebeurtenis; die niet afwendbaar is en; die een onoverkomelijke hinderpaal voor verdere naleving van de inschrijvingsplicht vormt. De aanwezigheid wordt van geval tot geval en over het algemeen streng beoordeeld door de Administratie. Vormen bijvoorbeeld geen overmacht: zware renovatiewerken aan de woning die niet voorzien waren, waardoor tijdige ingebruikneming onmogelijk werd; het uitblijven van de bouwvergunning; het niet op tijd beëindigen van verbouwingswerken door gezondheidsproblemen (Rb. Brugge 12 december 1979, bevestigd door het hof van beroep van Gent op 3 juni 1988). Zijn bijvoorbeeld wel als overmacht aanvaard: geldproblemen ontstaan na de aankoop; relatiebreuk na de aankoop. 30 Intersentia