Toelichting DAEB / niet-daeb in de jaarverslaggeving 2018 van woningcorporaties

Transcriptie

1 WONINGCORPORATIES Toelichting DAEB / niet-daeb in de jaarverslaggeving 2018 van woningcorporaties nieuwe perspectieven

2 Inleiding In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting ( woningcorporaties ). In 2018 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. In 2019 zal middels nog te publiceren uitingen deze Richtlijn nader worden aangepast. Hoewel niet alle wijzigingen per datering van deze praktische handreiking definitief zijn, willen wij u reeds informeren over deze wijzigingen ten opzichte van de voor verslagjaar 2017 van toepassing zijnde verslaggevingsregels qua effect voor de toelichting DAEB/niet-DAEB. Hiermee willen wij u faciliteren bij het opstellen van uw bestuursverslag en jaarrekening Voor de beleidswaarde vinden nog afstemmingen plaats. Zodra deze zijn afgerond, brengen wij terzake een separate handreiking uit. In deze handreiking beschrijven wij de wijzigingen qua toelichting DAEB/niet-DAEB en hebben wij praktische voorbeelden opgenomen die u helpen bij het opstellen van de jaarverslaggeving Branchegroep Woningcorporaties BDO Apeldoorn, januari 2019 Arjan Verwoert Voorzitter branchegroep Woningcorporaties BDO

3 HOOFDSTUK 1 Toelichting wijzigingen jaarverslaggeving 2018 corporaties Onderscheid en toelichting cijfers DAEB-tak/niet-DAEB-tak Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( RTIV ) moeten corporaties in de toelichting van de jaarrekening 2018 gescheiden balansen 1, winst- en verliesrekeningen en kasstroomoverzichten voor de DAEB-tak en voor de niet-daeb-tak opnemen. In de recent verschenen uiting is verduidelijkt dat deze overzichten alleen in de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening dienen te worden opgenomen, oftewel alleen als de corporatie een administratieve scheiding of hybride scheiding heeft doorgevoerd. Bij deze balansen, winst- en verliesrekeningen en kasstroomoverzichten behoeven (in de jaarrekening 2018) geen vergelijkende cijfers over 2017 te worden opgenomen. Als gevolg van het bovenstaande wordt in de overige gegevens van de jaarrekening 2018 niet langer de scheidingsbalans opgenomen, zoals in de jaarrekening 2017 was vereist. Een voorbeeld van de toelichting op deze scheiding is opgenomen in hoofdstuk 2 Voorbeeld modellen, teksten en tabellen voor bestuursverslag en jaarrekening Naar DAEB en niet-daeb gescheiden balans is niet vereist voor corporaties die kwalificeren onder het verlicht regime. 3

4 HOOFDSTUK 2 Voorbeeld modellen, teksten en tabellen voor de jaarrekening 2018 Navolgend hebben wij een voorbeeld voor modellen, teksten en tabellen voor de jaarrekening 2018 van corporaties opgenomen. Volledigheidshalve merken wij op dat dit voorbeeld slechts illustratief is bedoeld en dat de toelichting in uw jaarverslaggeving corporatiespecifiek dient te worden gemaakt. Voorts benadrukken wij dat dit voorbeeld is gericht op aanpassingen in de jaarverslaggeving 2018 van corporaties ten opzichte van de jaarverslaggeving Daarom is dit voorbeeld geen complete model-jaarrekening en is niet bedoeld om van toepassing te zijn op alle mogelijke praktijksituaties. Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de jaarverslaggeving. De vermelde voorbeelden behoeven niet integraal van toepassing te zijn, daarom is corporatiespecifieke beoordeling van de relevantie van belang. Dit hoofdstuk is als volgt nader ingedeeld: Voorbeeld tekst algemene toelichting, regelgeving en (aangepaste) grondslagen van waardering; Model naar DAEB/niet-DAEB 2018 gescheiden balans 2018; Model naar DAEB/niet-DAEB 2018 gescheiden resultatenrekening en kasstroomoverzicht Wij adviseren u uw format voor de jaarverslaggeving 2018, bestaande uit het bestuursverslag, het volkshuisvestingsverslag, de (geconsolideerde en/of vennootschappelijke) jaarrekening en de overige gegevens voorafgaand aan het jaarafsluitproces op te stellen. Daarnaast raden wij u aan dit format te bespreken met uw accountant, zodat tijdig overeenstemming bestaat over de in uw jaarverslaggeving 2018 op te nemen gegevens en de bepaling/totstandkoming daarvan tijdig kan worden gestart. 4

5 Jaarrekening - Voorbeeld tekst (aangepaste) grondslagen van waardering Uitgangspunten en grondslagen voor toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de niet-daeb-tak. Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-daeb-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet-daeb-vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-daeb-tak is de volgende methodiek toegepast: Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet- DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-daeb-tak toegerekend; Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-daebactiviteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-daeb-verhuureenheden [c.q. beschrijven welke andere verdeelsleutel is gehanteerd ]; Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden [nb betreft een voorbeeld corporatiespecifiek weergeven, ook een andere allocatiewijze is mogelijk] toegerekend aan de DAEB- of niet-daeb-tak op basis van het fiscale resultaat 2, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB- of niet-daeb-tak op basis van de relatieve verdeling van het aantal verhuureenheden. Jaarrekening Toelichting op de balans Toelichting op de aard van niet-daeb activiteiten. [NAAM CORPORATIE] bezit de volgende niet-daebverhuureenheden 3 : Niet-DAEB-activiteit Bedrijfs Onroerend Goed in exploitatie Geliberaliseerde huurwoningen in exploitatie Maatschappelijk/Zorg Vastgoed in exploitatie Projectontwikkeling koopwoningen Projectontwikkeling Bedrijfs Onroerend Goed Projectontwikkeling Maatschappelijk/Zorg Vastgoed Aantal VHE 2018 Aantal VHE 2017 Deze verhuureenheden worden in eigendom van de corporatie aangehouden, [bijvoorbeeld] omdat sprake is van complexen met gemengd bezit en/of vanwege gemaakte strategische keuzes voor diversiteit in de wijken/ doordat sprake is van bedrijfsmatig vastgoed passend binnen de doelstelling van de corporatie. 2 Gebaseerd op Aw publicatie d.d. maart 2018 Veelgestelde vragen implementatie scheiding DAEB/niet-DAEB. 3 Het opnemen van een kwantitatief overzicht is niet voorgeschreven. Als voorbeeld is ter nadere duiding wel een kwantitatief overzicht weergegeven op basis van VHE-aantallen. Toelichting van het niet-daeb-bezit kan evenwel ook anders worden weergegeven, bijvoorbeeld middels boekwaarden. Voorgeschreven is dat de aard van de niet-daeb-activiteiten wordt vermeld. 5

6 Model naar DAEB/niet-DAEB gescheiden balans 2018 Nadere toelichting: In de DAEB-tak wordt de nettovermogenswaarde van de niet-daeb-tak opgenomen onder IV.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen. In de eliminatiekolom wordt deze deelneming geëlimineerd tegen het eigen vermogen van de niet-daeb-tak. Een eventuele interne lening tussen DAEB en niet-daeb wordt eveneens geëlimineerd in de eliminatiekolom. Blijkens de nieuwsbrief 4 van de Aw is de bedoeling om de post liquide middelen te splitsen naar DAEB en niet- DAEB, ook in de situatie dat geen sprake is van een separate bankrekening voor de niet-daeb-tak. Om de liquiditeitspositie van de respectievelijke takken te bepalen dient, indien ervoor gekozen is om geen aparte bankrekening te openen, fictief een liquiditeit bepaald te worden. Het is niet de bedoeling dat rekening-courantposities gecreëerd worden tussen de verschillende takken (een vordering van de DAEB-tak op de niet-daeb-tak is ook niet toegestaan). ACTIVA (voor resultaatverdeling) DAEB Niet-DAEB Eliminaties VASTE ACTIVA - I Immateriële vaste activa - 1. Bouwclaims - 2. Goodwill - 3. Overige immateriële vaste activa - van immateriële vaste activa II Vastgoedbeleggingen - 1. DAEB-vastgoed in exploitatie - 2. niet DAEB-vastgoed in exploitatie - 3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - 4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - van vastgoedbeleggingen III Materiele vaste activa 1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie van materiële vaste activa IV Financiële vaste activa 1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen - 2. Vorderingen op groepsmaatschappijen - 3. Andere deelnemingen - 4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen - 5. Latente belastingvordering(en) - 6. Leningen u/g - 7. Overige effecten - 8. Overige vorderingen - van financiële vaste activa Som der vaste activa Januari

7 ACTIVA (voor resultaatverdeling) VLOTTENDE ACTIVA DAEB Niet-DAEB Eliminaties I Voorraden - 1. Vastgoed bestemd voor de verkoop - 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop - 3. Overige voorraden - voorraden II Onderhanden projecten - - van onderhanden projecten III Vorderingen 1. Huurdebiteuren - 2. Overheid - 3. Vorderingen op groepsmaatschappijen - 4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen - 5. Latente belastingvordering(en) - 6. Belastingen en premies sociale verzekeringen - 7. Overige vorderingen - 8. Overlopende activa - van vorderingen IV Effecten - - effecten V Liquide middelen - - van liquide middelen van vlottende activa van activa

8 PASSIVA (voor resultaatverdeling) DAEB Niet-DAEB Eliminaties C. Eigen vermogen - 1. Herwaarderingsreserves - 2. Wettelijke en statutaire reserves - 3. Overige reserves - 4. Resultaat van het boekjaar - van eigen vermogen D. Egalisatierekening - van egalisatierekening E. Voorzieningen 1. Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen - 2. Voorziening latente belastingverplichtingen - 3. Overige voorzieningen - van voorzieningen F. Langlopende schulden 1. Schulden aan overheid - 2. Schulden aan kredietinstellingen - 3. Schulden aan groepsmaatschappijen - 4. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen - 5. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV - 6. Overige schulden - van langlopende schulden G. Kortlopende schulden 1. Schulden aan overheid - 2. Schulden aan kredietinstellingen - 3. Schulden aan leveranciers en handelskredieten - 4. Schulden aan groepsmaatschappijen - 5. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen - 6. Belastingen en premies sociale verzekering - 7. Schulden ter zake van pensioenen - 8. Overige schulden - 9. Overlopende passiva - van kortlopende schulden van Passiva

9 Model naar DAEB/niet-DAEB gescheiden resultatenrekening en kasstroomoverzicht 2018 Nadere toelichting: In de DAEB-tak wordt het aandeel in het resultaat van de niet-daeb-tak opgenomen onder Resultaat uit deelnemingen. In de eliminatiekolom wordt dit resultaat geëlimineerd tegen het totaal van resultaat na belastingen van de niet-daeb-tak. Rentebaten en -lasten op een eventuele interne lening tussen DAEB en niet-daeb wordt eveneens geëlimineerd in de eliminatiekolom. WINST- EN VERLIESREKENING Aflossing van de interne lening door de niet-daeb tak is een aflossing (kasstroom uit financieringsactiviteiten) in de niet-daeb-tak respectievelijk een ontvangst (kasstroom uit investeringsactiviteiten) in de DAEB-tak ( ontvangsten overig ) en wordt geëlimineerd in de eliminatiekolom. DAEB Niet-DAEB Eliminaties Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Lasten servicecontracten - Overheidsbijdragen - Lasten verhuur en beheeractiviteiten - Lasten onderhoudsactiviteiten - Overige directe operationele lasten exploitatie bezit - Netto resultaat exploitatie van vastgoedportefeuille Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling - Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling - Toegerekende organisatiekosten - Toegerekende financieringskosten - Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille - Toegerekende organisatiekosten - Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille - Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengst overige activiteiten - Kosten overige activiteiten - Netto resultaat overige activiteiten

10 Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten - Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten - Saldo financiële baten en lasten van resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat uit deelnemingen van resultaat na belastingen KASSTROOMOVERZICHT Operationele activiteiten Ontvangsten: DAEB Niet-DAEB Eliminaties Huurontvangsten - Vergoedingen - Overheidsontvangsten - Overige bedrijfsontvangsten - Ontvangen interest (uit operationele activiteiten) - Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Erfpacht - Betalingen aan werknemers - Onderhoudsuitgaven - Overige bedrijfsuitgaven - Betaalde interest - Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat - Verhuurderheffing - Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden - Vennootschapsbelasting - Saldo uitgaande kasstromen

11 van kasstroom uit operationele activiteiten (Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom DAEB Niet-DAEB Eliminaties Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden - Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dpi periode - Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden - Verkoopontvangsten grond - (Des)Investeringsontvangsten overig - Ontvangsten uit hoofde van vervreemding van materiële vaste activa MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden - Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden - Aankoop, woon- en niet woongelegenheden - Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden - Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop - Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden - Investeringen overig Verwerving van materiële vaste activa Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten verbindingen - Ontvangsten overig - Uitgaven verbindingen - Uitgaven overig - Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA van kasstroom uit investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe te borgen leningen - Nieuwe ongeborgde leningen - Uitgaand Aflossing geborgde leningen - Aflossing ongeborgde leningen - van kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/Afname van geldmiddelen Wijziging kortgeld Geldmiddelen aan het begin van de periode Geldmiddelen aan het einde van de periode Toename (afname) van geldmiddelen

12 MEER INFORMATIE BDO voor woningcorporaties Specialisten met een brede blik Onze specialisten van de branchegroep Woningcorporaties kunnen u bij deze verandering en bijpassende oplossingen ondersteunen. Daarbij kunt u vertrouwen op uitgebreide ervaring: we adviseren en ondersteunen meer dan 175 woningcorporaties bij zeer uiteenlopende opdrachten, zowel op financieel, fiscaal-juridisch als organisatorisch vlak. Onze professionals kennen de uitdagingen waarmee u als woningcorporatie in deze tijden worstelt. Samen met collega s in andere branches van de publieke sector vertalen we actuele ontwikkelingen en inzichten naar gerichte adviezen en praktische ondersteuning voor uw organisatie. Meer informatie I bdo.nl/woningcorporaties E publiekesector@bdo.nl T Contactpersonen jaarverslaggeving Jos Herst Partner en lid RJ werkgroep corporaties E jos.herst@bdo.nl T Ivo Beekers Manager E ivo.beekers@bdo.nl T Contactpersonen branchegroep Woningcorporaties van BDO Arjan Verwoert Partner Audit en voorzitter branchegroep Woningcorporaties BDO E arjan.verwoert@bdo.nl T Jaap Kleijwegt Partner Advisory E jaap.kleijwegt@bdo.nl T Sander van der Veen Partner Tax E sander.van.der.veen@bdo.nl T

13 nieuwe perspectieven In de nieuwe economie doen kansen zich sneller voor dan ooit. Nieuwe spelregels geven een boost aan zakelijk werken. En een nieuwe generatie staat klaar om het anders te doen. Beter, slimmer, innovatiever. Wie succesvol wil ondernemen, moet zelf ook vernieuwen. Open staan voor verandering. En met open vizier kijken naar de mogelijkheden die voor ons liggen. Nieuwe perspectieven, dát is wat BDO u wil bieden. En kan bieden, dankzij onze unieke combinatie van lokale marktkennis en een internationaal netwerk. Persoonlijke dienstverlening en een professionele aanpak. BDO helpt u graag om vanuit een andere invalshoek naar uw business te kijken. Zodat u de juiste beslissingen neemt om uw organisatie sterker, wendbaarder en succesvoller te maken. Of u nu een mkb-bedrijf, familiebedrijf, publieke organisatie of internationale onderneming bent. BDO kijkt graag met u vooruit. Samen komen we tot nieuwe inzichten en nieuwe kansen in uw markt. Samen creëren we nieuwe perspectieven. Deze publicatie is zorgvuldig voorbereid en tot stand gekomen, maar is in algemene bewoordingen gesteld en bevat alleen informatie van algemene aard. Deze publicatie bevat geen advies voor concrete situaties, zodat uitdrukkelijk wordt afgeraden om zonder advies van een deskundige op basis van de informatie in deze publicatie te handelen, na te laten of besluiten te nemen. Voor het verkrijgen van een advies dat is toegesneden op uw concrete situatie, kunt u zich wenden tot BDO Accountants & Adviseurs of een van haar adviseurs. BDO Accountants & Adviseurs, de met haar gelieerde partijen en haar adviseurs aanvaarden geen aansprakelijkheid voor schade die het gevolg is van handelen, nalaten of het nemen van besluiten op basis van de informatie in deze publicatie. BDO is een op naam van Stichting BDO te Amsterdam geregistreerd merk. In deze publicatie wordt BDO gebruikt ter aanduiding van de organisatie die onder de merknaam BDO actief is op het gebied van de professionele dienstverlening (accountancy, belastingadvies en advisory). BDO Accountants & Adviseurs is een op naam van BDO Holding B.V. te Eindhoven geregistreerde handelsnaam en wordt gebruikt ter aanduiding van een aantal met elkaar in een groep verbonden rechtspersonen, die ieder afzonderlijk onder de merknaam BDO actief zijn op een bepaald terrein van de professionele dienstverlening (accountancy, belastingadvies en advisory). BDO Holding B.V. is lid van BDO International Ltd, een rechtspersoon naar Engels recht met beperkte aansprakelijkheid, en maakt deel uit van het wereldwijde netwerk van juridisch zelfstandige organisaties die onder de naam BDO optreden. bdo.nl/woningcorporaties BDO is de merknaam die wordt gebruikt ter aanduiding van het BDO-netwerk en van elk van de BDO Member Firms. 01/2019 PS1901