PERSONALIA. Studienummer: TU Delft, Master of architecture, urbanism and building sciences

Transcriptie

1

2 ii

3 PERSONALIA Naam: Alieke Blom Studienummer: Opleiding: Masterrichting: Afstudeerlab: Hoofdmentor: Tweede mentor: Gecommitteerde: TU Delft, Master of architecture, urbanism and building sciences Real Estate & Housing Design and Construction Management Ir. R.P. Geraedts Dr. H.T. Remøy MSc Ir. G.A. Verschuure-Stuip Datum rapport: Datum peiling: Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 iii

4 iv

5 VOORWOORD Het rapport dat voor u ligt is het resultaat van het onderzoek dat ik heb uitgevoerd om mijn masteropleiding Real Estate & Housing aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft af te ronden. Het afstudeerlaboratorium waarbinnen het onderzoek is uitgevoerd is Design and Construction Management. De titel van het afstudeeronderzoek van leegstand tot leefbaar heeft betrekking op de transformatie van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenhuisvesting. Deze transformatie zorgt ervoor dat een leeg en verpauperd gebied leefbaarder wordt gemaakt door toevoeging van de doelgroep studenten. Het resultaat van het onderzoek is een handleiding waarin het proces van de tijdelijke transformatie van leegstaand vastgoed naar studentenhuisvesting wordt beschreven. Ik wil graag iedereen bedanken die betrokken is geweest bij mijn afstudeeronderzoek en heeft geholpen om dit afstudeerrapport tot stand te brengen. Allereerst wil ik mijn twee mentoren vanuit de TU Delft, Ir. R.P. Geraedts en Dr. H.T. Remoy bedanken, die mij gedurende het gehele onderzoek met hun kennis, expertise en kritische blik hebben geholpen dit rapport tot stand te brengen. Verder wil ik iedereen die ik heb geïnterviewd bedanken voor hun gastvrijheid en de grote hoeveelheid informatie die ik van hen heb gekregen. Hierbij wil ik in het bijzonder SHS Delft bedanken voor hun tijd, informatie en ervaringen. Tot slot wil ik mijn ouders, zusje en mijn vriend bedanken voor hun steun en adviezen met betrekking tot het onderzoek en het rapport. Alieke Blom, Delft 2012 Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 v

6 vi

7 SAMENVATTING A. Inleiding 1. Inleiding Vaak duurt het erg lang voordat - na het initiatief om een gebied te transformeren het gebied daadwerkelijk wordt getransformeerd. Als er in de tussentijd niets met de gebouwen in dit gebied gebeurt blijven gebouwen leegstaan en blijft het gebied onleefbaar. Op dat moment kan tijdelijke transformatie een rol gaan spelen. Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting Delft (SHS Delft) wil graag panden transformeren naar tijdelijke woonruimte voor studenten en deze panden vervolgens zelf beheren. SHS Delft weet echter niet precies hoe ze het aan moeten pakken, waar ze moeten beginnen en hoe ze problemen waar ze tegenaan lopen het beste op kunnen lossen. Met behulp van dit onderzoek zal deze vraag voor SHS Delft beantwoord moeten worden. Probleem Op dit moment is er duidelijk een gebrek aan kennis op het gebied van het gehele proces (vanaf het initiatief tot en met beheer) van tijdelijke transformatie van leegstaand vastgoed naar studentenhuisvesting. Groepen die zich bezighouden met studentenhuisvesting gaan los van elkaar aan de slag en moeten steeds opnieuw het wiel uitvinden. In figuur 0.1 is de probleemanalyse samengevat weergegeven. Figuur 0.1: Probleemstelling in schema 2. Onderzoeksvragen De onderzoeksvraag voor dit onderzoek luidt: Hoe kan het proces van de transformatie van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenhuisvesting in Nederland worden georganiseerd van de initiatieffase tot en met de beheersfase? Om de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden is deze onderverdeeld in meerdere deelvragen. Er zijn twee groepen deelvragen; de kennisvragen en de onderzoeksvragen. Kennisvragen: 1. Wat is transformatie? 2. Wat is tijdelijke transformatie, welke regels gelden er, welke aspecten zijn er belangrijk? 3. Wat zijn de verschillen en overeenkomsten tussen transformatie en tijdelijke transformatie? 4. Wat is het aanbod van leegstaande kantoorpanden en wat is de vraag naar studentenhuisvesting? 5. Wat zijn de eisen en wensen voor studentenhuisvesting? 6. Welke verschillen vertoont een bouwproces van transformatie met een nieuwbouw proces? 7. Welke organisatievormen en contractmodellen zijn geschikt voor transformatieprocessen? 8. Welke panden komen in aanmerking voor tijdelijke transformatie naar studentenwoningen? 9. Wat is zelfwerkzaamheid en zelfbeheer en hoe wordt dit in de praktijk georganiseerd? 10. Welke instrumenten bestaan er al met betrekking tot transformatie en wat ontbreekt er in deze instrumenten? Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 vii

8 Onderzoeksvragen: 1. Hoe worden permanente transformatieprocessen van een gebouw naar studentenhuisvesting georganiseerd (van initiatieffase tot beheerfase), welke aspecten spelen een rol en wat valt er van het proces te leren? 2. Hoe worden transformatieprocessen van een leegstaand gebouw naar tijdelijke studentenhuisvesting georganiseerd (van initiatieffase tot beheerfase), welke aspecten spelen een rol en wat valt er van het proces te leren? 3. Wat zijn de verschillen tussen het proces en de organisatie van permanente transformatie van het proces en de organisatie van tijdelijke transformatie? 4. Hoe is het proces van transformatie van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenwoningen te verbeteren? 3. Doel van het onderzoek Het doel van dit onderzoek is tweeledig: het richt zich enerzijds op uitbreiding van de kennis over tijdelijke transformatie en richt zich anderzijds op het ontwikkelen van een handleiding voor de transformatie van leegstaand vastgoed naar studentenhuisvesting. Het eindresultaat is een instructieve handleiding voor de transformatie van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenhuisvesting voor alle studentenhuisvestingstichtingen en andere ontwikkelaars van studentenhuisvesting in Nederland. 4. Relevantie Met dit onderzoek dient het kennisgat opgevuld te worden dat op dit moment bestaat op het gebied van het tijdelijke transformatieproces. Er is veel geschreven over het proces van permanente transformatie maar weinig over het gehele proces (van initiatief- tot beheerfase) van tijdelijke transformatie naar studentenhuisvesting. Daarnaast wordt met dit onderzoek geprobeerd om twee problemen te combineren en daarmee bij te dragen aan een oplossing voor beide problemen, namelijk: de leegstaande panden waar veel eigenaren mee zitten en de grote vraag naar studentenhuisvesting. Tot slot wordt middels een handleiding geprobeerd om een leidraad te bieden aan studentenhuisvestingstichtingen en andere ontwikkelaars van studentenhuisvesting in Nederland voor de aanpak van het proces van de tijdelijke transformatie van leegstaande panden naar studentenhuisvesting. 5. Onderzoeksmethoden De kennisvragen die beantwoord worden in deel B (theorie), worden voornamelijk met literatuur beantwoord maar ook met enkele informele interviews (gesprekken) met deskundigen van tijdelijke transformatieprojecten, leegstaande kantoorpanden en studentenhuisvesting. De onderzoeksvragen, die beantwoord worden in deel C (praktijk), worden elk op hun eigen manier onderzocht. Dit onderzoek gebeurt hoofdzakelijk door het doen van casestudies, waarbij gebruik gemaakt wordt van interviews. Met behulp van de informatie die is verkregen uit de literatuurstudie en uit de casestudies zal de handleiding gemaakt worden (deel D). De uiteindelijk gemaakte handleiding wordt tot slot verbeterd naar aanleiding van de evaluatie van ervaringsdeskundigen die al eerder zijn geïnterviewd. B. Theorie 6. Transformatie Transformatie is een mogelijkheid wanneer een pand leegstaat. Dit leegstaande pand kan vervolgens aangepast worden zodat het gebruikt kan worden voor een andere functie. Bij transformatie kan men spreken over tijdelijke of permanente transformatie. Permanente transformatie betreft een verandering in functies voor een lange tijd, terwijl tijdelijke transformatie slechts een verandering in gebruik is voor een korte periode (5 tot 10 jaar). Transformatie is duurzaam omdat er veelal gebruik gemaakt wordt viii

9 van het bestaande casco en van bestaande materialen. Verder kan transformatie zorgen voor een snelle realisatie omdat de constructie al aanwezig is. Ook blijft door transformatie de beeldwaarde en identiteit van het gebouw en de omgeving behouden. Een ander voordeel van transformatie is dat het kan zorgen voor een functiemening in het pand zelf en/of in de omgeving van het pand. Vanwege de vele voor- en nadelen van transformatie kan het een moeilijke keuze zijn of men een gebouw wil transformeren om leegstand tegen te gaan. Flexibiliteit van het gebouw is een belangrijke eigenschap die transformatie kan bevorderen. 7. Tijdelijke transformatie Tijdelijke transformatie is het geschikt maken van een pand voor een ander tijdelijk gebruik voor een periode van maximaal vijf jaar. Dit zal hoogstwaarschijnlijk in de toekomst veranderen naar 10 jaar. De meest voor de hand liggende doelgroep voor tijdelijke transformatie zijn studenten vanwege de lagere kwaliteit en de veelal onzelfstandige woningen. Tijdelijke transformatie is voor eigenaren vaak gunstig omdat het in vergelijking met leegstand meer inkomsten genereert en omdat het zorgt voor meer flexibiliteit in gebruik en beheer. Daarnaast bevordert het de sociale veiligheid en leefbaarheid van de omgeving. Bij tijdelijke transformatie kan voor een periode van maximaal 5 jaar af worden geweken van het bestemmingsplan. Daarnaast hoeft een transformatieproject enkel getoetst te worden aan de eisen voor bestaande bouw zoals deze zijn vastgesteld in het Bouwbesluit van Vergelijking Bij zowel tijdelijke als permanente transformatie gaat het om een gebruiksverandering, echter bij permanente transformatie komt hier ook nog een functieverandering bij. Bij tijdelijke transformatie blijft de oorspronkelijke functie (bijv. kantoor) namelijk nog steeds aanwezig in het pand, omdat het pand slechts tijdelijk op een andere manier wordt gebruikt. Zeker bij tijdelijke transformatie is het van groot belang dat het gebouw al behoorlijk geschikt is voor de nieuwe functie. Verder is het zeker bij tijdelijke transformatie van groot belang dat er wordt gekeken naar de huidige vraag van de markt. 9. De markt Er is groot aanbod van leegstaande (kantoor)panden. Er is echter maar een bepaald gedeelte van deze leegstaande panden geschikt voor transformatie. Dit is namelijk alleen mogelijk wanneer het om dramatische leegstand gaat (wanneer elk perspectief op verdere verhuur ontbreekt). Verder is er een groot tekort aan studentenkamers, en zijn de wachttijden voor een kamer enorm lang. In het nieuwe actieplan wordt ten doel gesteld om het aanbod aan studentenkamers te vergroten. Een van de mogelijkheden om dit te doen is (tijdelijke) transformatie. 10. Studentenhuisvesting Het is duidelijk dat studenten niet zomaar overal te plaatsen zijn. Ook deze groep heeft een aantal eisen en wensen, waarvan prijs en locatie de belangrijkste zijn. Veel studenten willen tegenwoordig zelfstandig wonen. Er is wel een grote groep eerstejaarsstudenten die onzelfstandig willen wonen. Hierbij gaat het om een groepswoning met ongeveer 3 tot 7 andere studenten, waar bij voorzieningen als keuken en badkamer met elkaar worden gedeeld. Bij tijdelijke transformatieprojecten geldt dat hoe onzelfstandiger de woningen, hoe meer het project haalbaar is. 11. Het bouwproces De verschillen tussen het (nieuw)bouwproces en het transformatieproces worden in tabel 0.1 weergegeven. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 ix

10 Nieuwbouwproces Transformatieproces Gevolg voor transformatieproces Initiëren Leeg kavel Bestaand pand Kwaliteit pand, opnamen en inmeetwerkzaamheden van invloed op het hele proces Bouwkundige opnamen & inmeten Hogere investering bestaande situatie Adviseurs vroeg inschakelen en intensieve Moeizamer proces samenwerking Ontwerpen Op basis van PvE ontwerpen PvE inpassen in bestaande situatie Ontwerpende partijen moeten kennis hebben van oude bouwstijlen en materialen Uitvoeren voorbereiden Uitvoeren - realiseren Definiëren wat te bouwen Directiebegroting Definiëren wat te slopen en wat te handhaven Directiebegroting met relatief grote post onvoorziene omstandigheden Sloopbestek, nieuwbouwbestek en bestek voor te handhaven bouwdelen moet gemaakt worden Grote post onvoorzien Open aanbesteding Veelal één op één aanbestedingen Geen prijscompetitie. Dus prijs is niet zo laag mogelijk. Bemonstering volgens ontwerp Keuze bouwmaterialen en bemonstering aanpassen op bestaande situatie Kost meer tijd Zelf verantwoordelijk voor kwaliteit Confrontatie met bestaande kwaliteit en onverwachte tegenvallers Ruwbouw en afbouw duren Korte ruwbouwfase, lange afbouwfase ongeveer even lang Tabel 0.1: Verschillen nieuwbouwproces en transformatieproces Rekening houden met onvoorziene omstandigheden en alle partijen op de hoogte houden van wijzigingen Andere planning 12. De organisatie van transformatieprocessen Met name ontwerp & uitvoering en projectontwikkeling of koop zijn geschikte organisatievormen bij transformatieprocessen. Vier veelvoorkomende contractmodellen die vallen binnen deze organisatievormen zijn: traditioneel, bouwteam, design & build en turnkey contractmodellen. Deze vier zijn allen geschikt voor transformatieprocessen maar hebben verschillende consequenties voor het proces. Om te bepalen welk contractmodel het beste gekozen kan worden moet er nagedacht worden over o.a. risicoverdeling, aansturing van partijen, invloed van opdrachtgever, prijszekerheid, doorlooptijd en benodigde kennis. 13. Transformatiepotentie Bij tijdelijke transformatie is het van groot belang dat het pand al behoorlijk geschikt is, zodat er maar minimale aanpassingen nodig zijn om het gereed te maken voor bewoning. De bestaande stramienmaat, indeling, constructie en gevel zijn van belang, evenals vluchtroutes en te openen ramen. Deze aspecten moeten zonder al te grote aanpassingen geschikt zijn. Er zijn echter ook een aantal voorkeurscriteria die ervoor zorgen dat het ene pand geschikter is dan het andere pand. De voorkeurscriteria van de locatie komen voort uit de doelgroep studenten en bevatten afstanden tot de supermarkt, horeca en onderwijsinstellingen. Verder is een pand nog geschikter wanneer er al voorzieningen als toiletten, fietsenstalling en internet in het pand aanwezig is. Wanneer men een aantal panden op het oog heeft en alle stappen van het meetinstrument van Boer worden gevolgd komt duidelijk naar voren welk pand de meeste potentie heeft om tijdelijk getransformeerd te worden. 14. Zelfwerkzaamheid en zelfbeheer Zelfwerkzaamheid en zelfbeheer zijn twee aspecten waarbij de (toekomstige) bewoners zelf in respectievelijk de uitvoeringsfase en de beheersfase bepaalde taken uitvoeren. Bovendien staat hier voor de betrokken bewoners vaak huurkorting tegenover. In het geval van zelfwerkzaamheid doen de zelfwerkers vaak de relatief eenvoudige klussen en worden de ingewikkeldere klussen en de coördinatie van de zelfwerkzaamheid vaak door een aannemer uitgevoerd. Bij zelfbeheer is het veelal het geval dat de bewoners zelf beheerders kiezen die het sociale beheer regelen. De verhuurder regelt vervolgens het technische beheer. Beide aspecten zullen zeer goed gecoördineerd moeten worden wil het succesvol zijn. Zeker in het geval van zelfwerkzaamheid moet duidelijkheid zijn over de taken van zowel de aannemer als de zelfwerkers en de aansluitpunten van deze taken. x

11 15. Transformatie-instrumenten De instrumenten die tot nu toe zijn ontwikkeld voor transformatie zijn: De Transformatiemeter van Geraedts en van der Voordt uit 2002 De Herbestemmingswijzer van Hek uit 2004 De Handleiding voor tijdelijke transformatie van Boer uit 2004 De TransformatieWijzer van het SBR uit 2010 De Handleiding voor de permanente of tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen van SEV et al. uit 2012 Er zijn nog geen instrumenten gemaakt die uitgebreid ingaan op het gehele bouwproces van tijdelijke transformatie, van initiatief- tot beheersfase. Hier ligt een mogelijkheid om deze informatie uit te breiden en een instrument te ontwikkelen voor het hele proces. Ook is er in verhouding weinig geschreven over tijdelijke transformatie (2 van de 5 instrumenten behandelen dit onderwerp). Bovendien is er geen enkel instrument dat zich specifiek en alleen richt op transformatie naar studentenhuisvesting. Hier liggen wellicht een andere mogelijkheden om verder te onderzoeken. 16. Conclusies theorie De verschillende hoofdstukken uit dit gedeelte (B) geven allemaal een antwoord op een van de gestelde kennisvragen. C. Praktijk 17. Casestudies permanente transformatie De onderzochte casestudies op het gebied van permanente transformatie zijn: Het Westplantsoen in Delft: een voormalig belastingkantoor dat door DUWO is getransformeerd naar driekamerappartementen voor studenten. Het Elisabeth Ziekenhuis in Leiden: een voormalig ziekenhuis dat door SLS wonen is getransformeerd naar studio s voor buitenlandse studenten. Het GAK gebouw in Amsterdam: een voormalig kantoorgebouw dat door AM en Stadgenoot wordt getransformeerd naar koopstudio s voor jonge stedelingen. Het initiatief begint in deze projecten veelal vanuit een kans die het pand biedt om een probleem op te lossen of het gebied te verbeteren. Vervolgens worden alle panden compleet opnieuw ingemeten en ontworpen door een architect met ervaring met transformaties of renovaties. Wanneer het ontwerp geheel af is vindt er een aanbesteding plaats en wordt een aannemer geselecteerd die de laagste prijs biedt of economisch het meest voordelig is. De aannemer en architect worden vaak aangestuurd door een (externe) projectleider. Tot slot wordt het getransformeerde pand opgeleverd en in gebruik genomen. Het technische en sociale beheer van deze panden wordt meestal gedaan door de corporatie. 18. Casestudies tijdelijke transformatie De onderzochte casestudies op het gebied van tijdelijke transformatie zijn: Het Elisabeth Ziekenhuis in Leiden: voormalig ziekenhuis dat eerst door SLS Wonen tijdelijk is verbouwd naar onzelfstandige kamers voor buitenlandse studenten. De Kanaalweg in Utrecht: een voormalig KPN kantoorgebouw dat door STW Utrecht tijdelijk is getransformeerd naar onzelfstandige studentenkamers. Het Stadsdeelkantoor Slotervaart en KLIQ-gebouw in Amsterdam: twee voormalig kantoorgebouwen die door DUWO tijdelijk zijn getransformeerd naar onzelfstandige studentenkamers De Archimedeslaan 16 in Utrecht: voormalig hogeschoolgebouw dat door STW Utrecht tijdelijk is getransformeerd naar onzelfstandige studentenkamers. Het Go-West project in Amsterdam: voormalig kantoorgebouw dat door de Alliantie Ontwikkeling tijdelijk wordt getransformeerd naar onzelfstandige studentenkamers. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xi

12 Het initiatief begint in deze projecten vanuit ontwikkelende eigenaren of een stichting die het leegstaande pand als een kans ziet. Deze eigenaren hebben vaak geen probleem met veranderingen aan het gebouw omdat er toch nieuwe ontwikkelingen gepland zijn. Daarna wordt (zonder het pand opnieuw in te meten) door de initiatiefnemer zelf een nieuwe indeling geschetst en worden de tekeningen meestal door een architectenbureau verder uitgewerkt voor de vergunningsaanvraag. Tijdens deze ontwerpfase wordt al een aannemer (een bekende of via via) ingeschakeld. De uitvoering vindt in de meeste gevallen plaats met behulp van zelfwerkzaamheid. Waarbij de zelfwerkzaamheid vooral bestaat uit het plaatsen van gipswanden, bevoorradingswerkzaamheden, opruimen en het helpen van professionals. Tijdens de uitvoer zijn alle partijen vaak zeer flexibel. Na oplevering (meestal in fases) wordt het pand in beheer genomen. Meestal doen corporaties zelf het sociaal en technisch beheer en zetten stichtingen een zelfbeheersysteem op van gang- en pandbeheerders. Aan het einde van de huurperiode moeten de panden (volgens de afspraken met de eigenaar) vaak ontruimt en bezemschoon achtergelaten worden. 19. Vergelijking In tabel 0.2 zijn de verschillen tussen permanente en tijdelijke transformatie inzichtelijk gemaakt. VERGELIJKING PT TT ALGEMEEN Woningen Zelfstandig Onzelfstandig PARTIJEN & SAMENWERKING Opdrachtgever Opdrachtgever is ontwikkelaar en eigenaar Opdrachtgever is veelal ontwikkelaar, maar niet vaak eigenaar Contractmodel Traditioneel Bouwteam KOSTEN Verbouwkosten ,- tot ,- per kamer 2300,- tot 8300,- per kamer Kale huur Tussen de 250,- en 370,- Tussen de 150,- tot 215,- INITIËREN Opnieuw inmeten Ja Nee Budget Vanuit corporatie Vaak lening (met garantie van gemeente en/of provincie) ONTWERPEN Ontwerp Door architect Vaak zelf indeling/ontwerp geschetst en uitwerking door teken- of architectenbureau UITVOEREN Selectie aannemer Aanbesteding op prijs Een op één aanbesteding Type Aannemer (Meeste projecten) naast professionals ook zelfwerkzaamheid BEHEREN Beheerstructuur Technisch en Sociaal beheer door de corporatie Corporaties doen zelf sociaal en technisch beheer. Stichtingen hebben zelfbeheersysteem. Tabel 0.2: Verschillen tussen permanente en tijdelijke transformatie De verschillen tussen de twee processen hebben hoofdzakelijk betrekking op de tijd en kosten. Bij tijdelijke transformatie is er namelijk veel minder tijd beschikbaar voor het ontwerp en de uitvoering omdat de exploitatieperiode veel korter is dan bij permanente transformatie. Daarnaast moet bij tijdelijke transformatie alles veel goedkoper ontworpen en uitgevoerd worden omdat alle gemaakte kosten ook weer binnen die kortere exploitatieperiode terugverdiend moeten worden. xii

13 20. Conclusies praktijk De drie voorgaande hoofdstukken geven alle drie antwoord op één van de eerste drie onderzoeksvragen. De laatste onderzoeksvraag heeft betrekking op mogelijkheden ter verbetering van het tijdelijke transformatieproces. Op basis van de leerpunten in onderstaande tabel kan het proces (voor zover nodig) verbeterd worden. LEERPUNTEN TIJDELIJKE TRANSFORMATIE INITIËREN o Richt zo vroeg mogelijk in het proces een jonge stichting op o Maak vroeg in het proces o.a. gemeente en brandweer enthousiast o Schakel een (externe) projectleider in bij te weinig capaciteit of expertise o Haal ervaren partijen erbij voor advies o Onderzoek het pand en maak een inschatting van alle risico's (o.a. op gevaarlijke stoffen) o Deel het project op in fases in het geval van een erg groot gebouw o Wek met het project interesse van de politiek o Ontwikkel onzelfstandige woonruimte o Werk in een bouwteam o Het pand hoeft niet perse opnieuw ingemeten te worden o Vraag als beginnende stichting een lening aan bij de bank met garantie van gemeente en provincie ONTWERPEN o Weet als opdrachtgever goed wat je wil en communiceer dit duidelijk naar alle partijen o Wees op de hoogte van de wensen van de doelgroep (bevraag ze) o Voeg extra functies toe om het project aantrekkelijker te maken voor omwonenden o Begroot ruim (voor onvoorziene omstandigheden) o Schets het basis ontwerp en laat dit voor de vergunningsaanvraag uitwerken door een teken- of architectenbureau o Selecteer de architect op basis van ervaring o Besteed in het ontwerp enkel aandacht aan prestatie-eisen o Vraag CAD tekeningen op bij het bedrijf dat de tekeningen voor de vluchtwegen maakt UITVOEREN o Zoek één hoofdaannemer met ervaring maar onderhandel goed over de prijs o Maak gebruik van zelfwerkzaamheid o Houdt de onderhandelingen met de aannemer transparant o Alle partijen moeten goed en veel communiceren o Alle partijen moeten flexibel en creatief zijn o Haal in het geval van ingewikkelde installaties vroeg een adviseur bij het proces o Deel de klusteams in op basis van klus en competenties o Ontwikkel een goed roostersysteem o De zelfwerkers mogen maar één iemand meenemen om hen te helpen o Houdt wekelijks een werkvergadering o Neem in de begroting een post op voor de aanschaf van het gereedschap o Geef niet van te voren aan welke kamer de studenten krijgen o Alle betrokken moeten goed op de hoogte zijn van de geldende normen o Bepaal in overleg met de aannemer de klustijden, houd hierbij zoveel mogelijk rekening met de studenten o Maak een logeerkamer voor studenten die van ver moeten komen o Vraag alvast de eerste borg als de stichting startkapitaal nodig heeft o Organiseer een klusverkiezing om klussers te motiveren o Het personeel van de aannemer moet didactisch vaardig zijn o Maak openingen in de gevel als dat de enige aanvoer mogelijkheid is BEHEREN o Maak gebruik van een zelfbeheersysteem o Betrek bewoners bij de keuze voor de beheerders en licht ze goed in over hun taken o Motiveer bewoners om deel te nemen aan gangvergaderingen o Laat bewoners de beheerders evalueren o Gebruik verschillende sleutels voor verschillende gangen o Controleer goed op brandveiligheid o Wees alert op huurachterstanden o Geef eerst campuscontracten af bij een exploitatieperiode van 10 jaar o Kijk of de studenten een bijdrage kunnen leveren aan de buurt o Zet aan het einde van de huurperiode containers neer waar studenten hun troep in kunnen gooien en/of werk met sancties o Gebruik de opgebouwde poel van goede klussers en beheerders in een volgend project Tabel 0.3: Leerpunten voor tijdelijke transformatie Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xiii

14 D. Handleiding 21. Inleiding De handleiding is een samenvoeging van de belangrijkste aspecten en leerpunten uit het literatuuronderzoek uit deel B en het casestudieonderzoek uit deel C. Om ervoor te zorgen dat de handleiding overeenkomt met de ervaringen uit de praktijk en ook nuttig is om te gebruiken zijn een aantal eerder geïnterviewden (ervaringsdeskundigen) benaderd die een conceptversie van de handleiding hebben geëvalueerd. Met behulp van de input van deze ervaringsdeskundigen is de handleiding verbeterd en verder ontwikkeld. 18. Handleiding De handleiding is opgedeeld in vier delen, die gebaseerd zijn op de standaard bouwcyclus zoals deze is beschreven in hoofdstuk 11. De vier delen waaruit de handleiding bestaat zijn: Deel A Initiëren Deel B Ontwerpen Deel C Uitvoeren Deel CI Voorbereiden Deel CII Realiseren Deel D Beheren De handleiding bestaat uit een 40 stappen. Elke stap bevat een toelichting van wat er in die stap moet gebeuren. Bovendien staat aan het einde van elk deel een checklist om te checken of er geen stappen zijn overgeslagen. In de handleiding staan verschillende blokken waarin een toelichting wordt gegeven. Het stappenplan van de handleiding is te zien in figuur 0.2 (op groter formaat in hoofdstuk 18) Figuur 0.2: Stappenplan van de handleiding xiv

15 E. Evaluatie 23. Conclusies De hoofdvraag waarop middels dit onderzoek een antwoord gevonden moest worden is: Hoe kan het proces van de transformatie van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenhuisvesting in Nederland worden georganiseerd van de initiatieffase tot en met de beheersfase? De ontwikkelde handleiding tracht een antwoord te geven op de hoofdvraag door het gehele proces te structureren en aan te geven wat er moet gebeuren, hoe het moet gebeuren en wanneer het moet gebeuren. Het proces kan ingedeeld worden in vier hoofdfasen: initiëren, ontwerpen, uitvoeren en beheren. Initiëren Het proces start met het oprichten van een stichting die opzoek gaat naar een geschikt pand. Wanneer het project haalbaar blijkt te zijn is het van belang om correcte tekeningen te verkrijgen en kan de vergunningsaanvraag worden voorbereid. Daarna moet een risicoscan plaatsvinden, uitgangspunten opgesteld worden en een intentie van samenwerking met de eigenaar gesloten worden. Daarna kan in een bouwteam het programma van eisen ontwikkeld worden. Tot slot moet de indeling verder uitgewerkt worden, de planning en begroting opgesteld worden en een financieringsvoorstel worden gedaan. Ontwerpen Nadat de financiering is aangevraagd kan het voorlopig ontwerp gemaakt worden, getoetst worden aan het programma van eisen en kan de begroting worden bijgesteld. Daarna moet het definitief ontwerp gemaakt worden en kan dit na een formeel overleg met de gemeente worden verbeterd. Als de bijgewerkte begroting sluitend is kunnen de vergunningen aangevraagd worden en kan een definitief contract opgesteld worden met de eigenaar. Tot slot moet de planning voor de uitvoering verbeterd worden. Uitvoeren Allereerst moeten tijdens deze fase de bestektekeningen, het bestek en de directiebegroting gemaakt worden. Daarna kan de aannemer gecontracteerd worden, de bewoners worden geworven, het beheer worden voorbereid en de bewoners worden geselecteerd. Vervolgens moeten afspraken met betrekking tot de zelfwerkzaamheid gemaakt worden en kunnen werktekeningen- en plannen gemaakt worden. Tijdens de realisatie is het van belang dat de zelfwerkzaamheid goed wordt georganiseerd en dat er toezicht wordt gehouden. Tot slot kan het gebouw opgeleverd worden. Beheren Allereerst moeten de huurcontracten worden ondertekend en kunnen de sleutels worden overhandigd. Vervolgens zullen pand- en gangbeheerders aangesteld worden, die kunnen helpen met het beheer van het pand. Aan het einde van de overeengekomen huurperiode kan gekeken worden of het mogelijk is om de huur te verlengen. Als dit niet het geval is, zal het pand verlaten moeten worden. Voor de organisatie van het proces zal een geschikt contractmodel gekozen moeten worden. Bij de cases van tijdelijke transformatie is dit tot nu toe meestal een bouwteam contractmodel geworden. Dit contractmodel is zeer geschikt voor tijdelijke transformatie omdat de aannemer vroeg wordt betrokken bij het ontwerpproces. Naast het bouwteam contractmodel is het design & build contractmodel ook erg geschikt omdat dit zorgt voor een korte doorlooptijd. 24. Aanbevelingen Aanbevelingen voor de praktijk Het is van belang om aan het begin van het proces een jonge enthousiaste stichting op te richten. Nog beter zou het zijn als deze stichting helemaal uit zichzelf zou ontstaan, omdat ze dan nog enthousiaster aan het werk zullen gaan. Gemeenten en/of universiteiten kunnen hier een bijdrage aan leveren. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xv

16 Om ervoor te zorgen dat dit soort initiatieven vaker ontstaan moeten er ook een aantal aspecten veranderen aan de wet- en regelgeving. Op dit moment valt tijdelijke transformatie nog onder de uitgebreide procedure voor de aanvraag van een omgevingsvergunning, waardoor de gemeente officieel zes maanden de tijd heeft om de vergunning af te geven. Voor tijdelijke transformatie, waarbij de kosten al binnen een korte periode terugverdiend moeten worden, is deze tijd er gewoon niet. Om tijdelijke transformatie te bevorderen is het van belang dat gemeentes, of door de stichtingen zelf overtuigd worden om deze procedure te versnellen, of standaard een uitzondering maken voor tijdelijke transformatie. Aanbevelingen voor verder onderzoek Nieuwe voorbeelden van tijdelijke transformatieprojecten onderzoeken. De handleiding testen en verbeteren met behulp van testcases. Onderzoek naar de financiële mogelijkheden voor stichtingen die dit soort projecten uit willen voeren. Onderzoek naar motivatie van eigenaren om wel of niet mee te willen werken aan dit soort projecten Gedetailleerd onderzoek naar het concept zelfwerkzaamheid. Gedetailleerd onderzoek naar het concept zelfbeheer. 25. Reflectie Vanwege de weinige praktijkvoorbeelden en de gelimiteerde informatie die beschikbaar is over dit onderwerp is het tijdens dit onderzoek lastig gebleken om resultaten te kunnen generaliseren voor alle tijdelijke transformatieprojecten. Het resultaat van dit onderzoek de handleiding is dan ook niet bedoeld om te generaliseren, maar juist om zoveel mogelijk knelpunten en succesfactoren te ontdekken en nieuwe initiatiefnemers te behoeden dezelfde fouten te maken. Gedurende dit onderzoek is het gehele proces (van initiëren tot beheren) van de tijdelijke transformatie naar studentenhuisvesting aan bod gekomen. Hierbij is geprobeerd om elke stap in het proces met dezelfde mate van detail te onderzoeken en te beschrijven. Dit had echter wel als consequentie dat bij het onderzoek niet gedetailleerd naar bepaalde aspecten (zoals zelfwerkzaamheid en zelfbeheer) gekeken kon worden. Het resultaat van dit onderzoek: de handleiding is inderdaad gemaakt om de twee problemen te combineren en een manier van oplossen van deze de problemen te geven. De handleiding is echter alleen te gebruiken als het lukt om een eigenaar van een pand in een van de eerste stappen te overtuigen om mee te werken. Als dit namelijk niet lukt moet er een ander pand gezocht worden om de studenten te huisvesten en is nog steeds niet bijgedragen aan een deel van de oplossing. Tijdens het onderzoek is gebleken dat er nog weinig praktijkvoorbeelden zijn van tijdelijke transformatie naar studentenhuisvesting en alhoewel er bij het onderzoeken van deze voorbeelden erg veel knelpunten, oplossingen, succesfactoren, aandachtspunten, tips e.d. zijn ontdekt zullen nog lang niet alle knelpunten, oplossingen, succesfactoren etc. zijn beschreven. Daarnaast is elk project uniek en anders en zullen tijdens elk project weer nieuwe knelpunten optreden die opgelost moeten worden. De validatie van het onderzoek heeft plaatsgevonden door het antwoord (de handleiding) terug te koppelen aan de vraagsteller (SHS Delft). Daarnaast is de handleiding nog door twee andere ervaringsdeskundigen geëvalueerd en aan de hand van hun evaluaties en het commentaar van SHS Delft is de handleiding vervolgens verbeterd. xvi

17 SUMMARY A. Introduction 1. Introduction Usually it takes a long time before after the initiative to redevelop an area the area actually is developed. When in the meantime nothing happens with the buildings in the area, the buildings remain vacant and the area remains inhabitable. At those moments, temporary transformation can come into play. The Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting Delft (SHS Delft) would like to transform buildings into temporary housing for students and would like to manage these properties themselves. SHS Delft does not know exactly how they need to tackle this, where to start and what the best way is to solve problems they face. Using this research the question of SHS Delft should to be answered. Problem At this moment there is clearly a lack of knowledge about the whole process (from initiative to maintenance) of temporary transformation of vacant real estate to student housing. Groups specialized with student housing are working apart from each other and always have to reinvent the wheel. Figure 0.1 summarizes the problem. Figure 0.1: Problemscheme 3. Research questions The main research question for this research is: How to organize the process of the transformation of vacant real estate to temporary student housing in the Netherlands from the initiation phase until the phase of maintenance? In order to answer this research question, it is divided into multiple sub research questions. There are two type of sub questions; the knowledge questions and the research questions. Knowledge questions 1. What is transformation? 2. What is temporary transformations, which rules apply and what aspects are important? 3. What are the differences and similarities between temporary transformation and permanent transformation? 4. What is the supply of vacant buildings and what is the demand for student housing? 5. What are the demands and whishes for student housing? 6. What are the differences between the building process of transformation and the new build process? 7. What organizational forms and contract models are suited for transformation processes? 8. Which buildings have potential to be transformed to temporary student housing? 9. What is self work and self maintenance and how is this organized in practice? 10. Which instruments about transformation exist and what do they lack? Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xvii

18 Research questions 1. How are permanent transformation processes of a building to student housing organized (from initiative to maintenance), what aspects play a part and what can be learned from it? 2. How are transformation processes of a building to temporary student housing organized, what aspects play a part and what can be learned from it? 3. What are the differences between the process and organization of permanent transformation and the process and organization of temporary transformation? 4. How to improve the process of transformation of vacant real estate to temporary student housing? 4. Research goal The goal of this study is twofold: it focuses both on an expansion of knowledge of temporary transformation and on the other side it focuses on developing a manual for the transformation of vacant real estate to student housing. The end result is an instructive manual for the transformation of vacant real estate to student housing for all student housing foundations and other developers student housing in the Netherlands. 5. Relevance The goal of this research is to fill the knowledge gap that exists in the field of temporary transformation. Much has been written about the process of permanent transformation, but little about the whole process (from initiative to maintenance) of temporary transformation to student housing. In addition, this study attempts to combine two problems and thus tries to contribute to a solution to both problems, namely: the empty buildings where many owners worry about and the high demand for student housing. Finally, the study provides a manual, that attempts to provide guidance to student housing foundations and other developers of student housing in the Netherlands to address the process of the temporary transformation of vacant buildings for student housing. 6. Research method The knowledge questions that are answered in Part B (theory), are mainly answered using literature but also with a few informal interviews with experts of temporary transformation projects, vacant office buildings and student housing. The research questions that are answered in Part C (practice), are all explored in their own way. They are mainly answered with case studies, making use of interviews. Using the information obtained from the literature and in the case studies, the guide can be made (part D). The manual that will be made will be improved using the evaluation of experts who have been previously interviewed. B. Theory 6. Transformation Transformation is a possibility when a building is vacant. This empty-standing building can then be adjusted so that it can be used for another function. In transformation, one can speak of temporary or permanent transformation. Permanent transformation involves a change in function for a long time, while temporary transformation is only a change in use for a short period (5 to 10 years). Transformation is durable since there is often made use of existing materials. Furthermore transformation may provide a rapid realization because the construction is already present. Also with the help of transformation the image and identity of the building and the environment is maintained. Another advantage of transformation is that it can provide a mix of functions in the building itself and / or near the property. Due to the many pros and cons of transformation it may be a difficult choice whether one wants to transform a vacant building. Flexibility of the building is an important feature that can promote transformation. xviii

19 7. Temporary transformation Temporary transformation means adapting a building for another temporary use for a maximum period of five years. This will probably change to 10 years in the future. The most obvious target group for temporary transformation is students because of the lower quality and many group houses. Temporary transformation is often advantageous for owners because it - compared to vacancy - generates more revenues and because it provides more flexibility in use and maintenance. In addition, it promotes public safety and livability of the area. For temporary transformation it is possible to deviate from the zoning plan for a period of maximally 5 years. Besides that, a transformation project only needs to be tested against the requirements for existing buildings as defined in the Building Act Comparison Both, temporary and permanent transformation, involve a change of use, however, permanent transformation also involves a change of function. In temporary transformation the original function of the property will remain, because the property will just be used in a different way for a short period of time. Especially in the case of temporary transformation, it is of great importance that the building is already quite suitable for the new function. Furthermore, especially in temporary transformation it is of great importance to look at the current market demand. 9. The market There is a large supply of vacant (office) buildings. There is only a given part of this empty buildings suitable for transformation. This is only possible when the vacancy is dramatic (when it lacks of any perspective on further rental). Furthermore there is a enormous shortage of student rooms and the waiting times for a room are very long. The new Action Plan sets the goal to increase the supply of student rooms. A way to do this is (temporary) transformation. 10. Student housing It is clear that students cannot just be placed anywhere. This group also has a number of requirements and desires, of which price and location are most important. Many students today want to live independently. There is however still a large group of freshmen who want to live dependent. This refers to a group home with about 3 to 7 other students, where facilities such as kitchen and bathroom are shared. In temporary transformation projects, the more dependent the homes, the more the project is feasible. 11. The building process Table 0.1 shows the differences between the (new)build process and the transformation process. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xix

20 (New)build process Transformation process Consequences for the transformation process Initiate Empty lot Existing building Quality of the building, recordings and measuring have influence on the whole process Design Implement prepare Implement - realize Designing on the basis of the program of requirements Defining what to build Executive budget Architectural recordings & measuring existing situation Hire advisors early on and intensive cooperation Fitting the program of requirements in the existing situation Defining what to demolish and what to maintain Executive budget with a relatively large post unforeseen circumstances Higher investment More difficult process Designing parties have to have knowledge of old building styles and materials Demolishment specifications, new build specifications and specifications for the remaining building elements need to be made Large post of unforeseen circumstances Open tender Mostly one on one tenders No price competition. Therefore the price will not be as low as possible. Sampling according to the design Choice of building materials and sampling according to existing situation Takes more time Self responsible for quality Confrontation with existing quality and unforeseen setbacks Taking account of unforeseen circumstances and keeping all parties informed of changes Structural work and finishing last about as long finishing s Short phase of structural work, long phase of Table 0.1: Differences new build process and transformation process Other planning 12. The organization of transformation processes In particular, design & implementation and project development or sale are suitable for the organization of transformation processes. Four common contract models that fall within these organizational forms are: traditional, building team, design & build and turnkey contract models. These four are all suitable for transformation processes but have different consequences for the process. To determine which contract model can be chosen best, one should think about: risk allocation, control over the parties, influence of the client, price security, time and expertise. 13. Transformation potential In temporary transformation it is of great importance that the property is already quite fit, so that it is ready for habitation with only minor adjustments. The existing grid size, layout, construction and façade are important, as well as escape routes and windows that can be opened. These aspects should fit without any major adjustments. There are also a number of preferred criteria that ensure that one building is more suitable than the other building. The preference criteria of location results from the target group of students and includes distance to the supermarket, restaurants and educational institutes. Furthermore a building is more suitable when there are already facilities in the building such as toilets, bicycle stalling and internet. When one has a number of properties in mind and all steps of the measuring instrument of Boer are followed, there is a clear indication which building has the most potential to be temporarily transformed. 14. Self work and self maintenance Self work and self maintenance are two aspects of which the (future) residents themselves execute certain tasks respectively in the implementation and maintenance phase. Moreover, this gives rent discount for the involved residents. In the case of self work the (self)workers often do relatively simple tasks, while a contractor executes the more complex tasks and coordinates the self work. In self maintenance it is often the case that the residents themselves choose the administrators that control the social management. The landlord will then arrange the technical management. Both aspects have to be coordinated very well to be successful. Especially in the case of self work there must be clarity about the roles of both the contractor and the (self)workers and the connections between these tasks. xx

21 15. Transformation instruments Instruments for transformation that have been developed so far, are: De Transformatiemeter of Geraedts en van der Voordt from 2002 De Herbestemmingswijzer of Hek from 2004 De Handleiding voor tijdelijke transformatie of Boer from 2004 De TransformatieWijzer of the SBR from 2010 De Handleiding voor de permanente of tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen of SEV et al. from 2012 There are not yet instruments made to elaborate on the entire building process of temporary transformation, from the initiative phase to the maintenance phase. Here is an opportunity to expand this information and to develop an instrument for the whole process. There is relatively little written about temporary transformation (2 of 5 instruments treat this subject). Moreover, there is no instrument that specifically and only focuses on transformation into student housing. Here are perhaps other possibilities to investigate further. 16. Conclusions theory The different chapters of this part (B) all provide an answer to one of the knowledge questions. C. Practice 17. Case studies permanent transformation The studied cases in the field of permanent transformation are: The Westplantsoen in Delft: a former tax office that is transformed by DUWO into three bedroom apartments for students. The Elisabeth Hospital in Leiden: a former hospital that is transformed by SLS Wonen into studio s for international students. The GAK building in Amsterdam: a former office building that is being transformed by AM and Stadgenoot into studio s (for sale) for young urbanities. The initiative often starts in these projects from a chance that the building offers to solve a problem or to improve an area. Thereafter all the properties are completely measured and re-designed by an architect with experience in transformations or renovations. When the design is completely finished, there is a tender placed and a contractor selected who offers the lowest price or economically most advantageous. The contractor and architect are often directed by an (external) project manager. Finally, the transformed building is delivered and is ready to be used. The technical and social management of these properties is usually done by the corporation. 18. Case studies temporary transformation The studied cases in the field of temporary transformation are: The Elisabeth Hospital in Leiden: a former hospital that is first temporary converted into dependent rooms for international students. The Kanaalweg in Utrecht: a former KPN office building that is temporary transformed by STW Utrecht to dependent student rooms. The district office Slotervaart and KLIQ-building in Amsterdam: two former office buildings that are temporary transformed by DUWO into dependent student rooms. The Archimedeslaan 16 in Utrecht: a former school building that is temporary transformed by STW Utrecht into dependent student rooms. The Go-West project in Amsterdam: a former office building that is being temporary transformed by the Alliantie Ontwikkeling into dependent student rooms. The initiative starts in these projects from developing owners or a foundation that see vacant buildings as an opportunity. These owners often have no problem with changes to the building because there are new developments planned. Then (without re-measuring the building) the initiator himself sketch- Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xxi

22 es a new lay-out and the drawings are usually elaborated by an architect for the application of the permits. During this design phase a contractor (a friend or via a connection) is already involved. In the majority of cases, the realization takes place with the help of self-work. Where the self-work mainly consists of placing plaster walls, supplying, cleaning and helping professionals. During the realization, all parties are often very flexible. After completion (usually in stages), the building is taken into use. Usually, the corporations themselves do the social and technical management, while foundations form a self-maintenance system of hall and building managers. At the end of the tenancy, the building (as agreed with owner) has to be cleared and be left broom clean. 19. Comparison In table 0.2 the differences between permanent and temporary transformation are shown. COMPARISON PT TT GENERAL Dwellings Independent Dependent PARTIES & CORPORATION Client Client is developer and owner Client is usually developer, but not often owner Contract model Traditional Building team COSTS Building costs Between ,- and ,- euro s a room Between 2300,- tot 8300,- euro s a room Basic rent Between 250,- and 370,- euro s Between 150,- and 215,- euro s INITIATE Measuring again Yes No Budget From corporation Usually a loan (which guaranty of municipality and/or province) DESIGN Design By an architect Usually sketching the new lay-out/design itself and elaborate this by a drawing- or architecture firm. IMPLEMENT Selection contractor Tender on price One on one tender Type Contractor (Most project) besides professionals also self work. MAINTAIN Managementstructur e Technical and social management by the corporation Table 0.2: Differences between permanent and temporary transformation Corporations do social and technical management themselves. Foundations have a self maintenance system The differences between the two processes are mainly related to the time and costs. In temporary transformation there is a lot less time available for the design and implementation because the operating period is much shorter than in permanent transformation. In addition, in temporary transformation everything has to be designed much cheaper, as all costs have to be earned back in that same short operating period. xxii

23 20. Conclusions practice The three preceding sections all three provide an answer to one of the first three research questions. The last research question relates to opportunities to improve the temporary transformation process. On the basis of the learning points in the table below, the process can (if necessary) to be improved. LEARNING POINTS TEMPORARY TRANSFORMATION INITIATE o Develop early as possible in the process a young foundation o Make early in the process the municipality and fire department enthusiastic o Involve an (external) project manager in case of too little capacity or expertise o Involve experienced parties for advice o Research the property and make an assessment of all risks (including hazardous substances) o In the case of a very large building, split the project in phases o Get the interest of the politics o Develop dependent dwellings o Work in a building team o The building does not necessarily have to be measured over again o Ask as a starting foundation for a loan from the bank with a guarantee from the municipality and province DESIGN o As a client know exactly what you want and communicate this clearly to all parties o Be aware of the needs of the target group (ask them) o Add extra functions to make the project more attractive to residents o Budget broad (for unexpected circumstances) o Sketch the basic design and let it be elaborated by a drawing- or architectural firm form the permit o Select the architect based on experience o Only pay attention in the design at the performance requirements o Ask the CAD drawings from the company that makes the drawings for the escape-routes IMPLEMENT o Find one contractor with experience, but negotiate about the price o Make use of self work o Keep the negotiations with the contractor transparent o All parties must communicate a lot o All parties should be flexible and creative o In the case of complicated installations involve a consultant early on in the process o Divide the teams based on skills and jobs o Develop a good schedule system o The workers themselves may bring one other person to help them o Have a work meeting every week o Include the purchase of the tools in the budget o Do not tell future residents in advance which room they will get o All involved parties must be well aware of the standards o Determine in consultation with the contractor the working hours, keeping the students in account o Make a guest room for students who come from far o Ask first an advance deposit when the foundation needs starting up money o Organize a handymen election to motivate the workers o The staff of the contractor must have teaching skills o Create openings in the wall if it is the only supply option MAINTAIN o Use a self maintenance o Involve residents in the choice of the managers and inform them well about their tasks o Motivate residents to participate in hall meetings o Allow residents to evaluate the managers o Use different keys for different hall o Keep a good eye on fire safety o Be alert on rent delays o First use campus contracts with an operating period of 10 years o See if the students can contribute to the neighborhood o Put containers near the building at the end of the lease where students can put trash and / or work with sanctions o Use the accumulated pool of good handymen and managers in the next project Table 0.3: Learning points for temporary transformation Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xxiii

24 D. Manual 21. Introduction The manual is a combination of key issues and lessons learned from the literature research from Part B and the case study research from Part C. To ensure that the manual corresponds to the practical experiences and is also useful a number of previous interviewees (experts) are approached to evaluate a concept version of the manual. With the help of the input of these experts, the manual is improved and further developed. 18. Manual The manual is divided into four parts, based on the standard building cycle as described in Chapter 11. The four constituent parts of the manual includes are: Part A Initiate Part B Design Part C Implement Part CI Prepare Part CII Realize Part D Maintain The manual consists of 40 steps. Each step contains an explanation of what needs to happen in that step. Moreover, at the end of each section there is a checklist to check if no steps have been forgotten. The manual contains several blocks in which an explanation is given. The roadmap of the manual is shown in Figure 0.2 (a larger format in Chapter 18) Figure 0.2: Roadmap of the manual xxiv

25 E. Evaluation 23. Conclusions The main question to which this research should answer, is: How to organize the process of the transformation of vacant real estate to temporary student housing in the Netherlands from the initiation phase until the phase of maintenance? The developed manual attempts to answer the main question by structuring the whole process and indicate what should happen, how it should happen and when it should happen. The process can be divided into four main phases: initiate, design, implement and maintain. Initiate The process starts with the development of a foundation that will look for a suitable building. When the project seems feasible, it is important to ensure correct drawings and to prepare for the application of the permit. Thereafter a risk scan needs to be done, the principles have to be outlined and an intention of cooperation with the owner must be closed. Then, in a building team the program of requirements have to be developed. Finally, the lay-out needs to be elaborated further, planning and budget have to be drawn up and a financial proposal should be done. Design After the financing is requested, the preliminary design is made, tested on the program of requirements and the budget can be adjusted. Thereafter the final design can be made and after a formal consultation with the municipality this can be improved. If the budget is updated, the licenses can be requested and a final contract with the owner can be drawn up. Finally, the planning for the implementation can be improved. Implement Firstly, during this phase the contract drawings, specifications and management budget are made. Thereafter, the contractor may be contracted, the residents can be recruited, the management has to be prepared and the residents can be selected. Next, arrangements with respect to the self-work have to be made and working drawings and plans can be made. During the realization, it is important that the self-work is organized and that there is supervision. Finally, the building can be delivered. Maintain At first the lease can be signed and the keys can be handed over. Subsequently, building and hall managers need to be appointed, who can help with the management of the property. At the end of the agreed rental period it should be considered whether it is possible to extend the lease. If this is not the case, one will need to leave the building. For the organization of the process, an appropriate contract model should be chosen. In the temporary transformation cases this is up until now mostly a building team contract model. This contract model is very suitable for temporary transformation because the contractor is involved early on in the design phase. Besides the building team contract model the design & build contract model is very suitable as well because it provides a short turnaround time. 24. Recommendations Recommendations for practice It is important to set up very early on in the process a young enthusiastic foundation. It would be even better if this foundation would arise completely by itself, because the board members will then be even more enthusiastic in their work. Municipalities and / or universities can make a contribution here. To ensure that such initiatives arise often some aspects of the law and regulations must be changed. Currently temporary transformation is still under the extensive procedure for the application of the environmental permit, in which the municipality has officially six months to provide the permit. For Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xxv

26 temporary transformation, whereby the costs have to be earned back in a very short period of time, this time is just not there. To promote temporary transformation, it is important that municipalities, or by the foundations themselves be persuaded to expedite this procedure, or make themselves a standard exception for temporary transformation Recommendations for further research New examples of temporary transformation projects should be investigated. The manual should be tested and improved using test cases. Research should be done into the financial opportunities for foundations that want to carry out such projects. Research should be done into the motivation of owners whether or not they want to be involved in such projects. There should be detailed research into the concept of "self-work. There should be detailed research into the concept of "self-maintenance. 25. Reflection Given the limited practice examples and the limited information available on this subject it proved to be difficult to generalize results for "all" temporary transformation projects during this study. However the result of this research "the manual" is not meant to generalize, but to discover as much as possible bottlenecks and success factors to prevent new initiators to make the same mistakes. During this investigation, the entire process (from initiation to maintenance) of the temporary transformation to student housing is discussed. It attempts to examine and describe each step in the process with the same degree of detail. This did have the consequence that the research is not very detailed in certain aspects (such as self-work and self-maintenance). The result of this research: the manual is indeed made to combine the two problems and to provide a way of solving these problems. The manual is only usable if a property owner can be persuaded to cooperate. If this does not succeed there must be another property sought to accommodate the students and there is still no contribution made to any part of the solution. While research has shown that there are little practice examples of temporary transformation to student housing and although in examining these examples many bottlenecks, solutions, success factors, tips, etc. are discovered, far from all problems, solutions, success factors etc. are described. In addition, each project is unique and different and in each project new problems will occur that need to be solved. The validation of the research was carried out by providing the answer (the manual) to the questioner (SHS Delft). In addition, the manual has been evaluated by two other experts and thereafter on the basis of their evaluations and comments from SHS Delft, the manual is improved. xxvi

27 INHOUDSOPGAVE Voorwoord... v Samenvatting... vii Summary... xvii Inhoudsopgave... xxvii Leeswijzer... xxix A. INLEIDING Inleiding Probleembeschrijving Probleemstelling Onderzoeksvragen Hoofdvraag Deelvragen Doel van het onderzoek Doelstelling Eindresultaat Doelgroep Relevantie Wetenschappelijke relevantie Maatschappelijke relevantie Praktische relevantie Onderzoeksmethoden Methode Ontwerp Conceptueel model B. THEORIE Transformatie Voor- en nadelen Transformatie in het buitenland Conclusie Tijdelijke transformatie Tijdelijk wonen Voor- en nadelen Regelgeving Conclusie Vergelijking Verschillen Overeenkomsten Conclusie De markt Aanbod van leegstaande panden Vraag naar studentenhuisvesting Conclusie Studentenhuisvesting Woonmilieuvoorkeuren Woningvoorkeuren Conclusie Het bouwproces Het (nieuw)bouwproces Het transformatieproces Conclusie De organisatie van transformatieprocessen Organisatievormen Contractmodellen Keuze Conclusie Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xxvii

28 13 Transformatiepotentie Voorwaarden Voorkeuren Conclusie Zelfwerkzaamheid en zelfbeheer Zelfwerkzaamheid Zelfbeheer Conclusie Transformatie-instrumenten Transformatiemeter Herbestemmingswijzer Handleiding voor tijdelijke transformatie TransformatieWijzer Handleiding voor transformaties van kantoorgebouwen Conclusie Conclusies theorie C. PRAKTIJK Casestudies permanente transformatie Westplantsoen Elisabeth Ziekenhuis GAK Conclusie Casestudies tijdelijke transformatie Elisabeth Ziekenhuis Kanaalweg Slotervaart & KLIQ AL Go-West Conclusie Vergelijking Verschillen Conclusie Conclusies praktijk D. HANDLEIDING Inleiding Ontwikkeling Praktijk validatie Handleiding Doel Werking Gebruik Stappenplan E. EVALUATIE Conclusies Conclusies theorie Conclusies praktijk Conclusie Aanbevelingen Aanbevelingen voor de praktijk Aanbevelingen voor verder onderzoek Reflectie Onderzoek Relevantie Validiteit van de resultaten Afkortingen Bronnen xxviii

29 LEESWIJZER A. Inleiding Het rapport begint in deel A (hoofdstukken 1 t/m 5) met een inleiding op het onderzoek. In het eerste hoofdstuk wordt het probleem beschreven en de probleemstelling gedefinieerd. Vervolgens worden de onderzoeksvraag en bijbehorende deelvragen beschreven, evenals de doelstelling, het eindresultaat en de doelgroep. Hierna volgt de relevantie van het onderzoek en tot slot worden de onderzoeksmethoden en het onderzoeksontwerp beschreven. B. Theorie In deel B worden met behulp van de literatuur antwoorden gezocht op de kennis deelvragen. In hoofdstukken 6 t/m 15 komen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan bod: transformatie en tijdelijke transformatie, de markt (aanbod/vraag), studentenhuisvesting, het bouwproces en organisatie, transformatiepotentie, zelfwerkzaamheid & zelfbeheer en al ontwikkelde transformatieinstrumenten. In hoofdstuk 16 worden vervolgens een aantal algemene conclusies getrokken op basis van de verkregen informatie uit de verschillende hoofdstukken. C. Praktijk In deel C wordt met de behulp van de casestudies geprobeerd antwoord te geven op de gestelde onderzoeksvragen. In hoofdstuk 17 worden de permanente transformatie cases beschreven en daarna worden in hoofdstuk 18 de tijdelijke transformatie cases beschreven. Vervolgens geeft hoofdstuk 19 een beeld van de verschillen tussen deze twee typen projecten en tot slot bevat hoofdstuk 20 de conclusies uit het casestudieonderzoek. D. Handleiding In deel D (hoofdstukken 21 en 22) wordt de ontwikkeling en inhoud van de handleiding besproken waarbij verwezen zal worden naar de bijgevoegde handleiding. E. Evaluatie Deel E bevat een algemene evaluatie op het onderzoek. Hoofdstuk 23 en 24 bevatten de conclusies en aanbevelingen die voort zijn gekomen uit het onderzoek. Hoofdstuk 25 is een reflectie op het onderzoek zelf, de verwachte relevantie van het onderzoek en op validiteit van de resultaten. Het laatste gedeelte van het rapport bevat de gebruikte afkortingen en bronnen. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni 2012 xxix

30 A.INLEIDING 0

31 A.INLEIDING A. INLEIDING 1 Inleiding 1.1 Probleembeschrijving 1.2 Probleemstelling 2 Onderzoeksvragen 2.1 Hoofdvraag 2.2 Deelvragen 3 Doel van het onderzoek 3.1 Doelstelling 3.2 Eindresultaat 3.3 Doelgroep 4 Relevantie 4.1 Wetenschappelijke relevantie 4.2 Maatschappelijke relevantie 4.3 Praktische relevantie 5 Onderzoeksmethoden 5.1 Methode 5.2 Ontwerp 5.3 Conceptueel model Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

32 A.INLEIDING 1 INLEIDING In de toekomst zal de vraag naar nieuwbouw afnemen en zal er juist steeds meer van de bestaande voorraad getransformeerd dienen te worden. Bovendien zullen veel bestaande gebieden geherstructureerd worden om deze gebieden leefbaarder te maken. Hierbij kan tijdelijke transformatie een grote rol spelen. Vaak duurt het erg lang voordat - na het initiatief om een gebied te transformeren het gebied daadwerkelijk wordt getransformeerd. Als er in de tussentijd niets met de gebouwen in dit gebied gebeurt blijven gebouwen leegstaan en blijft het gebied onleefbaar. Hier ligt een grote kans om twee problemen; het tekort aan studentenkamers en deze tijdelijke leegstand, op te lossen. Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting Delft (SHS Delft) heeft deze kans gezien en wil deze problemen oplossen. SHS Delft is een stichting die bestaat uit studenten van de Technische Universiteit Delft. SHS Delft wil graag panden transformeren naar tijdelijke woonruimte voor studenten en deze panden vervolgens zelf beheren. In Utrecht is eerder een dergelijke stichting opgericht (Stichting Tijdelijk Wonen Utrecht) die al enkele panden tijdelijk heeft getransformeerd naar studentenhuisvesting. Toch is het voor zulke beginnende stichtingen als SHS Delft lastig om duidelijk te krijgen wat ze moeten doen en vooral hoe ze dat moeten doen. Het kost voor de stichting erg veel tijd om er achter te komen hoe ze het aan moeten pakken. Daarnaast zullen ze veel van wat STW ook al heeft uitgezocht opnieuw moeten uitzoeken, omdat er nog geen duidelijke informatie op papier is verzameld. Vandaar dat SHS Delft naar de TU Delft toe is gestapt met de vraag hoe ze het aan moeten pakken, waar ze moeten beginnen en hoe ze problemen waar ze tegenaan lopen het beste op kunnen lossen. Met behulp van dit onderzoek zal deze vraag voor SHS Delft beantwoord moeten worden. In dit deel is beschreven hoe dit onderzoek uitgevoerd zal worden. Het deel begint met een analyse van het probleem en een definitie van de probleemstelling. Hierna worden doelstelling, eindresultaat, doelgroep en relevantie beschreven en tot slot wordt de onderzoeksmethode in beeld gebracht. 1.1 Probleembeschrijving Leegstand Het is algemeen bekend dat er veel leegstand is in Nederland. Vooral op de kantorenmarkt is de leegstand groot. Volgens DTZ Zadelhof staat er begin 2012 iets meer dan 14% van het totale aanbod aan kantoor m 2 leeg. 1 Naast kantoren staan er ook andere gebouwen leeg. Hierbij valt te denken aan; industriële gebouwen, scholen, kerken, winkels en zorginstellingen. Toch is niet alle leegstand even problematisch. Met name structurele leegstand levert problemen op. Dit is leegstand die optreed wanneer een gebouw meer dan 3 jaar leegstaat zonder enig perspectief op verdere verhuur. 2 Dat is dan ook het juiste moment om na te gaan denken over transformatie van het pand. Meer over leegstand in Nederland is te vinden in paragraaf 6.1. Figuur 1.1: Leegstaande kantoorruimte te huur Transformatie Hek 3 omschrijft transformatie als alle maatregelen die ertoe dienen om een nieuwe functie onder te brengen in het pand, nadat de oorspronkelijke functie is veranderd. Bij transformatie wordt tevens de fysieke verschijningsvorm van het pand gewijzigd. 1 (DTZ Zadelhoff, 2012) 2 (Keeris, 2007) 3 (Hek, Kamstra, & Geraedts, 2004) 2

33 A.INLEIDING Voordelen op een rij: Duurzaam Snelle realisatie Behoud beeldwaarde Functiemenging Een van de voordelen van transformatie die genoemd wordt in de literatuur (zie paragraaf 3.1) is dat het duurzaam is, vanwege het hergebruiken van grote delen van het bestaande gebouw en de gebruikte materialen. En ander voordeel is de snellere realisatie van het gebouw, omdat er vaak al snel begonnen kan worden met de daadwerkelijke bouw. Hierdoor kan het gebouw sneller verhuurd of verkocht worden. Een ander voordeel van transformatie heeft betrekking op de omgeving van het pand. Door transformatie zal de beeldwaarde en identiteit van het pand en de omgeving in tact blijven. Bovendien biedt transformatie de mogelijkheid tot het mengen van functies in het gebouw en in de gebieden, wat voor nieuwe impulsen in dergelijke gebieden kan zorgen. Ook zal hierdoor de sociale veiligheid verbeteren. Transformatie kan echter ook hoge kosten met zich meebrengen, doordat ten eerste de voorbereidingstijd lang kan zijn en ten tweede met name in het geval van kantoorpanden. Deze gebouwen hebben een hoge boekwaarde waardoor de verwervingskosten zeer hoog liggen. Transformatie is ook technisch en organisatorisch een complex proces. Het is een technisch complex proces omdat er gewerkt moet worden met bestaande constructies en installaties en de regels die gelden voor bijvoorbeeld kantoorpanden zijn anders dan de regels die gelden voor woningen. Het is een organisatorisch complex proces omdat veel actoren al in een vroeg stadium bij het proces betrokken zijn. Bovendien moeten er veel procedures doorlopen worden die veel tijd kosten. Meer over transformatie in hoofdstuk 3. Tijdelijke transformatie Tijdelijke transformatie is een goede oplossing wanneer een pand lange tijd leegstaat bijvoorbeeld in een gebied waar herontwikkelingsplannen voor zijn of als een pand over een aantal jaren gesloopt gaat worden. Bovendien hoeven er bij tijdelijke transformaties minder procedures te worden doorlopen waardoor er sneller begonnen kan worden aan de transformatie. Ook kan een pand tijdelijk getransformeerd worden als het tijdelijk uit de markt is gehaald om huurderving tegen te gaan (de koelhuismethode). Voordelen op een rij: Opbrengsten voor eigenaar Flexibiliteit Verbetering leefbaarheid omgeving Minder hoge eisen In dit onderzoek gaat het om tijdelijke transformatie naar woonruimte, er wordt dus tijdelijk gewoond in een anders leegstaand pand. Volgens Boer gaat dit tijdelijk wonen om een periode van één tot vijf jaar. Hij stelt ook dat voornamelijk studenten in aanmerking komen voor tijdelijk wonen. 4 In de literatuur en uit expert interviews komen een aantal voor- en nadelen naar voren (zie paragraaf 4.2). Voor de eigenaren van de panden brengt tijdelijke transformatie het voordeel dat er opbrengsten gegenereerd worden, die in het geval van leegstand van het pand niet worden gegenereerd. Bovendien biedt het voor de eigenaar flexibiliteit in gebruik en beheer. Een ander voordeel van tijdelijke transformatie is dat de sociale veiligheid in de omgeving van het gebouw wordt verbeterd. Door woningen te bouwen in een dergelijke leegstaande omgeving is er meer sociale controle, wat de veiligheid en leefbaarheid van de wijk bevorderd. Het kan dus een impuls opleveren voor de omgeving en een stimulans zijn voor ontwikkelaars om in de omgeving aan de slag te gaan. Wat de leefbaarheid nog meer ten goede komt. Een ander voordeel van tijdelijke transformatie dat wordt genoemd door Boer is dat bewoners bij tijdelijke transformatie minder hoge eisen zullen stellen aan hun woning, omdat ze weten dat het maar tijdelijk is. Sommige eigenaren zullen echter vinden dat het imago en de uitstraling van hun pand verminderd door tijdelijke transformatie. Bovendien brengt het hoge kosten met zich mee voor de ontwikkelaars 4 (K.J. Boer, 2004) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

34 A.INLEIDING van het pand als er niet goed gebruik gemaakt wordt van het bestaande gebouw. Deze kosten kunnen niet te hoog zijn omdat de transformatie tijdelijk van aard is en niet permanent. Een uitgebreide omschrijving van tijdelijke transformatie, voor- en nadelen, wetten en regelgeving is te vinden in hoofdstuk 4. Vraag naar studentenhuisvesting Zoals in de vorige paragraaf al is beschreven zijn studenten een ideale groep voor tijdelijke huisvesting. Op dit moment (2012) is er een grote vraag naar studentenkamers. Het tekort bedroeg in kamers. 5 Bovendien kunnen veel studenten in hun eerste jaar van hun studie nog niet gehuisvest worden vanwege de lange wachttijden voor een studentenkamer. (In Eindhoven en Utrecht is dit zelfs meer dan 20 maanden.) Deze aantallen zullen de komende jaren alleen nog maar stijgen als er niets aan wordt gedaan. Het aantal studenten in het hoger onderwijs zal van 2009 tot 2014/2015 van naar bijna studenten stijgen, volgens de prognose van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap. 6 ( Dit houdt in dat de Figuur 1.2: dakloze student woningvraag de komende jaren toe zal nemen met bijna kamers. Dit zal betekenen dat er jaarlijks landelijk bijna studenteneenheden bij moeten komen. 7 Gelukkig is er eind 2011 een actieplan voor studentenhuisvesting opgesteld en ondertekend door Nieuw actieplan! Voor 2016, nieuwe studenteneenheden! minister Donner. Een van de actiepunten is dat er voor nieuwe studenteneenheden bijgebouwd zullen worden. Hierbij kan transformatie en ook tijdelijke transformatie een grote rol spelen. Toch spelen kwaliteitseisen van een woonruimte ook voor studenten een rol. De belangrijkste eisen van studenten zijn de locatie en de prijs. De prijzen moeten niet te hoog zijn en kunnen liggen tussen de 300 en 400 euro op optimale locaties. Deze optimale locaties zijn in het centrum van de stad of dicht bij de onderwijsinstellingen. 8 Landelijk gezien willen studenten vaak aan het begin van hun wooncarrière onzelfstandig in de binnenstad wonen en verder in hun wooncarrière willen ze vaker zelfstandig in een buitenwijk wonen. De tijdelijke huisvesting van studenten (op een voldoende grote schaal) in probleembuurten kan een oplossing bieden voor het beheerprobleem in deze buurten. In dit geval kan het tijdelijk huisvesten van studenten andere ontwikkelingen aantrekken en kan hiermee voor langere tijd de wijk leefbaarder gemaakt worden. Meer over de vraag naar studentenhuisvesting en de wensen en eisen van studenten met betrekking tot hun huisvesting is te vinden in paragraaf 6.2 en hoofdstuk 7. Transformatie instrumenten Er zijn al een aantal instrumenten ontwikkeld met betrekking tot transformatie welke in hoofdstuk 11 uitgebreid beschreven worden. De instrumenten die beschreven worden zijn: De Transformatiemeter van Geraedts en van der Voordt uit 2002 De Herbestemmingswijzer van Hek uit 2004 De Handleiding voor tijdelijke transformatie van Boer uit 2004 De TransformatieWijzer van het SBR uit 2010 De Handleiding voor de permanente of tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen van SEV et al. uit (LSVb, 2011) (Stichting DUWO, 2010) 8 (Ketelaar, 1994) 4

35 A.INLEIDING De stappenplannen van Hek en Boer vertonen de meeste overeenkomsten en bevatten beiden het maken van een vlekkenplan/indelingsconcept en een financiële haalbaarheidsberekening. Drie van de vijf instrumenten (uitgezonderd Boer en SEV et al.) hebben hoofdzakelijk betrekking op permanente transformatie. Alle instrumenten behalve die van Hek behandelen de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen. Hek behandelt als enige de transformatie van een gebouw naar een nog onbekende functie. Alle instrumenten behalve die van SEV et al. richten zich hoofdzakelijk op de initiatieffase waarbij Hek en Boer iets verder gaan met het maken van een schetsontwerp. SEV et al. beschrijft alle fasen in het bouwproces, maar besteedt weinig aandacht aan de realisatiefase en de beheerfase. Het moge duidelijk zijn dat er nog geen instrumenten zijn gemaakt die uitgebreid ingaan op het gehele bouwproces (van initiatief- tot beheersfase) van tijdelijke transformatie naar studentenhuisvesting. Ontbreekt: Handleiding voor het gehele proces van tijdelijke transformatie van een pand naar studentenhuisvesting Door de handleiding specifiek te richten op het gehele proces (van initiatief tot beheer) van tijdelijke transformatie van leegstaande panden naar studentenhuisvesting en niet alleen op de initiatieffase van de transformatie van kantoorgebouwen zal het een aanvulling zijn op de bestaande instrumenten. Kennislacune tijdelijke transformatie SHS Delft (Studenten Huisvesting Stichting Delft) is momenteel bezig met het vinden van een pand dat ze tijdelijke kunnen transformeren naar studenten huisvesting. SHS Delft heeft echter aangegeven dat ze weinig kennis hebben over hoe ze tijdelijke transformatie het beste aan kunnen pakken. Ze kunnen wel leren van enkele voorbeeldprojecten maar ze hebben verder geen tijd om naar tijdelijke transformatie te kijken vanuit een breder perspectief. 9 Er is nig bekend over tijdelijke transformatie en wat er bekend is, is niet duidelijk op één plek opgeslagen. Van der Voordt en van der Kolk schrijven over de noodzaak van het verzamelen van kennis over tijdelijke transformatie 10 : Figuur 1.3: logo SHS Delft (shsdelft.nl) Het zou zeer de moeite waard zijn om de ervaringen met tijdelijk herbestemmen in Utrecht en elders te bundelen en te vertalen in praktisch hanteerbare instrumenten. ( ) Evaluatie van tijdelijke transformatieprojecten, zowel van het proces als van het product kan helpen om dit instrument verder te optimaliseren. 16 Hier ligt een kans voor verder onderzoek. 9 (R. Koot, 2011) 10 (Voordt & Kolk, 2007) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

36 A.INLEIDING 1.2 Probleemstelling Op dit moment is er duidelijk een gebrek aan kennis op het gebied van het gehele proces (vanaf het initiatief tot en met beheer) van tijdelijke transformatie van leegstaand vastgoed naar studentenhuisvesting. Groepen die zich bezighouden met studentenhuisvesting gaan los van elkaar aan de slag en moeten steeds opnieuw het wiel uitvinden. In onderstaand schema is de probleemanalyse samengevat weergegeven. Het schema geeft weer dat er momenteel veel leegstand is en tegelijkertijd een vraag naar studentenhuisvesting. Dit is op te lossen middels permanente transformatie of tijdelijke transformatie. Voor het permanente transformatieproces bestaan al veel instrumenten, maar voor het tijdelijke transformatieproces ontbreken deze nog. Figuur 1.4: Probleemstelling in schema 6

37 A.INLEIDING 2 ONDERZOEKSVRAGEN 2.1 Hoofdvraag Daarom luidt de onderzoekvraag voor dit afstudeeronderzoek: Hoe kan het proces van de transformatie van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenhuisvesting in Nederland worden georganiseerd van de initiatieffase tot en met de beheersfase? 2.2 Deelvragen Om de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden is deze onderverdeeld in meerdere deelvragen. Er zijn twee groepen deelvragen; de kennisvragen en de onderzoeksvragen. Kennisvragen: 1. Wat is transformatie? 2. Wat is tijdelijke transformatie, welke regels gelden er, welke aspecten zijn er belangrijk? 3. Wat zijn de verschillen en overeenkomsten tussen transformatie en tijdelijke transformatie? 4. Wat is het aanbod van leegstaande kantoorpanden en wat is de vraag naar studentenhuisvesting? 5. Wat zijn de eisen en wensen voor studentenhuisvesting? 6. Welke verschillen vertoont een bouwproces van transformatie met een nieuwbouw proces? 7. Welke organisatievormen en contractmodellen zijn geschikt voor transformatieprocessen? 8. Welke panden komen in aanmerking voor tijdelijke transformatie naar studentenwoningen? 9. Wat is zelfwerkzaamheid en zelfbeheer en hoe wordt dit in de praktijk georganiseerd? 10. Welke instrumenten bestaan er al met betrekking tot transformatie en wat ontbreekt er in deze instrumenten? Onderzoeksvragen: 1. Hoe worden permanente transformatieprocessen van een gebouw naar studentenhuisvesting georganiseerd (van initiatieffase tot beheerfase), welke aspecten spelen een rol en wat valt er van het proces te leren? 2. Hoe worden transformatieprocessen van een leegstaand gebouw naar tijdelijke studentenhuisvesting georganiseerd (van initiatieffase tot beheerfase), welke aspecten spelen een rol en wat valt er van het proces te leren? 3. Wat zijn de verschillen tussen het proces en de organisatie van permanente transformatie van het proces en de organisatie van tijdelijke transformatie? 4. Hoe is het proces van transformatie van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenwoningen te verbeteren? Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

38 A.INLEIDING 3 DOEL VAN HET ONDERZOEK 3.1 Doelstelling Het doel van dit onderzoek is tweeledig: het richt zich enerzijds op uitbreiding van de kennis over tijdelijke transformatie en richt zich anderzijds op het ontwikkelen van een handleiding voor de transformatie van leegstaand vastgoed naar studentenhuisvesting. Deze handleiding kunnen studenten huisvestingsstichtingen en andere ontwikkelaars van studentenhuisvesting gebruiken wanneer ze leegstaande panden willen transformeren naar tijdelijke studentenhuisvesting. Samengevat zijn de doelen van dit onderzoek: Het verzamelen en samenbrengen van kennis over tijdelijke transformatie van leegstaand vastgoed naar studentenhuisvesting Het leveren van kennis aan elke partij in Nederland die zich bezig houdt met transformatie van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenhuisvesting. Tijdens het onderzoek is het van belang om erachter te komen: Welke stappen doorlopen worden in een tijdelijk transformatieproces. Welke partijen betrokken zijn bij een tijdelijk transformatieproces en hoe de organisatorische en contractuele relaties tussen deze partijen zijn georganiseerd. Wat veelvoorkomende knelpunten en bijbehorende oplossingen zijn bij tijdelijke transformatieprocessen. Wat veelvoorkomende succesfactoren zijn bij tijdelijke transformatieprocessen. 3.2 Eindresultaat Het eindresultaat is een instructieve handleiding voor de transformatie van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenhuisvesting voor alle studenten huisvestingsstichtingen en andere ontwikkelaars van studentenhuisvesting in Nederland. Deze handleiding kan worden bijgesteld wanneer er meer tijdelijke transformatieprojecten zijn voltooid. De handleiding bestaat uit 4 delen, die elk een fase van het bouwproces vertegenwoordigen: initiëren, ontwerpen, uitvoeren en beheren. Deze indeling is gebaseerd op de fasen uit het tijdelijke transformatieproces die voortkomen uit het onderzoek naar de bouwcyclus bij nieuwbouwprojecten en transformatieprojecten in hoofdstuk 11. Elke fase bestaat uit een stappenplan. Elke stap van dit stappenplan wordt uitgelegd en onderbouwd met: tips, aandachtspunten, knelpunten & oplossingen, succesfactoren, voorbeelden en citaten. De opzet van de handleiding en verdere uitleg is te vinden in onderdeel D van dit rapport. 3.3 Doelgroep De doelgroep van de handleiding bestaat uit stichtingen voor studentenhuisvesting en andere ontwikkelaars van studentenhuisvesting in Nederland. Voor deze groepen, zowel de sociale huisvestingsgroepen (studentenstichtingen) als de commerciële ontwikkelaars, zal een dergelijke handleiding een leidraad bieden bij het transformeren van een leegstaand gebouw tot tijdelijke studentenhuisvesting. Door middel van de handleiding kunnen ze veel gemaakte fouten voorkomen en gebruik maken van tips die voortkomen uit succesvolle onderdelen van eerdere transformatieprocessen. Hierdoor kunnen ze hun projecten zo succesvol mogelijk laten verlopen. 8

39 A.INLEIDING 4 RELEVANTIE 4.1 Wetenschappelijke relevantie Vooral nationaal (in tegenstelling tot internationaal) wordt er veel onderzoek gedaan naar transformatie. Instellingen die zich bezig gehouden hebben met transformatie zijn met name de Technische Universiteit Delft, de SEV, de SBR en recent ook het transformatieteam. Een van de onderzoeken met betrekking tot transformatie dat heeft plaatsgevonden aan onder andere de TU Delft is uitgebracht in een boek genaamd transformatie van kantoorgebouwen 11. Belangrijke schrijvers van dit boek zijn: van der Voordt, Geraedts en Remoy. In dit boek worden veel aspecten met betrekking tot transformatie beschreven en daarnaast zijn er ook een aantal casebeschrijvingen in opgenomen. Een ander belangrijk document dat door onderzoek aan de TU Delft tot stand is gekomen is de transformatiemeter, ontwikkeld door Geraedts en van der Voordt 12. Deze transformatiemeter beschrijft hoe een gebouw beoordeeld kan worden op zijn potentie om permanent getransformeerd te worden. De SEV heeft al in 1994 een onderzoek gedaan naar de transformatie van kantoorgebouwen naar woongebouwen in het door K. Benraad geschreven van werkplek naar woonstek. 13 Hierin is te vinden wat transformatie is en wat de voor- en nadelen ervan zijn. Ook zijn er enkele korte casebeschrijvingen in opgenomen. SBR Rotterdam heeft in 2010 een transformatiewijzer 14 uitgebracht waarin transformatie vanuit verschillende invalshoeken wordt beschreven, evenals financiële zaken en wet- en regelgeving rondom transformatie. Recentelijk (februari 2012) heeft het transformatieteam, samen met de SEV en de gemeente Amsterdam een handleiding geschreven voor de permanente en tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen 15. Hierin staan een aantal casebeschrijvingen en is een stappenplan opgenomen. Deze handleiding richt zich echter niet specifiek op studentenhuisvesting. Er zijn twee belangrijke eerdere afstudeerders geweest met betrekking tot procesmanagement van transformatieprojecten en tijdelijke transformatie. De eerste is Andriessen 16, die in 1999 het proces van transformatieprojecten heeft onderzocht en dit vergeleken heeft met het nieuwbouwproces. Hij richt zich in zijn onderzoek echter specifiek op permanente transformatieprocessen en niet op tijdelijke transformatieprocessen. De tweede belangrijke afstudeerder is Boer die in 2004 een handleiding heeft geschreven voor tijdelijke transformatie van een kantoorgebouw naar een woongebouw 17. Hij heeft hierbij voornamelijk de initiatieffase beschreven en een handleiding gemaakt waarmee de potentie van een kantoorgebouw om dit tijdelijk te transformeren naar woningen beoordeeld kan worden. Hiernaast heeft hij ook enkele financiële aspecten van tijdelijke transformatie beschreven. Het moge duidelijk zijn dat veel van de onderzoeken die tot nu toe zijn gedaan zich richten op permanente transformatie van leegstaand vastgoed (met name kantoorpanden) naar een andere functie. Af en toe komt in deze onderzoeken tijdelijke transformatie kort aan bod, maar er is nog geen groot onderzoek gedaan naar transformeren van leegstaand vastgoed naar tijdelijke studentenhuisvesting. Het onderzoek in dit rapport naar het proces van tijdelijke transformatie van de initiatieffase tot en met de fase dat het pand weer verlaten moet worden zal het kennisgat opvullen dat nu bestaat op het gebied van dit proces van tijdelijke transformatie. Het onderzoek zal de bestaande onderzoeken bij elkaar brengen en nieuwe informatie toevoegen. 11 (Voordt, Geraedts, Remoy, & Oudijk, 2007) 12 (R. Geraedts & van der Voordt, 2002) 13 (SEV, 1994) 14 (SBR Rotterdam, 2010) 15 (SEV, Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf, & transformatieteam, 2012) 16 (Andriessen, 1999) 17 (K. J. Boer, 2004) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

40 A.INLEIDING 4.2 Maatschappelijke relevantie Momenteel is er veel leegstand in Nederland. Veel gebouwen staan al jaren leeg, waarbij nog weinig uitzicht is op verdere verhuur. Gebieden waarin veel van deze gebouwen staan worden hierdoor onleefbare, onveilige en vervallen gebieden. In deze gebieden ontstaan al gauw problemen waardoor de verhuurbaarheid van dergelijke panden nog meer afneemt. Voor eigenaren van deze panden betekent dit dat ze geen inkomsten meer kunnen genereren uit deze panden en hun panden erg moeilijk kunnen verkopen, waardoor ze verlies draaien. Tegelijkertijd is er een grote kamernood in Nederland onder studenten. Er worden te weinig studentenkamers aangeboden waardoor er in veel steden lange wachttijden ontstaan om aan een kamer te komen. Veel studenten vinden in hun eerste jaar van hun studie geen kamer en moeten noodgedwongen thuis blijven wonen. Door middel van dit onderzoek is geprobeerd deze twee maatschappelijke problemen te koppelen. Het rapport draagt enerzijds een oplossing aan voor eigenaren van leegstaande panden en anderzijds biedt het een mogelijkheid om een groter aanbod van studentenkamers te creëren om hiermee de wachttijd voor een kamer te verkorten. 4.3 Praktische relevantie Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting (SHS) Delft is bezig om een pand te vinden dat ze tijdelijk willen transformeren naar studentenhuisvesting. Ze stuiten echter op het probleem dat ze niet precies weten hoe ze dit proces aan moeten pakken. Dit onderzoek is dus direct relevant voor hun proces vanaf het vinden van een geschikt pand tot hun vertrek uit dat pand. Ook voor andere studentenhuisvestinggroepen en ontwikkelaars van studentenhuisvesting in Nederland kan dit onderzoek relevant zijn. Voor deze groepen kan dit onderzoek, waaruit een handleiding wordt ontwikkeld, een leidraad bieden bij het transformeren van een leegstaand pand naar tijdelijke studentenhuisvesting. Door gebruik te maken van de handleiding kunnen ze veel gemaakte fouten voorkomen en leren van successen van eerdere transformatieprojecten. Dit zorgt ervoor dat ze hun projecten zo succesvol mogelijk kunnen laten verlopen. 10

41 A.INLEIDING 5 ONDERZOEKSMETHODEN Om een antwoord te vinden op de hoofdvraag en deelvragen zal er een kwalitatief onderzoek uitgevoerd worden. Dit onderzoek zal bestaan uit een beschrijvend onderzoek. Het is een beschrijvend onderzoek omdat er vooraf geen hypothesen of theorieën over dit onderwerp liggen. In dit beschrijvend onderzoek zal het onderwerp tijdelijke transformatie worden geordend en zal er een systematische beschrijving van gegeven worden. Er komen in dit onderzoek veel wat? En hoe?- vragen voor. Dit zijn voorbeelden van frequentievragen, die veel voorkomen bij een beschrijvend onderzoek Methode Het onderzoek en de resulterende handleiding zullen gebaseerd worden op een gedeelte literatuurstudie en een gedeelte casestudie. De literatuurstudie dient hoofdzakelijk om de kennisvragen te beantwoorden en de casestudies dienen hoofdzakelijk om de onderzoeksvragen te beantwoorden. Door de resultaten van deze twee onderzoeken met elkaar te combineren kan een handleiding ontwikkeld worden. Per deelvraag wordt de gebruikte methode beschreven. Kennisvragen De kennisvragen, die beantwoord worden in deel B (theorie), worden voornamelijk met literatuur beantwoord maar ook met enkele informele interviews (gesprekken) met deskundigen van tijdelijke transformatieprojecten, leegstaande kantoorpanden en studentenhuisvesting. Het literatuuronderzoek is een belangrijk onderdeel van het onderzoeksproces, aangezien de onderzoeker moet weten welke bestaande literatuur relevant is voor zijn onderzoek en hoe de Zoeken onderzoeker kan bijdragen aan deze al bestaande informatie Uitwerken Scannen De stappen die worden doorlopen in dit literatuuronderzoek zijn: Zoeken: Allereerst wordt er gezocht naar relevante literatuur. Dit gebeurt op het internet, in de bibliotheek, via tips van gesprekken met experts en Verzamelen Onderscheiden via de referentielijsten van de al gevonden (veelal basis)literatuur. Scannen: Daarna wordt deze literatuur Lezen globaal gescand (door de inlei- Figuur 5.1: Het literatuuronderzoek proces ding en belangrijkste conclusies te lezen) op relevantie voor het onderwerp. De vraag die hierbij gesteld kan worden is: geeft dit stuk antwoord op een van de gestelde vragen? Onderscheiden: Wanneer de literatuur relevant blijkt wordt er gekeken welke onderdelen van het stuk relevant zijn voor het beantwoorden van welke vraag. Lezen: Deze stukken worden vervolgens doorgelezen. Verzamelen: De belangrijkste stukken tekst worden verzameld en geordend in een document. Uitwerken: Tot slot wordt er onder andere met behulp van de vijf vragen van Hart voor zover mogelijk een antwoord geformuleerd op de kennis onderzoekvragen. Deze antwoorden zijn in dit geval te vinden in hoofdstuk (Baarda & de Goede, 1999) 19 (Groat & Wang, 2002) 20 (Hart, 1998) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

42 A.INLEIDING Deze stappen worden continue herhaald voor elke nieuwe bron van informatie die gevonden wordt (zie figuur 5.1). Vragen die gebruikt worden om een antwoord te vinden op de kennisvragen middels literatuuronderzoek komen voort uit vragen opgesteld door Chris Hart 19 : Wat zijn de belangrijkste bronnen die dit onderwerp behandelen? Wat zijn de belangrijkste theorieën over dit onderwerp? Wat zijn de uitgangspunten met betrekking tot dit onderwerp? Wat zijn de belangrijkste aspecten en discussies omtrent dit onderwerp? Wat zijn de belangrijkste vragen en problemen over dit onderwerp op dit moment? Tijdens het literatuur onderzoek wordt er ten eerste een antwoord gezocht op deze vragen en ten tweede wordt de gevonden informatie gecommuniceerd aan de lezers. De doelen van het literatuuronderzoek zijn afgeleid uit Architectural Research Methods van Groat & Wang en zijn als volgt: Het identificeren en verbinden van het onderwerp van het onderzoek met bronnen uit het vakgebied. Het formuleren van goede theoretische/ filosofische/ wetenschappelijke uitgangspunten voor de basis van het project. Het beantwoorden aan of bijdragen aan de momenteel aanwezige kennis over het onderwerp. Het focussen op bepaalde methodologische aanpakken. 21 Het is de bedoeling dat het resultaat van het literatuuronderzoek zich verbindt met en bijdraagt aan de al bestaande literatuur op dit onderwerp. Binnen het literatuuronderzoek zijn er twee soorten bronnen te onderscheiden: primaire en secundaire bronnen. Om een antwoord te vinden op de kennis-onderzoeksvragen worden hieronder de belangrijkste (primaire) bronnen aangegeven. Door deze bronnen te raadplegen worden ook andere bronnen ontdekt (de secundaire bronnen), die ook, maar in mindere mate bijdrage leveren aan het beantwoorden van de vraag. Onderzoeksvragen De onderzoeksvragen worden elk op hun eigen manier onderzocht. Het gaat hoofdzakelijk om het doen van casestudies, waarbij gebruik gemaakt wordt van interviews. Swanborn beschrijft in zijn boek Case study s: Wat, waarom en hoe? het begrip casestudie als volgt 22 : Bij een casestudie gaat het om de bestudering van een verschijnsel, of verschijnselen, 1. bij één 'drager', of slechts enkele dragers', van het verschijnsel 2. in de natuurlijke omgeving, 3. over een bepaalde periode, waarbij metingen op diverse tijdstippen worden gedaan of achteraf informatie wordt verzameld over die periode; 4. waarbij meestal diverse databronnen worden gebruikt ( documenten, interviews en observatie), 5. waarbij de onderzoeker zich richt op de beschrijving van de aspecten en daarmee verklaringen zoekt; 6. En deze beschrijvingen en verklaringen toetst aan de beschrijvingen en verklaringen die de onderzochten zelf geven (Groat & Wang, 2002) 22 (Swanborn, 2008) 12

43 A.INLEIDING De casestudies die voor dit onderzoek gedaan worden zijn voorbeelden van intensief onderzoek. Bij intensief onderzoek worden per eenheid (een eenheid is in dit geval één casus) veel variabelen (aspecten) onderzocht. Bij het doen van casestudies moeten er eerst cases gezocht worden, vervolgens moeten er cases geselecteerd worden aan de hand van Zoeken vooraf opgestelde criteria. Deze criteria zijn per deelvraag aangegeven. Aangezien er van tijdelijke transformatie naar studentenhuisvesting maar enkele projecten bestaan, zijn Concluderen Selecteren voor de selectie van deze cases weinig tot geen criteria gebruikt. Verder staat per onderzoeksvraag aangegeven welke databronnen worden geraadpleegd. Allereerst worden bestaande documenten Combineren Documenteren gescand op relevante informatie en deze informatie wordt geordend in een tabel. Interviewen Ook wordt de informatie uit interviews met actoren geordend in deze tabel zodat er een overzicht per case ontstaat van de belangrijke Figuur 5.2: Het casestudieonderzoek proces aspecten. De interviews zullen halfgestructureerde interviews zijn (dit is een vorm van een open interviewtechniek). Dit houdt in dat de onderwerpen die besproken moeten worden van te voren vastliggen in een topiclijst, maar dat de vragen en antwoordmogelijkheden nog geheel open zijn. Wel begint zo n interview vaak met een aantal gestructureerde vragen. Vervolgens komen enkele van te voren vastgestelde onderwerpen aan bod. Dit begint vaak met een open beginvraag, waarna vervolgens doorgevraagd wordt. 23 Verder worden bij de hier uitgevoerde casestudies ook relaties gezocht tussen de cases (eenheden) onderling. (Dit is bij een standaard intensief onderzoek niet het geval, daar wordt namelijk vooral gezocht naar relaties binnen één case.) Het vergelijken van verschillende casussen wordt ook wel crosscase analyse genoemd. Een overzicht van het algemene proces van deze casestudies is weergegeven in figuur 5.2 Per deelvraag zal nu aangegeven worden hoe deze wordt onderzocht. 1. Hoe worden permanente transformatieprocessen van een gebouw naar studentenhuisvesting georganiseerd (van initiatieffase tot beheerfase), welke aspecten spelen een rol en wat valt er van het proces te leren? Deze vraag is van belang om uit te zoeken of er iets te leren valt van deze permanente transformatieprocessen. In de literatuur worden voorbeelden gezocht van permanente transformatie van leegstaande gebouwen naar studentenhuisvesting en deze zullen worden onderzocht op de stappen die zijn doorlopen om naar het eindresultaat te komen. Hiervoor zullen drie cases globaal worden bekeken. De cases zijn geselecteerd met behulp van de volgende criteria: Het gebouw moet in Nederland staan (tot nu toe was er één case gevonden van een kantoorpand dat getransformeerd is in het buitenland, waardoor dit niet representatief genoeg is) 23 (Baarda & de Goede, 1998) Figuur 5.3: Het casestudieproces Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

44 A.INLEIDING Er moet voldoende informatie beschikbaar zijn. Het liefst een aantal rapporten over het project. Ook moet het mogelijk zijn om de meeste partijen die betrokken zijn geweest in het proces te kunnen interviewen. Het project moet een representatief project zijn zodat het goed te vergelijken valt met de tijdelijke transformatieprojecten. Het moet een redelijk recent uitgevoerd project zijn. Hierbij gaat het om projecten die geïnitieerd zijn vanaf het jaar De drie cases moeten een redelijke mix zijn van gebouwtypen. Het mogen niet alle drie kantoorpanden zijn. De cases die zijn geselecteerd zijn, zijn: Het Westplantsoen in Delft Het Elisabeth Ziekenhuis in Leiden Het GAK gebouw in Amsterdam Om deze casestudies te doen worden documenten (artikelen, rapportages, websites etc.) geraadpleegd, worden interviews gehouden met de opdrachtgevers en wordt de locatie bezocht. De case studies zullen als volgt uitgewerkt worden: Alle informatie uit de documenten wordt gerapporteerd en uitwerkt in een casestudievergelijkingstabel. Alle informatie van de interviews wordt gerapporteerd daarna ook uitgewerkt in de casestudie-vergelijkingstabel. Uit deze casestudie-vergelijkingstabel kunnen vervolgens conclusies getrokken worden. 2. Hoe worden transformatieprocessen van een leegstaand gebouw naar tijdelijke studentenhuisvesting georganiseerd (van initiatieffase tot beheerfase), welke aspecten spelen een rol en wat valt er van het proces te leren? Er zijn nog weinig voorbeelden van tijdelijke transformatie bekend maar deze zullen bijna allemaal bestudeerd worden. Er zullen 5 case studies gedaan worden. De locaties (indien mogelijk) worden bezocht om tijdelijke aspecten te ontdekken en daarnaast zullen belangrijke actoren worden geïnterviewd. Aangezien er weinig projecten zijn geweest waarin sprake was van tijdelijke transformatie is het in dit geval de bedoeling om zoveel mogelijk cases te selecteren. Het is echter wel van belang dat er voldoende informatie over deze cases beschikbaar is. De geselecteerde cases zijn: Het Elisabeth Ziekenhuis in Leiden De Kanaalweg in Utrecht Het Stadsdeelkantoor Slotervaart & KLIQ gebouw in Amsterdam De Archimedeslaan 16 in Utrecht Het voormalig ACTA gebouw in Amsterdam (Go-West) Om deze casestudies te doen worden documenten (artikelen, rapportages, websites etc.) geraadpleegd, worden interviews gehouden met zoveel mogelijk betrokken partijen (opdrachtgevers, eigenaren, aannemers, architecten, adviseurs en gebruikers) en wordt de locatie bezocht. De casestudies zullen als volgt uitgewerkt worden: Alle informatie uit de documenten wordt gerapporteerd en uitwerkt in een casestudievergelijkingstabel. Alle informatie van de interviews wordt gerapporteerd en per case uitwerkt in interviewvergelijkingstabel. 14

45 A.INLEIDING De conclusies uit de interview-vergelijkingstabel kunnen vervolgens weer verwerkt worden in de casestudie-vergelijkingstabel. Uit deze casestudie-vergelijkingstabel kunnen vervolgens conclusies getrokken worden. 3. Wat zijn de verschillen tussen het proces en de organisatie van permanente transformatie van leegstaande gebouwen naar studentenhuisvesting en het proces en de organisatie van de transformatie van leegstaande gebouwen naar tijdelijke studentenhuisvesting? Voor deze vraag zal de eerste vraag worden vergeleken met de tweede vraag door middel van een vergelijkingstabel van de permanente cases en de tijdelijke cases. 4. Hoe is het proces en de organisatie van transformatie van kantoorgebouwen naar tijdelijke studentenwoningen te verbeteren? Voor deze vraag zullen de leerpunten die naar voren zijn gekomen in de eerste drie vragen worden gecombineerd om duidelijk te maken hoe dit proces te verbeteren is. Daarnaast zal gereflecteerd worden op de toegepaste organisatie- en contractvormen om te bepalen welke het meest geschikt is voor tijdelijke transformatie. Handleiding Met behulp van de informatie die is verkregen uit de literatuurstudie en uit de casestudies zal de handleiding gemaakt worden. De uiteindelijk gemaakte handleiding zal tot slot verbeterd worden naar aanleiding van de evaluatie van ervaringsdeskundigen die al eerder zijn geïnterviewd. 5.2 Ontwerp De onderzoeksmethoden zijn samengevat in het onderzoeksontwerp in figuur 5.4 De resultaten van de literatuurstudie zijn te vinden in deel B. De resultaten van de casestudies zijn te vinden in deel C. De handleiding en praktijkvalidatie is te vinden in deel D. Reflectie, conclusies en aanbevelingen zijn te vinden in deel E. Figuur 5.4: Onderzoeksontwerp in schema Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

46 A.INLEIDING 5.3 Conceptueel model Het conceptuele model in figuur 5.5 is de basis voor het verdere onderzoek. Figuur 5.5: Conceptueel model Er kan op verschillende manieren om gegaan worden met het aanbod van leegstaande gebouwen. Bij dit onderzoek wordt tijdelijke transformatie naar studentenhuisvesting onderzocht, om te beantwoorden aan de vraag naar studentenhuisvesting. Bij dit onderzoek naar tijdelijke transformatie wordt een onderscheid gemaakt tussen het de verschillende fasen in het proces van tijdelijke transformatie. De fasen: Initiëren, ontwerpen, uitvoeren en beheren zullen aan bod komen. Er zal worden uitgezocht wat de knelpunten, oplossingen, succesfactoren en aandachtspunten binnen de verschillende fasen van het proces zijn en welke invloed dit heeft op tijdelijke transformatie. 16

47 B.THEORIE B. THEORIE 6 Transformatie 6.1 Voor- en nadelen 6.2 Transformatie in het buitenland 6.3 Conclusie 7 Tijdelijke transformatie 7.1 Tijdelijk wonen 7.2 Voor- en nadelen 7.3 Regelgeving 7.4 Conclusie 8 Vergelijking 8.1 Verschillen 8.2 Overeenkomsten 8.3 Conclusie 9 De markt 9.1 Aanbod van leegstaande panden 9.2 Vraag naar studentenhuisvesting 9.3 Conclusie 10 Studentenhuisvesting 10.1 Woonmilieuvoorkeuren 10.2 Woningvoorkeuren 10.3 Conclusie 11 Het bouwproces 11.1 Het (nieuw)bouwproces 11.2 Het transformatieproces 11.3 Conclusie 12 De organisatie van transformatieprocessen 12.1 Organisatievormen 12.2 Contractmodellen 12.3 Keuze 12.4 Conclusie 13 Transformatiepotentie 13.1 Voorwaarden 13.2 Voorkeuren 13.3 Conclusie 14 Zelfwerkzaamheid & zelfbeheer 14.1 Zelfwerkzaamheid 14.2 Zelfbeheer 14.3 Conclusie 15 Transformatie-instrumenten 15.1 Transformatiemeter 15.2 Herbestemmingswijzer 15.3 Handleiding voor tijdelijke transformatie 15.4 TransformatieWijzer 15.5 Handleiding voor transformaties van kantoorgebouwen 15.6 Conclusie 16 Conclusies theorie Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

48 B.THEORIE 6 TRANSFORMATIE In dit hoofdstuk wordt getracht een antwoord te vinden op de eerste kennisvraag: Wat is transformatie? Douglas 24 beschrijft in zijn boek Building adaptation een aantal mogelijkheden wanneer een gebouw leegstaat: Men kan niets doen en het gebouw laten verpauperen Men kan het gebouw beschikbaar maken voor anti-kraak Men kan het gebouw verkopen of verhuren Men kan het pand onderhouden in de huidige staat Men kan het gebouw aanpassen en renoveren Men kan het gebouw permanent transformeren Men kan het pand laten slopen en een nieuw gebouw laten bouwen Hek 25 voegt hier nog een mogelijkheid aan toe, namelijk: Men kan het gebouw tijdelijk transformeren Figuur 6.1: Anti-kraak kantoorpand Twee van deze opties (permanent & tijdelijke transformeren) hebben betrekking op transformatie. Hek definieert in zijn herbestemmingswijzer transformatie als volgt: Transformatie is het geheel aan maatregelen dat ertoe dient - na wijziging van de oorspronkelijke functionele bestemming (herbestemming) - een nieuwe functie te huisvesten, waarbij tevens de fysieke verschijning van het gebouw verandert." 23 Bij transformatie wordt een leegstaand pand dus zodanig aangepast dat het pand gebruikt kan worden voor een andere functie dan waar het oorspronkelijk voor is gebruikt. In het geval van permanente transformatie wordt het pand dus zodanig aangepast dat het voor langere tijd geschikt is voor deze nieuwe functie. Terwijl in het geval van tijdelijke transformatie het pand maar zodanig aangepast hoeft te worden dat het voor een korte periode (5 á 10 jaar) geschikt is voor deze nieuwe functie. Allereerst worden de voor- en nadelen van permanente transformatie besproken. 6.1 Voor- en nadelen Hek 26, van der Voordt 27, de SEV 28 en Andriessen 29 beschrijven alle vier een aantal voor- en nadelen van transformatie, veel in overeenstemming met, maar ook een aantal aanvullend aan elkaar. Samengevoegd komt dit neer op de volgende voor- en nadelen. Voordelen: Door transformatie kan het gebouw aangepast worden aan de eisen en wensen van een nieuwe functie en/of gebruiker. (Hek) Hergebruik van delen van het gebouw is duurzaam. Het leidt namelijk tot minder sloopafval en bestaande bouwmaterialen worden langer gebruikt. (Hek, SEV & van der Voordt) Wanneer er goed gebruik wordt gemaakt van de bestaande toestand dan is er een volledig rendement van investering. (SEV) 24 (Douglas, 2006) 25 (Hek et al., 2004) 26 (Hek et al., 2004) 27 (Voordt, 2007) 28 (SEV, 1994) 29 (Andriessen, 1999) 18

49 B.THEORIE En aangezien het te transformeren gebouwen vaak al een uitstekend casco heeft zorgt dit ook voor besparingen op bouwtijd en bouwkosten. (SEV & van der Voordt) Bovendien is de fundering vaak geschikt voor het toevoegen van extra bouwlagen waardoor er nog meer rendement kan worden gehaald. (SEV) Bij transformatie is de voorbereidings- en toestemmingsprocedure sneller dan bij nieuwbouw. (SEV) Er worden minder hoge eisen gesteld ten aanzien van bodemsanering, omdat in de meeste gevallen de grondlaag al volledig afgedekt is. (SEV) Men kan bij transformatie vrijwel direct aan de slag, waardoor het gebouw sneller klaar is en de eenheden sneller verhuurd kunnen worden. (SEV) Vaak kunnen wooneenheden door transformatie op anders onbereikbare plekken gerealiseerd worden. (van der Voordt) Figuur 6.2: Leegstaand kantoorpand Door transformatie van een bestaand gebouw blijft de identiteit en beeldwaarde van de gebouwen en de omgeving behouden. Hierdoor is er vaak ook weinig bezwaar van omwonenden. (Hek, SEV & van der Voordt) Ook kan het wonen in een verbouwd pand grote meerwaarde hebben. Deze meerwaarde wordt gecreëerd door bijvoorbeeld extra verdiepingshoogte, een bijzondere plattegrond en de eigenheid en uitstraling van het gebouw. Hierdoor neemt de verhuurbaarheid toe ten opzichte nieuwbouw. (SEV & van der Voordt) Door transformatie naar woonfuncties kan de sociale veiligheid worden verhoogd in gebieden waar de woonfunctie was verdrongen. (SEV) Bij transformatie vindt er een versmelting van oud en nieuw plaats waardoor geheel eigen woonmilieus gecreëerd worden. (van der Voordt) Tevens ontstaat er door transformatie de mogelijkheid tot het mengen van functies waardoor dynamische woonmilieus kunnen ontstaan met een diversiteit aan leef- en werkstijlen. (van der Voordt) Transformatie naar onder andere woningen kan nieuwe impulsen leveren voor binnenstedelijke leegstromende (kantoor)gebieden. (van der Voordt) Nadelen: De transformatie-ingreep kan tijd kosten waardoor de ruimte later beschikbaar komt en inkomsten worden misgelopen. (Hek) Transformatie is op korte termijn de meest kostbare mogelijkheid. Tijdens de initiatieffase moeten namelijk grote investeringen worden gedaan (in vergelijking met nieuwbouw) vanwege de grote hoeveelheid haalbaarheidsonderzoeken, bouwkundige opnamen, de aankoop van locatie én pand en omdat adviseurs al in vroeg stadium worden betrokken (Hek & Andriessen) De hoge boekwaarde van de panden zorgt ervoor dat de verwervingskosten hoog liggen. (van der Voordt) Eigenaren zijn vaak bang voor gezichtsverlies en zien op tegen mogelijke financiële- en juridische obstakels, waaronder het wijzigen van het bestemmingsplan. (van der Voordt) Transformatie is technisch complex. (van der Voordt) Bij transformatie zal de woningplattegrond aangepast moeten worden aan het bestaande gebouw. Hierbij zullen de constructie, de raamverdeling en de dieptemaat bepalend zijn voor de nieuwe plattegrond. (SEV) Mogelijk is er sprake van hoge plafonds waardoor er wel sprake is van extra kubieke meters per woning maar niet van extra vierkante meters. Deze extra kubieke meters zullen ook verwarmd moeten worden. (SEV) Omdat de kantoorgebouwen meestal niet ontworpen zijn voor bewoning, zijn er beperkingen in de bezonning. (SEV) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

50 B.THEORIE Er zullen extra bouwfysische en brandweer-technische voorzieningen genomen moeten worden, omdat deze eisen voor woningen hoger zijn dan de eisen voor kantoren. (SEV) De kosten voor de aanleg van installaties zijn hoger wanneer een gebouw dat niet voor woningen bestemd is wordt verbouwd naar woningen, dan de kosten voor de aanleg van installaties in nieuwbouwwoningen. (van der Voordt) Er is vaak weinig buitenruimte en ook zijn er vaak weinig parkeervoorzieningen aanwezig bij oude kantoorpanden. Voor jonge starters/studenten is de parkeernorm echter laag en hoeft dit dus niet een al te groot probleem te zijn. (van der Voordt) Aangezien transformatie anders is dan nieuwbouw vraagt het om een andere benadering bij de sturing van het bouwproces. (van der Voordt) Een transformatieproject is vaak erg arbeidsintensief, omdat er minder gebruik gemaakt kan worden van prefab elementen (Andriessen) Bovendien is een expert op de kantorenmarkt is niet per definitie ook een expert op de woningmarkt en is er dus sprake van gedeeltelijke deskundigheid. (van der Voordt) De organisatie van het bouwproces van transformatieprojecten is lastig door de veelheid aan partijen en aspecten en een ingewikkelde wet- en regelgeving. (van der Voordt & Andriessen) Transformatieprojecten zijn niet vaak goedkoper dan nieuwbouwprojecten omdat het veel onzekerheden met zich meebrengt. (Andriessen) Figuur 6.3: Kantoorpand 6.2 Transformatie in het buitenland Ook in het buitenland is men bezig met het transformeren van leegstaand vastgoed naar woningen. Heath 30 beschrijft de ervaringen met de transformatie van na-oorlogse kantoorpanden naar woongebouwen in Toronto en London. In deze steden heeft transformatie een positief effect gehad op het centrum van de stad. Hij stelt verder dat nieuwe gebouwen aanpasbaar en flexibel moeten worden ontworpen om ervoor te zorgen dat ze goede mogelijkheden bieden om in de toekomst andere functies te huisvesten, zodat leegstand tegengegaan kan worden. Gann & Barlow 31 beschrijven dat de potentie voor de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen afhankelijk is van de volgende factoren: de vraag naar getransformeerde woonruimte, de financieringsmogelijkheden, de manier waarop eigenaren tegen transformatie aankijken, flexibiliteit met betrekking tot de planning en het overwinnen van technische belemmeringen. Evenals Heath beschrijft hij dat ervaringen met dit soort projecten in het Verenigd Koninkrijk laten zien dat gebouwen inderdaad flexibeler ontworpen en gebouwd moeten worden om onvoorziene gebruiksveranderingen in de toekomst te kunnen oplossen. Beauregard 32 komt tijdens zijn onderzoek naar transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen in lower Manhattan in New York tot de conclusie dat er een aantal factoren zijn die het proces van transformatie tegenwerken. De eerste factor die hij beschrijft is de kleverigheid van winkeliers op de uitbreiding van de populatie. Veel bestaande winkeliers willen de focus van hun diensten voor de werkende bevolking niet verbreden naar de nieuwe bewoners van een getransformeerd pand in dat gebied. Ten tweede veranderen veel ontwikkelaars in lower Manhattan hun plannen om woonruimte te creëren naar renovaties van hun kantoorgebouwen zodra de markt voor kantoorgebouwen weer enerzijds lijkt aan te sterken. Tot slot noemt Beauregard dat er in New York veel competitie is tussen verschillende gebieden. Sommige gebieden in New York zijn namelijk aantrekkelijker om te wonen dan lower Manhattan. 30 (Heath, 2001) 31 (Gann & Barlow, 1996) 32 (Beauregard, 2005) 20

51 B.THEORIE 6.3 Conclusie De kennisvraag die aan dit hoofdstuk ten grondslag lag, is: Wat is transformatie? Transformatie is een mogelijkheid wanneer een pand leegstaat. Dit leegstaande pand kan vervolgens aangepast worden zodat het gebruikt kan worden voor een andere functie. Bij transformatie kan men spreken over tijdelijke of permanente transformatie. Permanente transformatie betreft een verandering in functies voor een lange tijd, terwijl tijdelijke transformatie slechts een verandering in gebruik is voor een korte periode (5 tot 10 jaar). Transformatie is duurzaam omdat er veelal gebruik gemaakt wordt van het bestaande casco en van bestaande materialen. Verder kan transformatie zorgen voor een snelle realisatie omdat de constructie al aanwezig is. Ook blijft door transformatie de beeldwaarde en identiteit van het gebouw en de omgeving behouden. Een ander voordeel van transformatie is dat het kan zorgen voor een functiemening in het pand zelf en/of in de omgeving van het pand. Vanwege de vele voor- en nadelen van transformatie kan het echter een moeilijke keuze zijn of men een gebouw wil transformeren om leegstand tegen te gaan. Flexibiliteit van het gebouw is een belangrijke eigenschap die transformatie kan bevorderen. Er zijn een aantal instrumenten gemaakt voor permanente transformatie om ervoor te zorgen dat de voordelen opwegen tegen de nadelen en om risico s tegen te gaan. Deze instrumenten zijn te vinden in hoofdstuk 15. Sommige van de genoemde nadelen maar ook voordelen van permanente transformatie gelden niet voor tijdelijke transformatie. Hierover gaat het in het volgende hoofdstuk. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

52 B.THEORIE 7 TIJDELIJKE TRANSFORMATIE In dit hoofdstuk wordt getracht een antwoord te vinden op de vraag: Wat is tijdelijke transformatie, welke regels gelden er, welke aspecten zijn er belangrijk? De andere optie die hek beschreef was het tijdelijk transformeren van leegstaande panden naar een andere functie. Dit is een goede oplossing wanneer het gebied waar veel leegstaande panden staan in de toekomst wordt her-ontwikkeld en het pand in de toekomst voor een andere functie wordt bestemd of wordt gesloopt. Tussen het idee om deze gebieden te gaan her-ontwikkelen en de daadwerkelijke herontwikkeling kan veel tijd zitten, waarin het gebouw geen functie heeft. Op dat moment kan een pand tijdelijk gebruikt worden voor een andere functie, zoals wonen. Een ander moment waarop tijdelijke transformatie een rol kan gaan spelen is wanneer de koelhuismethode wordt toegepast. Hierbij worden panden tijdelijk uit de markt gehaald tot de markt weer aantrekt, om huurderving door leegstand tegen te gaan. Op dat moment kan er tijdelijke woonruimte in deze panden gecreëerd worden. Het is tegenwoordig echter nog maar de vraag of de markt voor weer gaat aantrekken. Op 1 oktober 2010 is de Wet kraken en leegstand ingegaan. Middels deze wet kunnen gemeenten een leegstandsverordening vaststellen, waarin eigenaren verplicht worden leegstand te melden wanneer hun pand langer dan zes maanden leegstaat. Wanneer een eigenaar dit niet doet, kan hem een boete worden opgelegd. Deze meldingen moeten door de gemeente in een leegstandsregister worden bijgehouden. Binnen drie maanden na de melding van de eigenaar moet een leegstandoverleg plaatsvinden tussen de gemeente en de eigenaar, waar in de mogelijkheden voor het oplossen van de leegstand van het pand besproken worden. Mocht de uitkomst van dit overleg niet bevredigend zijn dan kan de gemeente in een leegstandbeschikking vaststellen of het pand geschikt is voor gebruik. Het is in principe de bedoeling dat de eigenaar zelf een nieuwe gebruiksfunctie vindt voor het pand wanneer dit langer dan 12 maanden leegstaat. Gemeenten kunnen echter ook een nieuwe gebruiker aandragen aan de eigenaar en de eigenaar dwingen om het pand geschikt te maken voor het nieuwe gebruik. De enige gemeente die momenteel deze Leegstandsverordening heeft ingevoerd is de gemeente Amsterdam. Het is duidelijk dat dit voor andere gemeenten ook een goede kans zou zijn om de leegstand op de kantorenmarkt terug te dringen. 7.1 Tijdelijk wonen Figuur 7.1: Tijdelijke transformatie schoolgebouw Archimedeslaan 16, Utrecht In het geval van tijdelijke transformatie naar een woonfunctie, is het dus de bedoeling, dat er tijdelijk gewoond wordt in het leegstaande pand. Boer 33 beschrijft in zijn afstudeerscriptie verschillende vormen van tijdelijk wonen. De eerste vorm heeft een basiswoonplaats op verschillende locaties, zoals kamperen en de tweede vorm is de basiswoonplaats op eenzelfde plek, het thuis. Verder onderscheidt hij tijdelijk wonen van: Minder dan een jaar Eén tot vijf jaar Meer dan vijf jaar Hij veronderstelt dat in het geval van tijdelijke transformatie vooral gekeken moet worden naar tijdelijk wonen tussen de één en vijf jaar, waarbij het vooral gaat om studentenhuizen en bijvoorbeeld tijdelijke huisvesting van werknemers van buitenlandse bedrijven. Omdat een tijdelijke transformatie zo goedkoop mogelijk uitgevoerd zal moeten worden, zal de kwaliteit van de woning minimaal zijn. Verder zullen de aanwezige voorzieningen (keukens, douches en toiletten) zoveel mogelijk hergebruikt en eventueel uitgebreid worden. Hierdoor zullen de bewoners meestal deze voorzieningen met elkaar 33 (K.J. Boer, 2004) 22

53 B.THEORIE moeten delen in zogenaamde groepswoningen. Beide aspecten zijn redenen waarom studenten de meest geschikte doelgroep zijn bij tijdelijke transformaties. De grens van vijf jaar komt voort uit de vrijstelling van het bestemmingsplan van maximaal vijf jaar. Er zijn echter zeer concrete plannen om deze vrijstelling te verlengen naar 10 jaar. Meer hierover in paragraaf 7.3. Tijdelijke transformatie heeft dus betrekking op een periode van 5 á 10 jaar. Vooral studenten komen hiervoor in aanmerking. 7.2 Voor- en nadelen Hek beschrijft in zijn herbestemmingswijzer een drietal voordelen van tijdelijke transformatie: 34 Het eerste voordeel dat hij beschrijft is het genereren van opbrengsten, voornamelijk voor de kantooreigenaren. Voor de ontwikkelaars is dit vaak niet het geval. Spil en Koot van STW Utrecht gaven aan dat het voor hen niet zozeer winstgevend is om een gebouw te transformeren, maar dat het voor hen meer van belang is om in de woningbehoefte te voorzien. 35 Een ander voordeel dat Hek noemt is het bevorderen van de sociale veiligheid in nabije omgeving van het gebouw. Spil en Koot van STW Utrecht stelden ook dat met de bouw van woningen in een leegstaande kantorenbuurt er meer sociale controle is, waardoor er meer veiligheid ontstaat wat de leefbaarheid van de wijk ten goede komt. Er moet echter wel opgelet worden dat de buurt niet te onveilig is om er mensen in te laten leven. Tijdelijke transformatie levert bovendien voor de eigenaar van het pand flexibiliteit in gebruik en beheer. Boer 36 noemt nog een ander voordeel met betrekking tot tijdelijke transformatie. Hij stelt dat bij tijdelijke bewoning, bewoners minder hoge eisen zullen stellen aan de woning aangezien ze weten dat het tijdelijk is. Ook beschrijft Hek een drietal nadelen van tijdelijke transformatie: Door tijdelijke transformatie kan het imago/de uitstraling van het gebouw verminderen. Bij tijdelijke transformatie is zoals het woord aangeeft de functieverandering slechts van tijdelijke aard. Tijdelijke transformatie betreft (relatief) hoge kosten. De kosten kunnen wel onderdrukt worden door goed gebruik te maken van het bestaande gebouw. 7.3 Regelgeving Omgevingsvergunning Alle vergunningen zijn sinds 1 oktober 2010 gebundeld in één vergunning, de omgevingsvergunning. Dit is geregeld in de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Deze wet kent twee soorten procedures, die beiden kunnen worden verlengd met zes weken: - De reguliere procedure van acht weken, bij relatief eenvoudige projecten die niet of licht afwijken van het bestemmingsplan - De uitgebreide procedure van 26 weken, bij projecten die in strijd zijn met het bestemmingsplan. Deze procedure is meestal van toepassing bij (tijdelijke) transformatie. Voor tijdelijke transformatie is het echter mogelijk om tot vijf jaar af te wijken van het bestemmingsplan. Daarnaast mag worden uitgegaan van de eisen voor bestaande bouw in het bouwbesluit. Bovendien hoeft er niet te worden getoetst aan de redelijke eisen van welstand en is de Wet geluidshinder niet direct van toepassing. Er zijn echter wel strenge criteria aan verbonden over de tijdelijkheid van de 34 (Hek et al., 2004) 35 (Maarten Spil & Koot, 2011) 36 (K.J. Boer, 2004) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

54 B.THEORIE behoefte en de maximale termijn van 5 jaar. Het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan wordt geregeld in artikel 2.12 van de Wabo en artikel 5.16 en 5.18 van het Bor (Besluit omgevingsrecht). 37 Op 17 november 2011 heeft minister Donner het nationaal actieplan studentenhuisvesting ( ) ondertekend. Hierin wordt onder meer het nieuwe bouwbesluit 2012 aangekondigd waarin een aantal eisen met betrekking tot transformatie geminimaliseerd worden. Bovendien zal de mogelijkheid om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan worden verlengd van vijf jaar naar 10 jaar. Dit zal mogelijk gemaakt worden door het wetsvoorstel permanent maken Crisis- en Herstelwet en quick wins. 38 Nieuw actieplan! Ontheffingsregeling bestemmingsplan van 5 naar 10 jaar! Bouwbesluit 2012 Het nieuwe bouwbesluit is in april 2012 in werking getreden en zorgt ervoor dat bij transformatie de veel wettelijke bouweisen minimaal zijn. (Het gaat hier bijvoorbeeld om geluidseisen, eisen aan de energiezuinigheid, eisen met betrekking tot daglicht en afmetingen van badkamers) Hierdoor hoeven gemeenten geen ontheffingen meer te verlenen, waardoor eigenaren in dit opzicht niet meer afhankelijk zijn van de gemeente. Er wordt in het bouwbesluit een onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw en verbouw. Transformatie valt onder verbouw. En in het nieuwe bouwbesluit staat dat bij verbouw voor de te wijzigen onderdelen van een gebouw uitgegaan moet worden van het zogeheten van rechtens verkregen niveau. Bij transformatie is dit het niveau van het bestaande gebouw. Voor een aantal bouwonderdelen (o.a. woning scheidende wanden of badkamers) mag worden uitgegaan van het laagste niveau (bestaande bouw) omdat deze bouwonderdelen nog niet bestonden. 39 Crisis- en herstelwet De Crisis- en herstelwet die in 2010 is vastgesteld kan zorgen voor een versnelling van tijdelijke transformaties. Wanneer een project bij het ministerie van binnenlandse zaken wordt voorgedragen als innovatief experiment is het mogelijk om af te wijken van een aantal wetten (o.a. de Wet op de ruimtelijke ordening en de milieuwetten). Een project dat als innovatief experiment bestempeld kan worden moet meer dan 20 woningen bevatten, onderdeel zijn van herstructurering van woon- en werkgebieden, bijdragen aan innovatieve ontwikkelingen en aan het bestrijden van de economische crisis. 40 Huurcontracten Wanneer een pand tijdelijk getransformeerd wordt naar studentenhuisvesting zijn er twee mogelijkheden met betrekking tot het huurcontract. Allereerst kan een campuscontract aangeboden worden aan studenten. Dit geeft studenten het recht om gedurende de duur van hun studie op de kamer te blijven wonen. Er kan echter ook een tijdelijk huurcontract worden opgesteld. Waarbij de eigenaar met een bepaald opzegtermijn de student kan verzoeken zijn kamer te verlaten. Wanneer het doel is om een pand bijvoorbeeld 10 jaar te gebruiken voor studentenhuisvesting is een optie om allereerst een campuscontract in te stellen en zodra deze studenten vertrokken zijn te gaan werken met een tijdelijk huurcontract op basis van de Leegstandswet. Momenteel is huurbescherming mogelijk voor een periode van in totaal vijf jaar. Dit is vastgelegd in artikel 15 van de Leegstandswet: De vergunning wordt ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal verleend en wel voor een duur van ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten hoogste vijf jaren kan bedragen (SEV et al., 2012) 38 (BZK, 2011) 39 (SEV et al., 2012) 40 (SEV et al., 2012)

55 B.THEORIE Dit betekent dus dat de vergunning voor maximaal twee jaar geldt en op verzoek drie keer met één jaar verlengd kan worden, wat neerkomt op een vergunning voor vijf jaar. 7.4 Conclusie De vraag aan het begin van dit hoofdstuk luidde: Wat is tijdelijke transformatie, welke regels gelden er, welke aspecten zijn er belangrijk? Tijdelijke transformatie is het geschikt maken van een pand voor een ander tijdelijk gebruik voor een periode van maximaal vijf jaar. Dit zal hoogstwaarschijnlijk in de toekomst veranderen naar 10 jaar. De meest voor de hand liggende doelgroep voor tijdelijke transformatie zijn studenten vanwege de lagere kwaliteit en de vele groepswoningen. Tijdelijke transformatie is voor eigenaren vaak gunstig omdat het in vergelijking met leegstand meer inkomsten genereert en omdat het zorgt voor meer flexibiliteit in gebruik en beheer. Daarnaast bevordert het de sociale veiligheid en leefbaarheid van de omgeving. Bij tijdelijke transformatie kan voor een periode van maximaal 5 jaar af worden geweken van het bestemmingsplan. Daarnaast hoeft een transformatieproject enkel getoetst te worden aan de eisen voor bestaande bouw zoals deze zijn vastgesteld in het Bouwbesluit van Het is echter wel op te merken dat lang niet alle panden geschikt zijn voor tijdelijke transformatie naar studentenhuisvesting. Panden die wel in aanmerking komen voor tijdelijke studentenhuisvesting worden beschreven in hoofdstuk 13. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

56 B.THEORIE 8 VERGELIJKING In dit hoofdstuk wordt een voorlopig antwoord gegeven op de derde kennis onderzoeksvraag: Wat zijn de verschillen en overeenkomsten tussen transformatie en tijdelijke transformatie? Met behulp van het afstudeeronderzoek van Boer 42 is het mogelijk een eerste voorlopige antwoord op deze vraag te geven. Boer beschrijft in zijn afstudeerscriptie namelijk een aantal verschillen en overeenkomsten tussen permanente en tijdelijke transformatie. 8.1 Verschillen Het belangrijkste verschil dat Boer beschrijft tussen tijdelijke en permanente transformatie is dat een gebouw bij permanente transformatie totaal wordt getransformeerd tot een andere functie (in dit geval studentenwoningen). Bij tijdelijke transformatie gaat het niet om een permanente verandering maar om tijdelijk gebruik als woonruimte. De oorspronkelijke functie van het gebouw blijft in dit geval aanwezig. Dit verschil is tegenwoordig minder groot omdat veel gebouwen niet meer terug getransformeerd worden naar hun oorspronkelijke functie. Er is steeds meer sprake van herontwikkeling en sloop. Bij permanente transformatie worden alle elementen die niet nodig zijn voor de woonfunctie aangepast of verwijderd. Daardoor zijn draagconstructie en fundering en wellicht ook de gevel belangrijkste aspecten waar bij permanente transformatie rekening mee gehouden moet worden. Bij tijdelijke transformatie echter moet het gebouw zelf en veel aspecten van het gebouw al behoorlijk geschikt zijn voor de tijdelijke woonfunctie. Door middel van simpele aanpassingen moet het al bewoonbaar zijn. In dit geval zijn vele aspecten van belang, waaronder de plaats van de binnenwanden en de verticale verkeersruimten. Dit heeft tot gevolg dat de eisen aan het gebouw bij tijdelijke transformatie veel hoger zijn dan de eisen aan het gebouw bij permanente transformatie. Bij tijdelijke transformatie worden namelijk extra eisen aan het gebouw gesteld bovenop de eisen voor permanente transformatie. Een ander verschil zit in de eisen voor de woningen zelf. Bij permanente transformatie worden dezelfde eisen (welke wel per doelgroep verschillen) aan woningen gesteld als bij een nieuwbouwcomplex. De eisen voor woningen bij tijdelijke transformatie zijn anders. De woningen hoeven niet dezelfde uitstraling te hebben waar permanente woningen aan moeten voldoen maar moeten wel voldoen aan minimale kwaliteitseisen. Aangezien tijdelijke transformatie gaat om een periode tot maximaal 5 á 10 jaar zal er veel meer dan bij permanente transformatie gekeken moeten worden naar de huidige woningmarkt en de wensen van de gewenste doelgroep op dit moment. Bij permanente transformatie moet er veel meer rekening gehouden worden met de vraag van de markt op langere termijn. Bij tijdelijke transformatie is het verder ook van groot belang (veel meer dan bij permanente transformatie) dat het transformatieproces zelf snel verloopt, aangezien hierdoor de exploitatietijd langer wordt waardoor er meer inkomsten te genereren zijn. 42 (K.J. Boer, 2004) 26

57 B.THEORIE 8.2 Overeenkomsten Een eerste overduidelijke overeenkomst tussen permanente en tijdelijke transformatie is dat het in beide gevallen in ieder geval gaat om een verandering in het gebruik van het pand, al is het ene een tijdelijke verandering en het andere een permanente verandering. Verder geeft Boer nog een andere overeenkomst tussen permanente en tijdelijke transformatie. Hij stelt dat de eis voor de locatie van het pand voor permanente en tijdelijke transformatie gelijk is en voornamelijk afhankelijk is van de doelgroep. 8.3 Conclusie De vraag die aan dit hoofdstuk ten grondslag lag is: Wat zijn de verschillen en overeenkomsten tussen transformatie en tijdelijke transformatie?. In tabel 8.1 worden de verschillen en overeenkomsten tussen permanente transformatie (PT) en tijdelijke transformatie (TT) samengevat. Bij zowel tijdelijke als permanente transformatie gaat het om een gebruiksverandering, echter bij permanente transformatie komt hier ook nog een functieverandering bij. bij. Bij tijdelijke transformatie blijft de oorspronkelijke functie (bijv. kantoor) namelijk nog steeds aanwezig in het pand, omdat het pand slechts tijdelijk op een andere manier wordt gebruikt. Zeker bij tijdelijke transformatie is het van groot belang dat het gebouw al behoorlijk geschikt is voor de nieuwe functie. Verder is het zeker bij tijdelijke transformatie van groot belang dat er wordt gekeken naar de huidige vraag van de markt. PT Verschillen TT Totale transformatie tot woon gebouw, functie verandering en gebruiksverandering Alle aspecten die niet van belang zijn voor bewoning worden aangepast of verwijderd Tijdelijk gebruik als woongebouw, verandering in gebruik niet functie Gebouw moet op zich zelf al redelijk geschikt zijn voor bewoning, simpele aanpassingen. Grote aspecten zijn van belang: draagconstructie, fundering, gevel Lagere eisen aan pand Zelfde eisen aan woningen als bij nieuwbouw (appartementen)complex Marktvraag nu maar ook zeker op langere termijn Minder grote focus op duur van het transformatieproces. Een gebruiksverandering Eis voor locatie van het pand PT Overeenkomsten TT Veel aspecten zijn van belang, dus ook binnenwanden en verticale ontsluiting. Hogere eisen aan pand Andere eisen. Moet voldoen aan minimale kwaliteitseisen maar hoeft niet de uitstraling te hebben van een permanente woning. Huidige marktvraag (<10 jaar) Snel transformatieproces, langere exploitatietijd is van groot belang! Een gebruiksverandering Eis voor locatie van het pand Tabel 8.1: Verschillen & overeenkomsten permanente en tijdelijke transformatie Aangezien op dit moment maar één document te vinden is dat antwoord geeft op de vraag wat de verschillen en overeenkomsten tussen permanente transformatie en tijdelijke transformatie zijn, zal dit tijdens het casestudie onderzoek verder onderzocht moeten worden. Met behulp van de casestudies kunnen de permanente cases worden vergeleken met de tijdelijke cases en kunnen er meer conclusies getrokken worden over verschillen tussen deze twee. Zie hiervoor hoofdstuk 19. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

58 B.THEORIE 9 DE MARKT In dit hoofdstuk wordt de markt betreffende transformatie van leegstaande panden naar studentenhuisvesting toegelicht. De onderzoeksvraag Wat is het aanbod van leegstaande panden en wat is de vraag naar studentenhuisvesting? zal hiermee beantwoord worden. 9.1 Aanbod van leegstaande panden In 2008 stelde Harmsen dat er een sfeer van verwaarlozing, verloedering, verval, vandalisme en onveiligheid heerst in leegstaande gebieden. 43 Toch is er nog een grote mate van leegstand in Nederland en wordt er kennelijk tot dusver geen goede oplossing gevonden om leegstand tegen te gaan. Volgens DTZ Zadelhof staat er in 2011 nog m2 kantoorruimte leeg. Dit is meer dan 14% van het totale aanbod aan kantoor m 2 in Nederland. 44 In 2000 was de vraag naar kantoorgebouwen nog meer dan het aanbod. Maar rond die tijd begon een snelle omslag in de markt van kantoorgebouwen. Vanaf 2003 was er minder vraag naar kantoorruimte en veel meer aanbod. 45 Figuur 9.1: Voorraad in gebruik in Nederland (DTZ Zadelhoff, 2012) Naast kantoorgebouwen staan er nog veel andere panden in Nederland leeg. Voorbeelden hiervan zijn: scholen, industriegebouwen, kerken en winkels en zorgcomplexen. Oorzaken In de literatuur worden meerdere oorzaken van deze leegstand in voornamelijk kantoorpanden naar voren gebracht. Zo beschrijft Hek in de Herbestemmingswijzer 45 de oorzaken van leegstand: Verhuisbewegingen Een eerste oorzaak voor leegstand is dat bedrijven vaak verhuizen naar nieuwere panden waarbij ze ouder, slecht verhuurbare panden achter laten. Vaak is het het geval dat in deze nieuwe panden minder ruimte nodig is dan in het oude pand, aangezien meteen bij de verhuizing efficienter ingedeeld kan worden. Kwaliteitseisen Figuur 9.2: Verhuizing van kantoor (bron: ondernemen.blog.nl) Een tweede oorzaak die door Hek aangedragen wordt zijn de veranderende gebruiks- en de hiermee gepaarde kwaliteitseisen door technologische ontwikkelingen. Onder andere door de automatisering en mechanisering stellen bedrijven vaak hogere functionele eisen aan de werkomgeving. Hierdoor is er meer aandacht nodig voor gebouwvoorzieningen als het binnenklimaat en de verlichting. 43 (Harmsen, 2008) 44 (DTZ Zadelhoff, 2012) 45 (Hek et al., 2004) 28

59 B.THEORIE Locatie Een derde oorzaak zijn de veranderende eisen voor de locatie van het kantoor. Met name bereikbaarheid, parkeren en voorzieningen spelen tegenwoordig een grote rol spelen in de keuze voor een gebouw. Wanneer het huidige gebouw niet meer aan deze eisen voldoet dan zal er een nieuw gebouw gezocht worden dat er wel aan kan voldoen. Varkenscyclus Een andere oorzaak is de zogenaamde varkenscyclus. De varkenscyclus houdt in dat de prijs van kantoorgebouwen stijgt wanneer er veel vraag is en maar weinig aanbod. Op een dergelijk moment worden er veel nieuwe kantoorpanden gebouwd, zonder vooraf een huurder te hebben gevonden. Op het moment dat deze gebouwen weer gereed zijn, kan de vraag weer afgenomen zijn door de lange ontwikkelingstijd. Hierdoor komen deze gebouwen leeg te staan. Door conjunctuurbewegingen (in dit geval een weer aantrekkende economie) kan deze leegstand tijdelijk zijn en wordt er toch weer een nieuwe gebruiker gevonden. Tegenwoordig doet deze varkenscyclus zich echter niet meer voor in traditionele vorm, omdat op korte termijn de vraag naar kantoorpanden niet meer zal aantrekken. Toch zal een dergelijke beweging altijd te zien blijven. Het is echter de vraag wanneer de economie aantrekt en daarmee de vraag naar nieuwe kantoorruimte weer toeneemt. Veranderende vraag Maatschappelijke, economische en technologische ontwikkelingen en veranderingen kunnen van grote invloed zijn op de omvang van een bepaald type bedrijfstak. Hierdoor kunnen gebouwen die speciaal voor een bepaald type bedrijf of een bepaald type functie zijn gemaakt leeg komen te staan. Gebouwkwaliteit Ook de gebouwkwaliteit heeft grote invloed op het al dan niet leeg komen te staan van kantoorgebouwen. Het bouwjaar van Figuur 9.3: Leegstaand kantoorgebouw kantoorgebouwen speelt hier onder meer een grote rol in. Er is bijvoorbeeld veel leegstand te zien bij kantoorgebouwen die zijn gebouwd tussen 1980 en Tevens is de technische veroudering van de draagconstructies en installaties een belangrijke factor voor leegstand. In het geval van leegstand voldoet vaak de functionaliteit van het gebouw niet meer. Tegenwoordig is flexibiliteit van de indeling van een gebouw een belangrijke eis. Ook wanneer een gebouw een negatieve uitstraling en indentiteit heeft zal het sneller worden verlaten door de gebruikers. Wet en regelgeving Tot slot voegt Harmsen nog een laatste oorzaak van leegstand aan dit rijtje toe, namelijk de wet en regelgeving. Hierbij spelen de regelgeving rondom beschermde monumenten en milieuregelgeving een grote rol. Hiermee hangt samen dat langdurige leegstand ook kan onstaan door een gebrek aan daadkracht van bestuursorganen. Aanpak In de Nota Ruimte wordt beschreven hoe de leegstand de komende jaren aangepakt moet gaan worden. Deze Nota Ruimte is gebaseerd op de SER ladder uit 1999 en houdt in dat een groot deel van de nieuwe gebouwen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden. De Nota Ruimte stelt een streefgetal van 40% van het totale uitbreidingsprogramma (woningen en arbeidsplaatsen) die binnen bestaand bebouwd gebied moeten worden gebouwd. De grens voor dit bestaande gebied is de grens van bebouwing die gerealiseerd is in Het moge duidelijk zijn dat er grote aandacht is voor optimale benutting van het gebouwd gebied, om leegstand tegen te gaan Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

60 B.THEORIE Mogelijkheden Om dit tot stand te brengen zal een deel van de bestaande voorraad dus moeten worden getransformeerd. Keeris geeft in zijn artikel gelaagdheid in leegstand aan welke vormen van leegstand de potentie hebben om getransformeerd te worden 47. Een aantal van deze vormen leegstand zijn echter niet voldoende problematisch. Bij deze vormen moet eerst gezocht worden naar alternatieven. Er zijn echter twee vormen waarbij direct gekozen zou moeten worden voor transformatie of herontwikkeling. Deze twee vormen vallen onder de noemer dramatische leegstand: Structurele leegstand (kansloos): Leegstand na 2 jaar langdurige leegstand indien elk perspectief op verdere verhuur ontbreekt. Het object beantwoordt niet meer aan de marktvraag (functionaliteit, prestaties). Locationele leegstand: Structurele kansloze leegstand door het niet kunnen beantwoorden op locatieniveau aan algemeen gestelde eisen ten aanzien van vestigingsplaatsfactoren. Remoy 48 stelt dat er op dit moment is er een mismatch is tussen de technische en functionele levensduur van een gebouw. De draagstructuur van een gebouw in Nederland is gebouwd om minimaal 80 jaar dienst te doen. De functionele levensduur van een gebouw kan al na zijn eerste verhuurperiode tot een einde zijn, omdat een eventuele volgende huurder het gebouw geheel anders wil gebruiken. Wanneer deze functionele levensduur van een gebouw afloopt is een gebouw functioneel verouderd. Als op dat moment de technische levensduur van het gebouw nog niet is afgelopen, ontstaat er tussen de functionele levensduur en de technische levensduur een mismatch. Uiteindelijk zorgt de structurele leegstand dan ook voor een einde aan de economische levensduur van een gebouw. Het mag duidelijk zijn dat voor bepaalde typen leegstand goede mogelijkheden bestaan om transformatie of herontwikkeling toe te passen. Harmsen 49 stelt daarom dat leegstand niet alleen een probleem is maar ook een kans vormt. De uitdaging die er ligt is om deze kans op creatieve wijze te benutten. Leegstand vormt niet alleen een probleem, maar ook een kans. Benut deze kans! 9.2 Vraag naar studentenhuisvesting Tussen 2003 en 2006 is er veel geprobeerd om meer studenten te huisvesten. In deze periode zijn er duizenden woningen en kamers toegevoegd. Helaas is dit niet lang volgehouden en werden er te weinig locaties voor studentenhuisvesting in investeringsplannen opgenomen. Dit terwijl de studentenaantallen vanaf 2007 alleen maar harder stegen dan de prognoses, evenals de instroom van buitenlandse studenten. Er waren wel een aantal geplande uitbreidingen, bijvoorbeeld door het vervangen van tijdelijke eenheden door permanente eenheden maar deze waren niet voldoende. Het doel van het kabinet is nog altijd om de Figuur 9.4: Kamervraag (bron: kenniseconomie te versterken en dus meer jongeren te stimuleren om te gaan studeren. Toch blijft de uitbreiding van de woningvoorraad voor studenten sterk achter bij de vraag. Gelukkig waren er een aantal tijdelijk locaties waarbij een verlenging mogelijk was na de vijf jaar, anders zou in 2009 en 2010 een grote uitval van het aanbod aan woonruimte zijn geweest. Veel gemeenten hebben echter aangegeven dat de uiterlijke termijnen voor de tijdelijke woonruimten binnenkort verstrijken. Dit zal dus een 47 (Keeris, 2007) 48 (Remoy, 2010) 49 (Harmsen, 2008) 30

61 B.THEORIE grote uitval van woonruimte tot gevolg hebben. Hier moet duidelijk een oplossing voor gevonden worden. Dat zal betekenen dat er extra woonruimte gecreëerd moet worden. 50 Marktvraag In 2011 stelt de Landelijke Studenten Vakbond dat het kamertekort in Nederland ongeveer kamers bedraagt. Waarbij Amsterdam het grootste kamertekort heeft van 9000 kamers, maar ook andere steden, zoals Utrecht (6.700), Leiden (4.150), Delft (3.600) en Den Haag (3.000) kampen met een groot kamertekort. 51 Er zijn bovendien lange wachttijden voor studenten om aan kamers te komen. Veel studenten kunnen in hun eerste studiejaar niet gehuisvest worden. Voor een onzelfstandige kamer met een gemiddelde huurprijs in Nederland van 297,- euro is de wachttijd ongeveer een jaar. Voor een zelfstandige kamer met een gemiddelde huurprijs in Nederland van 413,- euro is de wachttijd ongeveer twee jaar. In Eindhoven en Utrecht is de wachttijd voor een onzelfstandige kamer zelfs meer dan 20 maanden. Daarbij komt nog dat de wachttijd voor een zelfstandige kamer in Utrecht maar liefst 60 maanden is! 51 Toekomst Deze problemen zullen de komende jaren alleen nog maar toenemen als er niets aan wordt gedaan. Dit omdat in de laatste jaren het aantal jongeren tussen de 17 en 25 jaar in het hoger onderwijs al is toegenomen. Het aantal inschrijvingen in het HBO steeg tussen 1997 en 2006 met 32% en in het WO met 44%. Een tekort van kamers Jaarlijks zullen er ongeveer studentenwoningen bij moeten komen! De prognose van het ministerie van Onderwijs Cultuur en Wetenschap is dat het aantal studenten in het hoger onderwijs zal stijgen van studenten in 2009 tot bijna studenten in 2014/2015. Terwijl er in 2000 nog maar studenten in het hoger onderwijs zaten. 52 Wanneer het percentage uitwonenden gelijk blijft, houdt dit in dat met de voorspelde groei van de studentenaantallen de woningvraag de komende jaren toeneemt met bijna eenheden. Hierbij is nog niet eens rekening gehouden met de groei van het aantal buitenlandse studenten waardoor de vraag naar woonruimte nog meer zal stijgen. Uiteindelijk betekent dit dat er jaarlijks landelijk bijna studentenwoningen bij moeten komen. 50 Het nationaal actieplan studentenhuisvesting ( ) beantwoord hier deels aan, en stelt ten doel dat er tussen 2011 en nieuwe studentenkamers gecreëerd moeten worden Conclusie De vraag waarop dit hoofdstuk een antwoord moest geven was: Wat is het aanbod van leegstaande panden en wat is de vraag naar studentenhuisvesting? Er is groot aanbod van leegstaande (kantoor)panden. Het is echter wel zo dat maar een bepaald gedeelte van deze leegstaande panden geschikt is voor transformatie. Dit is namelijk alleen mogelijk wanneer het om dramatische leegstand gaat en wanneer elk perspectief op verdere verhuur ontbreekt. Verder is er een groot tekort aan studentenkamers, en zijn de wachttijden voor een kamer enorm lang. In het nieuwe actieplan wordt ten doel gesteld om het aanbod aan studentenkamers te vergroten. Een van de mogelijkheden om dit te doen is (tijdelijke) transformatie. 50 (Stichting DUWO, 2010) 51 (LSVb, 2011) BZK, 2011 Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

62 B.THEORIE 10 STUDENTENHUISVESTING In dit hoofdstuk zal een antwoord gezocht worden op de volgende onderzoeksvraag: Wat zijn de eisen en wensen voor studentenhuisvesting? Het moge duidelijk zijn dat er iets aan het kamernoodprobleem gedaan moet worden. Voordat er iets gezegd kan worden over waar deze kamers moeten komen en hoe ze eruit moeten gaan zien, moet eerst gekeken worden naar de wensen en eisen van studenten voor een kamer. In veel gemeenten gaat het namelijk vooral om een kwalitatief tekort. De kamers die momenteel aangeboden worden voldoen niet aan de woonwensen van de studenten. 51 Net als andere woningzoekenden stellen ook studenten kwaliteitseisen aan hun woonruimte. De belangrijkste hiervan zijn locatie en prijs. De prijzen moeten niet te hoog zijn en kunnen liggen tussen de 300 en 400 euro op optimale locaties. Deze optimale locaties zijn dan het centrum van de stad of dicht bij de onderwijsinstellingen Woonmilieuvoorkeuren Figuur 10.1: Studentencomplex Ketelaar beschrijft in zijn boek Het woonmilieu op begrip gebracht uit 1994 de verschillende kenmerken van groepen die gehuisvest dienen te worden. Studenten vallen binnen de groep van alleenwonende starters. 54 Alleenwonende starters zijn jong en hebben veelal een laag inkomen, veel vrije tijd die ze veelal buitenhuis besteden en ze verplaatsen zich vaak te voet, met de fiets of met het openbaar vervoer. Het is daarom van belang dat er een goede bereikbaarheid is met het openbaar vervoer (trein, bus of tram) Ze staan aan het begin van hun wooncarrière en zijn vaak stedelijk georiënteerd. Het is voor hen belangrijk om winkels (met name een supermarkt), onderwijsinstellingen en uitgaansgelegenheden in de nabijheid te hebben. Deze groep vindt bovendien de nabijheid van andere alleenstaande starters belangrijk. De contacten met buren en de samenstelling van de bevolking is relatief onbelangrijk. Verder vinden ze het uiterlijk van de buurt en de bebouwing over het algemeen niet belangrijk. Deze aspecten zijn allemaal belangrijk maar betaalbaarheid blijft de basis-eis. Deze groep wil het liefst zelfstandig wonen, maar niet voor iedere prijs. Aan begin van hun wooncarrière willen ze volgens Ketelaar liever onzelfstandig in de binnenstad wonen dan zelfstandig in een nieuwbouwwijk. Verder in hun wooncarrière (wanneer ze iets ouder zijn) willen ze liever zelfstandig in een buitenwijk wonen dan onzelfstandig in het centrum. 55 Het rapport van Mulder uit 2010 constateert echter dat tegenwoordig (2009) steeds meer studenten zelfstandig willen wonen. Hiernaast concluderen ze wel dat eerstejaarsstudenten in vergelijking met ouderejaarsstudenten in het hoger onderwijs vaker behoefte hebben aan onzelfstandige woonruimte. 35% van de eerstejaarsstuddenten wil onzelfstandigwonen tegenover 10% van de zesdejaarsstudenten Woningvoorkeuren De woonvoorkeuren van studenten wordt door de SEV in het rapport van werkplek naar woonstek nader omschreven. Er wordt onderscheidt gemaakt tussen de wensen van bepaalde studenten voor onzelfstandige eenheden en wensen van bepaalde studenten voor semi-zelfstandige eenheden (Ketelaar, 1994) 55 Bij onzelfstandige woonruimte worden voorzieningen als douche, keuken en toilet met andere bewoners van de eenheid gedeeld. Bij zelfstandige woonruimte beschikt de bewoner zelf over alle deze voorzieningen. Deze voorzieningen hoeven niet te worden gedeeld. 56 (Mulder, Boer, Wegstapel, Jansen, & Klomp, 2010) 57 (SEV, 1994) 32

63 B.THEORIE Onzelfstandige eenheid/groepswoningen. Jonge alleenstaanden die graag in een groep willen wonen, kiezen het liefst voor onzelfstandige eenheden. Ze studeren of werken en hebben net het ouderlijk huis verlaten. Zelfstandige huisvesting behoort vaak niet tot hun financiële mogelijkheden. De wensen van deze groep bestaan uit: Een onzelfstandige eenheid in een groep van 3 tot 7 bewoners. Een zit/slaapkamer van gemiddeld 22m2. Gemeenschappelijk sanitair, 1 toilet en 1 douche per 4 eenheden en een gemeenschappelijke eetkeuken. Een gemeenschappelijke buitenruimte, 1,5m2 per eenheid, die niet aan de woning hoeft te grenzen. Figuur 10.2: Onzelfstandige eenheid (bron: Op complexniveau wensen ze een gemeenschappelijke fietsenberging, het liefst per groep of per etage. Op complexniveau wensen ze gemeenschappelijke was voorzieningen en overige groepsvoorzieningen, zoals een recreatieruimte of een sauna. Semi-zelfstandige eenheid/duo woning Deze groep bestaat uit jonge alleenstaanden met een beperkte woon carrière die meer zelfstandigheid wensen of willen gaan samenwonen. Zij hebben vaak al een aantal jaar in een groep gewoond. Hun financiële mogelijkheden zijn iets groter dan die van de eerste groep. De wensen van deze groep bestaan uit: Een semi-zelfstandige eenheid met gemeenschappelijke voorzieningen per twee zit/slaapkamers. Een zit/slaapkamer 22m2. Het sanitair en de keuken delen met één ander persoon. Een gemeenschappelijke buitenruimte, 1,5 m2 per eenheid, die niet aan de woning hoeft te grenzen. Op complexniveau wensen ze een gemeenschappelijke fietsenberging, het liefst per groep of per etage. Op complexniveau wensen ze een gemeenschappelijke wasruimte. De mate van zelfstandigheid van de woning wordt bepaald door het soort bewoners maar ook door het soort gebouw. Boer stelt dat hoe onzelfstandiger de gewenste woonvorm hoe groter de kans dat dit gerealiseerd kan worden als tijdelijke woonruimte in een gebouw. 58 Tijdelijke huisvesting van studenten kan in probleembuurten of op ontwikkellocaties een oplossing bieden voor het (tijdelijke) beheerprobleem. Wel moet deze huisvesting groot genoeg zijn om een serieus effect te kunnen hebben op de verbetering van de leefbaarheid op dergelijke locaties. 59 Wanneer dit het geval is kan het tijdelijk huisvesten van studenten andere ontwikkelingen aantrekken en kan hiermee voor langere tijd de omgeving leefbaarder gemaakt worden. Het tijdelijk huisvesten van studenten kan een omgeving leefbaarder maken! 10.3 Conclusie De vraag die in dit hoofdstuk gesteld werd, is: Wat zijn de eisen en wensen voor studentenhuisvesting? Het is duidelijk dat studenten niet zomaar overal te plaatsen zijn. Ook deze groep heeft een aantal eisen en wensen, waarvan prijs en locatie de belangrijkste zijn. Veel studenten willen tegenwoordig zelfstandig wonen. Er is wel een grote groep eerstejaarsstudenten die onzelfstandig willen wonen. Hierbij gaat het om een groepswoning met ongeveer 3 tot 7 andere studenten, waar bij voorzieningen als keuken en badkamer met elkaar worden gedeeld. Bij tijdelijke transformatieprojecten geldt dat hoe onzelfstandiger de woningen, hoe meer het project haalbaar is. 58 (K.J. Boer, 2004) 59 (Stichting DUWO, 2010) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

64 B.THEORIE 11 HET BOUWPROCES In dit hoofdstuk zal de volgende onderzoeksvraag aan bod komen: Welke verschillen vertoont een bouwproces van transformatie met een nieuwbouwproces? Allereerst zal het (nieuw)bouwproces beschreven worden. Vervolgens zal het transformatieproces aan bod komen en tot slot zal een vergelijking getrokken worden tussen deze twee processen Het (nieuw)bouwproces Het standaard bouwproces wordt beschreven door onder andere Wamelink in het boek Inleiding bouwmanagement 60, dit is gebaseerd op NEN2634 en de NEN2574. Figuur 11.1: Bouwcyclus volgens Wamelink & het Nederlands Normalisatie-instituut De vier hoofdfasen van een standaard bouwproces zijn: Initiëren, voorbereiden, uitvoeren en beheren. In de NEN 61 wordt hierbinnen nog een onderscheid gemaakt tussen vijf hoofdfasen, namelijk; programma, ontwerp, uitwerking, realisatie en gebruik. Wamelink heeft deze vijf hoofdfasen aan zijn vier hoofdfasen gekoppeld (zie figuur 11. 1). Initiëren De eerste fase in het bouwproces is de initiatie fase. De belangrijkste partij in deze fase is de eigenaar/gebruiker. In deze fase wordt een oplossing bedacht voor een probleem dat in de vorige fase is ontdekt. Programmeren In deze fase wordt een eerste onderzoek gedaan naar de ruimtebehoefte. Indien uit het onderzoek blijkt dat er een haalbare ruimtebehoefte is wordt er een functioneel, ruimtelijk, organisatorisch, technisch en financieel kader bepaald voor de bouwactiviteiten. Deze fase bestaat uit drie subfasen: initiatief, haalbaarheidsstudie en projectdefinitie. 61 Initiatief Haalbaarheidsstudie Projectdefinitie Figuur 11.2: De fasen binnen de hoofdfase Initiëren 1. Initiatief Allereerst wordt de huisvestingsbehoefte vastgesteld en wordt onderzocht of er geen andere mogelijkheden zijn om in deze behoefte te voorzien. Vervolgens wordt besloten om een haalbaarheidsonderzoek te doen. 2. Haalbaarheidsstudie In deze haalbaarheidsstudie worden projectaspecten geanalyseerd om te onderzoeken wat de mogelijkheden voor de realisatie van het project zijn. Er wordt gekeken naar de functionele mogelijkheden, de technische mogelijkheden, de financiële mogelijkheden en de ruimtelijke mogelijkheden. 60 (Wamelink, Geraedts, Hobma, Lousberg, & Jong, 2010) 61 (Nederlands Normalisatie-instituut, 1993, 2002) 34

65 B.THEORIE 3. Projectdefinitie Vervolgens worden de uitgangspunten en doelstellingen van het project opgesteld. Hierbij worden de functionele-, technische-, financiële-, en ruimtelijke uitgangspunten vastgesteld. Er worden in deze fase ook uitgangspunten en doelstellingen voor de organisatie, de tijd en de kosten met betrekking tot het proces vastgesteld. Uiteindelijk zullen de volgende taken worden uitgevoerd in deze eerste fase van het project: 62 Een globaal programma van eisen wordt opgesteld Een onderzoek naar realisatiemogelijkheden wordt gedaan De investeringsopzet/haalbaarheid wordt vastgesteld Adviseurs worden geselecteerd De projectorganisatie wordt vastgesteld Er wordt een programma van eisen opgesteld Een tijdsplanning wordt gemaakt De budgettering en kostenbewaking wordt vastgesteld Voorbereiden De tweede fase in het bouwproces is de voorbereidingsfase. De belangrijkste partijen in deze fase zijn de architecten en de adviseurs (met name in het voorlopige en definitieve ontwerp) In deze fase zal, aan de hand van de bedachte uitgangspunten uit de vorige fase, en ontwerp gemaakt worden. Ontwerp Tijdens deze fase worden tekeningen gemaakt die zijn gebaseerd op de wensen en eisen van de opdrachtgever, bevoegde instanties en eventuele gebruikers. Het ruimtelijk en functioneel ontwerp en de financiele, technische- en kwalitatieve plannen worden per stap steeds gedetailleerder. Deze fase bestaat uit drie verschillende ontwerpfasen: het structuurontwerp, het voorlopige ontwerp en het definitieve ontwerp. 63 Structuurontwerp Voorlopig ontwerp Definitief ontwerp Figuur 11.3: De fasen binnen de hoofdfase Voorbereiden 4. Structuurontwerp In deze eerste fase van het ontwerpproces worden de hoofdlijnen van het project op basis van creatieve uitgangspunten vastgesteld. Allereerst wordt het functionele- en technische basisprogramma opgesteld. Daarna wordt het structuurontwerp (schetstekeningen) gemaakt. Hierin worden varianten van mogelijke gebouwindelingen en contouren getekend. Hieruit kunnen oppervlaktes berekend worden waardoor de haalbaarheid kan worden beoordeeld en wellicht het budget bijgesteld. Met dit schetsontwerp kan vervolgens ook het financiële basisprogramma (begroting) worden opgesteld. Daarnaast worden de basisprogramma s van organisatie, procestijd en proceskosten vastgesteld. 5. Voorlopig ontwerp In deze fase wordt meer informatie verkregen zodat er een betere voorstelling gegeven kan worden van het te realiseren bouwwerk/project. Het functionele- en technische basisprogramma wordt verder uitgewerkt en er worden voorlopige ontwerptekeningen gemaakt, waarin de voorlopige hoofdindeling en verschijningsvorm van het gebouw worden getekend. Daarnaast wordt een voorlopige hoofdopzet 62 (Wamelink et al., 2010) 63 (Nederlands Normalisatie-instituut, 1993, 2002) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

66 B.THEORIE van het technisch programma getekend, evenals de grenzen van het bouwwerk en de oplossingsideeen voor de samenvoeging van verscheidene technische elementen. Verder wordt er een voorlopig financieel plan opgesteld, hierin wordt een globale begroting gemaakt m.b.t. de investeringskosten, exploitatiekosten en exploitatieopbrengsten. Het resultaat van dit basisprogramma wordt gebruikt om adviezen te leveren voor aanpassingen aan het ontwerp. Daarnaast worden de basisprogramma s van organisatie, procestijd en proceskosten bijgesteld. 6. Definitief ontwerp In deze fase wordt het voorlopig ontwerp nader uitgewerkt. Deze fase bestaat doorgaans uit twee stappen: A. Gebruik makend van de wensen van de opdrachtgever wordt het voorlopige ontwerp uitgewerkt. Er wordt een ruimte-omschrijving gemaakt waarbij per ruimte onder andere oppervlakte, gebruik en afwerking wordt vastgelegd. Daarnaast wordt een technische omschrijving gemaakt om per element een beeld te krijgen over opbouw, afmetingen en materiaal. In deze technische omschrijving staan ook berekeningen van onder andere de constructie en installaties. Verder worden de definitieve ontwerptekeningen en het definitieve financiële plan gemaakt. Er worden aanpassingen bedacht als de elementenbegroting het bouwbudget overschrijdt. B. In de tweede stap wordt met behulp van regelgeving en commentaar van bevoegde instanties het ontwerp bijgeschaafd. In deze fase wordt de definitieve indeling en inrichting van het bouwwerk getekend. Daarnaast wordt een definitieve opzet van het technisch programma getekend, evenals de definitieve grenzen van het bouwwerk en de definitieve oplossing voor de samenvoeging van verscheidene technische elementen. Er worden verder plannen gemaakt voor de uitvoeringsfase en het is ook mogelijk dat de basisprogramma s nog worden bijgesteld. Uiteindelijk zullen de volgende taken worden uitgevoerd in deze tweede van het project. 64 Het samenstellen van een bouw(directie)team De kwaliteitbewaking Het maken van het ruimteboek De kostenbegroting wordt opgesteld Het bouwbedrijf wordt geselecteerd. Er vindt een aanbesteding plaats. Uitvoeren Nadat het definitieve ontwerp gemaakt is kan er begonnen worden met de uitwerking en realisatie van het ontwerp. Voornamelijk adviseurs en aannemers zijn betrokken bij deze fase van het bouwproces. Deze uitvoeringsfase is verder opgedeeld in een uitwerkingsfase en een realisatiefase. Uitwerking Als de goedkeuring van officiële instanties (welstand, brandweer e.d.) is verkregen wordt begonnen met het maken van de aanbestedingsstukken (bestek, bestektekeningen, principedetails en bijlagen). Middels deze stukken wordt een directiebegroting opgesteld. Vervolgens vindt de aanbesteding plaats waarvoor de aannemer zijn begroting maakt. Deze uitwerkingsfase bestaat uit de stappen: bestek en prijsvorming (Wamelink et al., 2010) 65 (Nederlands Normalisatie-instituut, 1993, 2002) 36

67 B.THEORIE Bestek Prijsvorming Definitief ontwerp Figuur 11.4: De fasen binnen de hoofdfase uitwerking 7. Bestek In deze fase van het bouwproces wordt het ontwerp verder uitgewerkt zodat hiermee de aanvraag voor de bouwvergunning kan worden gedaan, evenals de aanbesteding en prijsvorming. Deze fase bestaat uit de volgende onderdelen: De bouwvergunningsaanvraag Het maken van een ruimteboek Het maken van bestektekeningen: hierin worden de ontwerptekeningen technisch uitgewerkt. Ook worden er principe oplossingen getekend voor samenvoeging, opstelling en bevestiging van bepaalde elementen. Het maken van het bestek: hierin wordt een nauwkeurige gedetailleerde beschrijving van het project gegeven (afmetingen, materialen etc.), evenals berekeningen van de constructie, installaties e.d. Het bestek bevat administratieve bepalingen, technische bepalingen, een werkbeschrijving en de standaardbepalingen, tekeningen en nota s. Het maken van een bestekbegroting: gedetailleerde kostenbegrotingen om de bouwkosten en exploitatiekosten beter te bepalen. Tot slot worden in deze fase de plannen uit de ontwerpfase nader bijgesteld en worden plannen gemaakt voor de volgende fase. 8. Prijsvorming In deze fase wordt de definitieve prijsvorming gemaakt welke de volgende onderdelen bevat: Het aankondigen van de aanbesteding of het uitnodigen van de gegadigden Het beschikbaar stellen van het bestek Het geven van aanwijzingen Het opstellen van de aannemingsbegroting Het in ontvangst nemen van de inschrijvingen en het geven van advies aan de opdrachtgever over de gunning De gunning en de contractafsluiting van de aanneming Realisatie In de realisatiefase wordt begonnen met het treffen van voorbereidingen op de uitvoering van de aannemer. Dit realisatie proces van werkvoorbereiding tot en met oplevering wordt gestuurd door de opdrachtgever of door de door hem aangewezen adviseurs. Deze fase bestaat uit drie stappen: werkvoorbereiding, uitvoering en oplevering. 66 Werkvoorbereiding Uitvoering Oplevering Figuur 11.5: De fasen binnen de hoofdfase realisatie 9. Werkvoorbereiding In deze fase wordt het object verder uitgewerkt om te bepalen hoe het moet worden gerealiseerd. Dit wordt vastgelegd in: 66 (Nederlands Normalisatie-instituut, 1993, 2002) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

68 B.THEORIE - Een ruimteboek - Uitvoeringsbepalingen - Werktekeningen - Een werkbegroting In deze fase worden plaats- en maataanduiding van verschillende aspecten (constructie, installaties, inrichting e.d.) gegeven en de samenvoeging en verbinding van verschillende elementen wordt verder uitgetekend. De bevestiging van de vaste inrichting en terreinelementen wordt verder uitgetekend en er wordt een overzicht gegeven van componenten die buiten de bouwplaats vervaardigd dienen te worden. De aannemer stelt verder werkplannen op voor de organisatie, tijd en kosten aspecten. De activiteiten uit deze fase kunnen doorlopen tot in de uitvoeringsfsase. 10. Uitvoering In deze fase wordt het bouwwerk daadwerkelijk gebouwd. Het verloop van de bouw wordt gecontroleerd en geregistreerd. Het werk wordt op belangrijke aspecten voor de aanpassing van het ruimteboek geregistreerd. In de registratie van de uitvoering wordt de stand van het werk geregistreerd. Ook worden de werkelijke uitgaven geregistreerd en getoetst en eventueel bijgesteld aan de hand van het financieringsplan. Alle gegevens worden verwerkt in periodieke financiële rapporten In deze fase worden in de bestek- en werktekeningen met behulp van wijzigingssymbolen veranderingen geregistreerd die optreden tijdens de uitvoering. 11. Oplevering In deze fase wordt de opneming van het uitgevoerde werk vastgelegd om te bepalen of het voltooid is, vervolgens wordt het (al dan niet) goedgekeurd. Het uiteindelijke gerealiseerde object wordt vastgelegd op locatietekeningen (revisietekeningen). Verder wordt het uitgevoerde gebouwdeel, de constructie, installatie, inrichting en terrein vastgelegd. Ook worden er tekeningen gemaakt met een instructie voor het onderhoud en de bediening van het object. Uiteindelijk zullen de volgende taken worden uitgevoerd in deze derde van het project: 67 Er wordt een projecthandboek gemaakt Een vergaderschema wordt opgesteld Er moet toezicht gehouden worden Evenals financiële begeleiding Uiteindelijk vindt de oplevering plaats Beheren Tijdens deze fase wordt het opgeleverde gebouw in beheer genomen. Allereerst zal het object daadwerkelijk geëxploiteerd worden en wanneer de levensduur van het bouwwerk afgelopen is zal het worden gesloopt. De belangrijkste partij in deze fase is de gebruikers. Deze fase bestaat uit twee subfasen: Exploitatie en verbouw, en sloop. 68 Gebruik Exploitatie en verbouw Sloop Oplevering Figuur 11.6: De fasen binnen de hoofdfase gebruik 12. Exploitatie en verbouw 67 (Wamelink et al., 2010) 68 (Nederlands Normalisatie-instituut, 1993, 2002) 38

69 B.THEORIE In deze fase wordt het bouwwerk daadwerkelijk in gebruik genomen. Waarbij tijdens de oplevering vastgestelde projectgegevens zullen worden gebruikt voor het beheren van het bouwwerk. 13. Sloop Wanneer de levensduur van het bouwwerk ten einde is, en wanneer het gebouw onbruikbaar wordt verklaard zal het bouwwerk gesloopt worden. Dit levert vrije bouwgrond op waarop weer een nieuw object gerealiseerd kan worden. Hier begint de cyclus opnieuw. De belangrijkste taak tijdens deze fase is: 69 Toezicht houden tot het einde van het onderhoudstermijn 11.2 Het transformatieproces Andriessen omschrijft in zijn afstudeerscriptie proces management van transformatie het transformatieproces 70. Hij maakt een onderscheidt tussen vijf fasen: de initiatief fase, de definitiefase, de ontwerpfase, de bouwvoorbereidingsfase en de realisatiefase. De SEV heeft in van werkplek tot woonstek ook een onderscheid gemaakt tussen verschillende fasen in het transformatieproces. Waarbij in elke fase is beschreven welke stappen plaatsvinden in het transformatieproces. De SEV beschrijft achtereenvolgens de volgende stappen: verkenningsfase, onderzoeksfase gebouw, overlegrondes (inclusief de laatste onderhandelingen), realisatie en beheer. Per hoofdfase van het algemene bouwproces (initiëren, voorbereiden, uitvoeren en beheren) zal een beschrijving gegeven worden van de stappen die Andriessen en SEV ondernemen, waarbij de focus ligt op het verschil met het algemene (nieuw)bouwproces. Initiëren Andriessen maakt in deze fase een onderscheidt tussen het initiatief en de definitie: 70 Initiatief In deze fase wordt het initiatief genomen tot het transformeren van een bestaand gebouw. In tegenstelling tot het (nieuw)bouwproces zijn in deze fase naast de eigenaar en de bouwmanager ook al vaak architecten betrokken. Andriessen onderscheidt een aantal stappen in deze initiatieffase. 1. Initiatief van commerciële partijen (projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen, eigenaren e.d.): gaan op zoek naar leegstaande panden om te transformeren. 2. Initiatief van particuliere partijen (buurtbewoners, stichtingen e.d.): deze partijen nemen het initiatief om een pand te transformeren vanuit een emotionele binding met het gebouw. 3. Haalbaarheidsonderzoek: Een belangrijk verschil met het nieuwbouwproces is dat in dit geval ook de aanwezige situatie goed geanalyseerd, ingemeten en onderzocht moet worden. 4. Generatie van oplossingen en ideeën met betrekking tot aantallen woningen en ontsluitingen e.d. 5. Resultaat haalbaarheidsonderzoek ( Go No-Go ) 6. Inmeten bestaande situatie aangezien de oude tekeningen niet altijd overeenkomen met de werkelijkheid. 7. Bouwkundige opnamen: Hierbij wordt gekeken hoe het staat met de kwaliteit en het onderhoud van het pand en of er elementen zijn die geschikt zijn voor hergebruik. 8. Oplossingen en ideeën genereren: De eerder ontwikkelde oplossingen kunnen worden getoetst en verder uitgewerkt. 69 (Wamelink et al., 2010) 70 (Andriessen, 1999) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

70 B.THEORIE 9. Opstellen financieringsvoorstel aan de hand van de oplossingsrichtingen. Dit wordt vervolgens getoetst aan de eerder geformuleerde uitgangspunten. 10. Het resultaat van deze fase zijn uitgangspunten voor het programma van eisen in de volgende fase Definitie In deze fase wordt getracht het nieuwe programma in te passen in het bestaande gebouw om vervolgens een programma van eisen op te stellen voor het project. Waar in het nieuwbouwproces tijdens deze fase alleen de opdrachtgever, bouwmanager en architect aanwezig zijn, zijn in deze fase bij het transformatieproces ook de constructeur en de installatieadviseur (en eventuele andere adviseurs) aanwezig. Andriessen onderscheidt drie subfasen: 1. Inventariseren, opstellen en toetsen van de functionele-, ruimtelijke-, technische-, en commerciële eisen en mogelijkheden 2. Toetsen financiële haalbaarheid: de financiële consequenties van de eisen en wensen worden hiermee duidelijk gemaakt. 3. Maken van het programma van eisen (PvE) De SEV maakt in deze fase onderscheidt tussen verkenning en onderzoek: 71 Verkenning Bij het zoeken naar een pand is het belangrijk om de grenzen aan te geven (waarnaar gezocht moet worden) om uiteindelijk een geschikt pand te selecteren in de verkenningsfase. Deze fase wordt onderscheiden in een viertal stappen: Selectie doelgroep Selectie locatie Selectie pand Globale toets van het gebouw Onderzoek De volgende fase is de fase waarin het geselecteerde gebouw verder onderzocht en vastgelegd wordt. Het gebouw wordt globaal getoetst door de volgende stappen te ondernemen: Bezichtiging gebouw om de kwaliteit van gebouw elementen in te schatten. Waardebepaling gebouw. Bepaling bouwkundige kwaliteit. Eerste prijsonderhandeling biedt inzicht in onderhandelingsmarges. Eerste plattegrond ontwikkeling. Uitbreidingsmogelijkheden worden onderzocht. Grove bepaling verbouwkosten. Bepaling aankoopprijs. Voorbereiden Andriessen onderscheidt in deze fase enkel de ontwerpfase. 72 Ontwerp In deze fase wordt middels het programma van eisen een ruimtelijk ontwerp gemaakt. Dit wordt vervolgens getoetst aan de opgestelde uitgangspunten. De adviseurs die in de vorige fase zijn aangetrokken worden in deze fase aan het werk gezet. Tijdens deze fase wordt een onderscheid gemaakt tussen het voorlopig ontwerp en het definitieve ontwerp. In deze fase spelen dezelfde actoren een rol als in het nieuwbouwproces namelijk vooral de bouwmanager, de architect en de adviseurs. 71 (SEV, 1994) 72 (Andriessen, 1999) 40

71 B.THEORIE 1. Programma van eisen inpassen bestaande situatie: Hierbij moet rekening gehouden worden met aspecten als maatvoering, stramien en bestaand programma. Hierbij moet ook de bestaande ontsluiting worden getoetst aan de gewenste functies en aan de brandweer eisen. Er gelden bovendien architectonische en technische eisen vanuit de welstand of het bouwbesluit met betrekking tot de buitenkant van het gebouw. 2. Voorlopig ontwerp: Met deze gegevens wordt een voorlopig ontwerp gemaakt dat gebruikt wordt om het PvE te toetsen en voor het indienen en het verkrijgen van een principe-akkoord van overheidsinstanties. 3. Definitief ontwerp: Het definitieve ontwerp wordt gemaakt, wanneer dit voorlopige ontwerp goedgekeurd is en bestaat uit een uitgewerkt plan, waarin o.a. bouwkundige-, constructieveen installatietechnische aanpassingen worden weergegeven. Met dit definitieve ontwerp wordt goedkeuring aangevraagd bij overheidsinstanties en kan men verder gaan met de volgende fase. De SEV onderscheidt geen ontwerpfasen maar wel een fase van overleg en een fase van laatste onderhandelingen. 73 Overleg Wanneer overeenstemming over de verkoopprijs optreedt moeten in deze fase parallel aan elkaar een aantal overleggen en onderzoeken plaatsvinden. Het gaat om de volgende activiteiten: Overleg met stedenbouwkundige Overleg met lokaal bestuur Onderzoek bodemverontreiniging Vaststelling geluidsbelasting Bepaling asbest Bouwkundig onderzoek gebouw Overleg met afdeling volkshuisvesting Laatste onderhandelingen In deze laatste fase van de voorbereiding vinden de laatste prijsonderhandelingen over de aankoop van het pand plaats. Bovendien moet er onderhandeld worden over uiteindelijke aanneemsom. Uitvoeren In deze fase onderscheidt Andriessen de bouwvoorbereiding en de uitvoering. 74 Bouwvoorbereiding In deze fase wordt de daadwerkelijke transformatie voorbereidt door het maken van het bestek. Daarnaast wordt een selectie gemaakt van de uitvoerende partijen. In deze fase spelen dezelfde actoren een rol als in het nieuwbouwproces namelijk de bouwmanager, de architect, de adviseurs en de uitvoerende bouwbedrijven. In het bestek worden werkbeschrijvingen, ontwerptekeningen en voorschriften voor materiaalgebruik, uitvoeringswijzen e.d. opgenomen. In het geval van transformatie zal in het bestek beschreven moeten worden welke onderdelen gesloopt moeten worden, nieuw gebouwd moet worden en welke elementen behouden blijven. Deze fase bestaat uit twee subfases: 1. Het maken van het sloopbestek. Er zijn twee sloopmethodieken bij een transformatieproces: Gedeeltelijke sloop; delen van het gebouw worden verwijderd. Strippen van gebouwen; het constructieve gedeelte van het gebouw blijft in tact. 73 (SEV, 1994) 74 (Andriessen, 1999) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

72 B.THEORIE Naast het maken van het bestek wordt de directiebegroting opgesteld. Dit is de laatste begroting voor de aanbesteding en wordt gemaakt op basis van het bestek. 2. Materialisatie en bemonstering In deze fase worden onder andere materiaalkeuzes gemaakt. Aangezien de nieuwe bouwmaterialen moeten aansluiten op de bestaande kost de materialisering en bemonstering veel meer tijd dan bij nieuwbouw. Verder worden fabrikanten en leveranciers gekozen, hoeveelheden en afmetingen vastgesteld, bestektekeningen uitgewerkt en technische omschrijvingen opgesteld. Vervolgens wordt de bouwaanvraag gedaan en wordt een (hoofd)aannemer geselecteerd. Eén op een situaties betreffende aanbesteding komen vaak voor bij transformatieprojecten, in tegenstelling tot nieuwbouwprojecten waarbij vaak met een aanbestedingsvorm wordt gewerkt. Een aannemer moet namelijk bij transformatieprojecten veel ervaring hebben met herontwikkeling, restauratie en renovatie. De uitvoering van het transformatieproces vergt vaak veel meer (voorbereidings) tijd en inzet van de uitvoerende partijen dan nieuwbouwprocessen. Realisatie In deze fase wordt er daadwerkelijk getransformeerd/gebouwd. De bouwmanager, de architect, de adviseurs en de uitvoerende bouwbedrijven spelen in deze fase een belangrijke rol. 1. Ruwbouwfase: Deze fase is bij transformatie in vergelijking met nieuwbouw zeer kort. Er wordt gestart met het slopen van inbouw, installaties en de sanering van gevaarlijke stoffen. Hierna vindt de constructieve sloop plaats en eventueel het plaatsen van constructieve elementen. 2. Afbouwfase: In deze fase wordt het gebouw wind- en water dicht gemaakt en worden inbouwpakketten aangedacht, klimaatinstallaties aangelegd en bekabeling voor elektra aangelegd. Zeker in de afbouwfase moet er worden omgegaan met onvoorziene omstandigheden die tijdens het bouwproces kunnen voorkomen. 3. Inrichtingsfase: In deze fase worden losse inrichtingselementen geplaatst. 4. Oplevering In deze fase wordt het eindresultaat getoetst aan het bestek. Aangezien er bij transformatie vaak beperkte ruimte is om de werkzaamheden uit te voeren zijn er nogal wat logistieke beperkingen, die van invloed zijn op de te kiezen bouwsystemen en op de bouwsnelheid. Ook moet er bij transformatie goed nagedacht worden over het verloop van de installaties, dus moet er rekeningen gehouden worden met o.a. de vrije hoogte boven de plafonds. De SEV beschrijft enkel de realisatiefase: 75 Realisatie Deze fase lijkt volgens de SEV veel op de realisatiefase van nieuwbouw. Er zijn echter wel enkele afwijkingen met betrekking tot: Sloop: Men moet bij de gedeeltelijke sloop zorgvuldig te werk gaan, dus er is goed opzicht nodig. Snelheid: Omdat het casco al aanwezig is gaat het bouwproces 30 á 50 % sneller. Planning: Omdat men na de sloop overal tegelijk terecht kan moet de toelevering van materialen goed gecoördineerd worden. Beheren Enkel de SEV beschrijft deze stap (SEV, 1994) 42

73 B.THEORIE Beheer Na de realisatie kan het pand in gebruik genomen worden en zal het beheerd moeten worden. Voornamelijk bij onzelfstandige eenheden kan het beheer veel zorg met zich meebrengen. Het beheer kan in dit geval volledig door de verhuurder gedaan worden maar het kan ook plaatsvinden door zelfbeheer. De SSHR heeft een beheermodel opgesteld, waarbij gebruik wordt gemaakt van zelfbeheer. In hoofdstuk 10 is meer te lezen over dit beheermodel Conclusie De vraag die aan het begin van dit hoofdstuk gesteld werd is: Welke verschillen vertoont een bouwproces van transformatie met een nieuwbouwproces? In onderstaande tabel zijn de belangrijkste verschillen van het traditionele bouwproces met het transformatie proces weergegeven. Nieuwbouwproces Transformatieproces Gevolg voor transformatieproces Ontwerpen Uitvoeren voorbereiden Uitvoeren - realiseren Op basis van PvE ontwerpen Definiëren wat te bouwen Directiebegroting Open aanbesteding Bemonstering volgens ontwerp Zelf verantwoordelijk voor kwaliteit Ruwbouw en afbouw duren ongeveer even lang Bouwkundige opnamen & inmeten bestaande situatie Adviseurs vroeg inschakelen en intensieve samenwerking PvE inpassen in bestaande situatie Definiëren wat te slopen en wat te handhaven Directiebegroting met relatief grote post onvoorziene omstandigheden Veelal één op één aanbestedingen Keuze bouwmaterialen en bemonstering aanpassen op bestaande situatie Confrontatie met bestaande kwaliteit en onverwachte tegenvallers Korte ruwbouwfase, lange afbouwfase Initiëren Leeg kavel Bestaand pand Kwaliteit pand, opnamen en inmeetwerkzaamheden van invloed op het hele proces. Hogere investering. Moeizamer proces. Ontwerpende partijen moeten kennis hebben van oude bouwstijlen en materialen. Sloopbestek, nieuwbouwbestek en bestek voor te handhaven bouwdelen moet gemaakt worden. Grote post onvoorzien. Geen prijscompetitie. Dus prijs is niet zo laag mogelijk. Kost meer tijd. Rekening houden met onvoorziene omstandigheden en alle partijen op de hoogte houden van wijzigingen. Andere planning. Tabel 11.1: Belangrijkste verschillen tussen nieuwbouwproces & transformatieproces (gebaseerd op Andriessen, 1999) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

74 B.THEORIE 12 DE ORGANISATIE VAN TRANSFORMATIEPROCESSEN In dit hoofdstuk zal een antwoord gezocht worden op de vraag: Welke organisatievormen en contractmodellen zijn geschikt voor transformatieprocessen? 12.1 Organisatievormen De manier waarop partijen met elkaar samenwerken is vastgelegd in de organisatievorm. In de literatuur wordt een onderscheidt gemaakt tussen vier verschillende organisatievormen: 76 Ontwerp en uitvoering Projectontwikkeling of koop Totaal ontwikkeling Strategische samenwerking Van Veen 77 onderzoekt in haar afstudeerscriptie onder andere welke van deze organisatievormen het meest geschikt zijn voor transformatie. Ze komt hierbij uit op twee geschikte organisatievormen bij transformatie. Dit zijn: ontwerp & uitvoering en projectontwikkeling of koop. Ontwerp en uitvoering Deze organisatievorm staat bekend als de meest traditionele vorm en komt het meest voor in Nederland. Deze organisatievorm beperkt zich tot het ontwerp en de uitvoering van het project en de diensten en leveringen die daaraan zijn verbonden. Het beheer valt buiten deze organisatievorm. De opdrachtgever is verantwoordelijk voor het ontwerp en de uitvoering, waartussen een sterke scheiding zit in deze organisatievorm. Financierings-, ontwikkelings- en exploitatierisico s Figuur 12.1: Organisatievorm ontwerp en uitvoering (gebaseerd op Geraedts, 2010) De opdrachtgever heeft in dit geval veel invloed op de verschillende partijen en neemt daardoor veel risico s op zich (financierings-, ontwikkelings- en exploitatierisico s). Het is van belang dat de opdrachtgever betrokken is bij het project en veel inzet toont. 78 Exploitatierisico s Financierings- en ontwikkelingsrisico s Projectontwikkeling of koop De opdrachtgever heeft in deze organisatievorm veel minder invloed op de verschillende partijen en neemt daarmee dus ook minder risico s op zich. Hiermee heeft de opdrachtgever ook minder invloed op het resultaat. De opdrachtgever draagt in dit geval alleen de exploitatierisico s terwijl de ontwikkelaar de financierings- en ontwikkelingsrisico s draagt. De opdrachtgever Figuur 12.2: Organisatievorm projectontwikkeling of koop (gebaseerd op Geraedts, 2010) houdt zich in dit geval veel meer op de achtergrond, waardoor het resultaat vooral door de opdrachtnemer/ontwikkelaar bepaald wordt. De opdrachtgever heeft hierbij geen behoefte om zich te bemoeien met het gehele proces maar heeft wel behoefte aan de overname of koop van het eindproduct. Er ontstaat dus veel integratie tussen het ontwerp en de uitvoering omdat de opdrachtnemer/ontwikkelaar de hele ontwikkeling uitvoert (Koning & Sproncken, 2001) 77 (Veen, 2008) 78 (R. P. Geraedts, 2010) 44

75 B.THEORIE 12.2 Contractmodellen De keuze voor een contractmodel hangt af van de verdeling van de risico s, de contractuele relaties, de functionele verhoudingen tussen partijen, de fasering van het bouwproces en het tijdstip van deelname van de partijen. 79 De organisatievormen ontwerp en uitvoering en projectontwikkeling of koop vinden volgens van Veen de meeste aansluiting voor de organisatie van een transformatieproject. Hierbij horen een aantal contractvormen. Van Veen heeft hiervan de vier meest uitgesproken contractvormen vergeleken. Dit zijn de contractmodellen: 80 Traditioneel Bouwteam Design & Build Turnkey Traditioneel contractmodel Dit contractmodel gaat uit van een strikte scheiding tussen opdracht geven, ontwerpen en uitvoeren. De opdrachtgever neemt het initiatief voor de bouw en contracteert eerst de architect en eventuele adviseurs voor het maken van het ontwerp (VO & DO) en het bestek met daarbij behorende tekeningen. Als dit Figuur 12.3: Traditioneel contractmodel (gebaseerd op Geraedts, 2010) gereed is doet hij een aanbesteding en contracteert hij een aannemer voor de uitvoering van het ontwerp. (De aannemer contracteert zelf zijn onderaannemers). De opdrachtgever stelt vaak een managementteam aan dat toezicht houdt tijdens de uitvoering. Er bestaat in dit model geen contractuele relatie tussen de architect en de aannemer. De opdrachtgever is daarom in relatie tot de aannemer verantwoordelijk voor het ontwerp. De aannemer heeft wel waarschuwingsplicht als hij een fout ontdekt in het ontwerp. Voor een tijdelijk transformatieproject is dit model waarschijnlijk niet het meest geschikt, aangezien ontwerp en uitvoering strikt gescheiden zijn. Als de architect weinig kennis heeft van tijdelijke transformatie kunnen er bij de uitvoering veel problemen ontstaan. Bovendien kost het ontwerp en bouwproces bij dit contractmodel veel tijd, die er bij een tijdelijk transformatieproject niet is. Een voordeel van dit model is dat de opdrachtgever wel veel grip heeft op het proces. Bouwteam contractmodel Het bouwteam is een tijdelijke vorm van samenwerking tussen de opdrachtgever, de architect en een aannemer. De aannemer geeft in dit geval advies tijdens de ontwerpfase. Hierdoor kan zijn uitvoeringsexpertise vroeg in de ontwerpfase meegenomen worden. Als een idee valt binnen het vakgebied van een bepaalde partij en die partij maakt dat idee zich Figuur 12.4: Bouwteam contractmodel (gebaseerd op Geraedts, 2010) eigen dan is die partij verantwoordelijk voor alles dat voortkomt uit dat idee, ook al was het oorspronkelijk een advies van een andere partij. 79 (R. P. Geraedts, 2010) 80 (Veen, 2008) 81 (Chao-Duivis, 2008) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

76 B.THEORIE De bouwteam aannemer adviseert over het ontwerp in de hoop dat hij het ook mag uitvoeren maar dit is niet zeker. Het is afhankelijk van de prijs/kwaliteit verhouding die hij biedt voor de uitvoeringswerkzaamheden. Tijdens de DO fase of de bestekfase kan een aannemer worden gecontracteerd en kan dus eerder gestart worden met de uitvoering. In de uitvoeringsfase is de opdrachtgever weer de traditionele opdrachtgever, met alle verantwoordelijkheden die daarbij horen. 82 Voor een tijdelijk transformatieproject zou dit een goed contractmodel kunnen zijn, omdat de aannemer tijdens het ontwerpproces al uitvoeringsadvies levert, waardoor er waarschijnlijk minder problemen ontstaan bij de uitvoering. Bovendien behoudt de opdrachtgever zijn grip op het proces. Design & Build contractmodel In dit geïntegreerde contractmodel worden ontwerp en uitvoering bij elkaar gehouden. Er is één partij (in nevenstaande figuur de aannemer, maar dit kan ook een architect zijn), de opdrachtnemende partij die een totaalpakket aanbied van ontwerp en uitvoering. De ontwerprisico s liggen in dit geval bij de opdrachtnemende partij, de ontwikkelingsrisico s liggen ook Figuur 12.5: Design & Build contractmodel (gebaseerd op Geraedts, 2010) bij hem of bij de opdrachtgever. In dit geval is ook een combinatie met onderhoud mogelijk. De opdrachtgever heeft in dit geval een minder actieve rol en minder verantwoordelijkheden dan in voorgaande contractmodellen, maar hij toetst nog wel tussentijdse projectresultaten. De opdrachtnemer kan dan pas verder werken als de opdrachtgever een go geeft. Behalve ontwerp en uitvoering kan de opdrachtnemer ook de financiering en het onderhoud op zich nemen. 86 Dit contractmodel zou ook geschikt zijn voor een tijdelijk transformatieproject, omdat ontwerp & uitvoering gecombineerd zijn, wat leidt tot een korte doorlooptijd voor het project en er is vroeg in het proces prijszekerheid voor de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft echter wel minder invloed op het plan. Een voordeel hiervan is wel dat hij in dit geval ook minder risico s draagt. Turnkey contractmodel Evenals het design & build model valt bij deze contractvorm het ontwerp en de uitvoering (en eventueel de financiering en het onderhoud) onder de verantwoordelijkheid van één opdrachtnemende partij (de turnkey-aanbieder). Het verschil is echter dat de opdrachtgever in dit geval geen tussentijdse toetsen doet, en in het meest extreme geval alleen een P.v.E opstelt. De turnkey-organisatie contracteert zelf de architect en de (onder)aannemers. Ook draagt deze organisatie alle financierings- en Figuur 12.6: Turnkey contractmodel (gebaseerd op Geraedts, 2010) ontwikkelingsrisico s, waardoor deze voor de opdrachtgever zeer beperkt blijven. 86 Een groot voordeel van dit contractmodel is dat de opdrachtgever weinig verantwoordelijkheden heeft en dus ook bijna geen risico s meer draagt. Het nadeel is hiervan dat hij daardoor ook geen grip meer heeft op het proces. Dit kan bij tijdelijke transformatieprojecten een groot probleem zijn als de turnkey-aanbieder weinig ervaring heeft met en kennis over dergelijke tijdelijke transformatieprojecten. 82 (Chao-Duivis, 2008; R. P. Geraedts, 2010) 46

77 B.THEORIE 12.3 Keuze Om een keuze te kunnen maken uit de verschillende contractmodellen heeft van Veen een organisatiewijzer geschreven. Deze organisatiewijzer is gericht op een belegger, maar bestaat uit vragen die ook voor elke andere initiatiefnemer van een transformatieproces van belang zijn bij het kiezen van een contractmodel. Ze maakt in de vragen onderscheidt tussen risico s, organisatie, kwaliteit, geld, tijd en informatie. 83 De belangrijkste vragen voor de keuze voor een contractmodel en de consequenties van het antwoord zijn weergegeven in tabel Aspect Vraag Antwoord Contractmodel Risico s Organisatie Kwaliteit Geld Wilt/kunt u ontwikkelingsrisico s op u nemen (evt. met behulp van een adviseur)? Wilt/kunt u financieringsrisico s op u nemen (evt. met behulp van een adviseur)? Wilt u invloed uitoefenen op het proces van de transformatie? Wilt/kunt u meerdere partijen binnen het transformatieproces aan sturen? Wilt/kunt u directie voeren over het transformatieproject (evt. met behulp van een adviseur)? Bent u bereid om enkel vooraf een Programma van Eisen op te stellen en het project vervolgens geheel uit te besteden (zonder eigen toetsmoment)? Is prijszekerheid in een vroeg stadium van het project belangrijk om te zorgen dat het project haalbaar blijft? Ja Misschien Nee Ja Nee Ja Nee Ja Nee Ja Nee Ja Nee Ja Nee Traditioneel/bouwteam Design & build Turnkey Traditioneel/bouwteam/design & build Turnkey Traditioneel/bouwteam Turnkey/design & build Traditioneel/bouwteam Turnkey/design & build Traditioneel/bouwteam Turnkey/design & build Turnkey Traditioneel/bouwteam/design & build Design & build/turnkey Traditioneel/bouwteam Tijd Is het belangrijk dat de doorlooptijd zo kort mogelijk is? Ja Design & build Redelijk Nee Bouwteam/turn-key Traditioneel Informatie Wilt u vroeg in het proces uitvoerende partijen betrekken Ja Bouwteam om kennis te kunnen delen? Neutraal Design & build/turnkey Nee Traditioneel Tabel 12.1: Belangrijke vragen bij de keuze voor een contractmodel (gebaseerd op van Veen, 2008) 12.4 Conclusie In dit hoofdstuk zal een antwoord gezocht worden op de vraag: Welke organisatievormen en contractmodellen zijn geschikt voor transformatieprocessen? Met name ontwerp & uitvoering en projectontwikkeling of koop zijn geschikte organisatievormen bij transformatieprocessen. Vier veelvoorkomende contractmodellen die vallen binnen deze organisatievormen zijn: Traditioneel Bouwteam Design & Build Turnkey Deze vier zijn allen geschikt voor transformatieprocessen maar hebben verschillende consequenties voor het proces. Om te bepalen welk contractmodel het beste gekozen kan worden moet er nagedacht worden over o.a. risicoverdeling, aansturing van partijen, invloed van opdrachtgever, prijszekerheid, doorlooptijd en benodigde kennis. Uit de praktijk zal moeten blijken welke van deze modellen veel voorkomen bij tijdelijke transformatieprocessen en welke het meest geschikt zijn voor tijdelijke transformatieprocessen. Dit zal in deel D aan bod komen. 83 (Veen, 2008) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

78 B.THEORIE 13 TRANSFORMATIEPOTENTIE In dit hoofdstuk wordt een antwoord gezocht op de vraag: Welke panden komen in aanmerking voor tijdelijke transformatie naar studentenwoningen? Boer 84 heeft in zijn afstudeerscriptie het meetinstrument voor de potentie van kantoorpanden voor permanente transformatie (van Geraedts en van der Voordt) gebruikt om een meetinstrument voor de potentie van kantoorgebouwen voor tijdelijke transformatie op te stellen. Doormiddel van dit meetinstrument kan worden gekeken welke panden geschikt zijn voor transformatie. In dit hoofdstuk zijn er kleine aanpassingen gedaan waardoor het meetinstrument van toepassing is op al het leegstaand vastgoed en niet enkel op kantoorpanden. Voor het daadwerkelijke meetinstrument wordt verwezen naar de afstudeerscriptie van Boer (2004). Het meetinstrument begint met stap 0: Marktanalyse verschil: In deze stap wordt de behoefte naar tijdelijke woonruimte in de stad onderzocht evenals de aanwezige leegstaande panden. Bij tijdelijke transformatie is het erg belangrijk om rekening te houden met de huidige vraag naar woonruimte, omdat het kantoorpand maar maximaal 5 en wellicht 10 jaar als woonruimte gebruikt wordt Voorwaarden Stap 1: Vetocriteria: In deze stap stelt Boer criteria op waaraan het pand moet voldoen, in de vorm van veto criteria. Vanuit deze vetocriteria vallen de belangrijke zaken af te leiden waaraan een pand móet voldoen. Deze zaken zijn opgenomen in tabel Een belangrijke factor die uitgelicht moet worden bij tijdelijke transformatie (in vergelijking met permanente transformatie is tijd. Om de exploitatietermijn zo lang mogelijk te houden is het belangrijk dat het proces van transformeren zo kort mogelijk is. Locatie Voorwaarden aan een pand bij tijdelijke transformatie (Net als bij PT) Niet in een schadelijkgebied (geluid, luchtkwaliteit) Gebouw Architectonisch (Net als bij PT) Verdiepingshoogte > 2,60m, breedte gebouw > 3,20m Bestaande indeling moet bruikbaar zijn (indeling van kamers tussen de 20m 2 100m 2 Technisch Gevel moet bruikbaar zijn Bij meer dan 1 verdieping, min. 2 trappen nodig Afstand tussen de trappen max. 90m (bij TT kan geen trap toegevoegd worden) Aanwezigheid van te openen ramen Niet veel asbest aanwezig in het pand In goede staat, voldoet zonder groot onderhoud aan de beoogde verhuurperiode (5 á 10 jaar) Bij een verdiepingsvloer hoger dan 12m moet er een lift aanwezig zijn Opening in de gevel moet groter dan 10% van het vloeroppervlak zijn Geluidsbelasting op gevel < 60 db Proces Financieel Min. Exploitatieperiode van 1 jaar Max. exploitatieperiode van 5 á 10 jaar Niveau van de huur is lager dan markthuur Juridisch Medewerking van gemeente Medewerking van brandweer Tabel 13.1: Voorwaarden waaraan een pand moet voldoen in het geval van tijdelijke transformatie (gebaseerd op de vetocriteria van Boer, 2004) 13.2 Voorkeuren Stap 2: Voorkeurscriteria: Bij tijdelijke transformatie is het gevoel voor een bepaald gebouw een belangrijke factor om te transformeren. Dit gevoel wordt grotendeels bepaald door de positieve aspecten van het gebouw. Deze positieve aspecten worden genoemd in voorkeurscriteria. De voorkeurs- 84 (K.J. Boer, 2004) 48

79 B.THEORIE criteria zijn niet noodzakelijk voor tijdelijke transformatie maar worden wel als groot voordeel gezien als er veel van aanwezig zijn. In tabel 13.2 zijn deze voorkeurscriteria opgenomen. Het is echter wel van belang op te merken dat sommige voorkeurscriteria voor de ene doelgroep belangrijker zijn dan voor de andere doelgroep. Vandaar dat het van belang is om van te voren een doelgroep voor ogen te hebben (in dit geval studenten). TT potentie, voorkeurscriteria Locatie Representativiteit Geen gevaar en geen stank- of geluidsoverlast Afstand/kwaliteit voorzieningen Supermarkt < 1km Centrum stad < 3km Horeca < 500m Bank/postkantoor < 2km Medische basisvoorziening < 5km Sportvoorziening < 2km Onderwijsinstelling < 2km Bereikbaarheid met OV Station < 5km Bus/metro/tram < 250m Bereikbaarheid met auto en parkeren Geen obstakels of slechte doorstroming Parkeerplaatsen < 250m 0 tot 0,1 parkeerplek per kamer te realiseren (Nieuw actieplan studentenhuisvesting) Gebouw Architectonisch Indeling geschikt voor kamers van 20-30m 2 Technisch Goed op te delen in delen van 500m 2 BVO Verticale stijgpunten op uiteinden van gebouw Kleine aparte ramen aanwezig Aanwezigheid toiletten Aanwezigheid fietsenstalling Draagconstructie is een skeletsysteem (kolommen, liggers, kernen) Brandwerendheid binnenwanden > 30 minuten. Geluidsisolatie binnenwanden > -30 db Binnenwanden lopen door van vloer tot vloer Centrale plaats bestaande leidingschachten in gebouw Individueel regelbare verwarming per stramien Aanwezigheid internetverbinding elke woning Process Financieel Mogelijkheid tot verkrijgen van subsidies Mogelijkheid tot verhuren van overige ruimtes Juridisch Goede medewerking van gemeente Goede medewerking van brandweer Tabel 13.2: Voorkeurscriteria (gebaseerd op Boer, 2004) 13.3 Conclusie De vraag waar in dit hoofdstuk antwoord op is gegeven is: Welke panden komen in aanmerking voor tijdelijke transformatie naar studentenwoningen? Zeker bij tijdelijke transformatie is het van groot belang dat het pand al behoorlijk geschikt is, zodat er maar minimale aanpassingen nodig zijn om het gereed te maken voor bewoning. De bestaande stramienmaat, indeling, constructie en gevel zijn van belang, evenals vluchtroutes en te openen ramen. Deze aspecten moeten zonder al te grote aanpassingen geschikt zijn. Er zijn echter ook een aantal voorkeurscriteria die ervoor zorgen dat het ene pand geschikter is dan het andere pand. De voorkeurscriteria van de locatie komen voort uit de doelgroep studenten en bevatten afstanden tot de supermarkt, horeca en onderwijsinstellingen. Verder is een pand nog geschikter wanneer er al voorzieningen als toiletten, fietsenstalling en internet in het pand aanwezig is. Wanneer men een aantal panden op het oog heeft en alle stappen van het meetinstrument van Boer worden gevolgd komt duidelijk naar voren welk pand de meeste potentie heeft om tijdelijk getransformeerd te worden. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

80 B.THEORIE 14 ZELFWERKZAAMHEID EN ZELFBEHEER Dit hoofdstuk zal een antwoord geven op de vraag: Wat is zelfwerkzaamheid en zelfbeheer en hoe wordt dit in de praktijk georganiseerd? 14.1 Zelfwerkzaamheid Een belangrijk aspect tijdens de uitvoeringsfase van tijdelijke transformatie is zelfwerkzaamheid. Bij zelfwerkzaamheid helpen de toekomstige bewoners zelf mee bij het bouwen van hun nieuwe woning in ruil voor huurkorting. Een voorbeeld van zelfwerkzaamheid is het plaatsen van binnenwanden door de toekomstige bewoners. STW Utrecht 85 en Schutten 86 stellen een aantal voor- en len betreffende zelfwerkzaamheid. Een aantal van deze vooren nadelen worden bevestigd in de evaluatie zelfwerkzaamheid Figuur 14.1: Zelfwerkzaamheid ( studenten bij de tijdelijke herontwikkeling van het voormalig stadsdeelkantoor Slotervaart en het KLIQ gebouw in Amsterdam uitgevoerd door SEV 87 en de evaluatie van het woonproject Kanaalweg 92 door Laagland Advies 88. Voordelen De voordelen van zelfwerkzaamheid die aangedragen worden zijn: - Kostenbesparing - Snellere realisatie - Meer betrokkenheid bij woongebouw - Meer betrokkenheid met medebewoners (sociale cohesie) - Woonruimtes kunnen goedkoper worden verhuurd Kostenbesparing In de evaluatie zelfwerkzaamheid studenten bij de tijdelijke ontwikkeling van stadsdeelkantoor Slotervaart en het KLIQ-gebouw in Amsterdam is gebleken dat zelfwerkzaamheid een kostenbesparing met zich meebrengt. De zelfwerkzaamheid heeft op de totale kosten van de verbouwing een besparing opgeleverd van ongeveer 20 procent ten opzichte van verbouwing met uitbesteding. Deze besparing komt voornamelijk door een besparing op de loonkosten. Bij het project Grote Pyr in Den Haag (de transformatie van een hbs tot een woon- werkgebouw) is echter gebleken dat daar met zelfwerkzaamheid maar ongeveer 8 procent is bespaard. Voor de hoeveelheid moeite die gepaard gaat met zelfwerkzaamheid was dit een teleurstellend resultaat zegt de Kievith, architecte die betrokken is geweest bij dit project. 89 Snellere realisatie Volgens Wegstapel & de Boer levert zelfwerkzaamheid een snellere realisatie van tijdelijke woonruimte op. Van der Voordt geeft aan dat de reden hiervoor is dat de doorlooptijd wordt verkort omdat er in plaats van een paar werklieden, een heleboel zelfwerkers tegelijk onder begeleiding aan het werk zijn. Bij verbouwing bij uitbesteding zouden niet zoveel arbeiders tegelijk aan het werk zijn. Wel zouden deze professionele arbeiders dezelfde werkzaamheden in kortere tijd kunnen realiseren. Bij dit project Slotervaart en het KLIQ gebouw zijn de studenten in teams verdeeld met welke ze steeds dezelfde 85 (Maarten Spil & Koot, 2011) 86 (Schutten, 2007) 87 (Buddingh, 2007) 88 (Wegstapel & de Boer, 2006) 89 (Kievith, 2012) 50

81 B.THEORIE werkzaamheden uitvoerden, waardoor dit steeds sneller gedaan kon worden. Professionele werklieden zouden, uitgaande van 10 arbeiders die 75 procent van de tijd nodig hebben, er 21 dagen over hebben gedaan om het project te realiseren. Dit is een groot verschil met de vier dagen die het nu gekost heeft. Uiteindelijk maakt dit ook weer een verschil in de doorlooptijd van het project. Meer betrokkenheid bij het woongebouw STW Utrecht & de Kievith stellen als een belangrijk argument voor zelfwerkzaamheid dat het de betrokkenheid van de bewoners bij hun woongebouw vergroot, waardoor bewoners langer in het woongebouw blijven wonen. Dit is zeker gebleken uit het project aan de Kanaalweg aangezien hier de mutatiegraad (doorstroom per jaar) 25 % is (vergelijk dit met de 34,2% mutatiegraad van Stichting Studenten Huisvesting Utrecht). Wegstapel en de Boer stellen ook dat de bewoners van de Kanaalweg een sterke relatie zien tussen zelfwerkzaamheid en hun binding met het pand. Ook bij het project stadsdeelkantoor Slotervaart en het KLIQ gebouw is er sprake van een lage mutatiegraad. Meer betrokkenheid met medebewoners (sociale cohesie) STW Utrecht gaf tevens aan dat de bewoners die helpen bij de zelfwerkzaamheid zich zeer betrokken voelen bij elkaar. Zelfwerkzaamheid bevorderd volgens hen de sociale cohesie, waardoor het leefklimaat in het woongebouw verbetert. Tijdens de klusweekenden in het stadsdeelkantoor en het KLIQ gebouwen leerden de studenten elkaar snel kennen en er trad al snel groepsvorming op. Bovendien begonnen veel van deze studenten net met studeren en gingen ze allemaal tegelijk in het pand wonen. Er werd hierdoor veel onderling contact gezocht. Zeker net na de verbouwing. Ook bij het project aan de Kanaalweg geven het bestuur, de raad van toezicht en de pandbeheerder aan dat er een sterke sociale cohesie is door de zelfwerkzaamheid. De gangbeheerders en de bewoners zijn het hier echter minder mee eens, maar erkennen wel dat er per gang een bepaalde cohesie is, maar dit komt voornamelijk doordat deze bewoners de gemeenschappelijke ruimtes delen. Volgens de bewoners is het voor de sociale cohesie dan ook belangrijker om elkaar dagelijks te ontmoeten dan het samen geklust hebben. Woonruimtes kunnen goedkoper worden verhuurd Een ander belangrijk voordeel dat STW Utrecht aandraagt is dat de woonruimtes die ze aanbieden kunnen worden verhuurd tegen maatschappelijk aanvaardbare prijzen. STW Utrecht werkt met een huurkorting van 10% voor studenten die meehelpen met de verbouwing in vergelijking met studenten die niet hebben meegeholpen. Bij het project aan de Kanaalweg betaalden bewoners door zelfwerkzaamheid maar 72% van de maximaal redelijke huurprijs (volgens het standaard puntenstelsel van het ministerie van VROM). Voor bewoners die niet hebben meegeholpen aan de verbouwing gold 80%. Voor het stadsdeelkantoor Slotervaart en het KLIQ gebouw geldt zelfs dat de huren 60% van de maximaal redelijk huurprijs bedragen. Echter moet hierbij wel gezegd worden dat deze huren ook lager zijn dan in andere studentencomplexen vanwege de tijdelijkheid van de verhuur en de locatie van het pand. Nadelen De nadelen van zelfwerkzaamheid die aangedragen worden zijn: - Zelfwerkzaamheid kan kostenverhogend werken - Intensieve begeleiding van zelfwerkzaamheid - Weinig prioriteit bij gezamenlijke klussen Zelfwerkzaamheid kan kostenverhogend werken STW Utrecht spreekt een eerder genoemd voordeel tegen door te stellen dat zelfwerkzaamheid geen financieel voordeel heeft. Van der Voordt zegt hierover dat zelfwerkzaamheid inderdaad kostenverhogend kan werken doordat sommige werkzaamheden meer tijd kosten bij zelfwerkzaamheid dan wan- Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

82 B.THEORIE neer professionals deze werkzaamheden uitvoeren, bijvoorbeeld omdat materiaal langer gehuurd moet worden. Van de Voordt stelt echter wel dat het mogelijk is om de kosten te drukken door de toepassing van megawoningen. Vanwege het feit dat er andere regels voor bijvoorbeeld geluidisolatie gelden. Een megawoning betekent dat een aantal kamers in één woning samen zitten met een minimale oppervlakte van 500 vierkante meter. Dit concept is onder andere toegepast bij transformatie van de Archimedeslaan 16 (AL16) door STW Utrecht. Het is echter alleen mogelijk als de wensen van de nieuwe bewoners hierbij aansluiten. Figuur 14.2: Keuken van megawoning AL 16, 10 kookplaten in één keuken Intensieve begeleiding van zelfwerkzaamheid Van der Voordt stelde in 2005 dat zelfwerkzaamheid alleen mogelijk is met een maximum van 100 wooneenheden. Ook de Kievith geeft aan dat een gemiddelde van 50 personen die meewerken aan het project (dit komt neer op eenheden) het beste resultaat oplevert. 90 STW Utrecht heeft inmiddels bewezen dat het ook mogelijk is met meerdere wooneenheden. Het is alleen een erg intensief proces om deze grote zelfwerkzaamheid te begeleiden. Dus dit verdient de nodige aandacht. Verder moet veel rekening gehouden worden met verschil in competenties tussen de verschillende klussers en er is beter toezicht nodig op het gebruik en beheer van gereedschap (er is in het begin bij de Kanaalweg veel gereedschap verdwenen). Ook gaf STW Utrecht aan dat het belangrijk was om de klussers goed in te roosteren en ervoor te zorgen dat ze ook daadwerkelijk meewerken. Hiervoor zou het ook belangrijk zijn om een professionele projectleider aan te stellen. STW Utrecht heeft in het project Archimedeslaan 16 een aannemer ingeschakeld die het grootste deel van het verbouwingsproject leidt. STW Utrecht regelt zelf vooral het inroosteren van de mensen. Bij de Grote Pyr is een continuïteitsploeg aangesteld van 2 á 3 man die de zelfwerkers coördineerden. Ze zorgden ervoor dat het gereedschap goed werd beheerd en dat de zelfwerkers werden gemotiveerd en plezier kregen in hun werk. Dit is volgens de Kievith een erg belangrijk aspect van zelfwerkzaamheid. Weinig prioriteit bij gezamenlijke klussen Een van de aspecten van zelfwerkzaamheid dat minder goed verliep in het Grote Pyr project was het feit dat de zelfwerkers vaak klussen voor hun persoonlijke ruimte belangrijker vonden Figuur 14.3: Grote Pyr Den Haag (bron: dan klussen voor de gezamenlijke ruimten. Een voorbeeld hiervan was het klussen van de gezamenlijke entree. Dit kreeg geen prioriteit, omdat de zelfwerkers eerst hun eigen woningen op orde wilden hebben. Wat ervoor zorgde dat dit belangrijke beeldbepalende element pas op het laatste moment werd geklust. De Kievith stelt dus dat het belangrijk is om in volgende projecten eerder te beginnen met beeldbepalende elementen en hier goed op aan te sturen. 90 Taakverdeling Het is bij zelfwerkzaamheid erg belangrijk om goede afspraken te maken over wie wat doet, zodat er zo min mogelijk vertragingen en problemen optreden tijdens de uitvoering. Bij de Grote Pyr werd in het bestek door de architecten al vastgelegd welke partij welke werkzaamheden zou gaan uitvoeren. Vervolgens is in overleg met de aannemer een planning gemaakt. De Grote Pyr werkte met een a-b-cd structuur: aannemer, bouwbedrijfjes, continuïteitsploeg en de doe het zelvers. De aannemer voerde in dit geval de grote, specialistisch of gevaarlijke klussen uit. De kleinere klussen werden door de kleine 90 (Kievith, 2012) 52

83 B.THEORIE bouwbedrijfjes uitgevoerd. De continuïteitsploeg onder leiding van een zelfwerkzaamheidcoördinator had het overzicht over de werkzaamheden van de zelfwerkers, deed de werkvoorbereiding, regelde de inkoop van materialen en gereedschappen en zorgde voor de voortgang van het werk en de afstemming op de overige bouwers. De doe-het-zelvers waren alle toekomstige huurders van het pand en eventuele vrijwilligers. De taken die de verschillende partijen hadden in de uitvoering van het Grote Pyr project 91 is vertaald in elementen uit de NL SFB elementencoderingslijst en verwerkt in een tabel in bijlage A2. In deze tabel wordt aangegeven welke werkzaamheden de aannemer het beste kan doen bij zelfwerkzaamheid, welke klussen de zelfwerkers (in dit geval studenten) het beste kunnen uitvoeren en welke klussen afhankelijk van een aantal criteria het beste door of de aannemer of de student uitgevoerd kunnen worden. Deze A/S klussen zijn in dit geval de klussen die bij de Grote Pyr door de Taakverdeling en de aansluiting tussen de verschillende taken bouwbedrijfjes zijn uitgevoerd. van zowel de aannemer als de Criteria voor het kiezen tussen aannemer of student voor het architect zijn erg belangrijk! uitvoeren van de werkzaamheden uit de middelste kolom kunnen zijn: kosten, veiligheid, competenties, capaciteit en gereedschap Zelfbeheer Bij enkele transformatieprojecten naar studentenhuisvesting, zowel tijdelijk als permanent, wordt het concept zelfbeheer toegepast. Bij STW Utrecht wordt bijvoorbeeld het getransformeerde gedeelte van hun pand aan de Archimedeslaan 16 in Utrecht door de bewoners zelf onderhouden en gecontroleerd en ook de toenmalige Stichting Studenten Huisvesting Rotterdam (nu Stadswonen) heeft een beheersysteem opgesteld voor het dagelijks beheer van hun veelal onzelfstandige studentenhuisvesting. 92 Dit beheersysteem van de voormalige SSHR is onderverdeeld in: - Sociaal beheer, veelal vanuit de bewoners door een student-beheerder (of: bewonerbeheerder) - Technisch beheer, veelal vanuit de verhuurorganisatie door een rayon medewerker 1. Sociaal beheer Per complex wordt er door de bewoners uit de bewoners een Wooncommissie aangesteld. De student-beheerder maakt onderdeel uit van het dagelijks bestuur van deze wooncommissie en is en voor de bewoners en voor de verhuurorganisatie het aanspreekpunt, wat zorgt voor een snelle gang van zaken als er zich problemen voordoen. Maandelijks wordt er een bedrag via de huur door de verhuurder geïnd en betaald aan de penningmeester van de Wooncommisie. Dit bedrag wordt voor zover nodig door de student-beheerder gebruikt om huurdersonderhoud te doen (bijv. de vervanging van een wc bril). Wanneer er geld overblijft aan het einde van het jaar, mogen de bewoners zelf beslissen waar dit aan besteed wordt (kan ook een feest zijn). Een onderdeel dat nog wel geregeld wordt door de SSHR is de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten, de huurders betalen onder andere hiervoor servicekosten. Wanneer een bewoner vaker huisregels overschrijdt kan de studentbeheerder die bewoner een boete geven. De opbrengsten van deze boetes gaat weer in de kas van de Wooncommissie. 2. Technisch beheer De rayon-medewerker (technisch beheerder) voert de dagelijkse controle van een aantal complexen in zijn rayon (wijk). Hij of zij is in dienst van de SSHR. De Figuur 14.4: Studentencomplex 91 Informatie gekregen na afloop van het interview met de Kievith (2012) 92 (SEV, 1994) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

84 B.THEORIE rayon-medewerker heeft zijn kantoor in zijn eigen wijk en vertegenwoordigd daarmee de verhuurder. Dit zorgt ervoor dat de rayon medewerker makkelijk aanspreekbaar is met betrekking tot het technisch beheer. Het dagelijks onderhoud wordt ook aangestuurd door de rayon medewerker. Ook STW Utrecht heeft een zelfbeheer systeem opgesteld. Bij het pand aan de Archimedeslaan 16 in Utrecht zijn er 25 mensen die samen op een gang zitten en een badkamer delen. Per gang is er één gangbeheerder en één assistent gangbeheerder (kunnen vervangen worden in geval van slecht functioneren). Beiden worden ze aangestuurd door de pandbeheerder. De gangbeheerders kunnen bewoners die zich erg misdragen een kleine boete opleggen, dit gebeurt echter niet vaak. De pandbeheerder samen met de gangbeheerders nemen STW Utrecht veel werk uit handen Conclusie De vraag waar in dit hoofdstuk antwoord op gegeven werd is: Wat is zelfwerkzaamheid en zelfbeheer en hoe wordt dit in de praktijk georganiseerd? Zelfwerkzaamheid en zelfbeheer zijn twee aspecten waarbij de (toekomstige) bewoners zelf in respectievelijk de uitvoeringsfase en de beheersfase bepaalde taken uitvoeren. Bovendien staat hier voor de betrokken bewoners vaak huurkorting tegenover. In het geval van zelfwerkzaamheid doen de zelfwerkers vaak de relatief eenvoudige klussen en worden de ingewikkeldere klussen en de coördinatie van de zelfwerkzaamheid vaak door een aannemer uitgevoerd. Bij zelfbeheer is het veelal het geval dat de bewoners zelf beheerders kiezen die het sociale beheer regelen. De verhuurder regelt vervolgens het technische beheer. Beide aspecten zullen zeer goed gecoördineerd moeten worden wil het succesvol zijn. Zeker in het geval van zelfwerkzaamheid moet duidelijkheid zijn over de taken van zowel de aannemer als de zelfwerkers en de aansluitpunten van deze taken. 93 (Maarten Spil & Koot, 2011) 54

85 B.THEORIE 15 TRANSFORMATIE-INSTRUMENTEN In dit hoofdstuk wordt een antwoord gezocht op de vraag: Welke instrumenten bestaan er al met betrekking tot transformatie en wat ontbreekt er in deze instrumenten? De instrumenten die tot nu toe zijn ontwikkeld voor transformatie zijn: De Transformatiemeter van Geraedts en van der Voordt uit 2002 De Herbestemmingswijzer van Hek uit 2004 De Handleiding voor tijdelijke transformatie van Boer uit 2004 De TransformatieWijzer van het SBR uit 2010 De Handleiding voor de transformatie van kantoorgebouwen van SEV et al. uit Transformatiemeter (van: Geraedts en van der Voordt (2002) 94 ) De in 2002 ontwikkelde transformatiemeter van Geraedts en van der Voordt bestaat uit vier stappen die een aantal checklijsten bevatten. Door middel van deze vier stappen kan men het aanbod van kantoorgebouwen beoordelen op hun potentie om deze permanent te transformeren naar woningen. In figuur 16.1 zijn de verschillende stappen van deze transformatiemeter weergegeven. Figuur : Stappen van de transformatiemeter (bron Geraedts & van der Voordt, 2002) 0. Stap 0 bevat de inventarisatie van het marktaanbod van langdurig leegstaande kantoren en kantoren die binnenkort leeg komen te staan en resulteert in kennis van de locaties van leegstaande kantoren. 1. Vervolgens kan in stap 1 het marktaanbod door middel van een snelle scan beoordeeld worden met vijf vetocriteria. Wanneer aan één van de vetocriteria wordt voldaan dan is transformatie naar woningen direct geen mogelijkheid meer. Het resultaat van deze stap is een selectie van de kantoren die geschikt zijn voor nader onderzoek. 2. Wanneer de gebouwen goed uit de scan in stap 1 zijn gekomen worden ze in stap 2 ook gedetailleerder beoordeeld met behulp van graduele criteria. Dit betekent dat een afzonderlijke beoordeling van een criterium niet leidt tot een goed- of afkeuring van een pand maar dat het een gradueel oordeel levert over de transformatiepotentie van een gebouw en locatie. 3. In stap 3 wordt vervolgens de transformatieklasse van een gebouw bepaald. Nadat alle scores zijn opgeteld komt het gebouw tussen transformatieklasse 1 en 5. Waarbij transformatieklasse 1 betekent dat het gebouw mogelijk zeer goed transformeerbaar is naar woningen en bij klasse 5 is het gebouw niet transformeerbaar. 4. Vervolgens worden in stap 4 de transformeerbare gebouwen gedetailleerd beoordeeld op hun potentie tot transformatie. Hierbij worden meerdere beoordelingsaspecten in acht genomen en vijf mogelijke oordelen geformuleerd. Het oordeel 1 betekent zeer ongunstig en 5 betekent zeer gunstig voor de transformatie naar woningen. Uit deze stappen komt duidelijk naar voren dat dit instrument gebruikt wordt in de eerste fase van het bouwproces, de initiatief fase. Bovendien gaat dit stappenplan specifiek om permanente transformatie en wordt er niet gekeken naar mogelijkheden voor tijdelijke transformatie. 94 (R. Geraedts & van der Voordt, 2002) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

86 B.THEORIE 15.2 Herbestemmingswijzer (van: Hek (2004) 95 ) Een ander instrument is de in 2004 ontwikkelde Herbestemmingswijzer van Hek. Hek wil hiermee een instrument bieden waarmee zonder gedetailleerde informatie van een gebouw de meest geschikte nieuwe functie bepaald kan worden. De Herbestemmingswijzer onderzoekt naast mogelijkheden voor monofunctionele oplossingen ook naar mogelijkheden voor functiemening. 96 In figuur 16.2 zijn de verschillende vier stappen en volgorde voor het doorlopen van deze stappen weergegeven. Figuur : Fasen en verloop Herbestemmingswijzer (bron: Hek, 2004) Fase 1: Functieselectie In deze fase wordt door middel van een overzicht van alle mogelijke nieuwe functies de meeste geschikte functie uitgekozen. 1. Locatie: Een stedenbouwkundige toets middels vetocriteria. De uitkomst is een aantal mogelijke functiegroepen voor de locatie. 2. Functie grof: Deze functiegroepen worden op hun haalbaarheid beoordeeld. Dit wordt gebaseerd op financiële-, maatschappelijke-, technische- en procedurele haalbaarheidsaspecten. Dit resulteert in een aantal mogelijke functiegroepen voor het gebouw. 3. Functie fijn: hierbij worden de specifieke functies op hun haalbaarheid beoordeeld. Dit levert een aantal mogelijke specifieke functies voor het gebouw op. Fase 2: Functiecombinatie In deze fase worden de meest geschikte functies gecombineerd. 4. Onderlinge afstemming functies: hierbij wordt getracht een samenhang tussen de verschillende functies tot stand te brengen. 5. Gebouwconcept: hierbij wordt in een brainstormsessie een concept ontwikkeld door functies met elkaar te combineren. 6. Positie in het gebouw: onderlinge verhoudingen van de functies worden gevisualiseerd in doorsneden, schema s of afbeeldingen. Fase 3: Vlekkenplan In deze fase wordt een vlekkenplan/schematisch ontwerp gemaakt. 7. Indelingsvariant: hierbij worden met de functiecombinaties verschillende indelingsvarianten ontwikkeld om de grootte, positionering en vorm van de functies in het gebouw te bepalen. 95 (Hek et al., 2004) 96 Met monofunctionaliteit wordt bedoeld dat er in één gebouw maar één functie wordt gehuisvest, terwijl bij functiemenging in één gebouw meerdere functies worden gehuisvest. 56

87 B.THEORIE Fase 4: Financiële toets In de laatste fase wordt de haalbaarheid van de transformatie berekend. Deze fase bestaat uit één stap: 8. Financiële beoordeling: in deze stap wordt een financieel oordeel gegeven over de herbestemming van het gebouw met de indelingsvariant uit stap 7. Dit instrument borduurt voort op de transformatiemeter van Geraedts en van der Voordt en behandeld naast het begin ook het einde van de initiatieffase, doordat er al nagedacht wordt over een programma Handleiding voor tijdelijke transformatie (van: Boer (2004) 97 ) Een ander belangrijk instrument is de in 2004 geschreven handleiding voor tijdelijke transformatie van Boer, als resultaat van zijn afstudeeronderzoek. Het is gebaseerd op de transformatiemeter van Geraedts en van der Voordt en bepaald eveneens de transformatiepotentie van een gebouw, in dit geval tijdelijk. De handleiding bestaat uit een stappenplan welke bestaat uit vier stappen, weergegeven in figuur Quick scan 2. Toetsing indelingsconcepten 3. Bepaling benodigde ingrepen 4. Financiële haalbaarheidsberekening Figuur : Stappen handleiding voor tijdelijke transformatie Stap 1: Quick scan In deze stap wordt middels een meetinstrument voor tijdelijke transformatie (MTT) gekeken naar de potentie van het gebouw voor tijdelijke transformatie en in welke mate het gebouw geschikt is voor tijdelijke transformatie. Dit meetinstrument bestaat uit twee stappen, met daarvoor algemene stap: (Stap 1 & 2 zijn de basis van H9 uit dit rapport) 0. Een marktanalyse 1. Bepaling van veto s 2. Bepaling van transformatiepotentie Stap 2: Toetsing op indelingsconcepten Indien het gebouw in stap 1 goed bevonden wordt zal in stap 2 de indeling van de woningen in het kantoorgebouw bepaald worden. Boer heeft hiervoor vier indelingsconcepten ontwikkeld, met zowel onzelfstandige als zelfstandige woningen. Een of een combinatie van concepten zal worden gekozen aan de hand van de beoogde toekomstige bewoner(s). Stap 3: Bepaling van de benodigde ingrepen In stap 3 wordt middels een aandachtspuntenlijst bedacht welke ingrepen er nodig zijn om het gebouw tijdelijk te transformeren naar woningen. Er worden voor de aandachtspunten één of meer oplossingen bedacht waaruit één kan worden gekozen. Stap 4: Financiële haalbaarheidsberekening In deze laatste stap wordt de financiële haalbaarheid berekend. Hierbij zal gebruik gemaakt worden van de uitkomsten van stap 2 en 3. Indien men alle stappen doorloopt is het mogelijk een uitspraak te doen over de haalbaarheid van het uitvoeren van de beoogde tijdelijke transformatie. Dit instrument is gebaseerd op de transformatiemeter en de stappen hebben ook gelijkenis met de herbestemmingswijzer. Het gaat hier echter wel om 97 (K. J. Boer, 2004) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

88 B.THEORIE tijdelijke transformatie. Dit zal een verschil opleveren in de resultaten van de verschillende stappen. Dit stappenplan is vooral bedoeld voor de initiatieffase TransformatieWijzer (van: SBR Rotterdam (2010) 98 ) De TransformatieWijzer is niet zozeer een stappenplan zoals de vorige drie instrumenten maar is wel degelijk een handleiding voor transformatieprojecten. Het doel van de TransformatieWijzer is om beleggers, ontwikkelaars of de overheid mogelijkheden aan te reiken om de belangrijkste factoren die de haalbaarheid bepalen in de initiatieffase te onderzoeken. De factoren zijn in dit geval; techniek, financiën en planologische mogelijkheden. Ten eerste geeft de TransformatieWijzer informatie over de keuze van een gebouw voor transformatie, en ten tweede helpt de wijzer om gemeenten te ondersteunen bij hun ontwikkelbeleid. De TransformatieWijzer bestaat uit drie delen: Deel 1: Transformatie in vogelvlucht In dit deel van de TransformatieWijzer worden naast de huidige kantorenmarkt ook verschillende invalshoeken betreffende transformatie besproken. Ook bevat dit deel een analyse van veel voorkomende knelpunten en mogelijke oplossingen bij transformatieprojecten. Deel 2: Transformatie en regelgeving Dit deel licht de regelgeving betreffende transformatie toe en bespreekt het bouwbesluit, de nieuwe wet ruimtelijke ordening, de grondexploitatiewet en de wet geluidshinder. Verder wordt in dit gedeelte ook de TransformatieWijzer Bouwbesluit besproken. Dit is een tabel waarin alle 60 Bouwbesluit afdelingen staan en waarbij per afdeling is aangegeven of er een verbouwniveau (bestaande bouw, verbouw, nieuwbouw etc.) gedefinieerd is. Deel 3: Transformatie en financiën Dit laatste deel van de TransformatieWijzer behandelt de financiële aspecten. Er wordt gebruik gemaakt van een rekenmodule die men kan gebruiken wanneer men overweegt om een object aan te kopen dat men wil transformeren. Deze wijzer is niet direct een stappenplan, maar biedt wel een hulpmiddel. De wijzer bespreekt enkel de initiatieffase van permanente transformatie Handleiding voor transformaties van kantoorgebouwen (van: SEV et al. (2012) 99 ) De recent uitgebrachte handleiding voor permanente of tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen onder de naam Wonen buiten kantoortijd heeft ten doel om allereerst inzicht te verschaffen in de problemen rondom leegstand en vervolgens duidelijk te maken hoe transformatie daarvoor een oplossing kan zijn. De schrijvers van de handleiding hopen middels de handleiding gemeenten, ontwikkelaars, eigenaren en corporaties te laten inzien hoe noodzakelijk transformaties zijn om dit probleem op te lossen. De handleiding bestaat uit twee delen: Deel 1: Leegstand op de kantorenmarkt Het eerste deel van de handleiding draagt allereerst argumenten aan waarom transformatie in het algemeen een goede mogelijkheid is om om te gaan met de leegstandsproblematiek. Daarnaast draagt het argumenten aan om eigenaren en gemeenten te overtuigen. Vervolgens wordt er een al- 98 (SBR Rotterdam, 2010) 99 (SEV et al., 2012) 58

89 B.THEORIE gemene uitleg gegeven over permanente en tijdelijke transformaties, waarbij gebruik gemaakt wordt van voorbeelden van beide typen transformatie. Dit deel eindigt met een beschrijving van de belangrijkste wet- en regelgeving omtrent permanente en tijdelijke transformatie. Deel 2: Handleiding voor transformaties In deel twee is een stappenplan opgesteld voor permanente en tijdelijke transformatie. Dit is een gezamenlijk stappenplan, waarin wel duidelijk is aangegeven wanneer het specifiek gaat om tijdelijke transformatie. Het stappenplan bestaat in totaal uit 29 stappen verdeeld over vier fasen. De vier fasen zijn weergegeven in figuur Op zoek naar een geschikt gebouw 2. Het formeel vastleggen van alle afspraken 3. Beheer en exploitatie 4. Afsluiting Figuur 15.4: Stappen handleiding voor permanente of tijdelijke transformatie 1. Op zoek naar een geschikt gebouw Deze fase begint met de stap (1): wie neemt het initiatief voor de transformatie? en loopt tot en met stap 14: het gebouw is geschikt, hoe nu verder?. In deze fase worden allereerst een doelgroep en een pand gezocht en bekeken of het pand geschikt is. Vervolgens wordt de haalbaarheid van het project onderzocht en worden er eerste indelingsschetsen gemaakt. 2. Het formeel vastleggen van alle afspraken Deze fase begint met een uitwerking van de quick scan tot het definitieve plan (stap 15) en eindigt in stap 27, waarin wordt beschreven hoe de uitvoering begeleid moet worden. In deze fase komen aspecten aan bod als: het opstellen van de begroting, de selectie van de aannemers, het opzetten van de stichting, afspraken over zelfwerkzaamheid, het opstellen van een huurcontract en de begeleiding van de bouw. 3. Beheer en exploitatie Deze fase bestaat uit één stap, stap 28: De uitreiking van de sleutel. 4. Afsluiting De laatste fase afsluiting bestaat enkel uit stap 29, die eventuele verlenging van het huurtermijn of beëindiging van het contract bespreekt. Dit stappenplan bespreekt in hoofdlijnen alle fasen van het permanente en tijdelijke transformatieproces. Het is echter hoofdzakelijk gericht op de initiatieffase, de ontwerpfase en de bouwvoorbereidingsfase en besteedt maar kort aandacht aan de realisatie- en beheersfase Conclusie De vraag waar in dit hoofdstuk een antwoord naar werd gezocht is: Welke instrumenten bestaan er al met betrekking tot transformatie en wat ontbreekt er in deze instrumenten? Om een goed beeld te krijgen van de verschillende instrumenten zijn ze in tabel 16.1 naast elkaar gezet. De stappenplannen zijn met elkaar vergeleken evenals het type transformatie: permanent of tijdelijk. Ook is erin aangegeven voor welke functieverandering de instrumenten geschreven zijn en in welke fase van het bouwproces ze het beste toegepast kunnen worden. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

90 B.THEORIE De stappenplannen van Hek en Boer hebben de meeste overeenkomsten en bevatten beiden het maken van een vlekkenplan/indelingsconcept en een financiële haalbaarheidsberekening. Drie van de vijf instrumenten (uitgezonderd Boer en SEV et al.) hebben hoofdzakelijk betrekking op permanente transformatie. Alle instrumenten behalve die van Hek behandelen de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen. Hek behandelt als enige de transformatie van een gebouw naar een nog onbekende functie. Alle instrumenten behalve die van SEV et al. richten zich hoofdzakelijk op de initiatieffase waarbij Hek en Boer iets verder gaan met het maken van een schetsontwerp. SEV et al. beschijft alle fasen in het bouwproces, maar besteedt weinig aandacht aan de realisatiefase en de beheersfase. Fikse 100 heeft in zijn afstudeeronderzoek transformatietools uncovered meerdere transformatietools vergeleken. Hij heeft onder andere de transformatiemeter van Geraedts en van der Voordt en de herbestemmingswijzer van Hek onderzocht. Het belangrijkste verschil tussen deze twee instrumenten is volgens hem dat de transformatiemeter zich alleen richt op de initiatieffase van het transformatieproces, terwijl de herbestemmingswijzer zich naast de initiatieffase ook op het schetsontwerp richt. Het moge duidelijk zijn dat er nog geen instrumenten zijn gemaakt uitgebreid ingaan op het gehele bouwproces, van initiatief- tot beheersfase. Hier ligt een mogelijkheid om deze informatie uit te breiden en een instrument te ontwikkelen voor het hele proces. Ook is er in verhouding weinig geschreven over tijdelijke transformatie (2 van de 5 instrumenten behandelen dit onderwerp). Bovendien is er geen enkel instrument dat zich specifiek en alleen richt op transformatie naar studentenhuisvesting. Hier liggen wellicht een andere mogelijkheden om verder te onderzoeken. Stappen Geraedts & van der Voordt (2002) 0.Inventarisatie marktaanbod 1.Beoordeling veto 2.Beoordeling gradueel 3.Bepaling trafoklasse 4.Gedetailleerdbe oordeling Hek (2004) Boer (2004) SBR (2010) SEV et al. (2012) 1.Functie-selectie 2.Functiecombinatie 3.Vlekken-plan 4.Financiële toets 1.Quick scan 2.Toetsing indelings-concepten 3.Bepaling benodigde ingrepen 4.Financiële haalbaarheidsberekening Geen direct stappenplan 1.Op zoek naar een geschikt gebouw 2. Het formeel vastleggen van alle afspraken 3. Beheer en exploitatie 4. Afsluiting Type PT PT TT PT PT & TT Functie verandering Kantoren naar woningen Gebouw naar nog onbekende functie Kantoren naar woningen Kantoren naar woningen Kantoren naar voornamelijk woningen Fase Initiatieffase Initiatieffase en schetsontwerp Tabel 156.1: Vergelijking van de verschillende instrumenten Initiatieffase en schetsontwerp Initiatieffase Gehele proces, maar weinig aandacht voor realisatie- en beheersfase 100 (Fikse, 2008) 60

91 B.THEORIE 16 CONCLUSIES THEORIE In dit deel van het rapport zijn antwoorden gegeven op alle kennisvragen. De informatie die is verkregen om een antwoord te geven op deze kennisvragen kan mede gebruikt worden om de handleiding vorm te geven. In het eerste hoofdstuk (hoofdstuk 6) van dit deel werd beschreven dat transformatie het aanpassen is van een leegstaand pand zodat het gebruikt kan worden voor een andere functie. Er is een groot aanbod aan leegstaande panden, maar van dit aanbod komt maar een bepaald gedeelte in aanmerking voor transformatie (enkel degene met dramatische leegstand). Daarnaast werd duidelijk dat er een enorm tekort is aan studentenkamers. De regering heeft ten doel gesteld om dit aanbod te vergroten (hoofdstuk 9). Dit kan onder andere gedaan worden middels (tijdelijke) transformatie. Tijdelijke transformatie is een vorm van transformatie voor een periode van maximaal vijf tot (in de toekomst) tien jaar (hoofdstuk 7). Voor tijdelijke transformatie kan een ontheffing van het bestemmingsplan aangevraagd worden via de omgevingsvergunning. Voor het verlenen van de omgevingsvergunning wordt het project enkel getoetst aan de eisen voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit Tijdelijke transformatie is het meest haalbaar als er groepswoningen worden gemaakt. Vaak zijn studenten hiervoor de meest geschikte doelgroep. Hoofdstuk 10 maakt duidelijk dat de belangrijkste eisen van deze doelgroep betaalbaarheid en locatie zijn. In hoofdstuk 8 komt naar voren dat het bij zowel tijdelijke als permanente transformatie gaat om een verandering in het gebruik, maar bij permanente transformatie komt hier ook een verandering in functie bij. In het geval van tijdelijke transformatie is het van groot belang dat het gebouw al behoorlijk geschikt is voor het nieuwe gebruik. Hoofdstuk 13 geeft aan dat met name de stramienmaat, indeling, constructie, gevel en vluchtroutes van het bestaande pand van groot belang zijn. Deze aspecten moeten bij tijdelijke transformatie zonder al te grote aanpassingen geschikt zijn. Het proces van transformatie in vergelijking met nieuwbouw wijkt af op veel verschillende punten. Dit komt onder andere doordat er bij transformatie (ten op zichte van nieuwbouw) rekening gehouden moet worden met de bestaande situatie. Dit kan ervoor zorgen dat: er meer onvoorziene omstandigheden optreden, er meer kennis en ervaring van de betrokken partijen nodig is en het proces meer tijd en geld kan kosten (hoofdstuk 11). Met name ontwerp & uitvoering en projectontwikkeling/koop zijn geschikte organisatiemodellen bij deze transformatieprocessen. Vervolgens zal er een keuze gemaakt moeten worden uit contractmodellen als: traditioneel contractmodel, bouwteam contractmodel, desgn & build contractmodel en turnkey contractmodel. Voor het maken van deze keuze zal er nagedacht worden over o.a.: risicoverdeling, aansturing van partijen, invloed van opdrachtgever, prijszekerheid, doorlooptijd en benodigde kennis. In hoofdstuk 14 worden twee belangrijke aspecten beschreven die de haalbaarheid van tijdelijke transformatie kunnen vergroten. Deze aspecten zijn zelfwerkzaamheid en zelfbeheer. Bij beide aspecten voeren de bewoners zelf in respectievelijk de uitvoeringsfase en de beheersfase bepaalde (redelijk eenvoudige) taken uit, waarvoor ze korting op de huur kunnen krijgen. Beide zullen zeer goed gecoördineerd moeten worden wil het succesvol zijn. Hoofdstuk 15 geeft aan dat er momenteel weinig instrumenten zijn gemaakt die uitgebreid ingaan op het gehele bouwproces van tijdelijke transformatie (van initiatief- tot beheersfase) en dat geen enkel instrument zich specifiek richt op transformatie naar studentenhuisvesting. Vandaar dat een handleiding voor het gehele proces van de tijdelijke transformatie van een gebouw naar studentenhuisvesting echt nodig is. Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

92 C.PRAKTIJK 62

93 C.PRAKTIJK C. PRAKTIJK 17 Casestudies permanente transformatie 17.1 Westplantsoen 17.2 Elisabeth Ziekenhuis 17.3 GAK 17.4 Conclusie 18 Casestudies tijdelijke transformatie 18.1 Elisabeth Ziekenhuis 18.2 Kanaalweg 18.3 Slotervaart & KLIQ 18.4 AL Go-West 18.6 Conclusie 19 Vergelijking 19.1 Verschillen 19.2 Conclusie 20 Conclusies cases Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

94 C.PRAKTIJK 17 CASESTUDIES PERMANENTE TRANSFORMATIE In dit hoofdstuk wordt een antwoord gezocht op de vraag: Hoe worden permanente transformatieprocessen van een gebouw naar studentenhuisvesting georganiseerd (van initiatieffase tot beheerfase), welke aspecten spelen een rol en wat valt er van het proces te leren? Om een antwoord te vinden op deze vraag zijn er drie casestudies gedaan die in dit hoofdstuk worden beschreven. Voor alle drie de casestudies is een interview gehouden met de opdrachtgever. Per project zal allereerst een algemene inleiding van het project gegeven worden en vervolgens zullen per fase in het bouwproces de belangrijkste aspecten, knelpunten, oplossingen en succesfactoren worden beschreven Westplantsoen Dit voormalig belastingkantoor in Delft uit de jaren 70 met een oorspronkelijke oppervlakte van bijna m2 is in opdracht van stichting DUWO getransformeerd naar 45 driekamerwoningen voor 90 studenten. Het getransformeerde pand is uitgebreid naar bijna 6000 m2 en is opgeleverd in Bij dit project ontwikkelt en beheert de eigenaar/opdrachtgever (DUWO) het project zelf en neemt dus alle financierings-, ontwikkelings- en exploitatierisico s op zich. Binnen deze organisatievorm (ontwerp en uitvoering) is het traditionele contractmodel gekozen (zie figuur 17.2). Figuur 17.1: Westplantsoen, Delft (2012) Figuur 17.2: Contractmodel project Westplantsoen Initiëren In de jaren 90 liepen de studentenaantallen terug en vanuit de TU Delft ontstond er druk om meer kamers te creëren om zo meer studenten naar Delft te krijgen. DUWO zag de transformatie van dit gebouw als kans om meer kamers te bouwen op een centrale locatie. Aangezien DUWO op dat moment nog geen ervaring had met dergelijke projecten is SSHR (Stichting Studenten Huisvesting Rotterdam) gevraagd om een haalbaarheidsonderzoek te doen. Er is voor gekozen om driekamer appartementen te creëren en geen onzelfstandige woonruimte omdat dit pand zich daar goed voor leende, DUWO al erg veel onzelfstandige woonruimte in zijn bezit had en omdat dit beter binnen de tijdsgeest paste. Bovendien waren er op deze manier meer mogelijkheden om flexibel om te gaan met de indeling om er eventueel in de toekomst andere doelgroepen te kunnen huisvesten. 102 Na langdurige onderhandelingen van ongeveer een jaar is het pand gekocht van een particuliere eigenaar. Het pand is vervolgens compleet opnieuw opgenomen en ingemeten. Er bleek echter veel meer asbest in het pand te zitten dan werd verwacht, wat hogere kosten opleverde voor DUWO. 101 (Voordt et al., 2007) 102 (Beuken, 2012) 64

95 C.PRAKTIJK Ontwerpen Na de haalbaarheidsstudie is Karina Benraad uitgekozen als architect, vanwege haar ervaringen met permanente transformaties. Bovendien is er een externe projectleider (van Henneken) ingehuurd, vanwege de geringe capaciteit bij DUWO en het gebrek aan ervaring met transformatieprojecten. Om beter aan te sluiten op de wensen van de studenten is van den Beuken is langs geweest bij studenten in Delft om te vragen wat ze precies belangrijk vonden in hun woning. Van den Beuken geeft aan dat DUWO als opdrachtgever goed wist wat hij wilde en dit duidelijk communiceerde naar de architect. In dit geval wilde DUWO vooral dat het gebouw onderhoudsvriendelijk en functioneel was (mooie architectuur speelde geen rol). Om bezwaren van omwonenden te voorkomen bij de vergunningsafgifte is er maar een halve (in plaats van een hele) verdieping bovenop het pand gebouwd. 103 Uitvoeren Toen het ontwerp en het bestek geheel af waren heeft DUWO 4 á 5 aannemers (geselecteerd op basis van kwaliteit, ervaring en referenties) gevraagd zich in te schrijven voor de aanbesteding. ERA Bouw won deze aanbesteding op basis van laagste prijs. Het gebouw is vervolgens geheel gestript tot aan de draagstructuur, waarna alles aan het pand geheel vernieuwd is. De opdracht was geknipt en verdeeld over een hoofdaannemer en een installateur. Dit zorgde voor problemen. De installaties waren namelijk uit het bestek gehaald voor de aannemer en in het bestek geplaatst van de installateur. Hierbij was de lift vergeten. Deze stond dus in geen enkel bestek. Van den Beuken is van mening dat wanneer de opdracht niet geknipt zou zijn geweest en er vanaf het begin in Figuur 17.4: De vergeten bouwteam verband was samengewerkt dat de aannemer deze fout zou hebben lift kunnen opmerken, waardoor de kosten lager waren gebleven. 103 Beheren In 1999 konden de studenten het pand betrekken. De kale huurprijs voor twee studenten was destijds 307,- (tegenwoordig 500,- 104 ). Bij DUWO wordt het sociale en technische beheer door de corporatie zelf gedaan en vindt er actief toezicht plaats op voornamelijk de brandveiligheid. De kamers zijn voorzien van allerlei technische snufjes, zoals het zelf kunnen aflezen van het energieverbruik op de computer en bewegingssensoren, zodat bij langere tijd geen beweging de verwarming en ventilatie in de nachtstand kunnen springen. Ook is er gebruik gemaakt van kaartsleutels om minder problemen te krijgen met studenten die hun sleutel niet inleverden bij vertrek uit de kamer. De bewoners hadden liever sloten met cilinders gezien. 105 Figuur 17.3: Deur met kaartslot De belangrijkste succesfactoren van dit project zijn dat de opdrachtgever goed wist wat hij wilde en dit duidelijk communiceerde naar de architect, zichzelf op de hoogte bracht van de huidige wensen van studenten en een (externe)projectleider inhuurde. De belangrijkste leerpunten zijn dat het beter is om het gehele project bij één hoofdaannemer neer te leggen (in plaats van op te knippen) en om bij dit soort projecten vroeg samen te werken in een bouwteam. Ook is het belangrijk om van te voren goed te onderzoeken welke risico s (bijv. asbest) er aan het pand kunnen zitten en hoe groot deze risico s zijn. 103 (Beuken, 2012; Voordt et al., 2007) 104 (DUWO, 2012) 105 (Voordt et al., 2007) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

96 C.PRAKTIJK 17.2 Elisabeth Ziekenhuis Dit voormalige ziekenhuis in Leiden uit 1909 is in opdracht van SLS Wonen getransformeerd naar ongeveer 190 zelfstandige huurstudio s van ongeveer 25 m 2 en 15 tweepersoonsappartementen voor internationale studenten. Ook is er een café en een dienstverleningsbedrijf gevestigd. De studio s zijn opgeleverd in Het gebouw heeft een oppervlakte van ongeveer m Bij dit project ontwikkelt en beheert de eigenaar/opdrachtgever (SLS Wonen) het project zelf en neemt dus alle financierings-, ontwikkelings- en exploitatierisico s op zich. Binnen deze organisatievorm (ontwerp en uitvoering) is het traditionele contractmodel gekozen (zie figuur 17.6). Figuur 17.5: Het Elisabeth Ziekenhuis, Leiden (2012) Figuur 17.6: Contractmodel project Elisabeth Ziekenhuis Initiëren SLS Wonen kocht in 2001 dit gemeentelijk monument van Maarssens bouwbedrijf vanwege de grote vraag naar woonruimte voor buitenlandse studenten. Voor het maken van de plannen mocht SLS Wonen van de gemeente vier jaar uittrekken dus is het pand in die periode eerst tijdelijk gebruikt voor de huisvesting van buitenlandse studenten (zie paragraaf 18.1). 107 Tijdens de plan periode voor de permanente transformatie ( ) is het pand compleet opnieuw ingemeten, omdat er geen goede tekeningen meer waren. Het was wel lastig om dit opnieuw in te meten aangezien het gebouw toen bewoond was. Het is voor de stichting erg belangrijk geweest dat ze nieuw leven hebben gegeven aan dit gebouw. 106 Ontwerpen Architect Braaksma & Roos is na een visiepresentatie met een aantal architecten, gekozen om het nieuwe plan te maken. Tevens heeft SLS Wonen een directievoerder aangesteld voor de aansturing van de architect en de aannemer. Vanwege het feit dat de buurt eerst niet bepaald enthousiast reageerde op de plannen om studentenhuisvesting te maken, heeft SLS Wonen de bewoners in de buurt gevraagd wat ze wilden. Deze gaven aan dat ze graag zouden willen zien dat de buurt verlevendigde en dat er functies zouden komen die een bijdrage zouden leveren aan de buurt. Daarom is er naast zelfstandige studio s voor buitenlandse studenten ook een café en een dienstverleningsbedrijf in het pand gekomen. Voor de kapel wordt nog gedacht aan een congrescentrum. 107 Figuur 17.7: Café Olivier op de binnenplaats van het Elisabeth 106 (Voordt et al., 2007; Voskamp, 2012) (Stichting Leidse Studentenhuisvesting, 2001a) 107 (Vliet & Schoonhoven, 2008) 66

97 C.PRAKTIJK Uitvoeren Van de 6 uitgenodigde aannemers (veelal relaties van Braaksma & Roos) is Du Prie bouw & ontwikkeling gekozen op basis van economisch voordeligste aanbieding. De bouw is begonnen aan de voorkant, terwijl aan de achterkant nog mensen woonden. Dit was geen ideale situatie. Met name omdat het enige ketelhuis in het pand tijdens de verbouwing in bedrijf moest blijven voor de achterkant. Een ander belangrijk knelpunt tijdens de uitvoering was het feit dat er veel onverwachtse aspecten in het gebouw aan het licht kwamen die niet op de tekening stonden. Dit was zeer frustrerend voor alle Figuur 17.8: Keuken/douche unit in het Elisabeth partijen en zorgde voor vertraging. Voskamp had achteraf liever het pand eerst helemaal leeg gehaald en daarna pas het aanbestedingsplan gemaakt. 108 Het pand is een gesloten bouwblok dus het aanleveren van materialen was een uitdaging. De aannemer heeft uiteindelijk een doorgang gemaakt in een ruimte, dat later een kamer is geworden. Aangezien alle installaties in het pand totaal waren verouderd zijn deze geheel vernieuwd en zijn er nieuwe keuken/douche units geplaatst (zie figuur 17.8). Volgens Voskamp was een van de succesfactoren tijdens de uitvoeringsfase de vele communicatie tussen de aannemer en de architect. 108 Beheren De studio s konden uiteindelijk na de zomer van 2007 in gebruik genomen worden voor een kale huurprijs van ongeveer 370,- en servicekosten van ongeveer 300,-. De servicekosten zijn zo hoog vanwege het grote servicepakket (gestoffeerde en gemeubileerde kamers en de aanwezigheid van alle potjes en pannetjes e.d.) Om het gebouw beheersbaar te houden zijn er verschillende sleutels voor verschillende gangen, zodat men niet met één sleutel het gehele gebouw door kan lopen. 108 Een succesfactor in dit project is geweest dat er goed is geluisterd naar de wensen van de omwonenden en daarna extra functies zijn toegevoegd. Daarnaast is er tijdens de uitvoering veel communicatie geweest tussen de aannemer en de architect. Een andere belangrijke succesfactor om het gebouw beheersbaar te houden is het maken van verschillende sleutels voor de gangen. Een van de leerpunten uit dit project is dat er erg goed nagedacht moet worden over de fasering, wanneer het gebouw tijdens de verbouwing deels bewoond is. Tot slot zal bij een volgend project het gebouw eerst leeggehaald worden zodat de aannemer tijdens de uitvoering voor minder verassingen komt te staan GAK Dit voormalig Gemeentelijk Administratie Kantoor in Amsterdam uit 1960 wordt momenteel getransformeerd door AM & Stadgenoot. In de eerste fase (de noord vleugel) komen ongeveer 320 zelfstandige koopstudio s vanaf voor jonge stedelingen en 2000 m 2 commerciële ruimte. De verwachte oplevering van deze studio s is oktober 2012.Voor de tweede fase (de zuid vleugel) zijn ongeveer 340 koopstudio s gepland en de middenvleugel zal hoofdzakelijk gaan bestaan uit commerciële ruimte. Het gebouw heeft een oppervlakte van ongeveer m Figuur 17.9 GAK gebouw, Amsterdam (2012) 108 (Voskamp, 2012) 109 (Ebbinkhuijsen & Spilt, 2011; Stadgenoot & AM, 2011, 2012; Uildriks, 2012) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

98 C.PRAKTIJK Bij dit project ontwikkelen de eigenaren/opdrachtgevers (AM & Stadgenoot) het project zelf en neemt dus alle financierings-, ontwikkelings- en exploitatierisico s op zich. Binnen deze organisatievorm (ontwerp en uitvoering) is het traditionele contractmodel gekozen (zie figuur 17.10). Figuur 17.10: Contractmodel project GAK Initiëren Uildriks projectleider bij Stadswonen geeft aan dat ze als corporatie veel bezit hebben rond het gebouw en door dit project zal het gebied beter worden en zal de waarde van het vastgoed in die omgeving omhoog gaan. Door de corporaties is ervoor gekozen om de appartementen te verkopen vanwege de enorm hoge boekwaarde die op het gebouw zit. In het verleden waren er namelijk plannen om in het gebied tweemaal zoveel woonen werkoppervlak te creëren, maar vanwege de monumentale status die het pand kreeg kon dit niet doorgaan (er is dus eigenlijk twee keer zoveel betaald voor de grond). Om nog meer financieringsmogelijkheden vrij te maken is de eigen grond van Figuur 17.11: Transformatie van boven naar beneden het pand overgebracht naar erfpacht, waarmee de grond eigenlijk al is verkocht. Dit zorgt er ook voor dat het voor de koper goedkoper is, omdat hij/zij geen grond meer hoeft te kopen, alleen een jaarlijkse erfpacht betaling hoeft te doen. 110 Ontwerpen Wessel de Jonge Architecten is vervolgens uitgekozen om het ontwerp te maken voor de transformatie van het pand vanwege de ervaring die ze hebben met transformatie en renovatie. Er is gekozen voor studio s met een grootte vanaf ongeveer 28m 2. Door de monumentale status, de ligging aan de snelweg en de complexiteit van het gebouw konden grote problemen ontstaan bij het verkrijgen van de vergunningen. Omdat transformatie politiek in trek was gekomen in Amsterdam wilde de gemeente graag meewerken en ontstonden er geen problemen bij de vergunningsaanvraag. 101 Uitvoeren Nadat het ontwerp was gemaakt heeft de aanbesteding plaatsgevonden en is de opdracht gegeven aan aannemersbedrijf JM Deurwaarder. AM begeleidt de bouw. Een belangrijk aspect is dat het 11 verdiepingen tellende gebouw van boven naar beneden wordt verbouwd (zie figuur 17.11). De lift in dit gebouw is niet meer in werking dus om materialen aan te voeren is er op elke verdieping een opening in de gevel waardoor de aanvoer kan plaatsvinden (Uildriks, 2012) 68

99 C.PRAKTIJK Beheren De eerste fase wordt vermoedelijk in Oktober van 2012 opgeleverd met prijzen vanaf ,-. Uildriks geeft aan dat het beheer van dit pand zeer belangrijk zal worden en dit moet dus ook zeer strak gehouden worden middels een fulltime conciërge die in het gebouw aanwezig zal zijn. 111 Figuur 17.12: Modelstudio GAK gebouw De succesfactor achter dit project is het feit dat transformatie in Amsterdam op dit moment politiek zeer in trek is. Dit zorgt voor een goede medewerking van de gemeente. Het project wordt verder gefaseerd uitgevoerd wat de risico s verkleint. Bovendien worden de studio s verkocht om ervoor te zorgen dat het project haalbaar blijft. Een belangrijk aspect bij de uitvoering is dat vanwege de hoogte van het gebouw en de niet meer in werking zijnde lift, de materialen aangevoerd worden via openingen in de gevel. Verder wordt het beheer in dit project zeer belangrijk geacht en zal dit ook strikt worden gedaan Conclusie In dit hoofdstuk is getracht een antwoord te geven op de vraag hoe permanente transformatieprocessen van een gebouw naar studentenhuisvesting worden georganiseerd (van initiatieffase tot beheerfase), welke aspecten daar een rol bij spelen en er van het proces valt te leren. CONCLUSIES PERMANENTE TRANSFORMATIE ALGEMEEN Oppervlakte De panden worden steeds groter (op volgorde van transformatiejaar) Woningen Alle woningen zijn min of meer zelfstandig en zijn tussen de 20 en 30 m2 Programma Bij twee van de drie transformatie zijn commerciële functies toegevoegd PARTIJEN & SAMENWERKING Partijen De opdrachtgever is tevens de eigenaar en ontwikkelt ook zelf Organisatievorm Ontwerp en uitvoering Contractmodel Alle projecten hebben een traditioneel contractmodel (eerst ontwerp, daarna uitvoering) KOSTEN Verbouwkosten Tussen de ,- en ,- Huurprijs Tussen de 250,- en 370,- (Kale huur, 2012) INITIËREN Initiatief omdat Het pand bood een kans of vanuit een visie voor het gebied Algemeen Alle panden zijn opnieuw ingemeten Bijna al het budget kwam vanuit de corporaties zelf Bedrijfseconomisch zijn alle projecten niet geheel succesvol, maar dat was vaak ook niet het belangrijkst Succesfactoren Bij alle drie de cases vond de gemeente het een goede ontwikkeling en wilde graag meewerken ONTWERPEN Selectie De architect is meestal geselecteerd vanwege zijn/haar ervaring met transformatieprojecten Succesfactoren Vaak (externe) projectleider/directievoerder UITVOEREN Selectie Aanbesteding op laagste prijs of economisch meest voordeligst Type Aannemer Algemeen Alles is geheel vernieuwd aan de panden BEHEREN Type Technisch en Sociaal beheer door de corporatie Tabel 17.1: Conclusies casestudies permanente transformatie 111 (Ebbinkhuijsen & Spilt, 2011; Stadgenoot & AM, 2011, 2012; Uildriks, 2012) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

100 C.PRAKTIJK Conclusies In tabel 17.1 staan de algemene conclusies van de drie casestudies, waarin duidelijk wordt hoe deze projecten worden georganiseerd. Het initiatief begint in deze projecten veelal vanuit een kans die het pand biedt om een probleem op te lossen of het gebied te verbeteren. Vervolgens worden alle panden compleet opnieuw ingemeten en ontworpen door een architect met ervaring met transformaties of renovaties. Wanneer het ontwerp geheel af is vindt er een aanbesteding plaats en wordt een aannemer geselecteerd die de laagste prijs biedt of economisch het meest voordelig is. De aannemer en architect worden vaak aangestuurd door een (externe) projectleider. Tot slot wordt het getransformeerde pand opgeleverd en in gebruik genomen. Het technische en sociale beheer van deze panden wordt meestal gedaan door de corporatie. In het bijlagenboek, in bijlage D1 staan de belangrijkste succesfactoren, knelpunten & oplossingen van de drie onderzochte projecten. Leerpunten Uit deze tabel met de belangrijkste succesfactoren, knelpunten en oplossingen kunnen verschillende leerpunten met betrekking tot tijdelijke transformatie getrokken worden: Initiëren o Indien er te weinig kennis en ervaring is van tijdelijke transformatie kan het beste een ervaren partij om advies gevraagd worden. o Het is belangrijk om voor de aankoop van het pand of start van het project eerst het pand goed te onderzoeken om een inschatting te kunnen maken van het risico op gevaarlijke stoffen in het pand. o Bij een groot gebouw kan het verstandig zijn het project in fases aan te pakken om (leegstand)risico s te verkleinen. o Wanneer een project politiek in trek is zal de gemeente meer medewerking verlenen. Er moet dus voor gezorgd worden dat het project de interesse wekt van de politiek. Ontwerpen o Indien er te weinig capaciteit of expertise in huis is met betrekking tot projectmanagement, dan is het een goed idee een externe projectleider in te huren. o Het is belangrijk dat een opdrachtgever goed weet wat hij wil en dit duidelijk communiceert naar alle betrokken partijen. o Omdat een opdrachtgever goed op de hoogte moet zijn van de wensen van zijn doelgroep, zal hij de doelgroep hierover moeten ondervragen. o Het toevoegen van extra functies zal het project aantrekkelijker te maken voor de omwonenden. o Het verdient bij transformatie de voorkeur om in een bouwteam te werken. Uitvoeren o Om problemen te voorkomen kan de gehele opdracht het beste aan één (hoofd)aannemer gegeven worden. o Goede communicatie tussen de verschillende partijen is erg belangrijk. o Wanneer in een gebouw problemen zijn met aanvoer van materialen binnendoor kan er het beste een opening gemaakt worden in de gevel. Beheren o Om het gebouw beheersbaar te houden kan het beste gewerkt worden met verschillende sleutels voor de gangen. 70

101 C.PRAKTIJK 18 CASESTUDIES TIJDELIJKE TRANSFORMATIE In dit hoofdstuk wordt een antwoord gezocht op de vraag: Hoe worden transformatieprocessen van een leegstaand gebouw naar tijdelijke studentenhuisvesting georganiseerd (van initiatieffase tot beheerfase), welke aspecten spelen een rol en wat valt er van het proces te leren? Om een antwoord te vinden op deze vraag zijn vijf casestudies gedaan die in dit hoofdstuk worden beschreven. Voor alle vijf de projecten is een interview gehouden met zoveel mogelijk betrokken actoren (opdrachtgevers, eigenaren, architecten, aannemers, gebruikers en adviseurs). Per project zal allereerst een algemene inleiding van het project gegeven worden en vervolgens zullen per fase in het bouwproces de belangrijkste aspecten, knelpunten, oplossingen en succesfactoren worden beschreven Elisabeth Ziekenhuis Voordat het Elisabeth Ziekenhuis permanent is getransformeerd (zie paragraaf 17.2) is het tussen 2001 en 2005 tijdelijk getransformeerd door SLS Wonen naar huisvesting voor buitenlandse studenten. In totaal zijn er ongeveer 233 onzelfstandige studentenkamers in het pand gerealiseerd. 112 Bij dit project ontwikkelt en beheert de eigenaar/opdrachtgever (SLS Wonen) het project zelf en neemt dus alle financierings-, ontwikkelings- en exploitatierisico s op zich. Binnen deze organisatievorm (ontwerp en uitvoering) is in dit project een bouwteam contractmodel te onderscheiden (zie figuur 17.5). Figuur 18.1: Voorgevel van het Elisabeth Ziekenhuis, Leiden (2012) Figuur 18.2: Contractmodel project Elisabeth Ziekenhuis Initiëren Op het moment dat SLS Wonen het Elisabeth Ziekenhuis kocht, was er al een enorme vraag om huisvesting voor buitenlandse studenten te verzorgen. Maar omdat de plannen nog minstens vier jaar in beslag zouden nemen is er besloten om binnen drie maanden (voor de start van het nieuwe studiejaar) het pand tijdelijk geschikt te maken voor bewoning van deze internationale studenten Ontwerpen Omdat het pand binnen zo een kort mogelijke tijd bewoonbaar moest zijn was er geen tijd om het geheel opnieuw in te meten en heeft SLS Wonen schetsmatig op de bestaande tekeningen de nieuwe indeling getekend. Het gebouw is ingedeeld in vleugels die gebaseerd waren op de brandcompartimentering. Deze vleugels bestonden uit meerdere etages en op elke etage zijn er ongeveer 20 kamers ingedeeld. Per 20 kamers kwamen er meestal 4 douches en ongeveer 2 keukens. Daarnaast werd op 112 (Voskamp, 2012) 113 (Vliet & Schoonhoven, 2008) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

102 C.PRAKTIJK elke etage een grote woonkamer gemaakt: de fusieruimte. 114 Een plattegrond van Het Elisabeth is te vinden in het bijlagenboek in Bijlage E1. Uitvoeren Snel daarna werd aannemersbedrijf den Dubbelden als coördinerend aannemer benaderd. Daarnaast is aannemersbedrijf Formabouw ingeschakeld om extra werknemers te leveren. Beide aannemers zijn bekenden van SLS en werken vaak met SLS samen. SLS Wonen stelde een algemeen projectleider aan en daarnaast een projectleider voor de E- en W- installaties. Vanwege het feit dat Den Dubbelden een eigen werkplaats Figuur 18.3: Schilders aan het werk in het Elisabeth Ziekenhuis (Stichting Leidse Studentenhuisvesting, 2001b) had, was de aannemer zeer flexibel. Door de enorme tijdsdruk was iedereen tegelijk aan het werk en was het een erg chaotisch proces. De vloeren werden bijvoorbeeld tegelijk gedaan met de kozijnen en het schilderwerk. Wanneer iets nog niet af was moest er een noodvoorziening geplaatst worden zodat het later afgemaakt kon worden en de overige werkzaamheden gewoon door konden gaan. Er was in dit project sprake van een zeer flexibel bouwteam en een flexibele en creatieve projectleider van SLS Wonen. In dit team was er nauw contact met elkaar en als het moest konden ze elke dag schakelen. Bovendien zat het team wekelijks bij elkaar in een werkvergadering waardoor de planning goed scherp te houden was. 115 Uiteindelijk is met honderd man en veel geld het pand binnen die drie maanden bewoonbaar gemaakt. 115 Beheren Nadat de kamers eind van de zomer van 2001 werden opgeleverd, konden de buitenlandse studenten het pand betrekken. Er werd op dat moment een beheerder vanuit SLS in het pand gezet. Vanaf 2005 vetrokken alle buitenlandse studenten uit het pand en werd er begonnen met de permanente verbouwing (zie 17.2). Figuur 18.4: Een kamer in het tijdelijk verbouwde Elisabeth (Stichting Leidse Studentenhuisvesting, 2001) Het grootste knelpunt gedurende het gehele proces was eigenlijk dat het onder zo een grote tijdsdruk stond dat het een heel chaotisch proces werd. Om dit te minimaliseren werden er wekelijks werkvergaderingen gehouden, maar het gehele traject bleef chaotisch. Een van de succesfactoren die uit deze case is op de maken is de creativiteit en flexibiliteit van de betrokken partijen. Hierdoor konden er snel kleine aanpassingen gedaan worden. Bovendien kon er vanwege het nauwe contact in het bouwteam snel en vaak geschakeld worden als dit nodig was. 114 (Turenhout, 2012; Voskamp, 2012) 115 (Vliet & Schoonhoven, 2008) 72

103 C.PRAKTIJK 18.2 Kanaalweg Dit voormalig KPN kantoor aan de Kanaalweg in Utrecht uit 1970 is in 2003 door STW Utrecht tijdelijk getransformeerd naar 140 onzelfstandige studentenkamers. De oppervlakte van het pand is bijna 5000m2. De kamers zijn opgeleverd in 2004 en de studenten zijn in 2007 weer vertrokken uit het gebouw. Uiteindelijk is het pand in 2008 gesloopt en wordt er op dit moment (2011/2012) nieuwbouw gepleegd op deze locatie. 116 De opdrachtgever (STW Utrecht ) huurt dit pand van de eigenaar (Kanalenstaete c.v.) en ontwikkelt en beheert het project zelf en neemt dus alle financierings-, ontwikkelingsen exploitatierisico s op zich (ontwerp en uitvoering) STW Figuur 18.5: KPN Kantoor aan de Kanaalweg, Utrecht ( Utrecht heeft in dit geval geen architect en geen hoofdaannemer ingeschakeld. Het contract model is weergegeven in figuur Initiëren Kanalenstaete c.v., een samenwerkingsovereenkomst tussen Blauwhoed en van der Vorm had dit pand gekocht van KPN met als doel nieuwe ontwikkelingen te bouwen op de locatie. Dit zou nog wel even gaan duren en in afwachting van de plannen hebben ze besloten om een tijdelijke invulling te geven aan het pand. Uiteindelijk zijn ze in contact Figuur 18.6: Contractmodel project Kanaalweg gekomen met STW Utrecht en heeft STW tussen juni 2003 en januari 2004 als oppas gefunctioneerd van het pand, waarna ze het zijn gaan huren. STW heeft het project gefinancierd met een lening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) met een bankgarantie van de provincie Utrecht. Timpaan uit Hoofddorp heeft de start van het project gefinancierd. 116 Ontwerpen Op deze bestaande tekeningen heeft STW zelf een nieuwe indeling getekend en heeft dit ten behoeve van de vergunningsaanvraag laten uitwerken door een architectenbureau dit. De kanaalweg was zeer makkelijk in te delen vanwege de L-vormige plattegrond, met in het midden een gang, waardoor aan weerszijden van de gang in totaal 140 onzelfstandige kamers (van 11 tot 41 m 2 ) konden worden gemaakt. Deze kamers werden verdeeld over 3 verdiepingen, in 6 gangen. Elke gang kreeg een gezamenlijke keuken en badkamer. Een plattegrond van de nieuwe indeling is te vinden in bijlage E2. STW heeft hoofdzakelijk rekening gehouden met prestatie eisen (niet met de esthetische eisen) en kon zo een ontwerp maken dat tegen zeer lage kosten gerealiseerd kon worden. 117 In de oppas periode tussen 2003 en 2004 is STW gestart met de aanvraag voor tijdelijke vrijstelling op het bestemmingsplan (maximaal vijf jaar) en de bouwvergunning. Uitvoeren In november 2003 zijn de bouwwerkzaamheden gestart. STW Utrecht heeft hiervoor zelf als hoofdaannemer gefunctioneerd en heeft een professional van een uitzendbureau voor 65+ aangesteld als projectleider. Deze gaf leiding aan de vaklieden en bouwcoördinatoren. Deze bouwcoördinatoren de- 116 (Putman, 2012; Voordt et al., 2007) 117 (M Spil, 2012) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

104 C.PRAKTIJK den zelf werkzaamheden en gaven leiding aan de zelfwerkzaamheid van de toekomstige bewoners. De Stichting Jongerenhuisvesting Utrecht regelde de bemiddeling voor de kamers. Waarna STW informatie avonden organiseerde waarop potentiële toekomstige bewoners een zelfwerkzaamheidcontract konden tekenen. Hierin stond dat bewoners in ruil voor 64 uur zelfwerkzaamheid een huurcontract met 10% korting kregen op basis van leegstandswet voor 2 jaar. 118 De inschatting door STW over de besparing middels zelfwerkzaamheid bleek veel hoger dan dat het daadwerkelijk was, omdat er te optimistisch werd gedacht over wat er met zelfwerkzaamheid kon gebeuren. Uiteindelijk heeft de zelfwerkzaamheid vooral betrekking gehad op het plaatsen van de gipswanden, schoonmaak en opruim werkzaamheden. Toch was STW hier tevreden mee omdat het andere doelen diende, zoals een lagere huur en meer sfeer en samenhang in het gebouw. 119 Figuur 18.7: Een keuken in het pand (annagroot.punt.nl) Een van de grootste problemen van de zelfwerkzaamheid bij dit project was dat mensen aan kwamen waaien wanneer het ze uit kwam. Dit maakte het lastig om alles goed te begeleiden. In een volgend project zou er meer aandacht geschonken moeten worden in de roostering. Bewoners geven ook aan dat het lastig was om naast hun studie ook nog door de weeks te klussen en vervolgens weer terug naar huis te reizen. 120 Daarnaast koste het aansturen van de professionals en de zelfwerkers te veel tijd voor het semivrijwillige bestuur en hadden ze achteraf beter een hoofdaannemer kunnen inhuren hiervoor. 119 Bewoners geven aan dat het daarnaast misschien beter is om een rolverdeling te maken naar kluscompetenties en elke student de klussen te laten doen die hij of zij goed kan. 118 Tijdens het project werd er door STW goed geïmproviseerd en problemen die tijdens het werk tegen werden gekomen werden goed ondervangen. 125 Beheren Uiteindelijk konden de bewoners begin 2004 het pand betrekken. Op basis van artikel 15 van de leegstandswet gaf de gemeente toestemming voor het verhuren van het pand voor twee jaar, verlengbaar met één jaar. 121 Uiteindelijk mocht STW vier jaar in het pand verblijven omdat er vanwege nieuwe regels nog een jaar aangeplakt kon worden. Dit leverde extra financiën op voor STW omdat ze gerekend hadden met drie jaar. 118 Een belangrijk aspect bij de bewoning van dit pand is het concept zelfbeheer. Dit houdt in dat de bewoners zelf het beheer en de schoonmaak van hun pand regelen, middels pand- en gangbeheerders (zie ook paragraaf 14.2) Bewoners geven aan dat de gezagsverhouding tussen bewoner en gangbeheerder op sociaal vlak erg lastig kunnen zijn. 120 Daarnaast geven bewoners aan dat ze vaak niet goed op de hoogte zijn van de taakomschrijving van de beheerders. Het zou beter zijn om de gangbewoners meer te betrekken bij het aanstellen van de gangbeheerder en duidelijker te informeren over de taken. Ook werden de gangvergaderingen, die bedoeld waren om bewoners meer inspraak te geven niet altijd voldoende georganiseerd. Omdat bewoners meer de neiging hebben regels op te volgen waarmee ze zelf hebben ingestemd zouden ze meer gemotiveerd moeten worden om deel Figuur 18.8: Bouwwerkzaamheden op de plek van het voormalige KPN kantoor 118 (Wegstapel & de Boer, 2006) 119 (M Spil, 2012) 120 (Hageraats, 2012; Molenaar, 2012) 121 (Voordt et al., 2007) 74

105 C.PRAKTIJK te nemen aan de gangvergaderingen. Bovendien zou bewoners de mogelijkheid geboden moeten worden om het functioneren van de gang- en pandbeheerders te kunnen evalueren. 122 Na vier jaar moest STW het pand verlaten. Hierover waren vooraf afspraken gemaakt met de eigenaar. (Wijzigingen aan het pand mochten blijven, maar het moest leeg achter gelaten worden.) Uiteindelijk is het pand, wegens omstandigheden, pas vele jaren later gesloopt en is in 2011 begonnen met de nieuwe ontwikkelingen. Een belangrijke succesfactor van dit project was dat STW een ontwerp maakte dat was te realiseren tegen zeer lage kosten, omdat ze enkel de prestatie-eisen in acht namen. Verder werd er tijdens het werk zeer goed geïmproviseerd. De zelfwerkzaamheid bij dit project was echter te weinig gestructureerd. Het zou beter zijn om met een goed rooster te werken. Daarnaast was de gezagsverhouding tussen bewoners en beheerders op sociaal vlak soms wat lastig en was de taakomschrijving te onduidelijk voor de meeste bewoners. Het is beter als bewoners zelf beheerders aanstellen en als de taken naar hen vaker duidelijk gemaakt worden. Tot slot is het belangrijk om bewoners goed te motiveren om deel te nemen aan de gangvergadering Slotervaart & KLIQ Twee voormalig kantoorgebouwen (Stadsdeelkantoor Slotervaart en KLIQ gebouw) aan de Jan Tooropstraat in Amsterdam zijn in opdracht van stichting DUWO tijdelijk getransformeerd naar 65 studentenkamers en 14 ateliers. De kamers zijn opgeleverd in 2005 en de studenten zijn eind 2010 weer vertrokken uit het gebouw. De opdrachtgever (DUWO ) huurt dit pand van de eigenaar (Stadsdeel Slotervaart) en laat het ontwikkelen door Bureau Magnus, die dus alle financiering- en ontwikkelingsrisico s op zich neemt. DUWO neemt enkel de exploitatierisico s op zich. Binnen deze organisatievorm (projectontwikkeling) is het turnkey contractmodel gekozen (zie figuur 18.10). Figuur 18.10: Stadsdeelkantoor Slotervaart (boven) en KLIQ gebouw (onder), Amsterdam (2012) Figuur 18.9: Contractmodel project Slotervaart Initiëren Bij de verhuizing van Stadsdeel Slotervaart naar een nieuw gebouw bleef dit pand leeg achter. Het zou gesloopt worden maar dat ging nog even duren. Het Stadsdeel wilde niet met een leeg pand blijven 122 (Wegstapel & de Boer, 2006) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

106 C.PRAKTIJK zitten en zocht een nieuwe tijdelijke functie. Meerdere partijen dienden een plan in. Waaronder DUWO, die met het idee kwam om er studentenwoningen in te maken. Dit paste binnen de ambitie van de gemeente om het slechte imago van wijk te verbeteren. DUWO diende een plan in waarbij met zo min mogelijk investeringen een optimaal resultaat te behalen was en mocht de panden voor vijf jaar huren. DUWO hoefde hier geen huur voor te betalen, maar moest wel zelf de verbouwing financieren en daarna het onderhoud regelen. 123 Ontwerpen Vervolgens maakte de afdeling vastgoed van DUWO, met behulp van Bureau Magnus de nieuwe indeling. Om het ontwerp betaalbaar te houden is zeer goed gebruik gemaakt van het bestaande stramien van het gebouw, is er zoveel mogelijk repetitie in het ontwerp opgenomen en weinig aandacht geschonken aan esthetische eisen. Aan de indeling van het gebouw is dus zo min mogelijk veranderd. 124 Een plattegrond van de nieuwe indeling is te vinden in het bijlagenboek, in bijlage E3. Uitvoeren De overdracht van het pand vond plaats in september 2005, waarna allereerst gestart werd met de werkzaamheden waar geen bouwvergunning voor nodig was. Vervolgens zijn aannemers (zelfstandigen, ingehuurd door Bureau Magnus) na het verkrijgen van de vergunning gestart met werkzaamheden die niet uitgevoerd konden worden tijdens de zelfwerkzaamheid (Waterleidingen, elektra e.d.). Half september heeft DUWO samen met Bureau Magnus een informatieavond georganiseerd, waarop geïnteresseerde studenten konden beslissen of ze aan het project mee wilden doen en hun voorkeur konden geven voor een klein, middel of grote kamer. 125 Het is tijdens de werkzaamheden niet bekend gemaakt welke kamer ze zouden krijgen, zodat er geen kwaliteitsverschillen zouden ontstaan. Dit zorgde echter wel voor veel puzzelwerk voor DUWO om uiteindelijk de juiste kamers aan de juiste studenten te matchen. 125 Er was ook een aantal bewoners die zich, vanwege het feit dat ze niet kwamen te wonen waar ze geklust hadden minder betrokken voelden bij hun woonruimte. Het is dus misschien beter om bewoners wel te laten weten op welke etage te komen te wonen en ze op die etage laten klussen. 125 Bureau Magnus heeft vervolgens de zelfwerkzaamheid begeleid, weer met behulp van professionals. De zelfwerkzaamheid bestond uit eenvoudige klussen (o.a. het plaatsen en dichtzetten van tussenwanden, het plaatsen van roosters in de gevel, het afhangen van deuren, het brandveilig dichtzetten van glas, eenvoudig timmerwerk, het ophangen van rookmelders en het trekken van kabels.) De studenten werden opgedeeld in verschillende teams die steeds dezelfde klus aanpakten onder begeleiding van een leidinggevende van Bureau Magnus. Zo was er bijvoorbeeld een zaagteam, een team voor het dragen van de gipsplaten en een team voor de montage van gipsplaten. Dit werken in teams was een groot succes omdat studenten steeds meer handigheid kregen (in dezelfde klus) waardoor het steeds sneller uitgevoerd kon worden. In totaal zijn er twee klusweekenden geweest en hebben ongeveer 60 studenten met acht begeleiders en een aantal professionals het pand verbouwd. De studenten konden wel iemand meenemen die kon klussen waardoor ze in totaal maar twee van de vier dagen hoefden te helpen. Bureau Magnus kon het pand na ongeveer twee maanden (turn-key) opleveren aan DUWO. 131 Figuur 18.11: Entreehal van het Stadsdeelkantoor 123 (Milligen, 2012; Weverling, 2012) 124 (Weverling, 2012) 125 (Buddingh, 2007) 76

107 C.PRAKTIJK Beheren Het technische en sociale beheer van het pand werd gedaan door DUWO. Per complex was er een nestor als aanspreekpunt voor zowel DUWO als de bewoners. DUWO controleerde zelf regelmatig de panden om te kijken of alles veilig is. Het is voornamelijk van belang dat studenten geen troep op de gangen zetten waardoor de brandveiligheid in gevaar komt. In vergelijking met andere kamers in Amsterdam was de huur voor een kamer in deze panden erg laag. De kale huur was gemiddeld tussen de 150 en 200 euro. Toch kan het betalen van de huur voor studenten een groot probleem zijn, dus DUWO is altijd erg alert op huurachterstanden. 126 Uiteindelijk moesten de studenten in 2010 het pand verlaten, maar natuurlijk niet zonder het houden van een sloopfeestje. Om ervoor te zorgen dat het pand leeg en veegschoon werd achterlaten (hierover was een afspraak met de eigenaar) heeft DUWO bij de verhuizing een container neergezet waar studenten spullen in konden gooien die ze niet mee wilden nemen. De rest heeft DUWO zelf leeggemaakt. Het pand zou vervolgens eigenlijk gekocht worden door een corporatie (met sloopplannen) maar die had hier de financiële middelen niet meer voor, waardoor de koop niet door kon gaan. Toch moesten de studenten het pand verlaten en wordt het pand momenteel anti-kraak verhuurd, veelal aan andere studenten. Oud-bewoners en DUWO vonden dit natuurlijk erg jammer en hebben tevergeefs geprobeerd om in het pand te kunnen blijven wonen. 132 Van Milligen (Stadsdeel Nieuw-West) geeft aan dat hij het erg jammer vindt dat het project een onzichtbaar project is geworden. Met een andere aanpak had het misschien meer opgeleverd voor de periode daarna. 127 Momenteel (2012) heeft het stadsdeel het pand nog steeds in bezit en zijn ze aan het bedenken wat ze ermee kunnen doen. Een van de succesfactoren bij dit project is het feit dat DUWO een ontwerp kon maken dat tegen lage kosten gerealiseerd kon worden (door goed gebruik te maken van het bestaande stramien en veel repetitie). Daarnaast zorgden de klusteams ervoor dat de studenten steeds handiger werden in bepaalde klussen en daardoor steeds sneller konden werken. Omdat DUWO echter niet van te voren vertelde welke kamer de studenten precies kregen was het nog wel veel puzzelwerk om iedereen op een goede kamer te krijgen. Dit zou anders aangepakt kunnen worden. Wat in het geval van bewoning door studenten erg belangrijk is, is om zeer alert te zijn op huurachterstanden AL16 Voormalig schoolgebouw van de Hogeschool Utrecht dat in 2010 en 2011 in opdracht van STW Utrecht in twee fasen is getransformeerd naar 392 onzelfstandige studentenkamers, een café/restaurant, ateliers en bedrijfsruimte voor studenten. Er wordt verwacht dat de studenten tot 2017 in het pand kunnen blijven wonen. De opdrachtgever (STW Utrecht) huurt dit pand van de eigenaar (Aprisco) en ontwikkelt en beheert het project zelf en neemt dus alle financierings-, ontwikkelings- en exploitatierisico s op zich (ontwerp en uitvoering) Binnen deze organisatievorm (ontwerp en uitvoering) is in dit project (met name in de tweede fase) een bouwteam contractmodel te onderscheiden (zie figuur 18.13). Figuur 18.12: Archimedeslaan 16, Utrecht (2012) 126 (Weverling, 2012) 127 (Milligen, 2012) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

108 C.PRAKTIJK Figuur 18.13: Contractmodel project AL16 Initiëren De eigenaar van dit pand (Aprisco) wist na het vertrek van de Hogeschool Utrecht nog niet wat ze met het pand wilden gaan doen. Tegelijkertijd zocht STW na de ervaringen aan de Kanaalweg een nieuw pand. In 2010 kwamen ze in contact met de eigenaar en mochten ze de bovenste drie verdiepingen van het pand huren (eerste fase). Op dat moment huurde stichting Sophia het andere deel van het pand. In september 2011 werd duidelijk dat stichting Sophia haar project niet langer kon handhaven en mocht STW van de eigenaar het gehele pand gebruiken voor studentenhuisvesting (tweede Figuur 18.14: Een keuken van AL16 fase). STW geeft aan dat de gemeente uiteindelijk graag mee wilde werken, maar dat het in een volgend project beter is om al aan het begin met gemeente en brandweer om tafel te gaan zitten en alle neuzen dezelfde kant op te krijgen, zodat het proces vlotter kan verlopen. Voor de financiering van dit project is STW een lening bij de bank aangegaan met een garantie van de gemeente en provincie. 128 Ontwerpen Figuur 18.15: HAL16 (Café in AL16) STW heeft zelf een ontwerp gemaakt voor het pand en heeft daarna de hulp ingeroepen van een tekenbureau die ervoor heeft gezorgd dat het ontwerp in lijn was met wat de gemeente verwacht voor een vergunningsaanvraag. Het ontwerp bestaat in de eerste fase uit 192 onzelfstandige studentenkamers. In totaal zitten er ongeveer kamers aan een gang, die samen een keuken en sanitaire voorzieningen delen. In de tweede fase zijn hier 200 kamers en extra functies aan toegevoegd, waaronder een café, bedrijfsruimte en ateliers. 129 Een plattegrond van de nieuwe indeling is te vinden in bijlage E (P. Koot, 2012) 129 (Stichting Tijdelijk Wonen, 2012) 78

109 C.PRAKTIJK Uitvoeren STW heeft voor de eerste fase met twee aannemersbedrijven gesproken. Plegt-Vos kwam met het (in de ogen van STW) beste plan voornamelijk met betrekking tot de begeleiding van de zelfwerkzaamheid. In de eerste fase is een sloper begonnen om alles eruit te slopen dat weg moest. Vervolgens gingen de zelfwerkers aan de slag onder begeleiding van Plegt-Vos (1 begeleider op ongeveer 10 studenten). De zelfwerkzaamheid bestond vooral uit het bouwen van gipswanden, het helpen van de timmerman en de deurman en opruimen. In de tweede fase hebben de studenten ook alle plafonds eruit gesloopt, omdat er te weinig budget was om de sloper alles te laten doen. De studenten hebben bij dit project 48 uur zelfwerkzaamheid geleverd. Op een drukke dag waren ongeveer zelfwerkers aan het werk. De studenten kregen van te voren niet te weten waar ze kwamen te wonen, om kwaliteitsverschillen te voorkomen. Zowel Plegt-Vos als STW geeft aan dat er goed wederzijds overleg is en dat er weinig te merken is van een hiërarchische structuur van opdrachtgever en aannemer. Vooral in de eerste fase waren het bestuur en de aannemer zeer gefocust op een succesproject, wat erin resulteerde dat het bestuur erg betrokken was bij de uitvoer en dat er ongeveer acht dagen productie was. Hierbij liep iedereen tegen zijn limieten aan. 130 In de tweede fase wordt er hoofdzakelijk alleen op werkdagen (overdag) gewerkt. Bovendien is het bestuur veel minder betrokken. Bewoners geven echter wel aan dat ze het erg vroeg vinden om om zeven uur al te moeten beginnen 131 In de tweede fase is de afspraak gemaakt dat de zelfwerkers maar één iemand anders mee mogen nemen om te helpen klussen,omdat de aannemer anders veel tijd en energie moet steken in mensen die maar een dag komen helpen. 132 Voor deze verbouwing is ook een professioneel roosterprogramma aangeschaft door STW, waarmee ze makkelijker, sneller en meer georganiseerd de klussers in kunnen roosteren. Voor de aannemer kan het soms lastig zijn om zijn eigen personeel aan het werk te zetten. Het is voor hen namelijk moeilijk om de slag te maken naar het feit dat de normen bij tijdelijke transformatie voor studenten heel anders zijn dan bij nieuwbouw. Studenten zijn over het algemeen makkelijk aan te sturen omdat die nog vrijwel onervaren zijn en dus gemakkelijker doen wat de begeleider zegt. Om studenten te motiveren heeft STW een klusverkiezing opgezet. Hierbij wordt elke maand een klusser verkozen tot klusser van de maand en uiteindelijk strijden al deze winnaars tegen elkaar om de kluskamer te winnen. De aannemer geeft aan dat de tekeningen over Figuur 18.17: Deur van de te winnen kluskamer het algemeen leidend zijn voor de uitvoering, maar dat ze er flexibel mee om gaan als in de praktijk blijkt dat iets beter, goedkoper en ruimtebesparender kan. Zo is op verschillende plekken in het gebouw in de tweede fase de ruimte beter benut en zijn kozijnen hergebruikt om meer licht te creëren (zie figuur 18.18). 138 Figuur 18.16: Zelfwerkzaamheid in AL16 Figuur 18.18: Hergebruik van een kozijn tussen keuken en Beheren Uiteindelijk is de eerste fase opgeleverd in september 2010 en de tweede fase rond maart Per gang is er een gangbeheerder en assistent gangbeheerder aangesteld en in totaal twee pandbeheerders met assistenten. Deze beheerders zorgen ervoor dat het pand leefbaar blijft en er geen chaos ontstaat. Studenten geven aan dat de functie van gangbeheerder wel erg veel tijd kost en veel het niet leuk vinden om te 130 (P. Koot, 2012) 131 (Fabian, 2012; Lieshout, 2012) 132 (Hamer, 2012) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

110 C.PRAKTIJK doen. Dit is met name omdat de gangbeheerder zijn/haar eigen ganggenoten moet controleren en aanspreken als ze iets fout doen. Naar verwachting zal STW het pand 1 april 2017 weer moeten verlaten. Succesfactoren van dit project zijn de goede organisatie van de zelfwerkzaamheid, met name in de tweede fase (vanwege de betere tijden en een goed roosterprogramma). Daarnaast is het succesvol geweest dat alle partijen goed met elkaar overlegden en flexibel omgingen met wat er op de tekeningen stond. Leerpunten in dit proces zijn geweest dat er vroeg met de gemeente en brandweer om de tafel gezeten moet worden om snel medewerking te krijgen en ze te overtuigen van het project. Daardoor zal de vergunningsaanvraag ook vlotter verlopen Go-West Voormalig universiteitsgebouw van de studie tandheelkunde in Amsterdam dat momenteel (2012) in opdracht van de Alliantie Ontwikkeling wordt getransformeerd naar 460 onzelfstandige studentenkamers en 6000 m2 bedrijfsruimte. Naar verwachting worden alle kamers voor het begin van de zomer van 2012 opgeleverd. De studenten kunnen er waarschijnlijk tot 2022 blijven wonen. Bij dit project ontwikkelt en beheert de eigenaar/opdrachtgever (de Alliantie) het project zelf en neemt dus alle financiering, ontwikkeling- en exploitatierisico s op zich (ontwerp en uitvoering) Binnen deze organisatievorm (ontwerp en uitvoering) is in dit project gekozen voor een bouwteam contractmodel (zie figuur 18.20). Figuur 18.19: ACTA gebouw, Amsterdam (2012) Figuur 18.20: Contractmodel project Go-West Initiëren De Alliantie Ontwikkeling kocht dit pand in 2008 met als doel om het te slopen en vervolgens op de locatie nieuwbouw te plegen om zo een schakel te kunnen maken voor de twee gebieden er omheen, waarvan ze het grootste deel in bezit hebben. Helaas sloeg de crisis toe en kon het op dat moment niet meer gefinancierd worden. Om de periode te overbruggen tot er weer meer middelen beschikbaar komen wil de Alliantie een tijdelijke functie in het pand. Er is gerekend aan woonruimte voor stu- 80

111 C.PRAKTIJK denten maar hier kwam de Alliantie Ontwikkeling niet uit. Het Transformatieteam heeft toen aangegeven dat de beheerskosten veel lager konden en dat het dus wel uit kon. Ontwerpen Nadat de Alliantie ontwikkeling ervan was overtuigd dat tijdelijke transformatie een goed idee was werd Karina Benraad als architect bij het project betrokken (via het transformatieteam), vanwege haar ervaring met permanente transformatie. Het was een erg kort ontwerptraject, waarin de indeling werd bedacht. Daarna werd dit uitgewerkt voor de bouwaanvraag door Bouwstart. 133 In totaal zijn er 460 onzelfstandige kamers ontworpen in het gebouw. Op één groep zitten tussen de 12 en 17 kamers die een grote keuken delen en er is gemiddeld per 3 á 4 kamers een badkamer en toilet. De kamers variëren in grote tussen de 11 en 25 m2. Een plattegrond van de 7 e verdieping is te vinden in bijlage D5. Vanwege de enorme ruimtes op de begane grond is ervoor gekozen om hier geen kamers te maken maar het te laten gebruiken door een bedrijf (urban resort) dat broedplaatsen realiseert. Figuur 18.21: Een collegezaal in het pand Naast deze ruimtes zit er ook een hele mooie collegezaal in het pand. Deze zaal kan zeer goed ingezet worden voor festiviteiten in de buurt. Daarnaast valt er te denken aan congressen, theater,film etc. 134 Vrijwel direct na het maken van het ontwerp is Plegt-Vos als aannemer meegenomen door het Transformatieteam. Vanwege hun ervaringen met Utrecht was er vertrouwen in dat deze partij dit project kon aanpakken en heeft de Alliantie enkel met Plegt-Vos onderhandeld. Vervolgens hebben ze eerst een bouwteam overeenkomst gesloten (later pas een aannemerovereenkomst). Voor Plegt-Vos vormden de vele ingewikkelde installaties in het gebouw het grootste risico. Ze hebben toen installatieadviseur Mobius erbij gehaald die samen met Kropman (de oorspronkelijke installateur) een opname maakte van het gebouw en kon vertellen wat er kon blijven en wat niet. 135 Uiteindelijk kon het plan financieel uitkomen met een exploitatie van tien jaar, waarbij al vooruit wordt gelopen op de verwachte nieuwe wetgeving. Vervolgens is er door het transformatieteam een sollicitatieprocedure gestart voor een stichting (TWA, Tijdelijk Wonen Amsterdam) die het project voort kon zetten. Het was achteraf beter geweest als de stichting eerder bij het proces was betrokken, zodat ze meer konden meedenken met het plan. Uitvoeren In overleg met de aannemer is een klein bestek gemaakt, waarmee de aannemer veel vrijheid heeft gekregen om te bepalen hoe dingen uitgevoerd worden. Bij de start van de verbouwing bleek dat er nog amalgaam in het pand aanwezig was. Het verwijderen van de amalgaam zorgde voor veel saneringskosten en vertraging. Van Wijk (Plegt-Vos) geeft aan dat hij beter moet leren om dat soort risico s van te voren in te schatten en af te prijzen. 141 Na de verwijdering van de amalgaam kon het pand met behulp van zelfwerkzaamheid van boven naar beneden worden getransformeerd. In totaal is er ongeveer 1 begeleider op 4 á 5 studenten en zijn er man tegelijk aan het werk verspreid over 2 á Figuur 18.22: Opening in de gevel voor de 3 verdiepingen. De zelfwerkzaamheid bestaat vooral uit plaatsen aanvoer van de gipsplaten gipswanden, lichte bevoorradingswerkzaamheden en het opruimen van de bouwplaats. De bevoorrading van de gipsplaten wordt in dit gebouw door professionals 133 (Benraad, 2012) 134 (Buskermolen, 2012) 135 (Wijk, 2012) Afstudeerrapport Van Leegstand tot Leefbaar Alieke Blom Juni

112 C.PRAKTIJK gedaan vanwege het feit dat de platen via luik in de gevel moeten worden aangeleverd en dat is te gevaarlijk voor de studenten bij zo een hoog gebouw. Figuur 18.23: De aannemer hangt overal in het pand posters op om aan te geven hoe alles verdeeld moet worden door de zelfwerkers. De uitvoerder heeft elke dag een overleg met iemand van STW Nederland, die de roostering van de zelfwerkzaamheid regelt voor TWA. Elke dag wordt er dan bekeken wie er wel en niet is, wat de gemaakte uren zijn en of de studenten zich voldoende inzetten. Daarnaast is er één keer per week een roosteroverleg met betrekking tot de planning. De tijden van de zelfwerkzaamheid zijn niet voor alle studenten even geschikt. De meesten geven aan dat het lastig te combineren is met colleges en wanneer ze ver weg wonen is het lastig om s ochtends op tijd te zijn. Voor bewoners zou het daarom handig zijn als er ook halve dagen of in het weekend gewerkt kon worden. 136 Dit is echter niet mogelijk voor de aannemer. TWA heeft voor mensen die s ochtends niet vroeg aanwezig kunnen zijn een logeerkamer ingericht. Daarnaast wordt er om de zelfwerkers te motiveren een klusverkiezing georganiseerd. Het bij de zelfwerkzaamheid van belang de wat handigere klussers in teams te laten samenwerken met de minder handige klussers zodat ze dingen aan elkaar uit kunnen leggen. 137 Beheren Het is de bedoeling dat voor de zomer van 2012 alle bewoners het pand hebben betrokken. Deze bewoners zullen inclusief servicekosten en na de korting van 10% voor de zelfwerkzaamheid tussen de 265 en 410 euro per kamer betalen. Ze huren in ieder geval de eerste vijf jaar op basis van een campuscontract. Vijf jaar voor sloop vraagt Alliantie een leegstandsvergunning aan op basis van de leegstandswet. Het nadeel hiervan is dat het pand de eerste vijf jaar enkel verhuurt kan worden aan studenten. Het beheer wordt gedaan door de stichting waarvan er een aantal in het pand wonen. Daarnaast worden er gangbeheerders aangesteld die zorgen voor de leefbaarheid op de gangen. 138 Figuur 18.24: Een kamer klaar om opgeleverd te worden. Een van de belangrijkste leerpunten van dit project is het feit dat de stichting veel eerder aangesteld had moeten worden, zodat de stichting meer inspraak kon hebben op de plannen. Daarnaast zorgde de aangetroffen amalgaam voor een groot knelpunt. De vertraging en extra kosten die dit opleverde kunnen hopelijk in een ander project geminimaliseerd worden door beter onderzoek te doen naar de geschiedenis van het gebouw en de risico s beter in te schatten en af te prijzen. Studenten geven aan dat de tijden waarop ze kunnen klussen lastig kunnen zijn voor hen. Dat is in dit project al voor een gedeelte opgelost door de logeerkamer te maken. Een belangrijke factor bij deze transformatie is dat men al uitgegaan is van een exploitatie van tien jaar en dat daardoor eerst campuscontracten worden afgegeven en daarna huurcontracten op basis van de leegstandsvergunning. Succesfactoren in dit project zijn de flexibiliteit en creativiteit van alle betrokken partijen voor het vinden van goede oplossingen, vooral met betrekking tot hergebruik van bepaalde aspecten. 136 (Harmsel, 2012; Rippen, 2012; Verduin, 2012) 137 (Wijk, 2012) 138 (Buskermolen, 2012) 82