RUP Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied Screeningsnota Gemeente Sint-Laureins Augustus 2010

Transcriptie

1 RUP Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied Screeningsnota Gemeente Sint-Laureins Augustus 2010

2 Opdracht: Screening milieueffecten RUP Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied Opdrachtgever: Opdrachthouder: Gemeentebestuur Sint-Laureins Dorpsstraat Sint-Laureins Adoplan bvba E3-Laan 109b 9800 Deinze Tel: 09/ Fax: 09/

3 0 INHOUD 1 Inleiding Verzoek tot raadpleging Beschrijving en verduidelijking van het plan Situering en beschrijving van het plangebied Doelstelling, reikwijdte en detailniveau Planvisie Opmerkingen Relatie met de structuurplannen Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Sint-Laureins Beschrijving en inschatting van de mogelijke milieueffecten van het plan Gezondheid en de veiligheid van de mens Ruimtelijke ordening Fauna, flora en biodiversiteit Energie- en grondstoffenvoorraden Bodem Water Atmosfeer en klimatologische factoren Geluid en licht Landschap, stoffelijke goederen, het cultureel erfgoed met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed Mobiliteit Conclusie

4

5 1 INLEIDING Dit document bevat een onderzoek tot milieueffectrapportage. Dit is het initiatief van het gemeentebestuur van de gemeente Sint-Laureins, Dorpsstraat Sint-Laureins. In een eerste deel wordt het project, waarbij de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan noodzakelijk is, beschreven en verduidelijkt. Hierop aansluitend worden de mogelijke milieueffecten van het plan beschreven en ingeschat. In een laatste deel wordt de conclusie van dit onderzoek geformuleerd. In bijlage bevindt zich een aparte fichebundel die alle opgenomen zonevreemde woningen in het project beschrijft. 2

6

7 2 VERZOEK TOT RAADPLEGING Het voorliggende RUP komt in aanmerking voor een verzoek tot raadpleging. Het RUP vormt namelijk: geen kader voor bijlage I of II projecten uit de project-m.e.r.-besluit van 10 december 2004 (B.S. 17 februari 2005); regelt het gebruik van een klein gebied op lokaal niveau, namelijk de woonkavels van 63 zonevreemde woningen; geen mogelijke betekenisvolle aantasting van speciale beschermingszones, hierdoor is er geen passende beoordeling vereist. De beschrijving van het plan en de mogelijke milieueffecten worden in de volgende hoofdstukken besproken. Bij de toetsing wordt een vergelijking gemaakt met het nulalternatief, dit is het alternatief waarbij wordt uitgegaan van de bestaande situatie. 3

8

9 3 BESCHRIJVING EN VERDUIDELIJKING VAN HET PLAN 3.1 SITUERING EN BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED Op MACRO-niveau De zonevreemde woningen zijn verspreid gelegen over het grondgebied van de gemeente Sint-Laureins. Deze grensgemeente is gelegen in het buitengebied, in de regio Meetjesland, in het noordwesten van de provincie Oost- Vlaanderen. In het noorden grenst Sint-Laureins aan Zeeuws-Vlaanderen te Nederland, van oost naar west wordt zij omgeven door de gemeenten Maldegem, Eeklo, Kaprijke en Assenede. De perifere ligging van de gemeente heeft tot gevolg dat er geen belangrijke verbindingsassen het grondgebied doorkruisen. De uitgestrekte agrarische gemeente telt ruim 6500 inwoners, en is vooral bekend om zijn polders, kreken en waterlopen. Het Leopoldkanaal doorkruist de gemeente. Naast Sint-Laureins zelf liggen in de gemeente nog de deelgemeenten Sint-Margriete, Sint-Jan-in-Eremo, Waterland- Oudeman en Watervliet. In het zuiden van Sint-Jan-in-Eremo ligt het dorp Bentille, op de grens met Kaprijke. Aangrenzend in het zuiden aan de gemeente ligt de expresweg N49 / E43 Knokke Zelzate Antwerpen die momenteel omgevormd wordt tot autosnelweg. Bij de beoordeling van de zonevreemde woningen binnen dit RUP werd er voor geopteerd om te werken met deelgebieden; een deelgebied bevat een concentratie van zonevreemde woningen. Het grondgebied werd opgesplitst in 6 verschillende deelgebieden. Deze deelgebieden worden in het volgende hoofdstuk, op meso-niveau, verder toegelicht. 4

10 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering deelgebieden op topokaart Legende deelgebieden datum: november 2009 schaal: 1: (Bron: NGI) ± Meters

11 Op MESO-niveau Deelgebied 1 (woning 1 t.e.m. 6) Dit deelgebied bevindt zich tussen de landelijke kern Sint-Margriete en de landelijke kern Waterland-Oudeman. Sint- Margriete wordt gekenmerkt door de vele Kreken terwijl Waterland-Oudeman zich in het poldergebied bevindt. Dit deelgebied kan onderverdeeld worden in 2 zones: Zone 1; woning 1 t.e.m. 3 Deze woningen situeren zich allen langsheen de Molenkreek. Zone 2; woning 4 t.e.m. 6 Deze woningen grenzen allen of liggen deels in een natuurgebied. De woningen sluiten meer aan bij de landelijke kern Waterland- Oudeman. Deelgebied 2 (woning 7 t.e.m. 12) Dit deelgebied bevindt zich volledig binnen de landelijke woonkern Watervliet. Watervliet is gelegen in het poldergebied. Watervliet werd in het PRS Oost-Vlaanderen geselecteerd als woonkern. De kern van Watervliet biedt volgens het GRS verdere mogelijkheden voor verdichting. Landbouw vormt hierbij een duidelijke afgrenzing. Deelgebied 3 (woning 13 t.e.m. 17) Dit deelgebied situeert zich ten zuiden van de kern Sint-Jan-in-Eremo. Sint-Jan-in-Eremo bevindt zich te midden van het Krekengebied. Dit deelgebied kan onderverdeeld worden in 2 zones: Zone 1; woning 13, woning 16 en woning 14 (situeert zich in recreatiegebied) Deze woningen situeren zich allen langsheen de Boerekreek. Zij liggen in de onmiddellijke omgeving van, of deels in, het natuurreservaat het Meetjeslandse Krekengebied. Zone 2; woning 15 en 17: Ten noorden grenst aan deze woningen het Leopoldkanaal. Deelgebied 4 (woning 18 t.e.m. 25) Dit deelgebied bevindt zich in het zuid-oosten van de gemeente, binnen het Poldergebied. De woningen zijn allen gelegen binnen de Isabellapolder. Deelgebied 5 (woning 26 t.e.m. 36) Dit deelgebied bevindt zich in het oosten van de gemeente, binnen het Poldergebied. De woningen bevinden zich langs verschillende dijken binnen de Isabellapolder. 5

12 Deelgebied 6 (woning 37 t.e.m. 63) Dit deelgebied bevindt zich in het westen van de gemeente, binnen het Meetjesland. Het merendeel van de woningen binnen dit deelgebied zijn gelegen binnen de kern van Sint-Laureins. Sint-Laureins werd in het PRS Oost-Vlaanderen geselecteerd als hoofddorp. Dit deelgebied kan onderverdeeld worden in 3 zones: Zone 1; woning 37 t.e.m. 39 Deze woningen grenzen allen in het zuiden aan de dijk langs het Leopoldkanaal. Zone 2; woning 40 t.e.m. 48 en woning 54 Deze woningen grenzen allen in het noorden aan het Leopoldkanaal Zone 3; woning 49 t.e.m. 53 en woning 55 t.e.m. 63 Deze woningen situeren zich allen binnen de woonkern van Sint-Laureins. 6

13 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 1; woning 1 t.e.m. 6 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 4!! 2 1! 3! 5 situering deelgebied! 6 datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

14 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 2; woning 7 t.e.m. 12 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 7! 8!!!! situering deelgebied datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

15 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 3; woning 13 t.e.m. 17! 13 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 14! 16! 15 situering deelgebied! 17 datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

16 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 4; woning 18 t.e.m. 25 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 18!! 19 20! 21!! 23! 24 22! 25 situering deelgebied datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

17 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 5; woning 26 t.e.m. 36!! 27 28! 26 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 29! 30!! !! 33 situering deelgebied!!35 36 datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

18 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 6; woning 37 t.e.m. 63 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens!!! ! 62!!!!!!!!!!! 61!!!63!!!!! ! 56 situering deelgebied datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

19 Op MICRO-niveau De situering van de verschillende woningen en deelgebieden op micro-niveau zijn behandeld in de fiches in bijlage (zie CD- ROM). De woningen krijgen op elke fiche een eigen woning-id. Iedere woning komt terug op 5 verschillende fiches, de vijfde fiche is een individuele fiche voor elke woning. Concreet bevat Fiche 1: situering deelgebied op orthofoto en gewestplan; Fiche 2: situering deelgebied binnen de Natura 2000, VEN-gebieden en de biologische waarderingskaart; Fiche 3: situering deelgebied binnen de landschapsatlas en beschermde landschappen en monumenten en binnen de overstromingsgevoelige gebieden; Fiche 4: inplantingsplan met de bestaande en juridische toestand; Fiche 5: individuele woningfiche met beknopt overzicht van onder meer de stedenbouwkundige toestand. Indeling woningen in deelgebieden Deelgebied Woning ID Adres 1 Molenkreekstraat 6 2 Molenkreekstraat 8 3 Molenkreekstraat Vluchtelingenstraat 1 5 Casteleynstraat 1 6 Drijdijk 1 7 Molenstraat 15 8 Molenstraat 13 9 Stee Stee Calusstraat 2 12 Calusstraat 4 13 Sint-Jansstraat Sint-Jansstraat Sint-Jansstraat Meykenshoek 1A 17 Beoostereedepolderdijk 6 18 Braamdijk 1 19 Ketterijstraat Bomloze Put 2 21 Bomloze Put Bomloze Put 8 23 Bomloze Put 8B 24 Bomloze Put Christoffelpolder 3 7

20 Muizenhol Muizenhol Muizenhol Stenenschuur 4 30 Stenenschuur 3 31 Stenenschuur 2 32 Stenenschuur 1 33 Noorddijk 4 34 Noorddijk 3 35 Hellenpolder 9 36 Hellenpolder Vlotweg 6 38 Vlotweg 5 39 Vlotweg 4 40 Kleine Vlotweg 2 41 Moershoofdeweg 8 42 Moershoofdeweg 7 43 Moershoofdeweg 6 44 Moershoofdeweg 5 45 Moershoofdeweg 4 46 Moershoofdeweg 3 47 Moershoofdeweg 2 48 Moershoofdeweg 1 49 Dorpsstraat 1 50 Dorpsstraat 3 51 Dorpsstraat 4 52 Dorpsstraat 6 53 Dorpsstraat Dorpsstraat 2 55 Dorpsstraat Dorpsstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Leopoldlaan 2 8

21 3.2 DOELSTELLING, REIKWIJDTE EN DETAILNIVEAU Het plan omvat alle zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, gelegen binnen het grondgebied van de gemeente Sint-Laureins. De ruimtelijk kwetsbare gebieden zijn volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, aangewezen op plannen van aanleg: - Agrarische gebieden met ecologisch belang; - Agrarische gebieden met ecologische waarde; - Bosgebieden; - Brongebieden; - Groengebieden; - Natuurgebieden; - Natuurgebieden met wetenschappelijke waarde; - Natuurontwikkelingsgebieden; - Natuurreservaten; - Overstromingsgebieden; - Parkgebieden; - Valleigebieden. Conform de hedendaagse mogelijkheden, vastgelegd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, is het enkel toegelaten om deze woningen te verbouwen binnen het bestaande volume, met uitzondering van de woningen gelegen in parkgebied. Voorliggend RUP zal een afweging maken van de verschillende deelgebieden, met als bedoeling om eventueel ruimere mogelijkheden beschikbaar te maken voor deze bestaande woningen. Deze afweging wordt gebaseerd op basis van de ruimtelijke kwaliteiten van de omgeving, zoals natuur- en erfgoedwaarden, de watertoets, het bestaande ruimtelijk weefsel,. Het plan is er niet op gericht om nieuwe woningen mogelijk te maken. Het plan zal wel bestaande zonevreemde woningen bestendigen. Doelstelling Reikwijdte Detailleringsniveau Opstellen van gebiedsgerichte voorschriften voor woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbare gebieden. De woonkavels van de zonevreemde woningen gelegen binnen ruimtelijk kwetsbare gebieden binnen het grondgebied van de gemeente Sint-Laureins. - Verschillende voorschriften naar gelang de ruimtelijke kwaliteiten van de omgeving van de woningen; - Vastleggen eventuele uitbreidingsmogelijkheden; - Vastleggen mogelijkheden nevenbestemmingen; - Opleggen randvoorwaarden indien nodig geacht vanuit natuur- of erfgoedwaarden. 9

22

23 3.3 PLANVISIE Naar gelang de locatie van de zonevreemde woningen, dienen we een verschillende afweging te maken met betrekking tot de mogelijkheden die worden verleend aan de verscheidene woningen. Naar gelang de ligging ten opzichte van natuur- en/of erfgoedwaarden en de nabijheid van andere bebouwing, kunnen ruimere mogelijkheden worden toegekend met betrekking tot mogelijkheden van uitbreiding, herbouw, functiewijzigingen,. Binnen de context van dit RUP worden ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld per deelgebied op basis van: - Bouwvolume; Variërend van geen uitbreiding tot een maximaal bouwvolume van 1.000m³ naargelang de ligging t.o.v. natuurgebied, VEN-gebied, natuurreservaat, vogelrichtlijngebied en / of habitatrichtlijngebied en de impact op de open ruimte. - Bijgebouwen; Het aantal bijgebouwen dient beperkt te blijven tot 1 per woonkavel gezien de impact op de natuurgebieden. Bestaande bijgebouwen niet conform de voorschriften van het RUP kunnen verbouwd worden binnen het bestaande volume of in geval van vernietiging door vreemde oorzaak herbouwd worden. - Footprint bebouwing; Variërend van het verbod op herbouwen tot het afgrenzen van een duidelijke bouwzone of een overlapping van ten minste drie kwart van de bestaande woonoppervlakte. De footprint van de bebouwing varieert naargelang de ligging t.o.v. natuurgebied, VEN-gebied, natuurreservaat, vogelrichtlijngebied en / of habitatrichtlijngebied en de impact op de open ruimte. - Bouwhoogte; Variërend van 1 bouwlaag met een hellend dak tot 2 bouwlagen met een hellend dak. De bouwhoogte varieert naargelang: - de ligging t.o.v. een gebied met hoge natuurwaarden; - de ligging t.o.v. het open ruimte gebied; - de ligging t.o.v. toeristisch-recreatieve netwerken; - de bestaande bouwhoogten. - Functies; Variërend van enkel een woonfunctie tot een woonfunctie met een nevenfunctie bed&breakfast / horeca. Het al dan niet voorzien van een nevenfunctie hangt af van de al dan niet geïsoleerde ligging, de natuurwaarden en de ligging t.o.v. een toeristisch-recreatief netwerk van de woning. - Inkleding in het landschap. Variërend van een open zichtrelatie tot een rietvegetatie of streekeigen haag. De perceelsranden dienen in harmonie te zijn met de omgeving. 10

24

25 3.4 OPMERKINGEN Binnen het RUP zullen enkele woningen niet verder opgenomen worden. Deze woningen zullen echter in deze screening wel verder besproken worden. Indien het planproces uiteindelijk zou aangeven dat het opportuner is deze woningen op te nemen, is de inschatting van de milieueffecten al opgenomen binnen deze screening. Naar alle waarschijnlijkheid worden de volgende woningen niet verder opgenomen in het RUP: Deelgebied Woning ID Adres Reden van niet opname 1 Molenkreekstraat 6 De woning met bijgebouwen ligt volledig in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 2 Molenkreekstraat 8 De woning situeert zich volledig binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied (cfr. stedenbouwkundig attest nr. 1 d.d ). Molenkreekstraat 10 Het betreft hier geen woning maar een schuur, deels gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied en deels in 1 3 natuurgebied. Bijgevolg is het niet wenselijk deze schuur verder op te nemen binnen dit RUP, gezien het hier een RUP m.b.t. zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied betreft. 4 Vluchtelingenstraat 1 Het betreffen loodsen van een landbouwbedrijf die zo goed als volledig gesitueerd zijn binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 5 Casteleynstraat 1 De woning met het bijhorende atelier situeert zich volledig binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 6 Drijdijk 1 De woning situeert zich binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 7 Molenstraat 15 De woning situeert zich in woongebied met landelijk karakter. De schuren bevinden zich deels binnen het woongebied met landelijk karakter en deels binnen het parkgebied. 8 Molenstraat 13 De woning situeert zich in woongebied met landelijk karakter. De bijgebouwen bevinden zich binnen het parkgebied. 9 Stee 21 De woonkavel 1 bevindt zich voor zo goed als volledig binnen het woongebied met landelijk karakter. 2 Stee 24 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich voornamelijk in woongebied met landelijk karakter. De aanhorigheden 10 bevinden zich deels in parkgebied. 11 Calusstraat 2 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich voornamelijk in woongebied met landelijk karakter. De aanhorigheden bevinden zich deels in parkgebied. 12 Calusstraat 4 De woning met bijgebouw bevindt zich volledig binnen het woongebied met landelijk karakter Meykenshoek 1A Het betreft hier geen woning, maar een jacht- en vishuisje binnen het natuurgebied. 17 Beoostereedepolderdijk 6 De woning met de volledige woonkavel is gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied Bomloze Put 8B Het betreft hier geen woning, maar een weekendverblijf binnen het natuurgebied Muizenhol 35 De woning met alle bijhorende schuren liggen er in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 29 Stenenschuur 4 De woning en de aanhorigheden liggen er volledig in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 37 Vlotweg 6 De volledige woonkavel situeert zich in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 38 Vlotweg 5 De volledige woonkavel situeert zich in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 39 Vlotweg 4 De volledige woonkavel situeert zich in landschappelijk waardevol agrarisch gebied Kleine Vlotweg 2 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 41 Moershoofdeweg 8 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 42 Moershoofdeweg 7 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 43 Moershoofdeweg 6 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 44 Moershoofdeweg 5 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 1 Met woonkavel wordt bedoelt: de volledige kavel waarop de woning zich bevindt, incl. de tuinzone en aanhorigheden / bijgebouwen. Met woning wordt bedoelt: enkel het woongebouw, zonder de tuinzone en aanhorigheden / bijgebouwen. 11

26 45 Moershoofdeweg 4 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 46 Moershoofdeweg 3 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 47 Moershoofdeweg 2 De woning bevindt zich in agrarisch gebied, de aanhorigheden in woongebied. 48 Moershoofdeweg 1 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied. 49 Dorpsstraat 1 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich volledig binnen het woongebied. 50 Dorpsstraat 3 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich volledig binnen het woongebied. 51 Dorpsstraat 4 De woonkavel bevindt zich volledig binnen het woongebied. 52 Dorpsstraat 6 De woonkavel bevindt zich volledig binnen het woongebied 53 Dorpsstraat 10 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied, de aanhorigheden situeren zich zowel binnen het woongebied als binnen het natuurgebied. 55 Dorpsstraat22 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied. De aanhorigheden bevinden zich deels binnen het woongebied en deels binnen natuurgebied. 56 Dorpsstraat 48 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied, de aanhorigheden situeren zich binnen het natuurgebied. 57 Kantijnstraat 17 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied, de aanhorigheden situeren zich deels binnen het woongebied en deels in natuurgebied. 58 Kantijnstraat 23 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich volledig binnen het woongebied. 59 Kantijnstraat 27 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich volledig binnen het woongebied. 60 Kantijnstraat 29 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich in een goedgekeurde verkaveling. 61 Kantijnstraat 31 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich in een goedgekeurde verkaveling. 62 Kantijnstraat 33 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich in een goedgekeurde verkaveling. 63 Leopoldlaan 2 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich in een goedgekeurde verkaveling. 12

27 4 RELATIE MET DE STRUCTUURPLANNEN. 4.1 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN De gemeente Sint-Laureins behoort tot het buitengebied. De nadruk in het buitengebied ligt op de onbebouwd, open ruimte ten einde deze te behouden en waar mogelijk te versterken. De structuurbepalende functies en activiteiten zijn er dan ook natuur en bos, landbouw en wonen en werken. Met betrekking tot het buitengebied doet het RSV volgende uitspraken die relevant zijn voor het plangebied in Sint- Laureins: Wonen: In het buitengebied wordt gestreefd naar een woningdichtheid van 15 woningen/ha. Bovendien moet de woonbebouwing opgevangen worden in de daartoe best uitgeruste kernen; Natuur: Hierin wordt een onderscheidt gemaakt in grote eenheden natuur (GEN), grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO), natuurverbindings- en natuurverwevingsgebieden. Het afbakenen van deze gebieden is een taak van de Vlaamse en/of de provinciale overheid. Maar niet alleen deze grote gebieden hebben een grote natuurwaarde. Ook minder grote of minder opvallende natuurelementen in de gemeente zijn van belang. Kleine biotopen of kleine landschapselementen in een landbouwgebied (holle wegen, poelen, bomenrijen, houtkanten, rietkragen, ). Binnen het grondgebied van de gemeente Sint-Laureins bevindt zich het VEN-gebied Het Meetjeslands krekengebied West ; Landbouw: Landbouw is een belangrijke functie in het buitengebied. Om de landbouwstructuur te versterken stelt het RSV de afbakening van de gebieden voor beroepslandbouw in het vooruitzicht. Tegelijkertijd worden ook verwevingsgebieden tussen landbouw en natuur afgebakend, waar plaats is voor natuur én landbouw. Tenslotte bakent het RSV bouwvrije zones af. Dit zijn samenhangende zones voor grondgebonden landbouw, waarin geen bedrijfszetels gevestigd zijn. 13

28

29 4.2 PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOST-VLAANDEREN Sint-Laureins is gelegen in het westelijk openruimtegebied. Binnen dit deelgebied worden volgende ruimtelijke principes vooropgesteld: Gebiedsgerichte afstemming tussen landbouw, bos, natuur en recreatie op basis van de landschappelijke differentiatie; Bundeling van wonen en woonondersteunende functies in een beperkt aantal kernen; Evenwichtige geografische spreiding van de economie gekoppeld aan centrale plaatsen met de geschikte ontsluitingspotenties; Een gebiedsontsluiting gericht op de belangrijkste centrale kernen. Met deze visie en concepten als basis zijn de ontwikkelingsperspectieven per deelstructuur verder uitgewerkt: Wonen De provincie selecteerde Sint-Laureins als een hoofddorp, Watervliet en Bentille zijn aangeduid als woonkern. Landbouw Zowel landschappelijk als landbouwkundig zijn de polders van grote betekenis. De grondbehoevende sector (akkerbouw en rundveehouderij) is de voornaamste agrarische ruimtegebruiker. Het aandeel 'wijkers' in vergelijking met Oost-Vlaanderen is in dit gebied relatief klein. Rekening houdend met het grondgebonden karakter van de belangrijkste productierichtingen enerzijds en de gebiedsgerichte beperkingen inzake mestafzet anderzijds, moet landbouwgrond maximaal ter beschikking blijven voor een duurzame landbouw. Het aansnijden van landbouwgebruikspercelen voor bebouwing wordt zoveel mogelijk tegengegaan. Agrarische bebouwing respecteert de waardevolle open landschapskarakteristieken. Bijkomende gebouwen sluiten zoveel mogelijk aan bij de bestaande gebouwen. Als er bij bedrijfsbeëindiging bedrijfsgebouwen met inbegrip van woningen vrijkomen, blijven ze integraal deel uitmaken van de agrarische structuur en komen ze prioritair in aanmerking voor nieuwe of herlokaliserende agrarische bedrijven. De overheid neemt stimulerende maatregelen om de landschappelijke integratie van gebouwen te bevorderen en om cultuurhistorisch waardevolle gebouwen zoveel mogelijk in een moderne landbouwbedrijfsvoering in te passen. Landschap Het zuidelijk deel van de gemeente behoort tot de landschapsregio Meetjesland. Voor dit gebied worden volgende ontwikkelingsopties geformuleerd: stoppen uitbreiding lintbebouwing (dorpskernrenovatie wenselijk); behoud (eventueel herstel) van het hoofdnetwerk van lineaire Perceelrandbegroeiing met knotbomen; duidelijke architectonische richtlijnen formuleren voor nieuwbouw en renovatie. Het noordelijk deel van de gemeente behoort tot de landschapsregio Zeeuwsch-Vlaamse polders ten westen van het kanaal Gent-Terneuzen. Voor dit gebied worden volgende ontwikkelingsopties geformuleerd: richtinggevend zijn grondgebonden landbouw, natuur en niet-infrastructuurgebonden openluchtrecreatie; behoud van de samenhang en herkenbaarheid van structurerende elementen zoals dijken, kreken, kavelstructuur; respecteren van de hydrologische en pedologische gradiënten langs de overgang met de zandstreek. 14

30 De provincie selecteerde volgende elementen: Ankerplaatsen: ankerplaats Krekengebied Sint- Margriete- Sint-Jan-in-Eremo en ankerplaats Noorddijk-Langedijk; Relictzones: relictzone Meetjesland van St.-Laureins Kaprijke en relictzone Krekengebied St.-Jan-in-Eremo - Watervliet Assenede; Structuurbepalende landschapselementen en componenten van provinciaal belang: het complex van kreken van Sint-Laureins en van Assenede (Molenkreek, Boerekreek, Grote Geul, Hollands Gat ) en het dijkencomplex van het Krekengebied van Sint-Laureins-Assenede en Noorddijk-Langedijk; Natuuraandachtszones: Kreken van Sint-Jan-in-Eremo (Molenkreek, Roeselarekreek, Blokkreek, Boerekreek, Oostpolderkreek, Bentillekreek, De Val, Hollandergatkreek) en de Kreken van Watervliet-Boekhoute; Natuurverbindingsgebieden: verbindingsgebied Polders St.-Margriete en Bentille Polders Waterland- Ouderman-Watervliet (situeert zich in het noorden van Sint-Laureins, het betreffen oude dijken, watergangen met rietkragen, oude (zilte) kreekgraslanden) en het verbindingsgebied Meetjesland (Maldegem Eeklo St. Laureins) (dit verbindingsgebied bevindt zich in het zuidwesten van de gemeente; het betreffen bomenrijen en houtkanten); Ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang: Leopoldkanaal (bloemrijke dijken met bomen en rietkragen), Isabellageleed (aangepast beekprofiel) 15

31 4.3 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN SINT-LAUREINS Gewenste nederzettingsstructuur Voor de nederzettingsstructuur te Sint-Laureins worden volgende ontwikkelingsopties voorgesteld in het GRS: - Sint-Laureins, een landelijke gemeente in het buitengebied; - Woonbeleid gericht op de versterking van de kernen (kernen, landelijke kernen) en concentratiezones van bebouwing; - Woonbeleid moet inspelen op nieuwe behoeften; - Aandacht voor de kwaliteit van de ruimte. 16

32 Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Sint-Laureins stelt het volgende in zijn gewenste nederzettingsstructuur omtrent zonevreemde woningen: Ontwikkelingsvisie zonevreemde woningen Algemeen Het uitwerken van een ruimtelijke visie voor de zonevreemde woningen stoelt op de gebiedsgerichte benadering. Dit kan door het beleid voor de zonevreemde woningen inhoudelijk af te stemmen op de globale ontwikkeling van de respectievelijke deelruimten. Op deze wijze worden de zonevreemde woningen aan een gebiedsgedifferentieerd beleid gekoppeld. Bij de uitwerking van dit onderdeel is rekening gehouden met de aanpak zoals door de overheid voorop gesteld. Het gebiedsgericht beleid voor de zonevreemde woningen moet o.a. blijken uit : 1) het onderscheid dat gemaakt wordt tussen de ontwikkeling van de zonevreemde woningen in enerzijds de landbouwgebieden en anderzijds de bouwvrije landbouwgebieden zoals weergegeven op de gewenste ruimtelijke structuur. 2) Het onderscheid dat gemaakt wordt in de woonlinten tussen het noordelijk deel van de gemeente (Krekengebied en Poldergebied) en het zuidelijk deel van de gemeente (Meetjesland van Sint Laureins), waarbij in het noordelijk deel de ontwikkelingen van de woonlinten van dijkwoningen veel beperkter zijn dan deze voor de woonlinten in het zuidelijk deel. In deze fase van het onderzoek is niet nagegaan of het wettelijk vergunde gebouwen betreft en heeft er geen afstemming plaatsgevonden met de recente regelgeving rond de verkrotting van gebouwen. De gebiedsgerichte benadering zal verder worden verfijnd in het op te maken gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Bedoeling is bij de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan deze elementen in beeld te brengen. Op basis van de ruimtelijke benadering worden een vijftal categorieën onderscheiden. Uitgangspunt bij de benadering is dat er geen bijkomend aanbod aan bouwpercelen wordt gecreëerd. Volgende categorieën worden onderscheiden: 1) Categorie 1 Verspreide zonevreemde woningen in gebieden met hoge natuurwaarden en natuurontwikkelingsfunctie; 2) Categorie 2 Verspreide zonevreemde woningen in de overige openruimte gebieden; 3) Categorie 3 Concentratie van zonevreemde woningen in de open ruimte; 4) Categorie 4 Woonlinten van zonevreemde woningen; 5) Categorie 5 Concentratie van zonevreemde woningen in of in aansluiting op gerealiseerd woongebied van de kern. De verschillende deelgebieden met verspreide bebouwing, waarbinnen categorieën 1 en 2 van toepassing zijn, worden afgebakend. De zonevreemde woningen krijgen ruime of minder ruime ontwikkelingsperspectieven toegekend op basis van de draagkracht van het gebied, waarbij de woonfunctie grondig wordt afgewogen ten overstaan van de andere functies die in deze deelruimte spelen, zoals onder meer: landbouw en natuur. Voor de concentratiegebieden, gebieden die gekenmerkt worden door een bestaande concentratie van woningen, is het wenselijk om deze concentratie ook in de toekomst te ondersteunen. De zonevreemde woningen krijgen er beperkte ontwikkelingsperspectieven - categorie 3. De zonevreemde woningen krijgen ruimere ontwikkelingsperspectieven waar sprake is van concentraties in woonlinten en in aansluiting met een gerealiseerd woongebied in de kern, categorie 4 en 5. Deze woningen vormen geen bedreiging voor de gewenste ontwikkeling van de deelruimte waarin ze gesitueerd zijn. 17

33 Omwille van het belang van de natuurlijke en agrarische structuur op Vlaams en provinciaal niveau zal omwille van de subsidiariteit de visie en de mogelijke acties die hieraan gekoppeld worden, voor een groot deel van het grondgebied van de gemeente Sint Laureins bepaald worden door de Vlaamse en provinciale overheden. Dit betekent dat de gemeentelijke visie op deze delen van het grondgebied van de gemeente als suggestie naar de hogere overheden dienen te worden beschouwd. Categorie 1 Verspreide zonevreemde woningen in zones met hoge natuurwaarden en natuurontwikkelingsfunctie Dit onderdeel omvat de gebieden waar de problematiek van de zonevreemde woningen moet afgewogen worden t.o.v. de ontwikkeling van de openruimtefuncties en/of de natuurlijke en landschappelijke structuur. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de zonevreemde woningen zijn er beperkt en houden rekening met de draagkracht van de ruimte. Het kan geenszins de bedoeling zijn om nieuwe bebouwingsmogelijkheden te creëren. Het zijn gebieden waar zeer verspreid woningen voorkomen en waar het de bedoeling is om de woonfunctie op termijn slechts beperkt en onder bepaalde voorwaarden in stand te houden. De versnipperingsgraad is er beperkt. De functies van de open ruimte krijgen maximale ontwikkelingskansen. Er dient nagegaan of de bestendiging van een woning in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plek en de draagkracht van het gebied. Situering van de problematiek De gebieden met een prioritaire natuurfunctie en deze met een natuurontwikkelingsfunctie in Sint Laureins betreffen in eerste instantie de kreken in het Krekengebied van Sint Margriete en Sint Jan in Eremo en enkele laag gelegen graslanden in de Isabellapolder. Het betreft in tweede instantie een aantal verspreide kreekrestanten en natte, verzilte graslanden aangeduid als gebieden met een natuurontwikkelingsfunctie, waartoe ook de Geuzeput en Wildekens laagte behoren. Het betreft vervolgens gebieden langs natuurverbindingszones zijnde talrijke dijken, waterlopen en kreekrestanten in het polderlandschap. Ook het Leopoldkanaal is op de gewenste structuur aangeduid als natuurverbindingszone. Een aantal van deze gebieden zijn op het gewestplan opgenomen als natuurgebied of vormen een verbindende schakel tussen natuurgebieden. Ontwikkelingsperspectieven Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. De woningen vormen een onderdeel van het historisch woningpatrimonium. De ontwikkelingsmogelijkheden zijn hier zeer beperkt omdat het hier kwetsbare openruimtegebieden betreft. Gelet op het belang van de openruimtefuncties kunnen de bestaande woningen enkel in stand worden gehouden en niet uitbreiden. Bewoning blijft mogelijk, tenzij andere maatregelen (bv. aankoop door de overheid) zich opdringen. Nieuwe constructies en gebouwen kunnen hier niet worden opgetrokken, uitgezonderd het oprichten van schuilhokken voor vee en constructies in functie van de eigenlijke bestemming zijnde natuurgebied. Instandhoudingswerken zijn toegelaten voor de bestaande vergunde woningen. Verbouwen kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening van de plek niet wordt geschaad en de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden. Het uitbreiden van het volume van de woning is hier niet wenselijk. Het aantal woongelegenheden moet beperkt blijven tot het bestaande aantal. Herbouwen van woningen is hier niet mogelijk. Uitzondering hierop vormt het heropbouwen van de bestaande woning na vernieling door storm of brand. De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten steeds behouden blijven. 18

34 De ontwikkelingsmogelijkheden binnen categorie 1 zijn zeer beperkt omdat het hier gebieden betreft met een hoge natuurwaarde of een natuurontwikkelingsfunctie. De mogelijkheden zullen verder worden uitgeklaard in functie van gebiedsgerichte planningsprocessen of bij de opmaak van een RUP voor de zonevreemde woningen. Categorie 2 Verspreide zonevreemde woningen in de overige open ruimtegebieden Dit onderdeel omvat de deelgebieden binnen de gemeente waar voor de zonevreemde woningen een gebiedsgerichte benadering wordt uitgewerkt en waarbij wordt afgeweken van het decreet. De bestemming van de bestaande zones blijft er behouden en voor de zonevreemde woningen wordt een specifiek ontwikkelingskader uitgewerkt. Het betreft gebieden die belangrijk zijn voor het instandhouden van de open ruimtefuncties omwille van de landschappelijke en vooral agrarische kwaliteiten. Het kan geenszins de bedoeling zijn om nieuwe bebouwingsmogelijkheden te creëren. Situering van de problematiek Het betreft de landbouwgebieden bouwvrije zone met verspreide bebouwing, met name het gebied van de Passageule, de zone tussen Boerekreek, Blokkreek en de Nederlandse grens, belangrijke delen van de Isabellapolder ten zuiden van het Leopoldkanaal en het westelijk gebied in de omgeving van Middeldorpe. In het gebied van de Passageule bevinden zich een zeer beperkt aantal woningen. In de delen van de Isabellapolder en tussen de kreken betreft het een 20 tal woningen en in de omgeving van Middeldorpe betreft het een 20 tal woningen die verspreid gelegen zijn. Het betreft vervolgens de landbouwzone van de polders en het Meetjesland waar het beleid erop gericht de verscheidenheid aan landbouwbedrijvigheid en productierichtingen te ondersteunen. Functies, activiteiten en invloeden die de landbouw ernstig kunnen belemmeren moeten er worden geweerd. De mogelijkheden voor de bestaande zonevreemde activiteiten en functies moeten er afgewogen worden ten aanzien van de draagkracht van de ruimte. Vrijgekomen landbouwbedrijven kunnen een residentiële functie krijgen. In deze gebieden bevinden zich naast landbouwbedrijven een 100 tal zonevreemde woningen. Ontwikkelingsperspectieven De bestaande zonevreemde woningen kunnen behouden blijven, zonder dat een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd. De mogelijkheden zijn er beperkt omdat het hier aaneengesloten openruimte gebieden betreft. Gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de belangrijke openruimte functie van het gebied kunnen de bestaande woningen verbouwen en beperkt uitbreiden. Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. De woningen vormen een onderdeel van het historisch woningpatrimonium. De bestaande woningen kunnen instandgehouden worden en verbouwen, uitbreiden en worden vervangen indien in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek. Het uitbreiden van een bestaande vergunde woning dient echter in overeenstemming te zijn met de schaal en de eigenheid van het gebouw en de draagkracht van de omgeving. De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten ook bij het verbouwen behouden blijven. Inzake functiewijzingen zal rekening gehouden worden met de visie van de Vlaamse overheid van toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszones. Het uitwerken van complementaire functies aan het wonen kan hier enkel worden onderzocht vanuit de eigenheid van het gebied. Het omvormen van een bestaande vergunde bedrijfswoning, eventueel leegstaand, die door een landbouwer of gepensioneerd landbouwer bewoond wordt (werd) naar een woning met uitsluitend woonfunctie als ééngezinswoning is toegestaan, met behoud van het aantal bouwlagen. 19

35 Bestaande bedrijfsgebouwen van de landbouwbedrijfsvoering kunnen een functie krijgen van wonen indien ze fysisch een geheel vormen met de woning. De andere delen van de schuur of landbouw bijgebouwen kunnen ingericht worden als woningbijgebouw en een functie krijgen als berging, stookruimte of garage. Woningen kunnen evenwel niet uitbreiden met een nieuw volume wanneer er uitbreidingsmogelijkheden in de aangebouwde voormalige bedrijfsgebouwen zijn. Deze dienen geïntegreerd in de bestaande woning. Het plaatsen van losstaande bergruimten en berghokken voor dieren en kleinvee kan worden toegelaten met een max. oppervlakte van 50 m² vloeroppervlakte, uitgezonderd de landbouwgebieden bouwvrije zone. Ze bevinden zich in aansluiting met het hoofdgebouw en dit op max. 10m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. Garages dienen opgenomen te worden in het hoofdgebouw. Het aantal woongelegenheden moet beperkt blijven tot het bestaande aantal. Bij de gebiedsgerichte benadering voor de zonevreemde woningen is geen verder onderscheid gemaakt tussen de noordelijke zone (Krekengebied en Poldergebied) en de zuidelijke zone (Meetjesland van Sint Laureins) omdat voor de beide gebieden het ruimtelijk beleid gericht is op het maximaal ondersteunen van de openruimtefuncties. De ontwikkelingsmogelijkheden categorie 2 zijn ruimer dan bij de zones met een hoge natuurwaarde of een natuurontwikkelingsfunctie, en worden afgestemd op de draagkracht van het gebied gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de openruimtefunctie die het gebied vervult. Het uitwerken van complementaire functies aan het wonen kan hier enkel worden onderzocht vanuit de eigenheid van het gebied. Categorie 3 Concentratie van zonevreemde woningen in de open ruimte De concentratiezones met zonevreemde woningen zijn bestemd voor het instandhouden van de bestaande ééngezinswoningen in open bebouwing, zowel als voor het oprichten van landbouwbedrijven. Uitgangspunt is dat er geen bijkomend aanbod aan bouwpercelen wordt gecreëerd. Situering van de problematiek en ontwikkelingsperspectieven Voor de gemeente Sint - Laureins worden een vijftal concentratiezones met zonevreemde woningen afgebakend. Het betreft de concentratiezones Vlotweg, Middeldorpe, Comer, Zonne en Sint Jan in - Eremo, ze worden gekenmerkt door een samenhang van het geheel en grotere dichtheid van de bebouwing t.o.v. zijn landelijke omgeving. Het betreft hier een 200-tal zonevreemde woningen. Ontwikkelingsperspectieven De bestaande zonevreemde woningen kunnen behouden blijven, zonder dat een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd. De mogelijkheden zijn er beperkt omdat het hier aaneengesloten openruimte gebieden betreft. Gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de belangrijke openruimte functie van het gebied kunnen de bestaande woningen verbouwen en beperkt uitbreiden. Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. De woningen vormen een onderdeel van het historisch woningpatrimonium. De bestaande woningen kunnen instandgehouden worden en verbouwen, uitbreiden en worden vervangen indien in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek. Het uitbreiden van een bestaande vergunde woning dient echter in overeenstemming te zijn met de schaal en de eigenheid van het gebouw en de draagkracht van de omgeving. De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten ook bij het verbouwen behouden blijven. 20

36 Inzake functiewijzingen zal rekening gehouden worden met de visie van de Vlaamse overheid van toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszones. De afstemming inzake functiewijzigingen gebeurt vanuit de eigenheid van het gebied. Het omvormen van een bestaande vergunde bedrijfswoning, eventueel leegstaand, die door een landbouwer of gepensioneerd landbouwer bewoond wordt (werd) naar een woning met uitsluitend woonfunctie als ééngezinswoning is toegestaan, met behoud van het aantal bouwlagen. Bestaande bedrijfsgebouwen van de landbouwbedrijfsvoering kunnen een functie krijgen van wonen indien ze fysisch een geheel vormen met de woning. De andere delen van de schuur of landbouw bijgebouwen kunnen ingericht worden als woningbijgebouw en een functie krijgen als berging, stookruimte of garage. Woningen kunnen evenwel niet uitbreiden met een nieuw volume wanneer er uitbreidingsmogelijkheden in de aangebouwde voormalige bedrijfsgebouwen zijn. Deze dienen geïntegreerd in de bestaande woning. Het plaatsen van losstaande bergruimten en berghokken voor dieren en kleinvee kan worden toegelaten en dit met een max. oppervlakte van 50 m² vloeroppervlakte. Ze bevinden zich in aansluiting met het hoofdgebouw en dit op max. 10m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. Garages dienen opgenomen te worden in het hoofdgebouw. De ontwikkelingsperspectieven voor categorie 3 zijn ruimer dan bij de zones met een hoge natuurwaarde of een natuurontwikkelingsfunctie, en worden afgestemd op de draagkracht van het gebied gelet op het landelijke karakter van de omgeving en de openruimtefunctie die het gebied vervult. Het uitwerken van complementaire functies aan het wonen kan hier worden onderzocht vanuit het ruimtelijk voorkomen als concentratiezone voor bebouwing, mits rekening wordt gehouden met de eigenheid van het gebied. Categorie 4 Woonlinten van zonevreemde woningen Dit deelgebied omvat de woonlinten van zonevreemde woningen en de zonevreemde woningen die een onderdeel vormen van een bestaand woongebied of er fysisch bij aansluiten. Hier kunnen ruimere ontwikkelingen worden vooropgesteld. Dit laatste houdt in dat naast wonen bestaande nevenfuncties kunnen behouden blijven en beperkt kunnen uitbreiden. Nieuwe nevenfuncties kunnen ontwikkeld worden voor zover ruimtelijk aanvaardbaar en indien deze betrekking hebben op dienstverlening, handelsactiviteiten en logiesverstrekking, indien de ruimtelijke draagkracht dit toelaat. Er kunnen geen meergezinswoningen worden opgericht. Het kan geenszins de bedoeling zijn nieuwe bebouwingsmogelijkheden te creëren. Situering van de problematiek De bebouwing in Celie, Bredeweg / Boterhoek, Leemweg, Vlamingstraat, Groeneweg, Goochelaarstraat, Kruiskensstraat, Eerstestraat, Moershoofdeweg, Lege Moerstraat, Ketterijstraat, Molenstraat en Heistraat kan als woonlint getypeerd worden. Woonlinten bevinden zich in hoofdzaak op de ontsluitingsassen van de kernen en worden gekenmerkt door een gemengde bebouwing waar naast wonen ook landbouwbedrijven en beperkte (zonevreemde) bedrijvigheid voorkomt. Ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijvigheid los van de landbouw lijkt hier niet wenselijk, het behoud van het residentiële karakter wordt er voorop gesteld. In het poldergebied zijn het vooral de dijken met de typische dijkwoningen die bepalend zijn voor de nederzettingsstructuur. Woonlinten worden van west naar oost afgebakend in Watervlietse Steenweg, Oudemansdijk, Meuleken, Mariapolderdijk, Mollekot, Calusdijk, Muizenhol en Maagd van Gent. Het betreft woonlinten met typische dijkwoningen ( kleine langgevelwoningen) met een residentiële functie. Ontwikkelingsmogelijkheden zijn hier beperkt en ondersteunen het residentiële en/of verblijfsrecreatieve karakter. Ontwikkelingsperspectieven Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. De woningen vormen een onderdeel van het historisch woningpatrimonium. 21

37 De bestaande woningen kunnen instandgehouden worden en verbouwen, uitbreiden en worden vervangen indien in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek. Het uitbreiden van een bestaande vergunde woning dient echter in overeenstemming te zijn met de schaal en de eigenheid van het gebouw en de draagkracht van de omgeving. Inzake functiewijzingen zal rekening gehouden worden met de visie van de Vlaamse overheid van toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszones. De afstemming inzake functiewijzigingen gebeurt vanuit de eigenheid van het gebied. Nieuwe constructies en gebouwen kunnen opgetrokken worden in de zone bestemd voor bebouwing. Het verbouwen, uitbreiden en heropbouwen van woningen kan, waarbij volume en materiaalgebruik worden bepaald in overeenstemming met het karakter van de omgeving. Het wijzigen van functie kan beperkt worden onderzocht en is in functie van de draagkracht van het gebied. Het mag daarbij geenszins de bedoeling zijn de werking van het achterliggende agrarische gebied te hinderen of de bestaande landschappelijkheid aan te tasten. Het uitbreiden van een bestaande vergunde woning, met uitsluiting van de verkrotte gebouwen, kan worden toegestaan. Voor de woonlinten op dijken (4b) kan de volume vermeerdering niet meer dan 100% van het bestaande vergunde volume bedragen. Het herbouwen kan worden toegestaan, doch voor de woonlinten op dijken (4b) enkel op dezelfde plaats. Voor de woonlinten op dijken (4b) dient de architecturale eigenheid van het gebouw ook bij het herbouwen behouden te blijven. Dit betekent dat als referentie gebouw, een langgevelwoning met één bouwlaag blijft gehandhaafd, waarbij de vertrekken onder het dak een woonfunctie kunnen krijgen. Het oprichten (bij herbouwen of uitbreiden van bestaande woningen) van woningen met een tweede volwaardige bouwlaag is niet wenselijk en in strijd met de eigenheid van het gebied. Het omvormen van een bestaande vergunde bedrijfswoning, eventueel leegstaand, die door een landbouwer of gepensioneerd landbouwer bewoond wordt (werd) naar een woning met uitsluitend woonfunctie is toegestaan, met behoud van het aantal bouwlagen. Bestaande bedrijfsgebouwen van de landbouwbedrijfsvoering kunnen een functie krijgen van wonen indien ze fysisch een geheel vormen met de woning. De andere delen van de schuur of landbouw bijgebouwen kunnen ingericht worden als woningbijgebouw en een functie krijgen als berging, stookruimte of garage. Woningen kunnen evenwel niet uitbreiden met een nieuw volume wanneer er uitbreidingsmogelijkheden in de aangebouwde voormalige bedrijfsgebouwen zijn. Deze dienen geïntegreerd in de bestaande woning. Het plaatsen van losstaande bergruimten en berghokken voor dieren en kleinvee kan worden toegelaten en dit met een max. oppervlakte van 50 m² vloeroppervlakte. Ze bevinden zich in aansluiting met het hoofdgebouw en dit op max. 10m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. Garages dienen opgenomen te worden in het hoofdgebouw. Het aantal woongelegenheden per woning dient behouden. Het is niet wenselijk de ruimtelijke dynamiek hier te verhogen. Voor de dijkwoningen (4b) kunnen nieuwe activiteiten enkel plaatsvinden indien ze betrokken zijn op de landbouw of op de verblijfsrecreatie. Verblijfsrecreatie kan hier ook als hoofdfunctie gelden. Het omvormen van woning naar weekendverblijf is hierdoor mogelijk. De ontwikkelingsperspectieven voor categorie 4 zijn ruimer dan deze voor de zones met een hoge natuurwaarde of een natuurontwikkelingsfunctie en deze voor de open openruimtegebieden. Het plaatsen van bijkomende bergruimten tot 50m² wordt toegestaan. Het uitwerken van complementaire functies aan het wonen kan hier worden onderzocht vanuit het ruimtelijk voorkomen als concentratiezone voor bebouwing, mits rekening wordt gehouden met de eigenheid van het gebied. 22

38 Categorie 5 Zonevreemde woningen gelegen in of in aansluiting op gerealiseerd woongebied van de kern Dit deel omvat de gebieden met zonevreemde woningen die een onderdeel vormen van de kern of er fysisch bij aansluiten. Hier kunnen ruimere ontwikkelingen worden voorop gesteld, waarbij naast het wonen ook andere functies als handel, horeca en bedrijvigheid mogelijk zijn, zoals dit voor het woongebied van de dorpskern wenselijk is. Hierbij dient een verdere gebiedsgerichte differentiatie te gebeuren bij verdere uitwerking, gelet op het ruimtelijk verschil tussen de verschillende dorpskernen. Alle handelingen en werken die overeenstemmen met de hoofdfunctie mogen er worden uitgevoerd. Dit betekent dat bestaande gebouwen kunnen uitgebreid worden in functie van wonen, handel, bedrijvigheid en horeca activiteiten. Situering van de problematiek De problematiek kan in Sint - Laureins teruggebracht worden tot een zeer beperkt aantal zonevreemde woningen in de randen van de verschillende kernen, waar woningen gedeeltelijk zonevreemd zijn gelegen op de grens van de woonzone en het naastliggende of achterliggende agrarisch gebied. De feitelijke toestand is dat ze een onderdeel vormen van de kern in zijn globaliteit. De gewestplanbestemming is hier in de meeste gevallen achterhaald. Het lijkt logisch dat voor deze gebieden die onderdeel vormen van de kern een herbestemming wordt voorop gesteld. Ontwikkelingsperspectieven De ontwikkelingsmogelijkheden moeten hier bekeken worden in het kader van de omliggende bebouwing en de gewenste functies en ontwikkeling van het betrokken deelgebied. Het omvormen van de bestaande bestemmingszones naar woongebied kan onderzocht worden. Bij het aanbouwen aan de bestaande bebouwing dient de aansluiting harmonisch te gebeuren. Het oprichten van meergezinswoningen is hier mogelijk. De ontwikkelingsmogelijkheden moeten hier bekeken worden in het kader van de omliggende bebouwing en de gewenste functies en ontwikkeling van het betrokken deelgebied. Het omvormen van de bestaande bestemmingszones naar woongebied kan onderzocht worden voor de zonevreemde woningen gelegen in of in aansluiting op gerealiseerd woongebied van de kern. Synthesetabel 23

39 4.3.2 Gewenste natuurlijke structuur Het GRS neemt volgende ontwikkelingsopties met betrekking tot de gewenste natuurlijke structuur: Bij het ontwikkelen van een gewenste natuurlijke structuur wordt uitgegaan van het principe dat de structuurbepalende elementen en processen die aan de basis liggen van de natuurlijke structuur, moeten worden behouden. Het doorbreken van de bestaande versnippering door nieuwe structuren en verbindingselementen uit te werken is samen met het bewaren van de nog aanwezige waardevolle elementen het belangrijkste doel. De bestaande waardevolle elementen kunnen als basis dienen om tot grotere natuurcomplexen te komen. Omwille van het belang van de natuurlijke structuur op Vlaams en provinciaal niveau zal omwille van de subsidiariteit de visie en de mogelijke acties die hieraan gekoppeld worden, voor een groot deel van het grondgebied van de gemeente Sint Laureins bepaald worden door de Vlaamse en provinciale overheden. Dit betekent dat de gemeentelijke visie op deze delen van het grondgebied van de gemeente als suggestie naar de hogere overheden dienen te worden beschouwd. In het GRS werden de bovenlokale en de lokale natuurlijke structuur conceptmatig besproken. Voor de bovenlokale structuur werden de volgende ruimtelijke concepten uitgewerkt: 1) Behouden en verbinden van de gebieden met een hoge natuurwaarde De kreken in het gebied van Sint Margriete en Sint Jan in Eremo en de natte laag gelegen graslanden in de Isabellapolder zijn waardevolle natuurlijke en landschappelijke gehelen. Het behoud en de veiligstelling van de natuurlijke en landschappelijke waarden staat voorop. Enkel die functies die met het natuurlijk karakter stroken zijn er toegelaten. 2) Kreekrestanten, natte en verzilte graslanden, vormen natuurgebieden om te ontwikkelen Kreekrestanten, natte en verzilte graslanden hebben een belangrijke natuurwaarde, het behoud en versterken van de natuurwaarde staat voorop. 24

40 3) Leopoldkanaal en de dijken vormen natuurlijke verbindingselementen Het kanaal en tal van oude dijken realiseren verbindingen tussen gebieden met een hoge natuurwaarde. Het behoud en versterken van de natuurwaarde voor deze gebieden staat voorop. Reactievormen in en langs het Leopoldkanaal en de dijken worden afgestemd op de draagkracht van deze groene aders. Voor de lokale structuur werden de volgende ruimtelijke concepten uitgewerkt: 1) Dijken en watergangen vormen natuurlijke verbindingselementen Dijken, watergangen en afwateringsgrachten zijn lokale verbindingselementen voor natuur voor zover niet opgenomen in het bovenlokale netwerk. Het behoud en zo mogelijk versterken van de natuurwaarde staat voorop. Reactievormen op en langs de dijken, en watergangen worden afgestemd op de draagkracht van deze groene elementen. 2) Uitbouwen van een ondersteunend ecologisch netwerk Natuurwaarden die verspreid voorkomen in de vorm van lijn- en puntvormige elementen zoals bomenrijen, bermen en sloten worden aan elkaar gekoppeld door de realisatie van een ecologisch netwerk. Dit is noodzakelijk voor het leefbaar houden van plant- en diersoorten. 25

41 4.3.3 Gewenste agrarische structuur De gemeente wenst -met betrekking tot de gewenste agrarische structuur- via het GRS de volgende doelstellingen te bereiken: - ondersteunen en differentiëren van de agrarische structuur in functie van de eigenheid van de verschillende deelgebieden en in functie van de bebouwingsmogelijkheden; - voldoende omvangrijke aaneengesloten arealen voor de grondgebonden landbouw en ruimtelijke kansen voor de grondloze veehouderij in samenhang met de landschappelijke hoofdstructuur; - gelet op het belang van de natuurwaarden in en nabij de kreken, de relaties die natuurwaarden tot de landbouw hebben en omgekeerd in beeld brengen; - ondersteunen van het recreatief medegebruik van de open ruimte en benutten van de kansen die de landbouwsector krijgt vanuit de recreatiesector. 26

42

43 5 BESCHRIJVING EN INSCHATTING VAN DE MOGELIJKE MILIEUEFFECTEN VAN HET PLAN 5.1 GEZONDHEID EN DE VEILIGHEID VAN DE MENS Huidige situatie Het plangebied omvat zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. Deze woningen omvatten als hoofdfunctie wonen. Binnen de woonkavels worden geen industriële activiteiten uitgevoerd. Binnen een straal van 2 km van deze woningen zijn geen hogedrempel of lagedrempel SEVESO-inrichtingen gelegen. Mogelijke effecten Het plan zorgt voor de bestendiging van de zonevreemde woningen. Als nevenfunctie worden geen industriële of bedrijfsactiviteiten toegelaten. De bestemming heeft geen invloed op de gezondheid van de mens. Toetsing aan het nulalternatief De huidige mogelijkheden (cfr. Vlaamse wooncodex) m.b.t. zonevreemde woningen blijven van toepassing. De bestaande woningen blijven behouden. Milderende maatregelen Gezien het plan geen invloed heeft op de gezondheid en veiligheid van de mens, zijn geen milderende maatregelen van toepassing. 27

44

45 5.2 RUIMTELIJKE ORDENING Huidige situatie Het plangebied is gelegen binnen het gewestplan Eeklo-Aalter (K.B. 24 maart 1978 en latere wijzigingen). De voorschriften van dit gewestplan zijn van toepassing. Van alle opgenomen woningen is de vergunningstoestand nagegaan en hoofdzakelijk vergund bevonden. Naar gelang de ligging, wordt een andere planoptie gekozen voor de zonevreemde woningen. Mogelijke effecten Het plan zorgt voor een bestendiging van de zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbare gebieden. Deze bestendiging gaat van enkel behoud bestaande toestand tot omzetten naar volwaardig woongebied waar de ruimtelijke kenmerken dit verantwoorden. Naar aanleiding van de aanwezigheid van erfgoedwaarden, natuurwaarden of de watertoets, kunnen extra voorschriften opgelegd worden. (bv. beperking uitbreiding, max. aantal bijgebouwen, voorwaarden perceelsbegrenzing,.). Concreet zal het juridisch aanbod aan landbouwareaal / natuurgebied dalen. Dit heeft in de praktijk echter weinig gevolgen, daar deze percelen nooit een agrarisch gebruik / natuurgebied hebben gekend, noch in de toekomst deze functie zullen hebben. Toetsing aan het nulalternatief Het nulalternatief behoudt de zonevreemdheid van de woningen. De bestaande mogelijkheden (cfr. de Vlaamse Wooncodex) m.b.t. zonevreemde woningen blijven van toepassing. Milderende maatregelen Het plan heeft een niet significant negatief effect door de herbestemming van de gronden. 28

46

47 5.3 FAUNA, FLORA EN BIODIVERSITEIT Natura 2000 en VEN-gebieden Huidige situatie Het plangebied is gelegen binnen of in de omgeving van een VEN- of IVON-gebied, Vogelrichtlijngebied, Habitatrichtlijngebied of Natura 2000-gebied. Het plan is van die aard dat het plan geen significante negatieve effecten kan veroorzaken op deze gebieden in de omgeving van het plangebied. Het gaat om de volgende woningen: Deelgebied Woning ID Adres Situering t.o.v. VEN-gebied Situering t.o.v. Vogelrichtlijngebied Situering t.o.v. Habitatrichtlijngebied 1 Molenkreekstraat 6 Deels gelegen in Deels gelegen in Deels gelegen in 2 Molenkreekstraat 8 Grenzend aan Deels gelegen in Deels gelegen in 3 Molenkreekstraat 10 Deels gelegen in Deels gelegen in Deels gelegen in 4 Vluchtelingenstraat 1 Grenzend aan Casteleynstraat 1 Deels gelegen in Deels gelegen in Grenzend aan 6 Drijdijk 1 Deels gelegen in Volledig gelegen in Grenzend aan 7 Molenstraat Molenstraat Stee Stee Calusstraat Calusstraat Sint-Jansstraat Volledig gelegen in - 14 Sint-Jansstraat 142 Deels gelegen in Deels gelegen in - 15 Sint-Jansstraat 122 Grenzend aan Meykenshoek 1A Grenzend aan Volledig gelegen in Volledig gelegen in 17 Beoostereedepolderdijk Braamdijk 1 Deels gelegen in Ketterijstraat Bomloze Put Bomloze Put Bomloze Put 8-8A Grenzend aan Bomloze Put 8B Grenzend aan Bomloze Put 10 Grenzend aan Christoffelpolder 3 Grenzend aan Muizenhol Muizenhol Muizenhol Stenenschuur

48 30 Stenenschuur 3 Deels gelegen in Stenenschuur 1 Deels gelegen in Stenenschuur 2 Deels gelegen in - Deels gelegen in 33 Noorddijk 4 Grenzend aan Noorddijk 3 Grenzend aan Hellenpolder 9 Grenzend aan Hellenpolder 11 Grenzend aan Vlotweg Vlotweg Vlotweg Kleine Vlotweg Moershoofdeweg Moershoofdeweg Moershoofdeweg Moershoofdeweg Moershoofdeweg Moershoofdeweg Moershoofdeweg Moershoofdeweg Dorpsstraat Dorpsstraat Dorpsstraat Dorpsstraat Dorpsstraat Dorpsstraat Dorpsstraat Dorpsstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Leopoldlaan

49 Mogelijke effecten Het plan zorgt voor de bestendiging van de zonevreemde woningen met eventueel beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Voor volgende woningen worden beperkte uitbreidingsmogelijkheden overwogen: Deelgebied Woning ID Adres Sint-Jansstraat Sint-Jansstraat Ketterijstraat Bomloze Put 2 21 Bomloze Put 4 22 Bomloze Put 8 24 Bomloze Put Christoffelpolder 3 27 Muizenhol Muizenhol Noorddijk 4 34 Noorddijk 3 35 Hellenpolder 9 36 Hellenpolder Dorpsstraat 2 Toetsing aan het nulalternatief Het nulalternatief behoudt de zonevreemdheid van de woningen. De bestaande mogelijkheden (cfr; de Vlaamse Wooncodex) m.b.t. zonevreemde woningen blijven van toepassing. Milderende maatregelen De mogelijkheden opgenomen in het plan zijn niet van die aard dat het plan enige negatieve invloeden op het gebied kan genereren. De landschappelijke inpassing van de zonevreemde woningen wordt beoogd door maatregelen op te leggen inzake bouwhoogte, typologie, bijgebouwen, streekeigen perceelsrandbegroeiing en zuivering van afvalwater. 31

50 5.3.2 Biologische waarderingskaart Woning ID Deelgebied 1 a) Biologisch minder waardevol gebied De bebouwing van woning ID 1, 3, 4, 5 en 6 situeren zich binnen biologisch minder waardevol gebied. b) Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen De kavel van woning ID 1 en woning ID 3 situeert zich deels in een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen, het betreft een soortenarm permanent cultuurgrasland met een bomenrij met dominantie van wilg. c) Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. d) Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen De kavel van woning ID 2 bevindt zich grotendeels in een complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen. e) Biologisch waardevol Het zuiden van de woonkavel van woning ID 2 situeert zich in biologisch waardevol gebied. Het betreft er een populierenaanplant op vochtige grond en een soortenarm permanent cultuurgrasland. De dijk waarop de Drijkdijk en de Vluchtelingenstraat zich bevinden bestaat uit biologisch waardevol gebied. Het betreft een historisch permanent grasland met opgaande kleine landschapselementen. f) Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Het noordoosten van de kavel van woning ID1 bevindt zich in een complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen. Het betreft hier historisch permanent grasland. Dit historisch permanent grasland vinden we tevens terug in het zuiden van woning ID 3. g) Biologisch zeer waardevol De woonkavel van woning 1 is deels gelegen in een biologisch zeer waardevol gebied. Het betreft een dijk met elementen van rietkragen en een min of meer brakke plas met rietvegetatie en zeebiesvegetatie. Biologisch waardevol minder Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch waardevol Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch zeer waardevol 1 x x x x 2 x x 3 x x x 4 x 5 x 6 x 32

51 Deelgebied 2 a) Biologisch minder waardevol gebied De bebouwing van deelgebied 2 situeert zich volledig binnen biologisch minder waardevol gebied. b) Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen Niet van toepassing. c) Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. d) Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Het parkgebied situerende in het westen van woning ID 7 en woning ID 8 betreft een complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen. Het betreffen graslanden met verspreide biologische waarden. e) Biologisch waardevol Het parkgebied gesitueerd achter de woonkavel van woning ID 8 t.e.m. 12 is biologisch waardevol. Dit biologisch waardevol gebied treffen we tevens grotendeels aan op de kavel van woning ID 8. Het betreft hier aanplanten en parken. f) Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. g) Biologisch zeer waardevol Niet van toepassing. Woning ID Biologisch waardevol minder Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch waardevol 7 x x 8 x x x 9 x 10 x 11 x 12 x Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch zeer waardevol 33

52 Woning ID Deelgebied 3 a) Biologisch minder waardevol gebied De bebouwing van deelgebied 3 situeert zich volledig binnen biologisch minder waardevol gebied. b) Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen c) Het uiterste oostelijke deel van woning ID 17 bevindt zich in een complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen. d) Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. e) Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. f) Biologisch waardevol Niet van toepassing. g) Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. h) Biologisch zeer waardevol Het zuidoosten van de woonkavel van woning ID 17 is gelegen in biologisch zeer waardevol gebied, het betreffen resterende kleine landschapselementen (rietkragen). Biologisch waardevol minder Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch waardevol Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch zeer waardevol 13 x 14 x 15 x 16 x 17 x x x 34

53 Deelgebied 4 a) Biologisch minder waardevol gebied De bebouwing van deelgebied 4 (excl. woning 23 en 25) situeert zich volledig binnen biologisch minder waardevol gebied. b) Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen De woonkavel van woning 21 situeert zich voornamelijk in een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen, het betreft een soortenarm permanent cultuurgrasland met elementen van rietkragen en bomenrijen met dominantie van wilg en populier. De woonkavel van woning 25 situeert zich voornamelijk binnen een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen, het betreft een losstaande hoeve in agrarische omgeving. c) Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. d) Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen De woonkavel van woning 23 situeert zich deels in een complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen. Het betreft een eutrofe plas met natuurlijke oevers en een terrein met recreatie-infrastructuur. e) Biologisch waardevol De woonkavel van woning 23 situeert zich in biologisch waardevol gebied. f) Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. g) Biologisch zeer waardevol Niet van toepassing. Woning ID Biologisch waardevol minder Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch waardevol 18 x 19 x 20 x 21 x x 22 x 23 x x 24 x 25 x Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch zeer waardevol 35

54 Woning ID Deelgebied 5 a) Biologisch minder waardevol gebied De bebouwing van deelgebied 5 situeert zich volledig binnen biologisch minder waardevol gebied. b) Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen De woonkavel van woning 26, 27 en 29 situeren zich deels in een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen, enerzijds betreft het een hoogstamboomgaard en anderzijds betreft het een soortenarm permanent cultuurgrasland en een bomenrij met dominantie van populier. c) Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. d) Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen De woonkavel van woning 26 situeert zich deels in een complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen, het betreft een soortenarm permanent cultuurgrasland met elementen van rietkragen. e) Biologisch waardevol Niet van toepassing. f) Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. g) Biologisch zeer waardevol De kavel van woning ID 33 en woning ID 35 situeren zich deels in een biologisch zeer waardevol gebied, het betreft een dijk, mesofiel hooiland, doornstruweel en een bomenrij met dominantie van populier. Biologisch waardevol minder Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch waardevol Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch zeer waardevol 26 x x x 27 x x 28 x 29 x x 30 x 31 x 32 x 33 x x 34 x 35 x x 36 x 36

55 Deelgebied 6 a) Biologisch minder waardevol gebied De bebouwing van deelgebied 6 situeert zich volledig binnen biologisch minder waardevol gebied. b) Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen De kavel van woning ID 40 situeert zich deels in een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen. c) Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. d) Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. e) Biologisch waardevol De woningen binnen dit deelgebied grenzen aan het Leopoldkanaal. De bermen langsheen het Leopoldkanaal bestaan uit een biologisch waardevol gebied, het betreft een dijk met een bomenrij met dominantie van populier, een houtkant met dominantie van iep, bermen met elementen van rietkragen en een houtkant van doornstruweel. f) Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Niet van toepassing. g) Biologisch zeer waardevol Niet van toepassing. Woning ID Biologisch waardevol minder Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen 37 x 38 x 39 x 40 x x 41 x 42 x 43 x 44 x 45 x 46 x 47 x 48 x 49 x Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch waardevol Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch zeer waardevol 37

56 Woning ID Biologisch waardevol 50 x 51 x 52 x 53 x 54 x 55 x 56 x 57 x 58 x 59 x 60 x 61 x 62 x 63 x minder Complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen Complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch waardevol Complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen Biologisch zeer waardevol 38

57 Conclusie De meeste woonkavels bevatten op de kavel zelf geen biologisch waardevolle elementen. De biologisch waardevolle elementen zijn meestal de nabije ligging van een kreek, een dijk of de groene bermen langs het Leopoldkanaal. Mogelijke effecten Het plan zorgt voor de bestendiging van de zonevreemde woningen met eventueel beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Toetsing aan het nulalternatief Het nulalternatief behoudt de zonevreemdheid van de woningen. De bestaande mogelijkheden (cfr. de Vlaamse Wooncodex) m.b.t. zonevreemde woningen blijven van toepassing. Milderende maatregelen Woonkavels grenzend aan waardevollere biologische elementen en VEN-gebieden dienen de perceelsbegrenzing naar deze elementen toe aan te leggen in streekeigen hagen. 39

58

59 5.4 ENERGIE- EN GRONDSTOFFENVOORRADEN Huidige situatie Binnen het plangebied bevinden zich geen ontginningsgebieden. Mogelijke effecten Het plan heeft geen invloed op de energie- of grondstoffenvoorraden. Toetsing aan het nulalternatief Het plan heeft geen significant verschil met het nulalternatief. Milderende maatregelen Aangezien het plan geen invloed heeft op de energie- en grondstoffenvoorraden, zijn geen milderende maatregelen van toepassing. 40

60

61 5.5 BODEM Huidige situatie De grond binnen het plangebied heeft een gevarieerde samenstelling naar gelang de ligging. Deelgebied Droog zand Vochtig zand Vochtig Zand Antropogeen Vochtig zandleem Nat zandleem Vochtige klei Natte klei Antropogeen 1 X X X X 2 X X 3 X X X X X 4 X X X X X X 5 X X X 6 X X X X (bron: Het plangebied bevat geen waardevolle bodems volgens de Databank Ondergrond Vlaanderen. Het is onbekend of de woonkavels zijn opgenomen in het register van verontreinigde gronden. Ligging in de landbouwtyperingskaarten Deelgebieden NA - Zeer lage waardering NA - Lage waardering NA - Matige waardering NA - Hoge waardering NA - Zeer hoge waardering AG - Zeer lage waardering AG - Lage waardering AG - Matige waardering AG - Hoge waardering AG - Zeer hoge waardering 1 X X X X X 2 X X 3 X X 4 X X 5 X X X 6 X X X X X (Bron: Afdeling duurzame landbouwontwikkeling, NA = niet-agrarische gebieden, AG = Agrarische gebieden) Binnen het RUP werd geopteerd om de woningen die volledig gelegen zijn binnen agrarisch gebied niet verder op te nemen. Deze woningen met hun aanhorigheden kunnen de nodige vergunningen krijgen binnen het bestaande kader zoals vastgelegd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 41

62 Mogelijke effecten Het programma is niet van die aard dat het de bodem of ondergrond kan aantasten of verontreinigen. De woonkavels zijn nu al niet beschikbaar als landbouwgrond en zullen dit gebruik ook niet verkrijgen indien het plan niet wordt uitgevoerd. Toetsing aan het nulalternatief Het plan heeft geen significant verschil met het nulalternatief. Het nulalternatief behoudt de zonevreemdheid van de woningen. De bestaande mogelijkheden (cfr. Vlaamse Wooncodex) m.b.t. zonevreemde woningen blijven van toepassing. Milderende maatregelen Aangezien het plan geen invloed heeft op de bodem, zijn geen milderende maatregelen van toepassing. 42

63 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Bodemkaart - deelgebied 1: woning 1 t.e.m Legende zonevreemde woningen 01. Antropogeen 03. Nat zand 04. Vochtig zand 05. Droog zand 05. Zand-complex 06. Nat zand antr 07. Vochtig zand antr 08. Droog zand antro 09. Nat zandleem 10. Vochtig zandleem 11. Droge zandleem 11. Zandleem-complex 12. Natte leem 13. Vochtige leem 14. Droge leem 14. Leem-complexen 15. Natte klei 16. Vochtige klei 17. Klei-complexen 18. Natte Zware Klei 19. Vochtige Zware Klei 19. Zware Klei-complex 26. Veen 27. Landduin 28. Hoge kustduin 29. Kustduingrond 30. Moeren 31. Geul polders 32. Poelgrond polders 33. Schor polders 34. Dekklei polders 35. Kleiplaat polders 36. Kreekrug 37. Overdekt Pleistoceen 38. Bronnen 39. Krijt 40. Mergel 17. Droge klei situering plangebied 6 datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: AGIV)

64 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Bodemkaart - deelgebied 2: woning 7 t.e.m Legende zonevreemde woningen 01. Antropogeen 03. Nat zand 04. Vochtig zand 05. Droog zand 05. Zand-complex 06. Nat zand antr 07. Vochtig zand antr 08. Droog zand antro 09. Nat zandleem 10. Vochtig zandleem 11. Droge zandleem 11. Zandleem-complex 12. Natte leem 13. Vochtige leem 14. Droge leem 14. Leem-complexen 15. Natte klei 16. Vochtige klei 17. Droge klei 17. Klei-complexen 18. Natte Zware Klei 19. Vochtige Zware Klei 19. Zware Klei-complex 26. Veen 27. Landduin 28. Hoge kustduin 29. Kustduingrond 30. Moeren 31. Geul polders 32. Poelgrond polders 33. Schor polders 34. Dekklei polders 35. Kleiplaat polders 36. Kreekrug 37. Overdekt Pleistoceen 38. Bronnen 39. Krijt 40. Mergel situering plangebied datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: AGIV)

65 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Bodemkaart - deelgebied 3: woning 13 t.e.m Legende zonevreemde woningen 01. Antropogeen 03. Nat zand 04. Vochtig zand 05. Droog zand 05. Zand-complex 06. Nat zand antr 07. Vochtig zand antr 08. Droog zand antro 09. Nat zandleem 10. Vochtig zandleem 11. Droge zandleem 11. Zandleem-complex 12. Natte leem 13. Vochtige leem 14. Droge leem 14. Leem-complexen 15. Natte klei 16. Vochtige klei 17. Droge klei 17. Klei-complexen 18. Natte Zware Klei 19. Vochtige Zware Klei 19. Zware Klei-complex 26. Veen 27. Landduin 28. Hoge kustduin 29. Kustduingrond 30. Moeren 31. Geul polders 32. Poelgrond polders 33. Schor polders 34. Dekklei polders 35. Kleiplaat polders 36. Kreekrug 37. Overdekt Pleistoceen 38. Bronnen 39. Krijt 40. Mergel situering plangebied 17 datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: AGIV)

66 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Bodemkaart - deelgebied 4: woning 18 t.e.m Legende zonevreemde woningen 01. Antropogeen 03. Nat zand 04. Vochtig zand 05. Droog zand 05. Zand-complex 06. Nat zand antr 07. Vochtig zand antr 08. Droog zand antro 09. Nat zandleem 10. Vochtig zandleem 11. Droge zandleem 11. Zandleem-complex 12. Natte leem 13. Vochtige leem 14. Droge leem 14. Leem-complexen 15. Natte klei 16. Vochtige klei 17. Droge klei 17. Klei-complexen 18. Natte Zware Klei 19. Vochtige Zware Klei 19. Zware Klei-complex 26. Veen 27. Landduin 28. Hoge kustduin 29. Kustduingrond 30. Moeren 31. Geul polders 32. Poelgrond polders 33. Schor polders 34. Dekklei polders 35. Kleiplaat polders 36. Kreekrug 37. Overdekt Pleistoceen 38. Bronnen 39. Krijt 40. Mergel 25 situering plangebied datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: AGIV)

67 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Bodemkaart - deelgebied 5: woning 26 t.e.m. 36 Legende zonevreemde woningen 01. Antropogeen 03. Nat zand 04. Vochtig zand 05. Droog zand 05. Zand-complex 06. Nat zand antr 07. Vochtig zand antr 08. Droog zand antro 09. Nat zandleem 10. Vochtig zandleem 11. Droge zandleem 11. Zandleem-complex 12. Natte leem 13. Vochtige leem 14. Droge leem 14. Leem-complexen 15. Natte klei 16. Vochtige klei 17. Klei-complexen 18. Natte Zware Klei 19. Vochtige Zware Klei 19. Zware Klei-complex 26. Veen 27. Landduin 28. Hoge kustduin 29. Kustduingrond 30. Moeren 31. Geul polders 32. Poelgrond polders 33. Schor polders 34. Dekklei polders 35. Kleiplaat polders 36. Kreekrug 37. Overdekt Pleistoceen 38. Bronnen 39. Krijt 40. Mergel 17. Droge klei situering plangebied datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: AGIV)

68 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Bodemkaart - deelgebied 6: woning 37 t.e.m Legende zonevreemde woningen 01. Antropogeen 03. Nat zand 04. Vochtig zand 05. Droog zand 05. Zand-complex 06. Nat zand antr 07. Vochtig zand antr 08. Droog zand antro 09. Nat zandleem 10. Vochtig zandleem 11. Droge zandleem 11. Zandleem-complex 12. Natte leem 13. Vochtige leem 14. Droge leem 14. Leem-complexen 15. Natte klei 16. Vochtige klei 17. Droge klei 17. Klei-complexen 18. Natte Zware Klei 19. Vochtige Zware Klei 19. Zware Klei-complex 26. Veen 27. Landduin 28. Hoge kustduin 29. Kustduingrond 30. Moeren 31. Geul polders 32. Poelgrond polders 33. Schor polders 34. Dekklei polders 35. Kleiplaat polders 36. Kreekrug 37. Overdekt Pleistoceen 38. Bronnen 39. Krijt 40. Mergel situering plangebied datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: AGIV)

69 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Landbouwtyperingskaart - deelgebied 1: woning 1 t.e.m Legende zonevreemde woningen Niet-agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering Agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering 3 5 situering plangebied 6 datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling)

70 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Landbouwtyperingskaart - deelgebied 2: woning 7 t.e.m. 12 Legende zonevreemde woningen Niet-agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering Agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering situering plangebied datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling)

71 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Landbouwtyperingskaart - deelgebied 3: woning 13 t.e.m. 17 Legende 13 zonevreemde woningen Niet-agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering Agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering situering plangebied 17 datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling)

72 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Landbouwtyperingskaart - deelgebied 4: woning 18 t.e.m Legende zonevreemde woningen Niet-agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering Agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering 25 situering plangebied datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling)

73 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Landbouwtyperingskaart - deelgebied 5: woning 26 t.e.m Legende zonevreemde woningen Niet-agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering Agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering situering plangebied datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling)

74 RUP 'Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied' te Sint-Laureins Landbouwtyperingskaart - deelgebied 6: woning 37 t.e.m. 63 Legende zonevreemde woningen Niet-agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering Agrarische gebieden zeer lage waardering lage waardering matige waardering hoge waardering zeer hoge waardering situering plangebied datum: december 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling)

75 5.6 WATER Huidige situatie Het plangebied is deels gelegen in het Bekken van de Brugse polders (deelbeken Meetjeslandse polders, deelgebied 6) en deels in het bekken van de Gentse kanalen (deelbekken Krekenland, deelgebied 1, 2, 3, 4, 5). De verschillende watertoetskaarten zijn afgewogen voor de verschillende deelgebieden (bron: Deelgebied Overstromingskaart Erosiegevoeligheid bodem Infiltratiegevoeligheid bodem Grondwaterstromingenkaart Hellingenkaart Winterbedkaart 1 mogelijk overstromingsgevoelig deels erosiegevoelig niet infiltratiegevoelig zeer gevoelig (type 1) vlak (tussen 0,5 en 5%) 2 achterliggend perceelsdelen zijn mogelijk overstromingsgevoelig 3 mogelijk overstromingsgevoelig 4 deels mogelijk overstromingsgevoelig 5 mogelijk overstromingsgevoelig 6 deels mogelijk overstromingsgevoelig deels erosiegevoelig niet infiltratiegevoelig zeer gevoelig (type 1) vlak (tussen 0,5 en 5%) grotendeels erosiegevoelig deels erosiegevoelig grotendeels erosiegevoelig niet erosiegevoelig niet infiltratiegevoelig zeer gevoelig (type 1) licht tot sterk hellend grotendeels infiltratiegevoelig (Bomloze Put) zeer gevoelig (type 1) licht tot sterk hellend niet infiltratiegevoelig zeer gevoelig (type 1) licht tot sterk hellend deels infiltratiegevoelig deels matig gevoelig (type2) en deels zeer gevoelig (type1) licht tot sterk hellend Geen winterbedding. Geen winterbedding. Geen winterbedding. Geen winterbedding. Geen winterbedding. Geen winterbedding. Indeling van de woningen volgens het zoneringsplan van de gemeente Sint-Laureins (bron: Deelgebied Centraal gebied Collectief geoptimaliseerde buitengebied Collectief te optimaliseren buitengebied Individueel te optimaliseren buitengebied 1 X 2 X X 3 X (woning 14) X 4 X (woning 19 & 20) X 5 X X (woning 29 t.e.m. 34) 6 X X X (woning 40) 43

76 Mogelijke effecten Voorliggend RUP voorziet in het bestendigen van bestaande zonevreemde woningen. Dit kan leiden tot een toename van de totale oppervlakte aan bebouwing en verhardingen. Echter, het gaat hier om zeer beperkte oppervlakten. De invloed op de waterhuishouding is dan ook zeer gering. Toetsing aan het nulalternatief De bijkomende uitbreiding en verhardingen worden niet gerealiseerd. De bestaande verhardingen blijven behouden. Milderende maatregelen De verhardingen dienen maximaal worden voorzien in waterdoorlatende materialen. Tevens is de meest recente stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van toepassing. Zo zullen woningen in het individueel te optimaliseren gebied in de toekomst moeten voorzien in de aanleg van een IBA voor het afvalwater. (wordt gekoppeld aan vergunningsaanvraag via dit RUP) 44

77 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Waterlopen - Overstromingsgevoelige gebieden Legende Zonevreemde woningen Deelgebieden Gemeentegrens Sint-Laureins Bevaarbaar Geklasseerd, eerste categorie Geklasseerd, tweede categorie Geklasseerd, derde categorie Niet geklasseerd, beheerd door polder of watering Niet geklasseerd, beheerd door gemeente Niet geklasseerd, beheerd door particulier of beheerder onbekend Niet geklasseerd, beheerd door gewest Niet geklasseerd, beheerd door provincie Niet geklasseerd Niet overstromingsgevoelig Effectief overstromingsgevoelig Mogelijk overstromingsgevoelig 6 ± datum: februari 2010 schaal: 1: , Kilometer (Bron: AGIV)

78 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Grondwaterstromingsgevoleige gebieden Legende Zonevreemde woningen Deelgebieden Gemeentegrens Sint-Laureins Geen informatie beschikbaar Zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1) Matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2) Weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3) ± datum: februari 2010 schaal: 1: , Kilometer (Bron: AGIV)