RUP Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied Toelichtingsnota Gemeente Sint-Laureins Oktober 2011

Transcriptie

1 RUP Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied Toelichtingsnota Gemeente Sint-Laureins Oktober 2011

2

3 0 INHOUD 0 Inhoud Inleiding Algemeen Beslissing tot opmaak van het gemeentelijk RUP kaderend binnen het GRS Bestaande feitelijke toestand Situering en beschrijving van het plangebied Besluit Planologische context Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Ruimtelijke visie landbouw, natuur en bos: regio Veldgebied Brugge-Meetjesland Provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen Ruimtelijke principes deelgebied westelijk open ruimtegebied Deelstructuur Wonen Deelstructuur Landbouw Deelstructuur Landschap Deelstructuur Recreatie Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Sint-Laureins Gewenste nederzettingsstructuur

4 3.3.2 Gewenste natuurlijke structuur Gewenste agrarische structuur Visie Inleiding Uitgewerkte visie zonevreemde woningen GRS Inleiding Inrichtingsprincipes per categorie Visie recreatie en toerisme Sint-laureins Categorisering van de zonevreemde woningen cfr. GRS Inrichtingsprincipes Uitwerking inrichtingsprincipes categorie Verfijning van de algemene inrichtingsprincipes, toegepast op de 18 opgenomen zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied Verfijning op basis van natuurwaarden Verfijning op basis van typologie Watertoets Terreintoets Plantoets Besluit Plan-MER Register met bestemmingswijzigingen Ruimtebalans

5 1 INLEIDING 1.1 ALGEMEEN Onderhavig document betreft het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (Gemeentelijk RUP) Zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. Conform de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening omvat een ruimtelijk uitvoeringsplan: een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied het plan van toepassing is; de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer en, desgevallend, de normen, vermeld in art en van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid; een weergave van de feitelijke en juridische toestand; de relatie met het ruimtelijk structuurplan waarvan het een uitvoering is; in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; in voorkomend geval, het planmilieueffectenrapport en de passende beoordeling; in voorkomend geval, een register van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een compensatie conform het decreet betreffende het gronden pandenbeleid. 1.2 BESLISSING TOT OPMAAK VAN HET GEMEENTELIJK RUP KADEREND BINNEN HET GRS Binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Sint-Laureins is in de bindende bepalingen (nr. 6) volgende actie opgenomen: De gemeente verfijnt de visie voor alle zonevreemde woningen op basis van een gebiedsgerichte aanpak. Deze ontwikkelingsperspectieven worden vastgelegd en bepaald in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Wanneer de voorgestelde selecties betrekking hebben op gebieden waarover het Vlaams Gewest of de provincie Oost-Vlaanderen bevoegd is om binnen andere planprocessen uitspraak te doen, brengt de gemeente deze selecties in het overleg in. 3

6 Deze bindende bepaling geeft aan dat de zonevreemde woningen via een RUP kunnen behandeld worden. Dit kan in één of meerder RUP s. Dit RUP behandelt enkel de zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. Met de invoering van het gewestplan zijn de mogelijkheden voor deze woningen zeer beperkt. Om het wooncomfort van deze woningen te verhogen is het wenselijk hiervoor maatregelen te nemen. In een aantal gevallen is het natuurgebied zoals aangeduid op het gewestplan achterhaald of zijn er geen of slechts in beperkte mate natuurwaarden aanwezig. De zonevreemde woningen die niet in dit RUP opgenomen zijn, kunnen in latere RUP s behandeld worden. Voor deze woningen blijven de mogelijkheden conform de Vlaamse codex ruimtelijke ordening geldig. 4

7 2 BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND 2.1 SITUERING EN BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED Op MACRO-niveau De zonevreemde woningen zijn verspreid gelegen over de verscheidene deelgebieden doorheen het grondgebied van de gemeente Sint-Laureins. Deze grensgemeente is gelegen in het buitengebied, in de regio Meetjesland, in het noordwesten van de provincie Oost- Vlaanderen. In het noorden grenst Sint-Laureins aan Zeeuws-Vlaanderen te Nederland, van west naar oost wordt zij omgeven door de gemeenten Maldegem, Eeklo, Kaprijke en Assenede. De perifere ligging van de gemeente heeft tot gevolg dat er geen belangrijke verbindingsassen het grondgebied doorkruisen. De uitgestrekte agrarische gemeente telt ruim 6500 inwoners, en is vooral bekend om zijn polders, kreken en waterlopen. Het Leopoldkanaal doorkruist de gemeente. Naast Sint-Laureins zelf liggen in de gemeente nog de deelgemeenten Sint-Margriete, Sint-Jan-in-Eremo, Waterland- Oudeman en Watervliet. In het zuiden van Sint-Jan-in-Eremo ligt het dorp Bentille, op de grens met Kaprijke. Aangrenzend in het zuiden aan de gemeente ligt de expresweg N49 / E34 Knokke Zelzate Antwerpen die momenteel omgevormd wordt tot autosnelweg. Bij de beoordeling van de zonevreemde woningen binnen dit RUP werd er voor geopteerd om te werken met deelgebieden; een deelgebied bevat een concentratie van zonevreemde woningen. Het grondgebied werd opgesplitst in 6 verschillende deelgebieden. Deze deelgebieden worden in het volgende hoofdstuk, op meso-niveau, verder toegelicht. 5

8 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering deelgebieden op topokaart Legende deelgebieden ± datum: november 2009 schaal: 1: Meters (Bron: NGI)

9 Op MESO-niveau Deelgebied 1 (woning 1 t.e.m. 6) Dit deelgebied bevindt zich tussen de landelijke kern Sint-Margriete en de landelijke kern Waterland-Oudeman. Sint- Margriete wordt gekenmerkt door de vele Kreken terwijl Waterland-Oudeman zich in het poldergebied bevindt. Dit deelgebied kan onderverdeeld worden in 2 zones: Zone 1; woning 1 t.e.m. 3 Deze woningen situeren zich allen langsheen de Molenkreek. Zone 2; woning 4 t.e.m. 6 Deze woningen grenzen allen of liggen deels in een natuurgebied. De woningen sluiten meer aan bij de landelijke kern Waterland- Oudeman. Deelgebied 2 (woning 7 t.e.m. 12) Dit deelgebied bevindt zich volledig binnen de landelijke woonkern Watervliet. Watervliet is gelegen in het poldergebied. Watervliet werd in het PRS Oost-Vlaanderen geselecteerd als woonkern. De kern van Watervliet biedt volgens het GRS verdere mogelijkheden voor verdichting. Landbouw vormt hierbij een duidelijke afgrenzing. Deelgebied 3 (woning 13 t.e.m. 17) Dit deelgebied situeert zich ten zuiden van de kern Sint-Jan-in-Eremo. Sint-Jan-in-Eremo bevindt zich te midden van het Krekengebied. Dit deelgebied kan onderverdeeld worden in 2 zones: Zone 1; woning 13, woning 16 en woning 14 (situeert zich in het recreatiegebied) Deze woningen situeren zich allen langsheen de Boerekreek. Zij liggen in de onmiddellijke omgeving van, of deels in, het natuurreservaat het Meetjeslandse Krekengebied. Zone 2; woning 15 en 17: Ten noorden grenst aan deze woningen het Leopoldkanaal. Deelgebied 4 (woning 18 t.e.m. 25) Dit deelgebied bevindt zich in het zuid-oosten van de gemeente, binnen het Poldergebied. De woningen zijn allen gelegen binnen de Isabellapolder. Deelgebied 5 (woning 26 t.e.m. 36) Dit deelgebied bevindt zich in het oosten van de gemeente, binnen het Poldergebied. De woningen bevinden zich langs verschillende dijken binnen de Isabellapolder. 6

10 Deelgebied 6 (woning 37 t.e.m. 63) Dit deelgebied bevindt zich in het westen van de gemeente, binnen het Meetjesland. Het merendeel van de woningen binnen dit deelgebied zijn gelegen binnen de kern van Sint-Laureins. Sint-Laureins werd in het PRS Oost-Vlaanderen geselecteerd als hoofddorp. Dit deelgebied kan onderverdeeld worden in 3 zones: Zone 1; woning 37 t.e.m. 39 Deze woningen grenzen allen in het zuiden aan de dijk langs het Leopoldkanaal. Zone 2; woning 40 t.e.m. 48 en woning 54 Deze woningen grenzen allen in het noorden aan het Leopoldkanaal Zone 3; woning 49 t.e.m. 53 en woning 55 t.e.m. 63 Deze woningen situeren zich allen binnen de woonkern van Sint-Laureins. 7

11 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 1; woning 1 t.e.m. 6 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 4!! 2 1! 3! 5 situering deelgebied! 6 datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

12 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 2; woning 7 t.e.m. 12 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 7! 8!!!! situering deelgebied datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

13 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 3; woning 13 t.e.m. 17! 13 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 14! 16! 15 situering deelgebied! 17 datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

14 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 4; woning 18 t.e.m. 25 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 18!! 19 20! 21!! 23! 24 22! 25 situering deelgebied datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

15 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 5; woning 26 t.e.m. 36!! 27 28! 26 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens! 29! 30!! !! 33 situering deelgebied!!35 36 datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

16 RUP 'Zonevreemde woningen' te Sint-Laureins Situering op topografische kaart - deelgebied 6; woning 37 t.e.m. 63 Legende! zonevreemde woningen gemeentegrens!!! ! 62!!!!!!!!!!! 61!!!63!!!!! ! 56 situering deelgebied datum: september 2009 schaal: 1: Meters± (Bron: NGI)

17 Op MICRO-niveau De situering van de verschillende woningen en deelgebieden op micro-niveau zijn behandeld in de fiches in bijlage (zie CD-ROM). De woningen krijgen op elke fiche een eigen woning-id. Iedere woning komt terug op 5 verschillende fiches, de vijfde fiche is een individuele fiche voor elke woning. Concreet bevat Fiche 1: situering cluster op orthofoto en gewestplan; Fiche 2: situering cluster binnen de Natura 2000, VEN-gebieden en de biologische waarderingskaart; Fiche 3: situering cluster binnen de landschapsatlas en beschermde landschappen en monumenten en binnen de overstromingsgevoelige gebieden; Fiche 4: inplantingsplan met de bestaande en juridische toestand; Fiche 5: individuele woningfiche met beknopt overzicht van onder meer de stedenbouwkundige toestand. 8

18 Indeling woningen in deelgebieden Deelgebied Woning ID Adres Molenkreekstraat 6 2 Molenkreekstraat 8 3 Molenkreekstraat 10 4 Vluchtelingenstraat 1 5 Casteleynstraat 1 6 Drijdijk 1 7 Molenstraat 15 8 Molenstraat 13 9 Stee Stee Calusstraat 2 12 Calusstraat 4 13 Sint-Jansstraat Sint-Jansstraat Sint-Jansstraat Meykenshoek 1A 17 Beoostereedepolderdijk 6 18 Braamdijk 1 19 Ketterijstraat Bomloze Put 2 21 Bomloze Put 4 22 Bomloze Put 8 23 Bomloze Put 8B 24 Bomloze Put Christoffelpolder 3 26 Muizenhol Muizenhol Muizenhol Stenenschuur 4 30 Stenenschuur 3 31 Stenenschuur 2 32 Stenenschuur 1 33 Noorddijk 4 34 Noorddijk 3 35 Hellenpolder 9 36 Hellenpolder 11 9

19 6 37 Vlotweg 6 38 Vlotweg 5 39 Vlotweg 4 40 Kleine Vlotweg 2 41 Moershoofdeweg 8 42 Moershoofdeweg 7 43 Moershoofdeweg 6 44 Moershoofdeweg 5 45 Moershoofdeweg 4 46 Moershoofdeweg 3 47 Moershoofdeweg 2 48 Moershoofdeweg 1 49 Dorpsstraat 1 50 Dorpsstraat 3 51 Dorpsstraat 4 52 Dorpsstraat 6 53 Dorpsstraat Dorpsstraat 2 55 Dorpsstraat22 56 Dorpsstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Kantijnstraat Leopoldlaan 2 In de fiches worden sommige woningen aangeduid als gelegen binnen een ankerplaats en/of een relictzone. De beschrijving van de kenmerken van de ankerplaats / relictzone was niet mogelijk in de fiches. Bijgevolg volgt hieronder een korte beschrijving van de verscheidene ankerplaatsen en relictzones (bron: landschapsatlas op 10

20 Ankerplaatsen Krekengebied Sint- Margriete- Sint-Jan-in-Eremo De kreken zijn getuige van de verwoestingen door de stormvloeden in de 14de en 15de eeuw. Het huidige patroon van de kreek is gaaf en herkenbaar in vergelijking met de toestand op Ferraris, Vandermaelen en MGI 1/20,000. In het patroon van de dijken zijn de doorbraakpunten vaak nog te zien, als sporen van de vroegere overstromingen. De loop van de grote open kreken en hun vertakkingen wordt visueel versterkt door de aanwezigheid van rietkragen, bomenrijen of graslanden. Resten van perceelsrandbegroeiing ten zuiden van het Leopoldskanaal geven dit gebied plaatselijk een iets meer gesloten karakter. De kreken met de dijken zijn typerend voor de polders. De kreken hebben een hoekig verloop, dit omdat het instromende water bij het ontstaan van de kreken, de bestaande wegen en waterwegen volgde. De dijken, met de vegetatie op het dijklichaam, begrenzen het zicht in de polders. De watertoren van Sint-Jan-in-Eremo is dominant in het landschap aanwezig. Noorddijk-Langedijk De dijk- en wegenstructuur is doorheen de tijd (vanaf Ferraris, ca. 1775) identiek gebleven. De geulen zijn zichtbaar op de kaarten van Ferraris, Vandermaelen (ca.1850) en het MGI (1947). Nu zijn ze verland, maar ze blijven herkenbaar in het landschap door het voorkomen van erg natte graslanden op die plaatsen. Ook de perceelsstructuur is nog herkenbaar in het huidig beeld. De beperkte perceelsrandbegroeiing bij Vandermaelen is nu bijna volledig verdwenen. Het complex Noorddijk-Langedijk met kreekrestanten en het Leopoldskanaal vormt een landschappelijk waardevol geheel. De bijna continue dijkbeplanting is sterk beeldbepalend in het open landbouwlandschap. Naast enkele interessante hoeven, oa de Stenenschuur hoeve en de Kerkenhofstede, vormen de dijken een belangrijke ruimtelijke structurerende waarde. In het zuiden wordt het gebied begrensd door de Graaf- Jansdijk, die tevens de zuidelijk grens van dit relictlandschap uitmaakt.. Langs de dijk staan ook vele kleine dijkhuisjes. Het wegennet is aan het dijkenpatroon gebonden, de met bomen beplante dijken rond de polders (Landsdijk, Langendijk en Noorddijk) geven het landschap een gecompartimenteerd karakter. Het gebied wordt doorsneden door het Leopoldkanaal. Dit kanaal, tussen hoge dijken met bomen beplant, is in dit landschap beelddrager met uitgesproken oriëntatiefunctie. In de zone door de Noorddijk, Langendijk en Graaf Jansdijk omsloten komen verschillende verlande kreken voor. Hun morfologie is nog waar te nemen aan de hand van de vormen van de graslandcomplexen. Deze graslanden zijn dikwijls moerassig. 11

21 Relictzones Meetjesland van St.-Laureins Kaprijke Deze relictzone bevat nog grotendeels de percelering van Ferraris (ca. 1750) met bijhorende valleien. Het betreft een vlak landbouwland met weinig uitgesproken microreliëf dat nederzettingen en infrastructuur structureert. Afwisselend verre en soms weidse zichten en door groenschermen begrensde ruimten. Wegen en bewoning vormen de hoofdassen waarop de strookpercelering opstrekkend gestructureerd is. Het nederzettingstype bestaat uit lineaire gehuchten en pleindorpen. Open landschap met enkele grote bomenrijen langs de wegen (dreven) en alleenstaande bomen langs de perceelsranden. Wegen verlopen voornamelijk in de richting zuidwest-noordoost. Leopoldskanaal en Schipdonkkanaal vormen lineaire blikvangers in het landschap. Krekengebied St.-Jan-in-Eremo - Watervliet Assenede Huidige kreken hebben verloop volgens vroegere wegen en waterwegen (duidelijk te zien op de kaart van P. Pourbus, 1571) Heel de relictzone is een potentiële archeologische vindplaats. Het betreft een vlak landbouwgebied met kleine, lage kerndorpen en sterk verspreide alleenstaande bebouwing en kleine (dijk)dorpen. Dijken, sloten en kreken zijn structuurbepalend. Wijdse panoramische zichten in de meeste richtingen. De dijken met groenschermen zijn ruimtebepalend. Het vaak hoekige verloop van de kreken bepaalt in belangrijke mate de ruimtelijke indeling van het gebied. Open landschap zonder perceelsranden. Zeer weinig en sterk verspreide bebouwing. Percelering : strookvormig tot grote blokkige percelen. Belangrijke beelddrager met oriëntatiefuncie in de relictzone is het Leopoldskanaal (oevers beplant met hoogstammige bomen). 12

22

23

24

25

26

27

28 2.2 BESLUIT Op basis van de gewestplanbestemming zoals weergegeven in de fiches werden een groot deel van de zonevreemde woningen niet langer opgenomen. Het studiebureau heeft op basis van de toetsing van de gewestpannen met de kadasterplannen en orthofoto s de grenzen van de bestemmingszones zo nauwkeurig mogelijk bepaald. Deze grenzen dienen zowel door de gemeentelijke overheid als door andere overheden in de toekomst gehanteerd te worden bij de beslissing of advisering van een vergunningsaanvraag. In onderstaande tabellen wordt gemotiveerd waarom een woning al dan niet opgenomen wordt. Volgende woningen worden niet verder opgenomen in dit RUP: Deelgebied Woning ID Adres Reden van niet opname 1 Molenkreekstraat 6 De woning met bijgebouwen ligt volledig in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Molenkreekstraat 8 De woning situeert zich volledig binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied (cfr. stedenbouwkundig attest nr. 1 d.d ) Molenkreekstraat 10 Het betreft hier geen woning maar een schuur, deels gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied en deels in 3 natuurgebied. Bijgevolg is het niet wenselijk deze schuur verder op te nemen binnen dit RUP, gezien het hier een RUP m.b.t. zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied betreft. 4 Vluchtelingenstraat 1 Het betreffen loodsen van een landbouwbedrijf die zo goed als volledig gesitueerd zijn binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 5 Casteleynstraat 1 De woning met het bijhorende atelier situeert zich volledig binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 6 Drijdijk 1 De woning situeert zich binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 7 Molenstraat 15 De woning situeert zich in woongebied met landelijk karakter. De schuren bevinden zich deels binnen het woongebied met landelijk karakter en deels binnen het parkgebied. 8 Molenstraat 13 De woning situeert zich in woongebied met landelijk karakter. De bijgebouwen bevinden zich binnen het parkgebied. 9 Stee 21 De woonkavel 1 bevindt zich voor zo goed als volledig binnen het woongebied met landelijk karakter. 10 Stee 24 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich voornamelijk in woongebied met landelijk karakter. De aanhorigheden bevinden zich deels in parkgebied. 11 Calusstraat 2 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich voornamelijk in woongebied met landelijk karakter. De aanhorigheden bevinden zich deels in parkgebied. 12 Calusstraat 4 De woning met bijgebouw bevindt zich volledig binnen het woongebied met landelijk karakter. Sint-Jansstraat 144 De woonkavel situeert zich volledig binnen het natuurgebied. De woning wordt binnen het GRS gecategoriseerd in categorie 1: 13 verspreide zonevreemde woningen in gebieden met hoge natuurwaarde en natuurontwikkelingsfunctie. Herbouwen van woningen binnen categorie 1 is niet wenselijk. De woning meenemen in het RUP zou geen enkele meerwaarde bieden t.o.v. de huidige decretale mogelijkheden. 16 Meykenshoek 1A Het betreft hier geen woning, maar een jacht- en vishuisje binnen het natuurgebied. 17 Beoostereedepolderdijk 6 De woning met de volledige woonkavel is gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 1 Met woonkavel wordt bedoelt: de volledige kavel waarop de woning zich bevindt, incl. de tuinzone en aanhorigheden / bijgebouwen. Met woning wordt bedoelt: enkel het woongebouw, zonder de tuinzone en aanhorigheden / bijgebouwen. 13

29 4 23 Bomloze Put 8B Het betreft hier geen woning, maar een weekendverblijf binnen het natuurgebied Muizenhol 35 De woning met alle bijhorende schuren liggen er in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 29 Stenenschuur 4 De woning en de aanhorigheden liggen er volledig in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 37 Vlotweg 6 De volledige woonkavel situeert zich in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 38 Vlotweg 5 De volledige woonkavel situeert zich in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 39 Vlotweg 4 De volledige woonkavel situeert zich in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 40 Kleine Vlotweg 2 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 41 Moershoofdeweg 8 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 42 Moershoofdeweg 7 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 43 Moershoofdeweg 6 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 44 Moershoofdeweg 5 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 45 Moershoofdeweg 4 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 46 Moershoofdeweg 3 De woonkavel is volledig gelegen in agrarisch gebied. 47 Moershoofdeweg 2 De woning bevindt zich in agrarisch gebied, de aanhorigheden in woongebied. 48 Moershoofdeweg 1 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied. 49 Dorpsstraat 1 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich volledig binnen het woongebied. 50 Dorpsstraat 3 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich volledig binnen het woongebied. 51 Dorpsstraat 4 De woonkavel bevindt zich volledig binnen het woongebied. 52 Dorpsstraat 6 De woonkavel bevindt zich volledig binnen het woongebied 53 Dorpsstraat 10 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied, de aanhorigheden situeren zich zowel binnen het woongebied als binnen het natuurgebied. 54 Dorpsstraat 2 Deze woning paalt niet aan een voldoende uitgeruste weg en voldoet niet aan de elementaire eisen van stabiliteit. De woning kan daarom niet in het RUP opgenomen worden. 55 Dorpsstraat22 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied. De aanhorigheden bevinden zich deels binnen het woongebied en deels binnen natuurgebied. 56 Dorpsstraat 48 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied, de aanhorigheden situeren zich binnen het natuurgebied. 57 Kantijnstraat 17 De woning bevindt zich volledig binnen het woongebied, de aanhorigheden situeren zich deels binnen het woongebied en deels in natuurgebied. 58 Kantijnstraat 23 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich volledig binnen het woongebied. 59 Kantijnstraat 27 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich volledig binnen het woongebied. 60 Kantijnstraat 29 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich in een goedgekeurde verkaveling. 61 Kantijnstraat 31 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich in een goedgekeurde verkaveling. 62 Kantijnstraat 33 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich in een goedgekeurde verkaveling. 63 Leopoldlaan 2 De woning met zijn aanhorigheden bevindt zich in een goedgekeurde verkaveling. Al deze woningen met hun aanhorigheden kunnen de nodige vergunningen krijgen binnen het bestaande kader zoals vastgelegd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 14

30 Volgende woningen worden wel verder opgenomen in dit RUP: Deelgebied Woning ID Adres Reden van opname 14 Sint-Jansstraat 130 De woonkavel situeert zich volledig binnen het recreatiegebied Sint-Jansstraat 122 De voormalige tearoom met de bijhorende woning situeert zich volledig binnen het natuurgebied Braamdijk 1 De woning situeert zich volledig binnen het natuurgebied. 19 Ketterijstraat 61 De woning situeert zich in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, de achterliggende schuur in natuurgebied. Bij het herbouwen van de woning is het wenselijk de woning meer naar achter in te planten zodat deze verder van de rooilijn komt. Gezien het achterliggende natuurgebied is het wenselijk deze woning verder op te nemen binnen het RUP. 20 Bomloze Put 2 De woning met het aangrenzende bijgebouw bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 21 Bomloze Put 4 De woning met de bijhorende schuur bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 22 Bomloze Put 8 De woning met het bijhorende bijgebouw bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 24 Bomloze Put 10 De woning met de bijgebouwen bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 25 Christoffelpolder 3 De woning met de bijgebouwen bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 27 Muizenhol 37 De woning met het bijhorende bijgebouw bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 28 Muizenhol 39 De woning met het bijhorende bijgebouw bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 30 Stenenschuur 3 De woonkavel bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 31 Stenenschuur 2 De woonkavel bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 32 Stenenschuur 1 De woonkavel bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 33 Noorddijk 4 De woonkavel bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 34 Noorddijk 3 De woonkavel bevindt zich volledig binnen het natuurgebied. 35 Hellenpolder 9 De woonkavel bevindt zich voor 90 % binnen het natuurgebied. 36 Hellenpolder 11 De woonkavel bevindt zich voor 45 % binnen het natuurgebied. 15

31 3 PLANOLOGISCHE CONTEXT 3.1 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN De gemeente Sint-Laureins behoort tot het buitengebied. De nadruk in het buitengebied ligt op de onbebouwd, open ruimte ten einde deze te behouden en waar mogelijk te versterken. De structuurbepalende functies en activiteiten zijn er dan ook natuur en bos, landbouw en wonen en werken. Met betrekking tot het buitengebied doet het RSV volgende uitspraken die relevant zijn voor het plangebied in Sint- Laureins: Wonen: In het buitengebied wordt gestreefd naar een woningdichtheid van 15 woningen/ha. Bovendien moet de woonbebouwing opgevangen worden in de daartoe best uitgeruste kernen; Natuur: Hierin wordt een onderscheidt gemaakt in grote eenheden natuur (GEN), grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO), natuurverbindings- en natuurverwevingsgebieden. Het afbakenen van deze gebieden is een taak van de Vlaamse en/of de provinciale overheid. Maar niet alleen deze grote gebieden hebben een grote natuurwaarde. Ook minder grote of minder opvallende natuurelementen in de gemeente zijn van belang. Kleine biotopen of kleine landschapselementen in een landbouwgebied (holle wegen, poelen, bomenrijen, houtkanten, rietkragen, ). Binnen het grondgebied van de gemeente Sint-Laureins bevindt zich het VEN-gebied Het Meetjeslands krekengebied West ; Landbouw: Landbouw is een belangrijke functie in het buitengebied. Om de landbouwstructuur te versterken stelt het RSV de afbakening van de gebieden voor beroepslandbouw in het vooruitzicht. Tegelijkertijd worden ook verwevingsgebieden tussen landbouw en natuur afgebakend, waar plaats is voor natuur én landbouw. Tenslotte bakent het RSV bouwvrije zones af. Dit zijn samenhangende zones voor grondgebonden landbouw, waarin geen bedrijfszetels gevestigd zijn. 16

32 3.1.1 Ruimtelijke visie landbouw, natuur en bos: regio Veldgebied Brugge-Meetjesland Deze ruimtelijke visie landbouw, natuur en bos; regio Veldgebied Brugge-Meetjesland werd opgemaakt ter uitvoering van het RSV. De gemeente Sint-Laureins is gelegen binnen twee deelgebieden van de regio Veldgebied Brugge-Meetjesland, namelijk: 1) het Noordelijk Zandig Meetjesland (westelijk deel) en 2) de Zeeuws-Vlaamse Polders Ruimtelijke visie landbouw natuur en bos, regio Veldgebied Brugge Meetjesland (Noordelijk Zandig Meetjesland (westelijk deel)) Ruimtelijke visie landbouw natuur en bos, regio Veldgebied Brugge Meetjesland (De Zeeuws-Vlaamse Polders ) 17

33 Deelgebied 1 Deelgebied 1 situeert zich in het deelgebied Zeeuws-Vlaamse Polders van de regio Veldgebied Brugge-Meetjesland. In deelgebied 1 situeert zich o.a. de Molenkreek en de Roste Muis. Meer specifiek voor deelgebied 1 zijn de volgende concepten van belang: 1) Behoud en herstel van gave landschaps- en erfgoedwaarden van kenmerkende poldergebieden, 2) Behoud, versterking en buffering van een samenhangend netwerk van kreken, dijken en laaggelegen en/of zilte graslanden en 3) Behoud en versterking en landschappelijke opwaardering van de ecologische infrastructuur van dijken en belangrijke waterlopen Deelgebied 2 Deelgebied 2 situeert zich in het deelgebied Zeeuws-Vlaamse Polders van de regio Veldgebied Brugge-Meetjesland. Dit deelgebied ligt centraal in de dorpskern Watervliet. Meer specifiek voor deelgebied 2 is het volgende concept van belang: 1) Behoud, versterking en buffering van een samenhangend netwerk van kreken, dijken en laaggelegen en/of zilte graslanden van toepassing. Deelgebied 3 Deelgebied 3 situeert zich in het deelgebied Zeeuws-Vlaamse Polders van de regio Veldgebied Brugge-Meetjesland. Dit deelgebied situeert zich temidden van vele kreken zoals de Boerekreek, de Bentillekreek en de Oostpolderkreek. Meer specifiek voor deelgebied 3 zijn de volgende concepten van belang: 1) Behoud en herstel van gave landschaps- en erfgoedwaarden van kenmerkende poldergebieden, 2) Behoud, versterking en buffering van een samenhangend netwerk van kreken, dijken en laaggelegen en/of zilte graslanden en 3) Behoud en versterking en landschappelijke opwaardering van de ecologische infrastructuur van dijken en belangrijke waterlopen van toepassing. Deelgebied 4 Deelgebied 4 situeert zich in het deelgebied Zeeuws-Vlaamse Polders van de regio Veldgebied Brugge-Meetjesland. Het deelgebied situeert zich tussen enerzijds het Leopoldkanaal en anderzijds het Isabellageleed. Meer specifiek is voor deelgebied 4 zijn de volgende concepten van belang: 1) Behoud en herstel van gave landschaps- en erfgoedwaarden van kenmerkende poldergebieden en 2) Behoud, versterking en buffering van een samenhangend netwerk van kreken, dijken en laaggelegen en/of zilte graslanden. 18

34 Deelgebied 5 Deelgebied 5 situeert zich in het deelgebied Zeeuws-Vlaamse Polders van de regio Veldgebied Brugge-Meetjesland. In de onmiddellijke omgeving van deelgebied 5 situeren zich enkele dijken, het Leopoldkanaal en de Sint-Barbarawatergang. Meer specifiek is voor dit deelgebied zijn de volgende concepten van belang: 1) Behoud en herstel van gave landschaps- en erfgoedwaarden van kenmerkende poldergebieden ; 2) Behoud, versterking en buffering van een samenhangend netwerk van kreken, dijken en laaggelegen en/of zilte graslanden ; 3) Stimuleren van een extensiever grondgebruik in en rond kreken en (weide)vogelcomplexen en/of realisatie van een structuurrijker landschap ; 4) Samenhangend landbouwgebied met grondgebonden landbouw als dager van het open landschap van de polders ; 5) Behoud en versterking en landschappelijke opwaardering van de ecologische infrastructuur van dijken en belangrijke waterlopen. Deelgebied 6 Deelgebied 6 situeert zich in het deelgebied Zeeuws-Vlaamse Polders en binnen het deelgebied Noordelijk Zandig Meetjesland (westelijk deel) van de regio Veldgebied Brugge-Meetjesland. Van west naar oost loopt door deelgebied 6 het Leopoldkanaal. Meer specifiek is voor dit deelgebied zijn de volgende concepten van belang: 1) Samenhangend landbouwgebied met grondgebonden landbouw als drager van de open ruimte en 2) Behoud en versterking van polderwaterlopen en kanalen als landschappelijke drager en ecologische verbinding. 19

35 3.2 PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOST-VLAANDEREN Ruimtelijke principes deelgebied westelijk open ruimtegebied Sint-Laureins is gelegen in het westelijk open ruimtegebied. Binnen dit deelgebied worden volgende ruimtelijke principes vooropgesteld: Gebiedsgerichte afstemming tussen landbouw, bos, natuur en recreatie op basis van de landschappelijke differentiatie; Bundeling van wonen en woonondersteunende functies in een beperkt aantal kernen; Evenwichtige geografische spreiding van de economie gekoppeld aan centrale plaatsen met de geschikte ontsluitingspotenties; Een gebiedsontsluiting gericht op de belangrijkste centrale kernen. Met deze visie en concepten als basis zijn de ontwikkelingsperspectieven per deelstructuur verder uitgewerkt: Deelstructuur Wonen De provincie selecteerde Sint-Laureins als een hoofddorp, Watervliet en Bentille zijn aangeduid als woonkern Deelstructuur Landbouw Zowel landschappelijk als landbouwkundig zijn de polders van grote betekenis. De grondbehoevende sector (akkerbouw en rundveehouderij) is de voornaamste agrarische ruimtegebruiker. Het aandeel 'wijkers' in vergelijking met Oost-Vlaanderen is in dit gebied relatief klein. Rekening houdend met het grondgebonden karakter van de belangrijkste productierichtingen enerzijds en de gebiedsgerichte beperkingen inzake mestafzet anderzijds, moet landbouwgrond maximaal ter beschikking blijven voor een duurzame landbouw. Het aansnijden van landbouwgebruikspercelen voor bebouwing wordt zoveel mogelijk tegengegaan. Agrarische bebouwing respecteert de waardevolle open landschapskarakteristieken. Bijkomende gebouwen sluiten zoveel mogelijk aan bij de bestaande gebouwen. Als er bij bedrijfsbeëindiging bedrijfsgebouwen met inbegrip van woningen vrijkomen, blijven ze integraal deel uitmaken van de agrarische structuur en komen ze prioritair in aanmerking voor nieuwe of herlokaliserende agrarische bedrijven. De overheid neemt stimulerende maatregelen om de landschappelijke integratie van gebouwen te bevorderen en om cultuurhistorisch waardevolle gebouwen zoveel mogelijk in een moderne landbouwbedrijfsvoering in te passen Deelstructuur Landschap Het zuidelijk deel van de gemeente behoort tot de landschapsregio Meetjesland. Voor dit gebied worden volgende ontwikkelingsopties geformuleerd: 20

36 stoppen uitbreiding lintbebouwing (dorpskernrenovatie wenselijk); behoud (eventueel herstel) van het hoofdnetwerk van lineaire Perceelrandbegroeiing met knotbomen; duidelijke architectonische richtlijnen formuleren voor nieuwbouw en renovatie. Het noordelijk deel van de gemeente behoort tot de landschapsregio Zeeuwsch-Vlaamse polders ten westen van het kanaal Gent-Terneuzen. Voor dit gebied worden volgende ontwikkelingsopties geformuleerd: richtinggevend zijn grondgebonden landbouw, natuur en niet-infrastructuurgebonden openluchtrecreatie; behoud van de samenhang en herkenbaarheid van structurerende elementen zoals dijken, kreken, kavelstructuur; respecteren van de hydrologische en pedologische gradiënten langs de overgang met de zandstreek. De provincie selecteerde volgende elementen: Ankerplaatsen: ankerplaats Krekengebied Sint- Margriete- Sint-Jan-in-Eremo en ankerplaats Noorddijk- Langedijk; Relictzones: relictzone Meetjesland van St.-Laureins Kaprijke en relictzone Krekengebied St.-Jan-in- Eremo - Watervliet Assenede; Structuurbepalende landschapselementen en componenten van provinciaal belang: het complex van kreken van Sint-Laureins en van Assenede (Molenkreek, Boerekreek, Grote Geul, Hollands Gat ) en het dijkencomplex van het Krekengebied van Sint-Laureins-Assenede en Noorddijk-Langedijk; Natuuraandachtszones: Kreken van Sint-Jan-in-Eremo (Molenkreek, Roeselarekreek, Blokkreek, Boerekreek, Oostpolderkreek, Bentillekreek, De Val, Hollandergatkreek) en de Kreken van Watervliet- Boekhoute; Natuurverbindingsgebieden: verbindingsgebied Polders St.-Margriete en Bentille Polders Waterland- Ouderman-Watervliet (situeert zich in het noorden van Sint-Laureins, het betreffen oude dijken, watergangen met rietkragen, oude (zilte) kreekgraslanden) en het verbindingsgebied Meetjesland (Maldegem Eeklo St. Laureins) (dit verbindingsgebied bevindt zich in het zuidwesten van de gemeente; het betreffen bomenrijen en houtkanten); Ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang: Leopoldkanaal (bloemrijke dijken met bomen en rietkragen), Isabellageleed (aangepast beekprofiel). 21

37 3.2.5 Deelstructuur Recreatie Sint-Laureins maakt deel uit van het toeristisch recreatief aandachtsgebied Vlaams Kreken- en Poldergebied. Een aandachtsgebied is gelegen buiten een toeristisch-recreatief netwerk, maar heeft als gebied of streek een zekere toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht. In deze gebieden zijn elementen te situeren die voor een beperkte toeristischrecreatieve aantrekking zorgen. Wegens het (kwetsbare) landschappelijk of natuurlijk waardevol karakter van deze gebieden wordt de ruimtelijke draagkracht beperkt ingeschat t.a.v. de ontwikkeling van de toeristisch-recreatieve infrastructuur. Toerisme en recreatie zijn in het toeristisch recreatief aandachtsgebied Vlaams Kreken- en Poldergebied vooral gericht op recreatief medegebruik van het landschap: enerzijds in het open polderlandschap en anderzijds op de beboste dekzandruggen. Het provinciaal sport- en recreatiecentrum De Boerekreek biedt eveneens de mogelijkheid tot het beoefenen van watersport (kajak, zeilen en plankzeilen), paard- en ponyrijden. Sinds de komst van Bloso worden er op De Boerekreek activiteiten georganiseerd rond paard- en ponyrijden, dit zijn activiteiten die moeten bewaard blijven en geen beperkingen opleggen naar de openheid van het polderlandschap. In de toeristisch-recreatieve aandachtsgebieden is het beleid erop gericht dat er voldoende aandacht wordt geschonken aan de uitwerking van het recreatieve medegebruik t.o.v. de beperkte ruimtelijke draagkracht en aan de ondersteuning en versterking van de toeristisch-recreatieve infrastructuur op het niveau van de stedelijke gebieden en nederzettingskernen. Ontwikkeling van bijkomende toeristisch-recreatieve infrastructuur van lokaal niveau wordt gekoppeld aan de bestaande nederzettingskernen. Verblijfsaccommodatie wordt geïntegreerd in bestaande kernen of ingepast in bestaande hoevegebouwen (in overeenstemming met de visie op de ontwikkeling van de omgeving). Het Meetjesland, het Kreken- en Poldergebied en de Waaslandpolders zijn met hun vlak en open landschap gebieden bij uitstek voor extensieve recreatie (fietsen en wandelen). De bossen op de dekzandruggen vormen hierop een belangrijke aanvulling. Elementen die hier thuishoren zijn watertoerisme, kleinschalig verblijfstoerisme, fiets- en wandelrecreatie. Met betrekking tot het kleinschalig verblijfstoerisme is hoeve- en plattelandstoerisme wenselijk. De ondersteunende accommodatie voor het watertoerisme is kleinschalig (aanlegplaatsen van beperkte omvang, ). Overaanbod van kleinschalige toeristisch-recreatieve initiatieven moeten vermeden worden, zodat de draagkracht niet wordt overschreden. 22

38 De bestaande, grootschalige verblijfstoeristische infrastructuur kan behouden blijven. Het provinciaal sport- en recreatiecentrum De Boerekreek is hierbij een ideale uitvalsbasis voor watersporten, wandelen, fietsen en paardensport, voornamelijk gericht op de jeugd. Eveneens moet de mogelijkheid gecreëerd worden voor natuur- en milieueducatie, dit alles in combinatie met kleinschalige verblijfsaccommodatie. Nieuwe hoogdynamische toeristisch recreatieve infrastructuur is niet gewenst buiten de gebieden van primair toeristisch-recreatief belang. Het Leopoldkanaal behoort volgens het PRS tot het toeristisch hoofdroutenetwerk. Toeristische recreatieve hoofdroutes vormen de drager van toeristisch-recreatieve (langeafstands) bewegingen. Het zijn goed uitgeruste verbindingsassen, bedoeld voor het optimaliseren van toeristische non-stop verplaatsingen over lange afstand. Deze hoofdroutes vormen de kapstok om er de kleinere lokale netwerken en routes en tevens toeristischrecreatieve elementen aan op te hangen en/of te koppelen. Het sportcentrum De Boerekreek werd in het PRS geselecteerd als dagrecreatief knooppunt. Een dagrecreatief knooppunt is een recreatieve infrastructuur van grote oppervlakte en/of hoge bezoekersaantal met voornamelijk dagrecreatie (recreatiedomeinen, openluchtzwembaden, waterplassen, enz). Het sportcentrum kan beperkt uitbreiden en situeert zich in een gebied van zeer grote ecologische waarde. 23

39 3.3 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN SINT-LAUREINS Gewenste nederzettingsstructuur 1. Inleiding In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Sint-Laureins werd de gewenste nederzettingsstructuur omtrent zonevreemde woningen gebiedsgericht benaderd en werden er 5 categorieën onderscheiden. Uitgangspunt bij de benadering is dat er geen bijkomend aanbod aan bouwpercelen wordt gecreëerd. Het betreffen de volgende categorieën: Categorie 1; Verspreide zonevreemde woningen in gebieden met hoge natuurwaarden en natuurontwikkelingfunctie; Categorie 2; Verspreide zonevreemde woningen in de overige openruimte gebieden; Categorie 3; Concentratie van zonevreemde woningen in de open ruimte; Categorie 4; Woonlinten van zonevreemde woningen; Categorie 5; Zonevreemde woningen gelegen in of in aansluiting op gerealiseerd woongebied van de kern. De zonevreemde woningen binnen categorie 1 en 2 krijgen ruime of minder ruime ontwikkelingsperspectieven op basis van de draagkracht van het gebied, waarbij de woonfunctie grondig wordt afgedwongen ten overstaan van de andere functies die in deze deelruimte spelen, zoals onder meer landbouw en natuur. De zonevreemde woningen binnen categorie 3 krijgen beperkte ontwikkelingsperspectieven. Het betreffen concentratiegebieden -gebieden die gekenmerkt worden door een bestaande concentratie van woningen-, het is dan ook wenselijk deze concentratie in de toekomst te ondersteunen. De zonevreemde woningen binnen categorie 4 en 5 krijgen ruimere ontwikkelingsperspectieven. Het betreffen zonevreemde woningen die gelegen zijn in concentraties in woonlinten en in aansluiting met een gerealiseerd woongebied in de kern. Deze woningen vormen geen bedeiging voor de gewenste ontwikkeling van de deelruimte waarin ze gesitueerd zijn. 2. De zonevreemde woningen gecategoriseerd In dit deel wordt de categorisering voor zonevreemde woningen van het GRS besproken en samengevat. Categorie 1 Verspreide zonevreemde woningen in zones met hoge natuurwaarden en natuurontwikkelingfunctie - Deze categorie omvat de gebieden waar de problematiek van de zonevreemde woningen moet afgewogen worden t.o.v. de ontwikkeling van de openruimtefuncties en/of de natuurlijke en landschappelijke structuur. - De ontwikkelingsmogelijkheden voor de zonevreemde woningen zijn er beperkt en houden rekening met de draagkracht van de ruimte. - Het kan geenszins de bedoeling zijn om nieuwe bebouwingsmogelijkheden te creëren. - Het zijn gebieden waar zeer verspreid woningen voorkomen en waar het de bedoeling is om de woonfunctie op termijn slechts beperkt en onder bepaalde voorwaarden in stand te houden. 24

40 - De versnipperinggraad is er beperkt. - De functies van de open ruimte krijgen maximale ontwikkelingskansen. - Er dient nagegaan of de bestendiging van een woning in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plek en de draagkracht van het gebied. Categorie 2 Verspreide zonevreemde woningen in de overige openruimte gebieden - Deze categorie omvat de deelgebieden binnen de gemeente waar voor de zonevreemde woningen een gebiedsgerichte benadering wordt uitgewerkt en waarbij wordt afgeweken van het decreet. - De bestemming van de bestaande zones blijft er behouden en voor de zonevreemde woningen wordt een specifiek ontwikkelingskader uitgewerkt. - Het betreft gebieden die belangrijk zijn voor het in stand houden van de open ruimte functies omwille van de landschappelijke en vooral agrarische kwaliteiten. - Het kan geenszins de bedoeling zijn om nieuwe bebouwingsmogelijkheden te creëren. Categorie 3 Concentratie van zonevreemde woningen in de open ruimte - De concentratiezones met zonevreemde woningen zijn bestemd voor het in stand houden van de bestaande eengezinswoningen in open bebouwing, zowel als voor het oprichten van landbouwbedrijven. - Uitgangspunt is dat er geen bijkomend aanbod aan bouwpercelen wordt gecreëerd. Categorie 4 Woonlinten van zonevreemde woningen - Dit deelgebied omvat de woonlinten van zonevreemde woningen en de zonevreemde woningen die een onderdeel vormen van een bestaand woongebied of er fysisch bij aansluiten. - Hier kunnen ruimere ontwikkelingen worden vooropgesteld. - Dit laatste houdt in dat naast wonen bestaande nevenfuncties kunnen behouden blijven en beperkt kunnen uitbreiden. - Nieuwe nevenfuncties kunnen ontwikkeld worden voor zover ruimtelijk aanvaardbaar en indien deze betrekking hebben op dienstverlening, handelsactiviteiten en logiesverstrekking, indien de ruimtelijke draagkracht dit toelaat. - Er kunnen geen meergezinswoningen worden opgericht Het kan geenszins de bedoeling zijn nieuwe bebouwingsmogelijkheden te creëren. Categorie 5 Zonevreemde woningen gelegen in of in aansluiting op gerealiseerd woongebied van de kern - Dit deel omvat de gebieden met zonevreemde woningen die een onderdeel vormen van de kern of er fysisch bij aansluiten. - Hier kunnen ruimere ontwikkelingen worden vooropgesteld, waarbij naast het wonen ook andere functies als handel, horeca en bedrijvigheid mogelijk zijn, zoals dit voor het woongebied van de dorpskern wenselijk is. Hierbij dient een verdere gebiedsgerichte differentiatie te gebeuren bij verdere uitwerking, gelet op het ruimtelijk verschil tussen de verschillende dorpskernen. - Alle handelingen en werken die overeenstemmen met de hoofdfunctie mogen er worden uitgevoerd. Dit betekent dat bestaande gebouwen kunnen uitgebreid worden in functie van wonen, handel, bedrijvigheid en horeca activiteiten. 25

41 Kaart: gebiedsgerichte benadering zonevreemde woningen Synthesetabel categorisering zonevreemde woningen 26

42 3.3.2 Gewenste natuurlijke structuur Het GRS neemt volgende ontwikkelingsopties met betrekking tot de gewenste natuurlijke structuur: Bij het ontwikkelen van een gewenste natuurlijke structuur wordt uitgegaan van het principe dat de structuurbepalende elementen en processen die aan de basis liggen van de natuurlijke structuur, moeten worden behouden. Het doorbreken van de bestaande versnippering door nieuwe structuren en verbindingselementen uit te werken is samen met het bewaren van de nog aanwezige waardevolle elementen het belangrijkste doel. De bestaande waardevolle elementen kunnen als basis dienen om tot grotere natuurcomplexen te komen. Omwille van het belang van de natuurlijke structuur op Vlaams en provinciaal niveau zal omwille van de subsidiariteit de visie en de mogelijke acties die hieraan gekoppeld worden, voor een groot deel van het grondgebied van de gemeente Sint Laureins bepaald worden door de Vlaamse en provinciale overheden. Dit betekent dat de gemeentelijke visie op deze delen van het grondgebied van de gemeente als suggestie naar de hogere overheden dienen te worden beschouwd. In het GRS werden de bovenlokale en de lokale natuurlijke structuur conceptmatig besproken. Voor de bovenlokale structuur werden de volgende ruimtelijke concepten uitgewerkt: 1) Behouden en verbinden van de gebieden met een hoge natuurwaarde De kreken in het gebied van Sint Margriete en Sint Jan in Eremo en de natte laag gelegen graslanden in de Isabellapolder zijn waardevolle natuurlijke en landschappelijke gehelen. Het behoud en de veiligstelling van de natuurlijke en landschappelijke waarden staat voorop. Enkel die functies die met het natuurlijk karakter stroken zijn er toegelaten. 2) Kreekrestanten, natte en verzilte graslanden, vormen natuurgebieden om te ontwikkelen Kreekrestanten, natte en verzilte graslanden hebben een belangrijke natuurwaarde, het behoud en versterken van de natuurwaarde staat voorop. 27

43 3) Leopoldkanaal en de dijken vormen natuurlijke verbindingselementen Het kanaal en tal van oude dijken realiseren verbindingen tussen gebieden met een hoge natuurwaarde. Het behoud en versterken van de natuurwaarde voor deze gebieden staat voorop. Reactievormen in en langs het Leopoldkanaal en de dijken worden afgestemd op de draagkracht van deze groene aders. Voor de lokale structuur werden de volgende ruimtelijke concepten uitgewerkt: 1) Dijken en watergangen vormen natuurlijke verbindingselementen Dijken, watergangen en afwateringsgrachten zijn lokale verbindingselementen voor natuur voor zover niet opgenomen in het bovenlokale netwerk. Het behoud en zo mogelijk versterken van de natuurwaarde staat voorop. Reactievormen op en langs de dijken, en watergangen worden afgestemd op de draagkracht van deze groene elementen. 2) Uitbouwen van een ondersteunend ecologisch netwerk Natuurwaarden die verspreid voorkomen in de vorm van lijn- en puntvormige elementen zoals bomenrijen, bermen en sloten worden aan elkaar gekoppeld door de realisatie van een ecologisch netwerk. Dit is noodzakelijk voor het leefbaar houden van plant- en diersoorten. 28

44 3.3.3 Gewenste agrarische structuur De gemeente wenst -met betrekking tot de gewenste agrarische structuur- via het GRS de volgende doelstellingen te bereiken: - ondersteunen en differentiëren van de agrarische structuur in functie van de eigenheid van de verschillende deelgebieden en in functie van de bebouwingsmogelijkheden; - voldoende omvangrijke aaneengesloten arealen voor de grondgebonden landbouw en ruimtelijke kansen voor de grondloze veehouderij in samenhang met de landschappelijke hoofdstructuur; - gelet op het belang van de natuurwaarden in en nabij de kreken, de relaties die natuurwaarden tot de landbouw hebben en omgekeerd in beeld brengen; - ondersteunen van het recreatief medegebruik van de open ruimte en benutten van de kansen die de landbouwsector krijgt vanuit de recreatiesector. 29

45 4 VISIE 4.1 INLEIDING In dit deel worden voor de zonevreemde woningen de inrichtingsprincipes vastgelegd. Dit gebeurt aan de hand van onderstaand schema. Elke zonevreemde woning wordt getoetst aan de categorisering van het GRS (hoofdstuk 4.4). Voor elke categorie worden de inrichtingsprincipes vastgelegd (hoofdstuk 4.5). Deze inrichtingsprincipes worden opgesteld vanuit: De visie uit het GRS: de inrichtingsprincipes vormen een concretisering van de visie uit het GRS (hoofdstuk 4.2.). De visie op recreatie: vermits het woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied betreffen, worden geen nieuwe nevenfuncties toegelaten (cfr. Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen). De bestaande nevenfuncties betreffen uitsluitend recreatieve functies met name horeca-zaken en bed&breakfast. Deze bestaande nevenfuncties worden getoetst aan de visie op recreatie om na te gaan of ze bestendigd kunnen worden (hoofdstuk 4.3). De inrichtingsprincipes werden opgesteld per categorie van zonevreemde woning. Deze inrichtingsprincipes worden nog verder verfijnd per zonevreemde woning (hoofdstuk 4.6). Deze verfijning gebeurt op basis van de aanwezige natuurwaarden en op basis van de typologie van de zonevreemde woning. 30

46

47 4.2 UITGEWERKTE VISIE ZONEVREEMDE WONINGEN GRS Inleiding In dit RUP werd reeds onder hoofdstuk 3.3 een opsomming gegeven van de visie m.b.t. zonevreemde woningen. In dit hoofdstuk wordt deze visie geconcretiseerd in inrichtingsprincipes per categorie. Hierbij werden de 5 categorieën uit het GRS opgesomd Inrichtingsprincipes per categorie CATEGORIE 1 CATEGORIE 2 CATEGORIE 3 CATEGORIE 4 CATEGORIE 5 FUNCTIE - Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. - Er zijn geen nieuwe of nevenfuncties mogelijk. - Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. - Nevenfuncties zijn toegelaten cfr. het uitvoeringsbesluit cfr. VR van 28/11/2003 voor zover zij complementair zijn aan het wonen en afgestemd zijn op de eigenheid van het gebied. - Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. - Nevenfuncties zijn toegelaten cfr. het uitvoeringsbesluit cfr. VR van 28/11/2003 voor zover zij complementair zijn aan het wonen en afgestemd zijn op de eigenheid van het gebied. - Wonen is in deze gebieden complementair aan de hoofdfunctie. - Nevenfuncties zijn toegelaten cfr. het uitvoeringsbesluit cfr. VR van 28/11/2003 voor zover zij complementair zijn aan het wonen en afgestemd zijn op de eigenheid van het gebied. - Voor dijkwoningen kunnen nieuwe activiteiten enkel plaatsvinden indien ze betrokken zijn op de landbouw of op de verblijfsrecreatie. Verblijfsrecreatie kan hier ook als hoofdfunctie gelden. Het omvormen van woning naar weekendverblijf is hierdoor mogelijk. - Wonen - Functiewijzigingen en nevenfuncties zijn toegelaten afhankelijk van de omliggende bebouwing, gewenste functies en ontwikkeling van het betrokken deelgebied. 31

48 CATEGORIE 1 CATEGORIE 2 CATEGORIE 3 CATEGORIE 4 CATEGORIE 5 AANTAL WOON- GELEGENHEDEN - Het aantal woongelegenheden kan niet vermeerderd worden. - Het aantal woongelegenheden kan niet vermeerderd worden. - Het aantal woongelegenheden kan niet vermeerderd worden. - Het aantal woongelegenheden kan niet vermeerderd worden. - Het oprichten van meergezinswoningen is niet mogelijk. INSTAND- HOUDEN - Instandhoudingswerken zijn toegelaten voor de bestaande vergunde woningen. - Instandhoudingwerken zijn toegelaten voor de bestaande vergunde woningen. - Instandhoudingwerken zijn toegelaten voor de bestaande vergunde woningen. - Instandhoudingwerken zijn toegelaten voor de bestaande vergunde woningen. - Instandhoudingwerken zijn toegelaten voor de bestaande vergunde woningen. VERBOUWEN - Verbouwen kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening van de plek niet wordt geschaad en de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet word overschreden. - Uitbreiden is niet mogelijk. Gelet op het belang van de openruimtefuncties kunnen de bestaande woningen enkel in stand worden gehouden en niet uitbreiden. Bewoning blijft mogelijk, tenzij andere maatregelen (bv. Aankoop door de overheid) zich opdringen. - Verbouwen kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening van de plek niet wordt geschaad en de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet word overschreden. - De bestaande woningen kunnen uitbreiden indien dit in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek gebeurt. - Verbouwen kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening van de plek niet wordt geschaad en de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet word overschreden. - De bestaande woningen kunnen uitbreiden indien dit in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek gebeurt. - Verbouwen kan slechts worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening van de plek niet wordt geschaad en de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet word overschreden. - De bestaande woningen kunnen uitbreiden indien dit in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek gebeurt. - Voor woonlinten op dijken kan de volumevermeerdering niet meer bedragen dan 100% van het bestaande vergunde volume. - Verbouwen wordt toegestaan. UITBREIDEN BOUWVOLUME - De uitbreiding van bestaande woningen dient bekeken te worden in het kader van de omliggende bebouwing en de gewenste functies en ontwikkeling van het betrokken deelgebied. 32

49 CATEGORIE 1 CATEGORIE 2 CATEGORIE 3 CATEGORIE 4 CATEGORIE 5 BIJGBOUWEN - Nieuwe constructies en gebouwen kunnen hier niet worden opgetrokken, uitgezonderd het oprichten van schuilhokken voor vee en constructies in functie van de eigenlijke bestemming zijnde natuurgebied. - Het plaatsen van losstaande schuilhokken voor weidedieren kan worden toegelaten waarbij de oppervlakte afhankelijk is van de oppervlakte van de weide en de aard en het aantal dieren. - Het plaatsen van losstaande stallingen voor weidedieren kan worden toegelaten met een max. vloeroppervlakte: - voor grote dieren van 10 m² à 15 m² per dier en max. 60 m²/ha en - voor kleine dieren van 2m² per dier en max. 40 m²/ha, uitgezonderd de landbouwgebieden bouwvrije zone. - Het bijgebouw bevindt zich op max. 10 m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. - Garages dienen opgenomen te worden in het hoofdgebouw. - Het plaatsen van losstaande schuilhokken voor weidedieren kan worden toegelaten waarbij de oppervlakte afhankelijk is van de oppervlakte van de weide en de aard en het aantal dieren. - Het plaatsen van losstaande stallingen voor weidedieren kan worden toegelaten met een max. vloeroppervlakte: - voor grote dieren van 10 m² à 15 m² per dier en max. 60 m²/ha en - voor kleine dieren van 2m² per dier en max. 40 m²/ha, uitgezonderd de landbouwgebieden bouwvrije zone. - Het bijgebouw bevindt zich op max. 10 m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. - Garages dienen opgenomen te worden in het hoofdgebouw. - Het plaatsen van losstaande schuilhokken voor weidedieren kan worden toegelaten waarbij de oppervlakte afhankelijk is van de oppervlakte van de weide en de aard en het aantal dieren. - Het plaatsen van losstaande stallingen voor weidedieren kan worden toegelaten met een max. vloeroppervlakte: - voor grote dieren van 10 m² à 15 m² per dier en max. 60 m²/ha en - voor kleine dieren van 2m² per dier en max. 40 m²/ha, uitgezonderd de landbouwgebieden bouwvrije zone. - Het bijgebouw bevindt zich op max. 10 m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. - Garages dienen opgenomen te worden in het hoofdgebouw. - Bijgebouwen zijn mogelijk en dienen bekeken te worden in het kader van de omliggende bebouwing en de gewenste functies en ontwikkeling van het betrokken deelgebied. 33

50 CATEGORIE 1 CATEGORIE 2 CATEGORIE 3 CATEGORIE 4 CATEGORIE 5 HERBOUWEN MOGELIJKHEDEN STOPGEZET LANDBOUWBEDRIJF Herbouw is niet mogelijk, met uitzondering van het herbouwen na vernieling door storm of brand. Herbouwen van woningen is mogelijk indien dit in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek gebeurt. Herbouwen van woningen is mogelijk indien dit in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek gebeurt. Herbouwen van woningen is mogelijk indien dit in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de draagkracht van de plek gebeurt. Dijkwoningen kunnen enkel op dezelfde plaats herbouwd worden. Herbouw is mogelijk. Het omvormen van een bestaande vergunde bedrijfswoning, eventueel leegstaand, die door een landbouwer of gepensioneerd landbouwer bewoond wordt (werd) naar een woning met uitsluitend woonfunctie als eengezinswoning is toegestaan, met behoud van het aantal bouwlagen. Bestaande bedrijfsgebouwen van de landbouwbedrijfsvoering kunnen een functie krijgen van wonen indien ze fysisch een geheel vormen met de woning. Vrijstaande schuren of landbouw bijgebouwen kunnen ingericht worden als woningbijgebouw en een functie krijgen als berging, stookruimte of garage. Woningen kunnen evenwel niet uitbreiden met een nieuw volume wanneer er uitbreidingsmogelijkheden in de aangebouwde voormalige bedrijfsgebouwen zijn. Deze dienen geïntegreerd in de bestaande woning. 34

51 CATEGORIE 1 CATEGORIE 2 CATEGORIE 3 CATEGORIE 4 CATEGORIE 5 TYPOLOGIE - De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten steeds behouden blijven. - De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten steeds behouden blijven. - De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten steeds behouden blijven. - De architecturale eigenheid, verschijningsvorm en typologie van het gebouw moeten steeds behouden blijven. - Voor de woonlinten op dijken dient de architecturale eigenheid van het gebouw ook bij het herbouwen behouden te blijven. Dit betekent dat als referentie gebouw, een langgevelwoning met één bouwlaag blijft gehandhaafd, waarbij de vertrekken onder het dak een woonfunctie kunnen krijgen. Het oprichten (bij herbouwen of uitbreiden van bestaande woningen) van woningen met een tweede volwaardige bouwlaag is niet wenselijk en in strijd met de eigenheid van het gebied. - Verschijningsvorm en typologie dient rekening te houden met de bebouwing in de omgeving. 35

52

53 4.3 VISIE RECREATIE EN TOERISME SINT-LAUREINS Sint-Laureins als toeristisch recreatief aandachtsgebied Toeristisch recreatieve aandachtsgebieden vallen buiten de toeristisch recreatieve netwerken maar hebben als gebied of streek een zekere toeristisch recreatieve aantrekkingskracht. Toerisme en recreatie zijn er vooral gericht op het recreatief medegebruik van het landschap. Elementen die hier thuishoren zijn watertoerisme, kleinschalig verblijfstoerisme, fiets- en wandelrecreatie. Nieuwe hoogdynamische recreatieve infrastructuur is niet gewenst. Boerekreek als dagrecreatief knooppunt Dagrecreatieve knoppunten zijn recreatieve infrastructuren van grote oppervlakte en/of hoge bezoekersaantallen met voornamelijk dagrecreatie. Het doel is om dergelijke infrastructuur te behouden en evt. beperkt te laten uitbreiden. Het provinciaal sport- en recreatiecentrum De Boerekreek moet hierbij een rol vervullen als uitvalsbasis voor watersporten, wandelen, fietsen en paardensport, voornamelijk gericht op de jeugd. Leopoldkanaal als onderdeel van een toeristisch recreatief hoofdroutenetwerk Toeristisch recreatieve hoofdroutes vormen de drager van toeristisch recreatieve lange-afstands bewegingen. Bij de uitbouw van het geheel van toeristisch-recreatieve hoofdroutes moet rekening gehouden worden met alle mogelijke toeristisch-recreatieve bewegingen. Het zijn goed uitgeruste verbindingsassen, bedoeld voor hetoptimaliseren van toeristisch non-stop verplaatsingen over lange afstand. Deze hoofdroutes vormen de kapstok om er de kleinere lokale netwerken en routes en toevens toeristisch-recreatieve elementen aan op te hangen en/of te koppelen. Recreatief medegebruik van de openruimte De openruimte, de polders en de kreken oefenen een aantrekkingskracht uit op recreanten. Verweving tussen landsbouw, natuur en extensieve recreatie moet mogelijk zijn. Het optimaliseren en uitbouwen van de toeristisch-recreatieve infrastructuur in de gemeente dient afgestemd te worden op de draagkracht van het gebied. Dit betekent dat enkel laag-dynamische (verblijfs-)recreatie zich verder kan ontwikkelen in het openruimtegebied zodat de kwaliteit van het landschap gegarandeerd blijft en landbouw en natuur gerespecteerd wordt. Vanuit recreatie kan aandacht besteed worden aan enerzijds de uitbouw van een aantrekkelijk en gevarieerd landschap, waardoor het recreatief medegebruik kan gestimuleerd worden en anderzijds aan het uitwerken van kleinschalige voorzieningen. 36

54 Zonevreemde woning Fietsknooppunt Recreatieve fiets- en wandelroute Leopoldkanaal (toeristisch hoofdroutenetwerk) Kreek CAMPING St-Margriete Waterland - Oudeman Watervliet CAMPING St-Jan in - Eremo SPORT- EN RECREATIECENTRUM DE BOEREKREEK Boerekreek Moershoofde St - Laureins

55 4.4 CATEGORISERING VAN DE ZONEVREEMDE WONINGEN CFR. GRS In het GRS werd een afwegingskader uitgewerkt waarbij de zonevreemde woningen ondergebracht werden in verschillende categorieën. Dit is terug te vinden op kaart nr. 30 in het richtinggevend deel van het structuurplan. Indien we dit toepassen op de behouden woningen in dit RUP, dan komen we tot volgende conclusie: IDnr. woning Categorie cfr. GRS IDnr. woning Categorie cfr. GRS 14 Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat Cat. 2 37

56

57 4.5 INRICHTINGSPRINCIPES In hoofdstuk 4.2 werd voor alle zonevreemde woningen een toetsingskader uitgewerkt die gebaseerd is op het GRS. In dit hoofdstuk wordt dit verder geconcretiseerd voor de woningen die opgenomen zijn in dit RUP. Volgende inrichtingsprincipes worden uitgewerkt voor de woningen binnen dit RUP (allen gelegen binnen categorie 2) (zie 4.5.1): 1) Bouwvolume; 2) Bijgebouwen; 3) Footprint bebouwing; 4) Bouwhoogte; 5) Functies; 6) Inkleding in het landschap. Naast deze inrichtingsprincipes gelden de volgende algemene inrichtingsprincipes: 1) Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden is niet mogelijk; 2) Het uitvoeren van stabiliteitswerken is voor alle woningen mogelijk; 3) Het verbouwen binnen het bestaand vergund volume is voor alle woningen mogelijk. 38

58 4.5.1 Uitwerking inrichtingsprincipes categorie 2 (alle woningen van het RUP situeren zich binnen categorie 2) Het betreffen verspreide zonevreemde woningen in het open ruimtegebied. Inrichtingsprincipe Mogelijkheden Motivatie Bouwvolume Bijgebouwen Stabiliteitswerken mogelijk; Verbouwen binnen het bestaand vergund volume mogelijk; Herbouw mogelijk; Uitbreiding tot 1000m³. Er kan maximaal 1 bijgebouw per woonkavel worden voorzien. Indien er op heden reeds een bijgebouw aanwezig is kan er geen extra bijgebouw voorzien worden. Indien dit bijgebouw een woonfunctie heeft (bvb. berging, tuinhuis, hobbyruimte) dan bedraagt de max. oppervlakte 25m². Indien het bijgebouw een functie heeft als schuilhok voor weidedieren is de oppervlakte afhankelijk is van de oppervlakte van de weide en de aard en het aantal dieren. Indien het bijgebouw een functie heeft als stalling voor weidedieren is de max. oppervlakte: - voor grote dieren van 10 m² à 15 m² per dier en max. 60 m²/ha en - voor kleine dieren van 2m² per dier en max. 40 m²/ha. Het bijgebouw bevindt zich op max. 10 m afstand van de uiterste grens van het hoofdgebouw. Indien het een garage betreft, dient dit opgericht te worden aansluitend op het hoofdgebouw. De bestaande bijgebouwen die groter zijn kunnen behouden blijven en het is mogelijk deze te verbouwen binnen het bestaand volume. De ontwikkelingsmogelijkheden zijn ruimer dan bij de zones met een hoge natuurwaarde en worden afgestemd op de draagkracht van het gebied gelet op het landelijk karakter van de omgeving en de openruimtefunctie die het gebied vervult. Deze algemene ontwikkelingsmogelijkheden zullen voor een aantal individuele woningen verder verfijnd worden op basis van: Aanwezige natuurwaarden Typologie woning (dijkwoning, bouwkundig erfgoed) Footprint bebouwing De woning kan herbouwd worden indien de nieuwe woning ten minste drie kwart van de bestaande woonoppervlakte overlapt. Bouwhoogte 1 bouwlaag met een hellend dak. Gezien de geïsoleerde ligging, de ligging in een polderlandschap met 39

59 Bij woningen die momenteel hoger zijn, geldt de huidige bouwhoogte als maximale hoogte bij herbouw. belangrijke zichtrelaties en wijdse zichten is het niet wenselijk hogere bebouwing toe te laten. Deze algemene ontwikkelingsmogelijkheden zullen voor een aantal individuele woningen verder verfijnd worden op basis van: Typologie woning (dijkwoning) Functies Inkleding in het landschap Enkel de woonfunctie wordt toegelaten. Geen nieuwe nevenfuncties. De bestendiging van de bestaande nevenfuncties worden getoetst aan de visie recreatie en toerisme (zie na deze tabel) Open zichtrelatie of streekeigen haag al dan niet gecombineerd met een draadafsluiting. Het GRS verwijst voor het toelaten van nevenfuncties naar het besluit van de Vlaamse regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen. Deze toelaatbare functiewijzigingen gelden cfr. de VCRO art niet voor ruimtelijk kwetsbare gebieden. Vermits alle woningen binnen dit RUP hierin gelegen zijn, kan geen functiewijziging toegelaten worden. Bestaande nevenfuncties (allen recreatieve nevenfuncties binnen dit RUP) worden bestendigd na toetsing aan de visie recreatie en toerisme. De randen worden best zo weinig mogelijk geaccentueerd. Daarom worden geen muurtjes of gevelafsluitingen met gesloten wanden toegelaten. 40

60 Toetsing nevenfuncties t.o.v. visie recreatie en toerisme Binnen de zonevreemde woningen opgenomen in dit RUP komen volgende nevenfuncties voor: Woning nr. 15: café Dit café is reeds vanouds aanwezig. De inventaris van het bouwkundig erfgoed bevestigd dit; Woning nr. 22: bed and breakfast Het betreft een kleinschalige bed en breakfast (1 kamer in een schuurtje); Woning nr. 34: café Er bestaat een sterk vermoeden dat deze horecazaak hier reeds aanwezig is van voor Ten laatste bij de eerste aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning m.b.t. de horecazaak volgend op de goedkeuring van dit RUP dient hiervoor bewijs aangeleverd te worden. Deze nevenfuncties werden getoetst aan de visie recreatie en toerisme. Als conclusie kan gesteld worden dat ze bestendigd kunnen worden omwille van volgende redenen: Woning nr. 15: Ligging in toeristisch recreatief aandachtsgebied, nabijheid van de Boerekreek en gelegen naast Leopoldkanaal (toeristisch recreatief hoofdroutenetwerk); Woning nr. 22: Ligging in toeristisch recreatief aandachtsgebied, gelegen langs fietsknooppuntennetwerk; Woning nr. 34: Ligging in toeristisch recreatief aandachtsgebied, gelegen langs fietsknooppuntennetwerk. Deze bestendiging mag niet leiden tot een schaalvergroting. Het dient steeds een nevenfunctie te blijven wat impliceert dat de vloeroppervlakte steeds kleiner dient te zijn dan de oppervlakte van de hoofdfunctie met name de woonfunctie. 41

61 4.6 VERFIJNING VAN DE ALGEMENE INRICHTINGSPRINCIPES, TOEGEPAST OP DE 18 OPGENOMEN ZONEVREEMDE WONINGEN IN RUIMTELIJK KWETSBAAR GEBIED Verfijning op basis van natuurwaarden Het structuurplan van Sint-Laureins geeft aan dat aan de zonevreemde woningen die opgenomen zijn onder categorie 2 bijkomende mogelijkheden kunnen geboden worden. We mogen echter niet uit het oog verliezen dat deze woningen dikwijls in een natuurlijk en landschappelijk waardevol gebied liggen. Dit wordt bevestigd door selecties op verschillende bestuursniveau s met name: Selectie als habitat- of vogelrichtlijngebied; Selectie als VEN-gebied; Selectie als erkend natuurreservaat; Selectie in het GRS in de gewenste structuur als zone met hoge natuurwaarden / prioritaire natuurgebieden. Volgende woningen die onder categorie 2 van het GRS opgenomen zijn, hebben op basis van deze selecties nog belangrijke natuurlijke waarden in hun omgeving. Woning nr. 15 en 18; Woning nr. 22; Woning nr. 24 en 25; Woning nr. 27 en 28; Woning nr. 30 tot en met 36. Het beleid voor deze woningen moet gericht zijn op het aanbieden van ontwikkelingsmogelijkheden om bvb. het minimale comfort van de woningen op te trekken zonder dat daarbij de natuurlijke en landschappelijke waarden worden verwaarloosd. Concreet komt dit erop neer dat het niet wenselijk is om een woning neer te poten die wat betreft ruimtelijke impact veel groter is dan de oude woning. Hiertoe worden volgende inrichtingsprincipes vastgesteld: Het oorspronkelijke hoofdvolume dient behouden te blijven. Het kan niet de bedoeling zijn om de woning af te breken en er een villa neer te zetten van 1000m³. Dit vormt immers een breuk met het landschap. Een woning kan enkel herbouwd worden tot het hoofdzakelijk vergund volume, of tot 1000m³ indien het hoofdzakelijk vergund volume groter was dan 1000m³. Deze herbouw laat toe om een leefbare woning te behouden dat voldoet aan de hedendaagse eisen, o.a. op vlak van energie; De woning kan uitbreiden maar het architecturaal karakter van de woning dient behouden te blijven. De woning kan (grondig) gerenoveerd en verbouwd worden (bvb. wijzigen ramen, ) maar het volume dient behouden te blijven (bvb. bouwlaag + mansardedak); Uitbreiding is mogelijk voor zover het een nevenvolume betreft. Met nevenvolume wordt een volume bedoeld die in grootte en hoogte kleiner is dan het hoofdvolume. Dit nevenvolume kan een klassieke oplossing betreffen (bvb uitbreiding keuken, veranda) maar kan ook een vernieuwende architectuur kennen, 42

62 of kan ingezet worden als een verbindend volume tussen twee gebouwen (bvb. verbinding met schuur waardoor schuur ook als uitbreiding van woning kan ingericht worden). Het oorspronkelijk volume dient herkenbaar te blijven; Dit wordt geïllustreerd aan de hand van volgende voorbeelden (geen woningen uit Sint-Laureins): Hierboven wordt weergegeven dat een nieuwe woning met ruim volume niet wenselijk is gezien de impact ervan op het landschap. 43