Regionale bedrijventerreinenstrategie

Transcriptie

1 Regionale bedrijventerreinenstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden Opdrachtgever: Regio Alblasserwaard Vijfheerenlanden Rotterdam, 6 juni 2012

2

3 Regionale bedrijventerreinenstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden Opdrachtgever: Regio Alblasserwaard Vijfheerenlanden Peter Beerlage Ahmed Hamdi Rotterdam, 16 mei 2012

4 Over Ecorys Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofit sectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys Nederland voert een actief MVO-beleid en heeft een ISO14001-certificaat, de internationale standaard voor milieumanagementsystemen. Onze doelen op het gebied van duurzame bedrijfsvoering zijn vertaald in ons bedrijfsbeleid en in praktische maatregelen gericht op mensen, milieu en opbrengst. Zo gebruiken we 100% groene stroom, kopen we onze CO2-uitstoot af, stimuleren we het OV-gebruik onder onze medewerkers, en printen we onze documenten op FSCof PEFC-gecertificeerd papier. Door deze acties is onze CO2-voetafdruk sinds 2007 met ca. 80% afgenomen. ECORYS Nederland BV Watermanweg GG Rotterdam Postbus AD Rotterdam Nederland T F E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr W Ecorys Regio, Strategie & Ondernemerschap T F VG24706

5 Inhoudsopgave 1 Inleiding Achtergrond Leeswijzer 9 2 Regionale opgave bedrijventerreinen Inleiding Bedrijventerreinenmarkt: de huidige situatie in kaart Analyse markt en ruimte Regionale opgave bedrijventerreinen Kantoren 24 3 Regionale ruimtelijke strategie Inleiding Ruimtelijke ontwikkelstrategie Segmentering en fasering bedrijventerreinen Programma herstructurering Evaluatie en monitoring 37 4 Uitvoeringsprogramma Inleiding Organisatie van de uitvoering 40 Bijlage 1: Overzicht bestaande bedrijventerreinen 41 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 3

6

7

8

9 1 Inleiding 1.1 Achtergrond In 2007 hebben de gemeenten in de regio de bedrijventerreinenstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden vastgesteld. Deze strategie bevat houdbare afspraken en een afdoende argumentatie voor de ontwikkeling van de benoemde nieuwe bedrijventerreinen en de aanpak van bestaande bedrijventerreinen. De bedrijventerreinenstrategie dient een viertal doelen. De strategie: levert een toetsingskader op voor investeringen voor de gemeenten, de regio en de markt. biedt op hoofdlijnen handvatten voor de aanpak, herstructurering en invulling van bedrijventerreinen in de toekomst. levert bouwstenen op voor een uitvoeringsprogramma waarmee de strategie te realiseren valt levert richtlijnen op voor de vormgeving van samenwerking in de regio die noodzakelijk is voor de relatie tussen nieuwe vestigingen, verplaatsen en herstructureren van bedrijventerreinen. Onderdeel van de strategie is de monitoring van de ontwikkeling op de regionale bedrijventerreinenmarkt en het periodiek actualiseren van de strategie. In 2009 heeft een tussentijdse toets van de strategie plaatsgevonden in verband met de mogelijke uitbreiding van bedrijventerrein Gelkenes in Liesveld die niet in de strategie was voorzien. Deze toets heeft niet geleid tot aanpassingen van de in 2007vastgestelde strategie. Integrale actualisatie Vijf jaar na het vaststellen van de regionale strategie is een integrale actualisatie van de strategie aan de orde en een uitbreiding met kantoorlocaties. Deze integrale actualisatie van de strategie is gewenst vanwege de volgende, bestaande, vragen: Is de behoefte aan bedrijventerreinen veranderd door de economische ontwikkelingen van de laatste jaren? Past de kwaliteit van het aanbod nog bij de kwaliteit van de ruimtevraag? Zijn er wijzigingen in het aanbod en de plannen voor terreinen die noodzaken tot aanpassing strategie? Zijn er beleidswijzigingen die in de strategie doorgevoerd moeten worden? Welk beleid wil de regio voeren op de kantorenmarkt? De ontwikkelde regionale bedrijventerreinenstrategie valt binnen de kaders van de Regionale Visie Hoofdlijn economie in de Regionale Visie De regio neemt deel aan en speelt in op de economische ontwikkelingen: mondiaal, nationaal en specifiek in de Zuidvleugel. Dit houdt in dat: De (grote) bedrijvigheid zich gaat concentreren langs de ontsluitingsassen, zowel op de noord-zuid as (A27) als op de oost-west as (Noord/Merwede, A15, Merwede Linge Lijn). De maritieme sector langs Noord/Merwede zich verder gaat ontwikkelen. Het platteland plaats gaat bieden aan kleinschalige bedrijvigheid en de recreatieve en toeristische sector. De agrarische sector ruimte krijgt om zich te blijven ontplooien. Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 7

10 De regio inzet op verbrede landbouw, waaronder natuurbeheer, zorgvoorzieningen en recreatief toeristische activiteiten. In het landelijk gebied een verschuiving gaat plaatsvinden naar meer kleine (eenmans) bedrijfjes, bijvoorbeeld in de innovatieve dienstverlening. Een goede bereikbaarheid, zowel fysiek via rivier, spoor en weg als digitaal essentieel is. Regionaal wordt ingezet op de verbetering van de bereikbaarheid van de regio. Bron: Alblasserwaard Vijfheerenlanden Visie 2030 Ruimtelijke- en uitvoeringsstrategie Het voorliggende document bevat de integraal geactualiseerde regionale bedrijventerreinenstrategie. Deze is ontwikkeld op basis van de strategie uit 2007 en alleen daar aangepast waar marktontwikkelingen of veranderde beleidsuitgangspunten daar aanleiding voor hebben gegeven. De strategie bestaat uit drie onderdelen: 1. analyse van de regionale bedrijventerreinenmarkt 2. ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 3. uitvoeringsstrategie Analyse van de regionale bedrijventerreinenmarkt Dit betreft een analyse van zowel de huidige situatie als (verwachte) toekomstige ontwikkelingen. De behoefte aan herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en de aanleg van nieuwe terreinen in de nabije toekomst wordt onderbouwd op grond van ontwikkelingsmogelijkheden en wensen van de regio; Ruimtelijke strategie De ruimtelijke strategie is een regionaal afgestemd programma waarin segmentering en fasering voor de ontwikkeling en herstructurering tot 2030 voor de bedrijventerreinen in de regio is opgenomen. Hierbij is de noodzaak voor nieuwe bedrijventerreinen met ruimtebehoefteramingen aangetoond. Op basis van de regionale programmering communiceren alle gemeenten binnen Alblasserwaard Vijfheerenlanden eenduidig naar bedrijven over de vestigingsmogelijkheden in de regio. Van belang voor deze communicatie is de weergave van de ruimtelijke strategie in duidelijke en overzichtelijke kaartbeelden. De ruimtelijke strategie biedt tevens het toetsingskader voor investeringen voor de gemeenten, de regio en de markt. Uitvoeringstrategie Naar aanleiding van de ruimtelijke strategie is een uitvoeringsprogramma opgesteld. Het betreft een actieprogramma om de ruimtelijke strategie uit te voeren. De fasering en prioritering van de ruimtelijke strategie vormen de basis voor het uitvoeringsprogramma. In de realisatiestrategie is de regionale afstemming geregeld en zijn afspraken opgenomen over investeringen in bedrijventerreinen tot Het betreft ontwikkeling, beheer en herstructurering van bedrijventerreinen. In onderstaande figuur is de relatie tussen de verschillende onderdelen van de strategie weergegeven. 8 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

11 Figuur 1 Schematische weergave Regionale bedrijventerreinstrategie Analyse bedrijventerreinmarkt - vraag en aanbod - kwaliteit terreinen - herstructurering Ambitie Ruimtelijke strategie - segmentering - fasering - kwaliteit Uitvoeringsstrategie - actielijst - prioritering - investeringen - flankerend beleid Regionale bedrijventerrein strategie Monitoring en evaluatie 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk twee is de analyse van de regionale bedrijventerreinenmarkt opgenomen. In combinatie met de ambitie van de partijen in de regio volgt hieruit de opgave op het gebeid van bedrijventerreinen waar de regio voor staat. De ruimtelijke strategie is opgenomen in hoofdstuk drie en de uitvoeringstrategie in hoofdstuk vier. Noot vooraf De gemeenten Graafstroom, Liesveld en Nieuw-Lekkerland zullen per 1 januari 2013 fuseren tot de gemeente Molenwaard. Overal in de tekst van het voorliggende document vanaf dit punt waar de naam van een van de gemeenten staat vermeld bedoelen we per 1 januari 2013 de gemeente Molenwaard. Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 9

12

13 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 11

14

15 2 Regionale opgave bedrijventerreinen 2.1 Inleiding De regionale bedrijventerreinen opgave in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden bestaat uit alle onderdelen van de regionale bedrijventerreinenmarkt waar actie op ondernomen dient te worden: Ontwikkeling van nieuwe terreinen Herstructurering van bestaande terreinen Beheer en onderhoud van terreinen Mogelijke verplaatsing van bedrijven In dit hoofdstuk bekijken we eerst de verschillende aspecten van de bedrijventerreinenmarkt. We besteden hierbij aandacht aan de huidige stand van zaken in de regio (w.o. de herstructureringsopgave) en de marktontwikkelingen waaronder de geraamde behoefte aan ruimte voor bedrijven in de toekomst. Op basis van deze twee bouwstenen wordt gekomen tot de regionale opgave voor bedrijventerreinen. In de afsluitende paragraaf gaan we in de kantorenmarkt. 2.2 Bedrijventerreinenmarkt: de huidige situatie in kaart De inventarisatie van de huidige stand van zaken van de bedrijventerreinen in de regio vormt één van de bouwstenen voor de regionale opgave en daarmee de bedrijventerreinenstrategie. In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de bestaande en de nieuwe bedrijventerreinen. Bestaande terreinen In de regio zijn 40 bedrijventerreinen gelegen met een gezamenlijk uitgegeven oppervlak van circa 525 ha netto. De terreinen zijn vooral van het gemengde type en zijn gevuld met diverse bedrijvigheid. Op 8 terreinen is nog een direct uitgeefbaar oppervlak beschikbaar van bijna 25 ha netto, zie tabel 1. Tabel 1 Aanbod op bestaande bedrijventerreinen, ha netto, per 1 januari 2012 Gemeente Terrein Uitgeefbaar Direct uitgeefbaar Niet direct uitgeefbaar Giessenlanden Schelluinen-West 19,0 12,1 6,9 Gorinchem Oost II 2,5 2,5 0 Graafstroom Melkweg fase 1 1,6 1,6 0 Hardinxveld-Giessendam Blauwe Zoom 1,3 1,3 0 Liesveld Gelkenes 5 2,5 2,5 Zederik Kortenhoeven 0,3 0,3 0 Zederik Meerkerk uitbreiding 3,2 3,2 0 Subtotaal 32,9 23,5 9,4 Zederik KI Station Lexmond 1,2 1,2 0 (ruimetwinst door herstructurering) Totaal incl. ruimtewinst 34,1 24,7 9,4 Bron: Infodesk Provincie Zuid-Holland en gemeenten Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 13

16 Op de volgende pagina is een kaart van de terreinen weergegeven. In bijlage 1 is een uitgebreid overzicht in tabelvorm van de bestaande bedrijventerreinen opgenomen. Een belangrijk onderscheid tussen de terreinen in de regio kan worden gemaakt naar schaalgrootte. Op hoofdlijnen zijn de bedrijventerreinen in de verstedelijkte zuidelijke zone langs de A15 en de A27 grootschaliger van aard dan de terreinen in de Waard. Langs de Lek zijn wel weer grootschaliger bedrijfslocaties gelegen. Deze bedrijvigheid heeft veelal een relatie met de rivier en heeft een industrieel karakter (bijvoorbeeld scheepsbouw in Kinderdijk en betonproductie in Groot Ammers en Nieuw-Lekkerland). 14 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

17 Kaart 1 Namenkaart (Zie apart bijgevoegde kaart) Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 15

18 Herstructurering Van de bedrijventerreinen in de regio zijn er 11 toe aan herstructurering. Het oppervlak dat dient te worden aangepakt beslaat 234 ha. Bij 8 terreinen is revitalisering aan de orde (circa 170 ha). Dit betreft voor een groot deel de uitvoering van achterstallig onderhoud van vooral het openbaar gebied. Gezien de aard van de benodigde ingrepen en de relatie met regulier (groot) onderhoud ligt hier met name een verantwoordelijkheid voor de individuele gemeenten. Met de uitvoering van de werkzaamheden op Gelkenes (Liesveld) en Nieuw Schaik (Leerdam) is begonnen. De overige plannen bevinden zich nog in de planvormingsfase. De terreinen Avelingen-Oost in Gorinchem en De Peulen in Hardinxveld-Giessendam (gezamenlijk 63 ha) dienen uitgebreider te worden geherstructureerd. Om het functioneren van de terreinen ook op de langere termijn te kunnen waarborgen is een uitgebreide opknapbeurt van de terreinen nodig, mogelijk inclusief de verplaatsing van bedrijven. De herstructurering van Avelingen-Oost is reeds gestart en dient ook in het kader te worden gezien van de PKB Ruimte voor de Rivier. De grootste regionale herstructureringsopgave ligt daarmee bij De Peulen. Met de uitvoering van de werkzaamheden is in 2011 begonnen. De herprofilering van het KI station in Lexmond is een privaat initiatief. De locatie had een agrarische- en bedrijfsbestemming. Na de herstructurering komt de locatie voor een bredere groep bedrijvigheid op de vrije markt beschikbaar. Deze ingreep levert 1,2 hectare netto ruimtewinst op. Onderstaand zijn de grootste te herstructureren terreinen weergegeven Tabel 2 Herstructureringsopgave Bedrijventerrein Ha Herstructureringsvorm Status / opmerking Avelingen (Gorinchem) 45 Uitgebreide herstructurering In uitvoering De Peulen (H-G) 18 Uitgebreide herstructurering Uitvoering v.a Boven Hardinxveld BP 99 (H-G) 18,6 Uitgebreide herstructurering Planvormingsfase, grondruil bedrijf en gemeente nog niet rond KI Station Lexmond (Zederik) Private herprofilering 1,2 Uitgebreide herstructurering In uitvoering (ruimtewinst door herprofilering van locatie met bestaande bestemming bedrijventerrein) Nieuw-Schaik (Leerdam) 37 Revitalisering / groot onderhoud Fase 1 afgerond, fase 2 financiering nog niet rond Lange Veer/Nieuwe Weg (H-G) 42 Revitalisering / groot onderhoud Geen prioriteit, opgave op langere termijn Gelkenes (Liesveld) 26 Revitalisering / groot onderhoud In uitvoering Meerkerk (Zederik) 15 Revitalisering / groot onderhoud Eerste deel uitgevoerd, nog opgave lichte revitalisering, nog geen planvorming Lexmond/Ameide (Zederik) 11 Revitalisering / groot onderhoud? Planvorming Ameide begonnen, Lexmond minder urgent Arkel (Giessenlanden) 20 Revitalisering / groot onderhoud UHB planvorming in 2011 toegekend Uitgebreide herstructurering 64 Revitalisering en groot onderhoud 170 Herstructurering Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

19 Nieuwe en uit te breiden terreinen In totaal zijn er 9 plannen en ideeën voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in de regio. Het totale oppervlak van deze terreinen beslaat ruim ha netto. Het betreft zowel de aanleg van nieuwe terreinen als de uitbreiding van bestaande terreinen. We onderscheiden harde, zachte en zeer zachte plannen: bij harde plannen is er een vastgesteld bestemmingsplan. bij zachte plannen is er sprake van een planologische reservering (in streekplan of structuurplan) en is er een voorontwerp bestemmingsplan. Er is echter nog geen vastgesteld bestemmingsplan. bij zeer zachte plannen gaat het eigenlijk nog om ideeën en is nog geen voorontwerp bestemmingsplan. Onderstaand is een overzicht van het nieuwe aanbod weergegeven: Tabel.2 Plannen voor nieuw aanbod in de regio, omvang en hardheid van het plan Gemeente Bedrijventerreinen Aanbod in Hardheid van het plan ha netto Gorinchem Groote Haar* 37,0 Hard Graafstroom Melkweg (Bleskensgraaf) 4,0 Hard Hardinxveld-Giessendam Het Oog 10 Zacht** Liesveld Streefkerk 2,0 Zeer zacht Liesveld Gelkenes 11 Zeer zacht Leerdam Nieuw Schaik uitbreiding 5-10 Zeer zacht Zederik Meerkerk-Zuid 25,0 Zeer zacht Giessenlanden Arkel 4,0 Zeer zacht Totaal (afgerond) Harde plannen 41,0 Zeer zachte plannen * Afhankelijk van aansluiting van het terrein op de A27 ** Locatie is als mogelijk ontwikkelgebied opgenomen in de Transformatievisie Merwedezone Ruim de helft van de plannen in de regio bestaat uit zachte en zeer zachte plannen / ideeën. De harde plannen beslaan circa 41 hectare netto. Dit betreft met name het regionale bedrijventerrein Groote Haar in Gorinchem. Groote Haar kent reeds een vastgesteld bestemmingsplan, maar is nog niet direct beschikbaar voor uitgifte onder meer vanwege een beroepsprocedure tegen dit bestemmingsplan. Merwedezone In de Merwedezone, gelegen op de grens van het Groene Hart en de Zuidvleugel van de Randstad, de Betuweroute en de A15, vindt komende jaren herstructurering en transformatie plaats (Transformatievisie Merwedezone). Het gezamenlijke toekomstbeeld voor de Merwedezone omvat een waterrijk groengebied ten noorden van de Betuweroute, herstructureren van bedrijventerreinen en intensiveren van bebouwing bij de bestaande en nieuwe haltes van de Merwede-Lingelijn. Er zijn ook gebieden benoemd waar mogelijk na 2015 verstedelijking kan plaatsvinden, als daar tegen die tijd behoefte aan is en er geen ruimte meer is binnen de kernen. Het betreft de gebieden 'het Oog' tussen Hardinxveld-Giessendam en de Betuweroute en Papland ten noorden van Gorinchem. Deze zijn als transformatiegebieden opgenomen. Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 17

20 Hieruit blijkt dat er eventueel een ontwikkeling mogelijk is, maar pas na 2015 en als er tegen die tijd behoefte aan is. Hier zitten nog al wat voorwaarden aan en of aan deze voorwaarden wordt voldaan kan worden getoetst bij de volgende herziening van de bedrijventerreinenstrategie. 2.3 Analyse markt en ruimte De regionale bedrijventerreinen opgave voor de Alblasserwaard Vijfheerenlanden wordt voor een belangrijk deel bepaald door marktontwikkelingen. Een eerste element hierin is de benodigde ruimte voor de groei van het regionale bedrijfsleven: de uitbreidingsbehoefte in aantallen ha netto. Daarnaast is de benodigde kwaliteit van deze hectaren van belang. In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de vraag hoeveel nieuwe ruimte er nodig is en van welke kwaliteit deze dient te zijn. Ook wordt het aanbod geconfronteerd met het regionale aanbod. Uitbreidingsvraag De Provincie Zuid-Holland heeft in 2011/2012 ruimtebehoefteramingen voor bedrijventerrein in de verschillende regio s op laten stellen door Ecorys, waaronder voor de regio Alblasserwaard Vijfheerenlanden. Deze geraamde ruimtebehoefte vormt de basis voor de op te stellen regionale programmering 1 2. Voor de periode tot en met 2030 wordt in totaal een vraag van ha netto verwacht. Tabel 2.4 geeft de raming van de regionale ruimtevraag. Tabel 3 Raming ruimtevraag Alblasserwaard Vijfheerenlanden, ha netto Sectoren Tot Totaal Tot Totaal Industrie en bouw % 48% 43% Logistiek en groothandel % 48% 48% Consumentendiensten % 5% 7% Dienstverlening % 0% 2% Totaal geraamde vraag sectoren % 100% 100% Extra verplaatsingsvraag* Totaal regionale vraag Bron: ECORYS, 2012, Regionale ruimtebehoefte raming Zuid-Holland, concept februari 2012 *Ruimtevraag als gevolg van de verplaatsing van bedrijven waarbij de achter gelaten locatie wordt getransformeerd naar een andere functie. Bijna de helft van de ruimtevraag zal afkomstig zijn uit de sectoren logistiek en groothandel. Daarnaast is er ook een substantiële vraag vanuit de industrie(inclusief bouw) te verwachten (circa 40%). De sector consumentendiensten bevat (perifere)detailhandel en autohandel en reparatie. De geraamde ruimtevraag vanuit de consumentendiensten en dienstverlening is relatief beperkt. De gemiddelde jaarlijkse vraag ligt in de periode tot 2020 tussen circa 3,0 en 3,5 ha netto en in tussen 2,5 en 3,0 ha netto. Deze afname is in lijn met de verwachte landelijke ontwikkeling en hangt samen met een afnemende bevolkingsgroei en werkgelegenheidsgroei. 1 Ecorys, 2012 Regionale behoefteramingen Provincie Zuid-Holland, concept februari De raming is gebaseerd op economische lange termijn scenario s opgesteld door het CPB. Het voor de strategie gehanteerde scenario is het Transatlantic Market scenario. Dit is het scenario met het een na hoogste economische groeiniveau. 18 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

21 Schaalgrootte Als we het over de kwaliteit van bedrijventerreinen in Alblasserwaard Vijfheerenlanden hebben is vooral de schaalgrootte van belang. Dit komt vooral voort uit de ruimtelijke opbouw van de regio en de daarmee samenhangende (weg)infrastructuur en bereikbaarheid. De regio bestaat in hoofdlijnen uit een landelijk en rustig middengebied (met een restrictief ruimtelijk beleid) en een sterk verstedelijkte zuidelijke zone langs de rijkswegen A15 en A27. Als gevolg van deze ruimtelijke opbouw van de regio past grootschalige (zware) bedrijvigheid en bedrijvigheid met veel vervoersbewegingen het beste langs de randen van het gebied langs de A15 en A27. Bedrijvigheid die het beste in het binnengebied past bestaat vooral uit kleinschaliger bedrijven met relatief weinig vervoersbewegingen. De regionale bedrijventerreinenmarkt vooral wordt gekenmerkt door kleinschalige bedrijvigheid. Net als in 2007 wordt uitgegaan van de in de volgende tabel weergegeven verdeling van de ruimtevraag over de verschillende grootteklassen. Tabel 5 Verdeling van ruimtevraag over grootteklassen 3 Kavelgrootte Aandeel < 0,5 ha 40% van oppervlak 0,5-1,0 ha 25% van oppervlak 1,0 2,0 ha 15% van oppervlak 2,0 5,0 ha 20% van oppervlak. Kwantitatieve match vraag en aanbod conform de SER-ladder Bij de afweging om nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen dient conform richtlijnen vanuit het Rijk en de Provincie rekening te worden gehouden met de SER-ladder. Dit kader heeft als doel onder meer het voorkomen van overaanbod op de bedrijventerreinenmarkt en het doelmatiger omgaan met de beschikbare ruimte. Onderdeel van de SER-ladder is de regionale benadering van bedrijventerreinenmarkten. Bij de opvang van ruimtevraag dient hierbij niet alleen naar de eigen gemeente te worden gekeken, maar ook naar vestigingsmogelijkheden in nabijgelegen gemeenten (in de regio). Concreet geldt voor de opvang van ruimtevraag in een regio de volgende prioritering: 1. Bestaand aanbod op bestaande terreinen (dit kunnen nog uitgeefbare gronden zijn of bestaande kavels en panden die leegstaan of komen 2. Ruimte die beschikbaar komt door ingrepen / herstructurering op bestaande bedrijventerreinen (ruimtewinst). Dit kunnen opnieuw uit te geven kavels betreffen of extra vestigingsruimte door het invoeren van meervoudig ruimtegebruik. 3. Indien op bestaande bedrijventerreinen onvoldoende ruimte is om de ruimtevraag op te vangen kunnen (mogelijk) nieuwe terreinen worden aangelegd. Hierbij geldt dat voorrang wordt verleend aan harde plannen, ofwel plannen in een vergevorderd stadium van de bestemmingsplanprocedure, boven zachte plannen (nog geen voorontwerp bestemmingsplan). 3 Uit analyse van de historische uitgifte van bedrijventerreinen in Alblasserwaard Vijfherenlanden is bij het opstellen van de strategie in 2007 gebleken dat de uitgifte over de verschillende grootteklassen zoals weergegeven in deze tabel. De uitgiften van bedrijfskavels in de afgelopen jaren geven geen aanleiding tot aanpassing van deze verdeling ten behoeve van de indeling van de ruimtevraag naar grootteklassen. Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 19

22 Onderstaande figuur geeft de verhouding van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod indien rekening wordt gehouden met de SER-ladder. Figuur 1. SER-ladder, Alblasserwaard Vijfheerenlanden, , ha netto De belangrijke conclusie uit de kwantitatieve match van vraag en aanbod conform de SER-ladder is dat de regio voldoende bestaand aanbod en harde plannen heeft om de ruimtevraag tot 2030 te kunnen accommoderen. Na de opvang van de geraamde ruimtevraag resteert er nog 10 tot 20 hectare netto op deze terreinen (bestaande terreinen en harde plannen). Voor het goed functioneren van de bedrijventerreinenmarkt is dit een gezonde buffer om onverwachte pieken in de ruimtevraag op te kunnen vangen (eventueel van bedrijven van buiten de regio) en om schuifruimte te bieden voor herstructurering. Voor de opvang van de ruimtevraag hoeft geen beroep te worden gedaan op de zachte plannen voor nieuwe of uit te breiden bedrijventerreinen. Deze hectare netto dient vooralsnog dan ook nog niet ontwikkeld te worden. Een deel kan wel als planologische strategische voorraad worden aangehouden voor thans onvoorziene omstandigheden op de lange termijn. Deze bedrijfsgronden maken echter geen onderdeel uit van het programma van de regionale bedrijventerreinenstrategie tot Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

23 Figuur 2. Overzicht van vraag en aanbod Kwalitatieve match vraag en aanbod op basis van schaalgrootte De geraamde ruimtebehoefte van ha tot 2030 is op basis van de bovenstaande verdeling door vertaald naar kavelgrootte. In samenwerking met de betreffende gemeenten is tevens een inschatting gemaakt van de mogelijke verkaveling van het harde aanbod op de verschillende bedrijventerreinen. In onderstaande figuren is de confrontatie van vraag en aanbod naar schaalgrootte weergegeven. Tabel 6. Overzicht van het mogelijke harde aanbod per terrein naar kavelgrootte Gemeente Bedrijventerreinen Ha netto < 0,5 ha 0,5-1,0 ha 1,0-2,0 ha > 2,0 ha Giessenlanden Schelluinen-West 19,1 3,0 3,0 5,0 8,0 Gorinchem Oost II 2,5 0,5 1,0 1,0 0,0 Gorinchem Groote Haar 37,0 12,0 13,0 7,0 5,0 Graafstroom Melkweg 5,6 5,6 0,0 0,0 0,0 Liesveld Gelkenes 5,0 3,0 2,0 0,0 0,0 Zederik Meerkerk uitbreiding 3,2 1,0 1,0 1,2 0,0 Zederik Kortenhoeven 0,3 0, Hardinxveld-Giessendam Blauwe Zoom 1,3 1, Zederik KI Station Lexmond 1,2 1, Totaal 75,1 27, ,2 13 Bron: Inschattingen door betreffende gemeenten en ECORYS Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 21

24 Figuur 3. Theoretische match van vraag en harde aanbod naar kavelgrootte Bron: Inschattingen door betreffende gemeenten en ECORYS De beschikbare uitgeefbare gronden bieden in theorie voldoende mogelijkheden om de ruimtevraag in de verschillende grootteklassen op te vangen. De verschillende terreinen bieden voldoende mogelijkheden voor verschillende kavelgroottes. Grootschalige ruimtevraag (groter dan 2 hectare netto) kan vooral worden opgevangen op de terreinen Schelluinen West en Groote Haar. Voor de bedrijventerreinen in het Groene Hart gebied (dit betreft met name het grondgebied van de Waarde gemeenten Liesveld, Nieuw-Lekkerland en Graafstroom) wordt uitgegaan van kleinschalige verkaveling (tot 0,5 hectaren netto). Voor Gelkenes wordt uitgegaan van een maximum kavelomvang van 1 hectare netto. Natte terreinen De natte bedrijvigheid in de regio is geconcentreerd in Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam en Nieuw-Lekkerland. Ook in Groot Ammers is enige natte bedrijvigheid gevestigd. Het betreft een beperkt aantal locaties/terreinen met vooral enkele grootschaliger natte bedrijven. Er kan dan ook worden gesteld dat de natte bedrijvigheid een geringe omvang heeft in de regio. Hieruit volgt dat er ook een beperkte vraag vanuit de sector kan worden verwacht. Dit wordt ondersteund doordat er bij de gemeenten in de regio de laatste jaren nauwelijks aanvragen voor natte kavels zijn binnengekomen. Verder is van belang dat binnen de scheepsbouw schaalvergroting speelt, waarbij uitbreiding vooral plaatsvindt door de overname van bestaande productiefaciliteiten. In de Regionale visie 2030 zetten de gemeenten in de Alblasserwaard Vijfheerenlanden onder meer in op de verdere ontwikkeling van de maritieme sector langs de Noord/Merwede. Uit een inventarisatie bij de gemeenten blijkt dat er incidenteel natte kavels in gebruik zijn door droge bedrijvigheid). De herinvulling van deze locaties met maritieme bedrijvigheid biedt de mogelijkheid voor de gewenste versterking van de maritieme sector. 22 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

25 Conclusies regionale bedrijventerreinenmarkt Hoofdconclusies: 1. Over de gehele periode tot en met 2030 bieden de bestaande bedrijventerreinen en de harde plannen voor nieuw aanbod voldoende ruimte en voldoende kwaliteiten om de regionale ruimtevraag op te vangen. De zachte plannen voor nieuw aanbod dienen vooralsnog tot 2030 niet te worden ontwikkeld. 2. Op de korte termijn dreigt er een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod, omdat Groote Haar nog niet op de markt is. Daarnaast is de doelgroep van Schelluinen-West beperkt tot Transport en Logistiek. Hierdoor dreigt voor de komende jaren een tekort aan vestigingsmogelijkheden voor vooral grotere bedrijven buiten de sector Transport en Logistiek. Een mogelijke oplossing hiervoor kan een tijdelijke verruiming van de doelgroep van Schelluinen-West zijn. Gevolg hiervan is wel dat het marktpotentieel voor Groote Haar wordt beperkt. Overige conclusies De ruimtevraag van ha netto en het bestaande en harde aanbod van circa 75 ha netto zijn van dezelfde orde van grote en daarmee op hoofdlijnen in evenwicht. De geraamde ruimtevraag lijkt conform de SER-ladder geaccommodeerd te kunnen worden op bedrijventerreinen met bestaand aanbod en op harde plannen (vooral Groote Haar). Uit de marktanalyse volgt voor de periode tot 2030 geen directe onderbouwing voor de ontwikkeling van de zachte plannen. Het op de markt brengen van deze plannen kan leiden tot ongewenst overaanbod in de regio. Het aanbod in het Groene Hart gebied in de regio (dit betreft met name het grondgebied van de Waard gemeenten Liesveld, Nieuw-Lekkerland en Graafstroom) is beperkt en kleinschalig. Dit komt overeen met de gezamenlijke ambities van de gemeenten in de regio (reeds vastgelegd in de strategie van 2007). Na opvang van de geraamde ruimtevraag resteert circa 10 tot 20 hectare netto van het harde aanbod. Dit oppervlak kan dienen om onverwachte pieken in de ruimtevraag op te vangen (eventueel van bedrijven van buiten de regio) en om schuifruimte te bieden voor herstructurering. Voor de planen voor de grootschaliger terreinen Het Oog en Meerkerk-Zuid geldt dat deze inhoudelijk goed binnen de visie op bedrijventerreinontwikkeling en de Regionale Visie 2030 passen, met concentratie van bedrijvigheid in de zones langs de snelwegen in de regio. Op basis van de huidige inzichten in de ruimtebehoefte en de beleidsregels van de SER-ladder is ontwikkeling van deze terreinen in de periode tot 2030 nog niet aan de orde. De regionale herstructureringsopgave betreft 4 terreinen (64 ha) die uitgebreid dienen te worden geherstructureerd en 7 terreinen (170 ha) die dienen te worden gerevitaliseerd. De herstructureringsopgave bedraagt circa 234 ha. De omvang van de natte bedrijvigheid in de regio is beperkt. De regionale opgave beslaat vooral de herinvulling van incidentele natte kavels die door droge bedrijvigheid zijn ingevuld. 2.4 Regionale opgave bedrijventerreinen Uit de analyse van de huidige stand van zaken en de marktanalyse volgt de onderstaande regionale opgave voor bedrijventerreinen: Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 23

26 Bedrijventerreinen 1. De gemeenten in het gebied hanteren als beleidsmatig uitgangspunt dat de leefbaarheid en het voorzieningenniveau in de kernen in het middengebied en de Lekzone in stand dient te worden gehouden. Om de (economische)leefbaarheid in de kernen te waarborgen is het behoud van economische activiteiten en daarmee werkgelegenheid van belang. Hiertoe dient voldoende ruimte te worden geboden. 2. Voor de autonome groei van het regionale bedrijfsleven dient hectare netto nieuw bedrijventerreinoppervlak te worden ontwikkeld (zowel op bestaande als op nieuwe terreinen). Hierbij dient de nadruk te liggen op kleinschalige kavels (tot 1 hectare). In plannen voor nieuwe terreinen dient hier rekening mee te worden gehouden. Deze ruimte kan worden gevonden op bestaande terreinen met bestaand aanbod en op locaties waar harde plannen voor bestaan (inclusief ruimtewinst door herstructurering). 3. Er dienen regionale afspraken te worden gemaakt over: De uitvoering van de huidige(zeer) zachte plannen voor bedrijventerreinen (88-94 hectare netto) de kwaliteit en aard en schaal van de gewenste bedrijvigheid in de verschillende delen van de regio. de fasering van de plannen voor bedrijventerreinen (inclusief aanhouden strategische reserve) Segmentering van bedrijven De uitgifteprijs van terreinen 4. Revitalisering van circa 234 hectare (netto) op 12 bedrijventerreinen. 5. Versterking van de maritieme sector door de herinvulling van kavels op natte terreinen die door droge bedrijvigheid worden gebruikt indien zich (markt)kansen voordoen: Deze bedrijven op projectmatige basis naar andere locaties leiden. Pas actie ondernemen bij concrete vestigingsvraag van nat bedrijf. Financiële oplossing binnen het project zoeken 2.5 Kantoren 4 De kantorenmarkt 5 in de regio is beperkt van omvang en wordt vooral bepaald door incidentele ontwikkelingen en transacties. Alleen in Gorinchem is er sprak van een kantorenvoorraad en markt van enige omvang (zie figuur 4). De toekomstige vraag naar kantoorruimte is voor een dergelijke markt niet goed met modellen en berekeningen in beeld te brengen zonder een schijnnauwkeurigheid te bieden. De gepresenteerde analyse heeft dan ook vooral een kwalitatief karakter. 4 Onderstaande analyse van de kantorenmarkt is gebaseerd op beperkt beschikbare cijfers over de regionale kantenmarkt. Dit betreft cijfers over de kantorenvoorraad, door makelaars geregistreerde transacties, het aanbod en de leegstand,een gesprek met een bedrijfsmakelaar in de regio, onze kennis van de regio en locatiebezoeken en onze expertise op het gebied van de kantorenmarkt. Met kantoren worden hier alleen zelfstandige kantoorpanden bedoeld en niet het kantoorgedeelte van bedrijfspanden. 5 Dit betreft de markt van zelfstandige kantoorpanden exclusief kantoorruimte behorende bij bedrijfsgebouwen/hallen. 24 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

27 Figuur 4. Inschatting voorraad zelfstandige kantoorruimte, m2 vvo Bron: Bak De kantorenmarkt in de regio is geconcentreerd in Gorinchem met een metrage van circa m² vvo 6. Dit oppervlak bevindt zich met name rond het station en daarnaast ook op locaties langs de rijkswegen. In Hardinxveld-Giessendam en Leerdam ligt de kantorenvoorraad tussen de en m² en in de overige gemeenten is het totale kantorenmetrage kleiner dan m² en heeft vooral een functie voor lokaal verzorgende activiteiten. De markt wordt gekenmerkt door kleinschalige transacties. De gemiddelde transactiegrootte van geregistreerde transacties bedroeg in de periode circa 600 m² 7. De markt wordt verder gekenmerkt door een relatief beperkt aantal transacties per jaar 8. Precieze cijfers hierover zijn niet bekend, maar op basis van de wel geregistreerde transacties en informatie van regionale bedrijfsmakelaars kan worden uitgegaan van gemiddeld maximaal een tiental transacties per jaar. Deze vinden vooral plaats in bestaande kantoorgebouwen. Het aanbod van leegstaande kantoorruimte in de regio bedraagt circa m², waarvan m² in Gorinchem 9. Van dit aanbod in Gorinchem is echter bij een kleine m² sprake van structurele leegstand en incourante panden. Dat houdt in dat deze panden al langer dan 2 jaar op de markt worden aangeboden en dat het gezien de kwaliteit van de panden niet aannemelijk is dat deze kantoorruimte weer door bedrijven wordt opgenomen (gehuurd of gekocht). Het voor de markt relevante aanbod in Gorinchem bedraagt dan ook bedraagt m². De leegstand van kantoren in Gorinchem ligt daarmee boven frictieniveau (van 5 procent), maar ligt beneden het landelijke gemiddelde. Mogelijkheden en ideeën voor kantoorontwikkeling Naast aanbod in bestaande kantoorpanden zijn er ook al mogelijkheden voor nieuwbouw in de regio en zijn er ook ideeën om nieuwe plannen toe te voegen. Op drie locaties in de regio is het 6 m² vvo: m² vrij verhuurbaar oppervlak. 7 Bron: VTIS (database van kantorentransacties zoals aangeleverd door bedrijfmakelaars) 8 Zie vorige voetnoot. 9 Bron: Vastgoedmarkt en B/Mak bedrijfsmakelaars Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 25

28 momenteel planologisch mogelijk (op basis van het bestemmingsplan) om zelfstandige kantoren te ontwikkelen: Gorinchem: stationslocatie, m², zacht plan, vanwege huidige economische situatie tijdelijk on hold Hardinxveld-Giessendam: Blauwe Zoom, in het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen voor de ontwikkeling van zelfstandige kantoorpanden met een maximaal m² per pand, op slechts deel van het terrein (in totaal 1,2 hectare netto uitgeefbaar). Zederik, Meerkerk Uitbreiding, in het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen voor de ontwikkeling van 6 zelfstandige kantoorpanden van m² bvo per stuk, in totaal m². Daarnaast zijn er ideeën voor kantoorontwikkeling bij station Leerdam en bij de Sportlaan in Schelluinen in Giessenlanden. Onderstaande tabel geeft een totaal overzicht van de mogelijkheden en de ideeën voor kantoorontwikkeling. Tabel 5. Planologische mogelijkheden en ideeën kantoorontwikkeling Locatie m² bvo Opmerking Stationslocatie Gorinchem m³ Zacht plan Stationslocatie Leerdam ntb Idee Meerkerk Uitbreiding m² In bestemmingsplan opgenomen Blauwe Zoom H-G m²* In bestemmingsplan opgenomen Sportlaan Schelluinen m² Zacht plan en koppeling met andere ruimtelijke plannen Totaal harde mogelijkheden** m² Totaal incl. ideeën m² + PM * Inschatting Ecorys op basis van maximale gebouwomvang van m² bvo en dat slechts een deel van het beschikbare grondoppervlak van 1,2 hectare netto met kantoren bebouwd mag worden. ** Planologisch mogelijk op basis van bestemmingsplan. Bron: gemeenten Het totaal aan ontwikkelingsmogelijkheden en ideeën voor nieuwe kantoorontwikkeling in de regio is erg ruim. Zeker als gekeken wordt naar de combinatie van de beperkte omvang van de markt, het al bestaande aanbod (binnen maar vooral ook buiten de regio) en de trends van het nieuwe werken en het teruglopende kantooroppervlak per werkzame persoon. Conclusies Voor lokaal verzorgende functies dient in de verschillende kernen voldoende ruimte te zijn. Hierbij gaat het onder meer over op consumenten gerichte activiteiten / kantoren met een baliefunctie. Deze kunnen veelal worden gecombineerd met detailhandel in kernen. Ook betreft het kleinschalige kantoorunits (van enkele tientallen meters) voor startende bedrijven, ZZP ers en het kleinbedrijf met enkele werknemers. Dit gaat om zeer bescheiden metrages van maximaal enkele honderden meters per gemeente (met uitzondering van Gorinchem). Deze ruimtevraag is niet nauwkeurig te ramen en dient per gemeente (eventueel per case) apart bekeken te worden. Wel kan regionaal worden afgesproken dat tot 2020 dergelijke kleinschalige kantooruitbreiding per kern maximaal 500 m² bvo bedraagt (met uitzondering van Gorinchem). 26 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

29 De regionale kantorenmarkt is van zo een kleine omvang dat deze vooral wordt bepaald door vraag vanuit lokaal verzorgende functies en incidentele grotere transacties. De gunstige geografische ligging aan de rand van de Randstad, nabij twee rijkswegen en de aanwezigheid van treinstations biedt in beperkte mate basisvoorwaarden voor een meer dan alleen lokaal verzorgende kantorenmarkt. Dit blijkt ook uit de kantoorontwikkeling in Gorinchem. Op basis van deze kwaliteiten bestaat voor de toekomst de mogelijkheid voor een beperkte verdere ontwikkeling. Het is dan van belang kwalitatief passende producten (panden) te bieden. Hierbij dient in eerste instantie te worden gedacht aan goed bereikbare locaties met auto en OV. Gezien de beperkte omvang van de markt is het aan te raden toekomstige kantoorontwikkeling zoveel mogelijk te concentreren en aan te laten sluiten bij bestaande kantoorlocaties. Dit ook om enig volume en uitstraling te realiseren. De eerste locatie die hiervoor in aanmerking komt is Station Gorinchem. Daarnaast kan ook worden gedacht aan het gebied rondom Station Leerdam. Van belang bij elke kantoorontwikkeling in de regio is dat er duidelijk zicht is op eindgebruikers en dat er niet op risico wordt ontwikkeld. Daarbij dient ook goed gemonitord te worden dat de realisatie van nieuw kantooroppervlak niet direct leidt tot een sterke toename van de leegstand in bestaande panden. Terugdringen van de leegstand in bestaande panden (circa m² vvo in Gorinchem dit is de huidige leegstand exclusief circa m² vvo incourant aanbod) is een prioriteit. Het is op voorhand niet uit te sluiten dat in de toekomst ook door grotere partijen interesse wordt getoond om zich in de regio te vestigen. Dit betreffen dan echter incidenten die niet goed van te voren zijn te voorzien of te ramen. Als die ambitie bestaat zou er wel actief beleid op gevoerd kunnen worden, waarbij de beschikbaarheid van geschikte vestigingsruimte een van de voorwaarden is. Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 27

30

31 3 Regionale ruimtelijke strategie 3.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is de regionale opgave bepaald. Kwantiteit en kwaliteit van de vraag en het aanbod zijn vastgelegd. In dit hoofdstuk wordt de opgave vertaald naar een ruimtelijke ontwikkelstrategie. Hierbij is aandacht voor de segmentering van de nieuwe en bestaande terreinen en een fasering voor de ontwikkeling en de herstructurering van de bedrijventerreinen. In dit hoofdstuk behandelen we achtereenvolgens de ruimtelijke ontwikkelstrategie en de programmering voor de periode tot Ruimtelijke ontwikkelstrategie De ruimtelijke ontwikkelstrategie heeft de volgende doelen: voldoende vestigingsmogelijkheden voor het regionale bedrijfsleven levendig en open en groen houden van het middengebied en Lekzone voldoende gevarieerd aanbod (grootschalige kleinschalig) kwaliteitsimpuls bestaande en nieuwe bedrijventerreinen: ruimtelijk (locatiekeuze, inpassing en inrichting en beeldkwaliteit) versterking kwaliteit bestaande terreinen (vooral onderhoud, een enkel terrein ingrijpend aanpakken) Op gepast schaalniveau en kwaliteitsniveau een beperkte uitbreiding van de kantorenvoorraad. Om de bovenstaande doelen te bereiken bestaat de strategie uit de volgende onderdelen: 1. ontwikkelen tot maximaal 41 ha nieuw bedrijventerrein 2. revitaliseren van 7 bedrijventerreinen en herstructureren van 4 terreinen 3. concentreren van grootschalige bedrijvigheid in de verstedelijkte zuidelijke zone langs de A15 en A27 (waarbij ruimte voor transportbedrijven op Schelluinen-West) 4. ruimte bieden aan kleinschalige lokale bedrijvigheid in het middengebied en de Lekzone 5. (passief) verplaatsen van grootschaliger bedrijvigheid uit het middengebied en Lekzone naar A15 en A27 zones 6. Eventuele bovenregionale vraag alleen opvangen in de verstedelijkte zone langs de rijkswegen A15 en A27. Bij substantiële uitgiften aan bovenregionale bedrijvigheid (meer dan 5 ha) is mogelijk extra planologische ruimte voor nieuw te ontwikkelen terrein nodig. 7. Concentreren van kantoorontwikkeling in de regio nabij het treinstation in Gorinchem en beperkte ontwikkeling bij het treinstation in Leerdam. Voor lokaal verzorgende functies (dienstverleningen aan de lokale bevolking) kan in de overige gemeenten beperkte kantoorontwikkeling van kleinschalige kantoorruimten plaatsvinden tot een maximum van 500 m² bvo per gemeente tot Bij hoge uitzondering kan hiervan na instemming door alle gemeenten in de regio worden afgeweken. Dit kan alleen indien kan worden aangetoond dat de ontwikkeling noodzakelijk is voor de doorgang van andere van belang zijnde ruimtelijke projecten binnen een gemeente. Hierbij dienen er ook concrete eindgebruikers (huurders of kopers) voor de te ontwikkelen panden te zijn. Er kan op deze manier per gemeente maximaal m² bvo aan extra kantoorruimte worden ontwikkeld tot Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 29

32 Kaart 2 op de volgende pagina geeft een overzicht van het bestaande en het te nog te ontwikkelen harde aanbod van berdrijventerreinen. Ontwikkelen van nieuw bedrijventerrein tot een omvang van 41 ha (onderdeel 1) De ontwikkeling tot 41 hectare nieuw bedrijventerrein kan worden geaccommodeerd met de bestaande harde plannen van Groote Haar en Melkweg. De totale omvang van aanbod op bestaande terreinen en de harde plannen van Groote Haar en Melkweg is echter 10 tot 20 hectare groter dan de geraamde ruimtevraag van hectare. Daarom dient het harde aanbod gefaseerd te worden ontwikkeld. Dit geldt met name voor Groote Haar. In eerste instantie dient een oppervlak van 10 hectare van dit terrein als strategische reserve te worden aangehouden. Deze reserve dient hierbij pas op de markt te komen op het moment dat de vraag-aanbodverhouding in de regio dat toelaat. Dit om overaanbod en de negatieve effecten daarvan op bestaande bedrijventerreinen te voorkomen. Opvangen van grootschalige en kleinschalige bedrijvigheid (onderdelen 3, 4 en 5) Een van de belangrijkste opgaven en daarmee belangrijk onderdeel van de ruimtelijke strategie is het creëren van voldoende ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid in het middengebied en ook in de Lekzone. Om de kernen in deze gebieden leefbaar te houden is voldoende bedrijvigheid van belang. Het restrictieve ruimtelijke beleid en daarmee de beperkte mogelijkheden voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen zijn hierbij beperkende factoren. Uit de analyse van vraag en aanbod is voorts het belang van het aanbod van kleinschalige kavels gebleken. Om voldoende ruimte te bieden aan kleinschalige bedrijven in het middengebied en de Lekzone wordt ingezet op twee sporen: a. Waar mogelijk en in passende schaal ontwikkeling van nieuwe terreinen in deze gebieden. b. Schuifproces: grotere bedrijven uit het middengebied en Lekzone (passief) verplaatsen. De vrijkomende locaties daarna kleinschalig verkavelen ten behoeve van lokale kleinschalige bedrijvigheid. Dit onderdeel van de strategie is een aanvulling op en een uitbreiding van de bestaande aanpak van ROM-S. Hierbij verhuizen transportbedrijven vanuit het middengebied naar Schelluinen-West. Met de nieuwe strategie wordt deze aanpak verbreed naar alle grootschalige bedrijven en ook naar meer vestigingslocaties in de verstedelijkte zuidelijke zone. Ad a. Waar mogelijk en in passende schaal nieuw aanbod in middengebied en Lekzone Dit betreft Gelkenes (Liesveld) en Melkweg (Bleskensgraaf). Van belang bij de ontwikkelingen van de terreinen is vooral dat de maat en de intensiteit passen bij het omliggende landelijke gebied en de (kleine) kernen. Uitgangspunt is dat bedrijfsontwikkeling plaatsvindt op formele bedrijventerreinen en niet in de lintbebouwing. Bij herprofilering van bestaande bedrijfskavels in de lintbebouwing wordt hieraan alleen meegewerkt als de milieubelasting niet toeneemt. De volgende uitgangspunten dienen in acht te worden genomen bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen in het middengebied en de Lekzone: beperkte omvang van de terreinen (tot maximaal 4 ha netto) alleen ruimte bieden aan lokale en subregionale bedrijvigheid 30 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

33 Kaart 2 Kaart met bestaand en nog te ontwikkelen hard aanbod van bedrijventerreinen (Zie apart bijgevoegde kaart) Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 31

34 kleinschalige verkaveling (in de Waard gemeenten 10 maximale kavelomvang 0,5 ha netto, Gelkenes maximaal 1, 0 ha netto ) ruime ruimtelijke opzet met mogelijk zichtlijnen naar het achterliggende landschap, inpassen in het landschap zonder de terreinen te verbergen (extrovert op landschap richten). Ad b. Schuifproces Grotere bedrijven uit het middengebied en Lekzone (passief) verplaatsen en vrijkomende locaties kleinschalig verkavelen ten behoeve van lokale kleinschalige bedrijvigheid. Redenen voor deze aanpak zijn: er is in het middengebied en de Lekzone vooral behoefte aan ruimte voor kleinschalige bedrijven. Het aanbod in deze zones is echter beperkt. er is op de grootschaliger terreinen langs de A15 en A27 voldoende ruimte voor grootschaliger bedrijven (zie ook paragraaf marktanalyse). grootschaliger bedrijven en bedrijven met relatief veel vervoersbewegingen veroorzaken in het algemeen relatief veel overlast en passen niet goed in de ruimtelijke opbouw van het middengebied en in mindere mate de Lekzone. Het beleidsmatig actief uitplaatsen van bedrijven op de benodigde schaal is (financieel) niet haalbaar en wenselijk. Daarom wordt er in de strategie ingezet op een passief uitplaatsingsbeleid. Hierbij wordt gewacht tot bedrijven zelfstandig beslissen te verplaatsen. Aandachtspunt hierbij is de (financiële)capaciteit van gemeenten om grondposities in te kunnen nemen. Dit is nodig om de vrijkomende locaties daarna kleinschalig te verkavelen ten behoeve van lokale kleinschalige bedrijvigheid. Bij het schuifproces gelden de volgende richtlijnen: geen verkoop van kavels groter dan 0,5 ha netto in het middengebied en 1,0 ha op Gelkenes. geen ruimte bieden of verkopen aan reeds gevestigde bedrijven in het middengebied en de Lekzone als het totale bedrijfsoppervlak van het betreffende bedrijf op het bedrijventerrein daarmee boven de 0,5 ha netto komt. Voor Gelkenes geldt een maximum van 1,0 hectare. alleen ruimte bieden aan lokale en subregionale bedrijvigheid. Geen opvang van bedrijven van buiten de regio. kavels verwerven door gemeente of regio bij vertrek bedrijven. 3.3 Segmentering en fasering bedrijventerreinen De segmentering en fasering van bedrijventerreinen geven aan wat de functie van een terrein is, wat de doelgroepen zijn, de prijs is en wanneer het oppervlak op de markt wordt gebracht. In bijlage 2 zijn de uitgangspunten weergegeven die zijn gehanteerd bij de segmentering en fasering van de terreinen. 10 Liesveld, Nieuw-Lekkerland en Graafstroom (vanaf 1 januari 2013 gezamenlijk gemeente Molenwaard) 32 Regionale bedrijventerreinstrategie Alblasserwaard Vijfheerenlanden