MIJNVASTGOED INVESTEREN IN NEDERLANDS VASTGOED VOOR IEDEREEN

Transcriptie

1 MIJNVASTGOED INVESTEREN IN NEDERLANDS VASTGOED VOOR IEDEREEN Real estate crowdfunding continues to be a dynamic and everevolving industry, growing to an estimated $3.5 billion in By 2025, the crowdfunding industry as a whole is anticipated to be valued at more than $300 billion and online real estate marketplaces are primed to capitalize on that explosive growth.

2 Inhoud Voorwoord 3 1. Bedrijfsgegevens 4 2. Team 5 3. Public Token Sale / ICO (Initial Coin Offering) 7 ERC20 tokens 7 Soft Cap en Hard Cap 7 De tokens 8 Verdeling tokens 10 De AFM en de Public Token Sale van Mijn Vastgoed 10 Voorwaarden AFM betreffende onze token sale 10 Risico s token sale Mijn Vastgoed De start-up 12 Problemen 12 Oplossing het online platform en cryptotokens 13 Winstmodel 14 Juridische positie van de tokenhouders en Mijn Vastgoed 14 De timing 15 Positionering en onderscheiden vermogen 15 Doel Residentieel vastgoed? 17 Kapitalisatiefactor 17 Eisen beleggingswoningen 17 Hoe verkrijgt Mijn Vastgoed dergelijke beleggingswoningen 18 Financieel en technisch beheer Het online platform 19 Gedeelte voor de klant 19 Gedeelte eigenaar/verkoper beleggingswoning De Roadmap 21

3 VOORWOORD Crowdownership Mei 2026 De Nederlandse particuliere beleggers investeren hun geld massaal in vastgoed. Door crowdfunding op basis van blockchain is investeren in vastgoed nu mogelijk vanaf kleine bedragen en voor jong en oud. Vanaf ongeveer 1 euro kan iedereen investeerder worden van een beleggingswoning. Alle inversteerders hebben samen aanspraak op de opbrengst. Een investeerder kan zijn/haar stukje vastgoed online aankopen en verkopen binnen enkele seconden via een online platform en/of smartphone applicatie. Daarvoor hoeft een investeerder geen formele procedures door te lopen of naar een notaris, alle verhandelingen worden vastgelegd in een blockchain. Investeren in vastgoed voor iedereen In vastgoed investeren is op dit moment helaas niet voor iedereen mogelijk. Er zijn grote bedragen nodig om een succesvolle investering te doen; daarnaast is de vastgoedmarkt een ons-kent-ons markt waar de meest rendabele woningen onderling worden verhandeld, om nog maar te zwijgen over onoverzichtelijke notaris- en financieringskosten. Crowdfunding op basis van blockchain heeft de potentie om een revolutie in deze markt te ontketenen. Wat wil Mijn Vastgoed? Mijn Vastgoed wil het voor iedereen mogelijk maken om in vastgoed te investeren. Daarom ontwikkelt Mijn Vastgoed een online platform waarop investeringen in individuele beleggingswoningen opgedeeld worden in blockchaintokens en aangeboden kunnen worden. Gebruikers van het platform maken daarmee aanspraak op een deel van de huuropbrengst en meerwaarde bij verkoop. De blockchaintokens kunnen op het online platform aangekocht en verhandeld worden waardoor de klanten razendsnel hun beleggingen in vastgoed kunnen aan- en verkopen. Wij richten ons hierbij uitsluitend op de Nederlandse markt. Public Token sale Mijn Vastgoed? De financiering voor de ontwikkeling van het online platform gebeurt door de uitgifte van dividendtokens. Deze dividendtokens geven recht op dividend uit het bedrijf.door op deze manier financiering op te halen maakt Mijn Vastgoed ook het investeren in de start-up voor iedereen mogelijk. De dividendtokens dienen niet verward te worden met de latere blockchaintokens die het investeren op het online platform in een beleggingswoning mogelijk maken. 3

4 1. Bedrijfsgegevens Handelsnaam Mijn Vastgoed KvK nummer Rechtsvorm Besloten Vennootschap Website Vergunningen DNB/AFM Prospectusplicht (vrijstelling) Tel. contact Beeldmerknaam Benelux Mijn Vastgoed (regnr: ) Logo Contact mijn-vastgoed.nl B.V. Burgemeester Koomansplein DA Rijnsburg ZH info@mijnvastgoed.nl 4

5 2. Team Hanjo Mastenbroek Founder Oprichter van Mijn Vastgoed. Hanjo is ondernemer en een visionair. Hij is in staat om vroegtijdig ontwikkelingen te ontdekken en daar kansen uit te creëren. Dit initiatief komt voort uit zijn ideaal om beleggen met hoog rendement gemeenschappelijk toegankelijk te maken. Mr. Drs. Michiel van Eersel Advocaat fincanieel toezicht Adviseur Michiel van Eersel is afgestudeerd aan de Universiteit Utrecht in zowel het Nederlands Recht als Rechtseconomie. Zijn expertise omvat onder meer de civiel- en toezichtrechtelijke aspecten van alternatieve financieringen en beleggingen (waaronder vastgoedgerelateerd). Daarnaast houdt hij zich bezig met fintech, cryptocurrencies en smart contracts. Kees Guyt Register makelaar en taxateur onroerend goed Kees is sinds 2005 actief in de makelaardij en sinds 2014 als zelfstandig ondernemer. (RMT, lid VBO Makelaar). Naast de aan- en verkoop van woningen houdt hij zich ook bezig met het taxeren van onroerend goed. Christophe de Jonge, BSc Webdevelopment Grafische vormgeving Christophe is webdeveloper met een oog voor design en verzorgt de huisstijl. Hij is multidiciplinair met een universitaire bètaachtergrond en heeft een passie voor het raakvlak van design en techniek. Tevens brengt hij kennis mee van SEO en online marketing. 5

6 Dipp Blockchain Experts in ontwikkeling van Blockchain Software Ir. Guus Hilte Ir. Thomas de Wolf Diip Blockchain heeft expertise in het ontwikkelen van blockchain en automatische trading toepassingen en andere gerelateerde software. Diip blockchain ontwikkelde alle software voor Nederlands meest succesvolle cryptocurrency, Combicoin van Triaconta. Deze software werd verbonden met BitFinex, Bittrex, Binance, Poloniex en HitBTC exchanges. Tevens heeft Diip Blockchain ervaring in het ontwikkelen van handelssoftware. Davy Stam Online Marketing Davy is sinds 2012 Bitcoin en crypto enthousiast. Hierdoor heeft hij veel kennis en kunde opgedaan omtrent deze nieuwe ontwikkeling. In begin 2017 is Davy afgestudeerd aan de Hogeschool Leiden. Tijdens en na zijn opleiding heeft Davy veel kennis van online marketing opgedaan. Sébastien Lefebvre Communicatie Sébastien is zijn hele leven al bezig met communicatie en heeft daar ruime affiniteit mee. Hij is ook bezig met het afronden van een studie Communicatiewetenschap aan de Universiteit van Amsterdam. Of het nou on- of offline communicatie is, hij weet er alles van. Ook van marketing, online marketing en SEO heeft Sébastien veel kennis. 6

7 3. Public Token Sale / ICO (Initial Coin Offering) Een token sale is een steeds populairdere vorm van crowdfunding. Het wordt gebruikt door start-ups die een product of dienst willen ontwikkelen, of in het geval van Mijn Vastgoed een online platform. Een token sale is te vergelijken met een IPO of Initial Public Offering, de beursintroductie van een bedrijf. Een onderneming verkoopt dan voor het eerst haar aandelen om kapitaal aan te trekken. Mijn Vastgoed heeft gekozen voor een public token sale omdat iedereen dan de mogelijkheid krijgt om te investeren. De token sale komt daarmee overeen met ons ideaal dat investeren voor iedereen mogelijk moet zijn. Mijn Vastgoed initieert de eerste public token sale met een uitsluitend Nederlands product dat zich uitsluitend richt op het Nederlandse investeerder. In tegenstelling tot veel andere uitgiftes van tokens vertegenwoordigen de tokens van Mijn Vastgoed een duidelijke waarde; het recht op dividend. Na de public token sale zal Mijn Vastgoed gerenommeerde crypto exchanges (handelsplatformen) benaderen om de dividendtokens verhandelbaar te maken. Opgemerkt dient te worden dat dit alleen gebeurt zolang dat niet in strijd is met Nederlandse wet- en regelgeving. ERC20 tokens De tokens worden uitgegeven via het ERC20 protocol op het Ethereum netwerk. Ethereum is een open source blockchain die veelal gebruikt wordt voor ICO s. Door onder meer gebruik te maken van dit protocol is de dividendtoken geschikt om in de toekomst verhandeld te worden op crypto exchanges (handelsplatformen). Dit maakt zowel het uitgeven als het verhandelen van de dividendtokens heel gemakkelijk. De dividendtokens kunnen bewaard worden in een Ethereum compatible Wallet. Soft Cap en Hard Cap Bij het vast stellen van de hard cap van Mijn Vastgoed zijn twee factoren in samenhang het meest bepalend: levert de maximale investering van EUR voor de deelnemers aan de Token Sale een goed rendement (dividend) op ten opzichte van de meerjarige financiële prognose (ROI) en; welk maximaal bedrag is redelijkerwijs gewenst voor een optimale bedrijfsvoering. De afweging tussen deze factoren hebben geleid tot een hard cap van EUR De token sale heeft een soft cap van EUR en een hard cap van EUR , wat betekent dat er minimaal EUR opgehaald moet worden om de token sale succesvol laten zijn. Wanneer de soft cap niet wordt gehaald krijgen alle investeerders hun geld/ether terug, er is dan immers onvoldoende financiering voor het realiseren van een succesvol platform. Er kan met de token sale maximaal EUR opgehaald worden voordat alle tokens vergeven zijn. Als er dividendtokens zijn die niet worden uitgegeven blijven deze in het bezit van Mijn Vastgoed. De niet uitgegeven tokens worden in de toekomst uitsluitend uitgegeven voor het aantrekken van kapitaal. 7

8 Soft cap 900 ETH EUR Hard cap 2600 ETH EUR De tokens De dividendtokens die worden uitgegeven tijdens de token sale geven exclusief recht op toekomstige uit te keren dividend door mijn-vastgoed.nl B.V. Deze tokens kunnen alleen worden verkregen door tijdens de token sale te investeren in Mijn Vastgoed. De dividendtokens die tijdens de token sale worden uit gegeven moeten niet verward worden met de vastgoedtokens die later op het online platform kunnen worden gebruikt voor de aankoop van beleggingswoningen. Deze twee soorten tokens staan los van elkaar. De dividendtokens kunnen worden aangekocht op de website met Ethers en/ of Euro s (IDEAL). Het totaal van beschikbare tokens geeft recht op 49% van het totale uit te keren dividend. Elke afzonderlijke token geeft recht op een deel van 49% van het dividend van Mijn Vastgoed, namelijk 49% van het dividend gedeeld door het aantal beschikbare tokens ( ). Bij een aankoop van tokens (tegen uitgifteprijs van EUR 0,02; dus voor een inleg van EUR ) heeft de houder hiervan dus recht op 0,49% van het dividend. Stel dat het bedrijf bij wijze van voorbeeld in enig jaar EUR winst als dividend uitkeert, dan ontvangt deze belegger dus een bedrag van EUR Hetgeen een jaarlijks rendement is van 12,5% De tokens die niet worden uitgegeven blijven in bezit van Mijn Vastgoed voor een eventuele volgende investeringsronde. Naarmate het vertrouwen groeit in de waarde en de potentie van het bedrijf (mijn-vastgoed.nl B.V.) en meer substantiële uitkeringen van dividend worden gedaan zal de vraag toenemen en daarmee de handelskoers van de token stijgen. Doel Het doel is het mogelijk maken voor iedereen met deze tokens aansprak te maken op toekomstige winst/ dividend. Deze tokens worden beschikbaar gesteld door Mijn Vastgoed. Deze token kan worden aangekocht met EURO of ETH. Waarde Naarmate het vertrouwen groeit in feitelijke uitkeerbaarheid van dividend door Mijn Vastgoed zal de vraag toenemen en daarmee de prijs van de token stijgen. 8

9 Verhandelbaarheid Mijn Vastgoed streeft ernaar de dividendtokens verhandelbaar te maken op crypto exchanges. Tokenprijs Crowdsale token (ERC20) = ETH (0.020 EUR) Maximaal aantal tokens Acceptatie ETH (Ethers) en EUR (Euro) Doel fundraising (hard cap) EUR Aantal beschikbare tokens Token Sale periode 1 juni 0:00 uur t/m 31 juni :59 uur Besteding van de opbrengst EUR 0 EUR Ontwikkeling online platform EUR EUR Financiële buffer tbv toekomstige klanten. EUR EUR Strategische overname en/of hulp bij aankoop beleggingswoning.* * Wanneer er een beleggingswoning is aangeboden en na de sluitingsdatum blijkt dat er onvoldoende is ingebracht door de beleggers kan Mijn Vastgoed besluiten dit aan te vullen. Zie voor informatie hoofdstuk 5. Residentieel vastgoed? en 6. Het online platform van deze whitepaper. 9

10 Verdeling tokens Early investors: 13% Bounty Program: 4% Crowdsale: 80% Team: 3% De AFM en de Public Token Sale van Mijn Vastgoed De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de naleving van regels door de spelers op de financiële markten. Onze public token sale kwalificeert voor de AFM als ICO. De AFM heeft aangegeven dat de meeste ICO s zo worden gestructureerd dat deze buiten de Wet op het financieel toezicht (Wft) vallen. Bijvoorbeeld in de vorm van een (vooruitbetaald) recht op de toekomstige dienst van de aanbieder van de coins. Dat is een reden waarom de AFM heeft gewezen op de gevaren van het participeren in een ICO. Ook wij hebben ICO s gezien waarbij de token een vooruitbetaald recht is op een toekomstig abstract en vaag omschreven product of dienst. Dit is bij Mijn Vastgoed geenszins het geval. Wij geven tokens uit die een duidelijke waarde hebben, namelijk recht op dividend, uit te keren door mijn-vastgoed.nl B.V. Nu Mijn Vastgoed de token zo gestructureerd heeft dat het ook een feitelijk recht geeft op een duidelijk aspect, namelijk het recht op dividend, vallen wij onder bepaalde regelgeving, de Wet financieel toezicht. Deze regelgeving is opgesteld ter bescherming van de Nederlandse burger. Onze token sale is om het publiek te dienen, dus regelgeving die eveneens het beste belang met de burger voor heeft is iets wat wij eerder toejuichen dan vervelend vinden. Voorwaarden AFM betreffende onze token sale Onze token kwalificeert als effect in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). In beginsel geldt voor het aanbieden hiervan de verplichting om een door de AFM goedgekeurd prospectus beschikbaar te stellen (prospectusplicht). Een vrijstelling van deze verplichting geldt als de totale 10

11 tegenwaarde van de aanbieding (binnen de Europese Economische Ruimte) minder is dan EUR 5 miljoen berekend over een periode van 12 maanden en aan nadere voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden houden onder meer in dat wij onze token sale vooraf moeten melden bij de AFM en daarbij een gestandaardiseerd informatiedocument beschikbaar moeten stellen. Dit informatiedocument is ook te vinden op onze website en in de bijlage van deze whitepaper. In april 2018 hebben wij dit informatiedocument verstrekt aan de AFM. Tevens moet Mijn Vastgoed bij het aanbieden van onze dividendtoken in alle aanbiedings- en reclame-uitingen de vrijstellingsvermelding opnemen. De AFM heeft hiervoor standaarden (in pictogrammen) opgesteld. Deze vrijstellingsvermelding is ook te zien op onze website. Ingevolge de Wet op het financieel toezicht bestaat geen verplichting tot het algemeen verkrijgbaar stellen van een prospectus dat is goedgekeurd door de Autoriteit Financiële Markten ter zake van de aanbieding. Op de aanbieding wordt geen toezicht uitgeoefend door de Autoriteit Financiële Markten. Risico s token sale Mijn Vastgoed Een investeerder/belegger loopt altijd risico. Bij de beoordeling van een investering in Mijn Vastgoed zijn de volgende aspecten relevant: als de soft cap ( euro) voor de token sale niet gehaald wordt krijgt elke investeerder zijn/ haar geld terug; de uitgegeven tokens geven recht op dividend, dit in tegenstelling tot ICO s waarbij de tokens vaak een onduidelijke waarde of doel hebben; elk maximaal bedrag is redelijkerwijs gewenst voor een optimale bedrijfsvoering; de vastgoedmarkt heeft zich al lang bewezen als goede investering. Wij maken het investeren in vastgoed alleen toegankelijker en makkelijker. Voor een verdere uiteenzetting van de risico s verwijzen wij naar het AFM-informatiedocument aanwezig op de website. Dit informatiedocument helpt beleggers om de kosten, risico s en het rendement van de belegging beter te begrijpen. Dit informatiedocument is conform wet- en regelgeving in april 2018 eveneens verstrekt aan de Autoriteit Financiële Markten. 11

12 4. De start-up Problemen Nederlandse huishoudens hebben momenteel zo n 340 miljard euro aan spaargeld op de bank staan. Hier is in het jaar 2017 zo een 5,3 miljard euro bijgekomen, blijkt uit cijfers van De Nederlandsche Bank. Volgens het CBS zijn er in 2014 ruim 1,8 miljoen gezinnen die meer dan euro aan spaartegoeden hebben. Zie tabel 1. Huishoudens met vermogen(sbestanddeel) Bedrag van het vermogen(sbestanddeel) Aantal Totaal Gemiddeld 25e percentiel 50e percentiel 75e percentiel x mld euro euro 2011 voor methodewijziging , na methodewijziging , , , , Tabel 1: Bank- en spaartegoeden Nederlandse huishoudens. Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek. Mijn Vastgoed vermoedt dat een groot deel van deze 1,8 miljoen spaarders onvoldoende vermogen en/of kennis heeft om deze spaarbedragen rendabel te kunnen investeren en/of te beleggen. Wij veronderstellen daarom dat een groot aantal spaarders hun spaartegoeden onvoldoende benut, zeker met de historisch lage spaarrente. Er zijn zelfs berichten over een toekomstige negatieve spaarrente. Het wordt dus steeds pijnlijker om spaargeld op de bank te laten staan en de spaarder is op zoek naar nieuwe manieren om dit te investeren. Investeren in vastgoed geeft een mooi rendement echter is dit alleen weggelegd voor mensen met groot beschikbaar eigen vermogen. Grote bedragen dienen te worden aangewend om succesvol te investeren in vastgoed. Daarnaast is het een markt waarin de meest rendabele woningen onderling in ons-kent-ons netwerken verhandeld worden om maar te zwijgen over onoverzichtelijke notaris- en financieringskosten. 12

13 3,5% Inflatie Hoogste variabele spaarrente 3% 2,5% 2% 1,5% 1% 0,5% 0% Diagram 1: Inflatie stijgt; sparen levert nu écht niets meer op. Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, spaarrente.nl Oplossing het online platform en cryptotokens Mijn Vastgoed wil klanten dus de mogelijkheid bieden om in vastgoed te investeren vanaf een klein bedrag. Mijn Vastgoed biedt de mogelijkheid te investeren in beleggingswoningen en geeft hiertoe blockchaintokens uit. Hierdoor ontstaat er een laagdrempelige toegang tot de vastgoedmarkt. Daarnaast wordt ook de liquiditeit van investeringen in vastgoed aanzienlijk verhoogd; een klant kan op elk moment meer tokens aankopen of (een deel) van de tokens in bezit verkopen. De huidige vastgoedfondsen hebben vaak een lange looptijd waarbij het verkopen vaak geen mogelijkheid is, laat staan in delen. Mijn Vastgoed wil beleggingswoningen verwerven door eigenaren hun beleggingswoningen laten aanbieden op het online platform. Mijn Vastgoed biedt een volledige online verkoopbegeleiding tot aan een goede presentatie op het online platform. Daarmee wordt de verkoop voor de verkoper heel gemakkelijk. Als er uiteindelijk voldoende aanbod beleggers zijn koopt Mijn Vastgoed de woning (meestal in combinatie met een bankfinanciering) aan en keert rente uit aan de tokenhouders. Mijn Vastgoed wordt juridisch eigenaar van de beleggingswoning. Aan het einde van de looptijd verkoopt Mijn Vastgoed de beleggingswoning en koopt de blockchaintokens terug, bij mogelijke meerwaarde voor een hoger bedrag dan de klant de tokens heeft aangekocht. Let op, de in deze paragraaf genoemde blockchaintokens mogen niet verward worden met de dividendtokens. De dividendtokens die mijn-vastgoed.nl B.V. uitgeeft tijdens de token sale geven uitsluitend recht op dividend van mijn-vastgoed.nl B.V. en spelen bij de toekomstige investeringen in vastgoed op het toekomstige platform geen rol. 13

14 Winstmodel Mijn Vastgoed wil zijn klanten een investeringsproduct met vast jaarlijks rentebedrag aanbieden, dat betekent dat de uitbetaling niet afhangt van factoren als leegstand, kosten voor onderhoud en/ of onvoorziene kosten. Bij jaarlijkse herzieningen van het rentebedrag worden deze factoren in het verleden wel meegewogen. De winst voor Mijn Vastgoed zit in gedeelde deelname en het verschil tussen het iets hogere feitelijke rendement en het rentebedrag dat wij uitkeren aan onze klanten. Mijn Vastgoed zal aanvankelijk in (de investering) elke beleggingswoning voor maximaal 50% deelnemen, met behulp van een (bank)financiering. Naarmate de vraag van tokenhouders harder groeit dan het aanbod beleggingswoning kan Mijn Vastgoed besluiten het percentage van 50% omhoog bij te stellen naar bijvoorbeeld 80 of 100%. De verhouding waarin token houders en Mijn Vastgoed deelnemen in een beleggingswoning kan worden aangepast op basis van het vraag en aanbod van beleggers en beleggingswoningen. Het winstmodel is niet gebaseerd op een mogelijke stijging van de waarde van het vastgoed. Dat vinden wij te speculatief om een winstmodel op te baseren. Uiteraard is een eventuele waardestijging een mooie bijkomstigheid voor de belegger. Door bovengenoemd winstmodel brengen we ons belang in lijn met het belang van onze klanten. Zodoende dienen wij het belang van onze klanten. Zolang wij een goed rendement ontvangen ten behoeve van een gezonde bedrijfsvoering, ontvangen ook onze tokenhouders een goed rendement. Daarnaast rekent Mijn Vastgoed 1,0 1,5% courtage voor het aanbieden en verkopen van de beleggingswoning door de eigenaar op het online platform. Juridische positie van de tokenhouders en Mijn Vastgoed De rechten van de tokenhouders zijn vergelijkbaar met die van reguliere verstrekkers van een (obligatie)lening. Zo hebben zij recht op terugbetaling van de inleg op de token (hoofdsom) en op rente. De tokenhouders krijgen een vast jaarlijks rentepercentage van minimaal 3,5% tot ongeveer 7,0%, afhankelijk van de verwachte jaarlijkese huuropbrengst van de betreffende beleggingswoning. Bij verkoop van de woning deelt de tokenhouder mee in de meerwaarde naar rato van zijn/haar inleg. De looptijd per object zal waarschijnlijk 5, 7 of 10 jaar zijn. Mijn Vastgoed wordt juridisch eigenaar van de woning. Zoals eerder vermeld is dat onder meer om ons belang in lijn met het belang van onze klanten/belegger te brengen. Dit doen wij door winst te nemen tussen het feitelijke rendement en het rentebedrag dat wij uitkeren aan onze klanten. Zonder dit, acht Mijn Vastgoed het niet mogelijk een verantwoorde financiële bedrijfsvoering te houden en tevens dit beleggingsproduct aan te bieden. Naast het financiële aspect, is bij het centraliseren van eigendom de exploitatiekosten goedkoper, zo is het financieel beheer en technisch beheer voor 10 beleggingswoningen goedkoper dan voor een enkele beleggingswoning, hetgeen een hoger rendement voor de belegger betekent. Ander bijkomend voordeel van centraal juridisch eigendom is een dat het veiliger is. Als Mijn Vastgoed alleen belegger en beleggingswoning bij elkaar brengt, bestaat er onder meer risico op malafide huisbasen, die wellicht uw rente uit betalen uit illegale praktijken anders dan huuropbrengst 14

15 De timing De timing is voor elke start-up belangrijk. Een nieuwe onderneming heeft namelijk een veel hogere kans van slagen als de markt er gunstig voor staat. Mijn Vastgoed heeft een goede timing met de aantrekkende economie. Huishoudens hebben heel wat vermogen vergaard en willen dit vermogen het liefst investeren om er meer uit te halen dan de historisch lage spaarrente. Dat is dus het perfecte moment om de particuliere belegger de kans te geven om op een laagdrempelige manier toegang te geven tot de vastgoedmarkt. De blockchain technologie is mede dankzij de bekendheid van de Bitcoin een zeer populair gespreksonderwerp geworden. De totale cryptomarkt is gegroeid tot bijna EUR 500 miljard en daarmee heel actueel. Het platform van Mijn Vastgoed gaat ook gebruik maken van blockchain technologie en kan daarmee profiteren van de publiciteit rond blockchain technologie. Positionering en onderscheiden vermogen Mijn Vastgoed wil dat haar product toegankelijk en gemakkelijk te gebruiken is. Dit willen we onder meer bereiken door het eerste Nederlandse blockchain initiatief te zijn dat zich enkel focust op de Nederlandse vastgoedmarkt. Elke belegger wil meer rendement maar de meeste particuliere beleggers vinden het lastig om de vastgoedmarkt in te komen of hebben daar simpelweg het vermogen niet voor. De vastgoedwereld is namelijk een lastige wereld om in te navigeren, zeker wanneer men er geen jarenlange ervaring mee heeft. Aanbieders hebben vaak complexe constructies en gebruiken veel verhullende vaktermen. Dit maakt het lastig voor een beginnend belegger om in vastgoed te investeren. Mijn Vastgoed wil dit veranderen en geeft vier belangrijke onderscheidingspunten: Focus op de Nederlandse markt Omdat Mijn Vastgoed haar focus volledig legt op de Nederlandse markt is het voor Nederlandse beleggers makkelijker hier affiniteit mee te hebben. De belegger is vaak beter geïnformeerd over de Nederlandse huur- en huizenmarkt dan bijvoorbeeld over buitenlandse huizenmarkt. Inleg per woning Veel vastgoed investeringsfondsen investeren in projecten. Het is dan vaak minder dan duidelijk uit welk object het rendement afkomstig is. Mijn Vastgoed wil het investeren in vastgoed door middel van het bieden van de keuze om per woning te investeren tastbaar en transparant maken. Op den duur kan iedereen zelfs investeren in een woning in de buurt of in de straat waar men woont. Aanspraak op meerwaarde Naast de aanspraak op rente maakt de belegger aanspraak op de meerwaarde bij verkoop van de woning. Dit is uniek en maakt het gehele product nog aantrekkelijker. Vermogensgroei door verkoop van een woning met meerwaarde is voor de meeste mensen bekend en vertrouwd. Liquideerbaarheid Omdat de vastgoedtokens verhandelbaar zijn op het online platform is de investering via Mijn Vastgoed snel te liquideren. Daarbij kan een klant er ook voor kiezen om slechts een deel van zijn investering te liquideren. Dit brengt grote voordelen voor de klanten. Zij hoeven namelijk niet hun hele 15

16 investering te liquideren als zij snel wat cash nodig hebben maar kunnen gewoon een deel van de investering op het platform te koop zetten. Een klant kan dus niet alleen snel in- en uitstappen maar kan ook een investering gedeeltelijk liquideren. Doel Vorig jaar berichtte het NRC dat de particuliere vastgoedbeleggingsmarkt groeit. Het aantal woningen in bezit van particuliere vastgoedbeleggers wordt op geschat, zo n 10 procent van het totale aantal woningen in Nederland. Onder deze particuliere beleggers bevinden zich onder andere de vermogende ouders die een woning voor hun studerende kind financieren, de winkelier om de hoek die de woningen boven zijn winkel verhuurt en de professionals die tientallen woningen door heel Nederland bezitten. Het doel van Mijn Vastgoed is om een nieuwe groep beleggers te introduceren; eigenlijk alle Nederlanders die bereid zijn (een deel van) hun vermogen in vastgoed te willen investeren. Volgens het CBS worden er in Nederland per jaar ongeveer woningen verkocht. 10 procent van deze woningen wordt als beleggingswoning verkocht of vormen en goed beleggingsobject. Dat zijn dus ongeveer beleggingswoningen die per jaar verkocht worden. Het doel van Mijn Vastgoed is om na 4 à 5 jaar de verkoop van ongeveer 300 beleggingswoningen per jaar te laten verlopen via het online platform. Dat is ongeveer 1,25% van alle beleggingswoningen die per jaar worden verkocht en aangekocht. Mijn Vastgoed beoogt na 5 jaar ongeveer EUR 340 miljoen aan particuliere beleggingen in woningen te hebben gerealiseerd. 16

17 5. Residentieel vastgoed? Na onderzoek heeft Mijn Vastgoed verschillende typen beleggingswoningen geïdentificeerd om mogelijke beschikbaar te laten stellen op het online platform. Verschillende soorten beleggingswoningen brengen allemaal verschillende aanschafprijzen en huuropbrengsten met zich mee. Duurdere woningen hebben vaak een relatief lager rendement in tegenstelling tot goedkopere woningen. Studentenwoningen en appartement complexen worden vaak voor relatief meer verhuurd maar de aanschafprijs is ook een stuk hoger en vaak arbeidsintensiever in beheer. Mijn Vastgoed wil kleinere beleggingswoningen en mogelijk groot residentieel vastgoed (denk aan bijvoorbeeld studentenwoningen) aanbieden. Mijn Vastgoed wil een divers aanbod aanbieden. De klant kan zelf een afweging maken tussen de hoogte van het maandelijkse rendement en de eventuele meerwaarde bij verkoop. Kapitalisatiefactor De potentiele aankoop van woningen door Mijn Vastgoed wordt beoordeeld op basis van een kapitalisatiefactor. Deze wordt berekend door de koopsom te delen door de jaarlijkse huuropbrengst. De kapitalisatiefactor staat voor het aantal jaren waarin de woning wordt terugverdiend. De kapitalisatiefactor is doorslaggevend bij de aankoop van een woning en is vastgesteld op maximaal 15. Omdat Mijn Vastgoed bekend wil staan als een online platform waar substantieel rendement kan worden behaald is deze kapitalisatiefactor belangrijk. De kapitalisatiefactor van maximaal 15 stelt ons namelijk in staat de belegger een rente te bieden van minimaal 3,0% aan te bieden per woning, zonder dat dit ten koste gaat van een gezonde financiële bedrijfsvoering van Mijn Vastgoed. Elke aankoop moet dus in staat zijn aan deze factor te voldoen. Een kapitalisatiefactor van 15 is het vastgestelde maximum; hoe lager de kapitalisatiefactor, hoe beter de investering en hoe meer rente we de klant kunnen aanbieden. Bijvoorbeeld een kapitalisatiefactor van 12.5 stelt ons namelijk in staat de belegger een rente te bieden van 4.0%, een kapitalisatiefactor van 10 stelt ons namelijk in staat de belegger een rente te bieden van 6.0%. Eisen beleggingswoningen Naast de optimale kapitalisatiefactor is Mijn Vastgoed op zoek naar woningen met een hoge continuïteit aan huuropbrengst. Daarmee doelen we op betrouwbare stroom van huurinkomsten. Zo kan Mijn Vastgoed een bepaald rendement garanderen en een gezonde financiële huishouding houden. Daarmee komen de eisen van Mijn Vastgoed overeen met de eisen van financiële instellingen bij het verstrekken van een hypotheek voor een beleggingswoning. Dit doet Mijn Vastgoed om risico s te beperken voor het aankopen van woningen. De volgende eisen zijn opgesteld: 17

18 De beleggingswoning moet onafgebroken en aansluitend aan onze aankoop minimaal 1 jaar verhuurd zijn; Alleen een beleggingswoning in de steden wordt geaccepteerd; (een lijst volgt, maar dit zijn o.a. Alkmaar, Amsterdam, Leiden, Delft, Eindhoven, Rotterdam) Er moet worden voldaan aan de voornoemde investeringsfactor. Kortom de beleggingswoning moet zich hebben bewezen als succesvol. Hoe verkrijgt Mijn Vastgoed dergelijke beleggingswoningen Voornoemde woningen zijn niet makkelijk om te verkrijgen. Deze woningen zijn gewild en worden vaak binnen gesloten kring verhandeld. Om deze woningen aan te kopen heeft Mijn Vastgoed een unieke constructie bedacht waarbij de verkoper recht houdt op 25-50% van de meerwaarde. Dus wanneer Mijn Vastgoed en zijn beleggers de woning weer verkopen heeft ook de toenmalige verkoper van de beleggingswoning recht op meerwaarde. Het recht op 25-50% van de meerwaarde bij verkoop wordt contractueel vastgelegd. Dit is zeer lucratief voor de verkopende partij en zal verkopers aanmoedigen zijn/haar beleggingswoning op het online platform aan te bieden. Mijn Vastgoed kan dit blijven doen zolang maximaal 50% van de investering wordt uitgegeven aan tokenhouders/beleggers. Mocht dit percentage hoger zijn dan heeft dit logischerwijs gevolg voor de mate van hierboven genoemde aanbieding. Voorts biedt Mijn Vastgoed een volledige online verkoopbegeleiding tot aan een goede woningpresentatie op het online platform. Daarmee wordt de verkoop voor de verkoper vergemakkelijkt. Een platform wat de mogelijkheid biedt om uitsluitende beleggingswoningen aan te bieden bestaat nog niet. Veelal bestaat een platform uit allerlei soorten vastgoed, zoals bedrijfspanden, horecapanden, winkelruimte etc. Door dit te realiseren richten wij ons op die (particuliere) verkoper van een beleggingswoning. Aannemelijk is dat deze verkoper liever zijn beleggingswoning verkoopt op een platform wat hier uitsluitend voor is ingericht en wat aansluit op zijn wensen. Financieel en technisch beheer Het financiële en technische beheer van de woningen wordt uitbesteedt aan een professioneel vastgoedbeheer bedrijf. Deze hebben kennis van zaken en kunnen zowel het financiële als het technische beheer gemakkelijker en goedkoper uitvoeren dan wanneer Mijn Vastgoed dit zelf zou doen. Daardoor kan het team van Mijn Vastgoed zich volledig focussen op de core business: het exploiteren van het online platform. Financieel beheer bestaat uit het zaken als het incasseren van huurpenningen, correspondentie met de huurder, bewaken van betalingen en huurachterstanden etc. Het Technisch beheer bestaat ui het verrichten van inspectie bij mutatie en en inspectierapporten, verrichten van inspectie bij klachten en uitbrengen onderhoud voorstellen etc. 18

19 6. Het online platform Gedeelte voor de klant Op het platform worden de investeringen in beleggingswoningen los van elkaar aangeboden. Elke beleggingswoning heeft andere financiële kenmerken. Zo verschilt de aankoopprijs, de looptijd en de aangeboden rente per woning. Op het platform kan de bezoeker woningen filteren op onder andere regio, plaats, koopsom, rendement en looptijd. Zo kan elke bezoeker voor zichzelf bepalen wat de ideale beleggingswoning is. Elk woning die nog aangeschaft moet worden geeft een tijdspanne weer waarin de bezoeker zich in kan schrijven. Ook wordt bij een woning weergeven welk percentage aan investeringen nog beschikbaar is voor deze specifieke woning. VOORBEELD Een bezoeker komt op de website van Mijn Vastgoed en heeft interesse in een investering in een woning op de Julianastraat 85 in Amsterdam. De vraagprijs van deze woning is EUR en investering in de woning biedt de Bezoeker een jaarlijkse rente van 5,2% met maandelijkse uitkering. De woning heeft een looptijd van 7 jaar en EUR van de door Mijn Vastgoed ter investering beschikbaar gestelde bedrag van EUR is nog beschikbaar voor investering door bezoekers. De sluitingsdatum is 21 mei De bezoeker wil investeren in de woning en schrijft zich in voor EUR 500. Wanneer de inschrijving is gesloten worden de inschrijvingen omgezet in vastgoedinvesteringen. Tegenover het door de bezoekers ingelegde bedrag worden blockchaintokens uitgegeven. Voor elke geïnvesteerde euro wordt een token uitgegeven. De klant in het voorbeeld ontvangt dus 500 vastgoedtokens voor de woning aan de Julianastraat. Deze tokens geven recht op betalingen in Ether of in euro s. De klant ontvangt maandelijks zijn rente. De vastgoedtokens kunnen op het online platform van Mijn Vastgoed bewaard worden. Elke woning heeft een eigen omgeving op het platform waar de klant zijn vastgoedtokens direct kan aanbieden, vragen, kopen of verkopen. Om gebruik te maken van deze dienst en omgeving dient de klant te zijn ingelogd. Dit is een van de voordelen van Mijn Vastgoed; de investering in vastgoed kan theoretisch gezien op elk moment geliquideerd worden. De klant kan dus zijn gehele of een gedeeltelijke investering in een woning liquideren. Van elke woning kan precies worden gezien hoeveel tokens te koop staan en gevraagd zijn. Het rentepercentage voor de klant wordt elk jaar herzien en opnieuw vastgesteld. Deze herziening wordt gedaan op basis van de recente en de te verwachten huuropbrengsten. Elk jaar wordt ook een taxatierapport opgemaakt voor elk woning. Dit rapport is aanwezig voor elke ingelogde klant. Wanneer de looptijd van de investering in de woning is verstreken wordt de woning verkocht. Als de woning verkocht is worden de vastgoedtokens door Mijn Vastgoed teruggekocht. Als de woning uit ons voorbeeld voor EUR wordt verkocht betekent dit dat Mijn Vastgoed ; de vastgoedtokens voor EUR 1,33 per stuk terugkoopt. De klant krijgt hiermee zijn investering terug, plus een deel van de meerwaarde (voor zover aanwezig). 19

20 Gedeelte eigenaar/verkoper beleggingswoning De eigenaar/verkoper van een beleggingswoning kan zijn woning aanbieden op het online platform van Mijn Vastgoed. De verkoper maakt daarbij gebruik van een uniek kenmerk van het Mijn Vastgoed concept, namelijk dat als Mijn Vastgoed de woning weer verkoopt de verkoper nog aanspraak heeft op een deel van de meerwaarde. Zie Hoe verkrijgt Mijn Vastgoed dergelijke beleggingswoningen op pagina 18. Om de kwaliteit van ons platform te waarborgen zijn voor de verkoper voor het aanbieden van zijn beleggingswoning vormvereisten. Denk aan een minimum aan informatieverstrekking, documentatie en een goede fotoreportage. De verkoper kan ervoor kiezen dit zelf te doen of tegen meerkosten dit te laten begeleiden door een verkoopmakelaar van Mijn Vastgoed. VOORBEELD De eigenaar van Julianastaat 85 te Amsterdam en Mijn Vastgoed komen een koopprijs overeen. Er wordt een voorlopig koopcontract opgesteld met Mijn Vastgoed. Investering in de woning wordt nu aangeboden op het online platform van Mijn Vastgoed. Mijn Vastgoed biedt aanvankelijk de mogelijkheid om te investeren voor een bedrag van 50% van de koopprijs, zijnde EUR Mijn Vastgoed biedt bij deze woning een rente aan van 5,2% en een looptijd van 7 jaar. Na 3 maanden hebben zoveel klanten zich ingeschreven dat voor dit volledige bedrag is volgetekend. De verkoop wordt hierdoor definitief. Met de verkoper wordt er nog een aanvullende overeenkomst opgesteld. Mijn Vastgoed verkoopt deze woning na een looptijd van 7 jaar. Mocht de woning in de toekomst voor hoger bedrag worden verkocht ontvangt de toenmalige verkoper 50% van dit verschil. 20

21 7. De Roadmap Q Oprichting Mijn Vastgoed B.V. Whitepaper Ontwikkeling Token sale Financieel plan Q Lancering Website Compliance vrijstellingsvereiste AFM Lancering Token Sale Q Blockchain ontwikkeling platform Ontwikkeling gebuikersomgeving online platform Token op Exchanges Q Werving Beleggingspanden Blockchain ontwikkeling platform Ontwikkeling gebuikersomgeving platform Q Lancering online platform Compliance AFM Aanbod beleggingspanden Q Goedkeuring prospectus AFM De eerste beleggingspanden succesvol getokenized Q Groei naar aanbod 50+ beleggingspanden Q Groei naar aanbod 100+ beleggingspanden 21