RESIDENTIE VILLA URBANA - KOOPOVEREENKOMST

Transcriptie

1 RESIDENTIE VILLA URBANA - KOOPOVEREENKOMST TUSSEN De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BBR BELGIQUE, met maatschappelijke zetel te Sint-Gillis, Faiderstraat 15, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer ; Hier vertegenwoordigd overeenkomstig artikel 27 van haar statuten door haar zaakvoerder, de heer Stéphane BENAYM, die woonplaats kiest in Sint-Gillis, Faiderstraat 15; Benoemd tot niet statutaire zaakvoerder voor onbeperkte duur in de oprichtingsakte; EN hierna genoemd de opstalhouder of de eigenaar van de constructies ; De naamloze vennootschap VISHAY CAPACITORS BELGIUM, met maatschappelijke zetel te B Roeselare, Kwadestraat 151 a bus12, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BTW BE (0) , hier vertegenwoordigd door de heer Olivier GASPARD, medewerker van Notaris Gérard INDEKEU, die woonplaats kiest in Brussel, Louizalaan 126 ingevolge volmacht vervat in de akte van overdracht van het recht van opstal verlede voor Notaris Louis-Philippe MARCELIS, te Brussel, met tussenkomst van Notaris Gérard INDEKEU, te Brussel, op zevenentwintig juni tweeduizend dertien, overgeschreven; ET De heer/mevrouw [ ] Wonende [ ] hierna genoemd Vishay of de grondeigenaar ; De opstalhouder en de grondeigenaar worden hierna samen genoemd de verkoper ; Indien personen gehuwd, huwelijksvermogensstelsel vermelden: hierna genoemd de koper ; Samen genoemd partijen en elk apart een partij 1

2 VOORAF WORDT UITEENGEZET WAT VOLGT: A. Vishay is eigenaar van een site gelegen binnen het huizenblok begrensd door de Cicerolaan en de Franz Guillaume- en de Twee Huizenstraat, met kadastrale aanduidingen C76 Y3 ( de Site ). B. Ingevolge een akte verleden voor Notaris Louis-Philippe Marcelis, te Brussel, met tussenkomst van Notarissen Ides Viaene, te Roeselare, en Olivier Neyrinck, te Jette, op 1 december 2011, overgeschreven op het derde hypotheekkantoor van Brussel, op de volgende 21 december, onder referte 50-T-21/12/ , gevolgd door een akte vaststelling van de vervulling van alle opschortende voorwaarden waaraan de voormelde akte onderworpen was, verleden voor notaris Louis-Philippe Marcelis, te Brussel, op 03 april 2012, overgeschreven op het derde hypotheekkantoor te Brussel, op zestien april daarna, onder referte 50-T-16/04/ , heeft de eigenaar van de Site volledig verzaakt aan zijn recht op natrekking op de tot stand te brengen gebouwen, beplantingen, en werken krachtens artikels 546, 551 en volgende van het burgerlijk wetboek op een deel van de site ( het terrein ), ten voordele van de vennootschap BOUYGUES IMMOBILIER BELGIUM, te Oudergem. C. De opstalhouder wil op een deel van het terrein (LOT A0) een residentieel complex oprichten genaamd Residentie VILLA VICTORIA, dat zal bestaan uit 34 appartementen, 34 ondergrondse parkings en 34 ondergrondse kelders. D. De bouw en exploitatie van het residentieel complex zijn toegelaten op basis van een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning die resp. zijn uitgereikt op 22 oktober 2013 door het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Evere (ref.: ) en door het Brussels Instituut voor Milieubeheer (de administratieve toelatingen ). E. Het gebouw wordt opgericht in verschillende fases en overeenkomstig de administratieve toelatingen of overeenkomstig elke wijzigende toelating, de plannen opgesteld door het architectenbureau A2RC Architects, met maatschappelijke zetel in de Sint-Laurensstraat 16 te 1000 Brussel ( de architect ) en het commercieel lastenboek in bijlage. F. De studies inzake stabiliteit en speciale technieken werden resp. toevertrouwd aan de studiebureaus VAN RANSBECK en CES. G. Ingevolge een akte verleden voor Notaris Louis-Philippe Marcelis, te Brussel, met tussenkomst van notaris Ides Viaene, te Roeselare, op 28 november 2013, overgeschreven op het derde hypotheekkantoor te Brussel, op, hebben de grondeigenaar en de toenmalige opstalhouder beslist het complex Residentie Villa Victoria waarvan sprake hierboven onder het stelsel van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid te plaatsen. H. Ingevolge akte verleden voor Notaris Louis-Philippe Marcelis, te Brussel, op 23/12/2013, overgeschreven op het derde hypotheekkantoor te Brussel, heeft de vennootschap BOUYGUES IMMOBILIER BELGIUM, toen opstalhouder, deels haar recht van opstal overgedragen aan de vennootschap BBR BELGIQUE, voornoemd. NA TE HEBBEN UITEENGEZET HETGEEN VOORAFGAAT, WORDT HET VOLGENDE OVEREENGEKOMEN A. ALGEMENE VOORWAARDEN 1. VOORWERP VAN DE VERKOOP BESCHRIJVING VAN HET GOED De opstalhouder voor de onverdeelde aandelen in het recht van opstal verbonden aan de hierna beschreven goederen, alsook de constructies van de hierna beschreven goederen, en de grondeigenaar 2

3 voor de onverdeelde aandelen in het terrein verbonden aan de hierna beschreven goederen, verklaren hierbij het hierna beschreven onroerend goed, in zijn toekomstige staat van afwerking zoals beschreven in de BIJZONDERE VOORWAARDEN en zoals dit onroerend goed voorkomt en beschreven staat in de basisakte waarvan sprake in artikel 2 hierna, onder het stelsel van de mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid, te verkopen en over te dragen aan de koper, die aanvaardt, voor vrij en onbelast van alle bevoorrechte en hypothecaire lasten. De plannen van het verkochte goed en van de verdieping waar het zich bevindt, en eventueel ook de plannen van de kelderverdiepingen voor de kelders en de parkings zijn in bijlage 1 bijgevoegd. De koper erkent al vijftien dagen in het bezit te zijn van die plannen. 2. BASISAKTE Het juridisch statuut van het gebouw wordt bepaald door de basisakte, omvattende de statuten van medeeigendom van Residentie Villa Victoria, waaraan een huishoudelijk reglement is gevoegd, opgemaakt door notaris Louis-Philippe Marcelis, te Brussel, met tussenkomst van notaris Ides Viaene, te Roeselare, op 28 november 2013, overgeschreven op het derde hypotheekkantoor van Brussel, op. Deze documenten worden in bijlage 3 bij deze koopovereenkomst gevoegd en maken er integraal deel van uit. De koper erkent reeds vijftien dagen in het bezit te zijn van de hieraan gehechte basisakte en huishoudelijk reglement. De koper geeft de verkoper bij deze een algemeen en onherroepelijk mandaat om alle eventuele wijzigingen uit te voeren aan de basisakte waarvan sprake in artikel Erfdienstbaarheden voorbehoud van hoofdstuk twee bijzondere bepalingen erfdienstbaarheden verdeling van Titel 1 van de basisakte, met dien verstande dat die wijzigingen in geen geval het eigendomsrecht van de koper mogen schenden. 3. ROERENDE GOEDEREN Deze verkoop omvat de tellers noch de leidingen die eigendom zijn van de maatschappijen of regies, noch de roerende goederen die zich in het verkochte goed zouden bevinden. 4. PRIJS Deze verkoop, geplaatst onder het stelsel van de belasting over de toegevoegde waarde voor wat de gebouwen betreft, wordt overeengekomen en aanvaard voor de in de BIJZONDERE VOORWAARDEN bepaalde prijs. De totale prijs is de prijs op datum van de ondertekening van de overeenkomst en omvat alle bouwtaksen en kosten, de erelonen van de architect en de studiebureaus en de verzekering alle werfrisico s. Alle aansluitingskosten van het gebouw en van de privatieve delen voor water, elektriciteit, gas, teledistributie en telefoon, verhoogd met de Btw, zijn niet in de verkoopprijs inbegrepen en zijn dus voor rekening van de kopers. Die kosten worden gefactureerd samen met de laatste schijf van de constructies. Zijn ook niet inbegrepen de huur van de individuele tellers en de door de nutsmaatschappijen gevraagde waarborgen, gezamenlijke uitrustingen zoals afvalcontainers, gereedschap en onderhoudsmateriaal in het algemeen. Alle kosten, rechten en erelonen van de verkoop zijn ten laste van de koper. De registratierechten op de onverdeelde aandelen in de grond en op de onverdeelde aandelen in het recht van opstal moeten worden betaald bij het verlijden van de authentieke akte en uiterlijk binnen de 4 maanden na de verwezenlijking van de opschortende voorwaarden opgenomen in artikel 20. Behalve de prijs zal de koper zijn aandeel in de kosten voor de opmaak van de basisakte betalen, hetgeen, exclusief belasting over de toegevoegde waarde (BTW), forfaitair wordt begroot op zeshonderd vijftig euro 3

4 ( 650,00) per appartement (kelder(s)inbegrepen) of studio en honderd vijfentwintig ( 125,00) per parkeerplaats. Kosten In afwijking van de gebruikelijke regels inzake de verdeling van de kosten tussen de partijen, komen de partijen overeen dat de Koper alle kosten draagt van de verkoopakte met inbegrip van: - de leveringskosten; - het aandeel verbonden aan het goed in de kosten en de honoraria verbonden aan de redactie van de Basisakte zoals forfaitair vastgesteld op zeshonderd vijftig euro ( 650,00), exclusief BTW, per appartement, kelder inbegrepen, en honderd vijfentwintig euro ( 125,00), per parkeerplaats. De notaris houder van de minuut ontvangt ten laatste op de dag van de akte een provisie voor de voormelde kosten van de Koper. Een gedetailleerde opgave van de werkelijke kosten, vacaties en dossierkosten zullen aan de Koper worden bezorgd na de ondertekening van de authentieke akte, nadat alle formaliteiten zijn uitgevoerd. In functie van de werkelijke omvang van deze kosten zal het saldo van de provisie worden teruggegeven aan de Koper, dan wel een bijkomend bedrag worden gevraagd en dienen te worden betaald door de Koper, op eerste verzoek. 5. BETAALMODALITEITEN 5.1. Modaliteiten De prijs van de onroerende goederen, voorwerp van de onderhavige overeenkomst, is betaalbaar volgens volgende modaliteiten en volgens die die zijn bepaald in de BIJZONDERE VOORWAARDEN: (i) Een waarborg die in mindering komt op de onverdeelde aandelen in het terrein is betaalbaar bij ondertekening van deze overeenkomst, (ii) Bij het verlijden van de authentieke akte, bovenop de kosten, rechten en erelonen van de verkoop: a) de volledige prijs van de onverdeelde aandelen in het recht van opstal en van de onverdeelde aandelen in het terrein, na aftrek van voormelde waarborg, b) de waarde van de op die datum reeds opgerichte constructies, te vermeerderen met de BTW. (iii) Oproepen tot betaling van de betalingsschijven, zoals bepaald in de bijzondere voorwaarden, naarmate de werken vorderen, op vertoon van de factuur, waarbij het attest van de architect waarvan hierna sprake gehecht zal zijn, en zonder dat die oproepen de kosten van de uitgevoerde werken mogen overschrijden. Overeenkomstig artikel 10 van de wet van 9 juli 1971, gewijzigd door de wet van 3 mei 1993, dienen de werken waarvoor de verkoper de betaling vraagt op het ogenblik van het verlijden van de authentieke verkoopakte, door een architect, die zijn beroep in België mag uitoefenen, te worden bevestigd. Indien de betaling niet wordt uitgevoerd binnen de 15 dagen na verzending van het verzoek om betaling, is op de verschuldigde bedragen, van rechtswege en zonder ingebrekestelling, een verwijlintrest aan de wettelijke intrestvoet verhoogd met 0,75% per maand van toepassing, berekend per dag vertraging, en zullen die verschuldigde bedragen van rechtswege en zonder ingebrekestelling worden verhoogd met een forfaitaire vergoeding van 10 % met een minimum van 125 euro. Indien het verkochte goed de onverdeelde eigendom is van verschillende personen zijn ze krachtens deze koopovereenkomst hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van de verschuldigde bedragen. De koper ontzegt zich het recht de privatieve delen van zijn appartement in bezit te nemen, vóór de volledige betaling van de aankoopprijs, de betaling van de afrekeningen en de vrijgave van de overeenkomstige voltooiingswaarborg bepaald door de Wet Breyne Verbod op hypothekeren of vervreemden 4

5 Tot de volledige betaling van de prijs (met inbegrip van de lasten en bijhorigheden), ontzegt de koper zich het recht, zonder het uitdrukkelijk en schriftelijk akkoord van de opstalhouder, het goed met een hypotheek te bezwaren, het goed te verkopen, zelfs gedeeltelijk, of het goed met een zakelijk of persoonlijk recht te bezwaren. De opstalhouder zal dit akkoord enkel geven tegen (i) een door de koper en zijn bank ondertekende sommendelegatie (met als voorwerp de exclusieve bestemming van de ontleende bedragen voor de betaling van het saldo van de prijs) die voldoende moet zijn voor de dekking van het saldo van de nog te betalen prijs, (ii) de ondertekening van een volmacht tot het nemen van een hypothecaire inschrijving op het goed die pas een rang zou krijgen op haar datum, zo niet zal de niet betaalde opstalhouder zijn voorrecht mogen behouden via een ambtshalve inschrijving. 6. PRIJSHERZIENING De prijs van de constructies, zoals in deze overeenkomst bepaald, kan niet worden herzien. 7. BEGIN DER WERKEN EN UITVOERINGSTERMIJN De uitvoeringstermijn van de privatieve delen, zodat deze klaar zijn om voorlopig opgeleverd te worden, en van de gemeenschappelijke delen, die voor een normale bewoonbaarheid van de privatieve delen moeten zorgen, wordt berekend in werkbare dagen te rekenen vanaf de datum vermeld in de BIJZONDERE VOORWAARDEN. Worden niet als werkbare dagen beschouwd: zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen:; de dagen tijdens het jaarlijks verlof en de inhaalrustdagen; weerverlet, waaronder wordt verstaan de dagen tijdens dewelke het werk door de ongunstige weersomstandigheden of de gevolgen ervan, onmogelijk wordt gemaakt (zijnde een negatieve temperatuur om 7 uur O.T. (Officiële Tijd), onder thermometerhut op 1,5 m boven een grasgrond; een totale duur van de neerslag van minstens 4 uur tussen 7 uur en 17 uur O.T. of een maximale windsnelheid van minstens 17m/s tussen 7 uur en 17 uur O.T.) en de dagen waarop werken onmogelijk wordt gemaakt door maatregelen uitgaande van overheidsinstanties. De berekening van de dagen van weerverlet als gevolg van de weersomstandigheden gebeurt op basis van de gegevens opgemeten door het weerstation van het Koninklijk Meteorologisch Instituut van België dat zich geografisch het dichtst bij de door deze overeenkomst betroffen goederen bevindt. De uitvoeringstermijn kan ook worden verlengd in geval van overmacht. Elke gebeurtenis die een onoverkomelijk beletsel vormt voor de normale uitvoering van de verplichtingen van de opstalhouder of die hem verplicht de werken tijdelijk of definitief op te schorten wordt als overmacht beschouwd. Voorbeelden van zulke gebeurtenissen zijn staking (zelfs gedeeltelijke), oorlog of revolutie De initieel bepaalde termijn zal ook worden verlengd indien de opstalhouder het project moet wijzigen omwille van technische imperatieven of nieuwe wettelijke voorschriften die onmiddellijk van toepassing zijn op de in aanbouw zijnde gebouwen. De opstalhouder zal de koper informeren over de gevolgen van die technische wijzigingen en desgevallend, over de wettelijke voorschriften die wijzigingen noodzakelijk maken. Die eventuele verlengingen van de uitvoeringstermijn zullen in een afzonderlijke overeenkomst tussen partijen worden vastgesteld. De tijdelijke opschorting van de werken omwille van overmacht of door de koper, heeft van rechtswege en zonder schadevergoeding de verlenging van de aanvankelijk bepaalde uitvoeringstermijn tot gevolg, met een periode die gelijk is aan de duur van de opschorting, desgevallend verhoogd met de tijd die normaal nodig is voor de heropstart van de werf. 5

6 De architect noteert in het proces-verbaal voor de opvolging van de werf de dagen waarop de werken opgeschort zouden zijn, met vermelding van de reden. Dat zal bewijskracht hebben ten overstaan van partijen. De verlenging van de termijn overeenkomstig deze bepaling zal in geen geval aanleiding geven tot ontbinding van de verkoop, noch tot een schadevergoeding. 8. VERGOEDING WEGENS VERTRAGING In de veronderstelling dat de voorlopige opleveringen door toedoen van de opstalhouder later zouden gebeuren dan de in artikel 7 bepaalde termijn, die desgevallend zou worden verlengd overeenkomstig diezelfde bepaling, zal de opstalhouder de koper, als forfaitaire schadevergoeding, een bedrag van 8 euro per m² van de oppervlakte van het goed aangeduid op het plan gehecht aan onderhavige compromis (terrassen, balkons, tuinen, kelders en parkings niet meegerekend) per maand laattijdigheid verschuldigd zijn. Dit bedrag komt overeen met de normale huurprijs die de koper van de verhuur van zijn goed mag verwachten en met alle geleden schade. Deze schadevergoeding is evenwel enkel verschuldigd voor de periode die volgt op de ingebrekestelling die de koper aangetekend aan de opstalhouder zal hebben verstuurd. 9. CONFORME UITVOERING Het gebouw is opgetrokken overeenkomstig de plannen (bijlage 1), het gedetailleerd lastenboek ondertekend door de architect (bijlage 2), in bijlage bij deze koopovereenkomst, onverminderd de toepassing van artikel 25 hierna, en behoudens de mogelijkheid voor de opstalhouder de wijzigingen aan te brengen die beschreven staan in voormelde basisakte. De opstalhouder behoudt zich overigens het recht voor bepaalde materialen te vervangen door gelijkaardige materialen, op voorwaarde dat die vervangingsmaterialen evenwaardig van kwaliteit zijn als de originele materialen. De oppervlaktes vermeld in de plannen gehecht aan deze overeenkomst worden ten indicatieve titel vermeld. Een afwijking van een/twintigste tussen de plannen en de uitvoering wordt als verschil in de bruto-oppervlakte aanvaard. De koper heeft in dat geval geen recht op een schadevergoeding of een prijsvermindering en heeft geen verhaal tegen de verkoper. Indien het verschil tussen de voorziene bruto-oppervlakte en de uitgevoerde bruto-oppervlakte hoger is dan een/twintigste kan dit nooit aanleiding geven tot een vordering tot ontbinding maar wel tot een schadevergoeding. Bij de berekening wordt rekening gehouden met de totale bebouwde privatieve bruto-oppervlakte van de privatieve entiteit zoals op plan bepaald, en de totale reëel uitgevoerde privatieve bruto-oppervlakte, met als basis de in de koopovereenkomst bepaalde prijs van de privatieve entiteit. De vergoeding zal dus worden berekend aan de hand van een eenvoudige regel van drie. De bruto-oppervlakte van het goed wordt berekend vanaf de naakte gevelmuren en op de as van de gemeenschappelijke muren, waarbij de vloeren worden geacht door te lopen, zonder rekening te houden met de onderbreking door wanden en tussenmuren en technische kokers. Behoudens bijzondere bepalingen, zal in geval van afwijking tussen de plannen en het commerciële bestek der werken, voorrang worden gegeven aan het gedetailleerd commerciëel bestek der werken. 10. Uitvoering van varianten op verzoek van de Koper Uitvoering van varianten. De Koper kan slechts de uitvoering van afwerkingsvarianten vragen met betrekking tot de privatieve delen die hij aankoopt. De Koper heeft de mogelijkheid om binnen een termijn bepaald door de opstalhouder bij de 6

7 onderaannemers voorgesteld door de Verkoper welbepaalde afwerkingen voorgesteld door de Verkoper te wijzigen. Deze afwerkingen betreffen: - de vloerbekledingen: tegels, parket; - de muurbekledingen; - de keukenmeubels en de elektrische huishoudapparatuur in de keuken; - de sanitaire toestellen. De uitvoering van de varianten moet worden verzocht door de Koper aan de Opstalhouder voorafgaandelijk aan de uitvoering van de afwerkingen, en voor zover de Opstalhouder niet reeds heeft besteld wat oorspronkelijk was voorzien. De door de Koper gevraagde varianten inzake de afwerkingen zullen slechts worden uitgevoerd na de aanvaarding door de Kopers van het becijferd bestek opgemaakt door de Opstalhouder. Dit akkoord moet aan de Opstalhouder worden bezorgd binnen de 8 kalenderdagen te rekenen vanaf de overhandiging aan de Koper van het bestek dat werd opgemaakt voor deze varianten. Na deze termijn, behoudt de Opstalhouder zich het recht voor om de eraan verbonden marktvoorwaarden te herzien. In de mate waarin de door de Koper gevraagde varianten door de Opstalhouder worden beschouwd als: - hetzij te omvangrijk; - hetzij te laat in verhouding tot de staat van vooruitgang van de werf; - hetzij te storend in verhouding tot het goede verloop van de werf, beschikt deze over de mogelijkheid om de uitvoering van de gezegde afwerkingen te weigeren zonder dat deze weigering de mogelijkheid aan de Koper kan bieden om de verbreking van de verkoop en/of enige schadevergoeding te vragen. Voor de uitvoering van deze varianten zal de termijn voorzien in artikel 7 worden verlengd met ten minste 15 werkdagen, behoudens een andersluidende verbintenis van de Opstalhouder terzake. De wijziging van de uitvoeringstermijn moet in elk geval worden bekrachtigd in de geschreven overeenkomst waarvan sprake hierna. Elke variant moet het voorwerp uitmaken van een afzonderlijke geschreven overeenkomst die rechtstreeks met de Opstalhouder moet worden afgesloten. De eventuele kosten die eruit voortvloeien zullen ten laste vallen van de Koper. Deze laatste zal 50 procent betalen van de prijs van het bestek op de datum van de aanvaarding ervan en het verschuldigd saldo betalen bij de voorlopige oplevering van het goed. Voor deze varianten zal een forfait van vijfhonderd euro ( 500,00), taksen niet inbegrepen, worden gevraagd voor de opening van het dossier en het bijwerken van de plannen, beperkt tot 2 plannen. Bovendien zal een honorarium overeenkomend met 10 procent van de kosten van de wijzigingen (materialen en werkuren), zowel in meer als in min, worden gevraagd voor het administratieve beheer van de wijzigingen, dit alles zoals vermeld in artikel 10.2 hieronder. Tot aan de voorlopige oplevering en de terbeschikkingstelling van de privatieve kavel moeten de werkzaamheden verplicht worden uitgevoerd door de aannemers die werden aangesteld door de Opstalhouder en onder de leiding en de verantwoordelijkheid van deze laatste. De varianten die worden verzocht door de Koper mogen geen vertraging veroorzaken in de vooruitgang van de werkzaamheden van de overige eigenaars. De Koper is alleen verantwoordelijk voor de wijzigingen die hij vraagt niettegenstaande het uitdrukkelijk voorbehoud van de Opstalhouder Afschaffing van afwerkingen. Indien de Koper beslist om afwerkingen die voorzien zijn in het initiële programma af te schaffen, zal dit leiden tot een wijziging van het goed beschreven in de bijzondere voorwaarden evenals tot een verlaging van de prijs ten belope van 80 procent van de kostprijs van elke afgeschafte afwerkingspost. De kostprijs omvat de kost van de materialen en de maaklonen met uitzondering van de honoraria van de architect of van de studiebureaus. Deze prijsverlaging zal de totale prijs verminderen en zal worden aangerekend op de laatste betalingsschijf zoals vermeld in de BIJZONDERE VOORWAARDEN. De afschaffing van afwerkingen moet worden betekend aan de Opstalhouder en moet het voorwerp uitmaken van een afzonderlijk geschrift tussen de partijen. De Opstalhouder kan weigeren om tegemoet te komen aan de vraag van de Koper omwille van wettige redenen; dit zal met name het geval zijn indien men begonnen is met de uitvoering van de betrokken afwerkingen of indien deze reeds zouden besteld zijn door de Opstalhouder. 7

8 10.3 Werken uitgevoerd door derden. Het is de Koper niet toegelaten werken van welke aard ook, zelf uit te voeren of te laten uitvoeren door derden, alvorens de voorlopige oplevering van de privatieve delen van zijn goed heeft plaatsgevonden. Voor alle werken uitgevoerd in het gebouw, wordt verwezen naar het postinterventiedossier (PID) (dewelke nadien tevens zal dienen te worden aangevuld) en naar de basisakte. In het algemeen dienen alle uitgevoerde werken te voldoen aan de normen die gehanteerd werden bij de constructie van het gebouw en/of toen van kracht waren. Voor alle werken die raken aan een gemeenschappelijk deel van het gebouw, zullen alle regels en opleggingen die werden gevolgd bij de constructie ervan, zorgvuldig nageleefd moeten worden. 11. OPLEVERINGEN VAN HET GOED Voorlopige opleveringen Voor de voorlopige oplevering moeten alle werken zijn afgerond, op kleine onnauwkeurigheden na die tijdens de waarborgtermijn kunnen worden hersteld, en moet het goed bruikbaar zijn overeenkomstig de bestemming ervan. De inbezitname, zelfs voorlopige, wordt beschouwd als voorlopige oplevering van de privatieve delen. Worden als dusdanig geacht, de ontvangst van de sleutels van het privatieve gedeelte, het plaatsen van meubels, het uitvoeren van verfwerken in het goed of de inrichting van het goed door de koper en de volledige betaling van de aankoopprijs zonder voorbehoud. De gemeenschappelijke delen kunnen het voorwerp uitmaken van gedeeltelijke voorlopige opleveringen. De voorlopige oplevering impliceert de instemming van de koper met de werken die hem worden opgeleverd en sluit elk beroep wegens zichtbare gebreken uit. De Opstalhouder is enkel nog gehouden tot (i) de tienjarige aansprakelijkheid en (ii) de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken tot aan de definitieve oplevering overeenkomstig artikel 17 hierna Voorlopige oplevering van de privatieve delen De oplevering van de privatieve delen die het voorwerp uitmaken van deze verkoop zal op tegenspraak gebeuren tussen de opstalhouder, de architect en de koper. Enkel een tegensprekelijk en schriftelijk document van de partijen zal als bewijs gelden van de voorlopige oplevering van het verkochte goed. De opstalhouder vraagt deze voorlopige oplevering schriftelijk aan door de koper per aangetekend schrijven uit te nodigen om binnen de twintig dagen na verzending van dit verzoek, over te gaan tot de voorlopige oplevering. De voorlopige oplevering impliceert betaling door de koper van het saldo van de prijs. De werken worden geacht zich in staat van voorlopige oplevering te bevinden, tot bewijs van het tegendeel, op datum van afwerking die de opstalhouder in het verzoek om oplevering vermeldt. De eventuele weigering van de koper om over te gaan tot de voorlopige oplevering moet aangetekend en met vermelding van de redenen worden betekend aan de opstalhouder van de gebouwen, vóór het verstrijken van de voormelde termijn van twintig dagen. De eventuele weigering de voorlopige oplevering te aanvaarden moet binnen de acht dagen na de voorziene datum van de voorlopige oplevering aangetekend en met vermelding van de redenen aan de opstalhouder worden betekend. Wanneer de gemotiveerde weigering om tot de oplevering over te gaan, of die te aanvaarden aan de opstalhouder is betekend, kan die ofwel de redenen voor de weigering aanvaarden en na uitvoering van de gevraagde herstellingwerken een nieuwe oplevering aanvragen, ofwel in der minne of voor de rechtbank, de aanstelling van een deskundige vragen. Die deskundige moet vaststellen of de redenen voor de weigering van de oplevering al dan niet aanwezig zijn en de eventuele kostprijs voor de herstellingswerken bepalen. 8

9 Evenwel wordt de koper, behoudens bewijs van het tegendeel, geacht de voorlopige oplevering stilzwijgend te hebben aanvaard indien hij het goed betrekt of er op één of andere manier gebruik van maakt, voor de voorlopige oplevering. Indien de koper geen gevolg geeft aan het schriftelijke verzoek van de opstalhouder over te gaan tot de oplevering binnen de voormelde termijn van vijftien dagen, zal de opstalhouder de koper daartoe aanmanen per deurwaardersexploot. De koper zal worden geacht de voorlopige oplevering te aanvaarden indien hij binnen de vijftien dagen na deze aanmaning niet verschijnt op de in dit exploot bepaalde datum voor die oplevering. De datum van voorlopige oplevering van de privatieve delen is de begindatum van de voormelde tienjarige aansprakelijkheid Voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen De voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen (de parkings inbegrepen) van een gebouw dat deel uitmaakt van het vastgoedcomplex, kan plaatsvinden zodra de trap en/of lift bruikbaar zijn, en de ingangen tot de appartementsblokken en de omgeving zijn aangelegd (met uitzondering van de beplantingen), die een normaal gebruik van het goed mogelijk maken, zonder dat de andere gemeenschappelijke delen van het vastgoedcomplex in hun geheel moeten zijn afgewerkt. Na de gedeeltelijke voorlopige oplevering van het laatste gebouw van het complex wordt overgegaan tot de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen die nog niet zijn opgeleverd. Op de datum van die laatste voorlopige oplevering gaat de termijn van een jaar in die noodzakelijk is om over te gaan tot de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen. Elke gedeeltelijke voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen zal op tegenspraak gebeuren tussen de opstalhouder, de architect en de afgevaardigde van de mede-eigenaars (syndicus van het gebouw, ad hoc mandataris, Raad van Beheer), die is aangesteld en gemandateerd door de eerste algemene vergadering van mede-eigenaars. Enkel een tegensprekelijk en schriftelijk document van de partijen zal als bewijs gelden van de gedeeltelijke voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. De opstalhouder vraagt de (gedeeltelijke) voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen schriftelijk. Hij zal de afgevaardigde van de mede-eigenaars via aangetekend schrijven uitnodigen om binnen de twintig dagen na verzending van dit verzoek, over te gaan tot de voorlopige oplevering. De werken worden geacht zich in staat van voorlopige oplevering te bevinden, tot bewijs van het tegendeel, op datum van de afwerking die de opstalhouder in het verzoek om oplevering heeft vermeld en in de mate zoals hierboven bepaald. De eventuele weigering van de mandataris(sen) van de mede-eigendom om over te gaan tot de (gedeeltelijke) voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen moet aangetekend en met vermelding van de redenen aan de opstalhouder worden betekend, vóór het verstrijken van de voormelde termijn van vijftien dagen. De weigering van de mandataris(sen) de (gedeeltelijke) voorlopige oplevering te aanvaarden moet binnen de acht dagen na de voorziene datum van de voorlopige oplevering aangetekend en met vermelding van de redenen aan de opstalhouder worden betekend, Wanneer de gemotiveerde weigering om tot de (gedeeltelijke) voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen over te gaan, of die (gedeeltelijke) voorlopige oplevering te aanvaarden aan de opstalhouder is betekend, dan kan die ofwel de redenen voor de weigering aanvaarden en na uitvoering van de gevraagde herstellingwerken een nieuwe oplevering aanvragen, ofwel in der minne of voor de rechtbank, de aanstelling van een deskundige vragen. Die moet vaststellen of de redenen voor de weigering van de oplevering al dan niet terecht zijn en zal de eventuele kostprijs voor de herstellingswerken bepalen. 9

10 Indien de geldigheid van de (gedeeltelijke) voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen de aanwezigheid vereist van een van de mede-eigenaars en indien die niet verschijnt binnen de redelijke termijn die de opstalhouder hem via deurwaardersexploot zal hebben betekend, zal de Rechtbank uitspraak doen over die oplevering voor wat betreft de in gebreke blijvende mede-eigenaar. Indien op het ogenblik van de (gedeeltelijke) voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, de opstalhouder nog eigenaar is van een deel van het gebouw dat hij ter oplevering aanbiedt, zal hij geen enkel recht uitoefenen dat inherent is aan de mede-eigendom bij de oplevering van de gemeenschappelijke delen van het goed Definitieve opleveringen Definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen De definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de toegangen die een normale bewoonbaarheid mogelijk maken, zal één jaar na de laatste gedeeltelijke voorlopige oplevering zoals vermeld in punt plaatsvinden. Die zal op tegenspraak gebeuren tussen de opstalhouder, de architect en de afgevaardigde van de mede-eigenaars, die is aangesteld en gemandateerd door de eerste algemene vergadering van mede-eigenaars. Enkel een tegensprekelijk en schriftelijk document van de partijen zal als bewijs gelden van de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen. De opstalhouder vraagt de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen schriftelijk. Hij zal de afgevaardigde van de mede-eigenaars via aangetekend schrijven uitnodigen om binnen de twintig dagen na dit verzoek daartoe over te gaan. De eventuele weigering van de mandataris(sen) van de mede-eigendom om over te gaan tot de oplevering moet vóór het verstrijken van de voormelde termijn van twintig dagen aangetekend en met vermelding van de redenen aan de opstalhouder van de gebouwen worden betekend. De eventuele weigering van de mandataris(sen) van de mede-eigendom deze oplevering te aanvaarden moet binnen de acht dagen na de definitieve oplevering aangetekend en met vermelding van de redenen aan de opstalhouder worden betekend. Wanneer de weigering om tot de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen over te gaan, of die te aanvaarden, aan de opstalhouder is betekend, dan kan die ofwel de redenen voor de weigering aanvaarden en na uitvoering van de gevraagde herstellingwerken een nieuwe oplevering aanvragen, ofwel in der minne of voor de rechtbank, de aanstelling van een deskundige vragen. Die moet vaststellen of de redenen voor de weigering van de oplevering al dan niet terecht zijn en zal de eventuele kostprijs voor de herstellingswerken bepalen. Indien de geldigheid van de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen de aanwezigheid vereist van een van de mede-eigenaars en indien die niet verschijnt binnen de redelijke termijn die de opstalhouder hem via deurwaardersexploot zal hebben betekend, zal de Rechtbank uitspraak doen over die oplevering voor wat betreft de in gebreke blijvende mede-eigenaar. Indien op het ogenblik van de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen, de opstalhouder nog eigenaar is van een deel van het gebouw dat hij ter oplevering aanbiedt, zal hij geen enkel recht uitoefenen dat inherent is aan de mede-eigendom bij de oplevering van de gemeenschappelijke delen van het goed Definitieve oplevering van de privatieve delen De oplevering van de privatieve delen van elke verkoop zal ten vroegste gebeuren een jaar na de voorlopige oplevering ervan, en op voorwaarde dat de voormelde definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen reeds is gebeurd. Die zal op tegenspraak gebeuren tussen de opstalhouder, de architecten en de koper. Enkel een tegensprekelijk en schriftelijk document van de partijen zal als bewijs gelden van de definitieve oplevering van het verkochte goed. 10

11 De opstalhouder vraagt deze definitieve oplevering schriftelijk. Hij zal de koper via aangetekend schrijven uitnodigen om binnen de twintig dagen na dit verzoek daartoe over te gaan De eventuele weigering van de koper om over te gaan tot de definitieve oplevering moet vóór het verstrijken van de voormelde termijn van twintig dagen aangetekend en met vermelding van de redenen aan de opstalhouder van de gebouwen worden betekend. De eventuele weigering de definitieve oplevering te aanvaarden moet binnen de acht dagen na de definitieve oplevering aangetekend en met vermelding van de redenen aan de opstalhouder worden betekend. Wanneer de gemotiveerde weigering om tot de definitieve oplevering over te gaan, of die te aanvaarden, aan de opstalhouder is betekend, dan kan die ofwel de redenen voor de weigering aanvaarden en na uitvoering van de gevraagde herstellingwerken een nieuwe oplevering aanvragen, ofwel in der minne of voor de rechtbank, de aanstelling van een deskundige vragen. Die moet vaststellen of de redenen voor de weigering van de oplevering al dan niet terecht zijn en zal de eventuele kostprijs voor de herstellingswerken bepalen. Indien de koper geen gevolg geeft aan het schriftelijke verzoek van de opstalhouder over te gaan tot de oplevering binnen de voormelde termijn van twintig dagen, zal de opstalhouder hem daartoe aanmanen via deurwaardersexploot. De koper zal worden geacht de voorlopige oplevering te aanvaarden indien hij binnen de twintig dagen na deze aanmaning niet verschijnt op de in dit exploot bepaalde datum voor die oplevering. 12. EIGENDOMSOVERDRACHT VAN DE GROND Op voorwaarde dat is voldaan aan de opschortende voorwaarden uit artikel 21, is deze verkoop voltrokken door ondertekening van de onderhavige overeenkomst. De rechten van de grondeigenaar op die grond die bij het op te richten of in aanbouw zijnde appartement horen, worden onmiddellijk overgedragen aan de koper. 13. OVERDRACHT VAN DE EIGENDOM VAN DE OP TE RICHTEN GEBOUWEN EN VAN DE RISICO S Op voorwaarde dat is voldaan aan de opschortende voorwaarden uit artikel 21, zal de koper eigenaar worden van de op te richten gebouwen naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt; de overdracht van de risico s bepaald in de artikelen 1788 en 1789 van het Burgerlijk Wetboek vindt slechts plaats bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen van het goed. 14. GENOT - BELASTINGEN De koper zal het vrije genot van het verkochte goed hebben door de effectieve inbezitname van het goed, te rekenen vanaf de voorlopige oplevering van de privatieve delen van het goed, onder voorbehoud van volledige betaling van de prijs (met inbegrip van de kosten en aanhorigheden). Alle soorten heffingen, belastingen en bijdragen waaraan het verkochte goed onderworpen is of zal zijn, zijn vanaf de dag van ingenottreding voor rekening van de koper. 15. VERZEKERINGEN Inzake verzekeringscontracten tegen brand- en andere risico s, dient de koper zich te schikken aan de bepalingen van voormelde akte, houdende de statuten van mede-eigendom van het gebouw van de RESIDENTIE VILLA URBANA. 11

12 16. UITSLUITING VAN WAARBORG DOOR DE GRONDEIGNAAR Versie van2april 2012 De grondeigenaar waarborgt de oppervlakte van het terrein van het complex niet. Elk verschil met de werkelijke oppervlakte, zelfs indien dit meer dan één twintigste is, zal ten bate of ten laste zijn van de koper, zonder verhaal tegen de grondeigenaar. Onverminderd artikel 23.2 is de grondeigenaar tot geen enkele waarborg gehouden inzake de kwaliteit van de bodem en de ondergrond, ook niet inzake verborgen gebreken. 17. AANSPRAKELIJKHEID VAN DE OPSTALHOUDER VORDERING TOT VRIJWARING Krachtens artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek is de opstalhouder, samen met de architect en de algemene aannemer, hoofdelijk aansprakelijk voor gebreken waarvoor zij aansprakelijk zijn na de voorlopige oplevering. Vorderingen dienaangaande zijn echter enkel ontvankelijk indien ze worden ingesteld binnen de zes maanden na kennisname van het gebrek door de koper. De door de opstalhouder verschuldigde waarborg op basis van artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek geldt voor de opeenvolgende eigenaars van het goed. De vordering kan echter enkel worden ingesteld tegen de oorspronkelijke opstalhouder. Na de definitieve oplevering kan de opstalhouder enkel nog aansprakelijk worden gesteld op basis van artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek inzake de tienjarige aansprakelijkheid. Bij deze wordt uitdrukkelijk overeengekomen, dat de definitieve oplevering alle conceptie- en/of uitvoeringsfouten alsook gebreken, zelfs verborgen, zal dekken, middels overdracht aan de koper van rechten en waarborgen tegen raadslui en aannemers. Tijdens de periode tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering, zal de opstalhouder de verborgen gebreken en de oorzaken ervan die zouden opduiken en die hem schriftelijk zouden worden gemeld, moeten herstellen op voorwaarde dat die oorzaken niet het gevolg zijn van misbruik, onhandigheid, gebrekkig onderhoud, een ongeval, diefstal of poging tot diefstal, abnormaal gebruik, toeval of overmacht. 18. VOLTOOIINGSWAARBORG De opstalhouder verklaart wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft niet te voldoen aan de voorwaarden van de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers. Overeenkomstig de wet Breyne en zijn uitvoeringsbesluiten verklaart de opstalhouder dat hij de koper bij het verlijden van de authentieke akte, een voltooiingswaarborg zal geven, krachtens dewelke een financiële instelling zich er zal toe verbinden, indien nodig, de nodige middelen te storten voor de voltooiing van het goed en van het complex waarin het goed zich bevindt, of indien nodig de door de koper gestorte sommen terug te betalen. De voltooiingswaarborg loopt af bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen van het goed. De koper verbindt er zich uitdrukkelijk toe, de opstalhouder de voltooiingswaarborg vrij te geven bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen van het goed. 19. TOEPASSING VAN DE WET BREYNE VAN 9 JULI 1971 Deze verkoop valt onder de toepassing van de wet van negen juli negentienhonderd een en zeventig, gewijzigd door de wet van drie mei negentienhonderd drieënnegentig tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen(wet Breyne). 12

13 De koper zal de nietigheid van deze overeenkomst of van een bepaling die in strijd is met de wet mogen inroepen, in geval van niet-nakoming van de artikelen 7 en 12 van de wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, de zogenaamde "wet Breyne", waarvan de volledige tekst volgt, of van bepalingen krachtens die artikelen. Artikel 7: De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 alsmede de beloften voor zodanige overeenkomsten moeten: a) de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen vermelden; b) de datum van uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning vermelden (of de overeenkomst omtrent de opschortende voorwaarde van het bekomen van een bouwvergunning; in dit laatste geval dient de aanvrager van de bouwvergunning zich ertoe te verbinden zijn medecontractant in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en van de voorwaarden ervan) b bis) vermelden of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan te bepalen voorwaarden; deze opschortende voorwaarde kan nooit langer gelden dan drie maanden, te rekenen vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst; c) de nauwkeurige beschrijving inhouden van de privatieve en van de gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst; d) als bijlage, de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken omvatten van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft. De wijze waarop en de materialen waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd moeten uitdrukkelijk vermeld worden en eventueel of en onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Deze plannen en bestekken dienen ondertekend te zijn door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect en, indien het een appartement betreft, dient een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van mede-eigendom toegevoegd te worden; De afwezigheid van deze bijlagen in de authentieke akte kan gedekt worden door de verklaring van de notaris, in deze akte, dat deze documenten in het bezit van de partijen zijn; e) de totale prijs van het huis of van het appartement of, in het desbetreffende geval, de totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding alsmede de wijze van betaling opgeven; vermelden dat de prijs kan worden herzien; Deze prijs omvat alle werken die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid; e bis) het bestaan vermelden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting en als bijlage van de overeenkomst de desbetreffende basisvoorwaarden meedelen; f) de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering vermelden; deze vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs van het afgewerkte goed waarop de overeenkomst betrekking heeft overeenstemmen; g) de wijze bepalen waarop de oplevering geschiedt; h) de erkenning van partijen bevatten dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de in dit artikel vermelde gegevens en stukken. De overeenkomst vermeldt in ieder geval in een afzonderlijk lid, in andere en vette lettertekens, dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of de nietigheid van een met de wet strijdig beding in te roepen bij niet-nakoming van de bepalingen van of krachtens de artikelen 7 en 12, waarvan de tekst integraal in de overeenkomst moet worden opgenomen. De Koning kan de minimumvoorwaarden bepalen waaraan de bepalingen van dit artikel moeten beantwoorden Le Roi peut déterminer les conditions minima auxquelles doivent répondre les dispositions du présent article. Artikel 12 Wanneer de promotor of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers, is hij verplicht zekerheid te stellen, waarvan de Koning het bedrag bepaalt, alsmede de wijze waarop ze wordt gedeponeerd en bevrijd. Wanneer de promotor of de aannemer aan de eisen van de wet van 20 maart 1991, zoals bepaald in voorgaande alinea, niet voldoet, is hij ertoe gehouden te waarborgen hetzij de voltooiing van het huis of van het appartement, of in het desbetreffende geval, van de verbouwing of de uitbreiding, hetzij, bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen. De Koning bepaalt de aard van de waarborg en de voorwaarden waaronder deze wordt verleend, alsook de wijze waarop de koper of de opdrachtgever daarvan wordt ingelicht. Deze hebben op die waarborg 13

14 een voorrecht, dat rang neemt onmiddellijk na het voorrecht voorzien in artikel 27, 5, van de hypotheekwet Niet-naleving van de wet Breyne : ieder beding strijdig met artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 van de wet Breyne, en met de Koninklijke besluiten genomen krachtens artikel 8, alinea 2 van voornoemde wet, wordt voor niet geschreven gehouden. De niet-naleving van de bepalingen van artikelen 7 en 12 van de wet Breyne of van de koninklijke besluiten genomen krachtens die artikelen impliceert de nietigheid van de overeenkomst of van de bepaling die strijdig is met de wet. 20. AUTHENTIEKE AKTE De partijen verbinden zich ertoe uiterlijk binnen de in de bijzondere voorwaarden bepaalde termijn voor de notaris te verschijnen voor de ondertekening van de authentieke akte op de datum vastgesteld op voorstel van de instrumenterende notaris. Als de koper zou weigeren, of in de onmogelijkheid zou verkeren de authentieke akte binnen deze termijn te verlijden, heeft de opstalhouder van rechtswege het recht de ontbinding van de overeenkomst te vorderen wegens tekortkomingen van de koper. Elke door de koper gestorte waarborg komt als schadevergoeding definitief aan de opstalhouder verworven, onder voorbehoud van het bewijs van een grotere schade. Alle eventueel verschuldigde andere kosten zoals de registratierechten zijn voor rekening van de koper. Als de opstalhouder zou weigeren, of in de onmogelijkheid zou verkeren de authentieke akte binnen deze termijn te verlijden, heeft de koper van rechtswege het recht de ontbinding van de overeenkomst te vorderen wegens tekortkomingen van de opstalhouder. Elke door de koper gestorte waarborg wordt hem door de opstalhouder automatisch teruggestort. Als schadevergoeding zal de opstalhouder de koper een bedrag gelijk aan het voorschot betalen. Alle eventueel verschuldigde andere kosten zoals de registratierechten zijn voor rekening van de opstalhouder. 21. OPSCHORTENDE VOORWAARDE Deze verkoop wordt afgesloten onder de opschortende voorwaarde dat e koper, bij een in België gevestigde financiële instelling met uitstekende reputatie, binnen de 1 maand na ondertekening van deze overeenkomst, een krediet kan afsluiten voor een in de BIJZONDERE VOORWAARDEN bepaald bedrag tegen een, op de markt gangbare, intrestvoet. De koper verbindt er zich toe alles in het werk te stellen om dit krediet te verkrijgen. Hij zal de notaris van de opstalhouder in kennis stellen van de verwezenlijking van de opschortende voorwaarde. Indien de koper er niet in slaagt binnen de bepaalde termijn een krediet te verkrijgen, zal hij de opstalhouder via aangetekend schrijven een kopij van de door de financiële instelling of haar afgevaardigde opgestelde weigeringsbrief bezorgen. In dat geval wordt de opschortende voorwaarde als niet-verwezenlijkt geacht en wordt deze koopovereenkomst niet uitgevoerd. De door de koper gestorte waarborg wordt hem integraal door de opstalhouder terugbetaald. In geval van niet-betekening van de toekenning van de hypothecaire lening binnen de vastgestelde termijn wordt de opschortende voorwaarde als verwezenlijkt beschouwd. Deze verkoop is niet afhankelijk van de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een krediet. 22. GEWESTELIJKE OVERHEIDSTEGEMOETKOMINGEN INZAKE HUISVESTING OF Voor eventuele gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting wordt doorverwezen naar 14

15 23. STEDENBOUW EN MILIEU Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening De site is een sterk gemengd gebied volgens het Gewestelijke Bestemmingsplan (GBP) van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, goedgekeurd door de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op 3 mei De opstalhouder verklaart het volgende te hebben verkregen: (i) een verkavelingsvergunning voor de site, afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Evere, d.d. 23 juni 2011, onder referenties PL138. (ii) een stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van de Residentie Villa Victoria, afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Evere, d.d. 22 oktober 2013, onder referentie Voor de werken of uitrustingen die niet onder de vergunning vallen kan geen verzekering worden gegeven omtrent de mogelijkheid om op het terrein één van de werken en handelingen (met inbegrip van de bestemmingswijziging van de gebouwen) uit te voeren, bedoeld door de stedenbouwkundige wetgeving die van toepassing is op het vastgoedcomplex, en in het bijzonder de handelingen en werken bedoeld in artikel 98 paragraaf 1 van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, goedgekeurd bij Besluit van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op negen april tweeduizend en vier, hierna het BWRO. De koper wordt er in dit verband op gewezen dat geen enkele van de handelingen en werken waarvan sprake in artikel 98 1 van het BWRO op het goed mag worden uitgevoerd, zonder de juiste stedenbouwkundige vergunning. Voor alles wat bebouwing, achteruitbouwstroken en bouwzones, hoogte en diepte van de gebouwen, trottoirs, niveaus en rooilijnen betreft en voor alle andere gelijkaardige zaken, zal de koper zich schikken naar de huidige en toekomstige voorschriften van de overheid. De instrumenterende notaris zal bij de gemeente Evere, overeenkomstig artikel 275 van het BWRO, stedenbouwkundige inlichtingen opvragen over het goed Bodemsanering Comparanten verklaren te zijn ingelicht over de bepalingen uit de Ordonnantie van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van de verontreinigde bodems (de Ordonnantie ) die vóór elke overdracht of vóór het onder het stelsel van de mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid plaatsen, een door Leefmilieu Brussel uitgereikt bodemattest vereisen. Voormelde bepalingen stipuleren bovendien dat indien uit dit attest blijkt dat het betroffen perceel potentieel vervuild is, een voorafgaandelijk verkennend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd, met desgevallend een bodemsanering. Comparanten verklaren te zijn ingelicht over de inhoud van het door het BIM uitgereikte bodemattest d.d. 7 maart 2013, met daarin een gedetailleerde inventaris van de bodemtoestand op de site (waarvan de Residentie Villa Urbana deel uitmaakt, attest waarvan de inhoud integraal is opgenomen in de basisakte bedoeld in artikel 2. De grondeigenaar verklaart over geen bijkomende informatie te beschikken die de inhoud van het bodemattest waarvan sprake, zou kunnen wijzigen. Comparanten hebben ook kennis genomen van een brief van het BIM d.d. 4 oktober 2012 overgemaakt door het BIM aan het studiebureau TAUW Belgique (ref.: INSP/NEL/2000/0414/02), waarmee het BIM, bij toepassing van artikel 17 2 van de Ordonnantie van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems, de overdracht van de zakelijke rechten goedkeurt die het voorwerp vormen van deze akte, aangezien: (i) Een verkennend bodemonderzoek conform is verklaard door het BIM; 15

16 (ii) De houder van de verplichting inzake behandeling van de bodemverontreiniging, zijnde Vishay Capacitors Belgium, zich ertoe heeft verbonden alle verplichtingen die voortvloeien uit de Ordonnantie van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems, na te komen, overeenkomstig de door het BIM goedgekeurde planning; (iii) De financiële zekerheden ter dekking van die verbintenissen zijn opgebouwd ten voordele van het BIM. De kosten voor de behandeling van de vervuiling zijn integraal voor rekening van Vishay, ter volledige ontlasting van de koper. 24. VOORAFGAANDELIJKE KENNISNAME Partijen bevestigen dat ze al vijftien dagen kennis hebben van de in deze overeenkomst vermelde documenten en gegevens. 25. MANDATEN Wijziging van de akte betreffende statuten van de mede-eigendom van het vastgoedcomplex Residentie VILLA VICTORIA De koper verklaart als zijn bijzondere mandataris de opstalhouder aan te stellen, om voor hem, in zijn naam en voor zijn rekening elke wijzigende basisakte van het vastgoedcomplex te ondertekenen, die noodzakelijk zou zijn in het kader van de bevoegdheden van de opstalhouder overeenkomstig de bepalingen van de voormelde basisakte, zoals bijvoorbeeld (deze opsomming is niet limitatief): - om stedenbouwkundige redenen; - ter verbetering van de werking van het complex; - ter verdeling van de privatieve delen in twee of meerdere privatieve delen; - ter samenvoeging van twee of meerdere privatieve lokalen; - ter vaststelling van de transformatie van privatieve delen in gemeenschappelijke delen en omgekeerd, op voorwaarde dat: (i) de aan de koper verkochte privatieve delen en de toegang ervan via de gemeenschappelijke delen niet worden beperkt; (ii) dat daarmee de evenredige verdeelsleutel van de bijdragen in de gemeenschappelijke lasten voor de koper niet worden gewijzigd. De opstalhouder van de constructies neemt de kosten voor de wijziging(en) aan het ontwerp van basisakte voor zijn rekening. De opstalhouder zal de kosten voor het opstellen van elke wijzigende basisakte voor zijn rekening nemen. Vóór het verlijden van elke wijzigende basisakte zal de koper er een ontwerp van ontvangen Nutsvoorzieningen De koper verklaart als zijn bijzondere mandataris de opstalhouder aan te stellen, om voor hem, in zijn naam en voor zijn rekening met de administraties of bevoegde regies aparte overeenkomsten af te sluiten voor gas- of elektriciteitsaansluitingen, of voor andere diensten in het vastgoedcomplex. Daarvoor moeten mogelijks kasten of lokalen worden geïnstalleerd, die eigendom blijven van de administratie of van de bevoegde regie, of die mogelijks nog integraal deel kunnen uitmaken van het vermogen van de medeeigendom, en desgevallend in dit kader: 1) in dit verband overeenkomsten met de bevoegde autoriteiten af te sluiten; 2) het karakter van privatief eigendom van de mede-contracterende overheid van de lokalen en kasten te erkennen, zonder toekenning van enig onverdeeld aandeel en zonder dat de eigenaar ervan er een extra last moet voor dragen, maar hem wel een toegangsrecht te verlenen tot de constructie, overeenkomstig de bepalingen en voorwaarden die door de mede-contracterende overheid essentieel worden geacht; 3) een erfpachtovereenkomst af te sluiten en daarbij als mandataris van alle mede-eigenaars op te treden indien de ondertekening van de erfpacht vóór de aanstelling van de syndicus van de mede-eigendom moet gebeuren, of met medewerking van de syndicus van het complex die na zijn aanstelling, de vereniging 16

17 van mede-eigenaars zal vertegenwoordigen Syndicus De koper verleent de syndicus, of in afwezigheid van een syndicus, aan de door alle mede-eigenaars aangestelde gemeenschappelijke bijzondere mandataris, een onherroepelijk mandaat hem te vertegenwoordigen bij de voorlopige en definitieve opleveringen van de gemeenschappelijke delen van het vastgoedcomplex Volmacht tot hypothekeren De koper verleent aan alle medewerkers van Notarissen Gérard INDEKEU en Dimitri CLEENEWERCK DE CRAYENCOUR, te Brussel, die daartoe keuze doen van woonplaats op hun kantoor. Elk met het recht afzonderlijk op te treden, om: - het verworven goed te hypothekeren ten voordele van de opstalhouder, tot zekerheid van de verkoopsprijs of het saldo ervan, voor hoogstens de hierna aangegeven verkoopprijs, verhoogd met drie jaar intresten waarvan de Wet de rang behoudt en met tien procent van de totale prijs voor de nietbevoorrechte bijhorigheden, en de hoofdelijkheid en ondeelbaarheid te bepalen tussen kopers en hun rechthebbenden of rechtverkrijgenden om welke reden dan ook; - de hypothecaire bezwaring zal gebeuren op eerste verzoek van de opstalhouder, na eenvoudige kennisgeving van de hem verschuldigde bedragen, zonder dat hij andere bewijzen moet leveren; - indien een ingebrekestelling na dertig dagen zonder gevolg is gebleven en bij niet-betaling op een van voormelde vervaldagen, mag de opstalhouder bovendien de uitvoering van de verkoop met alle rechtsmiddelen uitvoeren. De opstalhouder heeft in dat geval het recht vervolging in te stellen tegen alle goederen van de koper, zowel roerende als onroerende; - met het oog op de verwezenlijking van wat voorafgaat, alle aktes verlijden, documenten ondertekenen, woonplaats kiezen, subrogeren en alles doen wat nuttig is, na kennisgeving aan de koper van de verschuldigde sommen, wat niet moet worden gelegitimeerd aan de Hypotheekbewaarder Tegenstelbaarheid In alle akten tot overdracht of tot vestiging van onroerende zakelijke rechten met als voorwerp het hierbij verkochte goed moet uitdrukkelijk zijn vermeld dat de nieuwe betrokkene kennis heeft van dit mandaat en dat hij alle bevoegdheden aan voormelde mandataris overdraagt, zowel voor hem zelf als voor zijn rechthebbenden en rechtverkrijgenden. De koper verbindt zich ertoe alle voormelde mandaten in de authentieke verkoopsakte op te nemen. 26. TIJDELIJKE WERVEN - POSTINTERVENTIEDOSSIER Partijen erkennen op de hoogte te zijn van de draagwijdte van het Koninklijk Besluit van 25 januari 2001, dat elke eigenaar die verschillende werken tegelijk aan zijn goed uitvoert, of laat uitvoeren, verplicht beroep te doen op een veiligheidscoördinator en die elke verkoper verplicht een postinterventiedossier (hierna PID ) af te geven voor werken die hij heeft uitgevoerd, of heeft laten uitvoeren, na één mei tweeduizend en een. De opstalhouder verklaart dat er werken worden uitgevoerd waarop het voormelde Koninklijk Besluit van toepassing is en dat twee PID (een voor de gemeenschappelijke delen en een ander individueel voor elk appartement) zullen worden opgemaakt. Beide dossiers zullen, voor zover ze betrekking hebben op het volledige vastgoedcomplex (privatieve en gemeenschappelijke delen), worden bezorgd aan de syndicus. Hij zal elke mede-eigenaar dan een exemplaar van het PID bezorgen. Desgevallend zal de koper het PID rechtstreeks van de opstalhouder ontvangen. Het controlecertificaat voor het elektrische circuit in het gebouw, en in het bijzonder in het goed, zal deel uitmaken van het PID. De kopers wordt erop gewezen dat overeenkomstig artikel 271 van het algemeen 17

18 reglement, de installatie moet worden gecontroleerd door een erkende instelling, binnen de 25 jaar na het laatste controlebezoek of conformiteitsattest. 27. VERKLARINGEN PRO FISCO 1. Partijen verklaren (i) dat de verkoop van de onverdeelde aandelen in de gronden, onderworpen is aan het evenredig recht bepaald door artikel 44 van het Wetboek Registratierechten, en (ii) dat de verkoop van de onverdeelde aandelen in het opstalrecht, onderworpen is aan het evenredig recht bepaald door artikel 83 van het Wetboek Registratierechten, gezien de compromis wordt getekend voor het begin van de werken. In dit verband verklaart hij overeenkomstig artikel 159, 8 van dit wetboek (i) dat de verkoopwaarde van het onverdeelde aandelen in de grond, rekening houdend met de staat ervan voor aanvang der werken, ** euro ( **) bedraagt, en (ii) dat de verkoopwaarde van het onverdeelde aandelen in het opstalrecht ** euro ( **) bedraagt. 2. Om de aankoop van de gebouwen en van de werken voor het bouwrijp maken en de infrastructuurwerken vrij te stellen van het evenredig registratierecht op de waarde van de gebouwen, overeenkomstig artikel 159, 8 van het Wetboek der registratierechten, waarbij de aankoop van de gebouwen is onderworpen aan de Btw, verklaart de opstalhouder: - dat hij belastingsplichtige is in de zin van artikel 62 paragraaf 2 van het Btw-wetboek en het ministerieel besluit nummer 13 van zeventien oktober negentienhonderdtachtig, en dat hij periodieke Btw-aangiften moet doen bij het Btw-kantoor van Brussel onder Btw-nummer BE ; - dat het vastgoedcomplex waarvan het verkocht goed deel uitmaakt nog geen aanleiding heeft gegeven tot inkohiering van de roerende voorheffing en dat het nog nooit is bewoond; - dat hij hierbij de wil te kennen geeft deze verkoop onder het Btw-stelsel te plaatsen, wat de koper erkent. Voor de Btw-inning verklaart de opstalhouder de totale verkoopwaarde van de gebouwen, zonder eventuele wijzigingen, te schatten op de som van ** euro ( **). 3. Partijen zijn behoorlijk ingelicht over de verplichting om deze verkoopovereenkomst binnen de vier maanden na vandaag, of na de verwezenlijking van de opschortende voorwaarde(n) voor te leggen aan de Administratie der Registratie, op straf van boete indien de authentieke akte niet voor deze termijn kon worden verleden. De koper zal desgevallend op tijd over het nodige bedrag moeten kunnen beschikken om de registratieformaliteit te kunnen vervullen. 18

19 B. BIJZONDERE VOORWAARDEN 28. BESCHRIJVING VAN HET VERKOCHTE GOED In het gebouw Residentie VILLA VICTORIA, op te richten op het terrein: 1) Het/de appartement(en) met nummer(s).. gelegen op de benedenverdieping / op de.. verdieping. 2) De kelder(s) met nummer(s) in de kelderverdieping., 3) De parkeerplaatsen in de kelderverdieping, Het/de appartement(en)/kelder(s) en de parkeerplaatsen omvatten: in privatieve en exclusieve eigendom: cfr. beschrijving in het ontwerp van basisakte. in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid in de algemene gemeenschappelijke delen, met inbegrip van het terrein: cfr. beschrijving in het ontwerp van basisakte. in privatief en exclusief genot: :cfr. beschrijving in het ontwerp van basisakte. 29. UITVOERINGSTERMIJN De werken zullen aanvangen uiterlijk op 30 april 2014 De maximale uitvoeringstermijn bedraagt maximum 440 werkdagen te rekenen vanaf de effectieve datum waarop de werken van de Residentie VILLA VICTORIA een aanvang hebben genomen, zoals vermeld in het schrijven waarvan sprake hiervoor. 30. PRIJS De prijs voor de goederen die het voorwerp zijn van deze overeenkomst bedraagt euro (excl. Btw, registratierechten en recht op geschriften). Deze prijs is als volgt samengesteld a) Appartement (i) euro voor de onverdeelde aandelen in het terrein (excl. registratierechten) voor een bedrag van: -..euro voor de onverdeelde aandelen in het recht van opstal voor de opstalhouder; -.euro voor de onverdeelde aandelen in de grond voor Vishay Capacitors Belgium. (ii) euro voor de constructies (excl. Btw). b) Kelder. (iii) euro voor de onverdeelde aandelen in het terrein (excl. registratierechten) voor een bedrag van: 19

20 -..euro voor de onverdeelde aandelen in het recht van opstal voor de opstalhouder; -.euro voor de onverdeelde aandelen in de tréfonds voor Vishay Capacitors Belgium. (i) euro voor de constructies (excl. Btw). c) Parking: (iv) euro voor de onverdeelde aandelen in het terrein (excl. registratierechten) voor een bedrag van: -..euro voor de onverdeelde aandelen in het recht van opstal voor de opstalhouder; -.euro voor de onverdeelde aandelen in de tréfonds voor Vishay Capacitors Belgium. (i) euro voor de constructies (excl. Btw). Cashbetalingen zijn niet mogelijk. Elke betaling zal dus gebeuren via bankoverschrijving 31. WAARBORG De koper zal uiterlijk op XXX, als waarborg, de som van euro zijnde 5 % van de hierboven bepaalde prijs betalen per cheque nummer getrokken op rekening nummer en op naam van Notairs Gérard Indekeu, waarvoor kwijting onder voorbehoud van inning, of door overschrijving op het rekeningnummer BE GEBABEBB) (Fortis) waarvoor kwijting. 32. VERLIJDEN AUTHENTIEKE AKTE Partijen komen overeen om de authentieke verkoopsakte te verlijden binnen een termijn van XXX maanden na de verwezenlijking van de opschortende voorwaarden bepaald onder artikel 21 (of na datum van ondertekening van de onderhavige overeenkomst indien geen opschortende voorwaarde). Partijen, die ervan op de hoogte zijn dat ze elk hun notaris mogen kiezen, zonder bijkomende kosten, duiden volgende notarissen aan voor het verlijden van de authentieke akte: de verkoper: Notarissen Gérard INDEKEU en Dimitri CLEENEWERCK DE CRAYENCOUR, te Brussel, houder van de minuten, de koper: notaris.met standplaats te BETALINGSSCHIJVEN TIJDENS DE BOUW Voor de appartementen, parkeerplaatsen en kelders, is het reglement inzake betalingsschijven bedoeld in artikel 5 als volgt onderworpen aan volgende betaalmodaliteiten: 5% aan het einde van de graafwerken 5% aan het einde van het leggen van de funderingsplaat 20