Amersfoort Stad om in te winkelen. Nota Detailhandel 2014

Transcriptie

1 Amersfoort Stad om in te winkelen Nota Detailhandel

2 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1: Aanleiding Ambitie... 4 ANALYSE... 5 Hoofdstuk 2: Belangrijke landelijke trends voor het winkellandschap Economische stagnatie en omzetdalingen Toenemende leegstand door groei winkeloppervlak Van fysiek winkelen naar Internetwinkelen Demografsiche ontwikkelingen en het winkellandschap Veranderend koopgedrag van de consument en de beleveniseconomie Branchevervaging Binnenstad steeds belangrijker voor middelgrote steden Hoofdstuk 3: Winkelgedrag en typen winkelgebieden Hoofdwinkelgebied: Recreatief winkelen Wijk- en buurtcentra: Boodschappen doen en ondergeschikte aankopen Perifere gebieden: Doelgericht aankopen en vergelijkend winkelen Hoofdstuk 4: Stand van zaken Amersfoort Amersfoort ten opzichte van Nederland De detailhandelsstructuur Leegstand in Amersfoort Ontwikkeling branches en schaalvergroting in Amersfoort Draagkracht van de regio Detailhandel structuur in de regio Ladder voor duurzame verstedelijking Hoofdstuk 5: Evaluatie beleid Terugblik op inhoud beleid Ontwikkelingen

3 VISIE Hoofdstuk 6: Beleid Kernwinkelgebied; Overige delen Stadshart Wijk- en buurtwinkelcentra; Periferie Internethandel en pickup points Branchevervaging Hoofdstuk 7: Economische toetsingskaders Hoofdstuk 8: Kaderstellend beleid van Rijk en provincie UITVOERING Hoofdstuk 9: Uitvoering van het beleid Beleidsinstrumenten: Juridisch planologisch: Overlegstructuren: Financiële instrumenten: Overige instrumenten: Bijlagen Bijlage 1: Concentratiegebied voor detailhandel in historische binnenstad Bijlage 2: concentratiegebied Hamseweg, Leusderweg en Noorderwierweg Bijlage 3: Feitelijke vragen door de gemeenteraad na aanleiding van de Ronde van 16 december

4 Hoofdstuk 1: 1.1 Aanleiding Winkels en winkelgebieden vervullen een essentiële rol in ons leven, als consument en als burger. Ze fungeren als dagelijkse voorziening, als werk- en ontmoetingsplek en als kloppend hart van onze dorpen en steden. Er komen op dit moment veel veranderingen op onze winkelgebieden af. De economische tegenwind, vergrijzing, de opkomst van internet zorgen ervoor dat we anders gaan winkelen en de effecten worden steeds zichtbaarder en merkbaarder in winkelgebieden. In veel steden loopt daardoor winkelleegstand op. In Amersfoort hebben er de afgelopen jaren een aantal veranderingen in het winkellandschap plaatsgevonden. Het Eemplein en Oppidium zijn geopend. In de periferie zijn een aantal grote winkels erbij gekomen, zoals Ikea en Kees Smit. Tot slot is in de nota detailhandel uit 2011 Een stad om in te winkelen afgesproken dat we het beleid na drie jaar zouden evalueren. Gedurende de afgelopen jaren hebben we een groot aantal gesprekken gevoerd over detailhandel met verschillende betrokken partijen en belanghebbenden. Al deze ontwikkelingen en ontwikkelingen, externe adviezen en gesprekken hebben er toe geleid dat er besloten is tot een actualisatie van het detailhandelsbeleid uit Ambitie De ambitie beschrijft het gewenste resultaat van detailhandel in Amersfoort: Het voorzieningenniveau is aantrekkelijk voor inwoners en bezoekers en heeft een hoge kwaliteit. Om dat te bereiken en een sterke centrumfunctie in de regio te behouden moet er voldoende ruimte zijn voor marktdynamiek, waarmee de detailhandel optimaal kan voorzien in alle drie de typen vormen van winkelen; recreatief winkelen, dagelijkse boodschappen en doelgericht winkelen. De detailhandelsstructuur van Amersfoort bestaat uit het kernwinkelgebied, de wijkwinkelcentra en de winkels op perifere locaties. Met deze drie typen winkelgebieden heeft Amersfoort een compleet detailhandelsaanbod, dat ook regionale aantrekkingstrekkracht heeft. Het kernwinkelgebied is er voor het recreatieve winkelen, de wijkwinkelcentra in hoofdzaak voor het doen van de dagelijkse aankopen (boodschappen) en in de periferie vinden we de aanvullende winkels die doelgericht en minder vaak worden bezocht. Het is onze ambitie om deze detailhandelsstructuur vitaal te houden en te versterken, waarbij de verschillende winkelgebieden grotendeels complementair zijn. Daarom zoeken we naar een balans tussen deze drie type van winkelgebieden, zodat de consumenten een optimaal voorzieningenniveau hebben en er weinig koopkrachtafvloeiing zal plaatsvinden. 4

5 ANALYSE 5

6 Hoofdstuk 2: Belangrijke landelijke trends voor het winkellandschap Er is een aantal landelijke ontwikkelingen die grote invloed hebben op het winkelen en het winkellandschap. In dit hoofdstuk beschrijven we een aantal trends waarvan wij verwachten dat ze op dit moment of in de nabije toekomst een grote impact op winkelgebieden hebben. De tabel hieronder geeft een completer beeld van veranderingen in onze samenleving in de afgelopen jaren. In dit hoofdstuk zullen we op een aantal trends wat verder ingaan Economische stagnatie en omzetdalingen De slecht lopende economie heeft op dit moment waarschijnlijk de grootste invloed op de detailhandelssector en, daarmee, op het functioneren van winkelgebieden. Consumenten gaven de afgelopen vijf jaar telkens minder uit in winkels. Een combinatie van ontschulden, dalende koopkracht en minder vermogen leidt tot een situatie waarbij consumenten genoodzaakt zijn kritischer naar hun uitgaven te kijken. De economische stagnatie vormde de laatste jaren de belangrijkste reden voor de teruglopende omzet van de detailhandel. De totale detailhandelomzet in Nederland is sinds 2008 gedaald met 9% tot 81 miljard in Sinds 2008 hebben sommige branches grote omzetdalingen van bijna 30% gekend, met name de branches bouwen en wonen, consumentenelectronica en huishoudelijke artikelen. Ook het aantal videotheken en kantoorartikelenwinkels is sterk afgenomen. Opvallend is echter dat in diezelfde periode een stevige groei plaatsvond van het aantal parfumeries, opticiens en kookwinkels. De omzet van de foodsector bleef de laatste jaren, ondanks de recessie, gestaag doorgroeien en kende een totale stijging van 4%. Supermarkten pakten daarbij een stevig marktaandeel van de overige foodwinkels. In de foodsector nemen bakkers en slagers in aantal af, maar er zijn veel koffie-, delicatessen- en chocoladewinkels bij gekomen. Voor zowel de food- als non-foodsector geldt dat verschillende winkels en winkelketens, ook binnen branches, qua omzetontwikkeling sterk van elkaar verschillen. Tegenover faillissementen van winkelketens als Block, Free Record Shop en Piet Kerkhof, staan de opening van nieuwe filialen voor Action, Lidl, Zara, Rituals en Primark Toenemende leegstand door groei winkeloppervlak De afgelopen 10 jaar is het winkelvloeroppervlak in Nederland met 16% toegenomen ten opzichte van begin Een groot deel van deze recente groei kwam voor rekening van de branchegroep In/Om Huis (meubels, bouwmarkten, tuincentra en dergelijke) en vond vooral plaats op perifere en/of grootschalige detailhandelslocaties, die inmiddels zo n 50% van de totale Nederlandse 6

7 winkeloppervlakte beslaan. De winkelvoorraad is tussen 2004 en 2014 gestaag toegenomen, in totaal met ruim 4 miljoen vierkante meter winkelvloeroppervlak. Er zijn lange tijd veel vierkante meters toegevoegd en aanzienlijk minder onttrokken. De laatste jaren liggen de toevoegingen en onttrekkingen dichter bij elkaar. Bij de toevoegingen gaat het zowel om nieuwbouw, en dus nieuwe vestigingen, als om uitbreidingen van bestaande vestigingen. Opvallend genoeg nam het aantal winkels tussen 2004 en 2013 per saldo juist af. De gemiddelde oppervlakte per winkel nam dus stevig toe. Omdat de omzetten niet navenant meegroeiden met deze schaalvergroting, daalde de gemiddelde vloerproductiviteit (omzet per vierkante meter winkelruimte) met zo n 25% sinds 2000, vooral in de nonfoodsector. Niet alleen de recessie, maar vooral ook de sterke groei van de totale winkeloppervlakte in de laatste decennia heeft invloed op de groei van de winkelleegstand. In Nederland is een overaanbod van winkels in de detailhandel. Gemiddeld bijna 9% van het winkelvloeroppervlakte leeg in Dit percentage stijgt sinds De landelijke gemiddelde leegstand van winkelpanden was in 2014 ongeveer 9%. Op gebiedsniveau zijn er uitschieters van meer dan 20%, of juist minder dan 3% leegstand te vinden Van fysiek winkelen naar Internetwinkelen De omzet van online detailhandel groeide de laatste jaren snel, met meer dan 10% per jaar tot en met 2010, en iets trager de laatste jaren. De detailhandelomzet via internet beslaat in % van de totale detailhandelomzet. Wanneer alleen gekeken wordt naar non-food dan ligt het aandeel hoger, op ongeveer 10%. Hoewel dit nog relatief gering is kunnen de percentages fors variëren per productgroep. Zo zijn de aandelen in bijvoorbeeld boeken, muziek, games, elektronica en kleding en schoenen hoger. Er zijn enkele branches waarin online al meer wordt omgezet dan offline: vakanties en reizen, erotica en computerhard- en software. Telecom, media (waaronder boeken), financiële producten en foto/film schurken dicht tegen deze grens aan. Branches waarvan het aandeel internetverkoop vooralsnog onder de 15% ligt, zijn levensmiddelen, optiek, persoonlijke verzorging, plant en dier, 7

8 doe-het-zelf en hobby, sportartikelen en wonen. Binnen de online detailhandel zijn de branches speelgoed, muziek/downloads en computer hardware in 2013 de grootste relatieve stijgers. Internet is in veel productgroepen het dominante oriëntatiekanaal geworden. De rol van vergelijkingssites speelt een steeds belangrijkere rol voor de keuze van de consument. Daarmee heeft internet niet alleen effect op de omzet voor de winkelier, maar ook op de marges. Doordat er een grotere (prijs)transparantie is ontstaan, is er een forse druk op marges van (online en offline) winkels. Het fysieke winkelen verdwijnt niet, maar verandert, waarbij de online en offline werelden steeds meer naar elkaar toe groeien. Voor winkels- en winkelgebieden bieden deze ontwikkelingen mogelijkheden om veel persoonsgerichter te functioneren. Ruim 67% van de Nederlandse bevolking heeft een smartphone en 53% een tablet. Deze percentages groeien ieder jaar. Het overgrote merendeel surft met deze apparaten op internet en gaat niet zonder van huis. Voor de consument bieden deze apparaten allerlei diensten die behulpzaam zijn in het aankoopproces: je kunt aanbiedingen ontvangen, openingstijden opzoeken, bestellingen plaatsen en prijzen in verschillende winkels vergelijken. Hiermee biedt het internet ook voordelen voor de winkelier. De winkelier kan via verschillende datastromen meer gegevens over zijn klanten ontvangen en heeft meer middelen om te klant aan te trekken Demografsiche ontwikkelingen en het winkellandschap Er zijn verschillende demografische ontwikkelingen die van invloed zijn op het winkellandschap, waaronder vergrijzing, bevolkinsgroei of krimp en kleinere huishoudens. De landelijke cijfers zijn voor het functioneren van de detailhandel in specifieke regio s en specifieke winkelgebieden eigenlijk niet zo relevant. In de regio Amersfoort vindt er bijvoorbeeld de komende 20 jaar nog geen bevolkingskrimp plaats. 8

9 Wel vindt ook hier vergrijzing plaats. Een belangrijke factor daarbij is het winkel- en bestedingsgedrag van de toekomstige ouderen. De verwachting is dat de toekomstige generatie ouderen een van de rijkste generaties senioren zijn die Nederland ooit gekend heeft. De vraag lijkt dus niet zozeer of toekomstige ouderen wel geld te besteden hebben, maar veeleer of zij hun inkomen en vermogen uitgeven in de detailhandel (en zo ja in welke winkels en winkelgebieden). Winkelgebieden die goed bereikbaar zijn en service en kwaliteit bieden, zullen populair zijn onder ouderen. 2.5 Veranderend koopgedrag van de consument en de beleveniseconomie De beleveniseconomie wordt steeds zichtbaarder in winkelgebieden. De kerngedachte van de beleveniseconomie is dat bedrijven zich niet in eerste instantie focussen op het zo efficiënt mogelijk organiseren van het verkoopproces,maar dat zij unieke ervaringen (en herinneringen van die ervaringen) creëren bij hun klanten om hen over te halen tot aankopen. Er wordt daarom gezocht naar creatieve winkelformules. Voorbeelden in den lande zijn winkels die verschillende functies (horeca, detailhandel en leisure) onder één dak huisvesten: een koffiezaak waar je ook fietsen kunt bestellen of laten repareren of een lunchroom met gratis lichttherapie. Andere voorbeelden zijn de terugkeer van ambachtelijkheid en vakmanschap, zeer goede service of zeer zorgvuldig management van productpresentatie en sfeer in een winkel Winkeliers en consumenten, geholpen door gemeenten, maken veel gebruik van de ruimere winkelmogelijkheden. Uit diverse onderzoeken komt naar voren dat steeds meer Nederlanders op zondag of tussen en winkelen. Funshoppen is vooral op zondag populair, bezoek aan de supermarkt doordeweeks na 18:00 uur. Steeds meer Nederlanders doen inkopen op terugweg van hun werk. Overigens is zaterdag nog steeds de populairste winkeldag, gevolgd door vrijdag en donderdag, of in sommige plaatsen, woensdag. De zondag is als winkeldag in veel grote steden de maandag echter al voorbij gestreefd. De recente groei van de daghoreca en de verschuiving van drinken naar eten zijn sterk verbonden met de opkomst van het funshoppen in grotere winkelgebieden. Horecabedrijven dragen bij aan de aantrekkelijkheid en verblijfskwaliteit van het winkelgebied. Met name in centrumgebieden, maar ook in andere winkelgebieden waar recreatieve en vergelijkende consumentenmotieven dominant zijn, spelen de beschikbare horecagelegenheden een belangrijke rol in de keuze voor een specifiek winkelgebied. Opvallend is een afname van het aantal avondbedrijven (cafés, discotheken, cafetaria s) en toename van het aantal dagbedrijven (koffieconcepten, lunchrooms, ijssalons). Dit versterkt de indruk dat de opkomst van het funshoppen van belangrijke betekenis is geweest voor ontwikkelingen in de horecasector. De kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid van de aanwezige horeca draagt direct bij aan de aantrekkelijkheid van winkelgebieden. Het bewaken van een goede balans en doelgroepenmatch tussen winkels en horeca in winkelgebieden is daarom een belangrijke opgave. 2.6 Branchevervaging Er is in de detailhandelswereld steeds meer sprake van branchevervaging. Dat wil zeggen dat winkels steeds meer branchevreemde producten gaan verkopen: bijvoorbeeld bouwmarkten die ook fietsen verkopen of supermarkten die computers verkopen. Zo proberen ze een grotere doelgroep naar hun winkels te trekken en hun omzet niet meer volledig van hun eigen branche te laten afhangen. De oorzaak hiervan kan mede gezocht worden in het feit dat marges en omzetten in veel branches onder druk staan. Deze branchevervaging komt met name bij winkels in de perifere branches voor. Daarnaast gaan steeds meer bedrijven ondergeschikte detailhandel voeren. Dat houdt in dat ze naast hun hoofdactiviteit, bijvoorbeeld groothandel of fabrikant, ook een detailhandelscomponent hebben. Ze gaan zich dan ook op de consumentenmarkt richten. Dit gebeurt mede vanwege het 9

10 doorontwikkelen van de technologische mogelijkheden, waarbij de consumenten steeds vaker rechtstreeks bij de groothandel of fabrikant besteld Er vindt ook branchevervaging tussen horeca en detailhandel plaats. Enerzijds productverwant, zoals Bakker Bart, Kaldi & Koffie en de DE-winkels. Anderzijds ook niet product verwant: Bakerstreet bij de Praxis, de tuincafés bij Intratuin, La Place, Ikearestaurants, brocante met tearoom. Deze verbreding sluit aan bij de ontwikkeling van de beleveniseconomie. 2.7 Binnenstad steeds belangrijker voor middelgrote steden. De laatste jaren is de aandacht voor de ontwikkeling van Vinexwijken verschoven naar de binnenstad. In bestaand stedelijk gebied, met name in de binnensteden, is een grote hoeveelheid voorzieningen op loop- of fietsafstand bereikbaar. Dit past bij een drukker leven van burgers en, kijkend naar de vergrijzing, een beperktere mobiliteit van een groot deel van de bevolking. Bedrijven, zeker in de sterk gegroeide diensten- en kennissector, vestigen zich in toenemende mate in binnensteden, omdat hun werknemers er graag verblijven en er aantoonbare positieve economische effecten zijn van ruimtelijke concentratie van deze typen bedrijvigheid. Daarbij wordt in toenemende mate juist een mix van functies (in plaats van functiescheiding) gezien als succesfactor voor goed functionerende stedelijke gebieden. Winkelgebieden hebben baat bij hoge concentraties van bewoners. Mits goed ontsloten, zorgt dit voor hogere passantenaantallen en omzetten. De focus op verdichting van bestaand stedelijk gebied is een goede zaak voor (fysieke) detaillisten en grotere stedelijke winkelgebieden (type binnenstad ). 10

11 Hoofdstuk 3: Winkelgedrag en typen winkelgebieden Het winkelgedrag van de consument kan naar een aantal typen ingedeeld worden op basis van het motief van het winkelen. Hierbij spelen verschillende aspecten een rol, zoals: het aan te schaffen artikel, de eisen die gesteld worden aan het bezoek en de kenmerken van de aankoopplaats (aanbod en verblijfsklimaat). Deze indeling kan in grote lijnen ook toegepast worden op typen winkelgebieden en de eisen waar die winkelgebieden aan moeten voldoen. 3.1 Hoofdwinkelgebied: Recreatief winkelen Winkelen is nog steeds de meest populaire vrije tijdsbesteding in Nederland. Het motief van de consument is ontspanning en vermaak, waarbij veel verschillende winkels worden bezocht, vaak zonder voorgenomen koopdoel. Dit wordt recreatief winkelen of funshoppen genoemd en dat doet men met name in binnensteden en (zeer) grote wijkwinkelcentra. Consumenten zijn bereid om hiervoor verder te reizen, zeker als het winkelen gebeurd in een historische setting en er een aantrekkelijk aanbod aan functies is (met name horeca en detailhandel). Bij recreatief winkelen zijn vooral de smaakgevoelige (keuzegevoelige) assortimenten en een grote diversiteit (verrassing, vermaak) van belang. Dit type winkelgedrag vindt veel plaats in (historische) binnensteden. De sfeer en een prettig verblijfsklimaat in de binnenstad zijn belangrijker. We gaan zodoende van places to buy, naar places to be. 3.2 Wijk- en buurtcentra: Boodschappen doen en ondergeschikte aankopen. De belangrijkste reden waarom mensen een winkelgebied kiezen waar ze dagelijkse boodschappen doen is nabijheid. Van belang is wel dat er een voldoende breed aanbod is. Dit maakt dat met name de grotere wijkwinkelcentra aantrekkelijk worden gevonden en daarmee economisch levensvatbaar zijn. Het motief van de consument is om frequente aankopen te doen, vaak levensmiddelen, die men al kent en/of niet keuzegevoelig zijn. Ook hier zijn gemak en efficiëntie (alles bij elkaar, snel bereikbaar) belangrijker dan de ambiance of de keuze binnen een assortiment. In tegenstelling tot het type winkelgedrag dat wij definiëren als doelgericht aankopen, vindt boodschappen doen plaats bij meer dan één winkel in dezelfde kooptrip. Veelal worden de dagelijkse boodschappen op deze wijze gekocht (als supermarkt en overige winkels bij elkaar liggen), maar bij voorbeeld ook spullen voor een feestje. Wijkwinkelcentra hebben naast een boodschappenfunctie ook een ontmoetingsfunctie. 3.3 Perifere gebieden: Doelgericht aankopen en vergelijkend winkelen Bij dit type koopgedrag horen winkels die producten verkopen die consumenten over het algemeen niet vaak nodig hebben en waar mensen meestal doelbewust naar opzoek gaan (denk aan meubels, bouwmarkten, auto s en fietsen). Mensen zijn hiervoor doorgaans bereid om grotere afstanden te reizen, zeker als het gaat om grote winkels met een breed assortiment (regionale trekkers). Het motief van de consument is om in een specifieke winkel of specifiek winkelgebied een specifiek artikel (of artikelen) te kopen. Het motief van de consument kan ook oriëntatie en/of aankoop van een specifiek type artikel zijn, waarbij de precieze keuze nog gemaakt moet worden. De eisen van doelgerichte aankopen en vergelijkend winkelen liggen dicht bij elkaar. De zekerheid het artikel te kunnen verkrijgen staat centraal. Efficiëntie is belangrijker dan ambiance of overig assortiment. Een grote keuze aan betreffende artikelen en deskundig advies zijn belangrijk bij dit type winkelgedrag. Veel winkels die in deze categorie vallen hebben een grotere omvang en zijn daarom lang niet altijd inpasbaar in de bestaande winkelstructuur van een stad. Sfeer van het winkelgebied is voor de consumenten in deze categorie veel minder belangrijk; gemak staat hier voorop. Zaken als bereikbaarheid en parkeren zijn daarom van belang voor winkels in deze categorie. Op basis van deze indeling komen we als gemeente tot drie typen winkelgebieden. De ondergeschikte aankopen stellen geen eisen aan de winkelgebieden. Door aan te sluiten bij de 11

12 motieven van de consument kunnen winkelgebieden zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. Uitgaande van het koopgedrag zijn binnen de detailhandelsstructuur de volgende soorten winkelgebieden te onderscheiden: de binnenstad en andere grotere hoofdwinkelcentra (nadruk op recreatief winkelen) de buurt- en wijkcentra (nadruk op boodschappen doen) detailhandel op perifere locaties (nadruk op doelgericht, laagfrequent aankopen doen). Deze indeling zal verder in deze notitie gebruikt worden. 12

13 Hoofdstuk 4: Stand van zaken Amersfoort In dit hoofdstuk staan we stil bij de stand van zaken op het gebied van de detailhandel in Amersfoort. Daarbij maken we ook een vergelijking met de landelijke gegevens. Uit diverse onderzoeken komen de sterke en zwakke punten van Amersfoort als winkelstad naar voren. Amersfoort staat er redelijk goed voor op het gebied van detailhandel en heeft een aantal sterke punten die in ons voordeel spreken. Ook zal er in dit hoofdstuk per winkelgebied een kleine analyse zijn en wordt er naar de regio en de mogelijkheden in de regio gekeken. Amersfoort is aantrekkelijk voor veel ketens en zelfstandigen om zich te vestigen. Dat heeft te maken met dat Amersfoort een groot en groeiend achterland heeft, maar ook dicht bij andere grote bevolkingsconcentraties gelegen is (Gooi, Utrecht en omgeving). Zodoende is er sprake van een groot consumentendraagvlak. Tevens wordt er zowel op de korte als de lange termijn een toename van het aantal inwoners verwacht. Volgens de prognose van de afdeling Onderzoek en Statistiek heeft Amersfoort in inwoners, in en in Voeg daaraan toe dat Amersfoort een centrale ligging heeft en op een kruising van snelwegen zit en er kan een verklaring worden gegeven voor de aantrekkelijkheid van Amersfoort als vestigingsplaats voor winkels. Verder staat Amersfoort in een beoordeling van Zoover op de negende plaats als stedentrip. In de beoordelingen worden het uitgaansleven met cafés, restaurants en de winkels goed gewaardeerd. In onderstaande tabel zijn de sterke en zwakke punten samengevat: Kwaliteiten Aantrekkelijk kernwinkelgebied (historische binnenstad & modern) Centrale ligging en knooppunt van snelwegen Groeiend toenemende bevolkingsgroei en in grote regio Geringe leegstand Aanwezigheid grootschalige trekkers Inwoners met relatief hoog besteedbaar inkomen Knelpunten Achterblijven recreatieve branches zowel qua omvang als aantal verkooppunten (met name mode en luxe) Spreiding perifeer winkelaanbod Weinig circulaire routes 4.1 Amersfoort ten opzichte van Nederland In Amersfoort is een detailhandelsaanbod van bijna m² winkelvloeroppervlak (wvo), verdeeld over 788 verkooppunten. Hiervan behoort circa m 2 wvo tot de dagelijkse sector en m 2 wvo tot de niet-dagelijkse sector. Amersfoort beschikt daarmee over een omvangrijk detailhandelsaanbod. Qua winkelvloeroppervlak is dit circa 9% meer dan in vergelijkbare plaatsen. Het aantal verkooppunten blijft juist achter (met circa 24%). Dit is vooral een gevolg van de omvang van het aanbod in de branches wonen, bouwmarkten en tuin. Binnen dit aanbod, voor het grootste deel perifeer gevestigd, zijn meerdere grootschalige winkels aanwezig (Ikea, Kees Smit tuin, Intratuin, Praxis, Gamma). Het aanbod heeft de laatste jaren een sterke kwaliteitsslag gemaakt. Opvallend is het (fors) achterblijven van de recreatieve branches als kleding/mode en schoenen/lederwaren. Dit kan mede worden verklaard doordat deze branches zich vrijwel altijd in binnensteden willen vestigen. En juist onze binnenstad is verhoudingsgewijs klein van omvang ten opzichte van andere binnensteden. In onderstaande tabel geeft de brancheverdeling weer en is er gekeken naar vergelijkbare plaatsen. 13

14 4.2 De detailhandelsstructuur De detailhandelsstructuur van Amersfoort kent een duidelijke hiërarchie, bestaande uit het kernwinkelgebied, een fijnmazig aanbod van wijk- en buurtcentra en een perifeer aanbod. In deze paragraaf gaan we dieper in op deze structuur en is er een analyse per gebied. Voor grotere gebieden zijn tevens de aandachtspunten of opgaven benoemd. Bij de indeling is gebruikt gemaakt van de indeling en terminologie van Locatus. Kernwinkelgebied Aan de top van de hiërarchie van winkelcentra staat het kernwinkelgebied. Het kernwinkelgebied kent een sfeervolle, historische binnenstad en is sinds begin jaren 90 uitgebreid met enkele moderne delen. Het St. Joriskwartier in de binnenstad en meer recentelijk het Eemplein en Oppidium aan de randen van het kernwinkelgebied. De binnenstad zelf is wel relatief beperkt van omvang in verhouding tot het aantal inwoners en dat verklaart mede de verhoudingsgewijs geringe omvang van het op recreatief winkelen gerichte winkelaanbod (branches mode en luxe). Het kernwinkelgebied heeft m 2 winkelvloeroppervlak, met vijf panden van boven de m 2. Het niet dagelijkse assortiment is dominant in het kernwinkelgebied en neemt ruim 75% van het wvo voor haar rekening. Daarin is met name mode en luxe met ruim m 2 overheersend. Daarmee is het kernwinkelgebied de belangrijkste plek voor recreatief winkelen in de regio. Bij dit koopgedrag is ook een goede mix met horeca van belang. Ook in Amersfoort wordt de landelijke trend gevolgd van het toenemen van het aantal horecapanden, en met name het aantal daghoreca 14

15 neemt (licht) toe. Het hebben van goede daghoreca is van belang om de verblijfsduur in het kernwinkelgebied te verlengen. De branche dagelijks is minder aanwezig in het kernwinkelgebied en is met name aan de rand te vinden. Op het Eemplein en het Oppidium zijn enkele moderne grootschalige supermarkten te vinden. De functie van dagelijkse boodschappen is meer ter ondersteuning in dit winkelgebied. Stadsdeelcentrum Er is in Amersfoort één winkelcentrum dat getypeerd kan worden als stadsdeelcentrum (> 50 winkels) en dat is Emiclaer. Het winkelcentrum tussen de wijken Kattenbroek en Zielhorst heeft in het voorjaar van winkels en een winkelvloeroppervlak van ruim m 2. Er zijn meer winkels gevestigd uit de niet dagelijkse branches, dan uit de branche dagelijks. In het niet dagelijkse segment is met name het aantal modezaken dominant. Qua winkelvloeroppervlak zijn beide wel in balans, mede door de aanwezigheid van twee grote supermarkten. Daarmee is Emiclaer een aanvulling op het kernwinkelgebied, met zowel een boodschappen als een recreatieve functie in de detailhandelsstructuur. Er zijn ook enkele ondersteunende horeca en diensten op het winkelcentrum gevestigd. Er is momenteel geen leegstand op Emiclaer. Binnenstedelijk winkelstraat Een binnenstedelijke winkelstraat wordt omschreven als een winkelstraat in een grote stad met meer dan 50 winkels, dat niet planmatig is ontwikkeld. In Amersfoort voldoet de Leusderweg aan deze omschrijving. Er zijn 55 winkels hier gevestigd, aangevuld met 25 panden die een horecafunctie of een dienstenfunctie hebben. In totaal is er ruim m 2 winkelvloeroppervlak. Winkels uit de niet dagelijkse branche zijn iets in de meerderheid, waarbij de grote diversiteit aan branches opvalt: mode, huishoudelijke artikelen en plant/dier. Er is qua branchering een vrij compleet aanbod op de Leusderweg te vinden. Datzelfde geldt voor de dagelijkse branches: twee supermarkt, aangevuld met een aanbod aan versspecialisten. Wijkcentrum groot Een wijkwinkelcentrum dat de classificatie groot krijgt heeft tussen de 25 en 50 winkels. Het accent van het wijkwinkelcentrum ligt op dagelijkse artikelen met een aanvullend niet dagelijkse assortiment. In Amersfoort voldoet alleen winkelcentrum Vathorst momenteel aan deze omschrijving. Met de reeds bestaande plannen kan Vathorst doorgroeien naar een stadsdeelcentrum. Winkelcentrum Vathorst heeft momenteel bijna m 2 wvo. Waarbij er de dagelijkse branches dominant zijn in winkelvloeroppervlak en de niet dagelijkse branches in aantal. Er zijn twee supermarkten met een moderne omvang (> 1500 m 2 ), aangevuld met diverse versspecialisten. Tevens zijn er ondersteunde winkels gevestigd als een HEMA, ETOS en Blokker die zorgen voor een vrij compleet winkelcentrum. Aandachtspunt is de nog bestaande leegstand in het recent ontwikkelde deel aan de Leeghwater, het gebrek aan een complementaire supermarkt en het gebrek aan daghoreca, indien men doorgroeit naar een stadsdeelcentrum. Wijkwinkelcentra klein Een wijkwinkelcentrum getypeerd kan worden als klein, heeft tussen de en m 2 wvo. Het accent van het centrum ligt met name in de dagelijkse branche, waarbij de trekkersrol vooral door de aanwezige supermarkt wordt ingevuld. Vaak zijn er nog enkele aanvullende niet dagelijkse branches aanwezig, met name in de wat meer frequent benodigde artikelen (onder andere bloemen en planten en huishuidelijke artikelen). Voor het goed functioneren van een klein wijkwinkelcentrum is ongeveer een verzorgingsgebied van tot inwoners nodig. In Amersfoort zijn er zes 15

16 winkelgebieden die aan deze typering voldoen: Euterpeplein, Noorderwierweg, Pr. Julianaplein, Schothorst. Neptunusplein, Nieuwland, Euterpeplein Het Euterpeplein is een winkelcentrum in de wijk Randenbroek en heeft bijna m 2 wvo. Het voldoet aan het standaard beeld van een wijkwinkelcentrum met de nadruk op dagelijks (9 winkels en 63% van het totale winkelvloeroppervlak) aangevuld met enkele ondersteunende niet dagelijkse winkels als de Blokker en de Bruna. In totaal zijn er 7 winkels in het niet dagelijkse segment. Ook zijn er enkele ondersteunende diensten (o.a. kappers) en horecafuncties. Momenteel worden er voorbereidingen getroffen om tweede supermarkt op het winkelcentrum te realiseren. Als een extra trekker zou dat een versterking van het winkelcentrum betekenen en daardoor toekomstbestendiger. Neptunusplein Aan het Neptunusplein is de afgelopen jaren de nodige veranderingen doorgevoerd, waardoor het winkelcentrum een moderne omvang en uitstraling heeft. Op het moment van schrijven zijn er 19 van de 33 panden in gebruik als winkel en hebben zij een oppervlak van ruim m 2 wvo. Daarvan wordt 60% ingenomen door de dagelijkse branche. Er zijn twee supermarkten (beide met een moderne omvang) op het plein gevestigd, die samen met de aanwezige Action de trekkers van het plein zijn. Tevens zijn er enkele ondersteunende functies als horeca en diensten op het plein gevestigd. Het Neptunusplein kan worden omschreven als een volwaardig klein wijkwinkelcentrum. Nieuwland Wijkwinkelcentrum Nieuwland is een planmatig ontwikkeld wijkwinkelcentrum in de (relatieve) nieuwbouwwijk Nieuwland. Er zijn 24 panden op het winkelcentrum, waarvan er (slechts) 9 als winkel worden gebruikt. Opvallend is het grote aantal van 5 leegstaande panden en de relatief sterke vertegenwoordiging van horeca. Er is een supermarkt met een moderne maat en er zijn aanvullende winkels in de dagelijkse en het niet dagelijkse segment (o.a. Blokker en Bruna). Daarnaast zijn er ook enkele diensten als kappers op het plein gevestigd. De aandachtspunten voor Nieuwland zijn de problemen rond leegstand (opvallend genoeg is overschrijdt het inwonersaantal van de wijk Nieuwland het aantal van ). Noorderwierweg In het Soesterkwartier ligt de Noorderwierweg. Deze langgerekte winkelstraat wordt getypeerd als een wijkwinkelcentrum, dat momenteel uit 40 panden bestaat. Daarvan is de helft in gebruik als winkel met een totaal winkelvloeroppervlak van iets meer dan 2500 m 2 wvo. Opvallend aan de straat is de grote diversiteit, waarbij de branche dagelijks nog wel het grootste deel van de winkelvloeroppervlak voor haar rekening neemt. Tevens zijn het vooral zelfstandige winkeliers die in het winkelgebied actief zijn en weinig ketens. Er is één supermarkt in het gebied en die is relatief klein van omvang, wat het gebied mogelijk kwetsbaar kan maken. Tevens is het aantal ondersteunende branches (horeca en diensten) in verhouding redelijk omvangrijk, zeker in vergelijking met de andere winkelgebieden. Het tekent het bijzondere karakter van de Noorderwierweg. Prinses Julianaplein Ook het Prinses Julianaplein is een langgerekte winkelstraat die qua winkelgebiedstypering als wijkwinkelcentrum kan worden benoemd. Als we echter kijken naar de samenstelling van de straat, dan wijkt dit wel af van de reguliere omschrijving van een wijkwinkelcentrum. Omdat het Prinses Julianaplein tussen de binnenstad en de Leusderweg ligt, ligt hier niet de nadruk op de dagelijkse branches (hoewel deze, vooral door de grote PLUS supermark, nog wel de meeste meters wvo heeft), maar op de ondersteunende branches horeca en dienstverlening. Deze nemen met 14 (horeca) en 22 (diensten) van de 57 panden het leeuwendeel van het aantal panden op zich. Waarbij het aantal 16

17 makelaars en uitzendbureaus opvallend is. De structurele leegstand van een tweetal panden is een opvallend gegeven in deze straat. Schothorst Wijkwinkelcentrum Schothorst, gelegen in de gelijknamige wijk, is wel weer te typeren als een tradioneel wijkwinkelcentrum. Van de 21 panden worden er 15 gebruikt als winkel, met een totaal van m 2 wvo. Daarvan wordt ruim 75% ingevuld door winkels in de dagelijkse branche. Er zijn twee, elkaar aanvullende, supermarkten met een moderne omvang op het plein gevestigd. Verder is ook het aantal versspecialisten op het winkelcentrum opvallend. Dit aangevuld met een aantal winkels in de niet dagelijkse branche (o.a. Blokker en Zeeman) zorgt ervoor dat er een vrij compleet wijkwinkelcentrum staat. Ook qua verzorgingsgebied (Schothorst heeft ongeveer inwoners) zijn er voldoende mogelijkheden om dit winkelcentrum vitaal te houden. Buurtcentra Een buurtwinkelcentrum heeft 5-9 winkels met één of geen supermarkt. Echter een goed functionerend buurtcentrum heeft gemiddeld genomen tussen de en m e wvo en heeft de beschikking over een supermarkt. Daarbij is er aanvulling van een enkele versspecialist en wellicht een enkele winkel uit de niet dagelijkse branche. Daarnaast heeft een buurtwinkelcentrum ideaal gezien een verzorgingsgebied van inwoners. De buurtcentra staan onder druk, zeker in wijken waar in de nabijheid een wijkwinkelcentrum is. Het geringe en zwakkere aanbod ten opzichte van de wijkcentra zorgt ervoor dat men de concurrentieslag vaak niet aankan en consumenten vaker voor de wijkcentra kiezen. Zeker ook omdat de toevloeiing vanuit andere wijken naar de buurtcentra vrij klein is. In Amersfoort zijn er vijf winkelgebieden die door Locatus worden omschreven als buurtcentrum: de Wiekslag, Hendrik van Viandenstraat, Stationsgebied, Utrechtseweg en de Van Randwijklaan. De Wiekslag Buurtcentrum de Wiekslag heeft in totaal 6 panden, waarvan er 5 als winkel worden gebruikt. Het totale wvo is iets meer dan m 2. Opvallend is dat ook het bouwcentrum bij de Wiekslag wordt gerekend, hoewel deze iets buiten de andere winkels ligt. Er is een supermarkt van een moderne omvang, aangevuld met een drogist en een apotheek. De Wiekslag heeft een functie in de buurt, maar heeft geen potentie om te groeien en is daarom in de nota detailhandel uit 2011 aangemerkt als een gebied waar geen uitbreiding is toegestaan. Hendrik van Viandenstraat In en rond de Hendrik van Viandenstraat zijn 24 panden die deel uit maken van het buurtwinkelcentrum. Daarvan zijn er 9 winkels, waarvan slechts twee in het dagelijkse segment. Er is geen supermarkt in het gebied aanwezig, maar wel een aantal tweedehandswinkels. Het overgrote deel van de panden in het buurtwinkelcentrum wordt ingevuld door diensten. De Hendrik van Viandenstraat is niet echt te typeren als een buurtwinkelcentrum, omdat er sprake is van verspreide bewinkeling. Daardoor heeft het ook geen potentie om door te groeien. Stationsgebied Het stationsgebied is een apart gebied, dat niet echt een winkelgebied is. Het bestaat uit twee onderdelen: een gebied ten noorden van het station en een deel ten zuiden daarvan. Het overgrote deel van de in totaal 28 panden die in dit gebied, op papier, het buurtcentrum vormen wordt ingevuld door horeca. Verder zijn er de gebruikelijke winkels die er op alle vrijwel alle stations in de Nederland te vinden zijn: de AH to go, de AKO enzovoorts. Verder is opvallend een aantal (langdurig) leegstaande panden in de strip aan de zuidzijde van het station. 17

18 Utrechtseweg De Utrechtseweg ligt in het verlengde van de Utrechtsestraat in de binnenstad en is een belangrijke verbindingsweg. Ook dit winkelgebied is geen typisch buurtwinkelcentrum, maar heeft ook meer de focus op de ondersteunende branches horeca en diensten (23 van de 30). Er is sprake van een grote diversiteit. De Utrechtsestraat is dan ook een aanloopstraat voor de binnenstad, zij het anders dan de aanloopstraten die in de binnenstad liggen. Van Randwijklaan De van Randwijklaan is een recent opgeleverd buurtwinkelcentrum aan de drukke van Randwijklaan en ligt tussen de Kamp en het Neptunesplein in geklemd, waardoor er vrijwel een aaneengesloten winkelgebied ontstaan. Er staan nog enkele units leeg, maar ook hier is er sprake van een mix van functies. Een paar winkels uit de dagelijkse branche, aangevuld met enkele winkels uit de nieut dagelijkse branche en diverse diensten als kappers. Supermarktcentra Een supermarktcentrum bestaat uit ongeveer 3-5 winkels met minimaal 1 supermarkt van meer dan 500 m². Er zijn twee winkelgebieden die voldoen aan deze typering: het Operaplein en Rietzangerstraat. Operaplein Het Operaplein is gelegen in de wijk Schuilenburg en bestaat uit vijf winkels, één horecapand en twee diensten. Er is een kleine supermarkt gevestigd en een Wibra. Het Operaplein is de laatste jaren qua uitstraling achteruit gegaan. De eigenaar van het winkelgebied is nu aan het kijken wat men met het winkelgebied wil. In eerdere plannen is er gesproken over het terugbrengen van het aantal winkelmeters, echter wel met het behoud van een buurtsuper. Rietzangerstraat De Rietzangerstraat ligt in de wijk Liedert en het bestaat uit vier winkels en een horecafunctie. Er is een discounter gevestigd, met een relatief beperkte omvang. In totaal is er iets meer dan 900 m 2 wvo. Vanwege haar beperkte omvang en buurtfunctie, is het onderzoek naar de optimale voorzieningenstructuur van de Amersfoort Vernieuwd wijken is er voor de Rietzangerstraat geconstateerd dat er weinig toekomstperspectief is. Wel willen we de boodschappenfunctie voor de buurt behouden en enige ruimte bieden voor uitbreiding. Dit gebeurt bij voorkeur als deze buurtvoorzieningen geconcentreerd worden in één wijkwinkelcentrum. Dorpen In de gemeente Amersfoort bevinden zich twee dorpen, die beiden over winkelgebieden beschikken. In Hoogland zijn er zelfs twee winkelgebieden te vinden: de Hamseweg en het gebied rond Kraaijlandhof. Hooglanderveen De winkelstrip in Hooglanderveen (rond de Van Tuyllstraat) bestaat uit zes winkels, twee horecapanden en twee diensten. Er is bij een recente nieuwbouwontwikkeling een supermarkt met een moderne omvang in het dorp gekomen. Verder is de omvang en branchering in het dorp beperkt. Gezien de nabijheid van het winkelcentrum in Vathorst is dat ook niet heel erg nodig. Kraaijlandhof Dit winkelgebied heeft een duidelijke functie voor het dorp. Het is daarmee te vergelijken met een klein wijkwinkelcentrum: de focus ligt op de dagelijkse branche, waarbij de trekkersrol vooral door de aanwezige supermarkt wordt ingevuld. Aangevuld met enkele winkels in de niet dagelijkse branches. Op Kraaijlandhof is, mede door de realisatie van de nieuwbouw, een grote supermarkt aanwezig, aangevuld met enkele winkels uit de dagelijkse en niet dagelijkse branche (onder andere enkele 18

19 modische winkels). Daarnaast zijn er nog enkele diensten en een cafetaria op het winkelcentrum aanwezig. Hamseweg De Hamseweg ligt ook in Hoogland, maar waar Kraaijlandhof meer gericht is op de dagelijkse boodschappen, heeft de Hamseweg meer haar focus op winkels uit de niet dagelijkse branche en de horeca/diensten. Er zijn twee supermarkten in het gebied gevestigd, beide met een relatief beperkte omvang. Wat opvalt aan de Hamseweg zijn de twee grote winkels in de woninginrichting: Kok Wooncenter en de Trendhopper liggen naast elkaar en zijn beide van substantiële omvang. Om te er voor te zorgen dat het winkelgebied niet te versnipperd raakt, is in de detailhandelsnota uit 2011 aangegeven waar er nog mogelijke uitbreiding zou kunnen plaats vinden, deze is ook overgenomen in deze nota. Bedrijventerrein Ook op de bedrijventerreinen is detailhandel te vinden. Vrijwel altijd is dat perifere detailhandel. In de indeling van Locatus worden deze terreinen omschreven als grootschalige concentraties. Dat bestaat uit vijf of meer verkooppunten in de detailhandel met een gemiddeld winkelvloeroppervlak per winkel van minimaal 500 m 2, gemeten over het gehele terrein. Het aanbod moet voor minimaal 50% doelgericht zijn. Dit betekent volgens hen dat minimaal de helft van het wvo van het betreffende winkelgebied zich richt op de branches dier en plant, bruin en witgoed, fietsen- en autoaccesoires, doe-het-zelf of wonen. In Amersfoort is er momenteel detailhandel op drie verschillende bedrijventerreinen en een enkele losse perifere winkel. Calveen Op Calveen, gelegennabij de snelweg A1, is momenteel ruim m 2 wvo aanwezig. Het grootste deel daarvan wordt ingenomen door de Praxis en Babypark. Daarnaast zijn er onder andere nog enkele woning gerelateerde branches (keukens, parket, badkamers) en diverse autodealers/garagebedrijven actief. Ook is er enkele horeca gevestigd op het bedrijventerrein: een hotel en een drietal (fastfood)restaurants. Isselt De Isselt is het oudste, nog in gebruik zijnde, bedrijventerrein van Amersfoort en is relatief gezien dicht bij het Stadshart gelegen. Tevens is het het grootste bedrijventerrein van Amersfoort en dat is ook wel te zien aan de hoeveelheid perifere detailhandel die er gevestigd is. Liefst 118 bedrijven vallen onder noemer perifere branches. De twee grootste daarvan zijn auto/garagebedrijven (64) en woninggerelateerde branches als keukens badkamers en woning inrichting. Daarvan zijn er in totaal 33 actief op de Isselt. Daarnaast zijn er nog enkele fitnesscentra gevestigd en is er een groot tuincentrum te vinden. Er is relatief weinig horeca te vinden. Bedrijventerrein Vathorst Bedrijventerrein Vathorst is gelegen aan de kruising van de snelwegen A1 en de A28 en herbergt momenteel acht perifere detailhandelszaken. Een daarvan is de IKEA en dat is tevens de grootste winkel van Amersfoort met ruim m 2 wvo. Daarnaast zijn er nog enkele grootschalige winkels in de branches keukens/badkamers, babywoonwinkel, tuinmeubelen en doe-het-zelf te vinden. Er is geen zelfstandige horeca op het terrein aanwezig. In totaal is er op bedrijventerrein Vathorst ruim m 2 wvo gevestigd. Overige gebieden Er zijn ook nog enkele losse winkels actief op de resterende bedrijventerreinen. De drie meest in het oogspringende daarvan zijn tuincentrum Ranzijn op de Wieken, van Duinkerken aan de Oude Lageweg en Piet Klerkx op de Brand. Alle drie zijn het winkels met een substantiële omvang (meer dan 3000 m 2 wvo). 19

20 Overige gebieden En tenslotte zijn er nog de winkels die niet toebedeeld kunnen worden aan een specifiek winkelgebied. Dit zijn soms solitaire winkels, soms winkels in een hele kleine winkelstrip. We verdelen ze naar binnen en buiten de bebouwde kom. Binnen de bebouwde kom Er zijn binnen de bebouwde kom 25 winkels actief in de branche dagelijks (in totaal m 2 wvo) en 34 in de branche niet dagelijks (in totaal m 2 wvo). Een duidelijke indeling naar branche is er niet, het is zeer divers. Daarnaast zijn er nog een groot aantal auto/garagebedrijven los gevestigd en is er vooral veel sprake van horeca en diensten (met name kappers) dat verspreid door Amersfoort te vinden is. Buiten de bebouwde kom Buiten de bebouwde kom is het aantal losse winkels minder groot: slechts zes winkels. Waar van geen van allen een substantiële omvang heeft. Daarnaast zijn er nog enkele losse horecazaken te vinden buiten de bebouwde kom. 4.3 Leegstand in Amersfoort In de gemeente Amersfoort staat halverwege m² winkelvloeroppervlak leeg. Dat geeft, gerelateerd aan het totale vloeroppervlak, een leegstandspercentage van dat 4,3%. Vergeleken met het landelijk leegstandspercentage van 9% is dit laag te noemen. We kunnen nog verder inzoomen door onderscheid te maken tussen frictie/aanvangsleegstand (korter dan 1 jaar), langdurige leegstand (tussen 1 en 3 jaar) en structurele leegstand (langer dan 3 jaar). Momenteel is slechts 8% van de leegstand als structureel aan te merken, 34% als langdurig en 58% als frictieleegstand. Op het gebied van leegstand doet Amersfoort het dus nog redelijk goed. In 2007, voor het uitbreken van de crisis, was de leegstand 3,8% (op winkelvloeroppervlak), in 2010 was het 2,4% en in ,2%. Er is nu dus sprake van een stijging. Dat komt met name door het opleveren van een deel gedeelte van winkelcentrum Vathorst en Van Randwijcklaan. Ten tijden van het aanleveren van de cijfers door Locatus, waren deze nog niet geheel gevuld. Als we specifiek kijken naar de ontwikkeling van de leegstand in de binnenstad, dan is er ten opzichte van voor de crisis nu nog een lager percentage leegstand te vinden Leegstand in wvo 5,20% 5,19% 5,82% 3,72% 4,22% Leegstand in panden 6,78% 4,27% 6,85% 4,82% 5,79% Amersfoort zal zich echter moeten blijven onderscheiden. De voorspelling van experts is dat er een strijd tussen winkelgebieden (binnensteden) gaat ontstaan, waarbij er een shake out zal plaats vinden. 4.4 Ontwikkeling branches en schaalvergroting in Amersfoort Amersfoort gaat mee in de trend van schaalvergroting, maar ook met de landelijke trend van het verminderen van het aantal winkels. In 2007 waren er 838 winkels in Amersfoort, in 2013 waren dat er 788. Met name in de branche in en om huis is het aantal winkels gedaald. Dat is te verklaren omdat de woningmarkt vrijwel stil ligt, waardoor de omzetten in deze branche onder druk komen te 20

21 staan. Maar ook in de branche vrije tijd is het aantal winkels afgenomen. In de branches dagelijks en mode en luxe is er wel een zeer lichte stijging van het aantal winkels te zien. Waar het aantal winkels afneemt, is het aantal vierkante meters winkeloppervlak juist toegenomen. Door de komst van het Eemplein, het Oppidium en diverse invullingen op bedrijventerrein Vathorst zijn er verschillende grootschalige formules in Amersfoort gekomen. Met name in de branches vrije tijd en in/om huis is er landelijk gezien sprake van een schaalsprong en zit er in deze branches nog dynamiek. Dat beeld zien we ook terug in Amersfoort (zie onderstaande grafiek), omdat we de schaalvergroting ook hier in die branches zien. Amersfoort zit qua gemiddelde omvang zelfs iets boven het landelijk gemiddelde Draagkracht van de regio Amersfoort heeft de laatste 30 jaar een forse groei van de bevolking doorgemaakt. Van ca inwoners in 1990 naar iets meer dan in De groei prognoses voor Amersfoort variëren van tot inwoners in 2035, afhankelijk van de gebruikte methode of instantie. In ieder geval is er sprake van een bevolkingsgroei tot Amersfoort vervult een centrumfunctie voor de regio Amersfoort (met Soest, Baarn, Eemnes, Bunschoten-Spakenburg, Leusden, Woudenberg, Nijkerk en Barneveld). Consumenten zijn steeds meer bereid om te reizen voor het winkelen, uitgezonderd voor de dagelijkse boodschappen. Ze voelen zich steeds meer aangetrokken tot grotere binnenstedelijke gebieden met een groot aantal winkels en minder tot kleinere winkelgebieden, vooral voor de niet-dagelijkse boodschappen. De regionale binding (de mate waarin de consument winkelt in zijn of haar eigen regio) neemt sinds 1999 af. In onderstaande kaarten zijn de koopkrachtbinding van de dagelijkse en niet dagelijkse artikelen te vinden. Dit is gebaseerd op het koopstromen onderzoek uit

22 Dagelijkse artikelen Van alle Amersfoorters doet 91% zijn dagelijkse boodschappen in Amersfoort. Dat is mede verklaarbaar vanuit het feit dat afstand nog steeds het belangrijkste argument is om voor een winkelcentrum te kiezen. Op de voet gevolgd door het aanbod en keuzemogelijkheid van het winkelcentrum. Qua afvloeiing gaat er 1% naar Leusden, 7% naar andere gemeente (niet verder gedefinieerd) en koopt 1% via internet zijn boodschappen. In 2004 was de koopkrachtbinding 95%, deze is dus licht gedaald. Wel is de toevloeiing vanuit andere gemeenten toegenomen, van 3% in 2004 naar 7% in Niet dagelijkse artikelen Uit de cijfers is op te maken dat Amersfoort het regionale koopcentrum is. Voor haar omzet zijn de winkels in de niet dagelijkse artikelen voor 61% afhankelijk van de inwoners van Amersfoort, voor 21% van inwoners van de regiogemeenten en 18% van de omzet komt uit de rest van Nederland. Er is dus een koopkrachttoevloeing van 39%. Een regionale trekker als Ikea heeft hier ook invloed op. Qua koopkrachtbinding doet 74% van de inwoners van Amersfoort haar niet dagelijkse boodschappen in Amersfoort. De meeste afvloeiing is naar internet (13%), overig Nederland (8%) en Leusden en Utrecht (2%). In totaal vloeit er dus 13% af naar andere gemeenten, dat was in %. Daar is dus een stijging van de koopkrachtbinding te zien. 22

23 De binnenstad van Amersfoort heeft zelfs een nog grotere functie dan alleen de regio. Voor haar omzet in de niet dagelijkse branches (verreweg de grootste groep in de binnenstad) is zij voor slechts 56% afhankelijk van de inwoners van Amersfoort. Ongeveer 20% van de omzet komt van inwoners van de overige gemeenten in de regio Amersfoort en 24% komt van buiten de regio. Daarmee heeft Amersfoort dus een aantrekkelijke binnenstad waar mensen van buiten de regio bereid zijn om naar toe te reizen. Om de kracht van de regio te versterken zijn bereikbaarheid en nabijheid van deze voorzieningen van belang. De bereidheid om te reizen voor winkelen (niet dagelijkse boodschappen) of theaterbezoek neemt namelijk snel af boven de 30 minuten. Daarmee wonen er binnen een cirkel van 30 minuten reizen meer dan mogelijke consumenten in de regio. Het EIB voorspelt voor Amersfoort een groei naar circa inwoners in de regio in De bevolkingsgroei vindt naar verwachting vooral in Amersfoort plaats, waarmee de marktruimte zich vooral in Amersfoort concentreert. Dit past ook in de centrum functie die Amersfoort wil verzorgen. Het inkomensniveau van de inwoners in de regio ligt met ,- per persoon per jaar bijna 6 % boven het landelijk gemiddelde. Het inkomen is van invloed op de bestedingen. Ondanks de landelijke daling van de bestedingen biedt het groot en groeiend aantal inwoners met een relatief hoog bestedingspotentieel mogelijkheden voor groei van het winkellandschap in de toekomst Detailhandel structuur in de regio In de regio Amersfoort zijn 1500 winkels gevestigd met een totaal vloeroppervlak van circa m2 wvo. In winkelmeters is de branche wonen het meest omvangrijk met ruim m2 wvo. Met name Amersfoort en Baarn springen eruit door de aanwezigheid van Nijhof in Baarn en Ikea en Piet Klerkx in Amersfoort. Het aanbod tuincentra is daarentegen bovengemiddeld in de regio, afgezet tegen het inwonerstal. Sport is gemiddeld aanwezig in de regio, met Amersfoort als positieve uitschieter. In de overige gemeenten is een beperkt sportaanbod aanwezig. De branches spel, fietsen en bruin- en witgoed zijn min of meer gemiddeld vertegenwoordigd in de regio. Het aanbod in de branche groep mode en luxe is relatief beperkt, zowel voor de regio als voor de afzonderlijke gemeenten. Voor Amersfoort is het aantal winkelmeters voor deze branche gelijk aan het landelijk gemiddelde, wat voor een stad met de omvang van Amersfoort (relatief) beperkt is. Er is in deze branche nog een uitbreidingsruimte aanwezig. Omdat de bevolkingsgroei met name in Amersfoort plaatsvindt, en met name de Amersfoortse binnenstad een regionale verzorgingsfunctie in deze branches heeft, concentreert de mogelijke marktruimte zich hier. In de regio Amersfoort staan medio 2014 circa 240 winkelpanden leeg, waarvan de meeste panden in Amersfoort liggen. Een groot deel van deze leegstand is van recente datum en betreft relatief kleinschalige winkels. Er staan geen echte grootschalige panden leeg. Ook op regionaal niveau liggen de leegstandspercentages lager dan het landelijk gemiddelde, ook ten opzichte van de cijfers van provincie Utrecht. Het leegstandspercentage naar panden ligt het hoogst in de gemeenten Baarn, Leusden en Soest. Naar winkelmeters springt vooral Bunschoten er met een leegstandspercentage van 10,9 % bovenuit. 4.7 Ladder voor duurzame verstedelijking 23

24 De ladder voor duurzame verstedelijking is een door het ministerie in het leven geroepen hulpmiddel om (structurele) leegstand te voorkomen en is een verdere uitwerking van de SER ladder. De ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De 'stappen van de ladder' worden als volgt omschreven: 1. Voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte? 2. Kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins; 3. Wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen vooroptimale inpassing en bereikbaarheid). Ten opzichte van de eerdere SER ladder dient nu, onder andere voor detailhandel, de regionale behoefte aan een bepaalde branche in beeld te worden gebracht. Dat gebeurt vaak aan de hand van een distributief planologisch onderzoek (DPO). Een DPO geeft de marktruimte aan voor een branche. Als hieruit blijkt dat er in de regio al genoeg detailhandelsmeters voor die branche zijn en er wordt toch detailhandel toegevoegd, dan kan dat mogelijk op andere plekken leiden tot leegstand: hetgeen men met de ladder voor duurzame verstedelijking wil voorkomen. Echter ter nuancering: een DPO is absolute waarheid, maar een richtinggevend document. Als blijkt dat er weinig marktruimte is, betekent dat niet dat er geen ontwikkelingen meer mogelijk zouden zijn of dat dit zal leiden tot onacceptabele leegstand. Dat zou immers betekenen dat we trends als schaalvergroting en ander koopgedrag van consumenten zouden negeren. Ontwikkelingen in branches met weinig tot geen uitbreidingsmogelijkheden kunnen wel plaats vinden, maar het zal dan om gaan om maatwerk van geval tot geval. Op grond van ruimtelijke relevante argumenten kan er toch medewerking worden verleend aan een ontwikkeling. Voorbeelden van ruimtelijk relevante argumenten zijn ruimtelijke inpasbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en mobiliteit. Wel geldt echter, hoe groter de afwijking van het kwantitatieve verhaal hoe sterker de ruimtelijk relevante argumenten moeten zijn om toch medewerking te verlenen. Bij ontwikkelingen die niet passen binnen het bestemmingsplan vragen we aan de initiatiefnemers om de bewijslast aan te tonen. 24

25 Hoofdstuk 5: Evaluatie beleid 2011 Op 29 maart 2011 heeft de gemeenteraad de Nota Detailhandel 2011 vastgesteld. Er is destijds met de gemeenteraad afgesproken dat er na drie jaar een evaluatie van het beleid zal plaatsvinden, enige tijd na realisatie van de toen geplande nieuwe ontwikkelingen (Eemplein en Oppidium). We hebben deze evaluatie vorm gegeven door een terugblik op het beleid te doen, gesprekken met diverse partijen te houden, de trends en ontwikkelingen in beeld te brengen, een extern advies te vragen en om te kijken welke zaken een verdere verduidelijking nodig hadden. Dit was de basis van de actualisatie en het proces dat we daarbij gevolgd hebben. 5.1 Terugblik op inhoud beleid 2011 In de detailhandelsnota uit 2011 is er een ten opzichte van de detailhandelsnota daarvoor een stap gezet op het gebied van perifere detailhandel. Verder bleef de binnenstad bovenaan in de hiërarchie staan en kreeg zij voorrang in het beleid. Op gedeeltes van bedrijvenpark Vathorst en de Isselt werd perifere detailhandel toegestaan. Voor de wijkwinkelcentra werd er een keuze gemaakt voor de sterkere wijkwinkelcentra. Door hun omvang zijn zij beter in staat om ook in de toekomst vitaal te blijven. De andere winkelstrips en losse winkels kregen geen mogelijkheid om uit te breiden. Ook nieuwe solitaire vestigingen werden niet toegestaan. Verder waren er regels opgenomen voor internetwinkels. Op bedrijventerreinen waren deze toegestaan, maar er mocht geen showroom zijn of ter plekke worden betaald. De afgelopen drie jaar zijn er veel gesprekken geweest met diverse partijen: met bestaande winkeliers, ondernemersverenigingen, partijen met interesse in Amersfoort, de Kamer van Koophandel, de provincie Utrecht, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, ontwikkelaars, makelaars en adviesbureaus. Uit deze gesprekken krijgen we diverse signalen naar voren: enerzijds een groep die vindt dat de huidige nota nog volledig voldoet, anderzijds een groep die vindt dat we het beleid veel meer moeten verruimen. Zodoende concludeerden we dat het beleid uit 2011 op veel punten nog prima voldoet (het beleid voor wijkwinkelcentra en de binnenstad), maar ook dat sommige ontwikkelingen en trends uit de markt niet meer gefaciliteerd kunnen worden (schaalvergroting en veranderend koopgedrag in bepaalde branches). 5.2 Ontwikkelingen In de periode is er op het gebied van detailhandel het nodige in Amersfoort gebeurd. Het meest zichtbare daarvan is de oplevering van het Eemplein en het Oppidium, een toevoeging van gezamenlijk ruim m 2 winkelvloeroppervlak. Ook in de periferie is er een substantiële toevoeging geweest: Kees Smit Tuinmeubelen heeft zijn deuren geopend. En in de wijkcentra is er tevens beweging: op het Euterpeplein worden momenteel voorbereidingen getroffen voor een extra supermarkt. Oppidium en Eemplein Ten tijden van het opstellen van het detailhandelsbeleid uit 2011 is er aangegeven dat er een evaluatie zal plaats vinden van het Eemplein en het Oppidium. Als we kijken naar de effecten van deze twee ontwikkelingen op de binnenstad zien we dat dit geen extra leegstand tot gevolg heeft gehad. De leegstand in de binnenstad is zelfs tussen 2007 en 2013 afgenomen. Echter het evalueren van hoe het Eemplein en het Oppidium zelf functioneren is ten tijden van deze nota nog niet aan te geven. Beide locaties zijn nog in ontwikkelingen en het zal daarom te vroeg zijn om nu een uitspraak over hun functioneren te doen. Toevoeging periferie Ook door de komst van enkele grootschalige winkels in de periferie, is de leegstand niet sterk toegenomen en blijft het ruim onder het landelijk gemiddelde. Uit een onderzoek van RoyalHaskoningDHV blijkt dat de komst van de IKEA Amersfoort geen invloed heeft gehad op de 25

26 binnenstad. Positief hieraan is dat er geen substitutie effect is, negatief dat er geen synergie is tussen deze twee gebieden. De fysieke afstand tussen bedrijvenpark Vathorst en de binnenstad is behoorlijk, waardoor de kans op de mogelijke synergie tussen deze gebieden klein is. Er zijn diverse trends en ontwikkelingen die invloed hebben op het beleid en die tot andere keuzes leiden dan dat er in het beleid uit 2011 zijn gemaakt. Denk daarbij aan het doorzetten van internetwinkelen, de branchevervaging, het veranderende koopgedrag en schaalvergroting. Ook hebben we geconcludeerd dat we sommige ontwikkelingen/trends niet kunnen faciliteren met het beleid uit Dit vraagt om een aanpassing van het beleid. 26

27 VISIE 27

28 Hoofdstuk 6: Beleid In dit hoofdstuk zetten we het detailhandelsbeleid neer. Met dit beleid geven we invulling aan onze ambitie om in Amersfoort een optimaal voorzieningenniveau te creëren. Daarbij zoeken we een balans tussen dynamiek en bescherming. In hoofdstuk zeven staan de toetsingskaders voor detailhandelsontwikkelingen. Aan de hand van de beschreven trends en stand van zaken van de Amersfoortse en regionale detailhandel hebben we het beleid ontwikkeld. Daarbij stellen we in dit beleid de consument centraal, waarbij we gebruik maken van het onderscheid, zoals genoemd in hoofdstuk 3 voor het koopgedrag: Het doen van dagelijkse aankopen (boodschappen) Recreatief winkelen (funshoppen) Doelgerichte en laagfrequente aankopen Om een optimaal voorzieningenniveau voor de consumenten te realiseren, is het van belang dat we als Amersfoort zo goed mogelijk in alle drie de typen koopgedrag voorzien met een juiste branchering per gebied. Alleen op die manier blijven we voor de consumenten aantrekkelijk als winkelstad en zal de koopkrachtafvloeiing naar andere gemeenten beperkt blijven. Daarbij blijft het voor ons van belang dat de winkelgebieden vitaal en complementair aan elkaar zijn. Ontwrichting van de structuur willen we voorkomen: de inwoners moeten bijvoorbeeld op aanvaardbare afstand hun boodschappen kunnen blijven doen. Dat leidt tot de volgende keuzes per type gebied: 6.1 Kernwinkelgebied; Het kernwinkelgebied is voor Amersfoort en de regio de belangrijkste plek als het gaat om recreatief winkelen en staat boven aan in onze detailhandelsstructuur. In onze structuur is en blijft het kernwinkelgebied (binnenstad, Eemplein en Oppidium) het gebied voor recreatief winkelen. De branches die beantwoorden aan dit koopgedrag behouden we dan ook exclusief voor dit winkelgebied en kunnen zich daarmee niet in de periferie vestigen. Het gaat dan om de branches ontspanning en mode/luxe. De combinatie van diverse functies in dit het kernwinkelgebied maakt het aantrekkelijk om in te verblijven. De detailhandel is daarbij een van de belangrijkste functies, waarvan de belangrijkste dragers de branches mode/luxe en ontspanning zijn. Deze branches zijn ook de belangrijkste voor het recreatief winkelen en staan we dus niet in de periferie toe. Amersfoort heeft relatief gezien een kleine omvang van deze recreatieve branches. Gezien de regiofunctie en het groeiende achterland, zien we mogelijkheden voor het kernwinkelgebied om zich te versterken. Specifiek op het gebied van recreatief winkelen, maar alle branches in het kernwinkelgebied zijn toegestaan. Tevens willen we de mogelijkheden voor horeca of combinatie met horeca vergroten, de kwaliteit van de openbare ruimte versterken en de bereikbaarheid verbeteren en parkeren van auto s en stallen van fietsen verbeteren. In dit gebied willen we zoveel mogelijk de winkels aaneengesloten houden. Daarom bieden we in het (nieuwe) bestemmingsplan de mogelijkheden voor functieverandering om het verplaatsen van winkels te vergemakkelijken. We behouden de branches dagelijks ontspanning en mode/luxe exclusief voor het kernwinkelgebied en de wijkwinkelcentra We zetten op het verbeteren van de randvoorwaarden voor een aantrekkelijk kernwinkelgebied. 6.2 Overige delen Stadshart Om in lijn met de Structuurvisie Amersfoort 2030 het Stadshart verder te versterken en met name de verbindingen tussen het station, Eemplein en de binnenstad te versterken en functiemenging mogelijk te maken, willen we op beperkte schaal, ook in de andere delen van het Stadshart (de 28

29 Zonnehof, Stationsomgeving, het Oliemolenkwartier, de Wagenwerkplaats en de Stadhuisomgeving) kleinschalige detailhandelsontwikkelingen toestaan. Doel daarbij is om in hier meer levendigheid mogelijk te maken, die ondersteunend zijn aan aanvullend op de huidige sfeer van het gebied/kamer van het Stadshart. Vaak zijn dergelijke initiatieven locatiegebonden en zullen waarschijnlijk niet per se op een regulier winkelcentrum komen. Van belang is dat deze winkels niet zorgen voor ontwrichting of leegstand in de (binnen)stad. Er zal daarom van geval tot geval een keuze worden gemaakt voor ontwikkelingen in het Stadshart. De bewijslast om aan te tonen dat deze keuzes niet leiden tot aantasting van de winkelstructuur ligt bij de initiatiefnemer. Tevens maken we een Visie Stadshart waarin we de ruimtelijke afbakening van een kamer van het Stadshart bepalen en daarbinnen de beoogde functioneel-ruimtelijke profielen (trekkers, routing, branchering, verkeer, parkeren, et cetera). In deze Visie Stadshart komt ook de inrichting en het beheer van de openbare ruimte aan de orde. Winkelgebieden, en dan met name centrumgebieden, vormen het visitekaartje en de huiskamer voor een gemeente. Ook bereikbaarheid en parkeren zijn hierin van belang. Een goede bereikbaarheid voor meerdere vervoerswijzen en adequate parkeervoorzieningen (omvang, locatie, al of niet betaald, serviceniveau), zijn essentiële randvoorwaarden voor een goed functioneren van winkelgebieden. Maar de Visie Stadshart gaat verder dan alleen het centrum, deze zaken zullen ook voor de andere gebieden van het Stadshart worden uitgewerkt. We staan kleinschalige detailhandelsontwikkelingen toe in de overige delen van het Stadshart toe, echter alleen als deze passen bij de sfeer van het gebied en niet ontwrichtend zijn voor de winkelstructuur; We stellen een Visie Stadshart op, waarbij we kijken naar zaken als parkeren, routing en dergelijke die van belang zijn voor het functioneren van de (winkel)gebieden. 6.3 Wijk- en buurtwinkelcentra; De wijkwinkelcentra zijn de belangrijkste gebieden voor het doen van de dagelijkse aankopen (boodschappen). Deze branche vormt de drager van de wijkwinkelcentra. De wijkwinkelcentra in Amersfoort zijn de belangrijkste gebieden voor het doen van boodschappen en zijn op het gebied van recreatief winkelen onderschikt aan het kernwinkelgebied. Het is van belang dat mensen op aanvaarbare afstand hun (dagelijkse) boodschappen kunnen blijven doen en dat het voorzieningenniveau in de buurten goed blijft. Circa tweederde van de Amersfoorters doet nog steeds hun boodschappen in het dichtstbijzijnde wijkwinkelcentrum en het is belangrijk dat ook degenen die minder mobiel zijn zelfstandig boodschappen kunnen doen. In Amersfoort is er een fijnmazige structuur van winkelcentra die we graag willen behouden, maar zetten we wel in op een structuur van sterke wijkwinkelcentra. Deze wijkwinkelcentra hebben voldoende schaal om ook in de toekomst vitaal en aantrekkelijk te blijven en eventueel nieuwe winkels aan te trekken. De winkelcentra waar we nog mogelijkheden voor zien zijn: Emiclaer, Euterpeplein, Hamseweg, Leusderweg, Kraailandhof, Neptunusplein, Nieuwe Hof, Noordewierweg, Pieter Stastokerf en Vathorst. Er zijn in Amersfoort ook een aantal buurtwinkelcentra die een minder goed functioneren en slechts een kleine rol spelen in de detailhandelsstructuur. Voor deze gebieden bieden we geen mogelijkheden om verder uit te breiden, maar zal er in sommige gevallen nog wel een beperkte boodschappen functie kunnen blijven bestaan. Verspreide winkels in woonwijken kan bijdragen aan de levendigheid in de wijk. Voor zover dit bestaande winkels betreft kunnen deze blijven bestaan. Voor nieuwe winkels willen we verspreide winkels vermijden. Dat houdt in dat we de schaalvergroting en extra detailhandelsmeters alleen in de aangewezen wijkwinkelcentra faciliteren. 29

30 Zodoende versterken we de bestaande structuur en kunnen inwoners van Amersfoort op korte afstand hun boodschappen blijven doen. Voor de wijkwinkelcentra is de belangrijkste drager de branche dagelijks en daarom sluiten we deze ook uit in de periferie. Conclusies voor beleid: We kiezen voor sterke wijkwinkelcentra. Deze zullen ook in de toekomst vitaal en aantrekkelijk blijven, zij krijgen de mogelijkheden om zich verder te versterken en winkels toe te voegen. Nieuwe solitaire winkels (niet in winkelcentra) worden niet toegestaan. Dit kan ontwrichtend voor de structuur zijn; 6.3 Periferie De schaalvergroting is een van de belangrijkste motoren achter de dynamiek in de detailhandel. Dit is momenteel vooral te vinden bij de grotere formules met een bovenregionale aantrekkingskracht, die zich op perifere locaties (voornamelijk bedrijventerreinen) vestigen. Ook vanwege het veranderende koopgedrag worden daar, naast de al toegestane perifere branches (meubelzaken, tuincentra, bouwmarkten, auto s, boten, caravans en sanitair) ook winkels in onder andere bruin- en witgoed (consumentenelektronica), sport, fietsen en dierenzaken toe gerekend. In ons beleid gaan we ervan uit dat branches, die niet onder dagelijks, ontspanning en mode/luxe vallen, tot deze groep van laagfrequent en doelgericht behoren. We vinden dat deze branches zich niet per se op een winkelcentrum hoeven te vestigen, vaak omdat het combinatiebezoek met de andere winkels ook laag is. Daarom staan we toe dat deze overige branches, zich naast mogelijkheden op het bedrijventerrein willen we toestaan om zich behalve in de reguliere winkelcentra ook in de periferie te vestigen. We willen de detailhandel zoveel mogelijk clusteren om zo de bedrijven te laten profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten. Clustering kan resulteren in meer bezoekers. Daarnaast draagt concentratie ook bij aan het beperken van het aantal verkeersbewegingen. Nieuwe winkels in branches die passen bij het consumentengedrag laagfrequent en doelgericht zijn toegestaan op de bedrijventerreinen Vathorst (inclusief ten westen van de Bergpas) en Isselt. Hier zijn al clusters aanwezig die we de mogelijkheid willen geven om zich te versterken. Op de andere bedrijventerreinen zal er - afgezien van de branches auto, boten en caravans - geen nieuwe detailhandel worden toegestaan. In 2018 zal er, door middel van een evaluatie, gekeken worden naar de detailhandel in de periferie en of er behoefte is aan eventuele uitbreiding of aanpassing van het beleid. Conclusies voor beleid: We faciliteren de schaalvergroting in de detailhandel op de bedrijventerreinen Vathorst en Isselt, behalve voor winkels in de branches dagelijks, ontspanning en mode/luxe. In 2018 zal er door een evaluatie gekeken worden of er aanpassingen aan het beleid omtrent detailhandel in de periferie gewenst is. 6.4 Internethandel en pickup points Internethandel is een fenomeen dat al jaren groei doormaakt. De detailhandelsomzet via internet beslaat in % van de totale detailhandelsomzet en dat aandeel zal de komende jaren verder toenemen. Uiteraard zijn er ook in Amersfoort de nodige internetwinkels en komen er recentelijk ook regelmatig aanvragen voor pickup points langs. Een internetwinkel op een pand met een woonbestemming is toegestaan, mits ze voldoen aan de regels die in het bestemmingsplan Beroepen en bedrijven aan huis gelden. De belangrijkste daarvan zijn dat er niet afgehaald mag worden in verband met verkeersaantrekkende werking, dat maximaal 30

31 35% van de woning (tot een maximum van 75 m2) mag worden gebruikt voor het bedrijf en dat er geen showroom is toegestaan. Voor internethandel op bedrijventerreinen maken we onderscheid tussen traditionele internetwinkels (in hoofdzaak een combinatie van online verkooppunt met een vestiging voor opslag, distributie en administratie) en pickup points (plekken waar bezoekers hun op internet bestelde goederen kunnen ophalen). De traditionele internetwinkels willen vaak niet op een regulier winkelcentrum zitten, maar in de periferie. Dat kan op al onze bedrijventerreinen, omdat we een internetwinkel niet beschouwen als detailhandel, maar als een regulier bedrijf. We stellen daaraan wel voorwaarden. Het criterium daarvoor is de aanwezigheid van een showroom: is er sprake is van een showroom, dan beschouwen we het als een winkel en mogen dus niet alle branches op een bedrijventerreinen. Een pickup point is een bijzonder vorm van internethandel. Echter past een afhaalpunt, bekeken vanuit het bestemmingsplan, niet volledig op de bestemming bedrijf. Omdat we als gemeente deze ontwikkelingen niet onmogelijk willen maken, zal daarom een planologische procedure doorlopen moeten worden. Daarbij kijken we ook naar de mogelijke structuurontwrichtende effecten van de pick up points en kan er bij het ontstaan van verkapte winkels opgetreden worden. Conclusies voor beleid: In de woonwijken zijn internetwinkels toegestaan, maar deze dienen te voldoen aan het bestemmingsplan Beroepen en bedrijven aan huis ; Op de bedrijventerreinen zijn internetwinkels toegestaan en vallen onder een bedrijfsbestemming. Afhalen en een showroom zijn daarbij niet toegestaan. Voor afhaalpunten/pickup points zal een planologische procedure doorlopen moeten worden, voordat deze zich op een bedrijventerrein kunnen vestigen. 6.5 Branchevervaging Steeds meer winkels gaan branchevreemde producten verkopen, waardoor de trend van branchevervaging nog prominenter wordt. En hoewel het assortiment steeds diffuser wordt, willen we als gemeente toch een regel opstellen om te voorkomen dat er verkapte winkels ontstaan in branches die we niet in de periferie willen toestaan. Bij nieuwe gevallen mogen daarom deze hoofdbranchevreemde artikelen maximaal 10% van de brutovloeroppervlakte innemen. Bij grote winkels hanteren we daarnaast een maximaal brutovloeroppervlak. Dit is maatwerk, waarbij we als richtlijn een maximaal bruto vloeroppervlak van 250 m2 hanteren. Reeds bestaande gevallen worden getoetst aan het bestemmingsplan of vergunning. Daarnaast gaan ook meer bedrijven ondergeschikte detailhandel voeren. Dat houdt in dat ze naast hun hoofdactiviteit, bijvoorbeeld groothandel of fabrikant, ook een detailhandelscomponent hebben. Ze gaan zich dan ook op de consumentenmarkt richten. Dit gebeurt mede vanwege het doorontwikkelen van de technologische mogelijkheden, waarbij de consumenten steeds vaker rechtstreeks bij de groothandel of fabrikant besteld. Dit willen we faciliteren zolang er sprake blijft van een bedrijf en het geen winkel wordt. Bij nieuwe aanvragen is er sprake van ondergeschiktheid als de verkoopruimte maximaal 10% van de bruto-vloeroppervlakte in neemt. Daarnaast is er een richtlijn van een maximaal bruto vloeroppervlak van 250 m2 brutovloeroppervlak bij grote winkels (> m2). Reeds bestaande gevallen worden getoetst aan het bestemmingsplan of vergunning. Conclusies voor beleid: 31

32 Het voeren van een ondergeschikt nevenassortiment is toegestaan. Bij nieuwe gevallen geldt een maximum van 10% van het verkoopvloeroppervlak. Het maximale metrage is maatwerk, waarbij de richtinglijn voor nieuwe aanvragen 250 m2 (bruto) is. Het voeren van ondergeschikte detailhandel is toegestaan. Daarbij geldt voor nieuwe gevallen dat dit maximaal 10% van het vloeroppervlak mag bedragen. Het maximale metrage is maatwerk, waarbij de richtinglijn voor nieuwe aanvragen 250 m2 (bruto) is. 32

33 Hoofdstuk 7: Economische toetsingskaders Stadshart Toetsingskader Kernwinkelgebied Het kernwinkelgebied (de historische binnenstad, het Oppidium en het Eemplein) is het belangrijkste gebied in Amersfoort voor recreatief winkelen. In het kernwinkelgebied zijn alle branches toegestaan en is er ook ruimte om winkelvierkante meters toe te voegen. De combinatie van diverse branches en verschillende functies, zoals horeca, maakt juist dit gebied zo aantrekkelijk als recreatief winkelgebied. Toetsingskader overige onderdelen Stadshart In de overige onderdelen van het Stadshart (de Zonnehof, Stationsomgeving, het Oliemolenkwartier, de Wagenwerkplaats en de Stadhuisomgeving) staan we kleinschalige detailhandelsontwikkelingen, echter alleen als deze passen bij de sfeer van het gebied en niet ontwrichtend zijn voor de winkelstructuur; Ook stellen we een Visie Stadshart op, waarbij we kijken naar zaken als parkeren, routing en dergelijke die van belang zijn voor het functioneren van de (winkel)gebieden. Wijkwinkelcentra Toetsingskader voor wijkwinkelcentra De winkelcentra in Amersfoort vormen een fijnmazige structuur, die we willen behouden. De wijkwinkelcentra zijn vooral belangrijk voor het doen van de dagelijkse aankopen (boodschappen), aangevuld met een kleinere recreatieve functie. We zetten in op een structuur van sterke wijkwinkelcentra. Deze wijkwinkelcentra hebben voldoende schaal om ook in de toekomst vitaal en aantrekkelijk te blijven. In de wijkwinkelcentra zijn alle branches toegestaan en is er voor de winkelcentra Emiclaer, Euterpeplein, Hamseweg, Leusderweg, Kraailandhof, Neptunusplein, Nieuwe Hof, Noordewierweg, Pieter Stastokerf en Vathorst de mogelijkheid om het aantal winkelmeters uit te breiden. Toetsingskader voor de Hamseweg, Leusderweg en Noorderwierweg. De Hamseweg, Leusderweg en Noordewierweg zijn wijkwinkelcentra die zijn ontwikkeld aan een lange weg. Ten behoeve van concentratie van winkels is uitbreiding van het aantal winkelmeters toegestaan binnen de daarvoor aangegeven zones (zie bijlage 2). Toetsingskader voor winkelstrips en verspreide winkels We geven de overige verspreide winkels en winkelstrips geen uitbreidingsmogelijkheden, behoudens een vijftal panden in de woonwijk Vathorst, de bestemming detailhandel kunnen krijgen en bedoeld zijn voor startende ondernemers. Toetsingskader voor Wiekslag/Rietzangerstraat Hier continueren we op hoofdlijnen het beleid uit de vorige nota. Het winkelgebied Wiekslag/Rietzangerstraat bestaat uit een aantal winkelstrips en winkels met een verspreide ligging. Er is daardoor geen sprake van een wijkwinkelcentrum. We willen de boodschappenfunctie voor de buurt behouden en enige ruimte bieden voor uitbreiding. Dit gebeurt bij voorkeur als deze buurtvoorzieningen geconcentreerd worden in één wijkwinkelcentrum, 33

34 en /of als er sprake is van de verplaatsing van winkels van elders. Het initiatief hiervoor moet door de markt genomen worden. Toetsingskader voor buurtas Hogeweg en Operaplein Toetsingskader voor wijkwinkelcentrum Vathorst Voor het Operaplein blijft het beleidsmatig uitgangspunt het verminderen van het aantal vierkante meters detailhandel. Eventueel zal alleen een supermarkt met een levensvatbare omvang mogelijk zijn. We zijn hierover in gesprek met de ontwikkelende partij. Zoals besloten in het bestemmingsplan is het uitgangspunt een hoofdwinkelcentrum op Vathorst van maximaal m 2 (bvo). Daarbinnen is flexibiliteit voor de functies horeca, diensten en detailhandel. Dit wordt gefaseerd ontwikkeld, afgestemd op de ontwikkeling van de woonwijk. Voor de toekomst is er voorzien in de ontwikkeling van een klein wijkwinkelcentrum (buurtwinkelcentrum, maximaal m2 bvo) aan de westkant van Vathorst. Zolang in dit gebied geen woningen worden gerealiseerd ontbreekt daarvoor de benodigde aanvullende marktruimte. Bedrijventerreinen Vathorst en Isselt Toegestane branches Nieuwe winkels die doelgericht en laagfrequente worden bezocht, zijn toegestaan op de bedrijventerreinen Vathorst (inclusief ten westen van Bergpas), en Isselt. Deze gebieden hebben een functie in detailhandelsstructuur door branches te faciliteren die zich richten op doelgerichte en laagfrequente aankopen. Dat houdt in dat winkels in alle branches zich hier mogen vestigen afgezien van winkels in de branches dagelijks, ontspanning en mode/luxe. Toetsingskader voor, elektronica en sportzaken Evaluatie in 2018 Op de andere bedrijventerreinen is, afgezien van auto s, boten en caravans, geen (perifere) detailhandel toegestaan. Auto s, boten en caravans vormen een aparte categorie en zijn toegestaan daar waar een passende bedrijvenbestemming mogelijk is. Om nieuwe winkels complementair te laten zijn aan het reeds bestaande aanbod, is voor de vestiging van deze zaken in de periferie een minimale omvang van m 2 bruto vereist. Zo faciliteren we ook de schaalvergroting die met name in deze branches aan de gang is en waarvoor panden van deze omvang in de bestaande centra lastig te vinden zijn. Begin 2018 zal er, door middel van een evaluatie, gekeken worden naar de detailhandel in de periferie en of er behoefte is aan aanbreiding of aanpassing van het beleid. De evaluatie zal in ieder geval de volgende onderzoekspunten bevatten: De effecten in ruimtelijke ontwikkelingen (toename m2 per branche); De effecten voor het winkelbestand binnenstad t.a.v. kwaliteit, diversiteit en leegstand; Effecten voor de wijkwinkelcentra; Branche specifieke effecten; Analyse van de ruimtelijke consequenties t.a.v. verkeer en parkeren. 34

35 Branche indeling (landelijke indeling, maar niet limitatief) Dagelijks Groente en Fruit, Bakker, Vlaaien, Toko, Chocola, Koffie/Thee, Delicatessen, Kaas, Minisuper, Nachtwinkel, Reform, Slagerij, Slijter, Wijnwinkel, Supermarkt, Tabak/Lectuur, Vis, Zoetwaren, Overige Levensmiddelen, Apotheek, Drogist, Parfumerie, Haarproducten Ontspanning Speelgoed, Boekhandel, Muziek/Video, Software/Games, Kantoorartikelen, Poster/Kaart, Boek&Kantoor, Hoortoestel, New Age, Smartshop, Erotica, Souvenirs Mode/luxe Warenhuis, Beenmode, Bruidskleding, Damesmode, Herenmode, Kindermode, Leermode, Lingerie, Modeaccessoires, Textielsuper, Modewarenhuis, Lederwaren, Schoenen, Juwelier, Optiek, Glas/Aardewerk, Huishoudelijke Artikelen, Huishoudelijk linnen, Cadeau-Artikelen, Kookwinkel, Antiek/Kunsthandel, Tweedehands Kleding Internetwinkels Woonwijken Bedrijventerrein In de woonwijken zijn internetwinkels toegestaan, mits ze voldoen aan de regels die in het bestemmingsplan Beroepen en bedrijven aan huis gelden: Niet afhalen in verband met verkeersaantrekkende werking Maximaal 35% van de woning (tot een maximum van 75 m 2 ) mag worden gebruikt voor het bedrijf. Geen showroom We beschouwen een internetwinkel als een regulier bedrijf en deze kunnen zich op alle bedrijventerreinen vestigen (en overal waar een passende bedrijvenbestemming mogelijk is). Het is toegestaan om een afhaalpunt te realiseren. Maar er zal een planologische procedure doorlopen moeten worden. Ondergeschikte detailhandel en nevenassortiment Ondergeschikte detailhandel Ondergeschikt nevenassortiment Bij nieuwe gevallen mag de ondergeschikte detailhandel maximaal 10% van de bruto-vloeroppervlakte innemen. Daarnaast hanteren we als richtlijn een maximaal bruto vloeroppervlak van 250 m2. Reeds bestaande gevallen worden getoetst aan het bestemmingsplan of vergunning Voor winkels in de periferie is het toegestaan om ondergeschikt nevenassortiment uit de branches dagelijks, mode/luxe en ontspanning te voeren. Bij nieuwe gevallen mag het ondergeschikt nevenassortiment maximaal 10% van de bruto-vloeroppervlakte innemen. Daarnaast hanteren we als richtlijn een maximaal bruto vloeroppervlak van 250 m2. Dit is relevant voor grote winkels (groter dan m2). Reeds bestaande gevallen worden getoetst aan het bestemmingsplan of vergunning 35

36 Hoofdstuk 8: Kaderstellend beleid van Rijk en provincie Het geactualiseerde detailhandelsbeleid staat niet op zichzelf. Er zijn bestaande kaders waarmee rekening moet worden gehouden: beleid van gemeente, provincie en Rijk. Het detailhandelsbeleid is hier op afgestemd. Er zijn drie belangrijke kaders van hogere overheden, waarbinnen we ons al gemeente moeten bewegen. De Europese Dienstenrichtlijn, de Ladder voor duurzame verstedelijking en de provinciale structuurvisie Europees: De Europese Dienstenrichtlijn legt de nadruk op het ordenen van detailhandel langs ruimtelijke en niet op economische gronden. Deze richtlijn verbiedt het beperken van het recht van vrijheid van vestiging op economische gronden. Voor het ordenen van detailhandelsontwikkelingen volgt hieruit dat Nederlandse overheden niet in concurrentieverhoudingen mogen treden. Overheden mogen wel degelijk sturen op detailhandelsontwikkelingen als dit gebeurt vanuit motieven van goede ruimtelijke ordening, bescherming van het milieu of borging van de leefbaarheid. Hierbij kan ook gedacht worden aan het behouden van een voldoende voorzieningenniveau voor de consument of het voorkomen van leegstand. Rijks: In oktober 2012 heeft het Rijk de Ladder voor Duurzame Verstedelijking als een belangrijk motiveringsinstrument voor nieuwe, stedelijke ontwikkelingen verplicht gesteld in het Besluit ruimtelijke ordening. De Ladder bouwt voort op het gedachtegoed van de zogenaamde SER-ladder; het streven naar duurzaam ruimtegebruik. De Ladder kent drie treden die gemotiveerd doorlopen moet worden. Gemeenten die overwegen nieuwe winkels te ontwikkelen, moeten eerst nut en noodzaak overwegen. Is er een regionale behoefte aan de geplande winkels (en winkeltypen)? Zo ja, kan (een deel van) de behoefte worden opgevangen in bestaand stedelijk gebied, al dan niet door transformatie? Als dat niet het geval is dient een nieuwe uitleglocatie gerealiseerd te worden op een plek die multimodaal ontsloten is of kan worden. Kortom, vooral eerst onderzoeken of er nog onbenutte binnenstedelijke ruimte beschikbaar is. Provinciaal PRS : In de provinciale Structuurvisie beschrijft de provincie haar beleid voor detailhandel als volgt: De sterke groei van retail via internet en schaalvergrotingsprocessen in de detailhandel vormen een steeds grotere bedreiging voor de kernwinkelgebieden en grotere buurtcentra. Provincie wil voldoende ruimte bieden aan de veranderende wensen van consumenten en bedrijfsleven. Zij zetten in op de binnenstedelijke vernieuwing en vragen bij gemeenten aandacht voor transformatie van verouderde winkelcentra. Bij ruimtelijke plannen voor nieuwe grootschalige detailhandelsontwikkelingen vragen Zij bij gemeenten aandacht voor regionale afstemming en het overtuigend aantonen van de behoefte. De ontwikkeling van detailhandel buiten de rode contouren (anders dan de verkoop van eigen producten als nevenfunctie op een agrarisch bedrijf) staan zij niet toe. Toelichting De detailhandelssector heeft te maken met een aantal ingrijpende veranderingen zoals de toenemende rol van internet als oriëntatie- en aankoopkanaal, veranderende wensen van consumenten en nieuwe winkelconcepten. Dit zal leiden tot een afname van het totale winkeloppervlak. Nu is er al sprake van een groeiende structurele leegstand aan winkelruimte. Nieuwe trends laten zien dat winkels zich vooral concentreren in binnensteden en thematische 36

37 winkelcentra aan de rand van de steden. Uitzondering zijn winkels die zich richten op de dagelijkse boodschappen, die vestigen zich meer op goed bereikbare (perifere) locaties. Door deze ontwikkelingen komen vooral centra van kleine en middelgrote gemeenten en kleinere wijkcentra onder druk te staan. Door beperking van de ontwikkeling van nieuw winkelvloeroppervlak en de transformatie van bestaande centra blijft de markt voor detailhandelsvoorzieningen gezond en toekomstgericht. Provincie vraagt bij gemeenten aandacht voor de beperking van de ontwikkeling van nieuw winkeloppervlak en transformatie van bestaande centra. 37

38 UITVOERING 38

39 Hoofdstuk 9: Uitvoering van het beleid Het detailhandelsbeleid is een toetsingskader voor nieuwe initiatieven. Uitvoering betekent daarom dat we het nieuwe toetsingskader gaan hanteren. Ook is het beleid input voor onder andere nieuwe bestemmingsplannen. In de Structuurvisie Amersfoort 2030 worden drie rollen voor de gemeente genoemd variërend van een regisserende, een faciliterende tot een actieve rol. De rol die we gaan spelen zal per ontwikkeling en situatie variëren en is afhankelijk van de soort ontwikkeling, de haalbaarheid en het belang van de ontwikkeling. Over de keuze welke rol we als gemeente nemen, staat in de structuurvisie aangegeven, dat deze wordt bepaald door: Het onderscheid in gebieden waarvoor de ruimtelijke ambities en veranderingen van groot belang zijn voor de stad of niet; Of een ontwikkeling risicodragend door derden wordt (of kan worden) opgepakt; Of de risico s te overzien en beheersbaar zijn; Of financiële middelen aanwezig zijn; Welke financiële/ eigendomsposities we als gemeente hebben. Regisserende rol De regisserende rol is veelal ook een stimulerende rol. Naast het zoeken naar kansen en partijen die willen investeren in de stad willen we met een heldere visie ook partijen stimuleren om in de stad te investeren. Daarnaast zullen we partijen met elkaar verbinden of verbinden met een bepaalde plek met een opgave. Faciliterende rol De faciliterende rol voor ons als gemeente wordt al veel ingezet. Het is ook deels onze wettelijke taak, bijvoorbeeld met het verlenen van vergunningen, vaststellen van bestemmingsplannen en projectbesluiten om ruimtelijke ontwikkelingen te sturen. Actieve rol In sommige gevallen zullen we zelf een actieve rol aannemen. Dit zal met name gebeuren in het publieke domein bij de inrichting en beheer van de openbare ruimte. Hier ligt nog steeds duidelijk het primaat bij de gemeente Rollen in detailhandel: Het succes van de winkelgebieden is overigens niet alleen afhankelijk van het detailhandelsbeleid van de gemeente Amersfoort. De laatste decennia zijn veel rollen en verantwoordelijkheden in winkelgebieden vrij duidelijk bij specifieke spelers komen te liggen. Een goede samenwerking tussen gemeente en de andere betrokkenen is van essentieel belang voor winkelgebieden. De rolverdeling tussen gemeenten en private partijen in de stad is op hoofdlijnen als volgt: De winkelier is verantwoordelijk voor zijn eigen etalage, interieur, personeel en bedrijfsvoering. De eigenaar van winkelvastgoed is verantwoordelijk voor het onderhoud en de verhuurbaarheid van zijn panden en, in planmatige ontwikkelde winkelgebieden, voor een goede huurdersmix. De gemeente zorgt voor de veiligheid op straat en een goede openbare ruimte en zorgt voor heldere beleidskaders. Iedere partij gebruikt hiervoor zijn eigen instrumenten en businessmodel. Samen met deze partijen willen we Amersfoort aantrekkelijk houden als winkelstad. Om de markt meer ruimte te geven om kansen te benutten, geven wij zoveel mogelijk ruimte voor dynamiek, zodat bijdraagt aan vernieuwing en verbetering van de kwaliteit van het aanbod. 39

40 Tegelijkertijd blijven wij randvoorwaarden stellen bij nieuwe ontwikkelingen. Met de randvoorwaarden willen we een goed voorzieningenniveau in het kernwinkelgebied en de wijken blijven waarborgen. Ook willen we voorkomen dat, zoals we hebben zien gebeuren op de kantorenmarkt, een teveel aan leegstand van winkelruimte ontstaat. Dat betekent dat we een keuze blijven maken in de branches die we toestaan op perifere locaties. De gemeente heeft van alle partijen de meeste instrumenten in handen die kunnen bijdragen aan het goed (of slecht) functioneren van winkelgebieden. Het gaat om beleidsmatige, juridischplanologische, financiële, fysieke en procesmatige instrumenten. Deze veelheid aan instrumenten wil overigens niet zeggen dat de gemeenten voor de toekomst van winkelgebieden de meest invloedrijke of belangrijkste partij is. Hieronder worden beleidsmatige, juridisch planologisch en overleg instrumenten gepresenteerd die de gemeente in winkelgebieden kan inzetten om te werken aan winkelgebieden. 9.2 Beleidsinstrumenten: Visie Stadshart. Naast deze detailhandelvisie stelt de gemeente ook een visie voor het Stadshart op. Deze visie bepaalt de ruimtelijke afbakening van een gebied en daarbinnen de beoogde functioneel-ruimtelijke profielen (trekkers, routing, branchering, verkeer, parkeren, et cetera). In deze visie Stadshart komt ook de inrichting en beheer van de openbare ruimte aan de orde. Winkelgebieden, en dan met name 40