Inhoudsopgave. Jaarverslag 2006

Transcriptie

1 Jaarverslag 2006 Inhoudsopgave Kerncijfers over 5 jaar 2 Geconsolideerd Jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 3 - Organisatie, structuur, beheersorganen 4 - Financiële agenda 5 - Hoofdlijnen strategie 6 - Bericht aan de aandeelhouders 7 - Resultaten 7 - Eigen en vreemd vermogen 8 - Beursontwikkeling 8 - Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het boekjaar 8 - Financiële instrumenten 8 - Onderzoek en ontwikkeling 8 - Ontwikkeling vastgoedportefeuille 9 - De Belgische vastgoedmarkt 10 - Vooruitzichten 10 Overzicht van de portefeuille 13 Beschrijving van het vastgoedpatrimonium 14 Overzicht uitbreiding winkelcentra 16 Projectontwikkelingen 17 Verslag van de onroerend goed deskundige 18 Geconsolideerde jaarrekening 2006 (inhoudsopgave) 23 - Geconsolideerde balans 24 - Geconsolideerde resultatenrekening 25 - Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen 26 - Geconsolideerd kasstroomoverzicht 27 - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening (1 tot 33) 28 Verslag van de commissaris 48 Pro forma enkelvoudige balans en resultatenrekening 52 Overige gegevens 56

2 Geconsolideerd jaarverslag en geconsolideerde jaarrekening 2006

3 Kerncijfers over 5 jaar 1) Resultaten (x R 1.000) Netto huurresultaat Winst Direct resultaat Indirect resultaat Balans (x R 1.000) Vastgoedbeleggingen² ) Projectontwikkelingen Eigen vermogen Uitstaande aandelen Reële waarde vastgoedbeleggingen ² ) (x R 1.000) Commercieel Kantoren Gegevens per aandeel (x R 1) Direct resultaat 3,69 3,65 3,74 3,79 3,83 Indirect resultaat 4,07-0,44 1,59 4,44 Bruto dividend 3,70 3,70 3,70 3,75 3,75 Netto dividend 3,15 3,15 3,15 3,19 3,19 Intrinsieke waarde vóór winstverdeling 60,18 60,11 60,62 62,61 67,22 Direct resultaat per aandeel 3,69 3,65 3,74 3,79 3,83 Winst per aandeel 7,76 3,65 4,18 5,38 8,27 1 ) De cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt op basis van Belgian GAAP, vanaf 2004 geconsolideerde cijfers op basis van IFRS; de cijfers zijn herrekend door gerealiseerde en niet gerealiseerde meer- en minwaarden bij de winst te voegen ²) De reële waarde wordt berekend mits aftrek van de transactiekosten opgelopen tijdens het verkoopproces; transactiekosten begrijpen in hoofdzaak de registratierechten ten belope van 10% - 12,5 %. De onafhankelijke vastgoedexpert heeft de waardering uitgevoerd conform de International Valuation Standards en de European Valuation Standards. Winst en dividend per aandeel (x e 1 ) Koers aandeel / Intrinsieke waarde op 31 december (vóór winstverdeling, x e 1) Dividend per aandeel g Winst per aandeel g g Intrinsieke waarde g Koers aandeel 0 0 Geconsolideerde kerncijfers 2006

4 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

5 Algemeen / Corporate Governance Organisatie Comm. VA Wereldhave Belgium SCA beschikt over een geïntegreerde organisatie voor het investeren in en het beheren van commercieel vastgoed. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft voortdurend toegang tot betrouwbare en actuele informatie over de onroerend goed markten, mede in internationaal perspectief. Dit biedt de mogelijkheid snel in te spelen op veranderende omstandigheden. Raad van Bestuur De Raad van Bestuur van de Zaakvoerder, Wereldhave Belgium, bestaat uit vier leden, waarvan twee directielid zijn van Wereldhave N.V., en twee een onafhankelijk statuut hebben. De onafhankelijke bestuurders zien er in het bijzonder op toe, conform het Corporate Governance Charter, te waken over de belangen van alle aandeelhouders. Structuur Comm. VA Wereldhave Belgium SCA is een vastgoedbevak sinds 15 januari De bevak valt onder wetgeving van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 en 21 juni 2006 en van de wet van 20 juli De bevak is als zodanig erkend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. De vennootschap heeft de fiscale status van vastgoedbevak en betaalt daardoor feitelijk geen vennootschapsbelasting, tenzij op eventuele abnormale en goedgunstige voordelen en verworpen uitgaven. De aandelen Comm. VA Wereldhave Belgium SCA worden verhandeld op de continumarkt van Euronext te Brussel en zijn opgenomen in het NextPrime segment. Wereldhave N.V., Den Haag, houdt op 31 december 2006 direct dan wel indirect 68,2 % van de aandelen. De Raad, voorgezeten door de heer Benoit Graulich, heeft in 2006 vier keer vergaderd. Vaste onderwerpen op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling, de ontwikkelingen op de Belgische vastgoedmarkt, investeringen en desinvesteringen, het financieringsbeleid en het dividendbeleid. De leden van de Raad hebben alle vergaderingen bijgewoond. De leden van de Raad ontvangen, voorafgaand aan de vergadering van de Raad van Bestuur, de bundel met de te behandelen documenten evenals de agendapunten waarover beslist dient te worden. De leden van de Raad van Bestuur trekken op geen enkele andere wijze voordeel uit de activiteiten van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA of gelieerde ondernemingen. De leden van de Raad van Bestuur bezitten geen aandelen of optierechten van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA. Aan de leden van de Raad van Bestuur zijn door Comm. VA Wereldhave Belgium SCA geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. Fortis Bank treedt op als bewaarder en ING Financial Markets als liquidity provider. Er zijn in 2006 geen zakelijke transacties geweest tussen de leden van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder en de vennootschap. 4 Beheersorganen Statutair Zaakvoerder Het bestuur wordt gevormd door N.V. Wereldhave Belgium S.A., die als enig statutair zaakvoerder optreedt. N.V. Wereldhave Belgium S.A. is een 100 % dochtermaatschappij van N.V. Wereldhave, Nassaulaan 23, Den Haag, Nederland. De statutair zaakvoerder is bevoegd om alle handelingen van intern bestuur te verrichten die nodig of dienstig zijn tot verwezenlijking van het doel van de vennootschap, met uitzondering van die handelingen waarvoor volgens de wet alleen de algemene vergadering bevoegd is. De Zaakvoerder wordt bestuurd door zijn Raad van Bestuur. De Raad is samengesteld uit tenminste vier natuurlijke personen. De jaarlijkse bezoldiging van de Zaakvoerder is vastgesteld op R Samenstelling Raad van Bestuur G.C.J. Verweij (m, 61) Gedelegeerd Bestuurder sinds 2005 Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977 Directeur bouwzaken sinds 1981 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982 Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf 1994) J. Buijs (m, 41) Bestuurder sinds 2005 Werkzaam bij Wereldhave sinds 2000 Hoofd afdeling bouwzaken sinds 2000 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 2005 Directeur Wereldhave N.V. sinds 2006 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

6 B. Graulich (m, 41) Bestuurder sinds 2001 en Voorzitter van de Raad van Bestuur sinds 2005 Onafhankelijk bestuurder Bestuursfuncties: Partner/Bestuurder van Bencis B.V. Bestuurder van diverse vennootschappen waaronder Omega Pharma, Sun Beverages Company e.a. bestuurder in de zin van de Belgische Corporate Governance Code. Het aantal onafhankelijke bestuurders wijkt daarmee af van de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code. De Raad van Bestuur streeft ernaar het aantal leden van de Raad beperkt te houden om een efficiënte beraadslaging en besluitvorming te waarborgen. De beperkte omvang van de Raad van Bestuur en het auditcomité past bij de bestuurlijke eenvoud van de vennootschap en draagt bij aan het instandhouden van de lage kostenstructuur van de vennootschap. B. De Corte (m, 62) Bestuurder sinds 1998 Onafhankelijk bestuurder Mandaat bestuurders Het mandaat van de huidige bestuurders loopt over een periode van zes jaar. Vanaf 2010, conform de Code Lippens, zal de looptijd beperkt worden tot 4 jaar. Uitvoerend management Het uitvoerend management bestaat uit de gedelegeerd bestuurder en de directeur van de managementorganisatie. P. Rasschaert (m, 47) Algemeen directeur Wereldhave Belgium sinds 2005 Auditcomité Het auditcomité bestaat uit de twee onafhankelijke leden van de Raad van Bestuur. Het kan zich voor de uitvoering van haar taken laten bijstaan door de secretaris van de vennootschap. Het Auditcomité heeft tot taak de Raad van Bestuur te adviseren ten aanzien van de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen, de financiële informatieverschaffing van de vennootschap en de relatie met de commissaris. Het auditcomité heeft in 2006, voorgezeten door de heer Bernard De Corte, twee keer vergaderd. Corporate governance charter Comm. VA Wereldhave Belgium SCA hecht grote waarde aan evenwicht tussen de belangen van de verschaffers van risicodragend vermogen en van de andere betrokkenen bij de onderneming. Daarin passen zaken als openheid, een adequate, toekomstgerichte informatieverstrekking en bedrijfsethiek. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de aanbevelingen van de Code Lippens per 1 januari 2006 geïmplementeerd. Een uitgebreide analyse per aanbeveling en best practice bepaling (Corporate Governance Chapter) kunt u vinden op de website. Benoemingscomité/Remuneratiecomité De Raad van Bestuur heeft besloten geen benoemingscomité en geen remuneratiecomité op te richten. Hiermee wijkt Comm. VA Wereldhave Belgium SCA af van de betreffende aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code. De Raad ziet de betreffende taken als taken van de voltallige Raad van Bestuur. De beperkte omvang van de Raad maakt efficiënte beraadslaging over de onderwerpen mogelijk waardoor afzonderlijke comités, naar het oordeel van de Raad, overbodig zijn. Financiële agenda 11 april 2007: Algemene Vergadering van Aandeelhouders 20 april 2007: Betaalbaarstelling dividend 9 mei 2007: Bericht over het eerste kwartaal augustus 2007: Bericht over het eerste halfjaar november 2007: Bericht over de eerste drie kwartalen 2007 Maart 2008: Jaarverslag 2007 Informatie Informatie is verkrijgbaar bij Comm. VA Wereldhave Belgium SCA: Tel: investor.relations@wereldhavebelgium.com Website: 5 Afwijkingen van het Corporate Governance Charter ten aanzien van de Code Lippens Comply or explain principe Samenstelling van de Raad van Bestuur/Auditcomité De Raad van Bestuur van de zaakvoerder bestaat thans uit vier personen, van wie de helft kwalificeert als onafhankelijk Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

7 Hoofdlijnen strategie Opdracht en doelstelling Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats Comm. VA Wereldhave Belgium SCA ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en woonruimte op de juiste tijd en plaats in België. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA biedt een aantrekkelijk beleggingsrendement bij een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille. Strategie Portefeuillevernieuwing Bij het beleggen in onroerend goed stelt Comm. VA Wereldhave Belgium SCA de gebruiker centraal. Het strategisch beleid van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA is gericht op het optimaal inspelen op veranderende wensen van gebruikers middels portefeuillevernieuwing. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA verwacht met dit beleid op langere termijn zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel als een aantrekkelijke groei van de intrinsieke waarde te bewerkstelligen. Sectorale spreiding Comm. VA Wereldhave Belgium SCA streeft ernaar de risico s van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over geheel België en anderzijds door te investeren in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en eventueel woningen. Bij toekomstige investeringen wordt de voorkeur gegeven aan winkelcentra, waarbij de groeidoelstellingen verder aangevuld worden met ander vastgoed. Van spreiding gaat een positief effect uit op de vernieuwing van de portefeuille. Vastgoedmanagement in eigen beheer Het management is verantwoordelijk voor de verhuur en het concurrerend houden van de portefeuille. Door het beheer in eigen hand te houden kan Comm. VA Wereldhave Belgium SCA veranderende gebruikerswensen, onderhoudsgevoeligheden en marktverhoudingen in een vroeg stadium signaleren en zich proactief opstellen. Dit stelt Comm. VA Wereldhave Belgium SCA in staat snel en actief in te spelen op de laatste ontwikkelingen. De door het beheer verkregen kennis heeft een duidelijk stimulerend effect op de portefeuillevernieuwing. Innovatie en maatschappelijke verantwoordelijkheid Comm. VA Wereldhave Belgium SCA hecht groot belang aan duurzame, innovatieve producten die leiden tot lagere totale kosten en een hogere gebruikswaarde, bij een lagere belasting van het milieu. Afvalstromen zullen in toenemende mate worden belast, waardoor sloop en renovatie steeds kostbaarder worden. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA anticipeert hierop door interne milieu- en duurzaamheidcriteria te hanteren voor de materiaalkeuze en voor het energie- en warmteverbruik in gebouwen. 6 Geografische spreiding (in % van de taxatiewaarde) Geografische spreiding (in % van de taxatiewaarde) Brussel g Brussel g Vlaanderen g Wallonië g Vilvoorde g Berchem-Antwerpen g Nivelles g Tournai g Liège g 9 11 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

8 Bericht aan de aandeelhouders Huurcontracten en huurhernieuwingen Tijdens het jaar 2006 werden in de kantorenportefeuille 17 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten voor een totale oppervlakte van m². In retail werden 6 nieuwe huurcontracten afgesloten en 10 huurhernieuwingen genegotieerd. De gemiddelde huurverhoging in de winkelcentra bedroeg 16%. De verhuurmarkt voor kantoorgebouwen in de periferie bleef beperkt. In de 2 de helft van 2006 werden desondanks meerdere contracten afgesloten dankzij de kwaliteit van het vastgoedpatrimonium dat door Wereldhave Belgium beschikbaar gesteld wordt. Portefeuille In juni werd circa 3 ha grond aangekocht (R 2,1 mln) in Tournai ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum Les Bastions. In het vooruitzicht van de projecten in Nivelles werd in oktober 2006, naast het winkelcentrum, circa 4,2 ha grond gekocht (R 6,8 mln). De sectorale diversificatie van de portefeuille garandeert de risicospreiding binnen de portefeuille. De drie winkelcentra in Wallonië vertegenwoordigen elk een belangrijke concentratie binnen de portefeuille. Door de hoge vraag naar vastgoedprojecten werd de waardering van de portefeuille verhoogd met 7,4 % of R 23,7 mln. Resultaten Winst De winst over 2006 is gestegen tot R 44,1 mln (2005: R 28,7 mln). Dit is het gevolg van een hogere positieve herwaardering (R 15,2 mln) en een hoger operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (R 0,2 mln). De winst omvat het direct en indirect resultaat. Direct resultaat Het direct resultaat bedraagt R 20,4 mln (2005: R 20,2 mln). Deze stijging is het gevolg van hogere netto huurinkomsten (R 1,1 mln) en hogere vastgoed- en algemene kosten ten belope van R 0.9 mln. Deze stijging van de kosten is voornamelijk een gevolg van een terugname van overtollig gebleken voorzieningen in Het direct resultaat bestaat uit het netto resultaat, gecorrigeerd met het resultaat op de portefeuille. Indirect resultaat De herwaardering op de vastgoedportefeuille bedraagt R 23,7 mln (2005: R 8,5 mln). Deze substantiële stijging is per saldo toe te schrijven aan de positieve herwaardering van de portefeuille vastgoedbeleggingen. Gedurende het afgelopen boekjaar werden geen meerwaarden op de portefeuille gerealiseerd. Het indirect resultaat bestaat uit de herwaardering en de vervreemdingsresultaten. Dividend Het direct resultaat is in 2006 gestegen tot R 3,83 (2005: R 3,79) per aandeel. Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal over 2006 een bruto dividend worden voorgesteld van R 3,75. Onze solide balansverhoudingen stellen ons in staat deze hoge pay-out voort te zetten. Het dividend is betaalbaar aan de loketten van de Fortis Bank, ING Bank en KBC Bank tegen afgifte van coupon Contractueel gegarandeerde huurinkomsten t.o.v (in %) Ontvangen huur / Markthuur (x e 1.000) Commercieel Kantoren g Contractuele huur g Markthuur Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

9 Eigen en vreemd vermogen Het eigen vermogen bedraagt eind 2006 vóór winstverdeling R 358,4 mln, ofwel 96,9 % van het balanstotaal (2005: E 333,8 mln of 99,2 %). De reële waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt per 31 december 2006 E 349,0 mln tegenover E 319,9 mln per 31 december De netto toename met E 29,1 mln is toe te schrijven aan investeringen aan gebouwen in portefeuille ten bedrage van E 3,3 mln, de aankoop ten bedrage van 2,1 mln van een perceel grond ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum Les Bastions te Tournai en een positieve netto herwaardering van de portefeuille met E 23,7 mln. Per 31 december 2006 bedraagt de schuldratio op het totaal der activa 2,6% conform de berekeningswijze volgens het K.B. van 21 juni De betwiste belastingaanslag ten belope van E 50,9 mln werd niet bij de berekeningswijze meegenomen. Het volledige bedrag van deze fiscale claim wordt overigens gegarandeerd door Wereldhave NV, aandeelhouder van Comm. VA Wereldhave Belgium. Belangrijke gebeurtenissen die na het einde van het boekjaar hebben plaatsgevonden Er hebben zich na het jaareinde geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die een invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van de vennootschap of op de jaarrekening per 31 december De Raadkamer heeft op 20 februari 2007 beslist de zaak over de strafrechterlijke betwisting inzake de verkoop van een vennootschap geherkwalificeerd als kasgeldvennootschap uit te stellen tot 23 maart 2007 (zie toelichting 29). Financiële instrumenten De vennootschap maakt geen gebruik van financiële instrumenten. Onderzoek en ontwikkeling Gezien de aard en de specifieke activiteit van de vennootschap zijn er geen werkzaamheden die betrekking hebben op onderzoek of ontwikkeling. Beursontwikkeling Comm. VA Wereldhave Belgium SCA-aandeelhouders hebben in 2006 een negatieve return (inclusief dividend) behaald van 13,0 %. De koers/direct resultaat verhouding lag ultimo 2006 op 15,3. 8 Beurskoers 2006 (x e 1 ) Waarde naar leeftijd portefeuille (in % van de taxatiewaarde) jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec < 5 jaar 5-10 jaar jaar g Kantoren g Commercieel Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

10 Ontwikkeling vastgoedportefeuille De winkelcentra, Belle-Ile te Liège, Les Bastions te Tournai en het winkelcentrum te Nivelles bestendigen hun aantrekkingskracht in de respectieve regio s. Met name de combinatie van faciliteiten als bereikbaarheid, gratis parkeren, veiligheid, branche mix en animatie maakt de winkelcentra extra aantrekkelijk. Dit waarborgt, zowel op korte als op lange termijn, een toegevoegde waarde aan dit soort onroerend goed. Bij recente huurhernieuwingen werden substantieel hogere contractuele huren bedongen. De gemiddelde bezettingsgraad over 2006 van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt 83,9% (2005: 82,9%). Omwille van het structurele overaanbod van perifere kantoorruimte is het leegstandpercentage eind 2006 op een hoog niveau gebleven. Dit vertaalt zich hoofdzakelijk in het gebouw gelegen in het Business- en Mediapark aan de Medialaan 28 te Vilvoorde en de gebouwen gelegen in het kantorenpark De Veldekens te Antwerpen-Berchem De Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen heeft, overeenkomstig artikel 43, 3, derde streepje, van het K.B. van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks en in het verlengde van de afwijking die bij de erkenning van de bevak werd verleend, een hernieuwde afwijking verleend voor het winkelcentrum Belle-Ile op het verbod om meer dan 20% van de activa te beleggen in één enkel vastgoed. Deze afwijking werd verleend voor een periode die loopt tot 30 september 2009, zijnde zes maanden na de datum waarop, volgens de vooropgestelde investeringspolitiek, Belle-Ile- minder dan 20% van de activa van de Vastgoedbevak zal uitmaken. Wereldhave Belgium wenst er ook op te wijzen dat het economische huurrisico van dit project over 99 handelshuurovereenkomsten is gespreid. De waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt op 31 december 2006 E 349,0 mln. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA houdt ultimo 2006 een participatie aan ten belope van 16,2% (2005: 15,8%) in het beursgenoteerde vastgoedcertificaat Kortrijk Ring Shopping Center. De reële waarde bedraagt per 31 december E 8,9 mln (2005: E 8,2 mln). 9 Waardering portefeuille per 01/01/06 (in R) Commercieel Kantoren Waardering portefeuille per 31/12/06 (in R) Commercieel Kantoren Verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille per 31/12/06 (in R) Commercieel Kantoren Prospectieve theoretische huur (op basis van 100% verhuurd) over 2007 (in R) Commercieel Kantoren Gemiddelde bezettingsgraad (in % van huurinkomsten) Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

11 De Belgische Vastgoedmarkt 10 De Belgische economie groeide het afgelopen jaar met 2,9%. De binnenlandse vraag heeft in belangrijke mate bijgedragen aan de economische activiteit. De investeringen van huishoudens en bedrijven zijn fors toegenomen, evenals de uitvoer van goederen en diensten. Ondanks de sterke economische groei is de werkloosheid nauwelijks gedaald. De verwachting is dat de economische groei van België in 2007 boven de 2% zal uitkomen, iets hoger dan de inflatie. De bruto opname in de Brusselse kantorenmarkt lag in 2006 ongeveer 10% beneden het gemiddelde van de afgelopen jaren. Alleen in het centrum en de gedecentraliseerde wijken is de leegstand gedaald. De huren zijn het afgelopen jaar het sterkst gestegen in het Centrum (13%) en de Louizawijk (8%). Ook in de Leopoldwijk zijn de huren van kwaliteitspanden in 2006 licht gestegen tot E 290 m²/jr, bij een in enkele jaren van 3,5% tot 9% oplopende leegstand, vooral in oudere panden. De leegstand buiten het CBD is gedaald tot 17%. De rendementen van eersteklas kantoorruimte in Brussel zijn het afgelopen jaar verder verscherpt en lopen uiteen van 5,7% in de Leopoldwijk tot 6,5% in de periferie. In Antwerpen liggen de huren onveranderd op E 135/m²/jr. De leegstand is licht gestegen tot 10,5%. De toprendementen liggen op 6,75%. De tophuren in de Belgische hoofdwinkelstraten zijn het afgelopen jaar met bijna 20% gestegen (Brussel en Gent). De hoogste huren worden betaald in de Brusselse Nieuwstraat (E 1.560/ m²/jr). De huren van de perifere detailhandel zijn gestegen tot E 160/m²/jr. Door de aanhoudende vraag en de lage rente daalden de rendementen in 2006 verder tot 4,5% voor winkels in de hoofdwinkelstraten, 5,25% voor winkelcentra en 6,0% voor perifere retailparken. Door de sterke economische groei in 2006 was de vraag naar bedrijfsruimte in het afgelopen jaar bijzonder groot. Logistieke bedrijfspanden zijn gewild, vooral bij het vliegveld Zaventem, de haven van Antwerpen en langs de belangrijkste snelwegen. De hoogste huren worden betaald rond Zaventem en Hasselt (E 47/m²/jr). De tophuren voor semi-industriële bedrijfsruimten daarentegen zijn in het afgelopen jaar met 10% gedaald tot E 60/m²/jr in de regio Brussel, terwijl ze met E 40/m²/jr stabiel zijn gebleven in Gent en Luik. De laagste aanvangsrendementen worden geaccepteerd op de as Brussel-Antwerpen (ca 7%). Wereldhave Belgium werkt aan de uitbreiding van het winkelcentrum te Nivelles met m². De met de uitbreiding gemoeide investering bedraagt ca E 38,5 mln. Met de werkzaamheden wordt eind 2007 gestart. Vooruitlopend op de uitbreiding wordt de dakconstructie van het winkelcentrum aangepast, waardoor daglicht kan worden gebruikt, en worden alle technische installaties vernieuwd. Ook in Tournai wordt gewerkt aan de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen voorzien in de uitbreiding van het winkelcentrum met m² en een retailpark van m². De plannen bevinden zich in de uitwerkingsfase. Het investeringsvolume van de uitbreiding beloopt ongeveer E 40 mln. Vooruitzichten De directie verwacht voor 2007 een positieve ontwikkeling van het direct resultaat en een hogere bezettingsgraad van de kantorenportefeuille. In deze context werden eind 2006 reeds diverse huurovereenkomsten afgesloten (o.a. de Olieslagerslaan te Vilvoorde en de kantoren te Berchem). De positieve ontwikkeling van de huurniveaus bij hernieuwing van handelshuurovereenkomsten in de commerciële centra zet zich voort. De start van de uitbreiding van het winkelcentrum te Nivelles is gepland voor eind De Zaakvoerder N.V. Wereldhave Belgium S.A. B. Graulich, voorzitter B. De Corte G.C.J. Verweij J. Buijs Vilvoorde, 21 februari 2007 Branche Mix - Totale portefeuille (in % van de huurinkomsten) Sectorale spreiding (in % van de taxatiewaarde) Horeca g Voeding g Schoenen/Lederwaren g Dameskledij g Herenkledij g Kinderkledij g Kledij-mixed g Geschenkartikelen g Interieur g Vrije tijd en diversen g Verzorging en hygiëne g Diensten g Grote oppervlakten g Financiële instellingen g Multinationals g IT sector g Overheid g Kantoren g Commercieel g Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

12 Vastgoedpatrimonium 2006

13

14 Overzicht van de portefeuille per 31 december 2006 Locatie Spreiding Verhuur- Parkeer- Aantal Huurin- Gemidvan de bare plaatsen huur- komsten delde portefeuille opper- (in ders over 2006 bezetting (in % van vlakte aantal) (in E) over 2006 waardering) (in m 2 ) (in % van huur) Commercieel Winkelcentrum 4020 Liège Belle-Ile ** Quai des Vennes 1 Winkelcentrum 1400 Nivelles Nivelles Chaussée de Mons 18 Winkelcentrum 7500 Tournai Les Bastions Bd. W. de Marvis 22 Winkelpand 4000 Liège Rue de l Université 14 Rue Cathédrale 84/86 Kantoren Madou Center 1000 Brussel Bischoffsheimlaan * Regent Brussel Regentlaan 58 49* Orion Center 1000 Brussel Bischoffsheimlaan * Jan Olieslagerslaan 1800 Vilvoorde J. Olieslagerslaan * Business- & Mediapark 1800 Vilvoorde Medialaan * Business- & Mediapark 1800 Vilvoorde Medialaan * Business- & Mediapark 1800 Vilvoorde Medialaan * De Veldekens (fase I) 2600 Berchem Roderveldlaan * De Veldekens (fase II) 2600 Berchem Roderveldlaan * De Veldekens (fase III) 2600 Berchem Berchemstadionstraat * Totaal * archiefruimte ** voor het risico op verbeurdverklaring van dit onroerend goed, zie toelichting 29. Vastgoedpatrimonium 2006

15 Vastgoedbeleggingen Business- & Mediapark, Medialaan Vilvoorde Bouwjaar: 2002 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: m 2 Business- & Mediapark, Medialaan Vilvoorde Bouwjaar: 1999 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: Medialaan 30: m 2 kantoor Medialaan 32: m 2 kantoor Kantoorgebouw, Regentlaan Brussel Bouwjaar: 1975 Renovatie: 1997 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor Madou Center, Bischoffsheimlaan Brussel Bouwjaar: Renovatie: 2002 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor Hainaut Orion Center, Bischoffsheimlaan Brussel Bouwjaar: 1990 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor 14 Winkelcentrum Les Bastions, Boulevard Walter de Marvis Tournai Bouwjaar: 1979 Renovatie: 1996 Ligging: Het winkelcentrum Les Bastions is gelegen aan de ring van Tournai Verhuurbare oppervlakte: m 2 verhuurbare vloeroppervlakte (2.997 m 2 retail warehouses inbegrepen). Het winkelcentrum omvat 58 winkels. Parking: parkeerplaatsen

16 Kantoorgebouw, Jan Olieslagerslaan Vilvoorde Bouwjaar: 1998 Ligging: In het Business Class kantorenpark, vlakbij het station van Vilvoorde Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor Veldekens I Roderveldlaan Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 2001 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor Brussel Brabant wallon Namur Luxembourg Liège Veldekens II Roderveldlaan Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 1999 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor Veldekens III Berchemsstadionstraat Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 2002 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor 15 Winkelcentrum te Nivelles, Chaussée de Mons Nivelles Bouwjaar: Renovatie: 1995 Ligging: Het winkelcentrum van Nivelles is gelegen aan de rand van Nivelles aan de afrit Nivelles-Sud van de E19 autosnelweg Brussel-Parijs Verhuurbare oppervlakte: m 2 verhuurbare vloeroppervlakte (3.998 m 2 retail warehouses inbegrepen). Het winkelcentrum omvat 61 winkels. Parking: 802 parkeerplaatsen Winkelcentrum Belle-Ile Quai des Vennes Liège Bouwjaar: 1994 Ligging: Belle-Ile is gelegen ten zuidoosten van Liège, aan de Autoroute des Ardennes - E25 Verhuurbare oppervlakte: m 2 verhuurbare vloeroppervlakte. Het winkelcentrum omvat 99 winkels. Parking: parkeerplaatsen

17 Overzicht uitbreiding winkelcentra Winkelcentrum te Nivelles Omschrijving Het winkelcomplex is gelegen in Nivelles tussen Brussel en Charleroi, aan de snelweg A7/E19. Momenteel wordt het bestaande winkelcentrum gerenoveerd. Daarnaast zal er eind dit jaar worden gestart met een uitbreiding en een upgrading van de bestaande gevels tot een totaal concept. Omvang Bestaand winkelcentrum m² (excl. 4 commerciële units), uitbreiding m 2 Duurzame elementen Energiebesparende installaties; collectief warmte- en koudesysteem met voor elke unit een warmtepomp; speciale aandacht ten aanzien van materiaalgebruik en routes voor langzaam verkeer. Investering E excl. BTW. Planning Renovatie gereed eind 2007, uitbreiding start eind 2007, gereed Winkelcentrum «Les Bastions» te Tournai Omschrijving Tegenover het winkelcentrum is een terrein aangekocht van m². Door de aankoop van dit perceel kan het bestaande winkelcentrum uitgebreid worden met circa m 2. Op het aangekochte perceel wordt een project voor de uitbreiding van de parkeercapaciteit gepland in combinatie met retail en een aantal appartementen. Omvang Bestaand centrum m 2, uitbreiding met circa m 2 op bestaande parkeerplaats, m 2 retail, 500 parkeerplaatsen en circa 26 woningen. Duurzame elementen In de verdere planvorming zal aandacht besteed worden aan energiebesparende maatregelen, duurzaam materiaalgebruik en een natuurlijke overgang naar het naastgelegen bos. Investering > E excl. BTW. Planning Planvorming in 2007, voorbereiding 2008, realisatie Vastgoedpatrimonium 2006

18 Projectontwikkelingen Residentieel Nivelles Omschrijving In Nivelles werd naast het winkelcentrum een terrein aangekocht van circa 4,2 ha om een architecturaal masterplan voor de site te realiseren. Omvang Een modern geheel van ongeveer 250 appartementen en een twintigtal woningen in een groen kader vormt het sluitstuk van dit project langs de Chaussée de Mons. Duurzame elementen In de planvorming zal aandacht besteed worden aan duurzaam materiaalgebruik. Investering + E excl. BTW. Planning Planvorming in 2007, voorbereiding 2008, realisatie Vastgoedpatrimonium 2006

19 Verslag van de onroerend goed deskundige Besluiten van het verslag van de onroerend goed deskundige TROOSTWIJK-ROUX C.V.B.A., opgemaakt op 31 december 2006, ingevolge de waardering van de onroerend goed portefeuille per 31 december 2006, zoals bedoeld in artikel 56, paragraaf 1, van het Koninklijke Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks. Grondslagen voor de waardering van de onroerend goed portefeuille In navolging van IVS en EVS is de portefeuille als volgt gewaardeerd: De waarde is gebaseerd op een inspectie door één of meerdere deskundigen, rekening houdend met ondermeer ligging, bouwaard, bestemming en onderhoudstoestand op het moment van taxatie. Ten behoeve van de waarderingen zijn wij o.a. uitgegaan van eventueel door opdrachtgeefster en/of derden verstrekte gegevens, waarvan wij aannemen dat deze exact zijn. Analyse van de onroerend goed portefeuille Het patrimonium bestaat voor 42 % uit kantoren en voor 58 % uit commerciële centra. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de markthuur verminderd met de exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de reële waarde worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, van de leegstand en van de noodzakelijke toekomstige investeringen bepaald. Op deze waarde worden de normatieve transactiekosten (registratierechten 10% - 12,5%, makelaarskosten 1,2% en notariskosten 0,2%, tezamen 11,4% - 13,9%) in mindering gebracht. Per 31 december 2006 bedraagt de reële waarde van het vastgoedpatrimonium van Wereldhave Belgium E waarvan: E kantoor E commercieel Brussel, 31 december 2006 TROOSTWIJK ROUX C.V.B.A. Onroerend goed in aanbouw Waardering van het onroerend goed in aanbouw vindt plaats tegen kostprijs of tegen geschatte lagere reële waarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. 18 Vastgoedpatrimonium 2006

20

21

22 Geconsolideerde jaarrekening 2006

23

24 Geconsolideerde jaarrekening 2006 Inhoudsopgave Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde resultatenrekening over Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen over Geconsolideerd kasstroomoverzicht over Toelichtingen 1. Algemene informatie Fiscale status Grondslagen Direct en indirect resultaat Segmentinformatie Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Financiële vlottende activa Kortlopende vorderingen Kas en kasequivalenten Maatschappelijk kapitaal Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Leningen Pensioenverplichtingen Andere langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Zekerheden Huurinkomsten Vastgoedkosten Algemene kosten Waarderingsresultaten Financieel resultaat Belastingen op het resultaat Resultaat per aandeel Dividend Risico s Claims Transacties met groepsvennootschappen Gebeurtenissen na het einde van het boekjaar Investeringsverplichtingen Vergoeding commissaris 45 Geconsolideerde jaarverslag jaarrekening 2006

25 Geconsolideerde balans per 31 december 2006 (bedragen x E 1.000) Toel Activa Vaste Activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Financiële vlottende activa Financiële activa beschikbaar voor verkoop Vastgoedcertificaten Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Totaal activa Vermogen en passiva Vermogen Eigen vermogen Kapitaal Reserves Beschikbare reserves Resultaat Overgedragen resultaat Resultaat van het boekjaar Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Op financiële activa beschikbaar voor verkoop Verplichtingen Langlopende verplichtingen Pensioenverplichtingen Andere langlopende verplichtingen 17 Ontvangen huurwaarborgen Kortlopende verplichtingen 18 Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Handelsschulden Leveranciers Andere Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten Andere Overlopende rekeningen Totaal eigen vermogen en passiva Eigen vermogen per aandeel (x 1) 67,22 62,61 De balans, de resultatenrekening, de staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht vormen samen met de toelichtingen van pagina 28 tot 45 de geconsolideerde jaarrekening. Geconsolideerde jaarrekening 2006

26 Geconsolideerde resultatenrekening over 2006 (bedragen x R 1.000) Toel Huuropbrengsten Huur Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten Netto huurresultaat Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (-) , ,-353 Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten algemeen beheer vastgoed ,-243 Vastgoedkosten ,-636 Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten 22 Personeelskosten Overige Andere operationele kosten , Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop andere niet financiële activa 5 9 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Rentekosten Andere financiële kosten ,-111 Financieel resultaat , 570 Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting ,-139 Belastingen ,-139 Netto resultaat Netto resultaat aandeel van de groep Gewoon resultaat per aandeel , ,38 Verwaterd resultaat per aandeel 26 8,27 5,38 De balans, de resultatenrekening, de staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht vormen samen met de toelichtingen van pagina 28 tot 45 de geconsolideerde jaarrekening. Geconsolideerde jaarrekening 2006

27 Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen over 2006 (bedragen x E 1.000) Toelichting Aandeelhouders Totaal Maatschappe- Reserves Resultaat Variaties reële lijk kapitaal waarde fin. Toelichting activa Balans per 1 januari Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop Winst boekjaar Andere Dividend over Balans per 31 december Balans per 1 januari Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop a a Winst boekjaar Dividend over 2005 bb Balans per 31 december Toelichting 26 a Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop Vastgoedcertificaten Kortrijk Ring Shopping Center b Betaald dividend over 2005 E 3,75 (netto E 3,19) per aandeel De reserves kunnen enkel bij beslissing van een buitengewone algemene vergadering uitgekeerd worden. De balans, de resultatenrekening, de staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht vormen samen met de toelichtingen van pagina 28 tot 45 de geconsolideerde jaarrekening. Geconsolideerde jaarrekening 2006

28 Geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2006 (bedragen x E 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Netto resultaat Ontvangen dividend Resultaat exclusief ontvangen dividend Af: herwaardering onroerend goed Mutaties vorderingen Mutatie kortlopende schulden * Netto kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen Ontvangen dividend Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kredietinstellingen r/c Betaald dividend * Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Liquide middelen Stand op 1 januari Afname liquide middelen Stand op 31 december * Herclassificatie dividend 2005 van Mutatie kortlopende schulden naar Betaald dividend 27 De balans, de resultatenrekening, de staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht vormen samen met de toelichtingen van pagina 28 tot 45 de geconsolideerde jaarrekening. Geconsolideerde jaarrekening 2006

29 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening Algemene informatie Comm. VA Wereldhave Belgium SCA (de vennootschap) heeft de status van vastgoedbeleggingsinstelling met vast kapitaal (bevak). De vennootschap investeert in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en eventueel woningen. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA investeert bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Het bestuur van de vennootschap wordt waargenomen door haar enig statutair Zaakvoerder, vertegenwoordigd door haar Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur bestaat uit vier leden, waarvan twee directielid zijn van Wereldhave N.V., en twee bestuurders een onafhankelijk statuut hebben. De vennootschap noteert op de continumarkt van Euronext Brussel en is opgenomen in het NextPrime segment. Fortis Bank treedt op als bewaarder en ING Financial Markets als liquidity provider. De geconsolideerde jaarrekening is het resultaat van de consolidatie van de Comm. VA Wereldhave Belgium met haar enige dochtervennootschap N.V. J-II. De geconsolideerde jaarrekening en het geconsolideerd jaarverslag werden goedgekeurd door de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder op 21 februari De gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders vindt plaats op 11 april 2007 op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. Het is de gewone algemene vergadering van aandeelhouders toegestaan de resultaatsbestemming te wijzigen binnen de wettelijke grenzen. 2. Fiscale status Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de fiscale status van vastgoedbevak en betaalt, mits een aantal voorwaarden te respecteren, geen vennootschapsbelasting; behoudens op abnormale en goedgunstige voordelen en verworpen uitgaven. 3. Grondslagen 3.1. Uitgangspunten jaarrekening 2006 De functionele valuta van de groep is de Euro en alle transacties zijn uitgedrukt in Euro. De jaarrekening van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA wordt uitgedrukt in Euro, afgerond op duizendtallen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. De geconsolideerde jaarrekening en de jaarrekening van de vennootschap zijn vastgesteld op basis van historische kostprijs, tenzij anders vermeld. De kosten van uitgegeven en opgenomen rentedragende schulden worden verantwoord op basis van geamortiseerde kosten. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de IFRS regels en de IFRIC interpretaties van kracht per 31 december 2006 zoals goedgekeurd door de Europese Unie, toegepast. Wereldhave Belgium heeft geen standaarden vervroegd toegepast. De jaarrekening wordt opgesteld vóór winstverdeling. De geconsolideerde balans en de resultatenrekening worden opgesteld conform het schema dat op de bevaks van toepassing is, conform het K.B. van 21 juni In 2006 zijn een aantal nieuwe IFRS standaarden of interpretaties daarop van toepassing geworden. Deze nieuwe of aangepaste standaarden en interpretaties hebben geen invloed gehad op de verslaggeving van Wereldhave Belgium in Het betreffen de volgende standaarden en interpretaties: Aanpassing op IAS 19, Actuariële winsten en verliezen, groepsplannen en toelichtingen. Wereldhave Belgium heeft besloten haar reeds in gebruik zijnde grondslagen voort te zetten; IAS 21 Het effect van veranderingen in valutakoersen : Wijziging met betrekking tot de verwerking van intercompany zusterleningen in relatie tot de netto investeringsdekking; Aanpassing op IAS 39, Aanpassing op De reële waarde optie. Deze aanpassing is niet van invloed op de classificatie en waardering van de financiële instrumenten van Wereldhave Belgium welke vóór 1 januari 2006 werden geclassificeerd en gewaardeerd op reële waarde waarbij aanpassingen in de winst- en verliesrekening worden verwerkt. Wereldhave Belgium voldoet aan de aangepaste criteria met betrekking tot het classificeren van financiële instrumenten en het waarderen op reële waarde met aanpassingen in de winsten verliesrekening. IAS 39 Financiële instrumenten, eerste verwerking en waardering : Wijziging met betrekking tot het toestaan van hedge accounting (cash flow hedges) op risico s uit voorgenomen intragroepstransacties; IFRIC 4, Vaststelling of een overeenkomst een financiële huur bevat. Deze bepaling en de bestaande regelgeving hieromtrent hebben geen invloed op de classificatie van huurcontracten van Wereldhave Belgium en de daarmee samenhangende ontvangsten. IFRIC 9 Herbeoordeling van in contracten besloten derivaten. Deze nieuwe interpretatie geeft nadere informatie over de verwerking van inbegrepen derivaten. Wereldhave Belgium heeft de nieuwe standaard IFRS 7 Financiële Instrumenten: Toelichting, de aanpassing op IAS 1 met betrekking tot de toelichting van het bedrijfskapitaal niet vervroegd ingevoerd. Deze nieuwe (aanpassingen op) standaarden zijn van toepassing op jaarrekeningen die aanvangen op of na 1 januari Consolidatie Groepsmaatschappijen zijn entiteiten, met inbegrip van de entiteiten die voor een specifiek doel zijn opgericht, waarover Geconsolideerde jaarrekening 2006

30 de vennootschap zeggenschap (control) uitoefent. Van control is sprake wanneer de vennootschap in de positie verkeert om, direct dan wel indirect, het financiële en operationele beleid van een entiteit te bepalen. De jaarrekeningen van groepsmaatschappijen worden verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening. Intra-groep saldi en ongerealiseerde baten en lasten worden geëlimineerd. Wanneer de control minder bedraagt dan 100%, wordt de groepsmaatschappij opgenomen in de consolidatie op basis van 100%. In deze gevallen wordt een minderheidsbelang afzonderlijk verantwoord in het vermogen op de balans en in de winst en verliesrekening. Voor de verwerking van aankopen van groepsmaatschappijen wordt de zogenoemde aankoopmethode gehanteerd. De waarde van de aankoop wordt bepaald aan de hand van de reële waarde van activa en passiva op de datum van aankoop. Op latere balansdata wordt de waarde op gelijke wijze opnieuw bepaald op basis van de reële waarde. Zodra de vennootschap niet langer control uitoefent, wordt de consolidatie ervan gestaakt Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen omvatten het vastgoed dat wordt gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde op de balansdata. De reële waarde wordt bepaald op het geschatte bedrag waarvoor onroerend goed op de balansdatum naar een koper zou kunnen overgaan, op basis van een transactie op marktconforme condities. De reële waarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie van markthuren minus exploitatiekosten zoals onderhoud, verzekeringskosten en vaste lasten. Voor de bepaling van de reële waarde wordt per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, leegstand en van de uitgaven voor onderhoud bepaald. Overdrachtsbelasting wordt op de waarde in mindering gebracht. Uitgaven daterend van na de aankoop worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen. Alle andere uitgaven, zoals herstelling en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt. Het gedeelte vastgoed in eigen gebruik is niet significant en wordt bijgevolg niet afzonderlijk opgenomen als vastgoed in eigen gebruik. De reële waarde van de portefeuille wordt trimestrieel vastgesteld door een externe onafhankelijke onroerend goed deskundige conform de International Valuation Standards en de European Valuation Standards. Waarderingsverschillen worden verwerkt in de winst- en verliesrekening Andere materiële vaste activa Bedrijfsmiddelen worden verantwoord tegen kostprijs, onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijving wordt ten laste gebracht van het resultaat op basis van lineaire afschrijving over de geschatte levensduur van het bedrijfsmiddel: - Kantoormeubilair : 10 jaar - Apparatuur : 3-5 jaar - bedrijfsauto s (excl. restwaarde) : 4 jaar Op het moment van verkoop van het bedrijfsmiddel worden positieve en negatieve waarderingsverschillen verwerkt in de winst- en verliesrekening Projectontwikkelingen Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld om te worden toegevoegd aan de portefeuille vastgoedbeleggingen, wordt aangemerkt als projectontwikkeling. Ontwikkelingsprojecten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere reële waarde. De kostprijs omvat de kostprijs van de uitgevoerde werken, de kosten van personeel direct gerelateerd aan het project, belast met technisch toezicht en projectmanagement op basis van de bestede uren en de gekapitaliseerde rentelasten tot aan de datum van oplevering op basis van de uitgegeven bedragen tegen gelopen geldmarktrente. Een negatief waarderingsverschil wordt verwerkt wanneer de boekwaarde, de reële waarde verminderd met verkoopkosten, overstijgt. Waarderingsverschillen worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. Ontwikkelingsprojecten worden overgebracht naar de portefeuille vastgoedbeleggingen op de datum van technische voltooiing Debiteuren Debiteuren worden initieel verwerkt tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten, vermeerderd met direct toerekenbare transactiekosten en verminderd met een voorziening voor oninbaarheid. Een voorziening voor oninbaarheid van vorderingen op debiteuren wordt genomen wanneer het objectief vaststaat dat de groep niet in staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te innen tegen de overeengekomen voorwaarden. De hoogte van de voorziening is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de actuele waarde van de geschatte toekomstige kasstromen. De mutatie in de voorziening wordt verwerkt in de resultatenrekening Financiële activa Financiële activa omvatten posten met een looptijd langer dan twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Financiële activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde, vermeerderd met direct toerekenbare transactiekosten. Boekwinsten bij verkoop worden opgenomen onder vervreemdings- 29 Geconsolideerde jaarrekening 2006