Kerncijfers over 5 jaar

Transcriptie

1 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 1 1 Kerncijfers over 5 jaar Resultaten (x EUR 1.000) Huuropbrengsten Winst Direct resultaat Indirect resultaat Balans (x EUR 1.000) Beleggingen Eigen vermogen Uitstaande aandelen Reële waarde vastgoedportefeuille 2 (x EUR 1.000) Commercieel Kantoren Gegevens per aandeel (x EUR 1) Direct resultaat 3,79 3,69 3,65 3,74 3,79 Indirect resultaat 0,74 4,07 0,44 1,59 Winst 4,53 7,76 3,65 4,18 5,38 Bruto dividend 3,60 3,70 3,70 3,70 3,75 Netto dividend 3,06 3,15 3,15 3,15 3,19 Intrinsieke waarde vóór winstverdeling 56,02 60,18 60,11 60,62 62,61 Direct resultaat per aandeel 3,79 3,69 3,65 3,74 3,79 Winst per aandeel 4,53 7,76 3,65 4,18 5,38 1 De cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt op basis van Belgian GAAP, vanaf 2004 geconsolideerde cijfers op basis van IFRS; de cijfers zijn herrekend door gerealiseerde en niet gerealiseerde meer- en minwaarden bij de winst te voegen. 2 De reële waarde wordt berekend mits aftrek van de transactiekosten opgelopen tijdens het verkoopproces; transactiekosten begrijpen in hoofdzaak de registratierechten ten belope van 10% - 12,5%. De onafhankelijke vastgoedexpert heeft de waardering uitgevoerd conform de International Valuation Standards en de European Valuation Standards. Winst en dividend per aandeel Koers aandeel/intrinsieke waarde (op 31 december, vóór winstverdeling) 7 6 Dividend per aandeel Winst per aandeel Intrinsieke waarde Koers van het aandeel

2 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 2 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder Werkzaamheden van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder De Raad heeft in 2005 vier keer vergaderd. Vaste onderwerpen op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling, de ontwikkelingen op de Belgische vastgoedmarkt, investeringen en desinvesteringen, het financieringsbeleid en het dividendbeleid. De leden van Raad hebben alle vergaderingen bijgewoond behoudens de heer G.C.J. Verweij, verontschuldigd op de vergadering van 03 augustus Met de leden van de Raad van Bestuur is in de loop van het jaar gesproken over de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Er zijn hierbij geen punten naar voren gekomen die aanpassing of bijstelling behoeven. De Raad van Bestuur heeft in november 2005 besloten een auditcomité in te stellen. Andere afzonderlijke comités worden, gezien de geringe omvang van de Raad, niet nodig geacht. Het auditcomité bestaat uit de heer B. De Corte (voorzitter) en de heer B. Graulich. De heer R.L.M. de Ruijter is teruggetreden als bestuurder en gedelegeerd bestuurder van de Zaakvoerder. De heer de Ruijter bekleedde dit mandaat sinds 1999 bij NV SA. Ter vervanging van de heer de Ruijter werd bij beslissing van de Raad van Bestuur de heer J. Buijs gecoöpteerd als bestuurder, de heer G.C.J. Verweij benoemd tot gedelegeerd bestuurder en de heer B. Graulich benoemd tot Voorzitter van de Raad van Bestuur. Aan de op 12 mei 2006 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de Zaakvoerder zal het voorstel worden gedaan de coöptatie van de heer J. Buijs als bestuurder te bekrachtigen. De leden van de Raad van Bestuur trekken op geen enkele andere wijze voordeel uit de activiteiten van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA of gelieerde ondernemingen. De leden van de Raad van Bestuur bezitten geen aandelen of optierechten van Comm. VA SCA. Aan de leden van de Raad van Bestuur zijn door Comm. VA SCA geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. De Raad van Bestuur van de Zaakvoerder bestaat uit vier leden, waarvan twee directielid zijn van Wereldhave N.V., en twee een onafhankelijk statuut hebben. Er zijn in 2005 geen zakelijke transacties geweest tussen de leden van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder en de vennootschap.

3 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 3 3 Directie Organisatie N.V. S.A. (Enig statutair Zaakvoerder) Vertegenwoordigd door haar Raad van Bestuur G.C.J. Verweij Gedelegeerd Bestuurder Directievoorzitter Wereldhave N.V. B. De Corte Bestuurder Onafhankelijk bestuurder B. Graulich Bestuurder Onafhankelijk bestuurder J. Buijs Bestuurder Directeur Wereldhave Management Holding Financiële agenda 12 april 2006: Algemene Vergadering van Aandeelhouders 21 april 2006: Betaalbaarstelling dividend 9 mei 2006: Bericht over het eerste kwartaal augustus 2006: Bericht over het eerste halfjaar november 2006: Bericht over de eerste drie kwartalen 2006 Maart 2007: Jaarverslag 2006 Comm. VA SCA beschikt over een geïntegreerde organisatie voor het investeren in en het beheren van commercieel vastgoed. Comm. VA SCA heeft voortdurend toegang tot betrouwbare en actuele informatie over de onroerend goed markten, mede in internationaal perspectief. Dit biedt de mogelijkheid snel in te spelen op veranderende omstandigheden. Structuur Comm. VA SCA is een vastgoedbevak sinds 15 januari De bevak valt onder wetgeving van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 en is als zodanig erkend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. De vennootschap heeft de fiscale status van vastgoedbevak en betaalt daardoor feitelijk geen vennootschapsbelasting, tenzij op eventuele abnormale en goedgunstige voordelen en verworpen uitgaven. Het bestuur wordt gevormd door N.V. S.A., die als enig statutair zaakvoerder optreedt. De Raad van Bestuur bestaat uit vier leden, waarvan twee directielid zijn van Wereldhave N.V., en twee bestuurders een onafhankelijk statuut hebben. De Raad van Bestuur van de zaakvoerder vergadert minimaal viermaal per jaar. Per 19 december 2005 is de heer R.L.M. de Ruijter teruggetreden als bestuurder en gedelegeerd bestuurder van de Zaakvoerder. Bij deze gelegenheid werd de heer G.C.J. Verweij benoemd tot gedelegeerd bestuurder en de heer B. Graulich tot Voorzitter van de Raad van Bestuur. De heer J. Buijs werd gecoöpteerd als bestuurder; deze benoeming zal ter bekrachtiging worden voorgelegd op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de Zaakvoerder van 12 mei De aandelen Comm. VA SCA worden verhandeld op de continumarkt van Euronext te Brussel en zijn opgenomen in het "NextPrime segment. Wereldhave N.V., Den Haag, houdt op 31 december 2005 direct dan wel indirect 68,2% van de aandelen. Fortis Bank treedt op als bewaarder en ING Financial Markets als liquidity provider. Informatie Informatie is verkrijgbaar bij : Tel: investor.relations@wereldhavebelgium.com Website:

4 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 4 Hoofdlijnen strategie Opdracht en doelstelling Comm. VA SCA ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en woonruimte op de juiste tijd en plaats in België. Comm. VA SCA biedt een aantrekkelijk beleggingsrendement bij een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille. Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats Strategie Bij het beleggen in onroerend goed stelt Comm. VA Wereldhave Belgium SCA de gebruiker centraal. Het strategisch beleid van Comm. VA SCA is gericht op het optimaal inspelen op veranderende wensen van gebruikers middels portefeuillevernieuwing. Comm. VA SCA belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Comm. VA SCA verwacht met dit beleid op langere termijn zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel als een aantrekkelijke groei van de intrinsieke waarde te bewerkstelligen. Portefeuillevernieuwing Comm. VA SCA streeft ernaar de risico s van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over geheel België en anderzijds door te investeren in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en eventueel woningen. Van spreiding gaat een positief effect uit op de vernieuwing van de portefeuille. Sectorale spreiding Het management is verantwoordelijk voor de verhuur en het concurrerend houden van de portefeuille. Door het beheer in eigen hand te houden kan Comm. VA SCA veranderende gebruikerswensen, onderhoudsgevoeligheden en marktverhoudingen in een vroeg stadium signaleren en zich proactief opstellen. Dit stelt Comm. VA SCA in staat snel en actief in te spelen op de laatste ontwikkelingen. De door het beheer verkregen kennis heeft een duidelijk stimulerend effect op de portefeuillevernieuwing. Vastgoedmanagement in eigen beheer Comm. VA SCA hecht groot belang aan duurzame, innovatieve producten die leiden tot lagere totale kosten en een hogere gebruikswaarde, bij een lagere belasting van het milieu. Afvalstromen zullen in toenemende mate worden belast, waardoor sloop en renovatie steeds kostbaarder worden. Comm. VA SCA anticipeert hierop door interne milieu- en duurzaamheidcriteria te hanteren voor de materiaalkeuze en voor het energie- en warmteverbruik in gebouwen. Innovatie en maatschappelijke verantwoordelijkheid

5 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 5. 5 Bericht aan de aandeelhouders Tijdens het jaar 2005 werden in totaal 30 nieuwe huurcontracten en huurhernieuwingen afgesloten, waarvan 22 betrekking hadden op de drie winkelcentra. De gemiddelde huurverhoging in de winkelcentra bedroeg 13%. De verhuurmarkt van kantoorgebouwen blijft zwak. Prioritair voor Comm. VA SCA is het terugdringen van de leegstand in de kantoorgebouwen te Vilvoorde en te Berchem- Antwerpen. Huurcontracten en huurhernieuwingen Op 13 april 2005 heeft de vastgoedbevak 4 commerciële units, gelegen te Nivelles naast het Shopping Centrum, aangekocht voor een bedrag van EUR 3,9 mln. De sectorale diversificatie van de portefeuille bleek zijn vruchten af te werpen: de waardeverminderingen op een aantal kantoorgebouwen werden gecompenseerd door waardestijgingen op de winkelcentra. Comm. VA SCA houdt sinds 2004 een participatie aan in het beursgenoteerde vastgoedcertificaat Kortrijk Ring Shopping Center. Deze participatie werd ultimo 2005 opgewaardeerd tot EUR 8,2 mln (2004: EUR 6,5 mln). Portefeuille Het direct resultaat is in 2005 gestegen van EUR 3,74 tot EUR 3,79. Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal over 2005 een bruto dividend worden voorgesteld van EUR 3,75. Onze solide balansverhoudingen stellen ons in staat deze hoge pay-out voort te zetten. Het dividend is betaalbaar aan de loketten van de Fortis Bank, ING Bank en KBC Bank tegen afgifte van coupon 9. Dividend De Corporate Governance aanbevelingen werden vanaf 1 januari 2006 geïmplementeerd. Een uitgebreide beschrijving vindt U op pagina 55. Corporate governance De bevak past met ingang vanaf de jaarrekening 2005 IFRS toe. De vergelijkende cijfers over 2004 zijn overeenkomstig aangepast. De niet-geconsolideerde statutaire jaarrekening wordt opgesteld overeenkomstig Belgian GAAP. De consolidatie van de deelneming in de naamloze vennootschap J-II is voor 100% opgenomen. Overgang naar IFRS Voor vastgoedbeleggingen blijft reële waarde de waarderingsgrondslag. De herwaardering wordt onder IFRS grondslagen in de winst- en verliesrekening verantwoord.

6 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 6 Resultaten Direct resultaat Het direct resultaat bestaat uit het netto resultaat, gecorrigeerd met het resultaat op de portefeuille. Comm. VA SCA, vastgoedbevak, behaalde over 2005 een direct resultaat van EUR 20,2 mln (2004: EUR 20,0 mln). Deze stijging is het gevolg van hogere netto huurinkomsten (EUR 0,6 mln), lagere lasten in leegstaande gebouwen en een terugname van provisie (EUR 0,7 mln), hogere belastingen (EUR 0,1 mln) en een lager financieel resultaat (EUR 1,0 mln). Het direct resultaat per aandeel is daarmee uitgekomen op EUR 3,79 (2004: EUR 3,74). Indirect resultaat Het indirect resultaat bestaat uit de herwaardering en de vervreemdingsresultaten. De herwaardering op de vastgoedportefeuille bedraagt EUR 8,5 mln (2004: EUR 2,3 mln). Deze stijging is per saldo toe te schrijven aan de positieve herwaardering van de commerciële centra. Gedurende het afgelopen boekjaar werden geen meerwaarden op de portefeuille gerealiseerd. Winst De winst omvat het direct en indirect resultaat. De winst over 2005 is gestegen van EUR 22,3 mln tot EUR 28,7 mln. Dit is het gevolg van een hogere positieve herwaardering (EUR 6,2 mln), een hoger operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (EUR 1,3 mln) en hogere belastingen (EUR 0,1 mln). Het financiële resultaat daalde (EUR 1,0 mln) als gevolg van het wegvallen van een eenmalige financiële opbrengst in Eigen en vreemd vermogen Het eigen vermogen bedraagt eind 2005 vóór winstverdeling EUR 333,8 mln, ofwel 99,2% van het balanstotaal (2004: EUR 323,3 mln of 99,0%). De reële waarde van de portefeuille bedraagt per 31 december 2005 EUR 319,9 mln tegenover EUR 307,2 mln per 31 december De netto toename met EUR 12,7 mln is toe te schrijven aan de aankoop van 4 commerciële units te Nivelles ten bedrage van EUR 3,9 mln, aan investeringen aan gebouwen in portefeuille ten bedrage van EUR 0,3 mln en een positieve netto herwaardering van de portefeuille met EUR 8,5 mln. Per 31 december 2005 bedraagt de schuldratio op het totaal der activa 0,8% (IFRS) en volgens de normering van het KB van 10 april 1995 van toepassing op de bevaks bedraagt de schuldratio 5,8%. De tweede berekeningswijze van de schuldratio werd tot op heden toegepast en is conform artikel 52 van het K.B. van 10 april 1995 en de interpretatie die de controleautoriteit hieraan gegeven heeft. De betwiste belastingaanslag ten belope van EUR 50,9 mln werd niet bij de berekeningswijze meegenomen. Het volledige bedrag van deze fiscale claim wordt overigens gegarandeerd door Wereldhave NV, aandeelhouder van Comm. VA. Beursontwikkeling Comm. VA SCA-aandeelhouders hebben in 2005 een totaal rendement (gebaseerd op herinvestering van het dividend) behaald van 24,2%. Dit rendement ligt 4,4% boven de jaarprestatie van de ING vastgoedindex. Deze index is samengesteld uit de belangrijkste beursgenoteerde vastgoedbevaks in België. De koers/direct resultaat verhouding lag ultimo 2005 op 18,2. Aandeelhouderschap Op 31 december 2005 zijn aandelen in omloop, waarvan 37,99% in handen is van Wereldhave N.V., 30,21% in handen van N.V. Wereldhave International en 31,80% in handen van het publiek. Contractuele huur Ontvangen huur/markthuur Beurskoers 2005 (in %) (in EUR x 1.000) Ontvangen huur Markthuur Commercieel Kantoren /05 02/05 03/05 04/05 05/05 06/05 07/05 08/05 09/05 10/05 11/05 12/05

7 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 7 7 Belangrijke gebeurtenissen die na het einde van het boekjaar hebben plaatsgevonden Er hebben zich na het jaareinde geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die een invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van de vennootschap of op de jaarrekening per 31 december Financiële instrumenten De vennootschap maakt geen gebruik van financiële instrumenten. Onderzoek en ontwikkeling Gezien de aard en de specifieke activiteit van de vennootschap zijn er geen werkzaamheden die betrekking hebben op onderzoek of ontwikkeling. Ontwikkeling vastgoedportefeuille De shopping centra, Belle-Ile te Liège, Les Bastions te Tournai en het commercieel centrum te Nivelles bestendigen hun aantrekkingskracht in de respectieve regio s. Met name de combinatie van faciliteiten als bereikbaarheid, gratis parkeren, veiligheid, branche mix en animatie maakt de winkelcentra extra aantrekkelijk. Dit waarborgt, zowel op korte als op lange termijn, een toegevoegde waarde aan dit soort onroerend goed. Bij recente huurhernieuwingen werden substantieel hogere contractuele huren bedongen. Comm. VA SCA houdt ultimo 2005 een participatie aan ten belope van 15,8% in het beursgenoteerd vastgoedcertificaat Kortrijk Ring Shopping Center. De reële waarde bedraagt per 31 december EUR 8,2 mln (2004: EUR 6,5 mln). De gemiddelde bezettingsgraad over 2005 van de portefeuille bedraagt 82,9% (2004: 79,0%). De leegstand situeert zich uitsluitend in de kantorenportefeuille. Met name het gebouw gelegen in het Business- en Mediapark aan de Medialaan 28 te Vilvoorde en de gebouwen gelegen in het kantorenpark De Veldekens te Antwerpen-Berchem zijn nog niet of in beperkte mate verhuurd omwille van een structureel overaanbod van perifere kantoorruimte. De waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt op 31 december 2005 EUR 319,9 mln. Waardering portefeuille per 01/01/05 Commercieel EUR Kantoren EUR EUR Waardering portefeuille per 31/12/05 Commercieel EUR Kantoren EUR EUR Verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille per 31/12/05 Commercieel EUR Kantoren EUR EUR Prospectieve theoretische huur (op basis van 100% verhuurd) over 2006 Commercieel EUR Kantoren EUR EUR Waarde naar leeftijd portefeuille (in % van de taxatiewaarde) Geografische spreiding (in % van de taxatiewaarde) Brussel Vlaanderen Wallonië % % 28% 0 < 5 jaar 5-10 jaar jaar

8 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 8 De Belgische Vastgoedmarkt In het afgelopen jaar is in de Brusselse kantorenmarkt bijna 50% meer verhuurd dan in Dankzij de uitbreiding van de EU kon de leegstand in de Brusselse agglomeratie licht dalen tot 10,4%. Dat geldt niet voor de Leopoldwijk. De laatste jaren is hier vrij veel nieuwbouw opgeleverd, anticiperend op de uitbreiding van de EU in De Europese Unie heeft evenwel een voorkeur voor grotere kantoorgebouwen. In de Leopoldwijk ontbreekt daarvoor de ruimte. Het gevolg is dat de EU nu uitwijkt naar meer perifere kantoorlocaties en dat de leegstand is gestegen. De huren zijn daardoor in de Leopoldwijk met 3% gedaald tot EUR 285 per m 2. In het nabijgelegen centrum is de leegstand gedaald en zijn de huren desondanks gedaald met 10% tot EUR 200 per m 2. Ook elders zijn de huren gelijk gebleven of gedaald bij een lagere leegstand. Dat is opmerkelijk. Verhuurders zijn bereid tot concessies, gezien de verwachte oplevering van ca m 2 nieuwbouw in Bedrijven tonen zich gevoelig voor de kwaliteit van kantoorlocaties en gebouwen. Het rendement in het CBD (Leopoldwijk) bedraagt 6%; op de Ring (Gedecentraliseerde Wijken) 6,5%; en in de Periferie 6,7%. De kantooropname van Antwerpen zal in 2005 waarschijnlijk uitkomen op m 2, wat beduidend lager is dan het gemiddelde van de voorgaande jaren. De wegwerkzaamheden aan de Ring van Antwerpen, die eind 2005 werden afgerond, zijn daaraan mede debet geweest. Het kantooraanbod bereikte zijn piek eind 2004 en is sindsdien nauwelijks gedaald. Gezien de lagere kantoorhuren is het ombouwen naar woningruimte eerder lonend dan in Brussel. De rendementen voor kantoren bedragen momenteel ca 7%. De leegstand van winkels in de hoofdwinkelstraten wordt toegeschreven aan het succes van winkelcentra en retailparken. Er is de afgelopen jaren duidelijk sprake van een opwaardering van de perifere detailhandel, waarmee deze uit de discount sfeer komt. In de stadscentra is een sterke vraag naar kwaliteitspanden op A1-locaties. Sinds eind 2004 stijgen de huren in winkelcentra snel. In de beste centra worden al hogere huren (EUR per m 2 ) betaald dan in de hoofdwinkelstraten (EUR per m 2 ). De huren in de retailparken bedragen EUR 135 per m 2. De toprendementen van Belgisch winkelvastgoed bedragen momenteel 5% in de hoofdwinkelstraten; in de winkelcentra 6-7,5%. De rendementen staan onder neerwaartse druk als gevolg van de lage rente en de vraag van beleggers naar winkelvastgoed. De geringe vraag op de markt voor bedrijfshuisvesting heeft zijn weerslag op de huurprijzen. De huren voor semi-industriële panden zijn de afgelopen tien jaar vrijwel niet gestegen. Huurperioden worden steeds korter. De rendementen zijn de afgelopen jaren gedaald van 10% naar 7%. Comm. VA SCA heeft ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum Nivelles in 2005 vier ernaast gelegen winkels gekocht. In 2005 is verder geen wijziging gebracht in de portefeuille. De bouwvergunning voor de uitbreiding met ca m 2 van het winkelcentrum Nivelles zal in het voorjaar van 2006 worden aangevraagd. Vooruitlopend op de uitbreiding zal het winkelcentrum begin 2006 worden gerenoveerd. Ook in Doornik wordt gewerkt aan de uitbreiding van het winkelcentrum met m 2. Mede hiervoor werd op 9 februari 2006 een terrein van 2,5 ha aangekocht om de parkeerfaciliteiten te verbeteren.

9 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 9 9 Vooruitzichten Resultaatontwikkeling In 2006 zal de aandacht van Comm. VA SCA vooral gericht zijn op het onderzoeken van de uitbreidingsmogelijkheden van onze winkelcentra, met name in Nivelles, en de verbetering van de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille. De positieve ontwikkeling van de huurniveaus in de commerciële centra zet zich voort. Daartegenover staat dat de verhuur van perifere kantoorruimte door het aanbod moeizaam verloopt. De resultaatontwikkeling over 2006 van Comm. VA SCA zal vooral bepaald worden door het tempo waarin de leegstaande kantoorruimte kan worden verhuurd. De Zaakvoerder N.V. S.A. B. Graulich, voorzitter B. De Corte G.C.J. Verweij J. Buijs Vilvoorde, 22 februari 2006

10 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 10

11 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina Vastgoedpatrimonium

12 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 12 Sectorale spreiding Sectorale spreiding (in % van de taxatiewaarde) (in % van de huurinkomsten) Kantoren Commercieel Kantoren Commercieel 56% 44% 40% 60%

13 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina Overzicht van de portefeuille per 31 december 2005 Locatie Spreiding Verhuur- Parkeer- Aantal Huur- Gemid. van de bare opper- plaatsen huurders inkomsten bezetting portefeuille vlakte (in aantal) over 2005 over 2005 (in %) (in m 2 ) (in EUR) (in %) Commercieel Commercieel Centrum 4020 Liège "Belle-Ile" Quai des Vennes 1 Commercieel Centrum 1400 Nivelles Nivelles Chaussée de Mons 18 Commercieel Centrum 7500 Tournai "Les Bastions" Bd. W. de Marvis 22 Winkelpand 4000 Liège Rue de l Université 14 Rue Cathédrale 84/86 Kantoren Madou Center 1000 Brussel Bischoffsheimlaan * Regent Brussel Regentlaan 58 49* Orion Center 1000 Brussel Bischoffsheimlaan * Jan Olieslagerslaan 1800 Vilvoorde J. Olieslagerslaan * Business- & Mediapark 1800 Vilvoorde Medialaan * Business- & Mediapark 1800 Vilvoorde Medialaan * Business- & Mediapark 1800 Vilvoorde Medialaan * De Veldekens I 2600 Berchem Roderveldlaan * De Veldekens II 2600 Berchem Roderveldlaan * De Veldekens III 2600 Berchem Berchemstadionstraat 224* Totaal * archiefruimte

14 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 14 Kantoorgebouwen Beschrijving van het vastgoedpatrimonium Vastgoedbeleggingen Madou Center, Bischoffsheimlaan 1-8 te 1000 Brussel Bouwjaar: Renovatie: 2002 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor 302 m 2 archiefruimte Parking: 150 ondergrondse parkeerplaatsen Orion Center, Bischoffsheimlaan te 1000 Brussel Bouwjaar: 1990 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor 25 m 2 archiefruimte + 4 appartementen (500 m 2 ) Parking: 60 ondergrondse parkeerplaatsen en 4 parkeerplaatsen naast de appartementen Kantoorgebouw, Regentlaan 58 te 1000 Brussel Bouwjaar: 1975 Renovatie: 1997 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor 49 m 2 archiefruimte Parking: 32 ondergrondse parkeerplaatsen

15 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina Kantoorgebouw, Jan Olieslagerslaan te 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 1998 Ligging: In het Business Class kantorenpark, vlakbij het station van Vilvoorde Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor 29 m 2 archiefruimte Parking: 82 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen Business- & Mediapark, Medialaan te 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 1999 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: Medialaan 30: m 2 kantoor 201 m 2 archiefruimte Medialaan 32: m 2 kantoor 120 m 2 archiefruimte Parking: 301 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen Business- & Mediapark, Medialaan 28 te 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 2002 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor 246 m 2 archiefruimte Parking: 305 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen

16 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina 16

17 jaarverslag 2005 NED :42 Pagina Veldekens I Roderveldlaan 1-2 te 2600 Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 2001 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor 368 m 2 archiefruimte Parking: 238 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen Veldekens II Roderveldlaan te 2600 Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 1999 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor m 2 archiefruimte Parking: 316 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen Veldekens III Berchemsstadionstraat te 2600 Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 2002 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: m 2 kantoor 224 m 2 archiefruimte Parking: 217 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen

18 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina 18 Branche Mix - Totale portefeuille (in % van de huurinkomsten) 5,36% 3,44% 6,73% 16,64% 17,07% 0,73% 2,75% 5,08% 3,51% 6,70% 4,57% 6,52% 11,84% 2,95% 1,95% 2,16% 2,01% Overheid Horeca Voeding Schoenen/Lederwaren Dameskledij Herenkledij Kinderkleding Kledij - mixed Geschenkartikelen Interieur Vrije tijd en diversen Verzorging & Hygiëne Diensten Grote oppervlakten Financiële instellingen Multinationals IT Sector Geografische spreiding (in % van de taxatiewaarde) 36% 9% 11% 16% 16% Brussel Vilvoorde Berchem-Antwerpen Nivelles Tournai Liège 12%

19 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina Beschrijving van het vastgoedpatrimonium Vastgoedbeleggingen Winkelcentra Commercieel Centrum Belle-Ile, Quai des Vennes 1 te 4020 Liège Bouwjaar: 1994 Ligging: Belle-Ile is gelegen ten zuidoosten van Liège, aan de Autoroute des Ardennes - E25 Verhuurbare oppervlakte: m 2 verhuurbare vloeroppervlakte. Het commercieel centrum omvat 99 winkels. Parking: parkeerplaatsen Shopping center Nivelles Chaussée de Mons 18 te 1400 Nivelles Bouwjaar: Renovatie: 1995 Ligging: Het Shopping Center van Nivelles is gelegen aan de rand van Nivelles aan de afrit Nivelles-Sud van de E19 autosnelweg Brussel-Parijs Verhuurbare oppervlakte: m 2 verhuurbare vloeroppervlakte (3.998 m 2 retail warehouses inbegrepen). Het commercieel centrum omvat 61 winkels. Parking: 802 parkeerplaatsen Commercieel Centrum Les Bastions, Boulevard Walter de Marvis 22 te 7500 Tournai Bouwjaar: 1979 Renovatie: 1996 Ligging: Het commercieel centrum Les Bastions is gelegen aan de ring van Tournai Verhuurbare oppervlakte: m 2 verhuurbare vloeroppervlakte (2.997 m 2 retail warehouses inbegrepen). Het commercieel centrum omvat 58 winkels. Parking: parkeerplaatsen

20 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina 20 Verslag van de onroerend goed deskundige Analyse van de onroerend goed portefeuille Besluiten van het verslag van de onroerend goed deskundige TROOSTWIJK-ROUX C.V.B.A., opgemaakt op 31 december 2005, ingevolge de waardering van de onroerend goed portefeuille per 31 december 2005, zoals bedoeld in artikel 56, paragraaf 1, van het Koninklijke Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks. Het patrimonium bestaat voor 44 % uit kantoren en voor 56% uit commerciële centra. Per 31 december 2005 bedraagt de reële waarde van het vastgoedpatrimonium van EUR waarvan: Grondslagen voor de waardering van de onroerend goed portefeuille In navolging van IVS en EVS is de portefeuille als volgt gewaardeerd: EUR kantoor EUR commercieel Brussel, 31 december 2005 TROOSTWIJK - ROUX C.V.B.A. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de markthuur verminderd met de exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de reële waarde worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, van de leegstand en van de noodzakelijke toekomstige investeringen bepaald. Op deze waarde worden de normatieve transactiekosten (registratierechten 10% - 12,5%, makelaarskosten 1,2% en notariskosten 0,2%, tezamen 11,4% - 13,9%) in mindering gebracht. Onroerend goed in aanbouw Waardering van het onroerend goed in aanbouw vindt plaats tegen kostprijs of tegen geschatte lagere reële waarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. De waarde is gebaseerd op een inspectie door één of meerdere deskundigen, rekening houdend met ondermeer ligging, bouwaard, bestemming en onderhoudstoestand op het moment van taxatie. Ten behoeve van de waarderingen zijn wij o.a. uitgegaan van eventueel door opdrachtgeefster en/of derden verstrekte gegevens, waarvan wij aannemen dat deze exact zijn.

21 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina Geconsolideerde Jaarrekening 2005 Inhoudsopgave Geconsolideerde balans 22 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 23 Geconsolideerde staat van het eigen vermogen 24 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 25 Toelichting op de jaarrekening 01. Algemene informatie Fiscale status Grondslagen Overgang naar IFRS Direct en indirect resultaat Informatie over segmentatie Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Financiële vlottende activa Kortlopende vorderingen Kas en kasequivalenten Maatschappelijk kapitaal Leningen Voorzieningen Groepsverzekering Andere lange termijn verplichtingen Andere korte termijn verplichtingen Zekerheden Huurinkomsten Vastgoedkosten Algemene onkosten Waarderingsverschillen Financieel resultaat Belastingen op het resultaat Resultaat per aandeel Dividend Risico s Intern risicobeheersings- en controlesysteem Claims Transacties met groepsvennootschappen Gebeurtenissen na balansdatum 47 Verslag commissaris 48 Uittreksel uit de statutaire jaarrekening 50

22 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina 22 Geconsolideerde balans per 31 december 2005 (bedragen x EUR 1.000) Activa Toelichting I Vaste activa C Vastgoedbeleggingen E Andere materiële vaste activa F Handelsvorderingen en andere vaste activa II Vlottende activa B Financiële vlottende activa beschikbaar voor verkoop D Handelsvorderingen E Belastingvorderingen en andere vlottende activa F Kas en kasequivalenten Totaal activa Vermogen en passiva Vermogen I Eigen vermogen A Kapitaal D Reserves Beschikbare reserves E Resultaat Overgedragen resultaat Resultaat van het boekjaar G Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Verplichtingen I Langlopende verplichtingen A Voorzieningen 15/ E Andere langlopende verplichtingen II Kortlopende verplichtingen D Handelsschulden E Andere F Overlopende rekeningen Totaal eigen vermogen en passiva

23 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina Geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x EUR 1.000) Toelichting I Huuropbrengsten Netto huurresultaat V VII Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (-) Vastgoedresultaat IX Technische kosten X Commerciële kosten XII Kosten algemeen beheer vastgoed Vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat XIV Algemene kosten 22 Personeelskosten Overige XV Andere operationele kosten Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille XVII Resultaat verkoop andere niet financiële activa 9 1 XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat XIX Financiële opbrengsten XX Intrestkosten XXI Andere financiële kosten Financieel resultaat Resultaat voor belastingen XXIII Vennootschapsbelasting Belastingen Netto resultaat Netto resultaat aandeel van de groep Resultaat per aandeel 26 5,38 4,18

24 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina 24 Geconsolideerde staat van het eigen vermogen (bedragen x EUR 1.000) Toel. Aandeelhouders Totaal eigen vermogen Maatschap- Reserves Gereser Variaties pelijk veerde reële kapitaal winsten waarde fin. activa Balans per 1 januari Verschillen 8 8 Winst boekjaar Dividenduitkering 2003 a Balans per 31 december Aanpassingen IFRS b Balans per 1 januari Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop Winst boekjaar Dividenduitkering 2004 c Andere Balans per 31 december Toelichting a Betaald dividend 2003 EUR 3,70 (netto EUR 3,145) per aandeel b Aanpassingen IFRS Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop 215 Andere c Betaald dividend 2004 EUR 3,70 (netto EUR 3,145) per aandeel

25 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina Geconsolideerd kasstroomoverzicht (bedragen x EUR 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Winst Af: herwaardering onroerend goed Mutaties vorderingen Mutatie kortlopende schulden Netto kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen dividend Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Liquide middelen Stand op 1 januari Afname liquide middelen Stand op 31 december

26 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina 26 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 1. Algemeen Comm. VA SCA (de vennootschap) heeft de status van vastgoedbeleggingsinstelling met vast kapitaal (bevak). De vennootschap investeert in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en eventueel woningen. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA investeert bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Het bestuur van de vennootschap wordt waargenomen door haar enig statutair Zaakvoerder, vertegenwoordigd door haar Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur bestaat uit vier leden, waarvan twee directielid zijn van Wereldhave N.V., en twee bestuurders een onafhankelijk statuut hebben. Op 19 december 2005 trad de heer R.L.M. de Ruijter terug als bestuurder en gedelegeerd bestuurder. Bij deze gelegenheid werd de heer G.C.J. Verweij benoemd als gedelegeerd bestuurder en de heer J. Buijs gecoöpteerd als bestuurder. De vennootschap noteert op de continumarkt van Euronext Brussel en is opgenomen in het Next Prime segment. Fortis Bank treedt op als bewaarder en ING Financial Markets als liquidity provider. De geconsolideerde cijfers werden goedgekeurd door de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder op 22 februari De gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders vindt plaats op 12 april 2006 op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. 2. Fiscale status Comm. VA SCA heeft de fiscale status van vastgoedbevak en betaalt, mits een aantal voorwaarden te respecteren, geen vennootschapsbelasting; behoudens op abnormale en goedgunstige voordelen en verworpen uitgaven. 3. Grondslagen 3.1. Uitgangspunten jaarrekening 2005 De functionele munt van de groep is de Euro en alle transacties zijn uitgedrukt in Euro. De jaarrekening van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA wordt uitgedrukt in Euro, afgerond op duizendtallen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS). Comm. VA heeft geen standaarden vervroegd toegepast. De geconsolideerde jaarrekening en de jaarrekening van de vennootschap zijn vastgesteld op basis van historische kostprijs, tenzij anders vermeld. De kosten van uitgegeven en opgenomen rentedragende schulden worden verantwoord op basis van geamortiseerde kosten. Comm. VA SCA heeft de IFRS regels, zoals goedgekeurd door de Europese Commissie, toegepast en verwerkt op basis van IFRS 1 vanaf het boekjaar 2005, met een transitiedatum van 1 januari De jaarrekeningen over boekjaren vóór 2005 waren gebaseerd op Belgian GAAP. De vergelijkende cijfers over het jaar 2004 zijn aangepast in overeenstemming met de relevante IFRS bepalingen. De hieronder vermelde grondslagen zijn van toepassing op de gepresenteerde boekjaren. De door Comm. VA SCA vanaf 1 januari 2004 gehanteerde standaarden vereisen toepassing met terugwerkende kracht. De vennootschap heeft, gebruik makend van de vrijstellingen die IFRS 1 biedt, ervoor gekozen om: IFRS 3 niet toe te passen op jaren voor IAS 19: de vennootschap heeft alle cumulatieve actuariële winsten en verliezen opgenomen per 1 januari 2004 voor alle personeelsbeloningen. De jaarrekening wordt opgesteld vóór winstverdeling Consolidatie Deelnemingen zijn entiteiten, met inbegrip van de entiteiten die voor een specifiek doel zijn opgericht, waarover de vennootschap beheersing (controle) uitoefent. Van controle is sprake wanneer de vennootschap in de positie verkeert om, direct dan wel indirect, het financiële en operationele beleid van een entiteit te bepalen. De jaarrekeningen van deelnemingen worden verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening. Intra-groep saldi en ongerealiseerde baten en lasten worden geëlimineerd. Wanneer de controle minder bedraagt dan 100%, wordt de deelneming opgenomen in de consolidatie op basis van 100%. In deze gevallen wordt een minderheidsbelang afzonderlijk verantwoord in het vermogen op de balans en in de winst- en verliesrekening. Voor de verwerking van aankopen van deelnemingen wordt de zogenoemde aankoopmethode gehanteerd. De waarde van de aankoop wordt bepaald aan de hand van de reële waarde van activa en passiva op de datum van aankoop. Op latere balansdata wordt de waarde op gelijke wijze opnieuw bepaald op basis van de reële waarde. Zodra de vennootschap niet langer controle uitoefent, wordt de consolidatie ervan gestaakt.

27 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen omvatten het vastgoed dat wordt gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt verwerkt tegen kostprijs. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde op de balansdata. De reële waarde wordt bepaald op het geschatte bedrag waarvoor onroerend goed op de balansdatum naar een koper zou kunnen overgaan, op basis van een transactie op marktconforme condities. De reële waarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie van markthuren minus exploitatiekosten. Voor de bepaling van de reële waarde wordt per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, leegstand en van de uitgaven voor onderhoud bepaald. Overdrachtsbelasting wordt op de waarde in mindering gebracht. Uitgaven, daterend van na de aankoop, worden toegevoegd aan de boekwaarde wanneer aannemelijk is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen. Alle andere uitgaven, zoals herstelling en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt. Het gedeelte vastgoed in eigen gebruik is niet significant en wordt bijgevolg niet afzonderlijk opgenomen als vastgoed in eigen gebruik. De reële waarde van de portefeuille wordt trimestrieel vastgesteld door een externe onafhankelijke onroerend goed deskundige conform de International Valuation Standards en de European Valuation Standards. Waarderingsverschillen worden verwerkt in de winst- en verliesrekening Andere materiële vaste activa Bedrijfsmiddelen worden verantwoord tegen kostprijs, onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijving wordt ten laste gebracht van het resultaat op basis van lineaire afschrijving over de geschatte levensduur van het bedrijfsmiddel: 3.5. Projectontwikkelingen Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld om te worden toegevoegd aan de portefeuille vastgoedbeleggingen, wordt aangemerkt als projectontwikkeling. Ontwikkelingsprojecten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere reële waarde. De kostprijs omvat de (geschatte) kostprijs van de uitgevoerde werken, de kosten van personeel direct gerelateerd aan het project, belast met technisch toezicht en projectmanagement op basis van de bestede uren en de gekapitaliseerde rentelasten tot aan de datum van oplevering op basis van de uitgegeven bedragen tegen geldmarktrente. Een negatief waarderingsverschil wordt verwerkt, wanneer de aan het actief toegerekende kosten de reële waarde overstijgen. Waarderingsverschillen worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. Ontwikkelingsprojecten worden overgebracht naar de portefeuille vastgoedbeleggingen op de datum van technische voltooiing Debiteuren Debiteuren worden initieel verwerkt tegen de reële waarde verminderd met direct toerekenbare transactiekosten en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten verminderd met een voorziening voor oninbaarheid. Een voorziening voor oninbaarheid van vorderingen op debiteuren wordt genomen wanneer het objectief vaststaat dat de groep niet in staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te innen tegen de overeengekomen voorwaarden. De hoogte van de voorziening is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de geschatte toekomstige kasstromen. De mutatie in de voorziening wordt verwerkt in de resultatenrekening. 3.7 Financiële activa Financiële activa, opgenomen onder vaste activa, omvatten posten met een looptijd langer dan twaalf maanden. Financiële activa worden bij erkenning opgenomen tegen kostprijs of tegen kostprijs na transactiekosten en vervolgens gewaardeerd conform IAS 39. Vastgoed: 33 jaar Kantoormeubilair: 10 jaar Apparatuur: 3 jaar bedrijfsauto s (excl. restwaarde): 4 jaar Op het moment van verkoop van het bedrijfsmiddel worden positieve en negatieve waarderingsverschillen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Leningen Uitgegeven leningen en overige vorderingen worden initieel verwerkt tegen de reële waarde verminderd met direct toerekenbare transactiekosten en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten.

28 De verplichting uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen wordt door onafhankelijke actuarissen berekend op basis van de projected unit credit methode. De contante waarde van de defined benefit pensioenverplichting wordt bepaald door het contant maken van de geschatte toekomstige kasstromen tegen een rentevoet gelijk aan bedrijfsobligaties met een hoge kredietwaardigheid in de valuta waarin de toekomstige uitkeringen gedaan zullen worden en die een resterende looptijd hebben die overeenkomt met de duur van de pensioenverplichtingen. In markten waar geen uitgebreide handel in dergelijke leningen bestaat, zullen de marktrendementen worden bepaald (per balansdatum) op basis van staatsleningen. Actuariële winsten en verliezen uit hoofde van aanpassingen en wijzigingen in de actuariële aannames worden verwerkt ten laste van het resultaat, gespreid over de gemiddeld resterende periode van dienstverband van de werknemers, indien en voorzover deze per saldo uitgaan boven 10% van de actuariële verplichtingen of de waarde van de beleggingen, de hoogste van de twee Crediteuren en overige te betalen posten Crediteuren en overige te betalen posten worden initieel verwerkt tegen kostprijs, verminderd met toerekenbare transactiekosten. Een verschil tussen deze waarde en de boekwaarde op basis van de effectieve rente wordt verwerkt in de winst- en verliesrekening over de duur van het uitstaande bedrag. Het kortlopende gedeelte van de rentedragende schulden dat binnen twaalf maanden dient te worden terugbetaald wordt opgenomen onder kortlopende schulden Huurovereenkomsten A. Indien een groepsmaatschappij huurder is, kan sprake zijn van: 1. Operationele huur Huurovereenkomsten waarbij in overwegende mate alle risico s en baten van het eigendom worden behouden door de verhuurder, worden geklassificeerd als operationele huurovereenkomsten. Betalingen met inbegrip van vooruitbetalingen, gedaan ter uitvoering van een operationele huurovereenkomst (gezuiverd van enige vergoeding van de verhuurder) worden ten laste gebracht van het resultaat op basis van lineaire toerekening over de looptijd van de huur. 2. Financiële huur Huurovereenkomsten van activa waar een groepsmaatschappij in overwegende mate alle risico s en baten van het eigenjaarverslag 2005 NED :43 Pagina 28 Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten Deze kosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten welke worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Financiële activa beschikbaar voor verkoop Financiële activa beschikbaar voor verkoop worden initieel verwerkt tegen kostprijs en vervolgens op reële waarde gewaardeerd. Waarderingsresultaten worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Permanente negatieve waarderingsresultaten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen Liquide middelen Kasmiddelen en kasequivalenten omvatten kassaldi en op afroep beschikbare deposito s en worden gewaardeerd conform IAS 39. Kasequivalenten zijn zeer liquide korte termijn instrumenten, die onmiddellijk kunnen worden omgezet in vaststaande kasgeldbedragen en waarvan het risico op waardeverandering gering is Aandelenkapitaal Gewone aandelen worden aangemerkt als eigen vermogen. De kosten van derden die direct kunnen worden toegekend aan de uitgifte van aandelen worden apart verantwoord en in mindering gebracht op de opbrengst van de uitgifte Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen conform IAS 37, wanneer sprake is van een wettelijke verplichting, op grond van gebeurtenissen uit het verleden en wanneer aannemelijk is dat een uitstroom van economische voordelen noodzakelijk is om de verplichting af te wikkelen Rentedragende schulden Opgenomen rentedragende schulden worden initieel verwerkt tegen kostprijs, verminderd met toerekenbare transactiekosten. Een verschil tussen deze waarde en de boekwaarde op basis van de effectieve rente van die lening wordt verwerkt in de winst- en verliesrekening over de duur van de lening. Het kortlopende gedeelte van de rentedragende schulden dat binnen twaalf maanden dient te worden terugbetaald wordt opgenomen onder kortlopende schulden Pensioenregeling Defined benefit regeling Onder defined benefit regelingen worden pensioenregelingen verstaan waaraan de deelnemers aanspraken kunnen ontlenen op pensioendatum. De netto vordering of verplichting uit hoofde van defined benefit regelingen wordt per regeling vastgesteld door schatting van de toekomstige aanspraken die door werknemers in huidige en voorafgaande dienstbetrekkingen zijn opgebouwd. De contante waarde van aanspraken wordt afgetrokken van de activa die in de pensioenregeling zijn ondergebracht.

29 jaarverslag 2005 NED :43 Pagina dom draagt, worden geklassificeerd als financiële huurovereenkomsten. Financiële huren worden gekapitaliseerd aan het begin van de huurtermijn tegen de reële waarde van het gehuurde, of indien lager, de contante waarde van de minimum huurtermijnen. De daarmee verband houdende verplichtingen, na aftrek van financieringslasten, worden opgenomen onder langlopende schulden. Het gedeelte van de huur dat bestaat uit rentebetaling wordt ten laste van het resultaat gebracht over de periode van de huur. Vastgoedbeleggingen die zijn verworven op basis van financiële huur worden gewaardeerd op reële waarde. B. Indien een groepsmaatschappij verhuurder is, kan sprake zijn van: 1. Operationele huur Vastgoed dat is verhuurd op basis van een operationele huur wordt opgenomen in de balans onder vastgoedbeleggingen. 2. Financiële huur Wanneer activa worden verhuurd op basis van financiële huurovereenkomsten, wordt de contante waarde van de huurtermijnen geboekt als vordering. Indien van de operationele huurovereenkomsten de contante waarde geheel of nagenoeg geheel overeenkomt met de waarde van het object, wordt het object geherclassificeerd naar vorderingen financiële leasing Opbrengsten Huuropbrengsten Huuropbrengsten van vastgoedbeleggingen die zijn verhuurd op basis van een operationele huurovereenkomst worden in het resultaat verwerkt op lineaire basis over de looptijd van de huurovereenkomst. Verhuur incentives die het karakter hebben van een huurvrije periode worden beschouwd als integraal onderdeel van de huuropbrengsten. Dergelijke incentives worden afgeschreven over de looptijd van de huur, beperkt tot de eerste opzegmogelijkheid. De afschrijving komt ten laste van de huuropbrengsten. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de bedragen die aan huurders in rekening worden gebracht als gemeenschappelijke lasten. Huuropbrengsten worden verantwoord op basis van toerekening per periode Kosten Huurlasten normaal gedragen door de huurder (+/-) Deze worden als bruto bedragen verantwoord wanneer de eigenaar optreedt als opdrachtgever. In de bruto verantwoording worden kosten en de doorberekening aan huurders separaat getoond. Kosten en doorberekening worden verantwoord op basis van toerekening per periode. Vastgoedkosten De vastgoedkosten bestaan uit operationele kosten die voor rekening van de eigenaar komen en kunnen worden toegerekend aan het jaar, zoals: technische kosten kosten en taksen van niet verhuurde goederen verzekeringspremies onroerend goed beheer commerciële kosten Commerciële kosten omvatten de afschrijving op uitgaven in relatie tot de verhuur van ruimten. De kosten worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Op de portefeuille vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven, aangezien de panden worden gewaardeerd op reële waarde (zie hierboven onder Vastgoedbeleggingen). De berekening van de reële waarde houdt rekening met technische en economische veroudering. Beheerkosten Het bedrag omvat de beheerkosten die kunnen worden toegerekend aan het jaar. Directe kosten van personeel ten behoeve van het beheer van vastgoed worden opgenomen in de exploitatiekosten. Directe kosten van personeel ten behoeve van toezicht en controle op ontwikkelingsprojecten worden gekapitaliseerd op basis van de bestede uren Rentelasten De rentelasten omvatten de rente op rentedragende schulden, andere schulden, vorderingen en liquide middelen die kan worden toegerekend aan het boekjaar. Als gevolg van de waardering van rentedragende schulden op basis van geamortiseerde kosten, wordt in de interest begrepen de oprenting van de rentedragende schulden op basis van de effectieve rentevoet per lening Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat van een jaar omvat actuele belastingverplichtingen. De actuele belasting is het verwachte te betalen of te ontvangen bedrag over het resultaat vóór belastingen tegen de belastingtarieven die op de balansdatum van kracht zijn inclusief aanpassingen ten aanzien van te betalen belastingen over voorafgaande jaren.