HENGELO (O) * 2012 KOOPCENTRUM ESREIN 2 : 0 4 APR PROVINCIALE STATEN VAN OVERIJSSEL Reg.nr. PS /L012/ 2Joh. a.d. Bijl.

Transcriptie

1 PROVINCIALE STATEN VAN OVERIJSSEL Reg.nr. PS /L012/ 2Joh 2 : 0 4 APR 2012 Routing a.d. Bijl.: HENGELO (O) * 2012 KOOPCENTRUM ESREIN adviseurs distributie-planologie De Heurne 9 postbus ZG Hengelo (gld) tel. (0575) fax (0575) adviesburo-kardol@bit.nl

2 Hengelo Gld., 3 april 2012 Aan de leden van de gemeenteraad van Hengelo Geachte dames en heren, I- Op verzoek van Van Deursen Group B.V. en ABO - Holding B.V., eigenaren van een deel van winkelvastgoed in Esrein, en met instemming van de winkeliers van het Koopcentrum Esrein, sturen wij u deze brief. Deze brief behandelt het begrip 'gebiedsontwikkeling' voor het u bekende woon- en winkelgebied Esrein en het Hart van Zuid. Achtergrond Als wordt ingegaan op het 'begrip 'gebiedsontwikkeling' dan kan worden verwezen naar het fundament van het herontwikkelingsplan voor het gebied Esrein, namelijk het door uw Raad vastgestelde Bestemmingsplan Hart van Zuid Aan dit bestemmingsplan zou de burger rechten kunnen en moeten ontlenen daar waar het gaat over de gebiedsontwikkeling voor Esrein. Echter, thans zien de eigenaren van het winkelvastgoed én de winkeliers dat de afspraken, zoals zijn vastgelegd in het bestemmingsplan uit 2008, blijkbaar voor de gemeente Hengelo niet meer gelden. Waarom deze afspraken niet meer gelden is tot op heden niet duidelijk geworden. Voordat hierop verder wordt ingegaan, wordt onderstaand eerst een aantal belangrijke bouwstenen van het eerdergenoemde fundament voor de herontwikkeling van Esrein benoemd. Winkelsignalement Esrein Het Koopcentrum Esrein (met ca. 25 winkels) is een traditioneel winkelgebied en bestaat uit meerdere winkeldelen, verspreid over een drietal straten (Meijersweg, Industriestraat en Boekeloseweg). Het is momenteel, vanuit het ruimtelijk winkelperspectief gezien, een onsamenhangend winkelgebied. De kwaliteit van de openbare ruimte in Esrein laat zeer te wensen over, het geeft geen beeld van een aantrekkelijk winkelgebied. In totaal is er thans ongeveer m 2 winkelruimte in Esrein. De winkels zijn over het algemeen te klein, de gemiddelde winkelomvang ligt aanzienlijk beneden het landelijk gemiddelde.

3 Aandacht voor de omgeving Het Koopcentrum Esrein functioneert in de eerste plaats als boodschappencentrum voor de ongeveer inwoners uit de omliggende buurten. In Esrein worden de dagelijkse boodschappen gedaan, ontmoet men elkaar, Esrein is als 'woonkamer voor de buurt' een belangrijke factor binnen de sociale cohesie. Maar die woonkamer is aan een forse opknapbeurt toe! Deze opknapbeurt, de 'gebiedsontwikkeling', zal dienen te bestaan uit een verbeterde winkelsetting én een verbetering van de openbare ruimte. Distributieve achtergrond Esrein Het Koopcentrum Esrein vervult met name eévi belangrijke functie vóór de bewoners van de woongebieden Berflo Es en Wilderinkshoek. Ongeveer 70% van de bestedingen voor de dagelijkse boodschappen van deze bewoners wordt in het Koopcentrum Esrein gedaan. Daarnaast, en dat is een zeer goede prestatie van de winkeliers, doen de inwoners van Berflo Es en Wilderinkshoek voor ongeveer 20% van hun overige bestedingen (duurzame en overige goederen) de aankopen in het Koopcentrum Esrein. Ook is het Koopcentrum Esrein voor de bewoners van,,de wat verder weg gelegen woonwijken een belangrijk aankoopgebied, ongeveer 10 a 15% van de omzet van de winkeliers in Esrein is afkomstig vanuit verder weg gelegen woonwijken in Hengelo. Toekomstbestendig Kopcentrum Esrein Door de jaren heen heeft het Koopcentrum Esrein aankoopgebied bewezen. Zowel de bewoners uit de Wilderinkshoek, maar ook vele andere Hengeloërs weten haar kwaliteit als belangrijk woongebieden Berflo Es en de weg naar dit Koopcentrum te vinden. Duidelijk is dat de noodzakelijke winkelverbeterslag van het Koopcentrum Esrein het fundament zal moeten zijn voor de toekomstbestendigheid van dit winkelgebied. De huidige gezamenlijke sterke marktpositie van de 25 winkels in dit koopcentrum kunnen borg staan voor het winkelverbeterplan, ofwel voor de door de gemeente Hengelo genoemde gebiedsontwikkeling. p^sm.' \\^ Is er voldoende distributieve ruimte voor winkeluitbreiding? Ja, uit recent distributie planologische onderzoek is gebleken dat er voldoende ruimte in de markt is om een substantiële uitbreiding van de winkelruimte te rechtvaardigen. Nog afgezien van de beperkingen die een afnemende woningproductie met zich mee kan brengen, kan het winkelgebied Esrein / Hart van Zuid de komende jaren met ongeveer jn 2 uitgebreid gaan worden.

4 Waarvoor zullen deze nieuwe winkelmeters gebruikt moeten worden? Het kenmerk van een gebiedsontwikkeling, zoals destijds door de gemeente is aangegeven, is dat er een integrale aanpak gaat plaatsvinden. In de situatie van het Koopcentrum Esrein kan dit betekenen dat wordt ingezet op een 'drieluik': - verbetering compacte winkelsetting/winkelkwaliteit/schaalvergrotingen in het bestaand winkelgebied (winkels in 'Esrein'); - toevoeging nieuwe winkelmeters in een compacte setting (winkels 'Hart van Zuid') én directe ruimtelijke aansluiting aan het bestaande winkelgebied Esrein; - inzetten op winkelzonering én verbetering kwaliteit openbare ruimte. t Is dit een nieuwe winkelvisie? Neen, het hiervoor beschreven 'drieluik' correspondeert met de vijf randvoorwaarden die in het vastgestelde Bestemmingsplan Hart van Zuid zijn opgenomen: 1. de locatie van de nieuwe winkels in Hart van Zuid moet zodanig zijn, zodat deze een goede aansluiting heeft met het bestaande aanbod in de Industriestraat; 2. daarmee gepaard gaand moet er een goede oplossing gevonden worden voor de verkeersafwikkeling (doorkruising verkeersader); 3. het realiseren van winkelruimte in Hart van Zuid tot een maximum van m 2 w.v.o.; 4. investering in de bestaande openbare ruimte aan de Industriestraat en Boekeloseweg; 5. de winkels aan de Meijersweg door de initiatiefnemers voor de winkeluitbreiding moeten worden gesaneerd tot woningen. Is de gemeente Hengelo de haar gestelde vijf randvoorwaarden nagekomen? Neen, grotendeels heeft de gemeente niet aan de in het bestemmingsplan uit 2008 gestelde randvoorwaarden voldaan. In het 'Uitwerkingsplan uitbreiding winkelcentrum Esrein (2011)' zijn vrijwel alle ingrediënten voor een verantwoorde en efficiënte gebiedsontwikkeling van het winkelgebied Esrein uit het gemeentelijke beleidsprogramma verdwenen. Waarom is de gemeente Hengelo haar zelf gestelde vijf randvoorwaarden niet nagekomen? Waarom de gemeente Hengelo sinds 2008 'de bakens' heeft verzet en haar zelf geformuleerde randvoorwaarden niet is nagekomen is niet bekend. De betrokken eigenaren van winkelvastgoed én de winkeliers tasten volledig in het duister. Sinds het jaar 2008 wachten eigenaren en winkeliers van het Koopcentrum Esrein op een uitwerkingsplan, zoals dat in het bestemmingsplan van 2008 is aangegeven. Wat behelst het nieuwe gemeentelijke denken? De gemeente Hengelo kiest voor de bouw van winkelruimten met een oppervlakte van ongeveer m 2, nadrukkelijk met de rug naar Esrein, indien het uitwerkingsplan wordt vastgesteld conform het voorstel van het College. Winkelcomplex Hart van Zuid - met de rug gekeerd naar Esrein

5 In het gemeentelijk uitwerkingsplan is geen enkele concrete gedachte of suggestie uitgewerkt ten aanzien van een efficiënte en veilige ruimtelijke en functionele relatie tussen het Hart van Zuid en het Koopcentrum Esrein, laat staan dat het uitwerkingsplan van 2011 is ingegaan op een winkelverbeterplan voor het huidige Koopcentrum Esrein. Daarnaast spreekt het uitwerkingsplan niet over een onderling afgestemde branchering (Esrein en Hart van Zuid), wordt er niet gerept over een verplaatsingsplan voor de winkeliers en wordt er geen aandacht geschonken aan het noodzakelijke verbeterplan voor de openbare ruimte. Ook wat betreft de verkeersafwikkeling in het winkelgebied Esrein blijft er nog veel onduidelijkheid bestaan. Tenslotte wordt met geen woord gesproken over een herontwikkelingsplan voor het winkeldeel van de Meijersweg (door de gemeente is in 2008 nadrukkelijk gekozen voor 'ontwinkelingf van de Meijersweg). Kan het Hart van Zuid nog als een gebiedsontwikkeling beschouwd worden? Wat het winkelonderdeel betreft, beslist neen. In weerwil van de gemeentelijke toezegging zoals destijds is vastgelegd in 2008 beperkt het uitwerkingsplan zich vrijwel tot het aangeven van de bouw van m 2 winkelruimte, met mogelijk de bouw van extra winkelmeters tot maximaal m 2. Daarmee is, wat de gebiedsontwikkeling betreft, voor de gemeente Hengelo 'de kous af'. Zijn de door de gemeente gestelde vijf randvoorwaarden nog actueel? Als het aan de gemeente Hengelo ligt blijkbaar niet meer. Maar, afgezien van de juridische aspecten, kan en mag het niet zo zijn dat een lokale overheid, zonder dat duidelijk aan de burger toe te motiveren, een gezamenlijk afgesproken helder geformuleerd ruimtelijk - economisch beleid met één pennenstreek (in het Uitwerkingsplan uitbreiding winkelcentrum Esrein') van de tafel veegt zonder naar de realiteit te kijken. Staan eigenaren én winkeliers alleen in hun visie voor een efficiënte gebiedsontwikkeling? Neen, er is meer dan voldoende en goed gedocumenteerd materiaal over de noodzakelijke gebiedsontwikkeling voor Esrein / Hart van Zuid. Hierbij kan bijvoorbeeld verwezen worden naar de rapporten 'Ontwikkelingsmogelijkheden winkelgebied Esrein' (Seinpost Adviesbureau B.V. 2003), de 'Detailhandelsstructuurvisie Hengelo' (Droogh Trommelen en Partners ), de gemeentelijke Beleidsvisie Detailhandel Hengelo , de gemeentelijke 'Structuurvisie Hengelo 2030' en het eerder aangehaalde Bestemmingsplan Hart van Zuid (2008), Maar bijvoorbeeld is eveneens lezenswaardig het Werkboek Hengelo Hart van Zuid - Winkelgebied Esrein (gemeente Hengelo - Van Wijnen Groep N.V ).

6 Kortom, de eigenaren en winkeliers van Esrein staan niet alleen, de integrale gebiedsontwikkeling voor Esrein behoeft niet te worden uitgevonden, er is ruim voldoende basismateriaal dat een integrale gebiedsontwikkeling voor Esrein ondersteunt, zowel door de gemeente Hengelo vastgelegd, als door haar adviseurs opgesteld. Hoe nu te handelen? De eerste stap die nu gezet moet worden kan voor 'Esrein' wel eens de belangrijkste stap zijn die gezet zal moeten worden: 'wie durft het aan om een 'time-out' in te lassen? Een 'time-out' is in de eerste plaats van groot belang om het fundament voor een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen: "'het gezamenlijk opstellen van een sober en doelmatig integraal win kei verbeterplan (de samenhangende ruimtelijke en functionele winkelvisie voor Esrein & Hart van Zuid). Daarnaast kan tijdens deze time-out' tevens een ander belangrijk onderdeel in gang gezet worden wat tot op heden is nagelaten, namelijk het creëren van draagvlak bij de winkeliers en de eigenaren van winkelvastgoed. Betekent een 'time-out' een vertraging in de plannen voor Hart van Zuid? Neen, het opzetten van een samenhangende ruimtelijke en functionele visie betekent geenszins dat al het werk opnieuw gedaan zal moeten worden. Ideeën voor Hart van Zuid en Koopcentrum Esrein zijn er genoeg. Tot nu toe heeft het ontbroken aan een gezamenlijke aanpak van ane_ betrokkenen die participeren in Esrein en het Hart van Zuid. De vraag is of de gemeentelijke overheid (en de planontwikkelaar) kiezen voor een langdurige juridische procedure of deze tijd gebruiken voor praktisch en constructief overleg, gericht op een sobere en doelmatige winkelverbeterslag. J!$^*»iS»«%!! < v* Betekent een 'time out' een uitstel voor de plannen voor Hart van Zuid? Neen, ontegenzeggelijk is er in het Koopcentrum Esrein ruime behoefte aan schaalvergroting van gevestigde winkels en is er daarnaast voldoende vraag aan winkeltoevoegingen. Aan deze vragen / behoeften kan het winkelgebied Esrein nu en in de toekomst niet volledig voldoen. Een winkelplan in het gebied Hart van Zuid kan, mits qua ruimtelijke (samenhang) en functionele (branchering) afstemming, een probaat middel zijn om het beoogde winkelverbeterplan voldoende allure te geven.

7 Hoe kan op korte termijn draagvlak bij de winkeliers, bewoners en eigenaren gevonden worden? Het antwoord op deze vraag is vrij eenvoudig: 'samen praten' & 'samenwerking 1. De basis van de beoogde kwalitatieve verbeterslag voor het winkelgebied Esrein, gecombineerd met de ontwikkeling van het winkeldeel van het Hart van Zuid zal de directe inzet dienen te zijn ^. van de in dit winkelgebied aanwezige winkeliers, bewoners én de eigenaren van het MJpliÉk*. w ' n ke'vastgoed ' n Esrein. Immers, zij zijn het die thans, maar zeker j icu Ä ook voor de toekomst, de bijzondere kwaliteit aan het winkelgebied Esrein Sf^^^g 'kleur moeten geven'. Hierbij zal de gemeente Hengelo een cruciale rol lëlipfw ÄfpP * moeten spelen, zij zal in de door haar beoogde gebiedsontwikkeling voor Esrein het voortouw moeten nemen. Om onnodig tijdsverlies te voorkomen wordt door de winkeliers en eigenaren voorgesteld om op korte termijn een Kopgroep van enkele sleutelfiguren samen te stellen die, op basis van een Quick Scan, praktische voorstellen zal doen ten aanzien van een stapsgewijze integrale gebiedsontwikkeling voor het Koopcentrum Esrein & Hart van Zuid. Tot slot Deze brief, geschreven namens enkele eigenaren in Esrein en met instemming van de winkeliers van het Koopcentrum Esrein, is geschreven met als doel 'samenwerking 1 en beoogt verdere confrontaties te vermijden. Het Koopcentrum Esrein vraagt dringend om herstructurering en behoefte aan nieuwe winkelmeters is duidelijk aanwezig. Dezerzijds is er begrip voor de grote financiële belangen die met het project Hart van Zuid gemoeid zijn. Dat wil echter niet zeggen dat de forse belangen van de eigenaren en winkeliers in Esrein onbesproken dienen te blijven. Het estafettestokje ligt, wat de eigenaren en winkeliers betreft, nu bij uw Raad. Biedt u de winkeliers, bewoners en eigenaren van Esrein het vertrouwen dat de destijds (in 2008) gedane gemeentelijke toezegging voor een integrale gebiedsontwikkeling gestand wordt gedaan? Als hierop het antwoord positief is, dan staan betrokkenen klaar om gezamenlijk aan die integrale gebiedsontwikkeling kleur te geven. Indien u dit wenst, is ondergetekende graag bereid een nadere toelichting op deze brief te geven. In afwachting van een positieve reactie van uw Raad, Hoogachtend, S.H. Kardol