Waarderingsgrondslagen, advies van de werkgroep

Transcriptie

1 Congres 17 april 2014 Waarderingsgrondslagen, advies van de werkgroep Het bestuur heeft een werkgroep ingesteld om de verschillende waarderingsgrondslagen te bekijken en het congres daarover verslag uit te brengen. Dit als reactie op de vraag van enkele leden tijdens het Aedescongres van 25 april 2013 om zich uit te spreken tegen het hanteren van marktwaarde in verhuurde staat als de juiste waarderingsgrondslag voor sociale huurwoningen. De werkgroep Waarderingsgrondslagen* heeft drie verschillende waarderingsgrondslagen bekeken: historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde. In bijgaand rapport zijn de vooren nadelen van deze waarderingsgrondslagen behandeld. Er wordt aandacht besteed aan de aard, implicaties, werking (techniek), gevolgen voor de jaarrekening en het effect van kasstromen op ieder van de drie waarderingsgrondslagen. Tevens worden de voor- en nadelen van de drie grondslagen voor de verantwoording richting stakeholders (de overheid, WSW, het CFV en IVBN) belicht. Er is rekening gehouden met de uitgangspunten van de concept-novelle. Conclusie werkgroep De werkgroep kiest niet voor een bepaalde waardering. Dat was ook niet hun opdracht. Elke situatie vraagt uiteindelijk om een andere wijze van waarderen. Het ene systeem kan daarom het beste zijn voor een bepaald doel en volstrekt inferieur (ten opzichte van een ander systeem) voor een ander doel. Waardering in het kader van de maatschappelijke prestaties van een corporatie vraagt om een andere wijze van waarderen dan waardering in verband met het aantrekken van externe financiering, een investeringsselectie, beoordeling van een verkoopprijs, toezicht op staatsteun, etc. Ten aanzien van externe stakeholders is het wel van belang zo veel mogelijk te streven naar een eenduidige, transparante waarderingsgrondslag. Standpunt bestuur Aedes Het bestuur vindt dat de werkgroep met dit rapport de gegeven opdracht goed heeft uitgevoerd. Het bestuur dankt de werkgroep daarvoor. Het bestuur is van mening dat niet één van de beschreven grondslagen door ons moet worden gekozen als de beste. Wat passend is, dat is afhankelijk van de situatie waarin de corporatie zich bevindt en welke keuze de bestuurder wil maken. Het is uiteindelijk aan de toezichthouder om te bepalen welke grondslag wordt gehanteerd. Het bestuur vindt het daarbij met de werkgroep wel belangrijk dat er een eenduidige waardering plaats vindt. In het ledencongres zal het bestuur dit rapport bespreken. *In de werkgroep Waarderingsgrondslagen bestond de volgende leden: Aad Leek (WOONopMAAT), Ad Zopfi (Wassenaarsche Bouwstichting), Hans Al (Stek), Robert Kersjes (Weller), René Mascini (Woonpartners Midden-Holland), Dick Mol (Domesta), Eric de Ceuster (Woongoed), Marc Eggermont (Woonbedrijf), Arend Mol (Elan Wonen), Mieke van den Berg (Eigen Haard), Ton Streppel (Wonen Breburg), Maria Molenaar (Woonstad), Rein Hagenaars (Wonen Noordwest Friesland)

2 2 Rapport inzake de (technische ) werking van waarderingsgrondslagen voor vastgoed bij woningcorporaties

3 3 AANLEIDING Aedes heeft een werkgroep ingesteld die inventariseert welke voor- en nadelen de drie binnen de corporatiesector gehanteerde waarderingsgrondslagen hebben voor de materiële vaste activa in exploitatie. Het gaat om bedrijfswaarde, historische kostprijs en marktwaarde in verhuurde staat. De werkgroep is opgezet in opdracht van het Aedes-congres en verdiept zich in de uitgangspunten van de drie waarderingsgrondslagen. Ook wordt gekeken naar de wisselwerking van kasstromen en waarderingen en naar de effecten op de balanspositie en de resultaatbepaling. Uit de toelichting op het wijzigingsvoorstel voor de nieuwe Woningwet (consultatie-versie novelle) blijkt dat minister Blok wettelijk wil verankeren dat de corporaties een eenduidige waarderingsgrondslag hanteren, te weten de marktwaarde / commerciële waarde. Uit signalen op ambtelijk niveau wordt dit beeld bevestigd. Het ligt dan ook in de lijn van de verwachting dat dit in de definitieve voorstellen terug komt. De nadere invulling van de marktwaarde / commerciële waarde is echter nog niet verder uitgekristalliseerd 1. De nadere uitwerking van dit waarde-begrip zal een plek in de AMvB krijgen. Ook vanuit de sector is het duidelijk dat er een toenemende behoefte bestaat aan standaardisatie en vergelijkbaarheid. De ingestelde werkgroep rapporteert aan het Aedesbestuur. Doelstelling van dit rapport De doelstelling van het rapport is het voor corporaties verschaffen van inzicht op hoofdlijnen in de waarderingsgrondslagen vanuit verschillende perspectieven. Zo wordt er in dit rapport aandacht besteed aan de aard, implicaties, werking (techniek), gevolgen voor de jaarrekening en het effect van kasstromen op ieder van de drie waarderingsgrondslagen. Tevens worden de voor en nadelen van de drie grondslagen voor de verantwoording van buiten naar binnen richting stakeholders, zijnde de overheid, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW), het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (hierna: CFV) en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (hierna: IVBN) belicht. Ook de interne verantwoording richting de RvC en de effecten op de werkorganisatie van de corporatie, worden toegelicht. Voor verdere verdieping in dit onderwerp wordt verwezen naar de website van het CFV waarop aanvullende informatie opgenomen is over de Raad voor de Jaarverslaggeving: Opzet van de rapportage Dit rapport is ingedeeld in 5 hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk plaatst de discussie rond waarderingsmethodieken in een breder perspectief en besteed aandacht aan de blik die van buiten naar binnen. Hierbij komen de politiek, het Rijk (BZK), de gemeenten, het WSW, het CFV en de IVBN aan bod. 1 Aedes neemt deel aan een klankbordgroep waarderingsgrondslagen, samengesteld uit: CFV, WSW, Accountants, leden en Aedes. Doel is de mogelijkheden te onderzoeken hoe en/of de marktwaarde in verhuurde staat op een eenduidige, transparante manier verder vorm kan worden gegeven, rekening houdend met het kostenaspect van implementatie. 3

4 4 Het tweede hoofdstuk bestaat uit de managementsamenvatting van de technische werking van de drie waarderingsmethodieken. Hierin worden de implicaties, voor- en nadelen en gevolgen van de verschillende waarderingsgrondslagen kort uiteengezet. Er wordt aandacht besteed aan het effect van kasstromen op de waardering en de mate waarin informatie gebruikt kan worden als sturingsen verantwoordingsinformatie. Daarnaast wordt er ingegaan op de gevolgen voor de bedrijfsvoering. Hierbij gaat het om de praktische kant van de verwerking, waaronder de belasting van de werkorganisatie die met de keuze en het actueel houden gepaard gaat. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 worden achtereenvolgens de waardering tegen (historische) verkrijgingsprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat behandeld. Hierbij wordt telkens ingegaan op de principes van de waardering en de gevolgen voor de jaarrekening, de stakeholders en de bedrijfsvoering. Ieder hoofdstuk wordt beëindigd met een conclusie. Samenvatting en conclusie Aedes heeft een werkgroep waarderingsgrondslagen ingesteld die inventariseert welke voor- en nadelen de drie binnen de corporatiesector gehanteerde waarderingsgrondslagen hebben voor de materiële vaste activa in exploitatie. Het gaat om bedrijfswaarde, historische kostprijs en marktwaarde in verhuurde staat. De werkgroep is een aantal keer bij elkaar geweest en dat heeft geresulteerd in een beschouwend rapport. De doelstelling van het rapport is het voor corporaties verschaffen van inzicht op hoofdlijnen in de waarderingsgrondslagen vanuit verschillende perspectieven. Tevens worden de voor en nadelen van de drie grondslagen voor de verantwoording van buiten naar binnen richting stakeholders en de interne verantwoording richting de RvC alsook de effecten op de werkorganisatie van de corporatie toegelicht. Conclusie De conclusie van de werkgroep is dat niet aan te geven is welke waarderingsgrondslag goed of fout is. De ene waarderingsgrondslag kan het beste zijn voor een bepaald doel en volstrekt inferieur (ten opzichte van een ander systeem) voor een ander doel. Waardering in het kader van de maatschappelijke prestaties van een corporatie vraagt om een andere wijze van waarderen dan waardering i.v.m. het aantrekken van externe financiering, een investeringsselectie, beoordeling van een verkoopprijs, toezicht op staatsteun, weglek van maatschappelijk gebonden vermogen etc. Elke situatie vraagt uiteindelijk om een andere wijze van waarderen. Geen waarderingsmethode kan dan ook gekwalificeerd worden als goed of fout. Van buiten naar binnen De toezichthouder maakt zijn eigen keuze 2. Wij achten één waarderingsgrondslag van belang vanuit het Rijk (MinBZK), het CFV en het WSW. 2 In de consultatie-novelle wordt aangegeven de scheiding / splitsing op basis van marktwaardering op een actuele waarde zal plaats vinden. 4

5 5 Vanuit intern perspectief van de corporatie zullen ook andere waarderingsgrondslagen worden gehanteerd. Hierdoor is het niet te bereiken dat één enkel waarderingsmethodiek volstaat voor een corporatie. Hoewel de drie methodieken afzonderlijk worden behandeld in dit rapport zullen corporaties veelal kiezen voor een combinatie van de waarderingsmethodieken om zo inzicht te krijgen in de verschillende aspecten van het vastgoed zoals marktwaarde, maatschappelijke waarde etc. 5

6 6 INHOUDSOPGAVE Aanleiding 3 1 Het werkdomein van de corporaties 7 2 Betrokken externe partijen De Politiek Het Rijk (MinBZK) De Gemeenten Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Waarborgfonds Sociale Woningbouw Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland Externe financiers 13 3 Managementsamenvatting 13 4 (Historische) vervaardigings- of verkrijgingsprijs Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 4.1 Principes van de waardering Gevolgen voor de jaarrekening Gevolgen voor stakeholders Gevolgen voor de bedrijfsvoering Conclusie 19 5 Bedrijfswaarde Principes van de waardering Gevolgen voor de jaarrekening Gevolgen voor stakeholders Gevolgen voor de bedrijfsvoering Conclusie 27 6 Marktwaarde (in verhuurde staat) Principes van de waardering Gevolgen voor de jaarrekening Gevolgen voor stakeholders Gevolgen voor de bedrijfsvoering Conclusie 33 Bijlagen 34 Bijlage I Stroomschema waarderingskeuzes 35 Bijlage II Afschrijvingen onder bedrijfswaarde 36 Bijlage III Parameters en aannamen waardeberekening complex A 38 Bijlage IV Bedrijfs- en marktwaardeberekening complex A 41 6

7 7 1 WERKDOMEIN VAN DE CORPORATIES Allereerst is het van belang om de bijzondere positionering van corporaties weer te geven. Immers ieder systeem van waardering kent relatieve voor- en nadelen, relatief in relatie tot het doel van de waardering. Het ene systeem kan daarom het beste zijn voor een bepaald doel en volstrekt inferieur (ten opzichte van een ander systeem) voor een ander doel. Waardering in het kader van de maatschappelijke prestaties van een corporatie vraagt om een andere wijze van waarderen dan waardering i.v.m. het aantrekken van externe financiering, een investeringsselectie, beoordeling van een verkoopprijs, toezicht op staatsteun, weglek van maatschappelijk gebonden vermogen etc. Elke situatie vraagt uiteindelijk om een andere wijze van waarderen. Geen waarderingsmethode kan dan ook gekwalificeerd worden als goed of fout. Wel is het van belang om het bijzondere karakter van het werkdomein van corporaties te betrekken bij de waarderingsmethodieken, immers enerzijds zijn corporaties actief op het maatschappelijk georiënteerde en anderzijds op het marktgeoriënteerde vlak. Corporaties zijn uitsluitend actief op het gebied van de volkshuisvesting. Dit is reeds geformuleerd in het wetsvoorstel herziening woningwet (eerste kamer juli 2012). De primaire taak van corporaties is gelegen in de huisvesting van huishoudens die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. In de novelle wordt de nadere focus van corporaties op de dienst van algemeen economisch belang vormgegeven. Hiermee wordt invulling gegeven aan het regeerakkoord en de afspraken met Aedes. Corporaties mogen niet-daeb activiteiten uitsluitend onder strikte voorwaarden uitvoeren. De nietdaeb activiteiten moeten ten dienste staan van de daeb-activiteiten. Voorbeeld hiervan is het realiseren van herstructurering in achterstandswijken en stads- en dorpsvernieuwing. Tegelijkertijd dient in de praktijk recht te worden gedaan aan de vereiste dat focus op de kerntaak plaatsvindt, mede met het oog op beperking van financiële risico s bij niet-daeb. De gemeente krijgt een belangrijke stem in de bepaling van nut en noodzaak van deze activiteit door de toegelaten instelling. De gemeente moet namelijk verklaren dat de werkzaamheden noodzakelijk zijn en dat er geen andere, commerciële marktpartijen bereid zijn gevonden om deze nieuwe ontwikkelingen op te pakken. Deze voorwaarden gelden voor de ontwikkeling van nieuwe woongelegenheden. Met voornoemde voorwaarden wordt voorkomen dat corporaties een markt betreden die in beginsel zou moeten worden bediend door commerciële marktpartijen. Tegelijkertijd worden lokaal noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke ontwikkelingen niet onmogelijk gemaakt voor het geval deze partijen het laten afweten. Tenslotte wordt met de novelle geregeld dat de werkzaamheden in het niet-daeb gebied zullen plaatsvinden onder marktconforme condities. 7

8 8 2 BETROKKEN EXTERNE PARTIJ EN In dit hoofdstuk wordt voor de belangrijkste externe partijen uiteengezet op welke manier zij naar de corporatiesector kijken en hoe zij omgaan met de verwerkingsmethoden die in de sector voor de waardering van materiële vaste activa worden gehanteerd. Hierbij komen de politiek, het WSW, het CFV, IVBN en externe financiers aan bod. 2.1 DE POLITIEK De corporatiesector staat om verschillende redenen in de schijnwerpers van de Tweede Kamer. Een van de actuele thema s in dit kader is waardering van activa, passiva en het resultaat in de jaarrekening. Blijkens signalen uit de politiek streeft de overheid naar een uniforme waardering van vastgoed na, die naar verwachting wordt bepaald door de actuele waarde. De reden om alleen nog de waardering tegen de actuele waarde mogelijk te maken, is gelegen in de vergelijkbaarheid van corporaties, het zichtbaar maken van stille reserves en de administratieve of juridische scheiding van commerciële en sociale activiteiten. Deze leidt tot het ontstaan van ondernemingen (de overgangsvennootschappen) die op commerciële basis werkzaam zijn. Waardering tegen de actuele waarde sluit daar volgens de minister logisch bij aan. Bovendien vindt de overheid het gewenst dat die afsplitsing voor alle corporaties volgens in de basis dezelfde (commerciële) uitgangspunten plaatsvindt. Een afsplitsing vindt naar verwachting plaats op basis van een reguliere jaarrekening. De huidige jaarrekeningen zijn bij het overgrote deel van de corporaties gebaseerd op een waardering van de onroerende zaken op basis van een bedrijfswaarde en historische kostprijs. Dit betekent in de zienswijze van de politiek, dat er in de balans van veel corporaties (omvangrijke) stille reserves aanwezig zijn ten opzichte van een waardering van de onroerende zaken op actuele waarde. 2.2 HET RIJ K (MINBZK) Voor het Rijk is de woningcorporatie een woningverhuurder met een specifieke opdracht (dienst van algemeen economisch belang), namelijk het huisvesten van de doelgroep van beleid. Voor het Rijk is het daarbij gewenst dat de woningcorporatie transparant opereert en dat de corporatie afrekenbaar is op zijn maatschappelijke taakuitvoering. Het woningbezit van de woningcorporatie is daarbij een bedrijfsmiddel, dat onder anderen ingezet wordt om deze maatschappelijke taakstelling te realiseren. Wanneer het woningbezit niet noodzakelijk is voor de huisvesting van doelgroepen van beleid, kan het woningbezit zonder staatsteun ingezet worden voor de huisvesting van niet-doelgroepen van beleid. Uitgangspunt is dan dat de woningen op commerciële grondslag verhuurd (danwel verkocht) worden. In het kader van de transparantie is vergelijkbaarheid, inzicht in de kosten van de maatschappelijke verhuur (welke rendementen maakt men en welke rendementen laat men liggen door de maatschappelijke verhuur) en ook de mogelijkheid om de sector te vergelijken met de commerciële 8

9 9 verhuurdersmarkt noodzakelijk. Ook op complexniveau/corporatieniveau is het gewenst dat er inzicht/transparantie komt ten aanzien van rendement dat de corporatie maakt en het rendement dat de corporatie laat liggen, en dat de marktwaarde inzichtelijk wordt. De huidige jaarstukken geven onvoldoende inzicht in dit soort zaken (mogelijk aanwezige potentie bij overgang naar marktconform beleid en relatie tussen rendement en waardering). De verschillen tussen de bedrijfswaarde en de marktwaarde (stille reserve) worden niet in balanstermen inzichtelijk gemaakt. Ook in de wegingsprocessen rond de inzet van het kapitaal (inclusief het vastgoed) van de corporatie en bij de vraag of delen van het kapitaal mogelijk niet anders ingezet zouden kunnen worden, om daarmee kapitaal vrij te spelen of extra inkomsten te genereren voor de maatschappelijke taak, is deze transparantie gewenst. Met name bij sanering is een dergelijk inzicht zeer wenselijk. Ook de Europese mededingingsregels vereisen een vergelijking met de commerciële markt van verhuurders, om te kunnen bepalen of er geen overmaat aan staatssteun verstrekt wordt aan de corporaties ten behoeve van de uitvoering van de DAEB-taak. Het Rijk wil dat de commerciële activiteiten binnen de corporatie in de nabije toekomst op commerciële basis ongeborgd gefinancierd gaan worden. Omdat straks een administratieve splitsing van de corporatie mogelijk blijft, zal een bank die de niet- DAEB tak gaat financieren zowel t.a.v. de DAEB-tak als de niet-daeb tak dit commerciële inzicht willen hebben om ook de risico s in het totaal van de corporatie te kunnen beoordelen. Het financieel toezicht vanuit het Rijk moet dit ondersteunen. De huidige waarderingsmethoden in de sector ten aanzien van het maatschappelijke deel van de corporatie maakt een dergelijke beoordeling door banken niet mogelijk. Daarnaast is een belangrijk oogmerk van het Rijk dat de administratieve lasten omlaag gebracht worden. Nu zijn er naast de reguliere jaarverslaglegging conform het BW separate verantwoordingseisen vanuit de financieel toezichthouder van het Rijk, die gebaseerd zijn op de sociale bedrijfswaarde. Met de eisen vanuit Europa zou daar nog een extra verantwoordingseis bijkomen, namelijk ook het hanteren van een verantwoording op commerciële grondslag. Het Rijk streeft ernaar dat de reguliere jaarverslaglegging van corporaties zoveel als mogelijk de basis kan zijn voor het financiële toezicht van het Rijk en dat hiermee ook het toezicht op de Europese Mededingingsregels uitgevoerd kan worden. Dit vergt een uniformering van de jaarverslaglegging op commerciële uitgangspunten. In het licht van het bovenstaande is het Rijk van mening dat de jaarrekening van de corporatiesector gestoeld zou moeten gaan worden op de actuele waarde in verhuurde staat op commerciële basis, en dat in de toelichtingen bij die jaarrekening inzicht gegeven wordt welke rendementen (en contant gemaakt waarden) de woningcorporatie realiseert en mogelijk ook laat liggen ten behoeve van de uitvoering van haar maatschappelijke taak. Op deze wijze kan ook inzicht verkregen worden in welke mate de woningcorporatie nog beleidsmaatregelen kan nemen indien zij in financieel zwaar weer zou 9

10 10 komen of er financiële middelen nodig zijn voor nieuwe maatschappelijk investeringen, waarbij zij delen van haar portefeuille alsnog meer op commerciële basis zou kunnen gaan verhuren of delen van haar portefeuille zou kunnen verkopen aan commerciële verhuurders om deze middelen vrij te maken. Daarmee geeft de actuele waarde in verhuurde staat op commerciële basis in combinatie met het rendement een beter inzicht in de financiële positie en de financiële potentie van de woningcorporatie (en de woningcorporaties onderling) dan de huidig gebruikte sociale bedrijfswaarde en ontstaat er ook meer transparantie in het financieel en maatschappelijk opereren van de woningcorporatie, aldus de zienswijze van het Rijk. 2.3 DE GEMEENTEN Al vanaf de verzelfstandiging van de corporaties met de invoering van het BBSH en vervolgens de brutering, is de gemeente een belangrijke stakeholder. Het uitgangspunt is steeds geweest dat gemeente en corporatie prestatieafspraken met elkaar maken. Voor de gemeenten zijn deze afspraken van belang om daarmee het volkshuisvestingsbeleid uit te kunnen voeren. Voor de corporaties zijn deze afspraken van belang om de maatschappelijke rol inhoud te geven. Er is echter voortdurend onvrede geweest over deze afspraken. Deels worden ze niet gemaakt, deels zijn ze te vrijblijvend, deels zijn ze onvolledig; deels worden ze niet nagekomen 3. In de Herzieningswet heeft dit geleid tot een aanscherping dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingbeleid. In het regeerakkoord is de volgende passage opgenomen: Corporaties komen onder de directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. Voor de totstandkoming van prestatieafspraken met corporaties is het van belang dat de gemeente een professionele gesprekspartner is met kennis van zaken. Dit vindt onder meer zijn weerslag in een gemeentelijke woonvisie. Omdat de woningmarkt zich op een regionale schaal afspeelt is het van belang dat de gemeentelijke woonvisie aansluit bij een regionale woonvisie, die als kader kan dienen voor een gemeentelijke woonvisie. In de Herzieningswet is geformuleerd dat de corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar ze werkzaam is. De beschikbare middelen van de corporatie dienen hiervoor bij voorrang te worden aangewend. Als er een actuele gemeentelijke woonvisie is, is de corporatie gehouden een bod uit te brengen om binnen haar financiële mogelijkheden bij de te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijke beleid. Goed inzicht in de investeringsmogelijkheden van de corporatie levert een belangrijke bijdrage aan goede prestatieafspraken. 3 Zie rapport commissie Dekker: Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij, Wederkerig en verplichtend 10

11 11 De omvang van de investeringscapaciteit is mede afhankelijke van beleidskeuzes die de corporatie maakt, onder met bettrekking tot huur- en verkoopbeleid. Ook zijn de financiële grenzen die het CFV / financiële autoriteit en het WSW hanteren van belang. Voor zowel de corporatie als de gemeente is het dan ook van belang dat de waarderingsmethodiek gebaseerd is op de regionale / lokale omstandigheden en de beleidskeuzes die de individuele corporatie maakt. Tevens zou de waarderingsmethodiek inzicht moeten geven over de maatschappelijke bijdrage van de corporatie aan de woonvisie van de gemeente. 2.4 CENTRAAL FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING Aan het CFV zijn de volgende specifieke taken op het gebied van financieel toezicht opgedragen. De rapportage over de financiële positie van individuele corporaties, mede ter signalering van mogelijke toekomstige saneringen. De rapportage over de sector als geheel. Bij deze rapportage gaat het om een landelijk beeld, dat naar gebiedsdelen kan worden gedifferentieerd. De financiële beoordeling van nevenactiviteiten. De advisering over de financiële aspecten van nieuwe toelatingen, fusies, statutenwijzigingen, investeringen in het buitenland door corporaties en meldingplichtige verkoop aan beleggers. De advisering met betrekking tot de financiële aspecten van een ministeriële aanwijzing. Het CFV houdt tevens toezicht of er geen sprake is van overmaat aan staatssteun ten behoeve van de uitvoering van de DAEB-taak Jaarlijks wordt de financiële positie van individuele corporaties beoordeeld en het CFV rapporteert over de sector als geheel. Jaarlijks beoordeelt het CFV de continuïteit van de corporatie, die hierover een oordeelsbrief ontvangt. Een belangrijke parameter in de oordeelsvorming is de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa. Informatie over de bedrijfswaarde is in belangrijke mate afkomstig uit de jaarrekening. Middels de dvi wordt deze informatie uit de jaarrekening gecommuniceerd aan het CFV. Ook voor het CFV geldt dus, dat de in de jaarrekening gekozen waarderingsmethode voor materiële vaste activa thans weinig relevant is. Om de bedrijfswaarden en vermogens van corporaties onderling vergelijkbaar te maken schrijft het CFV sectorparameters voor. Mede op basis van deze bedrijfswaarde wordt de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde bepaald. Het CFV is in deze discussie overigens meer volgend als financieel toezichthouder dan leidend. Daarbij volgt het CFV de wens van de wetgever (het Rijk) en ziet toe op een correctie uitvoering van de wet- en regelgeving. De verwachting is dan ook dat het CFV tevens over gaat op marktwaarde in verhuurde staat. De meest recente voorstellen (Herzieningswet, Aedes-Blok akkoord, consultatieversie van de novelle) wijzen op een verschuiving van het financiële toezicht naar het Ministerie en het WSW. In hoeverre dit ook gevolgen heeft voor de systematiek van beoordelen is vooralsnog niet duidelijk. 11

12 WAARBORGFONDS SOCIALE WONINGBOUW Het WSW bepaalt per corporatie het faciliteringsvolume dat jaarlijks wordt afgegeven voor een toekomstige periode. Eind 2012 heeft het WSW haar strategie tegen het licht gehouden en herijkt. In het challenge project (het nieuwe risico-management systeem) is vastgelegd dat het WSW per corporatie risico s identificeert en beoordeelt, individuele aanspraken op de borg beheerst, een transparant en objectief normenkader heeft, een gestructureerde risicobeoordelingsmethodologie gebruikt, verschillende beoordelingsregimes gebruikt en beheersmaatregelen treft. Bij de beoordeling van corporaties kijkt het WSW naar de Business Risk en de Financial Risk. Bij de Financial Risk wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een corporatie. Het WSW gaat hierbij in de kern uit van vijf financiële beoordelingsratio s. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico s door de corporatie, de samenstelling, beheer en transitie van de huidige vastgoedvoorraad, markt-, politieke en economische ontwikkelingen, de governance en specifiek de financiering. Afhankelijk van de risicoklasse van een corporatie wordt de duur (tussen 1 en 3 jaar vooruit) en het type van het faciliteringsvolume dat wordt toegekend bepaald. De informatie waarop het WSW haar oordeel baseert is in belangrijke mate afkomstig van de dpi (prognose) en dvi (verantwoording) en niet uit de jaarrekening. Wel kan gesteld worden dat de methode, waarbij toekomstige kasstromen een belangrijke rol spelen, veel verwantschap heeft met de wijze waarop corporaties hun bedrijfswaarde bepalen. Het WSW hanteert zowel de bedrijfswaarde (per kasstroom genererende eenheid), op basis van eigen beleid met een aantal door het WSW voorgeschreven parameters, alsook de marktwaarde op basis van de WOZ methodiek (onderpandsbepaling). 2.6 VERENIGING VAN INSTITUTIONELE BELEGGERS IN VASTGOED NEDERLAND De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) beschouwt transparantie als een heel belangrijk onderwerp voor een goed functionerende en professionele vastgoedsector. IVBN focust daarbij op de transparantie in de exploitatie en de (des)investeringen van de vastgoedportefeuille. In de rapportage Aanbevelingen voor de jaarverslaggeving uit april 2008 geeft de IVBN invulling aan haar definitie van transparantie. Op een aantal onderwerpen worden definities geformuleerd, waaronder vastgoedbeleggingen. 12

13 13 Volgens de IVBN dient de boekwaarde overeen te komen met de marktwaarde en wordt gedefinieerd als het bedrag dat het vastgoedobject bij onderhandse verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het object na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper het object aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Indien de boekwaarde niet overeenkomt met de marktwaarde, wordt aanbevolen om dan ook de marktwaarde te vermelden, ofwel uit te leggen waarom de marktwaarde niet wordt gebruikt. De invulling die de IVBN geeft aan het begrip transparantie, komt in hoge mate overeen met de invulling die minister Blok hieraan geeft. De IVBN heeft een nadrukkelijke voorkeur voor de waardering van vastgoed (al dan niet in verhuurde staat) tegen de marktwaarde. Over de inhoudelijke modellen die ten grondslag liggen aan marktwaardeberekeningen formuleert de vereniging geen definities. Echter, eerder in dit rapport is gebleken dat het niet altijd even eenvoudig is om de marktwaarde (in verhuurde staat) te bepalen. Indien er namelijk geen actieve markt bestaat waarbij de prijs bepaald wordt door vraag en aanbod, moet gebruik gemaakt worden van modellen als het DCF-model. 2.7 EXTERNE FINANCIERS Het Rijk wil dat de commerciële activiteiten binnen de corporatie in de nabije toekomst op commerciële basis ongeborgd gefinancierd gaan worden. Commerciële financiering betekent dat de jaarverslaglegging van de corporatie de banken die informatie biedt, die nodig is om het financieel opereren van de corporatie op commerciële basis te kunnen beoordelen. Maar ook investeringsprojecten moeten op commerciële grondslag door banken beoordeeld kunnen worden. Omdat straks een administratieve splitsing van de corporatie mogelijk blijft, zal een bank die de niet- DAEB tak gaat financieren zowel t.a.v. de DAEB-tak als de niet-daeb tak dit commerciële inzicht willen hebben om ook de risico s in het totaal van de corporatie te kunnen beoordelen. Het commercieel inzicht ontstaat door aan te sluiten bij de waarderingsmethodiek die de commerciële markt hanteert, zijnde de marktwaarde. Wel zullen door financiers specifieke eisen worden gesteld aan de waarderingsgrondslagen. Een gedeelte van deze eisen sluit aan bij de informatiebehoefte van het WSW en het Rijk. 3 MANAGEMENTSAMENVATTING 13

14 3 MANAGE MENT SAME NVAT T ING In dit rapport wordt ingegaan op de gevolgen van de waarderingsgrondslagen die toegestaan voor de waardering van het vastgoed van woningcorporaties. Dit zijn de historische kostprijs, bedrijfswaarde en de marktwaarde (in verhuurde staat). In onderstaande tabel worden de belangrijkste zaken uiteengezet. 14 Onderwerp Historische kostprijs Bedrijfswaarde Marktwaarde Principe van de waardering Gevolgen jaarrekening Gevolgen stakeholders De grondslag mag toegepast worden op alle activacategorieën, dus voor zowel het sociale vastgoed als bedrijfsmiddel en als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed. Na activering wordt er gedurende de levensduur lineair afgeschreven tot de restwaarde. Het aantal jaarrekeningposten is beperkt en de waarde mutaties zijn daardoor goed inzichtelijk. De volatiliteit van vermogen en resultaat is (behoudens uitzonderingsgevallen als impairments) beperkt bij deze grondslag. Het inzicht in de reële waarde is bij toepassing van historische kostprijs beperkt tot de toelichting. Er is namelijk sprake van onzichtbare stille reserves. De historische kostprijs is niet geschikt voor gebruik als sturingsinformatie. Voor stakeholders van de corporatie is de historische kostprijs een transparant en qua mutaties relatief goed te volgen waarderingsgrondslag. Doordat stille reserves in de waardering niet zichtbaar zijn, is het inzicht in de verdiencapaciteit van de corporatie niet aanwezig. Ook is het werkelijk rendement De bedrijfswaarde is gebaseerd op de in- en uitgaande kasstromen die op een kasstroom genererende eenheid betrekking hebben. De kasstroomprognoses die aan de berekening ten grondslag liggen, vloeien voort uit het door de corporatie gevoerde beleid. Aan de hand van onder andere parameters (combinatie van corporatieparameters en sectorparameters) wordt de huidige waarde van de toekomstige kasstromen bepaald. De bedrijfswaarde wordt ook wel de beleidswaarde genoemd door de invloed van het corporatiebeleid op de uiteindelijke waarde. De bedrijfswaarde, zijnde de netto contante waarde van de toekomstige kaststromen van de exploitatie, wordt over de door de corporatie gekozen exploitatieperiode verplicht toegelicht in de jaarrekening. Beleidswijzigingen en transformatieacties kunnen tot relatieve grote schommelingen in het resultaat leiden. De bedrijfswaarde is beter dan de historische kostprijs geschikt voor gebruik als sturingsinformatie. Doordat deze waardering is gebaseerd op aannames over toekomstige kasstromen, is de begrijpelijkheid van deze grondslag lager dan die van historische kostprijs. Het is relatief lastig zelfstandig mutaties te analyseren door de complexiteit van het achterliggende rekenmodel en het feit dat de ook de effecten van het corporatiebeleid Waardering geschiedt door marktgegevens en/of door gebruikmaking van rekenmodellen. Beoogd wordt de reële waarde van het bezit te laten zien en inzicht te verschaffen in het rendement. Waardering tegen marktwaarde heeft ingrijpende gevolgen voor de jaarrekening. Meerdere posten in balans en resultatenrekening worden geraakt. Het resultaat bevat hoge ongerealiseerde herwaarderings-resultaten. Het resultaat is relatief volatiel door jaarlijkse waarde mutaties. Deze mutatie volgt de algemene ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en sluit daardoor goed aan bij het beeld en gevoel van betrokkenen. De marktwaarde is geschikt voor gebruik als sturingsinformatie. Stakeholders hebben goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed en het rendement van de corporatie, maar ook hier is sprake van (door externe deskundigen gevalideerde) aannames. Een goede toelichting is noodzakelijk om de mutaties te verklaren. De marktwaarde is geschikt om de vastgoedwaarde tussen corporaties onderling 14

15 15 Gevolgen bedrijfsvoering dat de corporatie realiseert ten opzichte van een geobjectiveerde marktnorm afwezig. Hierdoor wordt niet duidelijk wat de inefficiëntie van de corporatie is. De historische kostprijs is niet geschikt om de vastgoedwaarde tussen corporaties onderling te vergelijken. Door de eenvoud van de grondslag worden geen hoge eisen aan het kennisniveau en de capaciteit van de corporatie gesteld. Vanuit kostenperspectief is het derhalve een voordelige optie. hierin hun weerslag hebben. Als gevolg van de invloed van het corporatiebeleid op de bedrijfswaarde, is deze waarderingsgrondslag in mindere mate geschikt om de vastgoedwaarde tussen corporaties onderling te vergelijken. De complexiteit van de waarderingsgrondslag is hoger. Dit stelt hogere eisen aan de (kwaliteit van de) organisatie. Het corporatiebeleid wordt vertaald in de waarde van het vastgoed. te vergelijken. Waardering tegen marktwaarde is complex en stelt hoge eisen aan (de kwaliteit van) de organisatie. Waardering op marktwaarde is een relatief kostbare variant doordat (externe) deskundigheid vereist is (bijvoorbeeld voor het uitvoeren van taxaties). Voordeel is dat het inzicht in waardeontwikkeling en sturing aanwezig is en het mogelijk is om de maatschappelijke prestatie van de corporatie te laten zien. Bijzondere stakeholders De overheid Minister Blok stuurt aan op het verankeren van de marktwaarde in de wet voor de gehele sector. Dit vormt het uitgangspunt herzieningswet op moment van scheiding/splitsing. WSW CFV IVBN Het WSW baseert zit zich voor de bepaling van de faciliteringsvolume voornamelijk op (meerjaren) kasstroomprognoses, niet op de waarde van vastgoed. In de nieuwe risicomanagementsystematiek hanteert het WSW de bedrijfswaarde voor de toetsing van de kasstromen per kasstroom genererende eenheid en de marktwaarde (WOZ-waarde) voor onderpandsbepaling. Het CFV baseert maakt gebruik van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag en normaliseert deze per corporatie met sectorparameters en specifieke correcties op waardering en verkopen. Het is denkbaar dat het CFV op termijn overgaat op de definitie zoals gewenst door de politiek, namelijk marktwaardering. De IVBN spreekt zich uit voor toepassing van de marktwaarde voor de waardering van vastgoed. 15

16 16 4 (HISTORISCHE) VERVAARDIGINGS- OF VERKRIJ GINGSPRIJ S 4.1 PRINCIPES VAN DE WAARDERING In deze paragraaf wordt ingegaan op de principes, aard en werking (techniek) van de waardering tegen verkrijgingsprijs c.q. kostprijs. De principes achter waardering tegen (historische) verkrijgingsprijs In bijlage I is een schema opgenomen dat weergeeft in welke gevallen de Raad voor de Jaarverslaggeving (hierna: RJ) het toestaat om een bepaalde waarderingsgrondslag toe te passen. Hierbij wordt het vastgoed van de corporatie ingedeeld in drie categorieën: Commercieel vastgoed (niet-daeb); Sociaal vastgoed dat als vastgoed belegging wordt aangehouden (DAEB); Sociaal vastgoed dat als bedrijfsmiddel wordt aangehouden (DAEB). Het onderscheid tussen sociaal en commercieel vastgoed wordt enerzijds bepaald door de huurprijs op VHE-niveau (in 2013 is deze grens 681,02) en anderzijds door de lijst met borgbare (DAEB) activiteiten uit de Europese beschikking (maatschappelijk vastgoed). Uit het schema in bijlage I blijkt dat de corporatie bij iedere vastgoedcategorie de keuze heeft om te kiezen voor waardering tegen historische kostprijs of actuele waarde, waarbij de uitwerking van het actuele waarde begrip voor iedere categorie wel anders is. Hierover later meer. Het principe achter waardering tegen historische kostprijs is dat de verkrijgingsprijs, eventueel afgewaardeerd naar een lagere bedrijfswaarde, in de balans wordt gepresenteerd. Vanaf het moment dat het activa op de balans opgenomen wordt, ook wel de activering genoemd, wordt er jaarlijks een deel van de waarde afgeschreven. De afschrijving vindt in gelijke delen (lineair) plaats gedurende de economische levensduur van het actief (veelal 50 jaar), tot de restwaarde wordt bereikt (grond). Jaarlijks wordt per kasstroom genererende eenheid bepaald of een (aanvullende) afwaarderingen naar bedrijfswaarde of wijziging van de exploitatieduur (en daarmee de afschrijvingen) noodzakelijk is. Bij waardering van het sociaal vastgoed en/of het commercieel vastgoed tegen historische kostprijs is een aantal aspecten van belang; verwerking van de kosten/uitgaven voor een materieel vast actief geschiedt in de balans (activeren van uitgaven/kosten) dan wel in de winst-en-verliesrekening; bijzondere waardering van verkopen onder voorwaarden; bijzondere waardeverminderingen; de levensduur; 16

17 17 bepaling van afschrijvingen wordt afgestemd op de verwachte toekomstige economische gebruiksduur, rekening houdend met een restwaarde en toepassing van de componentenbenadering. Bijzondere waardeverminderingen dienen te worden toegepast in het geval een kasstroom genererende eenheid een lagere realiseerbare waarde heeft. Voor het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt de realiseerbare waarde bepaald aan de hand van de bedrijfswaarde. Voor het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en voor het commercieel vastgoed wordt de realiseerbare waarde getoetst aan de actuele waarde (directe opbrengstwaarde). Hierover meer in de volgende hoofdstukken. Het principe achter waardering tegen historische kostprijs is dat de verkrijgingsprijs, eventueel afgewaardeerd naar bedrijfswaarde, in de balans wordt gepresenteerd. Vanaf het moment van dat het activa op de balans opgenomen (activering), wordt er jaarlijks een deel van de verkrijgingsprijs afgeschreven. De afschrijving vindt in gelijke delen (lineair) plaats gedurende de economische levensduur van het actief (veelal 50 jaar), tot de restwaarde wordt bereikt. Jaarlijks wordt per kasstroom genererende eenheid bepaald of een (aanvullende) afwaardering naar bedrijfswaarde noodzakelijk is. Afschrijvingen vinden plaats aan de hand van de componentenbenadering. Componenten zijn belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief die naar gebruiksduur of verwacht gebruikspatroon worden ingedeeld. In de praktijk worden doorgaans de volgende componenten onderscheiden: Grond: wordt niet op afgeschreven Erfpacht: conform de lengte van de afkoop Casco/ opstallen: afschrijving in 50 jaar Installaties: afschrijving in jaar Inrichting: afschrijving in jaar Onder bepaalde voorwaarden kan worden afgezien van de afschrijving aan de hand van de componentenmethode. Dit is het geval indien de financiële omvang (van de afschrijving) van een component, minder is dat 10% van het totaal van (de afschrijving) van het actief. In dat geval wordt het betreffende component boekhoudkundig onderdeel van de component casco en ook als zodanig afgeschreven. Grond en casco vormen te allen tijde afzonderlijke componenten. 17

18 GEVOLGEN VOOR DE J AARREKENING Behandeld worden de implicaties op de materiële vaste activa, het vermogen (incl. de reserves) en het resultaat. De volgende posten in de balans en resultatenrekening van de jaarrekening zijn betrokken bij de toepassing van de historische kostprijs als waarderingsgrondslag van materiële vaste activa: Materiële vaste activa Afschrijvingslasten Bijzondere waardeverminderingen (afwaarderingen naar lagere bedrijfswaarde) Na de activering van een materieel vast actief vinden de afschrijvingen en eventuele afwaarderingen rechtstreeks ten laste van het resultaat plaats. Afgezien van eventuele investeringen (zoals groot onderhoud) en afwaarderingen gedurende de looptijd, wordt jaarlijks hetzelfde bedrag afgeschreven tot het moment dat de restwaarde bereikt is. Investeringen worden in principe geactiveerd op de betreffende component van een kasstroom genererende eenheid. Vervolgens wordt op basis van de nieuwe waarde de jaarlijkse afschrijving bepaald (deze wordt hoger). Ook na een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde, wordt opnieuw de jaarlijkse afschrijving bepaald (deze wordt lager). 4.3 GEVOLGEN VOOR STAKEHOLDERS De stakeholders zijn belangrijke gebruikers van de jaarrekening. Zij dienen in staat gesteld te worden een goed beeld te vormen over financiële positie van de corporatie. Aan een aantal belangrijke stakeholders zoals de overheid, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (hierna CFV) en de Vereniging van institutionele beleggers in vastgoed (hierna IVBN), wordt een separaat hoofdstuk gewijd. Voor overige gebruikers van de jaarrekening geldt dat waardering tegen historische kostprijs een methode is die eenvoudig te doorgronden is. Mutaties door de balans en resultatenrekening worden overzichtelijk uiteengezet in het mutatieoverzicht in de toelichting op de jaarrekening. Gebruikers hoeven geen gedegen financiële achtergrond te hebben om de jaarrekening (op dit vlak) te begrijpen. In dit verband is de waardering tegen historische kostprijs een transparante waarderingsgrondslag. Dit geldt echter niet voor de stakeholders die geïnteresseerd zijn in de actuele waarde van de materiële activa of actuele waarde mutaties. Zij ontlenen deze informatie niet aan de balans en resultatenrekening. 18

19 GEVOLGEN VOOR DE BEDRIJ FSVOERING Voor de werkorganisatie van een corporatie is de waardering tegen historische kostprijs een relatief eenvoudige (boekhoudkundige) waarderingsmethode. Hij is begrijpelijk, goed te volgen, legt relatief weinig beslag op de personele capaciteit en is daardoor kostenefficiënt. De in de sector beschikbare automatiseringssystemen ondersteunen deze grondslag adequaat. De waardering tegen historische kostprijs is een boekhoudkundig begrip. Er wordt, tenzij er een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde plaatsvindt, op geen enkele wijze rekening gehouden worden met de onderliggende toekomstige kasstromen. Echter, door verslaggevingsregels (de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving) is het een vereiste een bedrijfswaarde te bepalen ten behoeve van de toetsing of afwaardering noodzakelijk is en de vermelding in de toelichting op de jaarrekening. De bedrijfswaarde zal dus, ook bij toepassing van de historische kostprijs als waarderingsgrondslag, bepaald moeten worden om de toetsing mogelijk te maken. 4.5 CONCLUSIE Er gaat een aantal voor- en nadelen gepaard met de verwerking tegen historische kostprijs. Deze worden in de onderstaande tabel kort uiteengezet. Waardering tegen historische kostprijs Voordelen Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is voorspelbaar en over het algemeen weinig volatiel Het gepresenteerde eigen vermogen is geheel gerealiseerd én toont geen toekomstige (ongerealiseerde) resultaten. Mutaties in de jaarrekening zijn eenvoudig te volgen, mede door het beperkt aantal betrokken jaarrekeningposten. Het systeem wordt hierdoor als relatief transparant ervaren. Complexiteit van de (boekhoudkundige) verwerking is laag. Dit is een voordeel voor zowel de interne organisatie (lage kans op verwerkingsfouten) en begrijpelijk voor gebruikers van de jaarrekening. Eventuele waardeverminderingen naar lagere actuele (bedrijfs)waarde als gevolg van impairments, maken de verwerking complexer. De verantwoordingsinformatie (jaarrekening) komt overeen met de boekhoudkundige informatie Het is mogelijk alle vastgoedcategorieën (commercieel en sociaal vastgoed) tegen dezelfde grondslag te waarderen. Nadelen Wijziging eigen beleid kan (beperkt) invloed hebben op de waardering, bijvoorbeeld door het verlengen of verkorten van de resterende exploitatieduur Het eigen vermogen geeft geen inzicht in de verdiencapaciteit van het vastgoed door de aanwezigheid van verborgen stille reserves 19

20 20 Waardering tegen historische kostprijs Vervolg nadelen De bruikbaarheid van de informatie als sturingsinformatie is beperkt Geeft na het moment van verkrijging geen inzicht in de reële waarde (ontwikkeling) van het bezit (Toekomstige) kasstromen vormen geen onderdeel van de waardebepaling Een toelichting van de bedrijfswaarde blijft ook bij waardering tegen historische kostprijs verplicht Concluderend kan worden gesteld dat het grote voordeel van historische kostprijs is, dat de verantwoordingsinformatie aansluit op de interne administratie. Het is immers vooral een boekhoudkundige waardebepaling. Het nadeel dat hiermee gepaard gaat is dat de historische kostprijs minder geschikt is als sturingsinformatie voor het management c.q. verantwoording richting externen en geen inzicht geeft in de reële waarde van het vastgoed. De stille reserve wordt niet zichtbaar gemaakt. 20

21 21 5 BEDRIJ F SWAARDE 5.1 PRINCIPES VAN DE WAARDERING Voor sociaal vastgoed dat door de corporatie aangemerkt wordt als bedrijfsmiddel, mag (naast de historische kostprijs) ook voor toepassing van de bedrijfswaarde gekozen worden. Hiermee wordt invulling gegeven worden aan het actuele waarde begrip voor deze vastgoedcategorie. Het principe achter de bedrijfswaarde is deze de netto waarde vertegenwoordigt van alle uit de bedrijfsvoering afkomstige kosten en opbrengsten, die met een kasstroom genererende eenheid samenhangen. De bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van toekomstige kasstromen die aan de hand van door het WSW voorgeschreven sectorparameters contant gemaakt worden. Met contant maken wordt bedoeld dat de huidige waarde van toekomstige kasstromen wordt berekend. De geprognotiseerde toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen zijn in hoge mate afhankelijk van het corporatiebeleid en relevante (markt)parameters. De bedrijfswaarde wordt daarom ook wel de beleidswaarde genoemd vanwege de invloed van het beleid van een corporatie op de uitkomst van het waarderingsmodel. Zaken als de vastgoedstrategie, de meerjarenonderhouds-begroting en het huurprijsbeleid zijn beleidsuitingen die hun weerslag hebben in de bedrijfswaardeberekening. Dit betekent dat de corporatie invloed heeft op de mutatie van het vermogen en/of resultaat van een bepaald jaar. Dit kan voor zover de geldende richtlijnen dit toestaan. Zo wordt in de richtlijnen bepaald dat woningverkopen maximaal vijf jaar in de toekomstige kasstromen meegerekend mogen worden. De sectorparameters die voor het laatst op 1 juli 2012 door het WSW vastgesteld zijn en zo door corporaties in de bedrijfswaardeberekening van de jaarrekening 2012 werden doorgevoerd, zijn; Stijgingsindex jaarlijkse huurstijging 1 juli conform corporatiebeleid voor jaar 1-5: corporatiebeleid vanaf jaar 6: 2% Overige variabele lasten en onderhoud voor jaar 1-5: corporatiebeleid vanaf jaar 6: 3% Discontering disconteringspercentage: 5,25% Inflatie vanaf jaar 6: evenwichtsinflatie van 2% 21

22 22 Naast de sectorparameters zijn de volgende kasstromen en parameters relevant bij de berekening van de bedrijfswaarde: Huuropbrengsten; Verkoopopbrengsten; Onderhoudslasten; Overige exploitatielasten; Levensduur; Restwaarde grond; Disconteringspercentage; Indeling in kasstroom genererende eenheden Huuropbrengsten De ingerekende huuropbrengsten zijn gebaseerd op de lopende huurcontracten op balansdatum. Voor huurwoningen die muteren, wordt de streefhuur gehanteerd vanaf het moment van de nieuwe verhuring. Voor de huurstijging en huurharmonisatie wordt er onderscheid gemaakt tussen de eerste vijf jaar en de periode daarna. In de eerste vijf jaar worden huurstijging ingerekend vanuit het eigen (streefhuur)beleid van de corporatie en binnen het vigerende wettelijk kader. De huurstijging omvat inflatie, huurharmonisatie bij mutatie (gebaseerd op een realistische schatting van de mutatiegraad en de marktomstandigheden) en huurharmonisatie bij zittende huurders; In de periode vanaf jaar 6 gaat het om de huurstijging conform de sectorparameters (evenwichtsniveau inflatie). Verkoopopbrengsten Verkoopopbrengsten worden ingerekend op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien de verkoop van de geselecteerde objecten juridisch mogelijk is. De geschatte verkoopopbrengsten worden voor een periode van maximaal vijf jaar in de bedrijfswaardeberekening betrokken. Het geschatte moment van verkoop is mede gebaseerd op een realistische schatting van de mutatiegraad en de marktomstandigheden. De verwachte opbrengstwaarde is gebaseerd op een actuele biedprijs, dan wel de prijs van de meest recente transactie. Onderhoudslasten Onderhoudslasten dienen op basis van de onderhoudsbegroting (inclusief de contractuele onderhoudsverplichtingen) ingerekend te worden. Verbeteringen dienen niet als onderhoudslasten meegenomen te worden bij de bedrijfswaardeberekening. Verbeteringen worden in beginsel geactiveerd vanaf het moment dat de investering is gerealiseerd. De in te rekenen onderhoudskostenstijging is gelijk aan de inflatie voor bouwkostenontwikkeling zoals aangegeven in de door de sectorparameters. De in te rekenen onderhoudslasten zijn een onderdeel van de bedrijfswaardeberekening die de uitkomst van de bedrijfswaardeberekening significant kan beïnvloeden. 22