Visitatierapport. KWH-Visitatie Woningcorporaties. Wonen Zuid. Deel I: Maatschappelijke prestaties

Transcriptie

1 Visitatierapport KWH-Visitatie Woningcorporaties Deel I: Maatschappelijke prestaties Verantwoording op basis van de methodiek van de Auditraad versie 3.0 Wonen Zuid Rotterdam, juli 2010

2 Colofon Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Oostzeedijk 62 Postbus AA ROTTERDAM T F E kwh@kwh.nl W Visitatiecommissie: de heer dr. L.G. (Leo) Gerrichhauzen (voorzitter) de heer drs. Th. (Thomas) Hoyng RA (visitator) de heer drs. G.T.J. (Guus) Terlingen (secretaris) juli 2010 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 2 van 109

3 Inhoudsopgave Voorwoord 0. Samenvatting Beoordeling per ratio Beoordeling per prestatieveld Samenvattende scorekaart De prestaties van Wonen Zuid: een recensie 9 1. Inleiding Visitaties in de corporatiesector De KWH-aanpak van visitaties Wonen Zuid en haar werkgebied: een impressie Leeswijzer Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) Missie en ambities Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): II Kennis en Inzicht Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): III Planning Presteren naar Ambities en Doelen (PnA/D): IV Monitoring Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) Presteren naar opgaven (PnO) De maatschappelijke opgaven in het werkgebied van Wonen Zuid Presteren naar Opgaven (PnO): I Prestaties Presteren naar Opgaven (PnO): II Kennis en Inzicht Presteren naar Opgaven (PnO): III Planning Presteren naar Opgaven (PnO): IV Monitoring Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven (PnO) Presteren volgens Belanghouders (PvB) De belangrijkste belanghouders van Wonen Zuid Presteren volgens Belanghouders (PvB): I Prestaties Presteren volgens Belanghouders (PvB): II Kennis en Inzicht Presteren volgens Belanghouders (PvB): III Planning Presteren volgens Belanghouders (PvB): IV Monitoring Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties volgens Belanghouders (PvB) Presteren naar Vermogen (PnV) Enkele kerngegevens Presteren naar Vermogen (PnV): I Prestaties Presteren naar Vermogen (PnV): II Visie Presteren naar Vermogen (PnV): III Risicoprofiel Presteren naar Vermogen (PnV): IV Bedrijfsvoering Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties naar Vermogen (PnV) 93 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 3 van 109

4 6. Governance Goed bestuur Onderdeel II Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding Beoordeling visitatiecommissie: Governance 97 Bijlagen I. Onderzoeksverantwoording II. Samenstelling visitatiecommissie III. Overzicht geïnterviewde personen IV. Overzicht geraadpleegde documenten KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 4 van 109

5 Voorwoord Voor u ligt de rapportage van de maatschappelijke visitatie van Wonen Zuid die is uitgevoerd op basis van de KWH-Visitatiemethode. KWH is een door de SEV/Auditraad geaccrediteerde organisatie. Met behulp van deze visitatiemethode zijn de prestaties van Wonen Zuid, de kwaliteit van het maatschappelijk ondernemen en de borging hiervan beoordeeld. Wonen Zuid heeft zich bijzonder ingespannen om deze visitatie mogelijk te maken. Zij heeft haar ramen en deuren opengegooid, de visitatiecommissie toegang gegeven tot haar belanghouders, huurdersvertegenwoordigers, toezichthouder, medewerkers en niet te vergeten een groot aantal beleidsdocumenten. Zij heeft zich hiermee kwetsbaar durven opstellen. Dit getuigt van durf en ondernemerschap en de bereidheid om te leren en verantwoording af te leggen. Ik wil Wonen Zuid hartelijk danken voor haar bijdrage aan deze KWH-Visitatie en veel succes wensen bij de verdere groei en ontwikkeling van haar maatschappelijk ondernemerschap. Mr. Sjoerd Hooftman Directeur-bestuurder KWH KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 5 van 109

6 0 Samenvatting In deze samenvatting geven wij in een notendop de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie van Wonen Zuid. 0.1 Beoordeling per ratio In onderstaande figuur staan de scores die Wonen Zuid haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren. Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 8 7 6,7 Governance (Gov) 6,7 6 6,8 Presteren naar Opgaven (PnO) 5 Presteren volgens Belanghouders (PvB) 6,6 7,2 Presteren naar Vermogen (PnV) De prestaties van Wonen Zuid worden gemiddeld met een 6,8 gewaardeerd. De hoogste score wordt behaald op de ratio Presteren naar Vermogen. De relatief laagste score (6,6) wordt gehaald op de ratio presteren volgens belanghouders. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 6 van 109

7 0.2 Beoordeling per prestatieveld 1. Beschikbaarheid 8 7. Energie en duurzaamheid 7 2. Betaalbaarheid Stedelijke vernieuwing 3. Bijzondere doelgroepen 5. Bouwproductie 4. Leefbaarheid Presteren volgens Belanghouders (PvB) Presteren naar Opgaven (PnO) Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) Toelichting op de scores per prestatieveld De prestatie op de diverse velden liggen dicht bij elkaar. Belanghouders (rode lijn) hebben een wat lagere waardering voor de bouwproductie dan de scores uit de prestatie-evaluatie op PnA (geel) en PnA (blauw). Bij stedelijke vernieuwing blijft het onderdeel PnO wat achter. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 7 van 109

8 0.3 Samenvattende scorekaart In de onderstaande tabel is de beoordeling van Wonen Zuid in meer detail weergegeven. Een toelichting op de diverse onderdelen is opgenomen in hoofdstuk 3 tot en met 6. I II III IV Prestaties Kennis en Inzicht Planning Monitoring Totaal Wegingsfactor 70% 10% 10% 10% 100% Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 6,8 6,3 6,1 6,4 6,7 1. Beschikbaarheid 7,0 2. Betaalbaarheid 7,0 3. Bijzondere doelgroepen 6,9 4. Leefbaarheid 6,8 5. Bouwproductie 6,8 6. Stedelijke vernieuwing 6,9 7. Energie en duurzaamheid 6,3 8. Overige opgaven 7,0 Presteren naar Opgaven (PnO) 6,7 7,0 6,7 6,7 6,8 1. Beschikbaarheid 7,1 2. Betaalbaarheid 7,0 3. Bijzondere doelgroepen 6,7 4. Leefbaarheid 6,8 5. Bouwproductie 6,8 6. Stedelijke vernieuwing 6,5 7. Energie en duurzaamheid 6,0 8. Overige opgaven 7,0 Presteren volgens Belanghouders (PvB) 6,8 6,5 6,0 5,8 6,6 1. Beschikbaarheid 7,1 2. Betaalbaarheid 7,1 3. Bijzondere doelgroepen 6,9 4. Leefbaarheid 6,7 5. Bouwproductie 6,7 6. Stedelijke vernieuwing 6,8 7. Energie en duurzaamheid 6,4 8. Overige opgaven Totaal 6,8 6,5 6,2 6,3 6,7 I II III IV Vermogens prestaties Visie Risico profiel Bedrijfsvoering Totaal Wegingsfactor: 70% 10% 10% 10% 100% Presteren naar Vermogen (PnV) 7,4 6,0 6,5 8,0 7,2 I Goed bestuur II Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding Totaal Ambities en doelen Opgaven in het werkgebied Betrokkenheid belanghebbenden Vermogen Wegingsfactor: 20% 20% 20% 20% 20% 100% Governance (Gov) 6,8 6,0 6,0 6,7 8,0 6,7 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 8 van 109

9 0.4 De prestaties van Wonen Zuid: een recensie In deze paragraaf geven wij een samenvattend oordeel over de prestaties van Wonen Zuid op de verschillende onderdelen van de maatschappelijke visitatie. Algemeen > Wonen Zuid is een corporatie de onlangs haar 100-jarige bestaan heeft gevierd. De corporatie is actief in een groot geografisch gebied verdeeld over drie regio s (Regio Midden Limburg, Regio Parkstad Limburg en de Regio Nuth Valkenburg). In de periode rond 2000 heeft de organisatie een explosieve groei doorgemaakt en is de huidige corporatie ontstaan, bestaande uit inmiddels ruim woningen. In 2006 heeft Wonen Zuid een zware periode gekend toen door het CFV de B-status werd toegekend en de WSW borging in gevaar kwam. Wonen Zuid heeft toen orde op zaken gesteld en een financiële sanering doorgevoerd en is teruggegaan naar haar kerntaken. Deze fasering is te beschrijven als een transformatie van een groeistrategie naar een consolidatiestrategie. Anno 2010 is Wonen Zuid financieel gezond. Een compliment waard, ze was een van de eerste corporaties die intensief is gaan sturen op verdiencapaciteit en kasstromen. Ook voor efficiency en doelmatigheid is voldoende aandacht. > Valkuil van de consolidatiestrategie is dat door de focus te verleggen naar interne organisatie, bestendiging en afbouw van financiële risico s de corporatie sterk intern gericht is. Een intern doel wordt daarmee een extern doel. De corporatie is zeker van goede wil en heeft het hart op de juiste plaats maar wordt door belanghouders als te volgend, te weinig slagvaardig en te weinig innovatief beoordeeld. Wonen Zuid wordt vooral getypeerd als een beherende verhuurder, die teveel vanuit zichzelf en haar eigen posities redeneert. Dit heeft deels te maken met het grote geografische gebied waarin ze opereert en haar financieel gezonde, maar zeker niet ruime financiële positie. Groot manco is echter het ontbreken van een voldoende heldere visie en maatschappelijk investeringskader. Het bestaansrecht van Wonen Zuid als corporatie die bijna op provincieniveau opereert is onvoldoende scherp gedefinieerd. Er is rondom de krimp volop dynamiek in het werkgebied en Wonen Zuid zou vanuit haar schaal hier veel in kunnen betekenen, maar de volkshuisvestelijke verbinding lijkt te ontbreken. Wonen Zuid heeft in haar eigen strategisch voorraadbeleid rekening gehouden met de krimp, maar mist de aansluiting met belanghouders over het thema. > De toegevoegde waarde van het holdingmodel naar de regio s is begrensd. Er zijn drie regiodirecteuren die elk een eigen vestiging besturen en de lokale belangen van Wonen Zuid en samenleving behartigen. Het ontbreken van een volkshuisvestelijk bindend kader op holding niveau brengt echter verwarring bij belanghouders over waar de corporatie voor staat en wat ze wil. De corporatie heeft daarmee onvoldoende een eigen gezicht. In combinatie met de negatieve berichtgeving in de pers is dat een slechte zaak voor Wonen Zuid. Hierdoor krijgt Wonen Zuid minder waardering voor wat ze doet dan ze wellicht verdient. > Belangrijk kritiekpunt van belanghouders is dat regiodirecteuren onvoldoende gemandateerd zijn om lokaal toezeggingen te doen. Wonen Zuid heeft de afspraak om eerst op holdingniveau met het MT zaken te bespreken voordat ergens op wordt geantwoord. Vanuit het perspectief van risicobeheersing is dit begrijpelijk echter vanuit het oogpunt van slagvaardigheid kan deze werkwijze problemen opleveren. > Wonen Zuid stuurt via jaarbegrotingen en kwartaalrapportages, en dat gebeurt gedegen maar het accent ligt met name op het financiële perspectief. Prestatienormen zijn vooral op het financiële vlak geformuleerd en met uitzondering van de omvang van de kernvoorraad niet volkshuisvestelijk. Zoals Wonen Zuid financieel stuurt, zou ze ook volkshuisvestelijk mogen sturen; strategisch, tactisch en operationeel. De kwartaalrapportages zijn omvangrijk maar bevatten geen abstraherende laag naar een hoger niveau. > Maatschappelijke binding is een belangrijk ontwikkelthema voor Wonen Zuid. De corporatie heeft veel contacten in de samenleving. Meer dan de belanghouders vermoeden. Wat ontbreekt is een scherpe belanghoudersstrategie die beschrijft wat wensen en behoeften van belanghouders zijn en of en hoe de corporatie hierop inspeelt. Vertrekpunt is samen met belanghouders een definitie van opgaven maken en afspraken maken over de inzet. Samen met partijen tot een strategische agenda komen. Op regioniveau zijn er veel contacten, maar de centrale regie er op ontbreekt. Ook in de RvT is te weinig aandacht voor het thema maatschappelijke binding. Vanuit de financiële focus zijn het CFV, WSW en de huisbankier ING belangrijke partijen echter volkshuisvestelijk is er een bredere groep te betrekken. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 9 van 109

10 De visitatiecommissie beoordeelt Wonen Zuid als een gedreven corporatie die na een financieel zware periode in opbouw is. De corporatie gaat nu een nieuwe fase in waarbij andere competenties nodig zijn. Dit heeft invloed op de stijl van leidinggeven en aansturing. Thans is Wonen Zuid bezig met het opstellen van haar beleidsplan Dit is het moment om goed na te denken over wat de corporatie wil, op te halen wat nodig is (de stakeholdersbijeenkomsten worden zeer gewaardeerd) en samen met belanghouders de brede strategische agenda op te stellen. Zeker nu rondom de krimp en economische situatie middelen schaarser worden, is krachtenbundeling van belang. Wonen Zuid moet de ervaring die ze rondom de financiële situatie heeft opgedaan gebruiken, maar nieuwe vaardigheden ontwikkelen en naar buiten treden. Regels en procedures zijn heel belangrijk, maar ontwikkel daarnaast een wat meer extroverte stijl van opereren en ondernemen (waarbij binnen kaders best fouten gemaakt mogen worden). Ga van de consolidatiestrategie naar een meer brede duurzaamheidstrategie waarin voor de meer lange termijn wordt vooruitgekeken en bestendige groei/ondernemerschap centraal staat. Deze strategie kan uitgevoerd worden door een regionaal team dat opereert vanuit een centraal kader; streef naar functionele autonomie op regioniveau. Vermijd defensief gedrag en communicatie, want Wonen Zuid heeft genoeg om trots op te zijn en heeft met haar gemotiveerde medewerkersbestand voldoende potentie. Ontwikkel daarnaast een communicatiebeleid gericht op warme communicatie en natuurlijke betrokkenheid. Hoofdconclusies: Wonen Zuid heeft maatschappelijk gewaardeerde prestaties geleverd en presteert naar vermogen, maar moet sterker de verbinding leggen met de volkshuisvestelijke opgaven in haar werkgebied. Het vinden van aansluiting op belanghouders maakt hier onderdeel van uit. De corporatie werkt nog onvoldoende scherp vanuit een gedeelde visie en vertaalt deze visie onvoldoende in concrete doelen en doelstellingen. Het volgen van het voldoen aan opgaven en ambities wordt hierdoor beperkt. Bestuur en toezicht moeten sterker sturen op breed maatschappelijk rendement. Wonen Zuid is te intern gericht. Dit is verklaarbaar vanuit de financiële perikelen rond Door de consolidatiestrategie heeft Wonen Zuid een sterke basis voor zichzelf gecreëerd waar zij in de toekomst op kan bouwen. in de komende bedrijfsfase moet en kan Wonen Zuid meer actief naar buiten treden. Hieronder staan per perspectief de belangrijkste bevindingen Presenteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) > Wonen Zuid behaalt voor het onderdeel prestaties naar ambities en doelen een 6,7 gemiddeld. > Het leidende beleidsplan van Wonen Zuid is koers De benoemde taakopvatting past bij een corporatie. Het plan bevat richtinggevende uitspraken maar deze zijn niet geoperationaliseerd in concrete doelstellingen. Het plan niet geactualiseerd. Wonen Zuid heeft een bedrijfsvoeringcyclus waarin lokaal maatwerk leidend is door op basis van wijkvisies te werken en prestatieafspraken te maken. In de ogen van de visitatiecommissie wordt er op holdingniveau echter onvoldoende zichtbaar gemaakt of doelen bereikt zijn. > Op het gebied van bouwproductie, sloop, renovatie en verkoop weet Wonen Zuid in tactisch operationeel opzicht goed wat zij wil. Hier is echter het eigen portfoliobelang leidend en is er te weinig verbinding met wat andere belanghouders doen. De wijkvernieuwing en herstructurering in wijken als Molenberg heeft Wonen Zuid goed opgepakt en ondanks het financieel zware weer waarin zij zat prioriteit gegeven. Dit is een compliment waard. Wat betreft bijzondere doelgroepen, leefbaarheid en duurzaamheid heeft Wonen Zuid geen expliciete eigen visie hebben, waarop zij beleid voert. > Wonen Zuid stuurt sterk financieel, wat begrijpelijk is met het oog op de financiële situatie van Maar de corporatie loopt het risico daardoor niet alle prestatievelden voldoende te bedienen en zich te veel door korte termijn zaken te laten leiden. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 10 van 109

11 Presteren naar Opgaven (PnO) > Wonen Zuid behaalt voor het onderdeel Presteren naar Opgaven een 6,8. De corporatie weet wat er zich afspeelt in haar werkgebied. Er zijn diverse woonvisies, provinciale visies en er zijn prestatieafspraken en er zijn diverse klant en woonbehoefteonderzoeken. Maar Wonen Zuid slaagt er nog onvoldoende in om een goede verbinding te maken met lokale behoeften en belangen. > Op het gebied van betaalbaarheid en energie en duurzaamheid zou Wonen Zuid een bredere visie mogen hebben. > Gemeenten zijn van mening dat Wonen Zuid de afspraken die zij maakt nakomt. Op het gebied van energie en duurzaamheid had de corporatie zich sterker in kunnen zetten. > De systematiek van planning en monitoring kan sterker. Sleutel is een doelgerichte bedrijfsvoeringcyclus met daarin ook aandacht voor een maatschappelijke component. Huidige planning en monitoring is sterk gericht op financiën en vastgoed. > Wonen Zuid heeft niet vanuit een strategisch perspectief geformuleerd met welke partijen en op welke manier zij samenwerkt. Veel is lokaal en situationeel bepaald. Dit wel doen, kan de verbinding met opgaven en belanghouders versterken. Presteren volgens Belanghouders (PvB) Belanghouders waarderen de prestaties van Wonen Zuid met een 6,8 gemiddeld. Prestaties op de opgaven op het gebied van leefbaarheid, bouwproductie, stedelijke vernieuwing en duurzaamheid scoren relatief laag (6,4-6,5) ten opzichte van dit gemiddelde. Belanghouders vinden Wonen Zuid een betrouwbare partij die zijn afspraken nakomt, maar wordt als te intern gericht, gesloten en weinig actief en innovatief bestempeld. In het jaarverslag beschrijft Wonen Zuid het horizontale verantwoording als aanvulling op het verticale toezicht. Dit is een sterke invalshoek, maar komt nog onvoldoende uit de verf en is nog onvoldoende doordacht. Wonen Zuid werkt in een breed geografisch gebied en heeft met een groot aantal partijen contact op regioniveau, lokaal en zelfs op wijk en buurtniveau. Er is een lijst met belanghouders, maar het hoe en het waarom van het contact zou meer gestructureerd opgepakt kunnen worden. Uitdaging voor Wonen Zuid is een expliciete belanghoudersstrategie te formuleren en met belanghouders meer gezamenlijk op te trekken bij beleidsbepaling, inrichting en evaluatie. Het op concernniveau volgen van de status van contacten (synthese daarvan) is een belangrijke indicator voor het presteren van de organisatie. Presteren naar Vermogen (PnV) > Wonen Zuid scoort voor het onderdeel Presteren naar Vermogen gemiddeld een 7,2. De corporatie heeft in financieel opzicht een roerige tijd achter de rug. In 2006 kreeg zij van het CFV een B oordeel en kwam de WSW borging in gevaar. Wonen Zuid is vanaf dat moment een ander financieel beleid gaan volgen. Dit beleid wordt gekenmerkt door zorgvuldigheid en in geval van investeringen niet over één nacht ijs gaan. Het risicomanagement op projecten is dan ook goed gevat in procedures. > Wonen Zuid laat zich in het nadenken over financiën met name leiden door de normen van het CFV en WSW en koppelt hier onvoldoende een eigen visie aan. Er is daarmee geen verbinding tussen strategie en vermogensontwikkeling. Dat geldt ook voor de besteding van de ruimte in het eigen vermogen. Hier is geen expliciete koppeling met strategische en maatschappelijke doelen. > Wonen Zuid heeft grote aandacht voor doelmatigheid van de bedrijfsvoering en is er zelfs in geslaagd om een daling van bedrijfslasten te bewerkstelligen daar waar landelijk een stijging van 30% te zien is geweest. > De corporatie heeft inmiddels weer een solide financiële positie opgebouwd al is het vermogen beduidend kleiner dan dat van referentiecorporaties. De visitatiecommissie vindt dit een goede prestatie. Grote valkuil voor Wonen Zuid is dat zij onvoldoende transparant is over haar financiële positie en keuzes die ze maakt. Belanghouders hebben weinig zicht op de vermogenspositie. Wonen Zuid ziet de opgaven in haar werkgebied wel, maar moet vanwege beperkte middelen keuzes maken. Uitnodiging is om belanghouders minimaal te informeren en het liefst te betrekken bij het maken van deze keuzes. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 11 van 109

12 Governance (Gov) Wonen Zuid scoort voor het onderdeel governance een 6,7 gemiddeld. Wonen Zuid heeft sterk geïnvesteerd in de procedurele vereisten en organisatorische inrichting van de governance en streeft ernaar governance proof te zijn. Zo is er een geactualiseerd huishoudelijk reglement en zijn er AOIC procedures op diverse onderdelen die ook geaudit worden. Daarnaast is er een integriteitsbeleid voor de hele organisatie en een gedragscode voor Raad en Bestuur en klokkenluiderregeling. Governance proof zijn gaat echter verder dan papier alleen. Het heeft ook te maken met de gedragskant van governance zoals een gedeelde rol- en taakopvatting en een cultuur van gezamenlijk hetzelfde nastreven. De RvT volgt actief het presteren van Wonen Zuid en is zeer alert op monitoring van projecten en financiële status. Leidend kader voor de RvT is het huishoudelijk reglement. Kanttekening bij dit kader is dat dit enkel procesafspraken bevat en geen uitspraken doet over de volkshuisvestelijke context waarbinnen Wonen Zuid opereert en de visie die de RvT daarop heeft. Veel besproken onderwerpen in de Raad zijn tactischoperationeel. In de projecten en auditcommissie wordt meer verdieping gezocht. De RvT is betrokken bij Wonen Zuid maar zou sterker een eigen richting mogen kiezen, mag scherper inzetten op volkshuisvestelijk presteren en maatschappelijk binding van de corporatie. Hier hoort een actief klankbord rol richting de bestuurder bij en het stimuleren tot ondernemerschap. Uitdaging voor de RvT en de nieuwe voorzitter in het bijzonder is om de taakopvatting van de Raad bij te buigen van interne procesbeheersing naar externe visievorming en strategisch klankbord van de bestuurder. De RvT zou de bestuurder actiever moeten stimuleren om het maatschappelijk perspectief leidend te laten zijn en eigen beleid te maken in de context van het speelveld. Het voorgaande mede gelet op de sterk veranderende rol en positie van corporaties. Gevoelige kwestie is het conflict dat Wonen Zuid en huurdersvereniging Op het Zuiden met elkaar hebben. De visitatiecommissie betreurt de langdurigheid van het conflict en wijst beide partijen op de verantwoordelijkheid er samen uit te komen ten behoeve van de huurders en het belang van de volkshuisvesting. Gerechtelijke procedures escaleren het conflict en zijn daardoor contraproductief. Belanghouders worden betrokken via stakeholdersbijeenkomsten. Voor huurders zijn kwantitatieve metingen en klantenpanels. Wonen Zuid spant zich via haar website en jaarverslagen in om belanghouders te informeren. Belanghouders waarderen dit, maar geven aan nog te weinig zicht te hebben op wat Wonen Zuid doet en wil bereiken. Wonen Zuid zou haar stakeholdersdialoog meer strategisch moeten doordenken, maar is op de goede weg. Uitdaging is de verbinding met de Limburgse samenleving actiever op te zoeken. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 12 van 109

13 1. Inleiding 1.1 Visitaties in de corporatiesector Het oordeel van samenleving is van belang als het gaat over het maatschappelijk presteren van corporaties. Verticaal toezicht door de overheid maakt plaats voor horizontale verantwoording aan de samenleving. Huurders, gemeenten en andere belanghouders kunnen nu gefundeerd hun maatschappelijk oordeel uitspreken over prestaties van woningcorporaties. Een nieuw systeem van maatschappelijke visitatie biedt daarvoor alle handvatten. Het nieuwe visitatiestelsel maakt objectief zichtbaar en meetbaar wat corporaties nu en straks kunnen betekenen voor bestuurders, toezichthouders, de rijksoverheid en vooral voor de huurders, de buurten en andere belanghouders. Werking Deelname aan maatschappelijke visitaties is verplicht voor corporaties die lid zijn van brancheorganisatie Aedes. Corporaties dienen zich eenmaal in de vier jaar te laten visiteren. Eens per vier jaar krijgt elke corporatie een deskundige visitatiecommissie op bezoek, samengesteld door een geaccrediteerd bureau. Die commissie licht de corporatie door vanuit het perspectief van de opgaven in het werkgebied en vanuit de verwachtingen van gemeente, huurders en andere belanghouders in de directe omgeving. Wat presteert de corporatie werkelijk? Welk vermogen is daarvoor echt beschikbaar? Wordt dat vermogen voldoende benut? Wat vinden belanghebbenden van het presteren van de corporatie? Hoe worden zij in de dagelijkse praktijk betrokken bij het beleid? Ook telt mee welke doelen de corporatie zelf heeft en of ze wel alles doet wat in haar vermogen ligt om deze doelen te realiseren. De bevindingen worden zo veel mogelijk meetbaar gemaakt, geanalyseerd, beoordeeld en gerapporteerd volgens een uniforme methodiek. Het visitatierapport is openbaar. De beoordeling van de prestaties heeft plaatsgevonden op basis van een uitgebreid stelsel van normen en meetpunten. In de onderstaande tabel is weergegeven hoe de beoordeling tot stand is gekomen. Normstelling prestatiebeoordeling Beoordeling in rapportcijfers Kwantitatieve meetpunten Kwalitatieve meetpunten Rapportcijfer 8 De prestatie overtreft de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of De corporatie voldoet geheel aan de norm: Ja. de verwachting van belanghouders: overschrijding is meer dan 25%. Rapportcijfer 7 De prestatie komt overeen met de doelstelling, de opgave of de verwachting van belanghouders: De corporatie voldoet aan de norm, maar verbetering is nog mogelijk: Ja, maar. afwijking maximaal + of 25%. Rapportcijfer 6 De prestatie is lager dan de doelstelling/ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking 25% tot De corporatie voldoet niet aan de norm, maar de corporatie is bezig met verbeteringen: Nee, maar. 50%. Rapportcijfer 5 De prestatie is aanzienlijk lager dan de doelstelling, de opgave of de verwachting van belanghouders: afwijking meer dan - 50%. De corporatie voldoet niet aan de norm en de corporatie heeft geen maatregelen genomen om haar prestaties te verbeteren. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 13 van 109

14 1.2 De KWH-aanpak van visitaties Wonen Zuid heeft haar prestaties, haar beleids- en bedrijfsproces laten beoordelen op basis van de KWH- Visitatiemethode. Deze methode bestaat uit twee delen. Deel I beoordeelt conform de methodiek van de SEV / Auditraad de kwantitatieve prestaties van Wonen Zuid bezien vanuit vijf ratio s. Deze worden hieronder nader toegelicht. Deel II geeft concrete aanknopingspunten voor leren en verbeteren vanuit vijf perspectieven: de klant, bewonersparticipatie, belanghouders, intern toezicht en medewerkers. De scores in beide delen zijn gebaseerd op een beoordeling van de prestaties van Wonen Zuid door een visitatiecommissie. Meer informatie over samenstelling van de commissie is opgenomen in de bijlagen. Deel I: beoordeling op basis van SEV / Auditraad methodiek 3.0 Het onderzoek in deel I van het rapport omvat een beoordeling van geleverde prestaties afgezet tegen vijf ratio s: ten eerste de opgaven in het werkgebied zoals deze zijn vastgelegd in prestatieafspraken en de woonvisie van de gemeente. Daarnaast is gekeken naar de eigen prestaties in relatie tot de doelen en ambities van de corporatie, prestaties volgens belanghouders, het presteren naar (financieel) vermogen en ten slotte de kwaliteit van de besluitvorming / governance (zie figuur 1). De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van documentanalyses, gesprekken met belanghouders, zoals de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, wijkraden en bewonersvertegenwoordigers. Eveneens is gesproken met interne toezichthouders, directieleden, leidinggevenden, medewerkers en met de accountant van Wonen Zuid. Als onderdeel van de visitatie heeft Wonen Zuid een zelfevaluatie opgesteld en gegevens verzameld over de opgaven in haar werkgebied, haar doelen en ambities en de door haar geleverde prestaties. Wonen Zuid diende alle gegevens te onderbouwen met oorspronkelijke documenten, zoals beleidsplannen en jaarverslagen. Een nadere toelichting op de structuur en werkwijze van deze KWH-Visitatie is opgenomen in de onderzoeksverantwoording in de bijlagen. Figuur 1. Structuur methodiek SEV / Auditraad 3.0 De SEV / Auditraad methodiek gebruikt de uitdrukking Presteren volgens Stakeholders (PvS). KWH is van mening dat het Nederlandse woord belanghouders een volwaardig alternatief is en gebruikt daarom de omschrijving Presteren volgens Belanghouders en de afkorting PvB. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 14 van 109

15 Deel II: de perspectieven van KWH In het tweede deel van de KWH-Visitatie wordt de waardering van klanten en belanghouders voor het maatschappelijk presteren van de corporatie in beeld gebracht. Deze waardering wordt gemeten met delen van KWH-meetproducten zoals het KWH-Participatielabel, het KWH-Maatschappijlabel en KWH-Huurlabel. De meerwaarde van deel II van het rapport is dat naast het oordeel over prestaties ook een oordeel wordt gegeven over het beleidsproces van de corporatie en de mate waarin belanghouders tevreden zijn hierover aangevuld met de tevredenheid van klanten over de dienstverlening van de corporatie. Doordat gebruik wordt gemaakt van hele concrete normen en meetpunten, geeft het tweede deel van het rapport concrete aanknopingspunten voor leren en verbeteren. Figuur 2. De perspectieven van KWH in schema Perspectief intern toezicht Perspectief klanten Proces maatschappelijke prestaties Perspectief belanghouders Perspectief medewerkers Perspectief bewonersparticipatie De visitatiecommissie zoekt in deel II verklaringen voor prestaties of het uitblijven daarvan. De sleutel kan bijvoorbeeld liggen in het interne toezicht, in de mate waarin de structuur, de bedrijfsvoering en de cultuur van de werkorganisatie zijn afgestemd op de ambities en externe opgave en uitdagingen van de corporatie, of in de frequentie en de diepgang van het overleg met de belanghouders. De visitatiecommissie kijkt niet alleen naar wat al is bereikt. Ze beoordeelt ook of er voldoende waarborgen zijn voor goed presteren in de nabije toekomst. Het is aan de visitatiecommissie om het presteren in perspectief te plaatsen en te komen tot een wijs en communiceerbaar oordeel. De beoordeling van Wonen Zuid in het tweede deel van dit onderzoek heeft plaatsgevonden op basis van een uitgebreid stelsel van normen en meetpunten. In de onderzoeksverantwoording in de bijlagen is weergegeven hoe de beoordeling tot stand is gekomen. 1.3 Wonen Zuid en haar werkgebied: een impressie Wonen Zuid vierde in 2009 haar 100-jarig bestaan. De rechtsvoorganger (woningbouwvereniging) St. Jozef werd in 1909 in Roermond opgericht voor het bouwen van arbeiderswoningen. Na een concentratie in de beginjaren op de stad Roermond, werden op een gegeven moment de vleugels uitgeslagen naar de kerkdorpen aan de Westkant van de Maas. Na een sterke groei de afgelopen decennia was in de periode opnieuw sprake van een explosieve groei. Wonen Zuid fuseerde achtereenvolgens met de Bouwvereniging Heerlen (1998), de Woningstichting St. Pietersrade uit Kerkrade (2002), De Woningstichting Valkenburg aan de Geul (2001) en de Woningstichting Nuth (2002). Na de vier fusies is een woningcorporatie ontstaan met thans ruim woningen en 156 medewerkers (143 fte). KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 15 van 109

16 Ten tijde van de fusies is Wonen Zuid in haar organisatiestructuur overgegaan naar het holdingmodel van regioorganisaties. Dit model kenschetst zich door het aanbrengen van een taakgerichte scheiding tussen holding en regio s (werkmaatschappijen). De regio s voeren de kerntaken uit, zoals het verhuren en beheren van woningen. In de holding vinden de regio-overstijgende activiteiten plaats: bestuur en toezicht, financiën, P&O, automatisering, juridische zaken, strategisch beleid, klant- en marktonderzoek. Het werkgebied van Wonen Zuid omvat tien gemeenten verdeeld over de drie regio s te weten: > De regio Midden-Limburg in de gemeenten Roermond, Leudal, Maasgouw, Nederweert en Roerdalen. > De regio Parkstad Limurg in de gemeenten Heerlen, Kerkrade en Brunssum > De regio Nuth-Valkenburg in de gemeenten Nuth en Valkenurg. De volkshuisvestelijke opgave in de drie regio s is divers en vraagt een eigen specifieke aanpak. De regio Midden-Limburg kenmerkt zich door een enerzijds stedelijke opgave in de herstructurering (Roermond) en anderzijds een groot volkshuisvestelijke betrokkenheid in de dorpen. Wonen Zuid is in Roermond en omgeving met woningen marktleider. In de regio Parkstad Limburg is Wonen Zuid met woningen een van de negen corporaties in de regio. Het werkgebied in de regio Parkstad Limburg wordt gekenmerkt door krimp. De regio Nuth Valkenburg is met woningen de kleinste regio van Wonen Zuid. 1.4 Leeswijzer Dit rapport bestaat uit twee delen. In deel I worden de prestaties van Wonen Zuid beoordeeld op basis van de maatschappelijke visitatiemethodiek zoals ontwikkeld door de Auditraad. Dit deel toetst vooral de harde prestaties en hoe deze door belanghouders worden gewaardeerd. In hoofdstuk 2 tot en met 5 bespreken wij de prestaties van Wonen Zuid vanuit diverse invalshoeken: de eigen ambities en doelen (PnA/D), de opgaven in het werkgebied van Wonen Zuid (PnO), de verwachtingen van belanghouders (PvB), de financiële mogelijkheden (PnV). In hoofdstuk 5 worden de kwaliteit van het bestuur en de mogelijkheden tot beïnvloeding van Wonen Zuid beoordeeld (Gov). Deel II verdiept dit beeld door een aantal aanvullende perspectieven te belichten, namelijk dat van de klanten, belanghouders bewonersorganisaties, intern toezicht en medewerkers. Dit deel belicht meer de zachte kant van Wonen Zuid. Er komen vragen aanbod zoals: hoe worden de producten en diensten van Wonen Zuid gewaardeerd door haar klanten? Hoe beoordelen belanghouders de samenwerking met Wonen Zuid? Voelen bewonersorganisaties zich voldoende ondersteund en serieus genomen? Hoe geeft de Raad van Commissarissen invulling aan haar rol van toezichthouder en adviseur? Krijgen medewerkers voldoende ondersteuning en richting om een bijdrage te leveren aan de maatschappelijke prestaties van de organisatie? Deze vragen komen in deel II aan bod in hoofdstuk 7. We sluiten het visitatierapport af met conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 8. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 16 van 109

17 2. Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 2.1 Missie en ambities De missie van Wonen Zuid luidt: het huisvesten van mensen door het aanbieden van betaalbare, kwalitatief goede woningen, in een passende woon- en leefomgeving. Onze speciale aandacht gaat daarbij uit naar die mensen die gezien hun situatie kwetsbaar zijn op de woningmarkt. In 2006 heeft Wonen Zuid het beleidsplan Koers opgesteld. Wonen Zuid heeft daarin drie pijlers benoemd: Klant en Markt, Maatschappij en Organisatie. In de zelfevaluatie van de visitatie beschrijft Wonen Zuid de volgende pijlers van beleid: Klant en Markt (de uitvoering van de volkshuisvestelijke opdracht) Bedrijfseconomische positie (financiële continuïteit) Governance en organisatie (kwaliteit van organisatie, medewerkers en processen) 2.2 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties Wonen Zuid heeft de door haar gestelde ambities en behaalde prestaties geformuleerd per aandachtsveld voor de periode /2010. De ambities zijn verwoord in het strategisch beleidsplan Koers Bij verantwoording van de prestaties wordt veelal verwezen naar de jaarlijkse volkshuisvestelijke verslagen en de corporatie in perspectief gegevens. Prestatieveld Ambities en doelen Prestaties 1 Beschikbaarheid a. Missie van Wonen Zuid is het aanbieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen met een goede leefomgeving voor alle mensen, maar met speciale aandacht voor de kwetsbaren in de maatschappij Het organiseren van goed wonen voor een groep mensen die daar door laag inkomen en/of sociale vaardigheid niet zelf toe in staat zijn. De nadruk ligt op de primaire doelgroep (o.a. mensen met een laag inkomen, gehandicapten en statushouders). a. toewijzingen aan de doelgroep; 86,8% t.o.v. 72,1% landelijk. Passende toewijzing 93,6 % t.o.v. 90,6% landelijk. Toewijzingen aan ouderen 16,7% t.o.v. 15,5% landelijk. b. In 2008 op het gebied van inkomensnorm ten minste het landelijk niveau (eind %) behalen. b. Wonen Zuid heeft in ,6% van vrijkomend en weer voor verhuur bestemd bezit passend toegewezen. NB voor wat betreft de visitatie(periode): ook in 2006 en 2007 is hierin gepresteerd, maar pas vanaf 2008 zijn doelstellingen hieromtrent opgenomen (in het jaarverslag). KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 17 van 109

18 Prestatieveld Ambities en doelen Prestaties 2 Betaalbaarheid a. In de provinciale woonvisie uit 2005 staat beschreven dat het aantal huishoudens tot 2010 met een laag inkomen provinciaal gezien afneemt. Er is geen norm geformuleerd. a. In de provinciale woonvisie is een opgave op provinciaal niveau weergegeven, die niet is doorvertaald in individuele prestaties met de corporaties. Wonen Zuid heeft de opgave echter wel opgepakt en een eigen inschatting gemaakt. Door verkoop en sloop zijn in de periode door Wonen Zuid totaal 781 woningen aan de voorraad onttrokken en door nieuwbouw huur en koop 462 woningen bijgekomen. Doordat verkochte woningen allemaal in het goedkope koopsegment zijn aangeboden, neemt door verkoop de kernvoorraad woningen niet af. Gerealiseerde nieuwbouw in zowel de huur als koop is in het betaalbare segment gerealiseerd. Per saldo is de kernvoorraad (nieuwbouw huur + nieuwbouw koop - sloop = ) in de periode afgenomen met 167 woningen. b. Wonen Zuid heeft in haar missie staan het aanbieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen. b. Uit landelijke benchmarkcijfers blijkt dat Wonen Zuid relatief veel betaalbare woningen heeft. Bijvoorbeeld: [1] Huur als percentage van maximaal toegestaan is 65,5% (t.o.v. 71,0% landelijk). [2] 97,6% goedkope en betaalbare huurwoningen (t.o.v. 93,0% landelijk). c. In het jaarverslag 2008 staat de doelstelling het handhaven van een relatief gunstige prijs- kwaliteitverhouding (landelijk in 2008: 3,16). Minimaal 90% van het bezit bereikbaar houden voor de primaire doelgroep. c. Wonen Zuid had in 2008 een gemiddelde prijskwaliteitsverhouding van 3,02. NB: In de periode heeft Wonen Zuid bij het huurbeleid gebruik gemaakt van de zogenaamde 'kwaliteitsmeetlat', waarbij tijdens de jaarlijkse huurrondes op woningniveau gedifferentieerde huurverhogingen zijn gerealiseerd. Hiermee is in acht jaar toegewerkt naar een evenwichtigere prijskwaliteitsverhouding binnen het bezit. Vanaf 2007 zijn de huurver-hogingen vastgesteld op het inflatie-percentage van KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 18 van 109

19 het voorafgaande jaar. [Wonen Zuid had in ,6% van haar bezit in de goedkope en betaalbare klasse (beneden de huurtoeslaggrens voor 3-en meerpersoonshuishoudens). Prestatieveld Ambities en doelen Prestaties 3 Bijzondere doelgroepen a. De Provincie Limburg loopt landelijk voorop v.w.b. de vergrijzing en van de ouderen willen steeds meer zorg in eigen huis ontvangen. Dit legt een extra claim op extramuralisering. a. In de provinciale woonvisie is een opgave op provinciaal niveau weergegeven, die niet is doorvertaald in individuele prestaties met de corporaties. Wonen Zuid heeft een eigen inschatting gemaakt. Zo heeft Wonen Zuid een intensieve samenwerking met in zorg gespecialiseerde organisaties en participeert Wonen Zuid in lokale overleggen inzake wonen, welzijn en zorg. Verder neemt Wonen Zuid maatregelen om bestaand bezit of nieuwbouw van woningen bestemd of geschikt te maken voor ouderen. Wonen Zuid heeft een relatief groot en toenemend aandeel ouderen- en gehandicaptenwoningen: 19,5% t.o.v. landelijk 14,9%. Dit geldt eveneens voor het aandeel nultredenwoningen: 30,8% t.o.v. landelijk 27,3%. Een groot aandeel van de vrijgekomen woningen wordt toegewezen aan ouderen. b. Wonen, Welzijn en Zorg is één van de kernaspecten van het huidige ondernemingsplan. Een en ander is in het jaarverslag 2008 vertaald in strategische doelstellingen: Minimaal 19% ouderen- en gehandicaptenwoningen. Minimaal 30% toegankelijke woningen voor minder mobielen. Minimaal 20% van huurwoningen bereikbaar voor jongeren onder 23 jaar. minimaal 50% van de koopwoningen goedkoper dan Huisvesten van de statushouders zoals vastgelegd in de taakstellingen. b. Inspannningen: Wonen Zuid heeft 20,4% ouderen- en gehandicaptenwoningen (t.o.v. 14,7% landelijk). Wonen Zuid heeft 31,7% nultredenwoningen (t.o.v. 24,7% landelijk). Van het bezit van Wonen Zuid heeft 21,1% een huurprijs beneden de kwaliteitskortingsgrens. Alle nieuw verkochte woningen en verkochte woningen bestaand bezit zijn verkocht tegen een prijs lager dan Wonen Zuid heeft in statushouders en 101 generaal pardonners gehuisvest (taakstellingen waren 66 respectievelijk 103). KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 19 van 109

20 Gereed zijn voor overdracht gemeentelijk bezit aan standplaatsen en huurwoonwagens. Samenwerking met maatschappelijke organisaties verder verstreken. Enkele jaren geleden is samen met Woongoed 2-Duizend de SBBD opgericht, waarmee deze stichting standplaatsen en huurwoonwagens wil verkrijgen van de gemeente, stichten, in stand houden, exploiteren en beheren. In 2008 is de overdracht van het gemeentelijk bezit aan standplaatsen en woon-wagens voorbereid. In 2008 is de overdracht van het gemeentelijk bezit aan standplaatsen en woonwagens voorbereid. Wonen Zuid voert tal van activiteiten uit met maatschappelijke organisaties c. Regio Parkstad: De regio heeft een aantal resultaatgebieden benoemd voor de periode Op het gebied van doelgroepenbeleid is dit: (1) om jongeren en starters vast te houden moeten er kwalitatief goede woningen en aantrekkelijke woonmilieus voor hen gecreëerd worden. Hierbij gaat de aandacht met name uit naar Parkstad Centrum, waar het concept van ''hoogstedelijk dynamisch wonen'' (starters, jongeren, studenten, mensen met een uithuizige levensstijl) tot ontwikkeling gebracht zal worden. Creëer woonmilieus voor jongeren/starters (streefaandeel: circa 10% van de portefeuille). (2) er is een toenemende behoefte aan geschikte huisvesting voor ouderen en andere kwetsbare inwoners. De verwachting is dat er voor 31 december 2010 een sleuteloverdracht plaatsvindt van het volgende aantal nieuwbouw koplopers-zorgwoningen: 1814 in Parkstad en 141 in de gemeente Nuth, tevens zal het gaan om 1084 verbouwde koplopers-zorgwoningen in Parkstad en 70 in de gemeente Nuth. Creëer huisvestingsmogelijkheden voor senioren (streefaandeel: minimaal 30% c. In de regionale woonvisie is een abstracte opgave op regionaal niveau weergegeven, waarvan Wonen Zuid een eigen inschatting heeft gemaakt. Specifiek gaat het om de volgende vastgoeddoelen: [1]: [a] Eind 2009 hebben 911 van de woningen in de regio Parkstad Limburg (21%) een huurprijs beneden de kwaliteitskortingsgrens. Daarmee zijn deze goedkope woningen bereikbaar voor jongeren beneden 23 jaar. [b] In deze regio zijn in woningen bestaand bezit verkocht, in , in en in Het gros hiervan is bereikbaar voor starters op de koopwoningenmarkt. [2]: [a] In de visitatieperiode zijn 141 door aankoop, renovatie en nieuwbouw woningen geschikt voor senioren gerealiseerd (28 appartementen met lift en 33 parkeerplaatsen in Kerkrade in 2006 aangekocht, 16 appartementen zonder lift in Kerkrade in 2007 voorzien van een lift, 56 appartementen zonder lift in 2008 voorzien van een lift en 41 nieuwe appartementen met lift gerealiseerd in 2009 in Molenberg). Eind 2009 had Wonen Zuid 969 woningen (22%) in deze regio in bezit die in principe geschikt zijn voor ouderen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 20 van 109

21 van de portefeuille). d. Regio Maastricht en Mergelland: Ouderen: [1] Inzetten op flexibel en levensloopbestendig bouwen. [2] Bestaande woningvoorraad waar mogelijk geschikt maken voor ouderen. [3] Nieuwbouw voor ouderen realiseren die voldoen aan hoge standaarden voor geschiktheid van ouderen. [4] Doelgroepenbeleid ouderen dient voor zover mogelijk bijdrage te leveren aan versterking van de leefbaarheid van kleine kernen. d. De regionale woonvisie is een visie van de gemeenten die deel uitmaken van deze regio. Voor Wonen Zuid betreft dit uitsluitend de gemeente Valkenburg. Afspraken zijn gemaakt door de betreffende gemeenten en niet met andere marktpartijen zoals corporaties. [1] en [3] Wonen Zuid heeft in de visitatieperiode geen nieuwe woningen in Valkenburg gerealiseerd. Wel zullen in levensloopbestendige appartementen Hotheym worden opgeleverd. [2] In de periode zijn in woningen van Wonen Zuid in Valkenburg 140 woningen aangepast. e. Regio Maastricht en Mergelland: Jongeren/starters/bijzondere doelgroepen: [1] Behoud voldoende goedkope woningen, zowel huur als koop. [2] Doelgroepenbeleid t.a.v. jongeren dient voor zover mogelijk bijdrage te leveren aan versterking van de leefbaarheid van de kleine kernen. [3] Voldoende huisvestingsmogelijkheden voor studenten, statushouders, gehandicapten en woonwagenbewoners. e. De regionale woonvisie is een visie van de gemeenten die deel uitmaken van deze regio. Voor Wonen Zuid betreft dit uitsluitend de gemeente Valkenburg. Afspraken zijn gemaakt door de betreffende gemeenten en niet met andere marktpartijen zoals corporaties. [1] Het aantal goedkope huurwoningen van Wonen Zuid in Valkenburg is van januari 2006 tot december 2009 afgenomen met 16 woningen (van 191 naar 175 woningen). Er zijn wel 6 goedkope koopwoningen gerealiseerd (locatie Heekerbeek). Het plan voor de locatie Heekerbeek is op initiatief van Wonen Zuid ontwikkeld en uitgevoerd door BAM. [3] Statushouders; zie PnO, punt Gehandicapten: een deel van de aangepaste woningen in Valkenburg is geschikter geworden voor lichamelijk gehandicapten; zie PnO, punt Bovendien worden 17 woningen aan Radar verhuurd. In Valkenburg heeft Wonen Zuid nog geen woonwagens of standplaatsen in beheer. f. Gemeente Heerlen: In Heerlen-Stad moeten met name de volgende doelgroepen bediend worden bij de herstructurering in de periode : hoogopgeleide (jonge) f. Wonen Zuid heeft de inschatting van de eigen opgave doorvertaald in concrete langtermijn vastgoeddoelen die een langere periode bestrijken dan de visitatieperiode. In de regionale woonvisie KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 21 van 109

22 Parkstedelingen (perspectief bieden voor wooncarrière in alle stadia van alleenwonend tot gezin), latente thuismarkt (voor midden- en hoger kader in 3 extreme woonwensen: superlandelijk, superstedelijk en zeer bijzonder) en creatieve (voor mensen met meer uitgesproken woonwensen, vrije regelgeving, kunst en cultuur mengen met wonen). Daarnaast in mindere mate: sociale kastelen (fraaie gebieden voor lagere inkomens met hoge kwaliteit stedenbouw) en overspannen woningzoekers uit buurregio's (vrijheid met regels, zelfbouw, studentenhuisvesting). is een - vrij abstracte - opgave op regionaal niveau weergegeven, die niet is doorvertaald in individuele concreet te leveren prestaties met de corporaties. Wonen Zuid erkent de Woonvisie en stemt het tactisch en strategisch handelen hier zoveel als mogelijk op af, blijkend uit de mate van realisatie van de vastgoeddoelen (zie PnAD, bouwproductie). g. Gemeente Kerkrade: In Kerkrade- Noord moeten met name de volgende doelgroepen bediend worden: bij de herstructurering in de periode : sociale kastelen (fraaie gebieden voor lagere inkomens met hoge kwaliteit stedenbouw), hoogopgeleide (jonge) Parkstedelingen (perspectief bieden voor wooncarrière in alle stadia van alleenwonend tot gezin), terugkeer ouderen (comfortabel wonen zonder bij eerste zorgbehoefte direct te moeten verhuizen) en overspannen woningzoekers uit buurregio's (vrijheid met regels, zelfbouw, studentenhuisvesting). In Kerkrade-Oost moeten met name de volgende doelgroepen bediend worden: terugkeer ouderen en overspannen woningzoekers uit buurregio's en in daarnaast mindere mate: sociale kastelen, hoogopgeleide (jonge) Parkstedelingen, latente thuismarkt (voor midden- en hoger kader in 3 extreme woonwensen: superlandelijk, superstedelijk en zeer bijzonder) en creatieven (voor mensen met meer uitgesproken woonwensen, vrije regelgeving, kunst en cultuur mengen met wonen). g. zie prestatietoelichting bij f h. Gemeente Brunssum: Wonen Zuid heeft bezit in Brunssum West. In h. zie prestatietoelichting bij f KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 22 van 109

23 Brunssum West moeten met name de volgende doelgroepen bediend worden bij de herstructurering in de periode : hoogopgeleide (jonge) Parkstedelingen (perspectief bieden voor wooncarrière in alle stadia van alleenwonend tot gezin), Latente thuismarkt (voor midden- en hoger kader in 3 extreme woonwensen: superlandelijk, superstedelijk en zeer bijzonder), terugkeer ouderen (comfortabel wonen zonder bij eerste zorgbehoefte direct te moeten verhuizen) en overspannen woningzoekers uit buurregio's (vrijheid met regels, zelfbouw, studentenhuisvesting). i. Gemeente Brunssum: Voor het Treebeekplein wordt een volgend programma voorgesteld; sloop 72 portiekwoningen, nieuwbouw 33 etagewoningen, sloop 18 portieketagewoningen, sloop casino en KAJ gebouw, nieuwbouw gemeenschap-huis, winkelruimte en 51 etagewoningen en nieuwbouw 57 grondgebonden woningen. Voor het Emmaterrein is voor 2004 de Emmastaete gepland met een zorgcentrum en 75 aanleunwoningen. i. Wonen Zuid heeft de eigen inschatting van de opgave nog niet volledig waargemaakt, maar schat in dat dit op korte termijn zal gebeuren. In het gemeentelijk plan is een opgave op gemeente niveau weergegeven, die in eerste aanleg niet is doorvertaald in individuele prestaties met de corporaties. Wonen Zuid heeft van de opgave een eigen inschatting gemaakt. Wonen Zuid heeft in Brunssum bezit in Treebeek en heeft in 2004 (samen met andere partners) het complex Emmastaete op het voormalige Emmaterrein gerealiseerd. De plannen rondom het Treebeekplein zijn (nog) niet gerealiseerd. Prestatieveld Ambities en doelen Prestaties 4 Leefbaarheid a. Wonen Zuid totaal: Missie: Het aanbieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen met een goede leefomgeving voor alle mensen, maar met speciale aandacht voor de kwetsbaren in onze maatschappij, dat is waar Wonen Zuid nu en in de toekomst voor staat. a. Uit landelijke benchmarkcijfers blijkt dat Wonen Zuid in per VHE (t.o.v. 62 landelijk), in per VHE (t.o.v. 76 landelijk) en in per VHE heeft uitgegeven aan leefbaarheid (t.o.v. 112 landelijk). Voor Wonen Zuid is dat gemiddeld over de beschouwde drie jaar 92 per VHE (t.o.v. landelijk gemiddeld 83 per VHE). b. Wonen Zuid totaal: Sinds het verslagjaar 2008 heeft Wonen Zuid strategische doelstellingen in het b.[1] Wonen Zuid en de gemeente Brunssum hebben begin 2008 een intentieovereenkomst getekend met KWH Rapportage KWH-Visitatie 2010, Wonen Zuid Pagina 23 van 109