Visitatierapport. KWH-Visitatie Woningcorporaties. Woningbouwvereniging Langedijk. Deel I: Maatschappelijke prestaties

Transcriptie

1 Visitatierapport KWH-Visitatie Woningcorporaties Deel I: Maatschappelijke prestaties Woningbouwvereniging Langedijk Rotterdam, juni 2009

2 Colofon Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Oostzeedijk 62 Postbus AA ROTTERDAM T F E kwh@kwh.nl W Visitatieteam: ir. Cor Pijlman, voorzitter Karin Rosielle MBA, visitator drs. Elly Adriaansz, secretaris KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 2 van 47

3 Inhoudsopgave Voorwoord 0 Samenvatting Beoordeling per ratio Beoordeling per prestatieveld Samenvattende scorekaart De prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk: een recensie 9 1 Inleiding Visitaties in de corporatiesector De KWH-aanpak van visitaties Woningbouwvereniging Langedijk en haar werkgebied: een impressie Leeswijzer 14 2 Presteren naar opgaven (PnO) De maatschappelijke opgaven in Langedijk Presteren naar Opgaven (PnO): I Prestaties Presteren naar Opgaven (PnO): II Kennis en Inzicht Presteren naar Opgaven (PnO): III Planning Presteren naar Opgaven (PnO): IV Monitoring Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven (PnO) 22 3 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) Missie en ambities Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): II Kennis en Inzicht Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): III Planning Presteren naar Ambities en Doelen (PnA/D): IV Monitoring Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 29 4 Presteren volgens Belanghouders (PvB) De belangrijkste belanghouders van Woningbouwvereniging Langedijk Presteren volgens Belanghouders (PvB): I Prestaties Presteren volgens Belanghouders (PvB): II Kennis en Inzicht Presteren volgens Belanghouders (PvB): III Planning Presteren volgens Belanghouders (PvB): IV Monitoring Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties volgens Belanghouders (PvB) 34 5 Presteren naar Vermogen (PnV) Enkele kerngegevens Presteren naar Vermogen (PnV): I Prestaties Presteren naar Vermogen (PnV): II Visie Presteren naar Vermogen (PnV): III Risicoprofiel Presteren naar Vermogen (PnV): IV Bedrijfsvoering Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties naar Vermogen (PnV) 38 6 Governance Goed bestuur 39 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 3 van 47

4 6.2 Onderdeel II Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding Beoordeling visitatiecommissie: Governance 41 Bijlagen I. Onderzoeksverantwoording II. Samenstelling visitatiecommissie III. Overzicht geïnterviewde personen IV. Overzicht geraadpleegde documenten KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 4 van 47

5 Voorwoord Voor u ligt de rapportage van de maatschappelijke visitatie van Woningbouwvereniging Langedijk over de periode die is uitgevoerd op basis van de KWH-Visitatiemethode. KWH is een door de SEV/Auditraad geaccrediteerde organisatie. Met behulp van deze visitatiemethode zijn de prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk, de kwaliteit van het maatschappelijk ondernemen en de borging hiervan beoordeeld. De visitatie van Woningbouwvereniging Langedijk is in meerdere opzichten bijzonder. Ten eerste omdat zij een corporatie is waar fusies vooralsnog aan voorbij zijn gegaan en zij een van de weinigen is die zich woningbouwvereniging mag noemen. Ten tweede omdat zij - ondanks haar kleine omvang - er voor gekozen heeft zich te laten visiteren op basis van de vernieuwde KWH-visitatiemethodiek. Deze methodiek is gebaseerd op de door de SEV/Auditraad ontwikkelde methodiek (versie 3.0) en aangevuld met onderdelen van de KWHmeetproducten. Woningbouwvereniging Langedijk heeft zich bijzonder ingespannen om deze visitatie mogelijk te maken. Zij heeft haar ramen en deuren opengegooid, de visitatiecommissie toegang gegeven tot haar belanghouders, huurdersvertegenwoordigers, toezichthouder, medewerkers en niet te vergeten een groot aantal beleidsdocumenten. Zij heeft zich hiermee kwetsbaar durven opstellen. Dit getuigt van durf en ondernemerschap en de bereidheid om te leren en verantwoording af te leggen. Ik wil Woningbouwvereniging Langedijk hartelijk danken voor haar bijdrage aan deze KWH-Visitatie en veel succes wensen bij de verdere groei en ontwikkeling van haar maatschappelijk ondernemerschap. mr. Sjoerd Hooftman directeur-bestuurder KWH KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 5 van 47

6 0 Samenvatting In deze samenvatting geven wij in een notendop de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie van Woningbouwvereniging Langedijk. 0.1 Beoordeling per ratio In onderstaande figuur staan de scores die Woningbouwvereniging Langedijk haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren. Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 8 7 6,6 Governance (Gov) 6,8 6 6,9 Presteren naar Opgaven (PnO) 5 6,0 6,8 Presteren volgens Belanghouders (PvB) Presteren naar Vermogen (PnV) De prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk worden gemiddeld met een 6,6 gewaardeerd. De hoogste score 6,9 wordt behaald op de ratio Presteren naar Opgave (PnO), gevolgd door 6,8 op de ratio s Governance en Presteren volgens Belanghouders en 6,6 op de ratio Presteren naar eigen Ambities en Doelen. De laagste score 6,0 wordt behaald op de ratio Presteren naar Vermogen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 6 van 47

7 0.2 Beoordeling per prestatieveld 1. Beschikbaarheid 8 7. Energie en duurzaamheid 7 2. Betaalbaarheid Stedelijke vernieuw ing 3. Bijzondere doelgroepen 5. Bouw productie 4. Leefbaarheid Presteren volgens Belanghouders (PvB) Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) Presteren naar Opgaven (PnO) Woningbouwvereniging Langedijk presteert op het aspect Presteren naar Opgaven (PnO) uitstekend op de prestatievelden Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Bouwproductie en voldoende tot matig op de prestatievelden Bijzondere Doelgroepen, Stedelijke Vernieuwing en Leefbaarheid en Energie en Duurzaamheid. Beschikbaarheid scoort eveneens hoog in het aspect Presteren naar Ambities en Doelen (PnA-D); de overige prestatievelden, inclusief Overige Opgaven, kregen een lagere waardering. De prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk werden door haar belanghouders (PvB) als ruim voldoende gewaardeerd, maar in de door de SEV/Auditraad ontwikkelde methodiek scoorde deze groep lager. Van de aspecten Governance (Gov) en Presteren naar Vermogen (PnV) is hier geen dwarsdoorsnede gegeven omdat deze niet zijn opgebouwd volgens de bovengenoemde prestatievelden. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 7 van 47

8 0.3 Samenvattende scorekaart In de onderstaande tabel is de beoordeling van Woningbouwvereniging Langedijk in meer detail weergegeven. Een toelichting op de diverse onderdelen is opgenomen in hoofdstuk 3 tot en met 6. Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) I II III IV Prestaties Kennis en Inzicht Planning Monitoring Totaal Wegingsfactor 70% 10% 10% 10% 100% 1. Beschikbaarheid 8,0 2. Betaalbaarheid 7,0 3. Bijzondere doelgroepen 7,0 4. Leefbaarheid 6,0 5. Bouwproductie 7,0 6. Stedelijke vernieuwing 6,0 7. Energie en duurzaamheid 6,0 8. Overige opgaven 6,0 6,6 7,4 6,8 5,8 6,6 Presteren naar Opgaven (PnO) 7,1 6,2 6,5 5,8 6,9 1. Beschikbaarheid 8,0 2. Betaalbaarheid 8,0 3. Bijzondere doelgroepen 7,0 4. Leefbaarheid 6,0 5. Bouwproductie 8,0 6. Stedelijke vernieuwing 7,0 7. Energie en duurzaamheid 6,0 8. Overige opgaven Presteren volgens Belanghouders (PvB) 1. Beschikbaarheid 7,4 2. Betaalbaarheid 7,4 3. Bijzondere doelgroepen 7,6 4. Leefbaarheid 7,3 5. Bouwproductie 7,5 6. Stedelijke vernieuwing 7,2 7. Energie en duurzaamheid 7,1 7,4 5,8 6,0 5,0 6,8 8. Overige opgaven Totaal 7,0 6,5 6,4 5,5 6,8 I II III IV Vermogens prestaties Visie Risico profiel Bedrijfsvoering Totaal Wegingsfactor: 70% 10% 10% 10% 100% Presteren naar Vermogen (PnV) 6,1 5,0 5,8 6,5 6,0 I Goed bestuur II Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding Totaal Ambities en doelen Opgaven in het werkgebied Betrokken-heid belanghebbenden Vermogen Wegingsfactor: 20% 20% 20% 20% 20% 100% Governance (Gov) 6,9 7,0 7,0 5,8 7,0 6,8 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 8 van 47

9 De prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk: een recensie Algemeen Woningbouwvereniging Langedijk is werkzaam in Langedijk, een gemeente in Noord-Kennemerland met inwoners en woningen (2008). In een omgeving waarin zij slechts 12 à 13% van het woningbestand bezit, heeft Woningbouwvereniging Langedijk een sterke positie in het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Dat is toe te schrijven aan de maatschappelijk gedreven directeur-bestuurder van de corporatie die ook door zijn collega s in het werkgebied als woordvoerder tegenover de gemeente wordt geaccepteerd. Maar ook aan de beperkte aandacht van het gemeentebestuur voor de volkshuisvesting: Langedijkers zorgen in principe voor zichzelf. Het gemeentebestuur heeft een bescheiden ambtelijke beleidsondersteuning en heeft haar Woonvisie door adviesbureau Companen laten opstellen. Woningbouwvereniging Langedijk heeft door haar beleidskeuzes en het functioneren van haar directeurbestuurder een uitgesproken lokaal en sociaal profiel. De corporatie wil alleen in de gemeente Langedijk actief zijn en de directeur-bestuurder kiest in zijn beleid nadrukkelijk voor de primaire doelgroep en voor het vergroten van de slaagkansen voor die doelgroep. De kleine organisatie levert opmerkelijke prestaties en wordt door haar omgeving zeer gewaardeerd. De visitatiecommissie merkt hierbij op dat deze prestaties zonder heldere organisatiestructuur tot stand komen. Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) Woningbouwvereniging Langedijk heeft een hoog ambitieniveau op het gebied van voorraadbeleid, vooral waar het de omvang en variëteit van het woningaanbod en het duurzaam bouwen betreft. De corporatie wil verder vooral als sociaal ondernemer worden gezien die bereid is in overleg met- en ten behoeve van belanghouders specifieke producten en diensten te leveren. Hierbij bewaakt zij de specifieke doelen per jaar of per beleidsperiode en legt de resultaten vast in complete, leesbare evaluatiedocumenten. Weinig ambities en doelen zijn SMART geformuleerd, maar de commissie is er van overtuigd dat Woningbouwvereniging Langedijk weet wat zij nastreeft en wat zij daadwerkelijk bereikt. Presteren naar Opgaven (PnO) In Noord-Kennemerland worden de opgaven op het gebied van de volkshuisvesting in belangrijke mate gebaseerd op woonwensenonderzoek en op vertalingen daarvan in lokale Woonvisies, gevolgd door prestatieafspraken tussen de betrokken gemeenten en corporaties. Woonwensen en prestatieafspraken zijn kwalitatief en kwantitatief beschreven. Woningbouwvereniging Langedijk heeft prestatieafspraken met de gemeente, maar vult de opgaven naar eigen inzicht in. De corporatie streeft naar een hoger percentage sociale woningen en meer woningen voor bijzondere doelgroepen dan volgens het woonwensenonderzoek nodig zouden zijn. De commissie heeft geen analyse aangereikt gekregen waarop de corporatie zich baseert bij haar eigen opvatting over de volkshuisvestelijke opgaven. De commissie heeft overigens begrip voor de urgentie die Woningbouwvereniging Langedijk ziet in het realiseren van meer sociale huur- en koopwoningen dan in het formele gemeentelijke- en regionale beleid is vastgelegd. Presteren volgens Belanghouders (PvB) De belanghouders van Woningbouwvereniging Langedijk zijn zonder uitzondering positief over de prestaties van de corporatie. Veel waardering is er voor de inspanningen om in nieuwbouwprojecten binnen de gemeente een zo groot mogelijk aandeel sociale woningbouw te realiseren. Ook het bouwen en verbouwen voor bijzondere doelgroepen en de aanpak van leefbaarheidvraagstukken in de directe woonomgeving worden zeer gewaardeerd. Woningbouwvereniging Langedijk geeft niet zelden richting aan de volkshuisvestelijke beleidskeuzes die binnen de gemeente Langedijk moeten worden gemaakt. Deze rol heeft zij als vanzelfsprekend verworven en wordt door belanghouders geaccepteerd. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 9 van 47

10 Belanghouders geven aan dat de samenwerking op projectniveau of in andere verbanden, zoals Dorpsgericht Samenwerken, in hoge mate voldoet en effectief wordt gevonden. Het is de commissie opgevallen dat het aspect kennis en inzicht van het prestatieveld Belanghouders in de visitatiemethodiek voor Woningbouwvereniging Langedijk veel minder positief uitvalt dan de beleving door de belanghouders zelf. Presteren naar Vermogen (PnV) Woningbouwvereniging Langedijk heeft anno 2008 volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting een behoorlijke vermogensovermaat. Haar financiële vooruitzichten zijn ook goed, mede door de relatief lage bedrijfslasten, het positieve resultaat uit woningverkoop, de gunstige prijs-kwaliteitverhouding van de huurwoningen en de marktpositie van het bezit in het algemeen. Op het gebied van bouwen voor primaire- en bijzondere doelgroepen is Woningbouwvereniging Langedijk, gezien haar schaalgrootte, opvallend ondernemend. Aan haar huurders en woningzoekenden wordt veel keuze geboden. De bereidheid om onrendabel te investeren in de primaire volkshuisvestingstaken en in de eigen ambities en doelen is groot. Op het gebied van de leefbaarheid is de financiële inzet van Woningbouwvereniging Langedijk minder overtuigend. Hier blijven de uitgaven duidelijk achter bij die van de referentiegroep en ook sommige belanghouders verwachten meer inspanningen op dit gebied. Daarnaast zou meer geïnvesteerd kunnen worden in het verbeteren van de energetische kwaliteit van de oudere woningvoorraad. Woningbouwvereniging Langedijk stuurt niet bewust op de inzet van het vrij beschikbare vermogen. Door nadrukkelijk alleen in de gemeente Langedijk actief te willen zijn, is de geografische begrenzing van de inzet van dit vermogen bepaald. De commissie is overigens van mening dat de vermogenspositie scherp bewaakt moet worden, wil de woningbouwvereniging haar ambitieuze bouw- en verbeterdoelen op langere termijn kunnen realiseren. Governance De Raad van Toezicht (RvT) van Woningbouwvereniging Langedijk kent een brede samenstelling. Volgens de commissie is er voldoende volkshuisvestelijke-, financiële-, maatschappelijke-, projectontwikkelingtechnische- en juridische kennis aanwezig. Bij vacatures in de RvT worden kandidaten openbaar geworven. De raad volgt de Governancecode Woningcorporaties en verklaart in haar verslaglegging waar en waarom zij op enkele onderdelen afwijkt van de bepalingen in deze code. De relatie tussen de RvT en de directeur-bestuurder wordt door beiden open en kritisch genoemd. De RvT houdt sinds enkele jaren een zelfevaluatie aan de hand van een elders ontwikkelde checklist. Uit het verslag van de laatstgehouden zelfevaluatie blijkt dat de raad zichzelf een grotere rol als klankbord van de directeur-bestuurder toewenst. Met belanghouders bestaat op meerdere niveaus contact, maar de directe beleidsbeïnvloeding door belanghouders is beperkt. Woningbouwvereniging Langedijk kiest haar eigen weg. Eigenzinnig en vasthoudend zijn vaak gehoorde typeringen van de corporatie. De commissie merkt hierbij op dat deze werkwijze veel te maken heeft met de visie en taakopvatting van de directeur-bestuurder. Het alom gewaardeerde profiel van de corporatie hangt zeer van diens functioneren af en is volgens de commissie daarom kwetsbaar. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 10 van 47

11 1 Inleiding 1.1 Visitaties in de corporatiesector De samenleving heeft een belangrijke rol als het gaat over het oordeel over het maatschappelijk presteren van woningcorporaties. Verticaal toezicht door de overheid wordt aangevuld door horizontale verantwoording aan de samenleving. Huurders, gemeenten en andere belanghouders kunnen nu gefundeerd hun maatschappelijk oordeel uitspreken over prestaties van woningcorporaties. Een nieuw systeem van maatschappelijke visitatie biedt daarvoor alle handvatten. Het nieuwe visitatiestelsel maakt objectief zichtbaar en meetbaar wat corporaties nu en straks kunnen betekenen voor bestuurders, toezichthouders, de rijksoverheid en vooral voor de huurders, de buurten en andere belanghouders. Werking Deelname aan maatschappelijke visitaties is verplicht voor corporaties die lid zijn van brancheorganisatie Aedes. Corporaties dienen zich eenmaal in de vier jaar te laten visiteren. Eens per vier jaar krijgt elke corporatie een deskundige visitatiecommissie op bezoek, samengesteld door een geaccrediteerd bureau. Die commissie licht de corporatie door vanuit het perspectief van de opgaven in het werkgebied en vanuit de verwachtingen van gemeente, huurders en andere belanghouders in de directe omgeving. Wat presteert de corporatie werkelijk? Welk vermogen is daarvoor echt beschikbaar? Wordt dat vermogen voldoende benut? Wat vinden belanghebbenden van het presteren van de corporatie? Hoe worden zij in de dagelijkse praktijk betrokken bij het beleid? Ook telt mee welke doelen de corporatie zelf heeft en of ze wel alles doet wat in haar vermogen ligt om deze doelen te realiseren. De bevindingen worden zo veel mogelijk meetbaar gemaakt, geanalyseerd, beoordeeld en gerapporteerd volgens een uniforme methodiek. Het visitatierapport is openbaar. De beoordeling van de prestaties heeft plaatsgevonden op basis van een uitgebreid stelsel van normen en meetpunten. In de onderstaande tabel is weergegeven hoe de beoordeling tot stand is gekomen. Normstelling prestatiebeoordeling Beoordeling in rapportcijfers Kwantitatieve meetpunten Kwalitatieve meetpunten Rapportcijfer 8 De prestatie overtreft de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of De corporatie voldoet geheel aan de norm: Ja de verwachting van belanghouders: overschrijding is meer dan 25%. Rapportcijfer 7 De prestatie komt overeen met de doelstelling, de opgave of de verwachting van belanghouders: De corporatie voldoet aan de norm, maar verbetering is nog mogelijk: Ja, maar afwijking maximaal + of 25%. Rapportcijfer 6 De prestatie is lager dan de doelstelling/ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking 25% tot De corporatie voldoet niet aan de norm, maar de corporatie is bezig met verbeteringen: Nee, maar 50%. Rapportcijfer 5 De prestatie is aanzienlijk lager dan de doelstelling, de opgave of de verwachting van belanghouders: afwijking meer dan - 50% De corporatie voldoet niet aan de norm en de corporatie heeft geen maatregelen genomen om haar prestaties te verbeteren. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 11 van 47

12 1.2 De KWH-aanpak van visitaties Woningbouwvereniging Langedijk heeft haar prestaties, haar beleids- en bedrijfsproces laten beoordelen op basis van de KWH-Visitatiemethode. Deze methode bestaat uit twee delen. Deel I beoordeelt conform de methodiek van de SEV / Auditraad de kwantitatieve prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk bezien vanuit vijf ratio s. Deze worden hieronder nader toegelicht. Deel II geeft concrete aanknopingspunten voor leren en verbeteren vanuit vijf perspectieven: de klant, bewonersparticipatie, belanghouders, intern toezicht en medewerkers. De scores in beide delen zijn gebaseerd op een beoordeling van de prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk door een visitatiecommissie. Meer informatie over samenstelling van de commissie is opgenomen in de bijlagen. Deel I: beoordeling op basis van SEV / Auditraad methodiek 3.0 Het onderzoek in deel I van het rapport omvat een beoordeling van geleverde prestaties afgezet tegen vijf ratio s: ten eerste de opgaven in het werkgebied zoals deze zijn vastgelegd in prestatieafspraken en de woonvisie van de gemeente. Daarnaast is gekeken naar de eigen prestaties in relatie tot de doelen en ambities van de corporatie, prestaties volgens belanghouders, het presteren naar (financieel) vermogen en ten slotte de kwaliteit van de besluitvorming / governance (zie figuur 1). De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van documentanalyses, gesprekken met belanghouders, zoals de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, wijkraden en bewonersvertegenwoordigers. Eveneens is gesproken met interne toezichthouders, directie, medewerkers en met de controller van Woningbouwvereniging Langedijk. Als onderdeel van de visitatie heeft Woningbouwvereniging Langedijk een zelfevaluatie opgesteld en gegevens verzameld over de opgaven in haar werkgebied, haar doelen en ambities en de door haar geleverde prestaties. Woningbouwvereniging Langedijk diende alle gegevens te onderbouwen met oorspronkelijke documenten, zoals beleidsplannen en jaarverslagen. Een nadere toelichting op de structuur en werkwijze van deze KWH-Visitatie is opgenomen in de onderzoeksverantwoording in de bijlagen. Figuur 1. Structuur methodiek SEV / Auditraad 3.0 De SEV / Auditraad methodiek gebruikt de uitdrukking Presteren volgens Stakeholders (PvS). KWH is van mening dat het Nederlandse woord belanghouders een volwaardig alternatief is en gebruikt daarom de omschrijving Presteren volgens Belanghouders en de afkorting PvB. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 12 van 47

13 Deel II: de perspectieven van KWH In het tweede deel van de KWH-Visitatie wordt de waardering van klanten en belanghouders voor het maatschappelijk presteren van de corporatie in beeld gebracht. Deze waardering wordt gemeten met delen van KWH-meetproducten zoals het KWH-Participatielabel, het KWH-Maatschappijlabel en KWH-Huurlabel. De meerwaarde van deel II van het rapport is dat naast het oordeel over prestaties ook een oordeel wordt gegeven over het beleidsproces van de corporatie en de mate waarin belanghouders tevreden zijn hierover aangevuld met de tevredenheid van klanten over de dienstverlening van de corporatie. Doordat gebruik wordt gemaakt van hele concrete normen en meetpunten, geeft het tweede deel van het rapport concrete aanknopingspunten voor leren en verbeteren. Figuur 2. de perspectieven van KWH in schema Perspectief intern toezicht Perspectief klanten Perspectief belanghouders Perspectief medewerkers Perspectief bewonersparticipatie De visitatiecommissie zoekt in deel II verklaringen voor prestaties of het uitblijven daarvan. De sleutel kan bijvoorbeeld liggen in het interne toezicht, in de mate waarin de structuur, de bedrijfsvoering en de cultuur van de werkorganisatie zijn afgestemd op de ambities en externe opgave en uitdagingen van de corporatie, of in de frequentie en de diepgang van het overleg met de belanghouders. De visitatiecommissie kijkt niet alleen naar wat al is bereikt. Ze beoordeelt ook of er voldoende waarborgen zijn voor goed presteren in de nabije toekomst. Het is aan de visitatiecommissie om het presteren in perspectief te plaatsen en te komen tot een wijs en communiceerbaar oordeel. De beoordeling van Woningbouwvereniging Langedijk in het tweede deel van dit onderzoek heeft plaatsgevonden op basis van een uitgebreid stelsel van normen en meetpunten. In de onderzoeksverantwoording in de bijlagen is weergegeven hoe de beoordeling tot stand is gekomen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 13 van 47

14 1.3 Woningbouwvereniging Langedijk en haar werkgebied: een impressie Langedijk is een verstedelijkte plattelandsgemeente die zich kenmerkt door langgerekte lintbebouwing midden in een agrarisch en waterrijk gebied. De gemeente omvat de dorpskernen Oudkarspel, Noord- en Zuid-Scharwoude en Broek op Langedijk en de afzonderlijke kernen St. Pancras en Koedijk. Langedijk telt circa inwoners en woningen, waarvan sociale huurwoningen. De gemeente is onderdeel van het HAL-gebied (Heerhugowaard-Alkmaar-Langedijk), waar de stedelijke milieus zijn geconcentreerd met Alkmaar als centrum. Vanwege de centrale ligging van woon-, werk- en recreatiegebied is deze concentratie van groot economisch belang. De HAL heeft een Vinextaakstelling. Woningbouwvereniging Langedijk (opgericht in 1913) is gevestigd in Noord-Scharwoude en is een kleine corporatie, maar binnen Langedijk veruit de grootste: zij bezit ruim woningen en beschikt over ongeveer 120 Koopgarant-woningen in de tot Langedijk behorende dorpskernen. De woningbouwvereniging richt zich vooral op het bieden van goede, betaalbare woningen aan degenen die daar zelf niet makkelijk in kunnen voorzien. Behalve als zeer dynamisch, ondernemend en initiatiefvol, typeert zij zichzelf onder andere als ( ) vooruitstrevend en in zekere zin vernieuwend als het gaat om het tot stand brengen van een duurzaam betaalbare koopsector (Koopgarant) als deel van een vitale en gedifferentieerde sociale woningvoorraad. De gemeente Langedijk is als regievoerder bij projectontwikkeling een belangrijke belanghouder. In 2003 trad de huidige directeur Kees Kwadijk aan als nieuwe directeur-bestuurder van de corporatie. Twee jaar later vond een bestuurlijke wijziging plaats naar een tweelaagse bestuursvorm bestaande uit de directeurbestuurder en de Raad van Toezicht die in datzelfde jaar werd vernieuwd. Bij Woningbouwvereniging Langedijk werken twaalf medewerkers (8,39 fte), waarvan drie technisch. Alle onderhoudswerkzaamheden m.b.t. de buitendienst worden uitbesteed. Het kantoor van de corporatie bevindt zich vlak achter het centrum in Noord-Scharwoude in een rustige, groene wijk met voldoende parkeerruimte. Ten behoeve van de uitbreiding en kwalitatieve verbetering van het aantal werkplekken werd het kantoor in 2008 grondig verbouwd en opnieuw ingericht. De uitstraling van het kantoor is modern maar sober en gericht op de doelgroepen waarvoor gewerkt wordt. Behalve Woningbouwvereniging Langedijk zijn nog vijf corporaties in Langedijk en de regio actief: Woningstichting Goed Wonen Koedijk Sint Pancras met woningbezit in Sint Pancras en de gemeente Alkmaar, Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland en Kennemer Wonen, beide gevestigd in Alkmaar en ten slotte de landelijk werkende corporaties SGBB en Habion, gespecialiseerd in ouderenhuisvesting met zorgvoorzieningen. Op het gebied van sociale huur- en koopwoningen heeft Woningbouwvereniging Langedijk een samenwerkingsverband met Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland en Woningstichting Goed Wonen Koedijk Sint Pancras. Met Habion en zorginstelling Magenta wordt samengewerkt aan woningbouwplannen op het specifieke gebied van bijzondere woonvormen. 1.4 Leeswijzer Dit rapport bestaat uit twee delen. In deel I worden de prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk beoordeeld op basis van de maatschappelijke visitatiemethodiek zoals ontwikkeld door de Auditraad. Dit deel toetst vooral de harde prestaties en hoe deze door belanghouders worden gewaardeerd. In hoofdstuk 2 tot en met 5 bespreken wij de prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk vanuit diverse invalshoeken: de eigen ambities en doelen (PnA/D), de opgaven in het werkgebied van de corporatie (PnO), de verwachtingen van belanghouders (PvB), de KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 14 van 47

15 financiële mogelijkheden (PnV). In hoofdstuk 5 worden de kwaliteit van het bestuur en de mogelijkheden tot beïnvloeding van Woningbouwvereniging Langedijk beoordeeld (Gov). Deel II verdiept dit beeld door een aantal aanvullende perspectieven te belichten, namelijk dat van klanten, belanghouders, bewonersorganisaties, intern toezicht en medewerkers. Dit deel belicht meer de zachte kant van Woningbouwvereniging Langedijk. Er komen vragen aanbod zoals: hoe worden de producten en diensten van de corporatie gewaardeerd door haar klanten, hoe beoordelen belanghouders de samenwerking met Woningbouwvereniging Langedijk, voelen bewonersorganisaties zich voldoende ondersteund en serieus genomen, hoe geeft de Raad van Toezicht invulling aan zijn rol van toezichthouder en adviseur, krijgen medewerkers voldoende ondersteuning en richting om een bijdrage te leveren aan de maatschappelijke prestaties van de organisatie. Deze vragen komen in deel II aan bod in hoofdstuk 7. De visitatiecommissie sluit het visitatierapport af met conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 8. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 15 van 47

16 2 Presteren naar opgaven (PnO) 2.1 De maatschappelijke opgaven in Langedijk In het kader van de eigen prestatie-evaluatie levert de corporatie een overzicht aan van opgaven in het werkgebied op elk van de prestatievelden. Per prestatieveld benoemt de corporatie de opgaven, geeft aan waar (in welke documenten) we deze opgaven kunnen terugvinden en in welke mate prestaties zijn gerealiseerd die bijdragen aan een oplossing voor deze opgaven. Maatschappelijke opgaven op het terrein van wonen - maar dat geldt voor alle opgaven in de publieke sector - zijn moeilijk objectief te maken. De benoeming van een bepaalde situatie tot een maatschappelijke opgave en een aandachtpunt voor het woonbeleid vergt altijd een besluitvormingsproces waarbij een belangrijke rol is weggelegd voor democratisch gelegitimeerde instellingen. Op het gebied van wonen is dit vooral de gemeenteraad. Voor het beoordelen van de prestaties naar opgaven heeft de visitatiecommissie daarom aansluiting gezocht bij beleidsdocumenten die door de gemeenteraad van Langedijk zijn vastgesteld. 2.2 Presteren naar Opgaven (PnO): I Prestaties In onderstaand overzicht lichten we toe hoe de scores op de Prestaties naar Opgaven tot stand komen. De maatschappelijke opgaven zijn ontleend aan de eigen en gemeentelijke beleidsnota s en de prestatieafspraken die Woningbouwvereniging Langedijk heeft afgesloten met de gemeente Langedijk. PnO: Oordeel van de visitatiecommissie: Prestatieveld Beoordeling 1 Beschikbaarheid 8,0 2 Betaalbaarheid 8,0 3 Bijzondere doelgroepen 7,0 4 Leefbaarheid 6,0 5 Bouwproductie 8,0 6 Stedelijke vernieuwing 7,0 7 Energie en duurzaamheid 6,0 Totaal 7,1 > De Maatschappelijke opgaven zijn voornamelijk ontleend aan de gemeentelijke documenten Woonvisie en Prestatieafspraken Langedijk , gecombineerd met de eigen ervaringen met- en inzichten van Woningbouwvereniging Langedijk in de lokale sociaal huisvestelijke bouwopgave. De prestaties op dit gebied heeft de corporatie onder andere genoteerd in haar beleidsplannen over de gevisiteerde periode en nabije toekomst en in jaarverslagen. Belangrijke doelstellingen van Woningbouwvereniging Langedijk zijn: Behoud van voldoende kernvoorraad. Bouwen voor verschillende doelgroepen. Stedelijke vernieuwing door onder andere woningdifferentiatie. Verhoging van een duurzame betaalbare koopsector met Koopgarant-woningen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 16 van 47

17 Prestatieveld Opgaven Prestaties 1 Beschikbaarheid Woningen realiseren voor lokale behoefte, keuzemogelijkheden bieden mbt wonen, speciale aandacht voor starters, lage inkomens en zorgbehoevenden. Toegewezen In 2008: 65 sociale huur, 7 koop, 36 Koopgarant en 13 woningen voor cliënten Esdégé Reigersdaal; verhuur door Esdégé Reigersdaal. In 2007: 81 sociale huur, 7 Koopgarant. In 2006: 86 soc.huur, 7 koop, 17 Koopgarant. In 2005: 70 soc.huur, 5 koop, 14 Koopgarant. Huur toegewezen aan mensen met laag inkomen via woonruimteverdeelsysteem. Zorgwoningen gebouwd en toegewezen (zie verder hieronder bij bijzondere doelgroepen). Uitvoering geven aan de regionale huisvestingsverordening en de daarin gestelde regels mbt passend toewijzen van sociale huur- en koopwoningen (Koopgarant). Gedaan via regionaal woonruimteverdeelsysteem. Ontwikkeling kernvoorraad (huurwoningen tot 499 euro prijspeil ): 150 woningen erbij in de jaren 2008 en 2009 (opgave Langedijk). Gebouwd in categorie 1 en 2 in totaal nieuwbouw koop en huur: 98 woningen (waarvan 71 huur en 27 Koopgarant) in de jaren 2005 t/m 2008 bouw gestart. Van de sociale nieuwbouwopgave van 205 woningen in Langedijk heeft WbvL bijna 50% gebouwd. Daarnaast 14 nieuwbouwwoningen aangekocht. Bouw van 35 appartementen (Beekpunge, Lisdodde en Kolfbaan) is een jaar vertraagd naar Een duurzaam betaalbare koopsector realiseren. Verkoopopgave 2005 t/m 2008 voor WbvL: 88 in Koopgarant en 23 koop. Periode 2004 t/m 2008: 74 bestaande en 27 nieuwbouwwoningen verkocht in Koopgarant; 19 in koop. Gemeente vindt het van groot belang dat er geschikt aanbod van woonruimte is voor starters. En dat er keuzemogelijkheden worden geboden voor starters. Bouwen voor starters en Koopgarant realiseren. Koopgarant terecht gekomen bij vnl. jongeren en mensen met laag inkomen (merendeel euro). Nieuwbouw jongerenwoningen Prinses Margrietstraat in Broek op Langedijk + verhuurd. Score 8 > Woningbouwvereniging Langedijk reageert vooral proactief en veelal naar eigen inzicht op de sociale woningbouwopgave van de gemeente Langedijk en presteert als zodanig uitstekend op het gebied van beschikbaarheid. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 17 van 47

18 Prestatieveld Opgaven Prestaties 2 Betaalbaarheid Ontwikkeling kernvoorraad (huurwoningen tot 499 euro prijspeil ): 150 woningen per jaar erbij in de jaren 2008 en 2009 (opgave Langedijk). In 2008: 65 sociale huur, 7 koop, 9 Koopgarant. In 2007: 81 sociale huur, 7 Koopgarant. In 2006: 86 soc.huur, 7 koop, 17 Koopgarant. In 2005: 70 soc.huur, 5 koop, 14 Koopgarant. Huur toegewezen aan mensen met laag inkomen via woonruimteverdeelsysteem. Een duurzaam betaalbare koopsector realiseren. Verkoopopgave 2005 t/m 2008 voor WbvL: 88 in Koopgarant en 23 koop. In totaal v.a Koopgarant-woningen verkocht in betaalbaarheidscategorie 1 en 2 op Opgave: betaalbare nieuwbouw (2005 t/m 2009): categorie 1 (tot 499 euro): 190 huurwoningen; categorie 2 ( euro): 67 huurwoningen t/m 2008: start bouw 98 nieuwbouwwoningen + 14 aangekocht. Score 8 > Woningbouwvereniging Langedijk presteert en reageert bovengemiddeld op het gebied van betaalbaarheid. > De corporatie hanteert een zeer sociaal prijsbeleid voor alle categorieën klanten in de sociale huur- en koopsector en versterkt de kernvoorraad vooral door het Koopgarant-systeem. Prestatieveld Opgaven Prestaties 3 Bijzondere doelgroepen Er is een groeiende groep mensen in Langedijk die te maken heeft met beperkingen. De grootste toename van mensen met een zorgvraag is te verwachten door de vergrijzing in Langedijk: de groep 65+ers neemt in de periode met 65% toe. Concreet is het te verwachten tekort in 2015: 146 woningen van het type ' beschermd wonen', 960 levensloopbestendige woningen en 1396 nultredenwoningen. Er is een behoefte aan het ' opplussen' van woningen zodat ouderen langer in hun woning kunnen blijven wonen. Bouw van appartementen met lift (o.a. Twuyverhoek, Beekpunge, Lisdodde), bouw van de zorgboerderij voor Esdégé Reigersdaal. Beschikbaar stellen huurpand t.b.v Logeerhuis voor cliënten Philadelphia, complex met 13 zorgwoningen voor cliënten Esdégé Reigersdaal, opplussen bestaande huurwoningen. Stimuleren en ondersteunen abonnement op Wonen Plus voor huurders Woningbouwvereniging Langedijk. Toewijzen van huurwoningen waarbij zorgindicatie voorrang geeft. Toewijzing woningen aan statushouders. (Er is echter vervolgens door de gemeente géén bouwopgave of veranderopgave geformuleerd). Score 7 > Woningbouwvereniging Langedijk presteert net onder het gemiddelde op het gebied van Bijzondere Doelgroepen en de vraag daarnaar vanuit de zorgsector. > Volgens het CFV-rapport Corporatie in Perspectief 2008, presteerde Woningbouwvereniging Langedijk in 2007 op het gebied van bijzondere doelgroepen minder in verhouding met regionale- en landelijke gemiddelden. De corporatie is nu met een inhaalprogramma bezig. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 18 van 47

19 Prestatieveld Opgaven Prestaties 4 Leefbaarheid Langedijk hecht waarde aan het verbeteren van de leefbaarheid. Het gaat om een leefbare woonomgeving, de aanwezigheid van voorzieningen, maar ook een leefbaar en vitaal platteland. Speerpunten zijn: dorpsgericht samenwerken, ontmoeting en contact (o.a. Wijksteunpunten) en zorgen voor gedifferentieerde wijken. De reguliere, traditionele functies op dit vlak worden naar behoren vervuld. De activiteiten in het kader van dorpsgericht samenwerken en de eigen wijkschouw zijn daar aan toegevoegd. Met het participatieproject rond de ontwikkeling van het Veilingterrein hadden we meer verwachtingen dan er gerealiseerd is t.a.v. de ontwikkeling. Vanaf 2009 zullen huisbezoeken worden gedaan om sneller en actiever oplossingen te kunnen aandragen in gevallen van overlast. Verbeteren kwaliteit woonomgeving; verbeteren sociale samenhang in wijken; bevorderen betrokkenheid bewoners bij leefomgeving. zie boven + in een aantal stegen is de bestrating, afwatering en verlichting verbeterd. Ondergrondse vuilcontainers komen op veel plekken. Gestart met ontwikkeling Multifunctionele Accommodatie a.d. Kerklaan. Score 6 > Woningbouwvereniging Langedijk kan beter presteren op dit veld, met name met betrekking tot het oplossen van problemen van sociale aard (hangjongeren, omgangsvormen van bewoners), ruimtelijke aard (groen-, speel- en parkeeraanleg en bestrating) en hygiënische aard (rommel, zwerfvuil en uitwerpselen van honden). > Volgens het CFV-rapport Corporatie in Perspectief 2008, presteerde de corporatie in 2007 tamelijk laag vergeleken met de referentiegroep en het landelijke gemiddelde. Prestatieveld Opgaven Prestaties 5 Bouwproductie Opgave nieuwbouw gemeente Langedijk: 950 woningen. Waarvan: opgave betaalbare nieuwbouw (2005 t/m 2009): 190 huurwoningen categorie 1 (tot 499 euro); 67 huurwoningen categorie 2 ( euro); 124 koopwoningen cat.1 (tot ,- euro); 124 koopwoningen cat 2 (tot ,- euro). Relevant voor WbvL: cat. 1 en 2 t/m 2008 i.p.v = 152 huur en 53 koop opgave Langedijk. Gebouwd in categorie 1 en 2 in totaal nieuwbouw koop en huur: 98 woningen (waarvan 71 huur en 27 Koopgarant) in de jaren 2005 t/m 2008 bouw gestart. Van de sociale nieuwbouwopgave van 205 woningen in Langedijk heeft WbvL bijna 50% gebouwd. Daarnaast 14 nieuwbouwwoningen aangekocht. Bouw van 35 appartementen (Beekpunge, Lisdodde en Kolfbaan) is een jaar vertraagd naar Score 8 > Woningbouwvereniging Langedijk heeft een uitstekende performance op het prestatieveld Bouwproductie in verschillende sectoren en doelgroepen. De corporatie is op dit terrein ambitieus en daadkrachtig. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 19 van 47

20 Prestatieveld Opgaven Prestaties 6 Stedelijke Vernieuwing Herstructurering is alleen in kleine aantallen aan de orde in Langedijk. Door gestage nieuwbouw ontstaat er ruimte voor doorstroming en daardoor ruimte voor een kwaliteitsslag in de bestaande voorraad. Nieuwbouwprojecten, meest recente: sloop/nieuwbouw 12 app. Margrietstraat; Veilingterrein Noord-Scharwoude; Centrumplan Broek op Langedijk; Kolfbaan Oudkarspel; Locatie Buitenzorg-LSVV; ontwikkeling multifunctionele accommodatie en woningen Kerklaan. Verbetering beheer bestaande woongebieden om leefbaarheid hiervan te verbeteren. Via inbreiding differentiatie woonbuurten bereiken. Oplossen woningtekort. Op lange termijn herstructurering van de woningvoorraad in oudere wijken. zie hierboven thema leefbaarheid en nieuwbouwprojecten + nieuwbouwproductie. Score 7 > Het prestatieveld Stedelijke Vernieuwing is vooral geënt op bouwproductie. Stedelijke Vernieuwing als stedenbouwkundig concept in relatie met de bestaande woningvoorraad en landschappelijke omgeving van Langedijk zou van Woningbouwvereniging Langedijk meer aandacht moeten krijgen en tot een meerwaarde voor de omringende omgeving kunnen leiden. Prestatieveld Opgaven Prestaties 7 Energie en Duurzaamheid Woonvisie 2005: EPC-norm 0,8 (is nu bouwbesluit), beleid is in ontwikkeling. Prestatieafspraken 2007: om het begrip duurzame ontwikkeling bij nieuwbouw te operationaliseren afspraak om te gaan werken met meetinstrument GPR Gebouw. Bestaande huurwoningvoorraad: vervangen cvinstallaties voor Hoog Rendement installaties. Plaatsen HR-glas. Isoleren van vloeren en daken. In 2008 de energetische kwaliteit van de bestaande huurwoningen geïnventariseerd als basis voor nieuw duurzaamheidsbeleid. Voornemen om concept 'GPR-gebouw' in te voeren. Milieubeleidsplan 2008: bij nieuwbouw wordt vooral ingezet op a. Energetisch goed casco en b. Duurzame energie toepassen of mogelijk maken in het ontwerp en installatie (dit laatste door toepassing lage temperatuur verwarming). In project Beekpunge in Oudkarspel warmtepomp toegepast. In ons Programma van Eisen Nieuwbouw: energetische kwaliteit m.n. bereiken door isoleren casco. Lage Temperatuur Verwarming nu standaard. Score 6 > De genoemde prestaties zijn vooral bedoeld als intenties en ad hoc geformuleerd. Een programmatisch beleidskader op het prestatieveld Energie en Duurzaamheid ontbreekt. > Verbeteren van isolatie m.b.t. verbetering van binnenklimaat en geluidsoverdracht is een aandachtspunt dat door de bewoners naar voren is gebracht in de USP-bewonersscan 2006 en waarvan het niet zeker is of Woningbouwvereniging Langedijk daar adequaat op reageert. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 20 van 47

21 2.3 Presteren naar Opgaven (PnO): II Kennis en Inzicht II II.1 II.2 Onderdelen De corporatie heeft op ieder van de prestatievelden gedegen inzicht in de opgaven die zich in het werkgebied en voor zover relevant ook landelijk en regionaal voordoen. De corporatie beschikt op de prestatievelden (of een beredeneerde eigen selectie van prestatievelden) over een overzicht in lokale, regionale en landelijke opgaven en heeft deze in kwantitatieve en/of kwalitatieve variabelen uiteengezet. De corporatie brengt de ontwikkeling van -voor het beleid- relevante en/of beïnvloedbare omgevingsvariabelen (zie II.1) systematisch en periodiek in beeld. Cijfer 6,2 6,0 6,4 > De gemeentelijke documenten Woonvisie en Prestatieafspraken zijn richtinggevend voor de sociaalmaatschappelijke opgaven die Woningbouwvereniging Langedijk vervult. In de Prestatieafspraken staat een verdeling van concrete actiepunten tussen gemeente en de verschillende corporaties. Woningbouwvereniging Langedijk heeft regelmatig overleg met andere corporaties en werkt met twee nauw samen. Woningbouwvereniging Langedijk heeft zodoende goed zicht op wat er speelt in Langedijk en omgeving. Een overzicht met kwantitatieve gegevens van de prestatievelden gerelateerd aan lokale, regionale en landelijke opgaven is niet aangetroffen. > De aangeleverde documenten laten een beperkte systematische beschrijving van het relevante beleid en/of beïnvloedbare omgevingsvariabelen zien. Het beleid van Woningbouwvereniging Langedijk kenmerkt zich door informele- en sterke bilaterale contacten en minder door systematisch genoteerde processen. 2.4 Presteren naar Opgaven (PnO): III Planning III III.1 III.2 III.3 Onderdelen De corporatie vertaalt de opgaven naar concrete doelen op de prestatievelden en verantwoordt extern de prioriteiten die daarbij zijn gesteld. De corporatie geeft aan welke samenwerking met andere organisaties en partijen benodigd is. De corporatie heeft voor ieder van de prestatievelden (of een beredeneerde eigen selectie van prestatievelden) beschreven wat de opgaven zijn en wat de corporatie daarmee doet. De corporatie heeft meetbare doelen opgesteld en een prioritering aangebracht, zowel voor het hele werkgebied van de corporatie als per prestatieveld. De corporatie geeft aan welke samenwerking met andere organisaties en partijen nodig is, zowel voor het hele werkgebied van de corporatie als per prestatieveld. Cijfer 6,5 7,0 6,6 6,0 > De verschillende onderdelen van het prestatieveld Planning van PnO zijn niet systematisch en kwantitatief beschreven. > Voor een aantal prestaties is een soort doelstelling aangegeven (b.v. bij de prestatievelden Bouwproductie en Stedelijke Vernieuwing); bij andere ontbreekt deze echter geheel. > De commissie heeft geen concrete gegevens aangetroffen over bestaande, dan wel gewenste samenwerking van Woningbouwvereniging Langedijk met andere partijen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 21 van 47

22 2.5 Presteren naar Opgaven (PnO): IV Monitoring IV IV.1 IV.2 Onderdelen De corporatie beoordeelt jaarlijks de voortgang en de realisatie van de opgaven op de prestatievelden en trekt daaruit conclusies. De corporatie meet en beoordeelt de prestaties en geeft aan of de geplande prestaties wel of niet en in welke mate zijn gerealiseerd. De corporatie geeft bij onvoldoende realisatie aan wat zij gaat doen om de geplande doelen zo snel mogelijk alsnog te realiseren. Cijfer 5,8 6,6 5,0 > Het prestatieveld Bouwproductie wordt goed gemonitord; de velden Beschikbaarheid en Betaalbaarheid voldoende. Van deze twee prestatievelden worden de resultaten in cijfers weergegeven, zij het niet in systematische overzichten. De overige prestatievelden worden op informele - min of meer terloopse - wijze genoteerd. > M.u.v. de vertraagde bouw op het Veilingterrein is niet duidelijk wat de acties van de corporatie zijn als de doelen niet worden gehaald. Afwijkingen en daarmee samenhangende aangepaste planningen over voortgang zijn niet aan de commissie beschikbaar gesteld. 2.6 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven (PnO) Onderdeel Wegingsfactor Beoordeling I Prestaties 70% 7,1 II Kennis en inzicht 10% 6,0 III Planning 10% 6,5 IV Monitoring 10% 5,8 Totaal 6,8 > Woningbouwvereniging Langedijk presteert goed op de velden Beschikbaarheid en Betaalbaarheid van PnO. Ook heeft zij een uitstekende bouwproductie. In de bouwopgave neemt zij vaak - voordat de gemeente dit doet - het voortouw. De goede score wordt gedragen door ambitie, vitaliteit en initiatief van de corporatie. De opvatting over het prestatieveld Stedenbouwkundige Vernieuwing lijkt inherent aan het prestatieveld Bouwproductie en zou meer opgevat kunnen worden als vernieuwingsopgave van de openbare ruimte waarbij ook architectonische- en landschappelijke kwaliteiten van Langedijk worden meegenomen (stedenbouw i.r.t. landschap). De prestatieafspraken met de gemeente worden naar eigen inzicht ingevuld. > Woningbouwvereniging Langedijk scoort minder goed op het gebied van Bijzondere Doelgroepen, Leefbaarheid en Energie en Duurzaamheid, zowel in haar eigen opgave en resultaten als in de regionale en landelijke benchmark van het CFV. > Ook scoort de corporatie minder goed op de velden Kennis en Inzicht, Planning en Monitoring. Voor de commissie speelt hier de veelal ontoereikende documentatie m.b.t. prioritering, plannen en monitoren van activiteiten, het structureel in kaart brengen van opgave en resultaten en het plaatsen daarvan in een bredere context. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 22 van 47

23 3 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 3.1 Missie en ambities Woningbouwvereniging Langedijk zegt in haar zelfevaluatie dat zij ( ) herkenbaar [wil] zijn als sociaal ondernemer, een actieve club [zijn] waar anderen wat mee kunnen. Ons doen en laten staat in het teken van de te vervullen maatschappelijke opgave. Waar die uit bestaat bepalen we in gesprek met onze maatschappelijke omgeving. We laten zien en verantwoorden wat we doen. De missie van Woningbouwvereniging Langedijk is: > Het bieden van mogelijkheden, keuzevrijheid en kwaliteit in wonen, met name aan mensen die daar zelfstandig niet goed in kunnen voorzien. > Het realiseren van een vitale sociale woningsector bestaande uit duurzaam betaalbare huur- en koopwoningen. > Herkenbaar zijn voor bewoners en plaatselijke organisaties, voorop lopen en lokaal kleur geven. Woningbouwvereniging Langedijk beschouwt zichzelf met een portefeuille van ruim huurwoningen en circa 120 Koopgarant-woningen als dé woningbouwvereniging van Langedijk met een hoofdrol in de beïnvloeding van het gemeentebeleid, vaak mede namens collega-corporaties. De corporatie is ambitieus, sociaalvoelend en gaat idealistisch maar pragmatisch met de sociale opgave om. Haar medewerkers zijn loyaal aan de genoemde missie. 3.2 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties De ambities en doelen in onderstaande tabel zijn geïnventariseerd door de corporatie en komen vooral uit de beleidsplannen, voorraadbeheerplannen, convenanten Dorpsgericht Samenwerken en de verschillende jaarplannen uit de gevisiteerde periode. Op basis van de geleverde prestaties in verhouding tot de eigen doelen en ambities van Woningbouwvereniging Langedijk komt de visitatiecommissie tot de onderstaande beoordeling. PnA/D: Beoordeling prestaties naar eigen doelen en ambities Prestatieveld Beoordeling 1 Beschikbaarheid 8,0 2 Betaalbaarheid 7,0 3 Bijzondere doelgroepen 7,0 4 Leefbaarheid 6,0 5 Bouwproductie 7,0 6 Stedelijke vernieuwing 6,0 7 Energie en duurzaamheid 6,0 8 Overige opgaven 6,0 Totaal 6,6 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 23 van 47

24 In onderstaande tabellen staan de doelen en prestaties van Woningbouwvereniging Langedijk per prestatieveld. Prestatieveld Opgaven 1 Beschikbaarheid Deel van onze missie is: het bieden van mogelijkheden, keuzevrijheid en kwaliteit in wonen, met name aan mensen die daar zelfstandig niet goed in kunnen voorzien. In 2008: 65 sociale huur, 7 koop, 36 Koopgarant en 13 woningen voor cliënten Esdégé Reigersdaal; verhuur door Esdégé Reigersdaal. In 2007: 81 sociale huur, 7 Koopgarant. In 2006: 86 soc.huur, 7 koop, 17 Koopgarant In 2005: 70 soc.huur, 5 koop, 14 Koopgarant. Huur toegewezen aan mensen met laag inkomen via woonruimteverdeelsysteem. Daarbinnen treffen we voor jongeren unieke maatregelen om hun slaagkans op de woningmarkt te verbeteren. Concreet gebeurt dit door betaalbare woningen te bouwen (huur en Koopgarant) enerzijds en anderzijds de huur van woningen die qua maat en marktpositie geschikt zijn voor jongeren te verlagen tot onder de huurtoeslaggrens van jongeren < 23 jaar. Koopgarant terecht gekomen bij vnl. jongeren en mensen met laag inkomen (merendeel euro). Nieuwbouw jongerenwoningen Prinses Margrietstraat in Broek op Langedijk + verhuurd. Score 8,0 > Verkoop door middel van de Koopgarant-regeling blijkt door de jaren heen een succesvolle formule. In vrijwel alle gevallen worden de prestatieafspraken gehaald. De bouwprognoses van Woningbouwvereniging Langedijk zelf worden door de jaren heen wel te hoog ingeschat. Prestatieveld Opgaven 2 Betaalbaarheid Onze doelstelling is om in Langedijk bij te dragen aan het realiseren van een vitale woningsector bestaande uit huur- en koopwoningen in diverse kwaliteiten. Door verbetering en uitbreiding van ons woningbezit willen wij bereiken dat mensen die voor betaalbare woonkwaliteit op de corporatie zijn aangewezen meer mogelijkheden en bewegingsvrijheid krijgen. In 2008: 65 sociale huur, 7 koop, 9 Koopgarant In 2007: 81 sociale huur, 7 Koopgarant. In 2006: 86 soc.huur, 7 koop, 17 Koopgarant. In 2005: 70 soc.huur, 5 koop, 14 Koopgarant. Huur toegewezen aan mensen met laag inkomen via woonruimteverdeelsysteem. Koopgarant terecht gekomen bij vnl. jongeren en mensen met een laag inkomen (merendeel euro). Nieuwbouw jongerenwoningen Prinses Margrietstraat in Broek op Langedijk + verhuurd. Streefhuur op 70% tot 77,5% van de maximaal redelijke huur. Na overleg met huurdersvereniging het huurbeleid in 2003 opnieuw geformuleerd. Nieuwbouw: 75% betaalbaar. Score 7,0 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, Woningbouwvereniging Langedijk pagina 24 van 47