Utrecht is geliefd als vestigingsplaats voor nationale hoofdkantoren en. zakelijke dienstverleners. We zijn de vierde kantorenstad van Nederland.

Transcriptie

1 Voorwoord Utrecht is geliefd als vestigingsplaats voor nationale hoofdkantoren en zakelijke dienstverleners. We zijn de vierde kantorenstad van Nederland. Deze sterke positie continueren we graag. Daarom houden we ons actief bezig met de regie van de kantoorontwikkeling binnen onze grenzen. Regeren is vooruitzien en dat gaat zeker op voor langdurige projecten. Daarom hebben wij voor u de gemeentelijke afspraken over de kantoorontwikkeling tot 2015 in deze brochure bijeen gebracht. Zo weet u precies wat op dit gebied de komende jaren binnen Utrecht mogelijk is. Marka Spit, Wethouder Sociale en Economische Zaken Galgenwaard 1

2 1 Utrecht sterke kantorenstad Stationgebied De Utrechtse kantorenmarkt is al jaren sterk en gezond. De stad ligt centraal, direct aan de belangrijkste snelwegen A12 en A2, met het grootste NSstation van Nederland en op korte reisafstand van Schiphol. Dit maakt Utrecht de ideale vestigingsplaats voor nationale kantoren en zakelijke dienstverleners. 2

3 Kanaleneiland In vergelijking met andere Europese steden, doet Utrecht het erg goed. De stad is populair door haar aantrekkelijke woonmilieu, de historische binnenstad, het ruime culturele aanbod en de grootste universiteit van Nederland. Bovendien lijkt de vergrijzing geen grip op de stad te krijgen. In plaats daarvan gebeurt het omgekeerde; het jonge en hoogopgeleide deel van de bevolking blijft groeien. Als vierde kantorenstad van Nederland heeft Utrecht een kantorenvoorraad van ongeveer 2,4 miljoen vierkante meter. De vraag naar en het aanbod van kantoorruimte zijn goed op elkaar afgestemd en de kantorenvoorraad is de laatste jaren aanhoudend en gecontroleerd gegroeid. Als resultaat hiervan heeft Utrecht in vergelijking met andere Nederlandse steden een laag leegstandspercentage dat nog steeds daalt. In 2008 was de leegstand in de kantorenvoorraad ongeveer zes procent. Voor de oudere locaties in de stad, waar de leegstand zich voornamelijk voordoet, wordt inmiddels gewerkt aan renovatie en herontwikkeling naar andere functies. Om de leesbaarheid van deze brochure te vergroten geven we aan wat de gemeente Utrecht verstaat onder kantoorruimte en bedrijfsruimte. Een kantoorruimte is een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, eventueel in combinatie met vergaderruimten. Daarbij valt te denken aan administratieve werkzaamheden, vergaderingen/presentaties of cursussen/ seminars. Een bedrijfsruimte is een ruimte waarin bijvoorbeeld fysieke goederen worden vervaardigd of bewerkt, opslag van archief of een showroomruimte. De uitgebreide definitie is te vinden in de bijlagen.

4 2 Het Afsprakenkader Papendorp De gemeente Utrecht voert een stedelijke ontwikkelingsstrategie voor kantorenlocaties in de stad. De laatste jaren zijn er veel voorbeelden geweest van steden zonder stedelijke regie. Gevolgen waren onder andere interne concurrentie tussen projecten, overprogrammering, leegstand en prijsbederf. Dit leidde tot ongunstige omstandigheden voor de stedelijke ontwikkelingen. 4

5 Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikkelingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelingen opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van kantoren in de stad Utrecht. Zo is voor ontwikkelaars, beleggers en kantoorgebruikers duidelijk op welke locaties er kantoren bijgebouwd mogen worden, om welke soort kantoren het daarbij gaat en hoeveel. Regionaal Structuurplan II In het Regionaal Structuurplan zijn in 2007 bindende afspraken vastgelegd over kantoorontwikkeling tot het jaar Deze afspraken zijn bindend voor de gemeenten in het regionaal samenwerkingsverband Bestuur Regio Utrecht (BRU), zoals Nieuwegein, Zeist, Houten en Maarssen. De belangrijkste afspraken in het Regionaal Structuurplan zijn: Volume Tot 2015 is een gezamenlijke marktruimte van ruim m 2 bruto vloeroppervlak (bvo). Daarvan is m 2 direct toegewezen aan projecten en blijft m 2 in portefeuille, met als doel dit later (tegen betaling) toe te wijzen aan projecten die een bijzondere bijdrage kunnen leveren aan het Regionaal Structuurplan. De stad Utrecht heeft tot m 2 bvo toegewezen gekregen en in de periode na 2015 nog eens m 2. Restvolumes in oude bestemmingsplannen vallen niet onder het Regionaal Structuurplan. Op grond van de regionale afspraken zou in het Stationsgebied nog m 2 kantoren ontwikkeld kunnen worden. Omdat het Stadskantoor in het Regionaal Structuurplan niet wordt meegerekend, is er daardoor theoretisch m 2 ruimte. Locaties Het verslepen van een kantorenprogramma van de aangewezen locatie naar een andere is niet toegestaan. Dit kan wel binnen de twee grote nieuwbouwlocaties Leidsche Rijn en Stationsgebied. Bij sloop mag alleen op dezelfde locatie worden terug gebouwd. Kleinschalige kantorenlocaties van minder dan m 2 bvo maken geen deel uit van de afspraken in het Regionaal Structuurplan. De gemeenten streven naar het zoveel mogelijk beperken van kantoorfuncties op bedrijventerreinen. Daarom mogen kantoorruimtes op deze terreinen niet worden afgesplitst of afgescheiden worden gebruikt. Overig Bij de kantoorontwikkeling wordt prioriteit gegeven aan de grote nieuwbouwlocaties Leidsche Rijn Centrum, Papendorp en Stationsgebied. Voor nieuw uit te geven kantorenlocaties is een voorverhuur of eindgebruikerspercentage vereist van 75 procent. Gemeenten zijn gebonden aan afspraken met betrekking tot mobiliteitseffecten en een mobiliteitstoets. Een gemeentehuis wordt niet gerekend tot commercieel vastgoed en valt dus niet onder de afspraken. Nieuwbouw Gem. Utrecht (x m 2 bvo) o.b.v. BRU-afsraken project totaal tot 2015 vanaf 2015 project totaal Stationsgebied (excl. Rabobank) (40) (40) (40) Leidsche Rijn Overig Totaal Bron: Uitvoeringscontract RSP II (2007) 5

6 3 Gemeentelijke afspraken Stationsgebied Naast de afspraken in het Bestuur Regio Utrecht, zijn er ook gemeentelijke besluiten die invloed hebben op de kantoorontwikkeling. Deze besluiten gaan voornamelijk over het Stationsgebied. 6

7 Papendorp In 2006 heeft de gemeenteraad een kantorenvolume vastgesteld voor het Stationsgebied van m 2. Dit is exclusief de Knoopkazerne en het Jaarbeursterrein Noord. In het Regionaal Structuurplan is meer ruimte voor kantoorontwikkeling in het Stationsgebied dan in de gemeenteraad was overeengekomen. Op 12 juni 2007 is daarom door B&W besloten om de m 2 bvo die vrijgevallen was in het Stationsgebied toe te wijzen aan Leidsche Rijn. Verwachte vraag naar kantoorruimte Jones Lang Lasalle heeft in een bandbreedte de jaarlijkse vraag naar kantoorruimte voor de stad Utrecht bepaald. m 2 per jaar (incl. vervanging/verplaatsing) Totale vraag tussen Uitbreidingsvraag tussen Nieuwbouwvraag tussen In 2008 heeft de gemeenteraad besloten om een Rijksverzamelkantoor op de locatie Knoopkazerne mogelijk te maken met een volume van m 2 bvo m 2 hiervan is vervanging en m 2 is nieuw. Dit betekent een totaal van m 2 nieuw kantorenvolume in het Stationsgebied. Bron: Uitvoeringscontract RSP II (2007) De verwachte vraag naar nieuwbouwkantoren sluit goed aan bij de geplande nieuwbouw in de grote kantorenlocaties Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en Stationsgebied. Tot 2015 lijkt het volume dat binnen BRU is vastgelegd voor de stad Utrecht toereikend om in de vraag vanuit de markt te voorzien. 7

8 4 Vestigingswensen doelgroepen Binnenstad De vestigingswensen van de verschillende doelgroepen verschillen sterk. ICT bedrijven willen over het algemeen een goed bereikbare zichtlocatie aan de snelweg, terwijl de Rijksoverheid bijvoorbeeld de ligging naast het Centraal Station een belangrijke voorwaarde vindt. Daarom is het voor een stad belangrijk om een breed scala aan vestigingslocaties te kunnen aanbieden. 8

9 De Wetering Zuid Match doelgroepen en locaties Overheid Zakelijke Financiële Non-profit IT Onderwijs, diensten dienst- instellingen gezondheidsverlening (incl. belangen- en organisaties) welzijnsector Stationsgebied e.o Papendorp Leidsche Rijn Centrum e.o Kanaleneiland Rijnsweerd Overvecht + + Oost Galgenwaard +++ Lage Weide + + Oudenrijn + + Bron: Jones Lang LaSalle (2007) 9

10 10

11 Papendorp 11

12 5 Belangrijke kantorenlocaties LAGEWEIDE/CARTESIUSWEGTERREIN OVERVECHT LEIDSCHE RIJN CENTRUM E.O. BINNENSTAD RIJNSWEERD STATIONSGEBIED E.O. OOST OUDENRIJN PAPENDORP KANALENEILAND Utrecht heeft verschillende kantorenlocaties. In de overzichtskaart zijn ze allemaal te zien. In dit hoofdstuk wordt een aantal locaties verder toegelicht: het Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. 12

13 Locatie Stationsgebied Stationsgebied Het Stationsgebied is bijzonder aantrekkelijk door haar ligging aan het grootste station van Nederland, de kwaliteit van het binnenstedelijke milieu en het zeer hoogwaardige voorzieningenniveau. Zowel overheidsorganisaties en banken/verzekeraars als zakelijke dienstverleners stellen dit erg op prijs. Daarnaast is het Stationsgebied vanaf de snelweg relatief goed bereikbaar per auto. De parkeernorm is weliswaar strikt, één parkeerplaats per 250 m 2 bvo, maar er is veel openbare parkeergelegenheid aanwezig. Het Stationsgebied heeft meer te bieden dan alleen maar kantoren. De binnenstad is op loopafstand en Hoog Catharijne breidt verder uit als het modernste winkelcentrum van Nederland. Ook het Jaarbeursterrein ontwikkelt zich en wordt steeds meer een centrum van ontspanning met de komst van onder andere Holland Casino, een megabioscoop en een nieuw hotel. Binnen het Stationsgebied richten de kantoorontwikkelingen zich op een aantal deellocaties: Een groot gedeelte van het kantorenvolume wordt ontwikkeld op de strook gelegen aan de westzijde van het spoor, door NS Poort. Hier krijgt ondermeer het Stadskantoor haar plek en wordt ter hoogte van de Knoopkazerne in samenwerking met de Rijksgebouwendienst een groot cluster met rijkskantoren ontwikkeld. Daarnaast wordt rond het Jaarbeursplein de openbare ruimte heringericht en wordt een grote ondergrondse parkeergarage ontwikkeld. Deze locatie richt zich primair op het bank- en verzekeringswezen. Tot slot worden verspreid in het Stationsgebied op meerdere deellocaties kleinere en middelgrote kantoren ontwikkeld, ondermeer langs de oostzijde van het spoor en op het Jaarbeursterrein. 13

14 Locatie Papendorp Dé locatie voor nationale en internationale diensverleners in Utrecht is Papendorp. Goed zichtbaar door de ligging aan de A12 en A2 onderscheidt Papendorp zich door een uitstekende stedenbouwkundige en landschappelijke structuur. Dit in combinatie met de hoogwaardige architectuur maakt de locatie bijzonder aantrekkelijk. Wanneer het gebied volledig ontwikkeld is, zal het bestaan uit ongeveer m 2 bvo kantoren en ongeveer m 2 bedrijfsgebouwen die voor een deel kantoorruimte en voor een deel bedrijfsruimte zijn. Papendorp is onderverdeeld in vijf deelgebieden: De Taats De Cope Nieuwerijn kantoorgedeelte Nieuwerijn bedrijvengedeelte Groenewoud Het hart van Papendorp is de stedelijke as genaamd De Taats, met daar omheen een groen landschappelijk gebied. Dit zorgt ervoor dat De Taats goed zichtbaar is vanaf de snelwegen én vanuit de stad. In het groene gebied om De Taats staan vrijstaande kantoren en bedrijfsgebouwen. Om het groene, waterrijke landschap niet te verstoren zijn de parkeerplaatsen zoveel mogelijk aan het oog onttrokken, door deze inpandig of ondergronds aan te leggen. Papendorp is direct bereikbaar vanaf de afritten van de snelweg A12, de A2 en vanuit de stad via de Prins Clausbrug. Ook het openbaar vervoer is een goede optie. Een hoogwaardige verbinding zorgt voor een reistijd van slechts tien tot vijftien minuten van het Centraal Station naar Papendorp. De parkeernorm bij de kantoorgebouwen in Papendorp is één parkeerplaats per 53 m 2 bvo. Daarnaast is er ook collectieve parkeergelegenheid. Hoewel Papendorp zich voornamelijk richt op de doelgroep zakelijke dienstverlening, ICT dienstverlening en hoogwaardige bedrijvigheid, wil dat niet zeggen dat andere bedrijven zich er niet thuis voelen. In de loop der jaren hebben zich bijvoorbeeld ook medische beroepsorganisaties (Domus Medica) en overheids-instanties (Belastingdienst) in Papendorp gevestigd. Papendorp 14

15 Locatie Leidsche Rijn Centrum Leidsche Rijn Centrum In Leidsche Rijn Centrum en omgeving wordt ongeveer m 2 bvo kantoorruimte ontwikkeld. De goede bereikbaarheid gecombineerd met de ligging in een nieuw multifunctioneel gebied met woningen, horeca, winkels en cultuur, is aantrekkelijk voor veel soorten kantoorgebruikers. Leidsche Rijn Centrum heeft daardoor een zeer gunstige mix van centrumvoorzieningen op een snelweglocatie met een station. Direct gelegen aan de A2 is Leidsche Rijn Centrum binnen een paar minuten bereikbaar vanaf de snelweg. De parkeernorm in het gebied is één parkeerplaats per 67 m 2 bvo. Daarnaast worden er ook openbare parkeergelegenheden aangelegd, waardoor er wordt geprofiteerd van dubbel gebruik van parkeerplaatsen voor kantoren, wonen, winkelen en uitgaan. Daarnaast is ook het openbaar vervoer prima geregeld met het nieuwe NS-station Leidsche Rijn Centrum. De grotere kantoren in de A2-zone zijn direct zichtbaar vanaf de snelweg A2. Leidsche Rijn Centrum richt zich voornamelijk op zakelijke dienstverleners, semi-overheid en non-profit. Hiermee ligt de doelroep tussen die van het Stationsgebied en Papendorp in. De Belle van Zuylen neemt als landmark en trekpleister een bijzondere positie in. Dit complex is vooral gericht op een specifiek segment aan de bovenkant van de kantorenmarkt. Als vestigingslocatie moet de Belle zich kunnen meten met de Amsterdamse Zuidas. 15

16 6 Procesafspraken Rijnsweerd Voor het vasthouden van een gezonde kantorenmarkt en het voorkomen van interne concurrentie is stedelijke regie over de projecten in de stad belangrijk. 16

17 De gemeente Utrecht voert regie op drie niveaus: strategisch, tactisch en operationeel. Regie op strategisch niveau door: Fasering van projecten / tempo van de ontwikkeling van projecten De afstemming van de producten Organisatie van de afstemming Het vaststellen van de Vastgoedmonitor en de Grondprijzenbrief Het waarnemen en bewaken van grote verschuivingen van en tussen programma's (> m 2 ) Regie op tactisch niveau door: (project en gebiedsniveau) De rol- en taakverdeling in projecten De wijze van uitgifte en ontwikkeling Het opstellen van de Vastgoedmonitor Het opstellen van de Grondprijzenbrief Regie op operationeel niveau (projecten) door: Acquisitie, promotie, begeleiding van vestigingskandidaten Contractvorming en bewaking Bouwplanbegeleiding After sales Flexibiliteit in regie Soms is er flexibiliteit nodig binnen het Afsprakenkader. Als er een goede aanleiding is om de afspraken op strategisch niveau aan te passen, kantoorvolumes te verschuiven van locatie of in de tijd, of een bijzondere vestigingskandidaat te faciliteren, dan komt de Adviesgroep Kantoren in actie. Zij bereidt een advies aan het college van B&W voor. De directeuren van de betrokken gemeentelijke diensten besluiten samen of dit advies ook daadwerkelijk wordt voorgelegd. Operationeel proces De afdeling Economische Zaken is altijd het eerste aanspreekpunt voor nieuwe vestigingskandidaten, ongeacht waar het vestigingsverzoek is ingediend. Samen met de kandidaat wordt vastgesteld waar hij behoefte aan heeft. Hiervoor werkt Economische Zaken samen met Projectorganisatie Stationsgebied, Projectbureau Leidsche Rijn en Grondzaken. Deze centrale aanpak garandeert de vestigingskandidaat dat hij tijdens zijn zoekproces altijd hetzelfde aanspreekpunt heeft en volledig geïnformeerd wordt over de mogelijkheden in de stad. In het commerciële voortraject stemt Economische Zaken haar acquisitietraject af met de projectorganisaties en de afdeling Grondzaken. Is de definitieve locatiekeuze gemaakt, dan wordt de vestigingskandidaat overgedragen aan de betreffende projectmanager. Het operationele proces wordt ondersteund door gemeentelijke serviceteams. Deze teams zorgen voor de integrale begeleiding van vestigingskandidaten. Zij zijn multidisciplinair en leveren geïntegreerde deskundigheid over zaken als stedenbouwkundige randvoorwaarden, bouwvergunningen en milieuvergunningen. De projectmanager wordt in het hele traject bijgestaan door specialisten. Op het gebied van onderhandelingen, bij het opstellen van een overeenkomst en bij de uitgifte van grond is dit de afdeling Grondzaken. In de ontwerpfase en bij vergunningenverlening staat een stedenbouwkundige (supervisor) en de afdeling Frontoffice en vergunningen de projectmanager terzijde. 17

18 7 Bijlagen Bijlage 1 Definities kantoorruimte en bedrijfsruimte Papendorp Kantoorruimte Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, eventueel in combinatie met vergaderruimten. Dit zijn onder meer: Administratieve werkzaamheden, werkzaamheden aan desktop/laptop/cad-cam-apparatuur, vergaderingen/ presentaties, commerciële bureaugebonden activiteiten, beleidswerkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten. Interne en externe opleidingen, seminars en congressen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie. Functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een reproruimte, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte. Bedrijfsruimte Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk: Fysieke goederen worden vervaardigd, bewerkt, geïnstalleerd, getest, hersteld, opgeslagen of gedistribueerd. Laboratorium, chemisch of natuurkundig/technisch, cleanrooms. Studio/atelierruimte zonder bureau-/vergaderopstelling waar fysieke producten worden vervaardigd. Showroomruimte waarin fysieke producten worden getoond ten behoeve van een zakelijke presentatie, niet toegankelijk voor consumenten. Technische training en praktijkopleiding in een technische omgeving/werkplaats, onderdeel van en ondergeschikt aan de bedrijfsvoering. Dataopslag ten behoeve van externe organisaties. Opslag van archieven ten behoeve van externe organisaties. 18

19 Bijlage 2 Proces begeleiding vestigingskandidaten Marketingproces kantoren Doelgroepen Commercieel voortraject Promotie Acquisitie Advisering Allocatie EZ in samenwerking met Grondzaken, PBLR, POS Verkoop Onderhandeling Intentieovereenkomst Uitgiftecontract Projectmanager in samenwerking met o.a. Grondzaken Service Ontwerpbegeleiding Vergunningverlening Projectmanager in samenwerking met o.a. Stedenbouw en Frontoffice en vergunningen Aftersales 19

20 20 Rijnsweerd