Nyenrode. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Nyenrode. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil"

Transcriptie

1 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

2 Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart ISBN/EAN: Copyright Nyenrode Real Estate Center Meer weten? Kijk op

3 Inhoud Interest -ing times! 3 Samenvatting 4 Hoofdstuk 1 Inleiding 6 Inleiding en leeswijzer 6 Schets van de vastgoedmarkt anno 6 Doelstelling 8 Verantwoording 8 Onderzoekspopulatie 9 Visie en verwachtingen van de beleggers 11 Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille 15 Inleiding en leeswijzer 15 Dashboard landelijk / Totaalbeeld 16 Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp- en consolidatiescenario s 20 Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten /marktwaarde ( bruto aanvangsrendement: BAR ) 21 Dashboard landelijk / Exploitatiekosten 21 Dashboard landelijk / Liquiditeiten 22 Dashboard West-Noord-Midden 24 Dashboard West-Zuid 27 Dashboard Zuid 30 Dashboard Oost-Noord 33 Beleggen binnen en buiten de Randstad 35 Beleggen binnen en buiten Nederland 35 Regionale migratie 36 Recente aankooptransacties 37 Huuraspecten 37 Leegstand 38 Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille 40 Inleiding 40 Loan to value (LTV) 40 Interest coverage ratio 42 Debt service coverage ratio 42 Aflossingspercentages 42 Rente en spread 43 Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille 44 Derivaten 45 Convenanten en (extra) zekerheden 48 Alternatieve financieringsbronnen 48 Financieringen door andere c.q. buitenlandse banken 49 Keuze voor de financier 50 Trends in vastgoedfinancieringsmarkt 51 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 1

4 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2

5 Interest -ing times! In het voorwoord van het eerste onderzoekrapport van drie jaar geleden schreef ik over mijn verwondering dat onze vastgoedklanten nog steeds wilden groeien, terwijl er in Nederland bovenop de financiële crisis ook nog eens een vastgoedcrisis kwam. In het jaar erop schreef ik in het voorwoord over mijn bewondering dat onze klanten nog steeds wilden groeien, terwijl in Nederland de vastgoedcrisis zijn hoogtepunt bereikte. In dit vierde jaar spreek ik weer mijn verwondering uit. Maar dan over buitenlandse investeerders die als eerste het keerpunt in de Nederlandse vastgoedmarkt lijken te hebben gezien, terwijl de Nederlandse vastgoedinvesteerders nog zeer aarzelend aanstalten maken om Nederlands vastgoed aan te kopen. Ook al tonen de uitkomsten van het onderzoek aan dat het vertrouwen onder onze Nederlandse klanten toeneemt, toch komt de helft van het verwachte en gewenste groeivolume van slechts 5% van de beleggers. De houding van de particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers doet mij sterk denken aan Duitsland in de periode Toen bestormden buitenlandse vastgoedinvesteerders Duitsland met een sterke investeringsdrang, terwijl de Duitsers zelf pessimistischer waren over hun eigen vastgoed. Overigens begrijp ik heel goed dat Nederlandse beleggers nog terughoudend zijn. De Nederlandse economische fundamentals zijn namelijk niet wezenlijk veranderd en met name de retail vastgoedmarkt heeft wat mij betreft de weg omhoog nog niet weer gevonden. En dat terwijl ECB-voorzitter Mario Draghi de Europese markt probeert vlot te trekken door miljard aan liquiditeiten de markt in te pompen en banken met 30 basispunten negatieve rentemarge te straffen als zij het in hun hoofd halen dit geld niet aan klanten uit te lenen, maar bij de ECB op deposito te plaatsen. Tel daar de miljarden aan equity die Angelsaksische vastgoedinvesteerders dringend willen investeren nog eens bij op en donkere wolken pakken zich samen aan de horizon. Want het gevolg is dat de prijzen van vastgoed op goede locaties snel weer onbetaalbaar worden. Op zich is dat nog niet zo erg, want toplocaties blijven altijd wel rendabel. Maar het leidt ook tot een spillover van kapitaal dat opportunistisch op zoek is naar rendement van toplocaties naar mindere locaties. Kortom, de vastgoedmarkt wordt momenteel gedreven door een enorme hoeveelheid liquiditeit en de investeringsdrang die hiermee gepaard gaat. Ik zie dit terug in enorm uiteenlopende biedingen op grote kantorenportefeuilles van gemiddelde kwaliteit. Aan de andere kant is het toch goed buitenlandse liquiditeit (zowel equity als debt) in de Nederlandse vastgoedmarkt te verwelkomen. Dit compenseert namelijk het gebrek aan bereidwilligheid van Nederlandse vastgoedinvesteerders en Nederlandse banken. terechtgekomen waarbij langjarige deflatoire ontwikkelingen leidend zullen zijn door een zwakke economie met vraaguitval? Of zal de liquiditeitsovervloed tot inflatie leiden waardoor de rente onvermijdelijk gaat stijgen? In dat geval zijn we in de aap gelogeerd. De rentestijging gaat dan niet samen met navenante huurstijgingen, omdat de vraaguitval dit niet mogelijk maakt. Ik zie een ander perspectief, dat zich sinds WO II niet meer heeft voorgedaan. Ongeacht uw rentevisie is het nu raadzaam leningenportefeuilles voor de rentelooptijd langjarig te fixeren. Immers wat wilt u nog meer dan een langjarige indekking van de rente rond de 3,5%? Want dat is vandaag de dag het niveau. Waarom het onderste uit de kan en variabel blijven zitten voor slechts een paar tienden van een procent? Anders gezegd, als een bank u vandaag niet ten sterkste adviseert uw rentelooptijden langjarig vast te zetten, dan zou zij over een paar jaar als de rente blijkt te zijn gestegen, in het beklaagdenbankje geplaatst kunnen worden. Zij heeft dan namelijk niet voldaan aan haar zorgplicht door u onvoldoende te wijzen op de grote risico s van rentestijgingen zonder de mogelijkheid huurstijgingen door te berekenen, terwijl u een kans had om tegen een historisch lage rente uw risico langjarig af te dekken. En als de rente niet is gestegen, blijft u profiteren van het geweldig lage niveau! Dus laat u niet langer verleiden door de opvatting van veel particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers van de laatste 25 jaar, namelijk variabele rente, omdat dat zo goedkoop is. Natuurlijk is de rente de afgelopen 25 jaar gedaald. Maar hier geldt de bekende waarschuwing: resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. Ons nadrukkelijke advies is dan ook: loop geen significant bedrijfsrisico voor een paar tienden van een procent. Dat is het niet waard! Ik wens u wederom veel leesplezier met de alweer vierde editie van dit onderzoek. Peter Göbel, Algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland Ander aandachtspunt is de rente. Zolang die laag blijft, is het logisch dat vastgoedinvesteerders alweer hogere prijzen willen betalen (wij zien yields voor retail op toplocaties in Nederland onder de 5%!) en dat banken alweer bereid zijn ongekend hoge bedragen te financieren. Zijn we in Japanse toestanden Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 3

6 Samenvatting Dit rapport bevat de resultaten van een onderzoek dat inzicht wil geven in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. Onderzoeksopzet en -populatie Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningenportefeuille van de ondervraagde beleggers is opgebouwd en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn gaan aan passen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Aangezien dit onderzoek ook in 2011, 2012 en 2013 gedaan is, zijn wij bovendien geïnteresseerd in verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van die onder zoeken. Het financieringsbeleid hebben wij - evenals in voorgaande onderzoeksjaren - in de eerste plaats onderzocht op basis van kwantitatieve kenmerken, zoals LTV, ICR, DSCR 1. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagden en op de trends die zij onderkennen in de vastgoedmarkt. Deze gegevens zijn verzameld door 119 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. Van de 2013-respondenten verleenden er in 77% wederom medewerking, 23% van de respondenten doet voor het eerst mee. De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt 16,5 miljard euro. Van de 119 beleggers hebben er 79 (65%) bij drie of meer banken financieringen lopen. In belegt 45% van de respondenten 5 of meer van hun porte feuille in de Randstad (2013: 5). We hebben gevraagd welk deel van de Nederlandse beleggingenportefeuille zich in welke provincie bevindt en welke verschuivingen men verwacht op de middellange termijn. De beleggers blijken behoorlijk honkvast te zijn: Oost west, thuis best. Er worden kleine verschuivingen tussen de provincies voorzien. 1 LTV ( loan-to-value ), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR ( interest coverage ratio ), te weten de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de bruto huur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40= 2,25. DSCR ( debt service coverage ratio ), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Voorbeeld: bruto huur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8. Vertrouwen neemt toe, nauwelijks groeiverwachtingen, woningen met stip favoriet Het vertrouwen van de vastgoedbeleggers neemt zichtbaar toe. Dat leiden wij af uit verschillende indicatoren. Dit ver trouwen vertaalt zich echter nog niet in sterke groeicijfers op de middel lange termijn (-2019), met uitzondering voor woningenbeleggingen en het verhoudingsgewijs kleine segment overig vastgoed. Slechts zes beleggers zijn verant woordelijk voor de helft van de landelijke groei verwachting - gemeten in absolute bedragen. Verwachtingen over groei, consolidatie, krimp (- 2019) Vergeleken met vorig jaar zijn er meer beleggers die verwachten te gaan groeien en minder beleggers die verwachten te con solideren. Het percentage krimpers blijft gelijk. De gestage afname van het percentage groeiers is gekeerd. Portefeuillemix ( ) Het percentage woningenbeleggingen in de portefeuille neemt over de onderzoeksjaren heen gestaag toe, het percentage kantoren en winkels neemt gestaag af. Aan- en verkoopprognoses (-2019) De aankoopprognose van woningen overstijgt fors de verkoopprognose. De verkoopprognose van kantoorbeleggingen overstijgt de aankoopprognose. De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten en winkels houden elkaar redelijk in evenwicht. (Huur)waardeontwikkeling (-2015) Over woningenbeleggingen zijn de beleggers overwegend positief gestemd, evenals kantoren op A1-locaties. Voor winkels en bedrijfsruimtes is het beeld wisselend en afhankelijk van de locatie. Naar regio Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. De respondenten van de regio West-Noord-Midden hebben een forse groeiverwachting voor de woningbeleggingen, terwijl de winkelbeleggingen daarbij achterblijven. Voor kantoren en bedrijfsruimten verwacht men een daling. De groep beleggers in de regio West-Zuid verwachten per saldo over de gehele linie te groeien. Alleen voor het segment winkels verwachten ze een bescheiden krimp. Maar het is evident dat hun interesse - net als in 2012 en vooral uitgaat naar woningen. In 2013 verwachtten de beleggers van de regio Zuid dat de totale portefeuille voor de middellange termijn per saldo bijna gelijk zou blijven: consolidatie. Nu zien we dat de groeiverwachtingen over de gehele linie toenemen, met een uitzondering voor kantoren- Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 4

7 beleggingen. De respondenten rapporteerden in eerdere jaren de laagste groeipercentages van de onderzochte regio s. Nu zit de regio Zuid qua groeiverwachting tegen het landelijk gemiddelde aan. Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij dat de beleggers in de regio Oost-Noord willen desinvesteren in winkels en bedrijfsruimten. Evenals voorgaand jaar zijn beleggingen in huurwoningen in trek. Financiële ratio s () De groep beleggers staat er qua financiële ratio s (LTV, DSCR, ICR) goed voor. Liquiditeiten zijn naar eigen zeggen in voldoende mate voorhanden. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). We zien dat de beleggers meer vast financieren dan vorig jaar. Van het variabele deel wordt procentueel minder afgedekt met derivaten. LTV (-2019) Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te verlagen tot onder de 6. In de afgelopen jaren zijn daartoe schoorvoetend stapjes gezet. De gemiddelde LTV voor de totale portefeuille bedraagt 63,16% (2013: 62,35%; 2012: 64,25%; 2011: 64,06%). De beleggers verwachten in de periode de gemiddelde LTV te laten dalen naar 55,88%. De meeste beleggers vinden een LTV tussen 50-7 gezond voor de Nederlandse markt. Alternatieve financieringsvormen Ruwweg van de beleggers zijn de afgelopen drie jaar op zoek naar alternatieve financieringsbronnen. De top-3 van de alternatieve financieringsbronnen laat verschuivingen zien ten opzichte van 2013 en Waar in 2013 de institutionele beleggers nog bovenaan stonden, staat in private equity op plaats één, gevolgd door particulieren en institutionelen. De vastgoedfinancier De beleggers geven dit jaar drie belangrijke redenen aan om van financier te veranderen: 1. een andere bank is beter (33%); 2. gunstiger voorwaarden (18%) en 3. de klik met de accountmanager (16%). De beschikbaarheid van geld wordt opvallend genoeg niet meer genoemd. Trends vastgoedfinancieringsmarkt Op de vraag welke trends een belangrijke rol in de markt van vastgoedfinancieringen spelen, konden meerdere antwoorden worden gegeven. Volgens de beleggers beïnvloeden Basel III, de toezichthouders, het ( doorgeslagen ) risicomanagement en de economische situatie de vastgoedfinancieringsmarkt het meest. ICR en DSCR De Interest coverage ratio (ICR) is de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle onderzochte regio s en vastgoedcategorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van 2,59. Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente zou verdubbelen. De debt service coverage ratio (DSCR) is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,73. De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte. Niet onvermeld mag blijven dat de rente de afgelopen jaren is gedaald, hetgeen deze ratio s op een positieve wijze beïnvloedt. Rente en aflossing Het landelijk gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar de leningensom van de betreffende beleggers) is gestegen van 2,1% (2013) naar 2,5% (). De meeste beleggers betalen een spread tussen de 2, en 2,5%. Landelijk daalt de rente gestaag van 4,6% (2011) naar 4,16% (). De verwachting voor is 4,25%. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 5

8 Hoofdstuk 1 Inleiding Inleiding en leeswijzer In hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt. De onderzoeksresultaten van kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in te analyseren (pagina 8 t/m 11). Vervolgens bespreken wij de visie op en verwachtingen van de beleggers over de markt (pagina 11 t/m 14). Hoofdstuk 2 bevat informatie over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingenportefeuilles (landelijk en per regio) samengevat in controlepanelen ( dashboards ), die wij steeds afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de porte feuilles van de beleggers met een groei-, krimp- en consolidatiescenario. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de leningenportefeuille in en bespreken een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen. Schets van de vastgoedmarkt anno De interviews zijn in de periode april-juni gehouden. De onderzoeksresultaten moeten dan ook in de context van de marktsituatie van worden geïnterpreteerd. Daarom wordt hier door ING Real Estate Finance Research een schets van de vastgoedmarkt anno gegeven. Beleggingsvolume trekt aan De beleggingsmarkt toonde in 2013 een beginnend herstel en dat herstel heeft zich voortgezet in de eerste helft van dit jaar. Het beleggingsvolume is over het eerste halfjaar van gestegen tot bijna 4 miljard ten opzichte van 2,1 miljard over dezelfde periode vorig jaar. Dit is het hoogste niveau van de afgelopen vijf jaar. Deze interesse komt voor een steeds groter deel voor rekening van buitenlandse beleggers, die het Nederlands vastgoed als aantrekkelijk geprijsd beschouwen. Vooral Duitse, Engelse en Amerikaanse beleggers zijn actief. Deze beleggers hebben interesse in kantoorpanden en logistiek vastgoed. Daarnaast staan woningportefeuilles in toenemende mate in de belangstelling van buitenlandse beleggers. Deze interesse heeft ertoe geleid dat bruto aanvangsrendementen op de beste locaties onder druk zijn komen te staan. Deze noteren nu 20 tot 25 basispunten lager dan een jaar geleden. De yields op goede en slechte locaties blijven verder uiteenlopen. Ongeveer 3 van het beleggingsvolume kwam voor rekening van de kantorensector. Het grootste gedeelte van de activiteit concentreerde zich in Amsterdam, met onder andere twee grote transacties aan de Zuidas. De dalende aanvangsrendementen en toenemende interesse zorgen ervoor dat beleggers zich inmiddels ook richten op andere locaties. De focus blijft echter op de grote steden in de Randstad. De retailmarkt nam in het eerste halfjaar van het totale beleggingsvolume in beslag, mede dankzij een aantal grote transacties in winkelcentra in het eerste kwartaal. Het beleggingsvolume in het tweede kwartaal bleef hierbij achter. Bruto aanvangsrendementen voor prime high streets zijn stabiel, grotendeels door de schaarste van aanbod in dit segment. Ook de logistieke/bedrijfsruimten markt nam een kleine van het beleggingsvolume voor zijn rekening. Kantorenmarkt Herstel zakelijke dienstverlening versnipperd De zakelijke dienstverlening is een van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Het herstel in de zakelijke dienstverlening vertoont nog een versnipperd beeld. Daar waar notarissen profiteren van een aantrekkende woningmarkt en de uitzendbranche van de toenemende vraag naar (technisch) personeel, zijn er ook deelsectoren die te lijden hebben onder een dalende vraag vanuit overheden. Voor en 2015 wordt een bescheiden groei voor deze sector verwacht. Aantal kantoorbanen daalt Het aantal kantoorbanen is de afgelopen jaren flink gedaald. Vooral bij financiële dienstverleners is het aantal banen sterk afgenomen en lag met begin bijna onder de top van Ook in andere belangrijke sectoren waarin veel gebruik wordt gemaakt van kantoorruimte daalde het aantal banen, zoals in de informatie- en communicatiesector en de overheid. In totaal is het aantal banen in sectoren met veel kantoormedewerkers sinds 2008 met afgenomen. Dit is een daling van 9%. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar kantoormetrages de komende jaren verder afneemt. De beroepsbevolking daalt de komende twintig jaar met meer dan 5% en de trend van het zogenoemde Nieuwe Werken zet door, waardoor circa de helft van het aantal metrages kantoorruimte per werknemer minder benodigd is. Opname kantoren onder langjarig gemiddelde De opname van leegstaande kantoorruimte blijft nog steeds achter bij het langjarige gemiddelde. De dalende opnamecijfers worden voor een groot deel veroorzaakt door een groter aantal heronderhandelingen. Vanuit kostenoogpunt is de verhuisbereidheid van bedrijven lager: zij kiezen er eerder voor te heronderhandelen over de voorwaarden op de huidige locatie. De vier grote steden in de Randstad zijn het meest in trek, en dan met name goed bereikbare stationslocaties met een divers functie-aanbod in de omgeving. Ook moet het pand aan de eisen van Het Nieuwe Werken en duurzaamheid voldoen. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 6

9 Beperkte herontwikkeling laat leegstand (nog) niet dalen De leegstand blijft nog steeds hoog. Hoewel er vrijwel geen nieuw aanbod is, doet de geringe opname het aanbod ook nauwelijks afnemen. In toenemende mate zien we onttrekking van verouderde kantoorpanden aan de markt. Deze worden geschikt gemaakt voor alternatief gebruik, bijvoorbeeld bewoning door studenten. In het totaal aanbod is het aandeel verouderd vastgoed dat voor alternatieven geschikt is echter beperkt. Op de goede locaties wordt ook verouderde voorraad geschikt gemaakt om te voldoen aan de huidige gebruikseisen van een kantoorpand. De verdere concentratie van de vraag op de grote steden leidt ertoe dat huren hier iets beginnen te stijgen. De huren worden op het moment nog voor een groot deel beïnvloed door incentives; deze zullen eerst moeten afnemen voordat de huurprijzen echt zullen gaan stijgen. Tevens dalen de gemiddelde huurprijzen nog, mede door het groot aandeel van verouderd minder geschikt aanbod. Bedrijfsruimtemarkt Zicht op groei voor exporterende sectoren De sectoren logistiek, transport en industrie laten in weer een groei zien. Het zijn vooral deze sectoren die gebruik maken van bedrijfsruimten zoals productiehallen en logistieke centra. Waar deze sectoren afgelopen jaren nog vooral afhankelijk waren van de internationale markt, wordt de groei nu ondersteund door een toenemende binnenlandse vraag. De gunstigere economische omstandigheden in de belangrijkste afzetmarkten in Europa dragen bij aan een groei voor de industriesector. De groei voor zal naar verwachting op 2,5% uitkomen. Het productieniveau komt uit op een vergelijkbaar niveau als voor de crisis. Daarnaast begint de transportsector langzaam maar zeker aan te trekken. Door verbeterde marktomstandigheden van onder andere de bouw- en de detailhandel, wat belangrijke klanten zijn in deze sector, neemt het volume in naar verwachting met 1,9% toe. Vanwege de lage marges is het herstel nog fragiel te noemen. De aantrekkende markten kunnen op de middellange termijn leiden tot een toenemende vraag naar meters, op korte termijn is dit echter nog niet direct merkbaar. Mismatch tussen aanbod en vraag logistieke ruimten In de markt voor bedrijfsruimte en logistiek is nog steeds sprake van een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Daarom kunnen leegstandscijfers sterk variëren per locatie en type product. Moderne logistieke faciliteiten, op de grote logistieke hot spots, kennen vrijwel geen leegstand. Vaak omdat het om ontwikkeling op maat gaat. Verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties kent een hoge mate van leegstand. Veel van dit aanbod kan als structureel aangemerkt worden. De vraag is dan ook of er ooit nog vraag zal ontstaan naar dit product op die locaties. De vraag naar bedrijfs- en logistieke ruimten is in toenemende mate gedreven door de toename van e-commerce. Deze ontwikkeling vraagt om een specifiek type vastgoed waardoor de mismatch in vraag en aanbod voorlopig zal blijven bestaan. Hierdoor ontstaat er een lichte opwaartse druk op de huren voor moderne ruimten op de beste locaties. Ontwikkelaars beginnen in te spelen op de ontstane schaarste in dit segment en beginnen meer risico te nemen door speculatief te ontwikkelen om deze markt te kunnen bedienen. Winkelmarkt Licht herstel van detailhandelsbestedingen Het lichte economische herstel heeft nu ook de detailhandel bereikt. Na jaren van krimp, liet het tweede kwartaal van voor het eerst een volumegroei zien. Een verbetering van het consumentenvertrouwen en de besteedbare inkomens maakt dat de consument makkelijker geld durft te spenderen. Het beginnende herstel op de huizenmarkt draagt hier ook verder aan bij. ING Economisch Bureau verwacht voor heel een lichte stijging van detailhandelsbestedingen met 1% en 1,5% voor Nog niet uit de problemen De sector is echter nog niet uit de problemen. Na jaren van aanhoudende krimp liggen de omzetten 8% lager dan voor het begin van de crisis. De krimp kwam met name voor rekening van de non-food sector. De food sector liet nog een kleine groei zien, maar de omzet in non-food is over de periode met 17,5% gekrompen. Mede door veranderend winkelgedrag zullen de detailhandelsbestedingen niet snel naar eenzelfde niveau terugkeren. De consument blijft kritisch en door de opkomst van e-commerce verandert het winkellandschap structureel. Een groot deel van de omzetten wordt bereikt door acties en uitverkopen, en op deze inkomsten zit een kleinere marge. De winstgevendheid in de sector staat hiermee nog onder druk. Dit blijkt ook uit de hoge aantallen faillissementen dat de sector nog steeds treft. Dit draagt op zijn beurt weer bij aan een oplopende leegstaand, met name in de aanloopstraten en op secundaire locaties. Door de aanhoudende toevoeging van nieuwe winkelruimte aan de markt, komen de bezettingsgraden verder onder druk. Vraag naar geschikte oppervlakten op A1-locaties De huidige vraag naar winkelruimte is met name gedreven door retailers die gebruik willen maken van het vrijkomen van ruimte op A1-locaties waardoor zij zich op een betere locatie kunnen gaan vestigen. Ook is er nog een aantal internationale en nationale ketens op zoek naar geschikte locaties in aantrekkelijke binnensteden. Veelal hebben zij echter moeite om geschikte ruimte te vinden, de aangeboden vloeroppervlaktes zijn voor hen onvoldoende groot. Herontwikkeling zou hier deels een oplossing kunnen bieden, maar is in deze tijd geen vanzelfsprekendheid. Sommige nieuwe spelers op de Nederlandse markt kiezen bewust voor locaties binnen Amsterdam, maar buiten de meest bekende winkelstraten. De keus voor deze locaties is hier met name gedreven door het imago wat met deze straten gepaard gaat. De discrepantie in vraag en aanbod leidt ook tot een differentiatie in huurprijzen. Ondanks het lichte herstel blijft de retail-sector onder druk staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels zijn sterke positie die het had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties in aantrekkelijke steden. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 7

10 Woningmarkt Elk kwartaal meet ING het vertrouwen in de woningmarkt onder potentiële starters en koopwoningbezitters. De weergave van dit vertrouwen - de WoonIndex - staat in het tweede kwartaal op 114 punten. Dit is een stijging van drie punten ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar, en de hoogste stand sinds Nu de stand boven de 100 is, betekent dit ook dat meer mensen positief naar de woningmarkt kijken dan negatief. De verwachting is onder andere dat de huizenprijzen hun bodem hebben bereikt en weer zullen gaan stijgen. Dit blijkt ook uit de cijfers van het CBS, die de afgelopen vier maanden (april-juli ) een stijging van de huisprijzen laten zien. Het aantal verkochte woningen neemt weer toe en lag in de eerste zeven maanden hoger dan over dezelfde periode afgelopen jaar. Woningbezitters geven in de WoonIndex van het tweede kwartaal dan ook aan dat ze verwachten hun huis sneller te kunnen verkopen dan een kwartaal eerder. In het algemeen is er nog steeds een tekort aan huisvesting. Dit komt onder andere door een toenemende vraag vanuit eenpersoonshuishoudens, maar ook door stagnatie in de bouwsector. Dit heeft met name effect op steden waar al een tekort was, zoals Amsterdam en Utrecht, waar wachtlijsten verder oplopen. Om beweging te krijgen in de huurdersmarkt is de wetgeving aangepast, waardoor het nu mogelijk is om huren in de gereguleerde sector aan te passen op basis van het inkomen van de huurders (stijgingen tussen de 1,5% en 4% exclusief inflatie). Daarnaast moeten deze extra inkomsten compenseren voor de lastenverzwaring die aan de corporatiesector is opgelegd. Steeds meer corporaties zien zich genoodzaakt om woningportefeuilles te verkopen. Voor deze portefeuilles is in toenemende mate interesse van buitenlandse partijen. Het gaat hierbij met name om portefeuilles met woningen in de geliberaliseerde sector, die aan minder regelgeving dan huurwoningen in de gereguleerde sector onderhavig zijn en gunstige vooruitzichten hebben met betrekking tot huurgroei. In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment overig vastgoed. Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen separaat beeld in deze paragraaf. Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en van de kansen en risico s bepaalt voor een groot deel hun financieringsbeleid. We zijn benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men in de vastgoedmarkt onderkent. We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR), die door de beleggers zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers en of hun beleid ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij onderkennen. Verantwoording Uit het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd in de vier landelijke regio s. Deze duiden wij gemakshalve aan met de belangrijkste centra: West-Noord-Midden of Amsterdam (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid of Rotterdam/Den Haag of (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid of Eindhoven (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord of Arnhem (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Voor de indeling in regio s is de hoofdvestiging van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al kan deze uiteraard ook in andere regio s actief zijn. Vervolgens hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 119 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid apart opmerkingen of uitleg bij de antwoorden te noteren 2. De antwoorden zijn vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingsen financieringswerkelijkheid staat centraal. Daar waar resultaten in percentage worden gepresenteerd, kan het voorkomen dat het totaal net iets boven de 10 uitkomt. Dat heeft te maken met afrondingen, we hebben niet gekozen voor een proportionele herverdeling. Soms zijn, omwille van het gewenste snelle inzicht, de resultaten over de jaren heen (enkelvoudig) geïndexeerd. Daarbij is steeds het eerste 2 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden in de periode begin april tot begin juni afgenomen. Voor de data is de peildatum van 1 april aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en Atlas.ti (thematische analyse). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 8

11 onderzoeksjaar 2011 als basisperiode genomen. We gebruiken in voorkomend geval de gebruikelijke aanduiding: 2011 = 100. Hier en daar maken we de opmerking (in of naar aanleiding van grafieken) dat 8 van de beleggers aan een bepaalde voorwaarde voldoen. Dat is gebaseerd op het Pareto-principe, ook wel bekend als de regel. Figuur 1. Bij hoeveel financiers (Nederland en buitenland) in totaal heeft u vastgoedfinancieringen lopen? Aantal respondenten 35 Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA (Center for Entrepreneurship, Nyenrode) uitgevoerd % 19% 26% Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart Beleggerspanel We hebben een aantal beleggers/respondenten gevraagd feed back te geven op onze vragenlijsten en rapportages. Ze hebben een suggesties gedaan voor een aantal nieuwe vragen die voor beleggers interessant zijn. Het beleggerspanel werd gevormd door enkele vertegenwoordigers van Engelsing Beleggingen en dr. M.C.J.M. van Hooijdonk. Onderzoekspopulatie De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Wij hebben de beleggers dit jaar wederom gevraagd bij hoeveel financiers zij in totaal vastgoedfinancieringen hebben. Figuur 1 laat zien bij hoeveel verschillende financiers de onderzochte beleggers hun leningen hebben lopen Lineair 12% > 4 Van de 119 beleggers hebben er 79 (65%) bij drie of meer banken financieringen lopen. We zien ook een stijging in naar meer financiering in het buitenland (de lineaire lijn ). Omdat geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een repres entatieve steekproef - in strikt statistische zin - niet te bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een mini mumaantal van dertig respondenten per regio op grond van de - in de theorie gangbare - veronderstelling dat scores zich rond het gemiddelde centreren 3. Eveneens om praktische redenen is de steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed werd dat er in de regio geen representatieve balans was. Op grond van deze veronderstelling zijn 119 beleggers verspreid over vier regio s geïnterviewd. Wij hebben beleggers bevraagd met portefeuilles van meer dan 20 miljoen. In 2011 waren dat 106 respondenten, in 2012 waren het er 119, in 2013 waren het er 120. Van de respondenten van 2013 verleenden in 77% wederom medewerking, 23% van de respondenten doet voor het eerst mee. Vanwege anonimiteit van klantgegevens is het de onderzoekers niet bekend of dit steeds dezelfde steekproef is. We hebben geen andere keuze dan een cross-sectionele benadering te volgen. Daarmee kunnen wij toch een zo representatief mogelijk beeld geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. De steekproef van, zie tabel 1, vertegenwoordigt een vastgoedportefeuille met een marktwaarde van 16,54 miljard (2013: 20,7 miljard; 2012: 16,53 miljard; 2011: 16,47 miljard) 4. 3 Stutely, R. (2003). Numbers guide. The essentials of business numeracy (5th ed.). London: Profile Books Ltd. 4 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro s. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 9

12 Tabel 1. Aantal onderzochte beleggers en marktwaarde portefeuille, 2011, 2012, 2013 en Regio Aantal Marktwaarde Aantal Marktwaarde Aantal Marktwaarde Aantal Marktwaarde beleggers portefeuille beleggers portefeuille beleggers portefeuille beleggers portefeuille per per per per Oost-Noord (AH) WNM (AM) Zuid (EH) West-Zuid (RD) Totaal Gemiddelde Van de onderzochte beleggers is 18% fondsbeheerder. In het onderzoek van 2011 hebben wij, voor wat betreft diverse percentage en kengetallen, gewerkt met rekenkundige gemiddeldes en met standaarddeviaties om de spreiding aan te geven. Vanaf 2012 zijn LTV, ICR, DSCR, e.d. gebaseerd op gewogen gemiddelden. Een aantal vergelijkingen met 2011 wordt daarom niet gemaakt. In de analyses voor 2013 en hebben wij de volgende wegingen toegepast: - Rente- en aflossingspercentages zijn gewogen naar de hoofdsom van de leningen van de betreffende respondenten. - ICR, DSCR en LTV s zijn gewogen naar de omvang van de vastgoedportefeuille van de betreffende respondenten. Respondenten zonder antwoord zijn uit de steekproef gelaten. - s variabele en vaste leningen en percentages afgedekt met derivaten zijn gemiddelden over de portefeuille als geheel. Figuur 2. Portefeuilleomvang In figuur 2 zien we de portefeuilleomvang per regio/per jaar (kolommen) en het meerjaren landelijke portefeuille gemiddelde over de periode (horizontale lijn). We zien een relatieve toename per jaar bij de regio Zuid en een flinke fluctuatie in, bijvoorbeeld, regio West-Zuid. De gemiddelde portefeuilleomvang is, zoals hieronder geïllustreerd, 139 miljoen (2013: 174 miljoen; 2012: 138 miljoen; 2011: 192 miljoen). De regio s Oost-Noord en Zuid zaten in de afgelopen vier jaren net op of ruim onder het landelijk gemiddelde. In is alleen de regio West-Zuid ruim boven het meerjaren landelijk gemiddelde. Zoals eerder opgemerkt betreft het hier een cross-sectioneel onderzoek waarbij de steekproeven per regio/jaar niet representatief zijn. Met andere woorden, fluctuaties kunnen het gevolg zijn van groei of krimp of van verschil in steekproef samenstelling. Terughoudendheid bij interpretatie is geboden. Eenzelfde redenering geldt voor de opmerkingen direct hieronder. Miljoen Figuur 3. Verdeling portefeuilles Aantal beleggers Gem. portefeuille van de beleggers Oost-Noord (AH) West-Noord- Midden (AM) Gemiddelde miljoen Zuid (EH) West-Zuid (RD) 0 Frequentie Cumulatief % 54,15% 62,66% 60,74% 66,24% 59,46% <24 >24 < 44 < 64 < 84 <104 <124 <144 <164 <184 <204 <224 <244 <264 <284 <304 <404 <504 <604 <704 <804 <904 <1004 <=1300 Miljoen Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 10

13 Van het totaal aantal beleggers beschikt 5 over een portefeuille met een waarde van minder dan 64 miljoen (figuur 3). De figuren 4 en 5 tonen de bruto huurinkomsten van de landelijke portefeuille, uitgesplitst naar regio en segmenten. Figuur 4. Bruto huurinkomsten landelijk Miljoen Figuur 6. Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt? West-Noord-Midden West-Zuid Oost-Noord Zuid Figuur 5. Bruto huurinkomsten segmenten landelijk 9% 17% 11% Pessimisten > gevaarlijk Optimisten > niet gevaarlijk Als we deze gegevens indexeren naar - wat we hier noemen - een VastgoedVertrouwensIndex zien we dat in de onderzoeksjaren het vertrouwen langzamerhand toeneemt. Figuur 7 laat zien dat het vertrouwen ten opzichte van 2011 met 11% is toegenomen. Figuur 7. Vastgoedvertrouwensindex 28% 35% 12% Kantoren, Winkels, Woningen, Bedrijfsruimten, Overig, Visie en verwachtingen van de beleggers Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale vastgoedmarkt? Vertrouwen in de vastgoedmarkt Evenals voorgaande onderzoeksjaren hebben wij de ondervraagden de stelling voorgelegd: Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt. Men kon slechts met ja of nee antwoorden. In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk, in 2013 was dit percentage 78%. In daalt het percentage verder naar 6 (figuur 6). 1 8% 6% 4% 2% -2% -4% Marktwaarde en markthuurwaarde segmenten Wij hebben de beleggers gevraagd naar hun verwachtingen over de waardeontwikkeling en huurwaarde van de verschillende beleggingscategorieën: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed. De respondenten is de mogelijkheid geboden geen mening te geven. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 11

14 Kantoren Figuur 8a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling kantoren van de respondenten % Gelijk % Geen mening Waardeontwikkeling kantoren A1-locaties Waardeontwikkeling kantoren overige locaties Winkels Figuur 9a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling winkels van de respondenten % Gelijk % Geen mening Waardeontwikkeling winkels A1-locaties Waardeontwikkeling winkels overige locaties Figuur 8b. Verwachtingen markthuurwaardeontwikkeling kantoren van de respondenten >5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Markthuurwaarde kantoren A1-locaties Markthuurwaarde kantoren overige locaties Figuur 9b. Verwachtingen markthuurwaardeontwikkeling winkels van de respondenten >5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Markthuurwaarde winkels A1-locaties Markthuurwaarde winkels overige locaties Over de ontwikkeling van marktwaarde op A1-locaties (figuur 8a) is het merendeel van de respondenten neutraal tot positief (0-5%) gestemd (2013: neutraal tot negatief). Over de waardeontwikkeling op overige locaties is men overwegend negatief gestemd. Eenzelfde beeld zien wij bij de verwachtingen omtrent de markthuurwaardeontwikkeling (figuur 8b). Over de ontwikkeling van marktwaarde van winkels op A1-locaties zijn de meeste beleggers neutraal tot positief (0-5%) gestemd, maar tal van beleggers zijn negatief gestemd (figuur 9a). Over de marktwaardeontwikkeling op overige locaties is men duidelijk negatiever gestemd. De verwachtingen omtrent de markthuurwaardeontwikkeling bevinden zich in de range -2,5% tot +2,5% (figuur 9b). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 12

15 Woningen Figuur 10a. Verwachtingen waardeontwikkeling woningen van de respondenten 7 60 % >5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Waardeontwikkeling woningen boven huurtoeslaggrens Waardeontwikkeling woningen onder huurtoeslaggrens Bedrijfsruimtes Figuur 11a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling bedrijfsruimtes van de respondenten % Gelijk % Geen mening Waardeontwikkeling bedrijfsruimten Figuur 10b. Verwachtingen huurwaardeontwikkeling woningen van de respondenten 7 60 % >5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Markthuurwaarde woningen boven huurtoeslaggrens Markthuurwaarde woningen onder huurtoeslaggrens Figuur 11b. Verwachtingen markthuurwaardeontwikkeling bedrijfsruimtes van de respondenten >5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Markthuurwaarde bedrijfsruimten Over de ontwikkeling van marktwaarde en de markthuurwaarde van woningen (onder en boven de huurtoeslaggrens) zijn de respondenten evenals vorig jaar neutraal tot positief gestemd (figuren 10a en 10b). Over de ontwikkeling van marktwaarde en de markthuurwaarde van bedrijfsruimten zijn de beleggers overwegend neutraal tot (overwegend licht) negatief gestemd, evenals in 2013 (figuren 11a en 11b). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 13

16 In de tabel 2 hebben wij de antwoorden samengevat. Tabel 2. Samenvatting ontwikkelingen waarde en markhuurwaarde alle segmenten Waardeontwikkeling Markthuurwaarde A1 locaties Andere locaties A1 locaties Andere locaties Kantoren Winkels Bedrijfsruimtes Woningen Boven huurtoeslaggrens Onder huurtoeslaggrens Boven huurtoeslaggrens Onder huurtoeslaggrens Eurozone In het onderzoek van 2012 verwachtte 87% van de beleggers een zwakkere economie in de eurozone voor de periode Slechts 13% verwachtte een sterkere economie. Dit beeld wijzigde in 2013: 36% verwachtte een zwakkere economie en een grote groep (47%) nam een neutrale positie in. In verbetert het beeld aanzienlijk: 6 verwacht een sterkere economie, 35% neemt een neutrale positie in. Figuur 13. Verwachtingen inflatie % 13% 24% Figuur 12. Verwachtingen economie eurozone % 5% 6 0-1% per jaar, 24% 1-2% per jaar, 6 2-3% per jaar, 13% Er komt deflatie, 3% 6 We hebben gevraagd of men de vastgoedfinanciers financieel sterker of zwakker ziet worden (figuur 14). Maar liefst 63% ziet de vastgoedfinanciers sterker worden, maar 12% zwakker. Zwakker, 5% Sterker, 6 Niet zwakker of sterker, 35% Inflatie De inflatie is een belangrijk kengetal voor vastgoedbeleggers, omdat de stijging van contracthuren aan het inflatiecijfer gekoppeld kan worden. In 2012 verwachtte een groot deel (59%) van de ondervraagde beleggers een inflatie van 2-3% per jaar in de periode In 2013 verwachtte het merendeel van de beleggers (63%) een stijging van 2-3% voor 2013-, terwijl 26% van de beleggers een wat geringere stijging van 1-2% verwacht. Voor hebben de beleggers de verwachtingen neerwaarts bijgesteld (figuur 13). Het merendeel van de beleggers (6) voorziet een stijging van 1-2% per jaar; 24% een stijging van 0-1% per jaar. Figuur 14. De vastgoedfinanciers worden zwakker, sterker, niet zwakker of sterker 25% 63% 12% Zwakker, 12% Sterker, 63% Niet zwakker of sterker, 25% Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 14

17 Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille Inleiding en leeswijzer Hoe is de bestaande beleggingenportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? Op welke manier vindt er waardevermeerdering van de portefeuille plaats? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de huidige - dat wil zeggen anno - en toekomstige beleggingsportefeuilles (voor de periode ) door middel van de financiële dashboards, waarover we al eerder spraken, in kaart gebracht. Op pagina 16 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld van de beleggingenportefeuille van de geïnterviewde beleggers. Het is interessant - voor financiers, verzekeraars, kopers, verkopers en andere belangstellenden - te onderzoeken hoe de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid. Wij onderscheiden beleggers met groei-, krimp- en consolidatiescenario s en presenteren verschillende tabellen en kengetallen om het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de beleggingen, maar presenteren - om direct het beeld wat meer te kleuren - ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema liquiditeit is een belangrijk gespreksonderwerp in de huidige markt. Wij hebben de beleggers dit jaar stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze paragraaf afsluiten. Op pagina 24 tot en met 35 geven wij vergelijkbare informatie voor de vier onderscheiden regio s, te weten: West-Noord- Midden (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (pagina 35) of Nederland (pagina 36) bevindt. Daarop aansluitend behandelen we op pagina 36 de regionale migratie. Op pagina 37 tot en met 39 komen achtereenvolgens aan de orde recente aankooptransacties, huuraspecten en leegstand. Vijf vastgoedbeleggingssegmenten Voor dit onderzoek onderscheiden wij de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten: 1. Kantoren, 2. Winkels, 3. Woningen, 4. Bedrijfsruimtes en 5. Overig vastgoed. Het segment overig vastgoed omvat een grote diversiteit aan vastgoed, zoals bijvoorbeeld terreinen, grondposities en horecaobjecten die we in een figuur geordend hebben (figuur 15). De categorieën kunnen elkaar deels overlappen. Figuur 15. Procentuele onderverdeling segment overig vastgoed 21% 11% 2% 2% 5% 1% 6% 2% 5% 1% 3% Bedrijfsterrein, 5% Fitness centra, 1% Garages, 3% Grond, 16% Horeca, 25% Leisure, 6% Logistiek, 1% 25% 16% Maatschappelijk vastgoed, 11% Parkeren, 21% Projectontwikkeling, 5% Reclameobjecten, 2% Supermarkten, 2% Wijnkelder, 2% Samenwerkingsverbanden Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek naar rato meegeteld. Anders gezegd: voor een 5-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 5 in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 15

18 Dashboard landelijk / Totaalbeeld 2011 (x EUR ʼ000) 2012 (x EUR ʼ000) 2013 (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) Groeiverwachting Index (2011 = 100) Kantoren % -48% Winkels % -14% Woningen % 205% Bedrijfsruimtes % - Overig % 245% % Grafische index LTV absoluut 64,06% 64,5 62,35% 63,16% 55,88% LTV-index (2011 = 100) % 97% 99% 87% Groeiers Consolideerders Krimpers Saldo groei/krimp 69% aantal 1 aantal 21% aantal West-Noord-Midden West-Zuid Oost-Noord Zuid Landelijk Figuur 16. groeiers, consolideerders en krimpers Groeiers, consolideerders en krimpers Groeiers Consolideerders Krimpers Figuur 17. Groeiers, consolideerders en krimpers 2011-, per regio in euro s Miljoen Groei Consolidatie Krimp 200 Saldo groei/krimp West-Zuid Zuid West-Noord- Midden Oost-Noord In figuur 17 worden per regio de getallen van groeiers, consolideerders en krimpers gegeven, met daarnaast een kolom met het saldo van groei en krimp. Zo zien we bijvoorbeeld dat in vier regio s bij elkaar voor bijna 800 miljoen geconsolideerd wordt; het meest in regio Zuid met 311 miljoen. Regio West-Zuid consolideert het minst, met 45 miljoen, maar groeit met miljoen en krimpt met 191 miljoen. Uiteindelijk is het (afgeronde) saldo voor West-Zuid 842 miljoen (zie de kolom saldo groei/krimp). Toelichting en analyse - landelijk Dit overzicht representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 119 geïnterviewde particuliere vastgoedbeleggers in en de voorgaande jaren die samen een vastgoedportefeuille van 16,54 miljard vertegenwoordigen. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april. Ter vergelijking hebben wij ook de cijfers van de voorgaande jaren opgenomen. 5 5 Wij merken hierbij op dat er in 2013 enkele grote beleggers zijn geïnterviewd, waardoor de samenstelling van de onderzoekspopulatie in dat jaar is veranderd. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 16

19 Het beeld - landelijk De beleggers verwachten voor de periode een groei (per saldo waardeontwikkeling en/of aankoop) ten aanzien van woningbeleggingen. Deze groei is beduidend groter dan de andere segmenten, die alle een geringe (absolute of relatieve) groei verwachten. Ook dit jaar bestaat de wens de LTV te laten dalen. Er zijn procentueel gezien meer groeiers en minder consolideerders dan in Het aandeel krimpers blijft gelijk. Onverminderd blijft de verwachting dat de LTV onder de 6 daalt op de middellange termijn. Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk Op 1 april belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,54 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 63,16% (2013: 62,35%; 2012: 64,25%; 2011: 64,06%). Zij verwachten in de periode per saldo gegroeid te zijn naar een portefeuille van 19,7 miljard, waarvoor de gemiddelde LTV is gedaald naar 55,88%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 17% (in totaal 3,24 miljard) en een daling van de LTV met 6%. In het onderzoek 2013 gaven de beleggers nog aan hun portefeuille met 12% te willen laten groeien in de periode en tegelijkertijd de LTV van 62,35% te laten dalen naar een LTV van 57,92% (-4,43%). De beleggers verwachten voor de periode een groei (per saldo: door waardeontwikkeling, aan- en verkoop, investeringen) ten aanzien van woningen (+41%) en overig vastgoed (+27%). Voor kantoren (+3%), winkels (+5%) en bedrijfsruimten (+7%) is de groei op deze termijn te verwaarlozen. In het onderzoek 2013 verwachtten de beleggers nog een groei in het segment bedrijfsruimtes van en een krimp (-11%) in het segment overig vastgoed. Figuur 19. Verwachte omvang segmenten in euro s voor en 2019 Miljoen Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig Figuur 19 laat de bruto marktwaarde per segment zien. De segmenten woningen- en winkelbeleggingen zijn in het grootst en dat blijft zo naar de verwachting van de respondenten. Figuur 20. Landelijke groeiverwachting bruto marktwaarde per segment in euro s Miljoen In 2013 zagen we dat vijf beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute bedragen. Voor zijn dat zes beleggers, dat is 5% van het totaal aan beleggers die meededen aan dit onderzoek Kantoren Winkels Figuur 18. Verdeling groeiers Miljoen % (6) van de beleggers, 5 van de groei Woningen Bedrijfsruimtes Overig Groeiverwachting in euro s Evenals voorgaande jaren verwachten de onderzochte beleggers de meeste groei in het woningsegment (figuur 20). We zien dit patroon nog scherper als we deze gegevens op meerdere jaren indexeren zoals in figuur 21. <100 95% (113) van de beleggers, 5 van de groei Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 17

20 Figuur 21. Geïndexeerde landelijke bruto marktwaarde per segment Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimte Overig prognose We zien dat de bruto marktwaarde van de woningen gestaag groeit. In figuur 21 zien we de geïndexeerde procentuele groei. Op grond van figuur 17 zou de gedachte kunnen ontstaan dat het segment woningen nog overtroffen wordt door het segment overig vastgoed. Voor wat betreft procentuele groei is dat ook zo, maar als we naar de absolute getallen in figuur 20 kijken zien we dat dat de groei voor het segment woningen ruim vijf keer zo groot is als in het segment overig vastgoed. Overigens doet het segment overig vastgoed het op zichzelf goed. Een groei van 7 in vier jaar (2011 = 100) is opvallend te noemen. Aan- en verkoopprognose We hebben de respondenten gevraagd voor welke bedragen zij vastgoed verwachten te gaan aan- en verkopen in de periode Deze prognose hebben wij geïndexeerd waardoor het aan-en verkoopproces inzichtelijk wordt (figuur 22). Figuur 22. Geïndexeerde aan- en verkoopprognose Woningen Bedrijfsruimte Overig Winkels Kantoren Aankoop Verkoop Het is duidelijk te zien dat de aankoopprognose van woningen de verkoopprognose overstijgt. Er is veel vraag naar woningen (men wenst fors uit te breiden), maar er is minder aanbod van woningen. Als dit voornemen tot uitvoering komt ontstaat er dus schaarste op de markt, die gepaard zal gaan met prijsstijgingen. We tekenen hierbij aan dat we ook enkele beleggers geïnter viewd hebben die vooral woningen aan particulieren verkopen ( uitponden ). Het aanbod van woningen zal niet alleen van particuliere beleggers afkomstig zijn, maar ook sterk beïnvloed kunnen worden door de ontwikkelingen bij woningcorporaties. Daarnaast kunnen institutionele beleggers ook een gedeelte van hun portefeuille verversen en hun woningbeleggingen aan de markt aanbieden. Aan de groeiambitie van beleggers kan anders niet worden voldaan. De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten houdt elkaar redelijk in evenwicht. De vraag speelt of de groei komt uit nieuwbouw (geen aankoop uit bestaande voorraad maar projectontwikkeling). De aan- en verkoopprognose van winkels is in balans. Er is een klein aanbod en er is een kleine vraag. De vraag is of de kwaliteit van het aanbod ook voldoet aan de gewenste vraag. Gezien de ontwikkelingen in het winkellandschap zal de toekomst uit wijzen of de gewenst groei van de beleggers in dit segment kan worden waargemaakt en er aan de andere kant wel een verkoopmarkt van de bestaande winkelvoorraad is. De verkoopprognose van kantoorbeleggingen overstijgt de aankoopprognose. We zien hierin een bevestiging van een stagnerende markt. Dat heeft een te verwachten effect op prijsontwikkeling in de kantorenmarkt. Ratio leningen/beleggingen (LTV) De ratio tussen leningen en beleggingen is in op landelijk niveau wat afgenomen in vergelijking met 2013 (figuur 23). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 18

Grote investeringsdrang uit het buitenland Vertrouwen particuliere belegger naar hoogste niveau in jaren Leegstand daalt in particuliere

Grote investeringsdrang uit het buitenland Vertrouwen particuliere belegger naar hoogste niveau in jaren Leegstand daalt in particuliere Grote investeringsdrang uit het buitenland Vertrouwen particuliere belegger naar hoogste niveau in jaren Leegstand daalt in particuliere portefeuilles Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere

Nadere informatie

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 REF008 1014 ING Bank N.V. 114.00.028_ING_Onderzoeksrapport_financieringsbeleid cover_5.indd 1-3 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 27/10/ 10:02 Disclaimer Aan dit

Nadere informatie

Nyenrode. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil MBA

Nyenrode. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil MBA Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2015 Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil MBA ING Real Estate Finance

Nadere informatie

«Belegger vasthoudend maar voorzichtig» «Woningen weer in trek» «Beleggers staan te dralen voor de startblokken»

«Belegger vasthoudend maar voorzichtig» «Woningen weer in trek» «Beleggers staan te dralen voor de startblokken» «Belegger vasthoudend maar voorzichtig» «Woningen weer in trek» «Beleggers staan te dralen voor de startblokken» Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2013 Interview

Nadere informatie

Nyenrode Center for Real Estate Finance. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee:

Nyenrode Center for Real Estate Finance. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Center for Real Estate Finance Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J.

Nadere informatie

Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA

Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2012 Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA ING Real Estate Finance Drs.

Nadere informatie

Visies op vastgoedfinanciering

Visies op vastgoedfinanciering «Particuliere beleggers ambiëren flinke groei» «Sterk accent op A1 vastgoed jaagt prijzen op» «LTV s worden gereduceerd, rente niet gefixeerd» Visies op vastgoedfinanciering Het ING/Nyenrode Center for

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Disclaimer Dit rapport dient uitsluitend ter informatie en mag niet worden opgevat als een aanbod, beleggingsadvies of enige andere

Nadere informatie

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA ING Real Estate Finance Drs. Peter

Nadere informatie

Conjunctuurenquête Nederland. Tweede kwartaal 2015. Bedrijfsleven onveranderd positief

Conjunctuurenquête Nederland. Tweede kwartaal 2015. Bedrijfsleven onveranderd positief Conjunctuurenquête Nederland Tweede kwartaal 215 Bedrijfsleven onveranderd positief Voorwoord Dit rapport geeft de belangrijkste uitkomsten van de Conjunctuurenquête Nederland van het tweede kwartaal 215.

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Nederlandse winkelmarkt

Nederlandse winkelmarkt April 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte Maart 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte Maart 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Conjunctuurenquête Nederland. Vierde kwartaal 2015

Conjunctuurenquête Nederland. Vierde kwartaal 2015 Conjunctuurenquête Nederland Vierde kwartaal 15 Ondernemers positiever over werkgelegenheid 16 Voorwoord Dit rapport geeft de belangrijkste uitkomsten van de Conjunctuurenquête Nederland van het vierde

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt tot 1 juli 2004.

Ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt tot 1 juli 2004. Ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt tot 1 juli 2004. 1 In deze notitie wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt over de periode vanaf 1 januari tot 1 juli 2004.

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

Vertrouwen binnenlandse belegger neemt toe

Vertrouwen binnenlandse belegger neemt toe ING kwartaalbericht vastgoed ING Economisch Bureau & ING Real Estate Finance Vertrouwen binnenlandse belegger neemt toe Over de eerste drie kwartalen van 2014 steeg het totale beleggingsvolume ten opzichte

Nadere informatie

Conjunctuurenquête Nederland

Conjunctuurenquête Nederland Conjunctuurenquête Nederland Derde kwartaal 14 Voorwoord Dit rapport geeft de belangrijkste uitkomsten van de Conjunctuurenquête Nederland van het derde kwartaal 14. De Conjunctuurenquête Nederland brengt

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 2015

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 2015 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van 3. Prijzen van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Klaartje Asselbergs Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 215 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Vierde kwartaal 2012. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Zeeland

Vierde kwartaal 2012. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Zeeland Vierde kwartaal 2012 Conjunctuurenquête Nederland Inhoud rapport COEN in het kort Economisch klimaat Omzet Export Personeelssterkte Investeringen Winstgevendheid Toelichting De Conjunctuurenquête Nederland

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Regiobericht 1.0 Noord

Regiobericht 1.0 Noord Economie, innovatie, werk en inkomen 1 Kenmerken van het landsdeel Het landsdeel Noord bestaat uit de provincies Groningen, Friesland en Drenthe. De provincies werken samen in het Samenwerkingsverband

Nadere informatie

Eerste kwartaal 2013. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Limburg

Eerste kwartaal 2013. Conjunctuurenquête Nederland. Provincie Limburg Eerste kwartaal 2013 Conjunctuurenquête Nederland Inhoud rapport COEN in het kort Economisch klimaat Omzet Export Personeelssterkte Investeringen Winstgevendheid Toelichting De Conjunctuurenquête Nederland

Nadere informatie

Conjunctuurenquête Nederland

Conjunctuurenquête Nederland Nieuw: metingen op provinciaal niveau Conjunctuurenquête Nederland Rapport eerste kwartaal 212 Conjunctuurenquête Nederland I rapport eerste kwartaal 212 Inhoud rapportage COEN in het kort Economisch klimaat

Nadere informatie

Nederlandse winkelmarkt

Nederlandse winkelmarkt September 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken Met het herstel van de economie nemen de beleggingsactiviteiten en daarmee de vraag naar vreemd vermogen weer toe. En waar traditionele grote

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

Figuur 1: Ontwikkeling aantal leerlingen Figuur 2: Ontwikkeling aantal leerlingen 2009-2013 1 (index: 2009 = 100) 2014-2019 (index: 2014 = 100)

Figuur 1: Ontwikkeling aantal leerlingen Figuur 2: Ontwikkeling aantal leerlingen 2009-2013 1 (index: 2009 = 100) 2014-2019 (index: 2014 = 100) Het aantal leerlingen in het basisonderwijs is tussen 2010 en 2014 gedaald. In de provincie Limburg nam het aantal leerlingen in deze periode het sterkst af. In het voortgezet onderwijs is het aantal leerlingen

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Vertrouwen vastgoedbeleggers verder toegenomen

Vertrouwen vastgoedbeleggers verder toegenomen Vooruitzicht Commercieel Vastgoed Vertrouwen vastgoedbeleggers verder toegenomen Beleggingssvolume vastgoed naar nieuw record Lichte groei van opname kantoren record 27 3. 2. 1. 214 215 213 214 215 ING

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte September 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012. Maart 2013. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren

De Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012. Maart 2013. Inhoud 1. Opname van kantoren. 2. Aanbod van kantoren. 3. Huurprijzen van kantoren Maart 213 Inhoud 1. Opname van kantoren 2. Aanbod van kantoren Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Huurprijzen van kantoren 4. Beleggingen in kantoren Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor

Nadere informatie

Analyse ontwikkeling leerlingaantallen

Analyse ontwikkeling leerlingaantallen Analyse ontwikkeling leerlingaantallen Naar aanleiding van de 1 oktobertelling 2014 heeft VGS Adivio weer een korte analyse uitgevoerd waarbij onderzocht is in hoeverre de leerlingaantallen onderhevig

Nadere informatie

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd Een overzicht van de spreiding van huursegmenten per provincie en voor een aantal steden Staf Depla, Lid Tweede Kamer

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

De Duitse winkelmarkt

De Duitse winkelmarkt De Duitse winkelmarkt Outlook Duitse winkelmarkt Uitstekende vooruitzichten winkelmarkt in de grootste steden 15 16 17 18 Waardegroei High street retail + + + + Dominante winkelcentra + + + + Boodschappencentra

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

Woningmarkt na de crisis. Henk Jagersma, Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Woningmarkt na de crisis. Henk Jagersma, Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance Woningmarkt na de crisis Henk Jagersma, Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance 1 Waar staan we met Nederland na de crisis? Nederlandse economie is er heel voorzichtig weer bovenop aan

Nadere informatie

Conjunctuurenquête Nederland. Eerste kwartaal 2015. Vertrouwen ondernemers verder toegenomen

Conjunctuurenquête Nederland. Eerste kwartaal 2015. Vertrouwen ondernemers verder toegenomen Conjunctuurenquête Nederland Eerste kwartaal 215 Vertrouwen ondernemers verder toegenomen Voorwoord Dit rapport geeft de belangrijkste uitkomsten van de Conjunctuurenquête Nederland van het eerste kwartaal

Nadere informatie

Hypotheekschuld in Nederland:

Hypotheekschuld in Nederland: Hypotheekschuld in Nederland: Loan to value / loan to income Ruimteconferentie, 21 mei 2013 Marcel van Wijk Vastgoed en Woningmarkt ac.vanwijk@cbs.nl Agenda Recente ontwikkelingen Onderzoeksopzet Hypotheekschuld

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 8 Overall conclusie De kredietcrisis zorgt voor een terugval van de economische bedrijvigheid in Nederland die sinds het begin van de jaren tachtig niet is voorgekomen.

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Nog geen perspectief voor vastgoedmarkten

Nog geen perspectief voor vastgoedmarkten Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Nog geen perspectief voor vastgoedmarkten Naar verwachting zullen in 2012 de beleggingsvolumes van commercieel vastgoed die van 2011 evenaren. In het 1 e

Nadere informatie

Trendanalyse WSW 2015

Trendanalyse WSW 2015 Trendanalyse WSW 2015 Inhoud 2 Samenvatting 3 1. Financiële positie corporaties 6 2. Beschikbaarheid van betaalbare woningen 10 3. Veroudering vastgoed 16 4. Risico s 18 5. Verantwoording 21 6. Bijlage

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Inleiding Door de opkomst van moderne informatie- en communicatietechnologieën is het voor huishoudens eenvoudiger en goedkoper geworden om de vrije besparingen,

Nadere informatie

Afnemende vastgoedbeleggingen door onzekerheid

Afnemende vastgoedbeleggingen door onzekerheid Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Afnemende vastgoedbeleggingen door onzekerheid Naar verwachting zullen de beleggingsvolumes in vastgoed in 2011 dalen. Door de onzekerheid van de afloop van

Nadere informatie

Weinig beweging in commerciële vastgoedmarkten

Weinig beweging in commerciële vastgoedmarkten Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Weinig beweging in commerciële vastgoedmarkten Vastgoedbeleggers zoeken hun toevlucht in de topsegmenten van onroerend goed en verliezen steeds meer hun interesse

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers 1,5 biljoen euro in 2010

Beleggingen institutionele beleggers 1,5 biljoen euro in 2010 11 Beleggingen institutionele beleggers 1,5 biljoen euro in John Gebraad Publicatiedatum CBS-website: 3-11-211 Den Haag/Heerlen Verklaring van tekens. = gegevens ontbreken * = voorlopig cijfer ** = nader

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 9 december 25 Beleggingen institutionele beleggers in 24 met 8,1 procent omhoog drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013

Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 drs. W. van Ooij MarktMonitor Januari 2015 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 . Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013

Nadere informatie

Allochtonen op de arbeidsmarkt 2009-2010

Allochtonen op de arbeidsmarkt 2009-2010 FORUM Maart Monitor Allochtonen op de arbeidsmarkt 9-8e monitor: effecten van de economische crisis In steeg de totale werkloosheid in Nederland met % naar 26 duizend personen. Het werkloosheidspercentage

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier. Grafiek 1 - Nederlandse aankopen buitenlandse effecten

Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier. Grafiek 1 - Nederlandse aankopen buitenlandse effecten Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier Nederlandse beleggers hebben in 21 per saldo voor bijna EUR 12 miljard buitenlandse effecten verkocht. Voor EUR 1 miljard betrof dit buitenlands

Nadere informatie

De Duitse woningmarkt

De Duitse woningmarkt De Duitse woningmarkt Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden 15 16 17 18 Waardegroei Woningen top 5 steden + + + + Overige grote steden =/+ =/+ =/+

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland

Bedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153%

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153% Kwartaalbericht 2e kwartaal 2008 Dekkingsgraad op 143% Rendement 0,2% in tweede kwartaal Belegd vermogen 86,3 miljard Klein positief resultaat in moeilijke markt In het tweede kwartaal is een totaalrendement

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie