Nyenrode. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee: Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil MBA

Transcriptie

1 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2015

2 Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil MBA ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart ISBN/EAN: ISBN/EAN: Meer weten? Kijk op Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2015

3 Inhoud Voorwoord 5 Samenvatting 6 Onderzoeksopzet en -populatie 6 Vertrouwen neemt toe, nauwelijks groeiverwachtingen, woningen met stip favoriet 6 Verwachtingen over groei, consolidatie, krimp ( ) 6 Portefeuillemix ( ) 6 Schone lei-portefeuille en aankoop-bar 6 Aan- en verkoopprognoses ( ) 6 (Huur)waardeontwikkeling ( ) 7 Naar regio ( ) 7 Financiële ratio s (2015) 7 LTV ( ) 7 ICR en DSCR 7 Rente en aflossing 7 Vaste en variabele financiering 7 3. Dashboards leningenportefeuille 36 Inleiding 36 Loan to value (LTV) 36 Interest Coverage Ratio (ICR) 37 Debt service coverage ratio (DSCR) 37 Rente en spread 38 Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille 39 Derivaten 39 Convenanten en (extra) zekerheden 40 Alternatieve financieringsbronnen 41 Financieringen door andere banken 41 Trends in vastgoedfinancieringsmarkt Inleiding 8 Inleiding en leeswijzer 8 Schets van de vastgoedmarkt anno Doelstelling 10 Verantwoording 10 Onderzoekspopulatie 11 Visie en verwachtingen van de beleggers Dashboards beleggingenportefeuille 15 Inleiding en leeswijzer 15 Dashboard landelijk / Totaalbeeld 16 Dashboards West-Noord-Midden 22 Dashboards West-Zuid 25 Dashboards Zuid 28 Dashboards Oost-Noord 31 Beleggen binnen en buiten de Randstad 30 Beleggen binnen en buiten Nederland 34 Recente aankooptransacties Huuraspecten 34 Leegstand 35 Andere onderzoeksresultaten 35 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

4 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

5 Voorwoord Dit is alweer het vijfde jaar dat we ons onderzoeksrapport uitbrengen over en voor de Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers. Deze belangrijke groep beleggers bezit het meeste beleggingsvastgoed in Nederland. Vorig jaar schreef ik over buitenlandse investeerders die als eersten het keerpunt in de Nederlandse vastgoedmarkt leken te hebben gezien, terwijl de particuliere vastgoedbeleggers toen nog zeer aarzelend aanstalten maakten om Nederlands vastgoed aan te kopen. Tijdens ons congres op 25 november 2015 bij Nyenrode gaven de beleggers aan dat de buitenlanders naar hun mening te hoge prijzen betaalden. Overigens begrijp ik nog steeds heel goed dat Nederlandse beleggers terughoudend zijn. De Nederlandse economische fundamentals zijn namelijk niet wezenlijk veranderd en met name de retail-vastgoedmarkt heeft wat mij betreft de weg omhoog nog niet teruggevonden. Ondertussen stromen de miljarden, die buitenlandse institutionele vastgoedinvesteerders (uit Angelsaksische landen, Duitsland, Azië) dringend willen investeren, ons land in. Hierdoor ontstaan twee bewegingen. De eerste is dat prijzen van kwalitatief hoogwaardige grote woning- en retailportefeuilles sterk stijgen; yields zakken naar niveaus van vóór de crisis. Ten tweede worden kwalitatief matige portefeuilles, die Nederlandse ondernemers en banken fors hebben afgewaardeerd, gekocht voor aanzienlijk lagere prijzen dan vóór de crisis. Dit heeft niet alleen een bodem in de markt gelegd. Het leidt zelfs alweer tot hogere prijzen die beleggers, niet gehinderd door enige kennis van de lokale markt, neerleggen. Deze hoge prijzen zijn overigens minder alarmerend dan in , toen veel vastgoed met een overmaat aan vreemd vermogen werd gekocht en de banken bereid waren hoger te financieren dan nu. Nu koopt men met eigen geld. Hier zullen dan ook klappen vallen als de prijzen achteraf te hoog blijken te zijn geweest. Dat de Nederlandse particuliere vastgoedinvesteerders -ondanks de nauwelijks verbeterende fundamentals- weer positiever gestemd zijn, blijkt uit het onderzoek in Zij willen op de middellange termijn aankoersen op een loan-to-value van 5. Het inzicht van de risico s van hoge vreemde financiering lijkt definitief te zijn doorgedrongen. Het is nu alleen nog zaak om op dit streefniveau uit te komen. Dat zal voor de beleggers nog een behoorlijke opgave zijn. Wat de rente aangaat, wil ik net als vorig jaar graag nog eens benadrukken dat ik in Nederland en heel Noordwest-Europa binnen afzienbare tijd geen rentestijging voorzie. De respondenten van ons onderzoek zien dit ook zo. Dat is mooi, maar de keerzijde van de medaille is dat vastgoedinvesteerders hierdoor hogere prijzen kunnen en willen betalen. Wij zien zelfs yields van minder dan 5% voor retail-vastgoed op Nederlandse toplocaties. De vaste rente is sinds WO II nog niet zo laag geweest. Ik verwacht ook niet dat die substantieel lager zal worden. Het lijkt mij dan ook raadzaam de rente op leningenportefeuilles langjarig vast te zetten. Immers wat is mooier dan een langjarige zekerheid van een rente lager dan 3%? En waarom het onderste uit de kan willen en voor slechts een paar tienden van een procent variabel blijven financieren? Interessant is dat u dat zelf ook vindt. Het onderzoek wijst namelijk uit dat u feitelijk korter financiert dan u aangeeft te willen. (Zie ook onderstaande grafiek.) Anders gezegd, als een bank u vandaag niet sterk adviseert uw rentelooptijden langjarig vast te zetten, dan zou zij over een paar jaar, als de rente blijkt te zijn gestegen, in het beklaagdenbankje kunnen komen te zitten. Zij heeft dan namelijk niet voldaan aan haar zorgplicht en u onvoldoende gewezen op het grote risico van rentestijgingen zonder de mogelijkheid huurstijgingen door te berekenen. En dat terwijl u de kans had om uw renterisico langjarig tegen een historisch lage rente af te dekken. En als de rente niet stijgt, blijft u profiteren van het geweldig lage niveau! Dus laat u niet langer verleiden door de opvatting van veel particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers van de laatste 25 jaar die variabel financieren, omdat het zo goedkoop is. De vaste rente is nog nooit zo laag geweest. Ik durf zelfs de uitspraak te doen dat die ook nooit meer zo laag of nog lager zal worden. Ons nadrukkelijke advies is dan ook: loop geen significant bedrijfsrisico voor een paar tienden van een procent. Dat is het niet waard! Ik wens u wederom veel leesplezier! Drs. Peter F.C. Göbel Algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland Sinds 2011 vragen we de beleggers welke verdeling zij wensen voor de resterende looptijd van hun vastgoedleningenportefeuille. De uitkomst is dat beleggers wel wat minder kort willen financieren (0-3 jaar: feitelijk 52%, gewenst 32%) en meer lang (5 jaar: feitelijk 15%, gewenst 37%). Met andere woorden ze financieren feitelijk wel kort, maar zouden langer willen. Dit is opmerkelijk! Gemiddeld % van de portefeuille 52% % 32% 31% 0-3jr (kort) 2015: praktijk 2015: wens belegger 3-5 jr (midden) 15% 37% 5 jr (lang) Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

6 Samenvatting Dit rapport bevat de resultaten van een onderzoek dat inzicht wil geven in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. Onderzoeksopzet en -populatie Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningenportefeuille van de ondervraagde beleggers is opgebouwd en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn gaan aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Aangezien wij dit onderzoek vanaf 2011 uitvoeren, zijn wij bovendien geïnteresseerd in verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van die vier voorgaande onderzoeken. Het financieringsbeleid hebben wij evenals in voorgaande onderzoeksjaren in de eerste plaats onderzocht op basis van kwantitatieve kenmerken, zoals LTV, ICR, DSCR 1. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagden en op de trends die zij onderkennen in de vastgoedmarkt. Deze gegevens zijn verzameld door 121 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. Van de 2014-respondenten verleenden er in wederom medewerking, 2 van de respondenten doet voor het eerst mee. De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt 16,6 miljard euro. Van de 121 beleggers heeft 64% (2014: 65%) bij drie of meer banken financieringen lopen. In 2015 heeft de helft van de beleggers 57 % of meer van hun portefeuille in de Randstad (2014: 45%; 2013: 5). We hebben gevraagd welk deel van de Nederlandse beleggingenportefeuille zich in welke provincie bevindt en welke verschuivingen men verwacht op de middellange termijn. De beleggers blijken behoorlijk honkvast te zijn. Er worden in 2015 kleine verschuivingen tussen de provincies voorzien. Vertrouwen neemt toe, nauwelijks groeiverwachtingen, woningen met stip favoriet In 2014 signaleerden wij dat het vertrouwen van de vastgoedbeleggers zichtbaar toenam. Dat vertrouwen neemt in 2015 verder toe. Dat leiden wij af uit verschillende indicatoren. 1 LTV ( loan-to-value ), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR ( interest coverage ratio ), te weten de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25. DSCR ( debt service coverage ratio ), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8. Dit vertrouwen vertaalt zich in een verwachte groei op de middellange termijn ( ) voor de totale beleggingsportefeuille van 13%. Het gaat dan met name om het grote segment woningen en de kleinere segmenten bedrijfsruimten en overig vastgoed. Hierbij tekenen wij aan dat slechts zes beleggers verantwoordelijk zijn voor 45% van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute bedragen. Verwachtingen over groei, consolidatie, krimp ( ) Vergeleken met vorig jaar zijn er meer beleggers die verwachten te gaan groeien en minder beleggers die verwachten te consolideren. Dat zien we in alle regio s terug. De gestage afname van het percentage groeiers, met een dieptepunt in 2013, is gekeerd. Portefeuillemix ( ) Het aandeel woning- en winkelbeleggingen blijft dominant in de landelijke portefeuille. Het aandeel kantoren neemt over de onderzoeksjaren heen gestaag af. Schone lei-portefeuille en aankoop-bar We hebben aan de beleggers de volgende vraga voorgelegd: Stel, u heeft op dit moment, begin 2015, 100 eenheden aan cash en geen vastgoedportefeuille. U staat voor de keuze om Nederlands vastgoed, aandelen, obligaties te kopen of liquiditeiten aan te houden. U heeft twee jaar de tijd om de cash te besteden. Waarin gaat u investeren en welk bruto-aanvangsrendement is daarbij voor u acceptabel? Als beleggers nu een nieuwe portefeuille konden opbouwen, zouden ze beduidend meer investeren in woningen (huidig 31%, schone lei 54%). Het aandeel winkels zou duidelijk minder zijn: niet 42% (huidig) maar 24% (schone lei). In kantoren wordt nog wel geïnvesteerd (9%), maar minder dan nu (12%). In overig vastgoed zou minder geïnvesteerd worden (nu 7%, schone lei 4%). Als we 100 eenheden naast vastgoed ook over aandelen, obligaties en liquiditeiten zouden verdelen, dan zien we dat aandelen, obligaties en liquiditeiten te zamen 21% van de totale portefeuille zouden uitmaken: aandelen (8%), obligaties (3%) en liquiditeiten (1). De beleggers zouden bij de opbouw van de portefeuille voor kantoren een aankoop-bar van 9% hanteren; voor winkels bijna 8%; voor woningen ruim 6%; voor bedrijfsruimten bijna 1; voor overig 9%. Aan- en verkoopprognoses ( ) De aankoopprognose van woningen en overig vastgoed overstijgt fors de verkoopprognose. De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten houden elkaar redelijk in evenwicht. De beleggers verwachten meer winkels en kantoren te verkopen dan aan te kopen. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

7 (Huur)waardeontwikkeling ( ) Over de waardeontwikkeling van kantoren en winkels op A1-locaties zijn de beleggers neutraal tot licht positief gestemd, op andere locaties negatief. Over de markthuurwaardeontwikkeling van winkels op alle locaties zijn de beleggers negatief gestemd. Over woningbeleggingen zijn de beleggers positief gestemd. Naar regio ( ) Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. Opvallend is de schoorvoetende terugkeer van de kantoren: er wordt weer groei voorspeld, al neem het aandeel in de portefeuille af. De respondenten van de regio West-Noord-Midden hebben een forse groeiverwachting voor woningbeleggingen. Voor winkels heeft men geen groeiverwachtingen, voor kantoren wel. Voor de gehele portefeuille verwacht men een groei van 14%. De groep beleggers in de regio West-Zuid verwachten over de gehele linie per saldo met 18% te groeien. Alleen voor het segment winkels verwachten ze, net als in 2014, een bescheiden krimp. Maar het is evident dat hun interesse - net als in voorgaande jaren - vooral uitgaat naar woningen. Ook voor de kantoren verwacht men een groei. De respondenten van Zuid rapporteerden in eerdere jaren de laagste groeipercentages van de onderzochte regio s. In 2015 is dat 4% voor de middellange termijn. In 2013 verwachtten de beleggers van de regio Zuid dat de totale portefeuille voor de middellange termijn per saldo bijna gelijk zou blijven: consolidatie. In 2014 zagen we we dat de groeiverwachtingen over de gehele linie toenamen, met een uitzondering voor kantorenbeleggingen. In absolute getallen laat de regio een bescheiden groei zien. De kleine segmenten kantoren en bedrijfsruimten laten een afname zien. De overige segmenten groeien. Evenals voorgaande jaren willen de beleggers in de regio Oost-Noord investeren in huurwoningen. Het aandeel winkels neemt af. De andere segmenten laten nauwelijks veranderingen zien. Na jarenlange krimpverwachtingen verwacht de regio te stabiliseren op de middellange termijn. Financiële ratio s (2015) De groep beleggers staat er qua financiële ratio s (LTV, DSCR, ICR) goed voor. Liquiditeiten zijn naar eigen zeggen in voldoende mate voorhanden. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). We zien dat de beleggers meer vast financieren dan vorig jaar. Het variabele deel wordt voor bijna de helft afgedekt met derivaten. ICR en DSCR De Interest Coverage Ratio (ICR) is de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle onderzochte regio s en vastgoedcategorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van bijna 3. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,75. De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte. Niet onvermeld mag blijven dat de rente de afgelopen jaren is gedaald, hetgeen deze ratio s op een positieve wijze beïnvloedt. Rente en aflossing Het landelijk gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar de leningensom van de betreffende beleggers) is 2,15%. De meeste beleggers betalen een spread tussen de 1,5% en 2,5%. Landelijk is de rente gestaag gedaald van 4,6% (2011) naar 3,76% (2015). De verwachting voor is 3,7%. Vaste en variabele financiering We zien dat de beleggers geleidelijk aan meer vast financieren (landelijk van 47% (2013) naar 53% (2014) naar 57% in 2015). Trends vastgoedfinancieringsmarkt We hebben de beleggers ook dit jaar weer gevraagd spontaan de belangrijkste trends te noemen. In volgorde van belangrijkheid zien we dan het volgende: 1. Er wordt positiever gedacht over financiers en financieringsmogelijkheden, hoewel er nog veel kritiek is. 2. Daling van de rentes, de looptijd daarvan en de inflatie heeft bijzondere belangstelling van de belegger. 3. Onmogelijkheden vanwege te weinig financiers en mogelijkheden vanwege nieuwe financiers is een dominant thema. 4. Ondanks positievere kijk op financiers zijn de de risicoafdelingen van de banken de gebeten hond. 5. Er lijkt meer vertrouwen in de markt, het economisch klimaat verschuift. Retail ligt moeilijk. 6. Er zijn serieuze vraagtekens bij de courantheid en kwaliteit van het vastgoed in de markt. LTV ( ) Opvallend is de wens van de beleggers de LTV terug te brengen naar 5 in Dat is een fors verdere verlaging ten opzichte van eerdere jaren. In de afgelopen jaren zijn daartoe kleine stapjes gezet; de gemiddelde LTV schommelt al jaren rond de 60-63%. De meeste beleggers vinden een LTV van 57% gezond voor de Nederlandse markt. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

8 1. Inleiding Inleiding en leeswijzer In hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt. De onderzoeks resultaten van 2015 kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2015 te analyseren. Vervolgens bespreken wij de visie op en verwachtingen van de beleggers over de markt. Hoofdstuk 2 bevat informatie over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingenportefeuilles (landelijk en per regio) samengevat in controlepanelen ( dashboards ), die wij steeds afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de portefeuilles van de beleggers met een groei-, krimp- en consolidatiescenario. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de leningenportefeuille in en bespreken een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen. Schets van de vastgoedmarkt anno 2015 De interviews zijn in de periode april-juni 2015 gehouden. De onderzoeksresultaten moeten dan ook in de context van de marktsituatie van 2015 worden geïnterpreteerd. Daarom wordt hier een schets van de vastgoedmarkt anno 2015 gegeven 1. Beleggingsmarkt Toenemende interesse in Nederlands vastgoed vertaalt zich in beleggingstransacties Na een sterk 2014, waarin het beleggingsvolume uitkwam op het hoogste niveau sinds de crisis, heeft het herstel zich verder voortgezet in de eerste helft van Met name in het tweede kwartaal vonden een aantal grote transacties plaats en het totale volume over de eerste zes maanden lag dan ook hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder. In totaal wisselde voor 4,1 miljard aan vastgoed van eigenaar. De meeste transacties waren toe te schrijven aan Nederlandse partijen (mede dankzij een grote portefeuille overname van het beursgenoteerde winkelfonds Wereldhave), maar de interesse vanuit het buitenland is onverminderd hoog. Naast Europese en Amerikaanse beleggers zijn ook in toenemende mate Aziatische partijen actief in de Nederlandse vastgoedmarkt. Winkelvastgoed was gedurende het eerste half jaar het meest in trek, goed voor ruim 3 van het belegde vermogen. Ook hier speelde de overname van Wereldhave een grote rol. 1 Auteurs: Jantine Schrader (Market Research, ING Real Estate Finance) en Maurice van Sante (ING Economisch bureau). Kantoren waren goed voor ongeveer 22% en logistiek en industrieel vastgoed nam 15% van het beleggingsvolume voor haar rekening. De overige 3 werd belegd in overig vastgoed, waaronder woningen. Op het moment wordt een groot aantal portefeuilles actief op de markt aangeboden. Eigenaren zijn actief aan het verkopen om te profiteren van de aantrekkende markt. Naar verwachting zal het belegginsvolume in het commercieel vastgoed in de rest van het jaar dan ook op een hoog niveau blijven. Verdere druk op aanvangsrendementen De interesse van beleggers blijft gefocust op de grote steden in de Randstad. Goede panden op de betere locaties in de grote steden worden vaak in een pakket op de markt aangeboden met vastgoed van mindere kwaliteit op minder courante locaties. Hierdoor wisselen ook deze panden als onderdeel van een grote deal van eigenaar. Er is echter onvoldoende aanbod op de sterke locaties, waardoor beleggers hun blik verruimen en zich in toenemende mate richten op andere locaties. Als gevolg van de onverminderde interesse dalen de bruto aanvangsrendementen. Dit speelt zich vooral af bij kwalitatief goede (prime) kantoren. Ook voor goede panden op B-locaties of minder goede panden op A-locaties beginnen de aanvangsrendementen te dalen. Daarnaast staat logistiek vastgoed in de belangstelling, evenals winkelvastgoed in de drukste winkelstraten in de grote steden. De trend van dalende aanvangsrendementen zal zich naar verwachting verder doorzetten, in ieder geval zolang rente tarieven niet té sterk oplopen. Kantorenmarkt Groei zet door in zakelijke dienstverlening De financiële en zakelijke dienstverlening zijn samen met de overheid de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. De zakelijke dienstverlening groeit dit jaar stevig door. Voor heel 2015 wordt een toename van 3% verwacht. Ingenieursbureaus en management consultants behoren tot de sneller groeiende branches. Uitzenders hebben een goed eerste half jaar achter de rug, met vooral een grote vraag naar technisch geschoold personeel. Gemeenten drukken groei overheid De overheid heeft in vijf jaar tijd 3% van de vaste banen geschrapt. Binnen de overheidsdiensten vormen de gemeenten een uitschieter met een banenkrimp van 12%. Terwijl de uitgaven aan het totale ambtenarenapparaat zijn gedaald, is de externe inkoop en inhuur (van onder andere personeel) in 2014 juist weer iets toegenomen. Leegstand stabiel op hoog niveau Ondanks het krimpend aantal arbeidsplaatsen bij de overheid, was dit segment toch van belang bij de opname van kantoormeters gedurende de eerste helft van dit jaar. De Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

9 Nationale Politie sprong in het oog met twee grote transacties in Zwolle en Rotterdam. De markt blijft overigens gefragmenteerd en dit soort grote transacties kunnen de cijfers op lokaal niveau erg beïnvloeden. Op landelijk niveau bleef de opname nagenoeg stabiel ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De totale leegstand liep iets op. De dynamiek in de markt is voor een groot deel afkomstig van vervangingsvraag en slechts in beperkte mate van uitbreidingen en nieuwe vestigingen. De meeste bedrijven blijven gefocust op kostenbesparing en efficiëntie. Doordat er een mismatch is tussen vraag en aanbod, ontstaat er in toenemende mate druk op de huren voor moderne panden op de beste locaties. De vier grote steden in de Randstad blijven het meest in trek, en dan met name goed bereikbare stationslocaties met een divers functie-aanbod in de omgeving. Ook moet een pand aan de eisen van Het Nieuwe Werken en duurzaamheid voldoen. De gemiddelde huren dalen echter nog steeds, omdat er sprake is van structureel overaanbod, terwijl de vraag in het beste scenario gelijk blijft. Hier komt bij dat een deel van de voorraad niet aan de eisen van deze tijd voldoet en er slechts in beperkte mate mogelijkheden zijn voor alternatieve aanwendbaarheid. Bedrijfsruimtemarkt Groothandel profiteert van economisch herstel De transport, groothandel en industrie zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten. Omdat de vraag naar grondstoffen, kapitaalgoederen en consumentenproducten in de lift zitten is de omzet van de groothandel in het eerste kwartaal over een breed front gestegen. Alleen de omzet in de groothandel in chemische producten, olie en steenkool daalden als gevolg van lage olieprijzen. De omzetgroei wordt dankzij vooral volumegroei geraamd op 3% in 2015 en 3,5% in Binnenlandse logistiek centrum van groei De transport- en logistieksector zet in 2015 de positieve koers voort. De volumegroei versnelt van 2% in 2014 naar 2,7% dit jaar. Dit is vooral te danken aan de verbreding van het economisch herstel. Door groei in de bouw en de detailhandel, worden meer goederen vervoerd. De afgelopen kwartalen waren voor de transport- en logistieksector boven verwachting, wat het ondernemersvertrouwen goed heeft gedaan. De internationale vrachtvolumes groeien dit jaar vooral door export van machines, apparaten en voertuigen. De internationaal afhankelijke deelsectoren vertonen een gemengd beeld: het goederenvervoer via de lucht (Schiphol) heeft vorig jaar al de upswing met +7% meegemaakt (vroeg cyclisch) en valt dit jaar licht terug. De gemiddelde winstgevendheid in het wegvervoer is in 2014 voor het tweede achtereenvolgende jaar verbeterd en de verwachtingen van transporteurs voor 2015 zijn gematigd positief. Dit is te danken aan de volumestijging maar ook de kostenontwikkeling is gunstig. Logistiek vastgoed hot De positieve ontwikkelingen in de logistiek sector vertalen zich ook naar dit segment van de vastgoedmarkt. Vooral de toename van e-commerce is een belangrijke drijfveer achter de dynamiek in logistiek vastgoed. De vraag naar moderne logistieke ruimten blijft gezond en de opname ligt dan ook een stuk hoger dan in dezelfde periode afgelopen jaar. De activiteit concentreert zich met name op de logistieke knooppunten in Brabant en Limburg. Een groot deel van de opname bestaat uit zogenoemde built-to-suit developments, voor de eindgebruiker op maat ontwikkelde panden. Het risico van de toename van dergelijke ontwikkelingen in de pijplijn is een stijgende leegstand bij verouderde bestaande voorraad, die door gebruikers wordt achtergelaten. Omdat een deel van de voorraad niet aan de eisen van deze tijd voldoet, zal een deel van deze leegstand structureel van aard zijn. Beleggers zijn in toenemende mate geïnteresseerd in logistiek vastgoed, welke steeds minder als niche wordt gezien. Als gevolg dalen de aanvangsrendementen (over een jaar tijd met ruim 50 basispunten). In het eerste half jaar waren ook een aantal grote beleggingsfondsen actief in dit segment. Winkelmarkt Divers beeld in detailhandel De detailhandel weet zich gesteund door een stijgend consumentenvertrouwen en ondernemersvertrouwen binnen de branche. Het uiteindelijke beeld blijft divers. In supermarkten werden in het eerste halfjaar ruim kassabonnen afgerekend, iets meer dan in 2014 (+0,5%). Ook het gemiddelde bedrag per kassabon nam iets toe ten opzichte van Het algemene prijspeil in voedingswinkels is al 1,5 jaar stabiel, mede geholpen door aanhoudende daling van internationale voedselprijzen en indirect ook lagere olieprijzen. Het volume in non-food plust, maar door lagere prijzen stijgt de omzet nauwelijks. Ook hier zijn er verschillen per branche. Winkels in woninginrichting en persoonlijke verzorging doen het goed. Bij schoenenwinkels en doe-het-zelf dalen zowel de prijs als het aantal verkochte goederen. Kleding en consumentenelektronica zien het volume licht stijgen, maar door prijsdalingen krimpt de omzet. Winkeliers moeten inspelen op structurele veranderingen in het consumentengedrag, onder andere door de invloed van internet. De invloed was vooralsnog met name zichtbaar in de non-food branche, maar ook de food-branche zal meer en meer de gevolgen gaan merken. Dynamiek in de markt In zwaar weer verkerende retailers waren eind vorig jaar en begin dit jaar veelvuldig in het nieuws. Als gevolg van faillissementen, doorstarts en andere veranderingen zullen een aantal formules uit het straatbeeld verdwijnen, in ieder geval op sommige locaties. De vrijgekomen plekken op goede locaties in de grote steden worden veelal snel weer ingevuld. Internationale retailers hebben vooral interesse in grote oppervlaktes in de beste straten waar ze hun flagship stores kunnen vestigen. De Oude Gracht in Utrecht en de Kalverstraat in Amsterdam zagen bijvoorbeeld nieuwe openingen van spelers als Ted Baker, Inditex, Forever21 en Superdry. De vraag blijft echter geconcentreerd op de binnensteden van grote steden, perifere locaties hebben te kampen met oplopende leegstand. De beleggersmarkt werd met name gekenmerkt door transacties in winkelcentra. De overname van een grote portefeuille door Wereldhave speelde hierin een belangrijke rol, maar binnenlandse beleggers waren ook actief in solitaire winkelunits en kleine wijkwinkelcentra. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

10 Woningmarkt Vertrouwen onder de woonconsument verder toegenomen en markt trekt verder aan Elk kwartaal meet ING het vertrouwen in de woningmarkt onder potentiële starters en koopwoningbezitters. De weergave van dit vertrouwen de WoonIndex staat in het tweede kwartaal op 118 punten. Dit is een stijging van vier punten ten opzichte van vorig jaar, en de hoogste stand sinds Starters en woningbezitters vinden het een gunstige tijd om een woning te kopen. Deze positiviteit wordt onder andere gesteund door de historisch lage hypotheekrentes. Ook andere cijfers laten zien dat de woningmarkt weer aantrekt. Zo bereikte de prijsindex bestaande koopwoningen in 2013 haar laagste punt, om sindsdien weer toe te nemen. De index ligt nog wel ruim onder het niveau van voor de crisis en is nu ongeveer even hoog als in Ook worden er weer meer woningen verkocht. De prijsstijgingen zijn het hoogst in de grote steden, met name de Amsterdamse woningmarkt trekt snel aan. Over het tweede kwartaal stegen de prijzen hier met 8,1% op jaarbasis (voor heel Nederland bedroeg deze stijging 2,6%). Veranderingen in wetgeving dragen bij aan populariteit woningen onder beleggers In het algemeen is er nog steeds een tekort aan huisvesting. Dit komt onder andere door een toenemende vraag vanuit eenpersoonshuishoudens, maar ook door stagnatie in de bouwsector. Dit heeft met name effect op steden waar al een tekort was, zoals Amsterdam en Utrecht, waar wachtlijsten voor een huurwoning verder oplopen. Om meer differentiatie te krijgen in de huurprijzen wordt het puntenstelsel per 1 oktober 2015 gewijzigd. De WOZ-waarde gaat vanaf dan een belangrijke rol spelen in de puntentelling, waardoor huren in de populaire grote steden verder kunnen stijgen. Woningen worden steeds meer gezien als een aantrekkelijke belegging. Er is grote interesse voor de Nederlandse woningmarkt, waarbij steeds vaker acquisities gedaan worden door buitenlandse partijen. Als gevolg hiervan dalen de aanvangsrendementen en het verschil tussen de leegwaarde en de beleggingswaarde wordt kleiner. In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment overig vastgoed. Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen separaat beeld in deze paragraaf. Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en van de kansen en risico s bepaalt voor een groot deel hun financieringsbeleid. We zijn benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men in de vastgoedmarkt onderkent. We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR), die door de beleggers zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers en of hun beleid ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij onderkennen. Verantwoording Uit het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd in de vier landelijke regio s. Deze duiden wij gemakshalve aan met de belangrijkste centra: West-Noord- Midden of (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid of Rotterdam/Den Haag of (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid of Eindhoven (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord of (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). West-Noord-Midden Amsterdam Noord-Holland, Utrecht en Flevoland West-Zuid Rotterdam/Den Haag Zuid-Holland, Zeeland Zuid Eindhoven Noord-Brabant, Limburg Oost/Noord Arnhem Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland Voor de indeling in regio s is de hoofdvestiging van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al kan deze uiteraard ook in andere regio s actief zijn. Vervolgens hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 121 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid apart opmerkingen of uitleg bij de antwoorden te noteren 1. De antwoorden zijn vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo 1 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden niet zonder belang om te onderkennen in de periode begin april tot begin juni 2015 afgenomen toe de markt nog steeds in turbulent weer zat. Voor de data is de peildatum van 1 april 2015 aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en Atlas.ti (thematische analyse). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

11 weten bijvoorbeeld niet alle respondenten (exacte) kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingsen financieringswerkelijkheid staat centraal. Daar waar resultaten in percentage worden gepresenteerd, kan het voorkomen dat het totaal net iets boven de 10 uitkomt. Dat heeft te maken met afrondingen, we hebben niet gekozen voor een proportionele herverdeling. Soms zijn, omwille van het gewenste snelle inzicht, de resultaten over de jaren heen (enkelvoudig) geïndexeerd. Daarbij is steeds het eerste onderzoeksjaar 2011 als basisperiode genomen. We gebruiken in voorkomend geval de gebruikelijke aanduiding: 2011=100. Hier en daar maken we de opmerking (in of naar aanleiding van grafieken) dat 8 van de beleggers aan een bepaalde voorwaarde voldoen. Dat is gebaseerd op het Pareto-principe, beter bekend als de regel. Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA (Center for Entrepreneurship, Nyenrode) uitgevoerd 1. Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart Onderzoekspopulatie De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Wij hebben de beleggers gevraagd bij hoeveel financiers zij in totaal vastgoedfinancieringen hebben. Figuur 1 laat zien bij hoeveel verschillende financiers de onderzochte beleggers hun leningen hebben lopen. Figuur 1. Bij hoeveel financiers (Nederland en buitenland) in totaal heeft u vastgoedfinancieringen lopen? Percentage van de respondenten 35% 3 25% 2 15% 1 5% % 23% 18% 25% > 4 Aantal financiers Van de 121 beleggers heeft 71% (2014:79%) bij drie of meer banken financieringen lopen. 21% Omdat geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een representatieve steekproef in strikt statistische zin niet te bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een minimumaantal van dertig respondenten per regio op grond van de in de theorie gangbare veronderstelling dat scores zich rond het gemiddelde centreren. Eveneens om praktische redenen is de steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed werd dat er in de regio geen representatieve balans was. Op grond van deze veronderstelling zijn 121 beleggers verspreid over vier regio s geïnterviewd (2014: 119 beleggers; 2013: 120 beleggers; 2012: 119 beleggers; 2011: 106 beleggers). Wij hebben in beginsel beleggers bevraagd met portefeuilles van meer dan 20 miljoen. Van de respondenten van 2014 verleenden in wederom hun medewerking. Vanwege anonimiteit van klantgegevens is het de onderzoekers niet bekend of dit steeds dezelfde steekproef is. We hebben geen andere keuze dan een crosssectionele benadering te volgen. Daarmee kunnen wij toch een zo representatief mogelijk beeld geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. De steekproef van 2015 (tabel 1) vertegenwoordigt een vastgoedportefeuille met een marktwaarde van 16,45 miljard (2014: 16,54 miljard; 2013: 20,70 miljard; 2012: 16,53 miljard; 2011: 16,47 miljard). Van de onderzochte beleggers is 13% fondsbeheerder. 1 Met dank aan ir. Martijn van der Jagt, Quantbase, voor enkele extra analyses. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

12 Tabel 1. Aantal onderzochte beleggers en marktwaarde portefeuille Regio Aantal beleg gers Marktwaarde portefeuille per Aantal beleg gers Marktwaarde portefeuille per Aantal beleg gers Marktwaarde portefeuille per Aantal beleg gers Marktwaarde portefeuille per Aantal beleg gers Marktwaarde portefeuille per WNM ONO WZ ZUID Totaal Gemiddeld In het onderzoek van 2011 hebben wij, voor wat betreft diverse percentage en kengetallen, gewerkt met rekenkundige gemiddeldes en met standaarddeviaties om de spreiding aan te geven. Vanaf 2012 zijn LTV, ICR, DSCR, e.d. gebaseerd op gewogen gemiddelden. Een aantal vergelijkingen met 2011 wordt daarom niet gemaakt. In de analyses na 2013 hebben wij de volgende wegingen toegepast: Rente- en aflossingspercentages zijn gewogen naar de hoofdsom van de leningen van de betreffende respondenten. ICR, DSCR en LTV s zijn gewogen naar de omvang van de vastgoedportefeuille van de betreffende respondenten. Respondenten zonder antwoord zijn uit de steekproef gelaten. Percentages variabele en vaste leningen en percentages afgedekt met derivaten zijn gemiddelden over de portefeuille als geheel. Figuur 2. Portefeuilleomvang 2011 t/m 2015 Miljoen West-Noord- Midden (AM) Oost-Noord (AH) Gemiddelde West-Zuid (RD) Zuid (EH) In figuur 2 zien we de portefeuilleomvang per regio/per jaar (kolommen) en het meerjaren landelijke portefeuille gemiddelde van 4,34 miljard per regio over de periode (horizontale lijn). De gemiddelde portefeuilleomvang is, zoals hieronder geïllustreerd, 136 miljoen (2014: 139 miljoen; 2013: 174 miljoen; 2012: 138 miljoen; 2011: 192 miljoen). Zoals eerder opgemerkt betreft het hier een cross-sectioneel onderzoek waarbij de steekproeven per regio/jaar niet representatief zijn. Met andere woorden, fluctuaties kunnen het gevolg zijn van groei of krimp of van verschil in steekproef samenstelling. Terughoudendheid bij interpretatie is geboden. Eenzelfde redenering geldt voor het de opmerkingen direct hieronder. Van het totaal aantal beleggers beschikt 5 over een portefeuille met een waarde van minder dan 64 miljoen (figuur 3). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

13 Figuur 3. Waardeverdeling van de portefeuilles in 2015 Aantal beleggers <24 >24 < 44 < 64 < 84 <104 <124 <144 <164 <184 <204 <224 <244 <264 <284 <304 <404 <504 <604 <704 <804 <904 <1004 <=1300 Frequentie Cumulatief Gemiddelde portefeuille Miljoen 5 van de beleggers Percentage Visie en verwachtingen van de beleggers Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale vastgoedmarkt? Vertrouwen in de vastgoedmarkt Evenals voorgaande onderzoeksjaren hebben wij de ondervraagden de stelling voorgelegd: Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt. Men kon slechts met ja of nee antwoorden. In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk, in 2013 was dit percentage 78%. In 2014 en 2015 daalt het percentage verder naar 6 (figuur 4) Figuur 4. Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt? Percentage Optimisten: niet gevaarlijk Pessimisten: gevaarlijk Marktwaarde en markthuurwaarde segmenten Wij hebben de beleggers gevraagd naar hun verwachtingen over de waardeontwikkeling en huurwaarde van de verschillende beleggingscategorieën: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed. De respondenten is de mogelijkheid geboden geen mening te geven. In tabel 2 hebben wij de antwoorden samengevat en de wijziging ten opzichte van 2014 aangegeven door middel van een pijl. De perceptie voor kantoren blijft ongewijzigd ten opzichte van Voor winkels voorzien de beleggers een afnamen in de markthuurwaarde voor zowel A1-locaties als andere locaties. Voor bedrijfsruimten verwachten de respondenten een lichte toename van de markthuurwaarde; voor woningen een positieve waardeontwikkeling van woningen boven de huurtoeslaggrens ( boven ). Tabel 2. Samenvatting ontwikkelingen waarde en markhuurwaarde alle segmenten 2015 Waardeontwikkeling Markthuurwaarde A1 locaties Andere locaties A1 locaties Andere locaties Kantoren Winkels Bedrijfsruimtes Woningen Boven huurwaardegrens Onder huurwaardegrens Boven huurwaardegrens Onder huurwaardegrens 2014 wijziging t.a.v 2015 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

14 Inflatie De inflatie is een belangrijk kengetal voor vastgoedbeleggers, omdat de stijging van contracthuren aan het inflatiecijfer gekoppeld kan worden. In 2012 verwachtte een groot deel (59%) van de ondervraagde beleggers een inflatie van 2-3% per jaar in de periode In 2013 verwachtte het merendeel van de beleggers (63%) een stijging van 2-3% voor , terwijl 26% van de beleggers een wat geringere stijging van 1-2% verwacht. Voor hadden de beleggers de verwachtingen neerwaarts bijgesteld: het merendeel van de beleggers (6) voorziet een stijging van 1-2% per jaar; 24% een stijging van 0-1% per jaar. Ook dit jaar verwachten de beleggers lage inflatiecijfers: 65% van de beleggers tussen 0-1% en 31% tussen 1-2% (figuur 5). portefeuille zouden uitmaken: aandelen (8%), obligaties (3%) en liquiditeiten (1). Figuur 6. Huidige portefeuille versus schone lei-portefeuille Huidig 3 8% 7% 12% 43% Figuur 5. Verwachtingen inflatie % 2% 2% Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overige vastgoed 65% Ideaal 9% 4% 9% 0-1% per jaar 65% 1-2% per jaar 31% 2-3% per jaar 2% 3-4% per jaar 4-5% per jaar Er komt deflatie 2% 54% 24% Schone lei-portefeuille We hebben de beleggers de volgende keuze voorgelegd: Stel, u heeft op dit moment, begin 2015, 100 eenheden aan cash en geen vastgoedportefeuille. U staat voor de keuze om Nederlands vastgoed, aandelen, obligaties te kopen of liquiditeiten aan te houden. U heeft twee jaar de tijd om de cash te besteden. Waarin gaat u investeren en welk bruto-aanvangsrendement is daarbij voor u acceptabel? Hiernaast zetten we in figuur 6 de portefeuille die de beleggers from scratch zouden opbouwen (de schone lei-portefeuille ) naast de huidige portefeuille We vergelijken daarbij alleen de vastgoedportefeuilles. Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overige vastgoed Welk BAR de beleggers hierbij zouden willen hanteren zien we in figuur 7: voor kantoren 9%; winkels bijna 8%; woningen ruim 6%; bedrijfsruimten bijna 1 en overig 9%. Figuur 7. Acceptabele BAR bij aankoop Percentage 12% Als beleggers nu een nieuwe portefeuille konden opbouwen, zouden ze beduidend meer investeren in woningen (huidig 31%, schone lei 54%). Het aandeel winkels zou duidelijk minder zijn: niet 42% (huidig) maar 24% (schone lei). In kantoren wordt nog wel geïnvesteerd (9%), maar minder dan nu (12%). In overig vastgoed zou minder geïnvesteerd worden (nu 7%, schone lei 4%). 1 8% 6% 4% Als we 100 eenheden naast vastgoed ook over aandelen, obligaties en liquiditeiten zouden verdelen, dan zien we dat aandelen, obligaties en liquiditeiten te zamen 21% van de totale 2% Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overige vastgoed Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

15 2. Dashboards beleggingenportefeuille Inleiding en leeswijzer Hoe is de bestaande beleggingenportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke segmenten wordt geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? Op welke manier vindt er waardevermeerdering van de portefeuille plaats? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de huidige dat wil zeggen anno 2015 en toekomstige beleggingsportefeuilles (voor de periode ) door middel van de financiële dashboards, waarover we al eerder spraken, in kaart gebracht. In paragraaf 2.2 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld van de beleggingenportefeuille van de geïnterviewde beleggers. Het is interessant voor financiers, verzekeraars, kopers, verkopers en andere belangstellenden te onderzoeken hoe de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid. Wij onderscheiden beleggers met groei-, krimp- en consolidatiescenario s en presenteren verschillende tabellen en kengetallen om het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de beleggingen, maar presenteren - om direct het beeld wat meer te kleuren - ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema liquiditeit is een belangrijk gespreksonderwerp in de huidige markt. Wij hebben de beleggers dit jaar stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze paragraaf afsluiten. Vijf vastgoedbeleggingssegmenten Voor dit onderzoek onderscheiden wij de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten: 1. Kantoren 2. Winkels 3. Woningen 4. Bedrijfsruimtes 5. Overig vastgoed. Het segment overig vastgoed omvat een grote diversiteit aan vastgoed, zoals bijvoorbeeld parkeren, horeca, bedrijfsterreinen en maatschappelijk vastgoed. Samenwerkingsverbanden Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek naar rato meegeteld. Anders gezegd: voor een 5-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 5 in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen. In de paragrafen 2.3 tot en met 2.6 geven wij vergelijkbare informatie voor de vier onderscheiden regio s, te weten: West-Noord-Midden (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (paragraaf 2.7) of Nederland (paragraaf 2.8) bevindt. In de paragrafen 2.10 en 2.11 komen huuraspecten en leegstand aan bod. Paragraaf 2.12 bevat een lijst van overige onderzoeksresultaten. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

16 Tabel 3. Dashboard landelijk / Totaalbeeld Groeiverwachting Index (2011 = 100) Kantoren % 46% Winkels % 97% Woningen % 243% Bedrijfsruimtes % 91% Overig % 224% % Grafische index LTV absoluut 64,1% 64,5% 62,4% 63,2% 59,9% 50,2% LTV-index (2011 = 100) % 97% 99% 93% 78% Groeiers Consolideerders Krimpers Saldo groei/krimp % aantal 7% aantal 26% aantal West-Noord-Midden West-Zuid Oost-Noord Zuid Landelijk Figuur 8. Percentage groeiers, consolideerders en krimpers Verdeling groeiers, consolideerders en krimpers 2015 Figuur 9. Verdeling groeiers, consolideerders en krimpers 2015 Miljoen marktwaarde Groeiers Consolideerders Krimpers Groei Zuid Oost-Noord West-Zuid Wet-Noord-Midden Consolidatie Krimp Saldo groei/krimp Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

17 Toelichting en analyse - landelijk Dit overzicht (tabel 3, figuren 8 en 9) representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 121 geïnterviewde particuliere vastgoedbeleggers in 2015 (en de voorgaande jaren) die samen een vastgoedportefeuille van 16,61 miljard vertegenwoordigen. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april Ter vergelijking hebben wij ook de cijfers van de voorgaande jaren opgenomen 1. Het beeld - landelijk De beleggers verwachten voor de periode een duidelijke groei (per saldo waardeontwikkeling en/of aankoop) van 1,54 miljard, gemiddeld 13%. De percentuele groei is woningbeleggingen het grootst (+25%). Dit strookt met het beeld van voorgaande jaren. De kleinere segmenten bedrijfsruimten en overig vastgoed laten ook een stevige groei zien (respectievelijk 15% en 25%). Ook dit jaar bestaat de wens de LTV te laten dalen. Evenals vorig jaar verwacht maar liefst tweederde van de beleggers te gaan groeien. Onverminderd blijft de verwachting dat de LTV onder de 6 daalt op de middellange termijn, in dit onderzoek zelfs naar 5. Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk Op 1 april 2015 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,61 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 6 (2014: 16,54; 2013: 62,35%; 2012: 64,25%; 2011: 64,06%). Zij verwachten in de periode per saldo gegroeid te zijn naar een portefeuille van 18,15 miljard, waarvoor de gemiddelde LTV is gedaald naar 5. Dit betekent een gemiddelde percentuele groei van de vastgoedportefeuille van 13% (in totaal 1,54 miljard) en een daling van de LTV met 1. De beleggers verwachten voor de periode een groei (per saldo: door waardeontwikkeling, aan- en verkoop, investeringen) ten aanzien van kantoren (+7%), woningen (+25%), bedrijfsruimten (+15%) en overig vastgoed (+25%). Voor winkels wordt een daling verwacht (-4%). Vorig jaar was de groeiverwachting voor winkels te verwaarlozen. In 2013 zagen we dat vijf beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute bedragen. Voor 2014 zijn dat zes beleggers, dat is 5% van het totaal aan beleggers die meededen aan dit onderzoek. In 2015 zijn zes beleggers verantwoordelijk voor 45% van de groei (figuur 10). Figuur 10. Verdeling groeiers 2015 Miljoen <100 5% (6) van de beleggers, 45% van de groei (> ) 95% (113) van de beleggers, 55% van de groei Figuur 11. Verwachte omvang segmenten in euro s voor 2011 t/m 2015 en 2020 Miljoen marktwaarde Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overige vastgoed Figuur 11 laat de bruto marktwaarde per segment zien. De segmenten woningen- en winkelbeleggingen zijn verreweg het grootst en dat blijft zo naar de verwachting van de respondenten. Aan- en verkoopprognose We hebben de respondenten gevraagd voor welke bedragen zij vastgoed verwachten te gaan aan- en verkopen in de periode Deze prognose hebben wij geïndexeerd waardoor het aan-en verkoopproces inzichtelijk wordt (figuur 12). 1 Wij merken hierbij op dat er in 2013 enkele grote beleggers zijn geïnterviewd, waardoor de samenstelling van de onderzoekspopulatie in dat jaar is veranderd. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

18 Figuur 12. Geïndexeerde aan- en verkoopprognose Percentage Figuur 13. LTV landelijk - absoluut en geïndexeerd (2011 = 100) LTV geïndexeerd (2011=100) % 65% 62% 63% 6 gezonde LTV 57% Woningen Bedrijfsruimten Overig Winkels Kantoren Prognose Aankoop Prognose Verkoop LTV absoluut (rechteras) LTV index (linkeras; 2011=100) Het is duidelijk te zien dat de aankoopprognose van woningen de verkoopprognose overstijgt - net als in het onderzoeksjaar Er is veel vraag naar woningen (men wenst fors uit te breiden), maar er is minder aanbod van woningen. Als dit voornemen tot uitvoering komt ontstaat er dus schaarste op de markt, die gepaard zal gaan met prijsstijgingen. We tekenen hierbij aan dat we ook enkele beleggers geïnterviewd hebben die vooral woningen aan particulieren verkopen ( uitponden ). Het aanbod van woningen zal niet alleen van particuliere beleggers afkomstig zijn, maar ook sterk beïnvloed kunnen worden door de ontwikkelingen bij woningcorporaties. Daarnaast kunnen institutionele beleggers ook een gedeelte van hun portefeuille verversen 76en hun woningbeleggingen aan de markt aanbieden. Aan de groeiambitie van beleggers kan 3 anders niet worden voldaan. 1 1 De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten en kantoren houden elkaar redelijk in evenwicht. 0 De vraag speelt of de groei komt uit nieuwbouw (geen aankoop uit bestaande voorraad maar projectontwikkeling). 0 1 De aan- en verkoopprognose van winkels is niet in balans. Men verwacht meer te verkopen dan aan te kopen. Ratio leningen/beleggingen (LTV) De ratio tussen leningen en beleggingen is in de jaren op landelijk niveau stabiel rond 60-63% (figuur 13). De LTV bevindt zich nog boven het niveau wat de beleggers (in 2015) gezond achten. In figuur 13 worden twee soorten gegevens gecombineerd: 1) de LTV over de periode (kolommen) waarvan de waarde bij de rechteras is af te lezen; 2) de index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde op de linkeras is af te lezen (2011=100). Te zien is dat de geïndexeerde LTV steeds verder terugloopt en ten opzichte van 2011 (dat we als normjaar (10) voor deze index hebben gesteld) met ongeveer 2% gezakt is, namelijk van 10 naar ongeveer 98% (linkeras). Absoluut gemeten (de rechteras) is de LTV van 64% in 2011 gezakt naar 6 in 2015 (afgeronde getallen). Als we berekenen wat beleggers aan voornemens voor de periode tot 2020 hebben, zou de geïndexeerde LTV in 2020 zelfs met 2 ten opzichte van 2011 gaan zakken. Namelijk van 10 in 2011 naar 8 in 2020 (linkeras), absoluut van respectievelijk 64% naar 5 (rechteras). Groeiverwachtingen - landelijk We hebben beleggers gevraagd in welke segmenten men een waardestijging of een waardedaling verwachten en dat vervolgens gesaldeerd. Figuur 14 laat het verwachte saldopercentage tussen stijging en daling van de marktwaarde zien. Met name voor het segment woningen tikt dit aan, omdat hierin veel geld is belegd (7 miljard). De segmenten bedrijfsruimten (1,3 miljard) en overig vastgoed (1,1 miljard) zijn beduidend kleiner. De stijgingen voor deze segmenten lijken procentueel wellicht indrukwekkend, maar blijven in euro s uitgedrukt toch betrekkelijk gering. In 2013 en 2014 werd door door de respondenten voor alle segmenten aangegeven dat ze zouden gaan groeien over de hele linie, zij het dat de groeipercentages behoorlijk uiteen liepen. Voorgaande jaren lieten een groeiverwachting van de winkelportefeuille zien. In 2014 was die nog bescheiden (+5%). Nu wordt een afname voorzien (-4%). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

19 Figuur 14. Percentage saldo verwachting stijging en daling marktwaarde Percentage 3 25% 2 15% 1 5% Verwachtingen voor groei, krimp en consolidatie We zien in figuur 8 dat het percentage groeiers hoog blijft (rond 7). Het percentage consolideerders neemt gestaag af. Het percentage krimpers neemt weer toe. Duidelijke verschillen tussen de regio s - landelijk Er zijn duidelijke verschillen tussen de beleggers waar het de onderzochte regio s betreft. Zo verschillen ze van mening over de vraag waar men groeikansen ziet. In absolute bedragen gemeten verwachten de beleggers in de regio s West-Noord- Midden, West-Zuid en Zuid te groeien met respectievelijk 506, 752 en 370 miljoen. Oost-Noord verwachten de beleggers te krimpen met 72 miljoen. In alle onderzochte regio s verwacht men het meeste te groeien in het woningsegment. -5% Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig Portefeuillemix: verschuivingen in portefeuille - landelijk De beleggers verwachten dat hun vastgoedportefeuille (per saldo) de komende jaren gaat groeien. Dit gaat ook gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten. De zogeheten assetmix verandert. Op de middellange termijn verwacht men dat het percentage kantoren en winkels naar elkaar groeit: woningen en winkels blijven dominant in de portefeuille (figuur 15). Figuur 15. Portefeuillemix Percentage van de porteffeilleel 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

20 Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario s In dit dashboard (tabel 4) presenteren wij financieringskengetallen van de beleggers die verwachten te gaan groeien ( groeiers ), de beleggers die verwachten te gaan krimpen ( krimpers ) en de beleggers die verwachten te gaan consolideren ( consolideerders ). Tabel 4. Financieringskengetallen landelijk LTV ICR DSCR Rentepercentage 2015 Rentepercentage Aflossingspercentage % Variabel % Derivaten NL gemiddeld 59,87% 2,92 1,75 3,76% 3,69% 2,14% 42,8% 48,7% Spreiding 0,19 1,29 0,94 0,01 0,01 0,08 Bijdrage aan: Groei ,98% 2,67 1,63 3,47% 3,62% 2,18% 41,5% 47, Consolidatie ,5 2,98 1,71 3,7 3,62% 3,09% 48,8% 41,5% Krimp ,29% 2,60 1,65 4,01% 3,67% 1,65% 44,8% 51,1% Groeisaldo ( ) door Aankopen: % Waardeverandering: Verkopen: Groei = verwachte bruto marktwaarde 2020 > bruto marktwaarde Consolidatie = verwachte bruto marktwaarde 2020 = bruto marktwaarde 2015 (exact) 3 Krimp = verwachte bruto marktwaarde 2020 < bruto marktwaarde Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop Verwachte waardeverandering = verwachte waardetoevoeging + verwachte waardestijging - verwachte waardedaling) Vergelijking met 2014 In 2013 en 2014 zaten de groeiers en de consolideerders voor wat betreft de LTV dicht bij elkaar. De groep beleggers met een groeiwens hebben een lagere LTV (58%) in vergelijking met de beleggers die gaan consolideren (61,5). De krimpers hebben een duidelijk hogere LTV (66,29%). In 2013 en 2014 zagen wij een vergelijkbaar beeld. Variabele financiering en afdekking met derivaten De groeiers hebben het laagste percentage variabele financiering (41,5%), waarvan 47% met derivaten is afgedekt. Ze financieren het meeste vast. De beleggers die verwachten te gaan consolideren, financieren voor 48,8% variabel met 41,5% derivaten. De krimpers financieren 44,8% variabel met 51,1% derivaatafdekking. lager aflossingspercentage (2,18%). De beleggers die gaan krimpen hebben de laagste ICR (2,6), het hoogste rentepercentage (4%) en het laagste aflossingspercentage (1,65%). Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten/marktwaarde ( bruto-aanvangsrendement: BAR ) In figuur 16 presenteren we de ratio tussen de bruto huurinkomsten en de marktwaarde. De bruto huidige rendementen zijn bepaald door de gerapporteerde feitelijke huurinkomsten van alle beleggingen te delen door de marktwaarde van alle beleggingen. In alle regio s rapporteert men lagere ratio s dan in ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage De groep beleggers die verwachten te gaan consolideren, hebben - evenals in de hoogste ICR (2,98), de hoogste DSCR (1,71) en ze hebben het hoogste aflossingspercentage (3,09%). Vergeleken met de consolideerders hebben de groeiers een wat lagere ICR (2,67), een wat lagere DSCR (1,63) en een Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in