Grote investeringsdrang uit het buitenland Vertrouwen particuliere belegger naar hoogste niveau in jaren Leegstand daalt in particuliere

Transcriptie

1 Grote investeringsdrang uit het buitenland Vertrouwen particuliere belegger naar hoogste niveau in jaren Leegstand daalt in particuliere portefeuilles Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere beleggers in 2014

2 Peter Göbel: Historisch lage rente gebruiken om risico s langjarig af te dekken Grote investeringsdrang uit het buitenland Een toevloed aan buitenlandse liquiditeit heeft niet alleen een bodem in de Nederlandse vastgoedmarkt gelegd, maar leidt hier nu zelfs tot prijsstijgingen, zegt Peter Göbel. De algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland schreef in het voorwoord van het eerste onderzoekrapport van drie jaar geleden over zijn verwondering dat particuliere beleggers nog steeds wilden groeien, terwijl er in Nederland bovenop de financiële crisis ook nog eens een vastgoedcrisis kwam. Het jaar erop schreef hij in het voorwoord over zijn bewondering inzake de vasthoudendheid dat zijn klanten nog steeds, zij het wat milder, wilden groeien, terwijl in Nederland de vastgoedcrisis zijn hoogtepunt bereikte. Göbel: In dit vierde jaar spreek ik weer mijn verwondering uit. Maar dan over de mate waarin buitenlandse investeerders de Nederlandse vastgoedmarkt enteren. Zij lijken als eerste het keerpunt in de Nederlandse vastgoedmarkt te hebben gezien, terwijl de Nederlandse vastgoedinvesteerders nog zeer aarzelend aanstalten maken om Nederlands vastgoed aan te kopen. En dat terwijl ze verder van ons vastgoed af zitten, aldus Göbel. Drs. Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland Hoe blijkt die aarzeling van Nederlandse particuliere beleggers uit het onderzoek? De uitkomsten van het onderzoek tonen aan dat het vertrouwen onder onze Nederlandse klanten toeneemt, maar toch komt de helft van het verwachte en gewenste groeivolume van slechts 5% van de beleggers. De houding van de particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers doet mij sterk denken aan Duitsland in de periode Toen bestormden buitenlandse vastgoedinvesteerders Duitsland met een sterke investeringsdrang, terwijl de Duitsers zelf pessimistischer waren over hun eigen vastgoed. Maar is het gezien de economische ontwikkelingen in de regio s niet verstandig van beleggers heel goed te kijken naar waar je in vastgoed investeert? Ik begrijp heel goed dat Nederlandse beleggers nog terughoudend zijn. De Nederlandse economische fundamentals zijn namelijk niet wezenlijk veranderd en vooral de retail-vastgoedmarkt heeft wat mij betreft de weg omhoog nog niet weer gevonden. II Special door PropertyNL voor ING Real Estate

3 Ondertussen probeert ECB-voorzitter Mario Draghi de Europese markt vlot te trekken door 1000 mrd aan liquiditeiten de markt in te pompen en banken 30 basispunten negatieve rentemarge op te leggen als zij het in hun hoofd halen dit geld niet aan klanten uit te lenen, maar bij de ECB op deposito te plaatsen. Tel daar de miljarden aan equity nog eens bij op die Angelsaksische vastgoedinvesteerders willen investeren en donkere wolken lijken zich alweer samen te pakken aan de horizon. Want het gevolg is dat de prijzen van vastgoed op goede locaties snel weer (te) hoog worden. Op zich is dat nog niet zo erg, want toplocaties blijven altijd wel rendabel. Maar het leidt ook tot een spillover van kapitaal dat opportunistisch op zoek is naar rendement, van toplocaties naar mindere locaties. En toch is het goed de buitenlandse liquiditeit (zowel equity als debt) in de Nederlandse vastgoedmarkt te verwelkomen. Dit compenseert namelijk het nog niet op stoom zijn van de Nederlandse vastgoedinvesteerders en Nederlandse banken. Al zou ik ook tegelijkertijd willen melden dat ING met zijn Real Estate Finance divisie als eerste Nederlandse bank uit de storm is en thans weer volledig open is voor vastgoedfinanciering. Ook hebben we ruimte om te groeien. Er is nog steeds kritiek op de geringe bereidwilligheid van Nederlandse banken om krediet te verschaffen. Hoe kijkt u daar tegenaan? We kunnen nu vooruit kijken; wij zijn klaar voor de toekomst. ING heeft als enige van de grootbanken vanaf 2008, voordat de vastgoedcrisis goed en wel begon, meteen ingegrepen. Wij kozen voor het tijdig managen van risico s, terwijl andere Nederlandse banken bleven groeien. Hierdoor zijn we van de Nederlandse banken er ook het beste uitgekomen. Dit is ook gebleken uit de Asset Quality Review (AQR) test van zowel DNB als ECB. Gevolg is dat wij nu weer een groeipad zijn ingeslagen. De klanten zien dat we open zijn. De uitdaging is dat onze Nederlandse klanten ook weer echt in de markt zijn. Iedereen heeft het over Angelsaksische partijen die met grote liquiditeit de markt enteren, maar zij vertegenwoordigen maar een klein gedeelte van de Nederlandse vastgoedmarkt. Transacties tot 20 mln staan niet op de radar van dit soort partijen, en het is belangrijk dat ook in dit gedeelte van de markt meer beweging komt. En dat dient toch echt van de Verdeling groeiers 2014 Miljoen ING met Real Estate Finance divisie als eerste Nederlandse bank uit de storm % (6) van de beleggers, 50% van de groei <100 95% (113) van de beleggers, 50% van de groei Nederlandse particuliere vastgoedbelegger te komen. De rente is historisch laag. Wat is het effect op de vastgoedmarkt? Zolang de rente laag blijft, is het logisch dat vastgoedinvesteerders alweer hogere prijzen willen betalen, terwijl de economic fundamentals dit eigenlijk niet kunnen verantwoorden. Ik vraag me wel eens af of we in Japanse toestanden terecht zijn gekomen, waarbij langjarige deflatoire ontwikkelingen leidend zullen zijn door een zwakke economie met vraaguitval. Een ander scenario is dat de liquiditeitsovervloed ten langen leste zal leiden tot inflatie, waardoor de rente onvermijdelijk gaat stijgen. In dat geval zijn we in de aap gelogeerd, want de rentestijging gaat in dat geval niet samen met navenante huurstijgingen, omdat de vraaguitval dit niet mogelijk maakt. De rentetarieven bevinden zich op een uniek laag niveau, het laagste van na de Tweede Wereldoorlog. Veel particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers kiezen de laatste 25 jaar inderdaad voor een variabele rente, omdat dat zo goedkoop is. Ik denk dat het tijd is voor een andere strategie: ongeacht de rentevisie is het nu juist aan te raden leningenportefeuilles voor de rentelooptijd langjarig te fixeren. Je kunt je vandaag de dag langjarig indekken met een rente van rond de 3,5%. Ik raad beleggers af het onderste uit de kan te halen en variabel te blijven zitten voor een rente die slechts een paar tienden van een procent lager is. Sterker nog: mijns inziens behoort een bank in 2015 en 2016 klanten te adviseren de rentelooptijden langjarig vast te zetten. Niet alleen vanuit gezond verstand, maar ook vanuit hun zorgplicht, door beleggers te wijzen op de grote risico s. De komende jaren dreigen rentestijgingen zonder de mogelijkheid huurstijgingen door te berekenen, terwijl er nu een kans ligt om tegen een historisch lage rente risico langjarig af te dekken. LTV s regionaal en landelijk Percentage 77% 74% 71% 68% 65% 62% 59% 56% 53% West-Noord-Midden West-Zuid Oost-Noord Zuid Landelijk ,2% 62,7% 60,7% 66,2% 66,1% 60,1% 57,7% 60,1% 69,7% 71,7% 76,0% 71,8% 65,5% 60,9% 61,4% 57,2% 64,1% 64,3% 62,4% 63,2% Special door PropertyNL voor ING Real Estate III

4 Financiële ratio s verder gestegen; grote belangstelling voor woningen Vertrouwen particuliere belegger naar hoogste niveau in jaren Het vertrouwen van particuliere beleggers in de markt is op het hoogste niveau sinds jaren gekomen. Dr. Tom Berkhout, Professor of Real Estate aan de Nyenrode Business Universiteit Foto: Jules Claus Dat zegt professor Tom Berkhout op basis van het onderzoek onder 119 beleggers. Het vertrouwen neemt zichtbaar toe. Er is sprake van een minder gevaarlijke situatie in de markt, zo vinden particuliere beleggers. In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk ; in 2013 was dit percentage 78%. In 2014 daalt het percentage verder naar 60%. Met dit vierde onderzoek op rij brengt ING Real Estate Finance Nederland inmiddels voor een periode van negen jaar de stand van zaken en verwachtingen van particuliere vastgoedbeleggers in kaart. En hoe zit het met de groeiverwachtingen van particuliere beleggers? Vergeleken met vorig jaar zijn er meer beleggers die verwachten te gaan groeien en minder beleggers die verwachten te consolideren. De gestage afname van het percentage groeiers is gekeerd. Net als in 2013 valt wél op hoezeer de groei wordt gedomineerd door een gering aantal beleggers, gemeten in absolute bedragen. Voor 2014 zijn dat zes beleggers, dat is 5% van de beleggers die meededen aan dit onderzoek. Evenals voorgaande jaren verwachten beleggers de meeste groei in het woningsegment. We zien dit patroon nog scherper als we deze gegevens over meerdere jaren indexeren. Uit het onderzoek blijkt dat per 1 april 2014 de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,54 mrd in vastgoed belegden met een gemiddelde LTV van ruim 63%. Zij verwachten in de periode per saldo gegroeid te zijn naar een portefeuille van 19,7 mrd, waarvoor de gemiddelde LTV is gedaald naar 56%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 17% (in totaal 3,24 mrd) en een daling van de LTV met 6%. De LTV daalt dus. Betekent dit dat de financiële ratio s verbeteren? De financiële ratio s zijn gewoonweg goed te noemen. De lage rente speelt daarbij natuurlijk een rol. Liquiditeiten zijn in voldoende mate voorhanden. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico, red.). We zien dat de beleggers meer vast financieren dan vorig jaar. Van het variabele IV Special door PropertyNL voor ING Real Estate

5 Provinciale spreiding portefeuille en verwachte verschuivingen Provincie Mobiliteit Drenthe 3% 2% > 1% weg uit Drenthe Flevoland 1% 1% - Friesland 2% 2% - Gelderland 10% 9% > 1% weg uit Gelderland Groningen 4% 4% - Limburg 5% 4% > 1% weg uit Limburg Noord-Brabant 16% 15% > 1% weg uit Noord-Brabant Noord-Holland 19% 20% < 1% naar Noord-Holland Overijssel 3% 3% - Utrecht 8% 9% < 1% naar Utrecht Zeeland 2% 2% - Zuid-Holland 25% 26% < 1% naar Zuid-Holland Totaal 100% 100% Exploitatiekosten per segment 2014 Percentage 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10% 10% Gemiddeld Max Meest voorkomend Min 15% 10% 15% Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig deel wordt procentueel minder afgedekt met derivaten. Een LTV van 63% wordt een gezond percentage gevonden. Vroeger vond men ook 80% nog acceptabel, nu is dat duidelijk in de range 50 70%. De laatste tijd zien we een voorzichtige beweging richting 70%. Er is een onverminderd verlangen om onder de 60% LTV uit te komen, maar dat lukt nog niet zo goed. En in welke sectoren willen private beleggers groeien? De beleggers verwachten voor de komende vijf jaar boven alles een groei per saldo door waardeontwikkeling, aan- en verkoop, investeringen van (het grote segment) woningen (+41%) en (het kleine segment) overig vastgoed (+27%). Voor kantoren (+3%), winkels (+5%) en bedrijfsruimten (+7%) is de groei over zo n 5-jarige periode te verwaarlozen. Het is duidelijk dat deze grote vraag naar woningen veel groter is dan wat er op de markt komt. Dat kan dus leiden tot schaarste en daarmee prijsstijgingen. Het aanbod moet niet alleen komen van andere particuliere beleggers, maar ook van woningcorporaties. Ook kunnen institutionele beleggers een gedeelte van hun portefeuille verversen en hun woningbeleggingen aan de markt aanbieden. Al dat aanbod is nodig, anders kan niet worden voldaan aan de groeiambitie van beleggers. Opvallend is dat de vraag naar retail duidelijk afneemt. Ondanks het lichte herstel van de economie blijft de retailsector onder druk staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels de sterke positie die het tot voor kort nog had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties in aantrekkelijke steden. Retail in kleinere regionale Beleggers hebben geen zin in het omkatten van de portefeuille centra die te maken hebben met forse demografische verschuivingen, vooral vergrijzing, heeft het moeilijk. Jullie hebben dit jaar voor eerst onderzoek gedaan naar exploitatielasten van vastgoedbeleggingen. Het valt op dat er een grote variatie is in de percentages. We maken die lasten met dit onderzoek voor het eerst transparant. De beleggers vroegen ons dit in kaart te brengen. Ze zijn erg benieuwd naar wat hun concullega s nu aan kosten maken. De antwoorden hebben ons bepaald verrast. De beleggers rapporteren grote verschillen in kostenniveaus. We hebben voor alle beleggingscategorieën op basis van de antwoorden kengetallen bepaald. Het onderzoek maakt al jaren onderscheid tussen de regio s Noord, Midden, Zuid en West. Je zou verwachten dat private beleggers wat meer spreiding zouden aanbrengen in hun portefeuille. Opvallend is juist het gebrek aan de behoefte om regionaal te migreren. We hebben gevraagd welk deel van de Nederlandse beleggingsportefeuille zich in welke provincie bevindt en welke verschuivingen men verwacht op de middellange termijn. Wat blijkt: beleggers zijn erg honkvast. Ze hebben geen zin in het omkatten van de portefeuille: oost west, thuis best. Het is belangrijk te beklemtonen dat zeker niet alleen in de Randstad rendementen zijn te halen. Ook Den Bosch en Eindhoven en logistiek rond Venlo zijn bij uitstek interessante gebieden om te investeren. En ook binnen de Randstad zien we sterke differentiatie: woningen buiten de grote steden in de Randstad hoeven niet altijd even interessant te zijn. Special door PropertyNL voor ING Real Estate V

6 Gemiddeld huidig leegstandpercentage van de portefeuille in % huurwaarde Leegstand in de portefeuille per segment in procenten huurwaarde Percentage Percentage Landelijk West-Zuid Zuid West-Noord Midden Oost-Noord 3,3% 3,4% 5,7% 3,7% 4,6% 3,5% 2,8% 6,9% 8,2% 9,1% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 2,0% 1,0% 0,0% Landelijk Overig Bedrijfsruimte Woningen Winkels Kantoren 0,9% 0,9% 0,7% 0,9% 2.6% 3,4% 3,2% 5,9% 7,6% 3,5% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Gemiddeld 2013 (rechteras) Gemiddeld 2014 (rechteras) Gemiddeld 2014 (rechteras) Leegstand daalt in particuliere portefeuilles De leegstand op landelijk en regionaal niveau daalt in de portefeuille van particuliere beleggers. Tegelijk blijken er grote verschillen tussen regio s en binnen sectoren: de differentiatie neemt verder toe. Respondenten werd voor de tweede keer gevraagd naar het percentage leegstand in hun portefeuille, gemeten in procenten van de huurwaarde. We zien dat de leegstand op landelijk niveau en in de regio s daalt. Het gaat uiteraard over de leegstand in percentage van de huurwaarde. Zo kunnen we de jaren vergelijken. Landelijk was dat percentage in ,9% en in ,3%, dus gehalveerd (kolommen). Grote verschuivingen zien we bijvoorbeeld ook in de regio West- Zuid. We kunnen dit ook vergelijken met de landelijke gemiddelden van 2013 en 2014 die als horizontale lijnen zijn afgebeeld (en horen bij de rechteras). Het landelijk gemiddelde in 2013 was 7% en in ,3% (rechteras). De regio Oost- Noord zit dus in 2014 onder het landelijk gemiddelde. De onderzoekers hebben ook gevraagd wat de verwachte leegstand in de segmenten van de portefeuille op de middel lange termijn ( ) zal zijn (rechterfiguur). In deze figuur worden een aantal gegevens gecombineerd. Het gaat over de leegstand in percentage van de huurwaarde voor 2014 en wat men in op de middellange termijn verwacht (2019). Zo kunnen we de jaren en de segmenten vergelijken. Landelijk is percentage in 2014 en men verwacht dat dat tot 2019 hetzelfde blijft, in 2019 dus ook (kolommen). Het landelijk gemiddelde is, zoals we in de voorgaande figuur zagen 3,3% (rechteras). De grootste verschuiving zien we bij kantoren. In 2014 leegstand van 7,6%, hetgeen ruim boven het landelijk gemiddelde is. Kantoren blijven in de nabije toekomst zorgen kindjes voor wat de leegstand betreft. Leegstand kantoren blijft hoog De leegstand bij kantoren blijft hoog, zo wordt in het rapport geconstateerd. Hoewel er vrijwel geen nieuw aanbod is, doet de geringe opname het aanbod ook nauwelijks afnemen. In toenemende mate zien we onttrekking van verouderde kantoorpanden aan de markt. Deze worden geschikt gemaakt voor alternatief gebruik, bijvoorbeeld bewoning door studenten. In het totaal aanbod is het aandeel verouderd vastgoed dat voor alternatieven geschikt is echter beperkt. Maar ook de retailsector blijft ondanks het lichte herstel onder druk staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels zijn sterke positie die het had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties in aantrekkelijke steden. In de markt voor bedrijfsruimte en logistiek is nog steeds sprake van een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Daarom kunnen leegstandscijfers sterk variëren per locatie en type product. Moderne logistieke faciliteiten, op de grote logistieke hot spots, kennen vrijwel geen leegstand. Vaak omdat het om ontwikkeling op maat gaat. Verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties kent een hoge mate van leegstand. VI Special door PropertyNL voor ING Real Estate

7 Jos Jonkers, Business Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Amsterdam Wat mij opvalt, is dat de vraag van de beleggers naar lange leningen (5 jaar of langer) is verminderd ten opzicht van vorig jaar, terwijl de rente historisch laag staat. Naar mijn idee is dit juist het moment om het renterisico voor de lange termijn uit de portefeuille te halen, zodat de belegger zich puur op het beleggen kan toeleggen. Olga Jansen, Relationship Manager, ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Eindhoven In tegenstelling tot voorgaande jaren zien we dat zowel het aantal groeiers als de groeiverwachting in de regio Zuid is toegenomen. Er vindt wel een verschuiving plaats in de assets waarin wordt belegd, vooral in winkels en woningen. Gezien de afwaarderingen van het onroerend goed de afgelopen jaren is er een redelijk solide basis om met de portefeuille weer een stap voorwaarts te maken. Mark Huiskes, Senior Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Arnhem Het onderzoek wordt steeds meer door de markt en voor de markt! In de regio Noord-Oost willen beleggers evenals vorig jaar fors groeien in woningen (+70%). Terwijl er andere jaren nog een groeiverwachting was in winkelvastgoed, wenst de belegger nu juist te krimpen ( 6%). Ook dit jaar kent de regio Noord-Oost weer de hoogste LTV (71,84%) van alle regio s. Philip Zwart, Commercial Director ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Amsterdam De Amsterdamse belegger lijkt in zijn groeiambities optimistischer dan de groep landelijke beleggers als geheel. De groeiverwachting ligt boven het landelijk gemiddelde (van 17%) en de daling in de bevoorschotting gaat met een hoger percentage gepaard. In 2013 verwachtten de beleggers over de gehele linie te groeien in bijna alle segmenten. Nu zien we vooral een gezonde focus op winkels op de goede locaties en woningbeleggingen in Amsterdam en omstreken. Michiel Oly, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Rotterdam In de regio West-Zuid Nederland zien de meeste beleggers een duidelijke procentuele toename van woningen in hun portefeuille en een afname van het belang in kantoren en winkels. Circa driekwart van de ondervraagde Rotterdamse en Haagse vastgoedbeleggers wil hun portefeuille laten groeien (met gemiddeld 14% de komende jaren) en 25% verwacht een (lichte) krimp van hun portefeuille. Special door PropertyNL voor ING Real Estate VII

8 27/10/ :02 Contactgegevens: Drs. Jos H.C.T. Jonkers, Business Analytics & Portfolio Management ING Commercial Banking, Lending Services, Amsterdam Michiel P. Oly, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Rotterdam Drs. Philip H. Zwart, Commercial Director ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Amsterdam Drs. Mark B.G. Huiskes, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Arnhem Drs. Olga H.M. Jansen, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Eindhoven Het onderzoek kwam tot stand onder leiding van Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS en Prof. dr. A.J. Kil MBA van Nyenrode Business Universiteit. U kunt het rapport verkrijgen via: ingre.fin.marketing@ingrealestate.com of downloaden via: REF ING Bank N.V. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 VIII Special door PropertyNL voor ING Real Estate