Vastgoed op weg door de cyclus

Transcriptie

1 Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau Vastgoed op weg door de cyclus Segmentsverschillen nemen toe Het sentiment op de markt van Nederlands commercieel vastgoed lijkt zich licht te herstellen. Huurniveaus staan nog onder druk maar de lage prijsniveaus van vastgoed bieden kansen. Investeerders kijken daarom weer naar mogelijkheden op de Nederlandse markt. De interesse wordt wel steeds selectiever. Door de crisis is duidelijk geworden welke locaties toekomstbestendig zijn en welke niet waardoor huurprijzen en rendementsontwikkelingen verder uiteenlopen. Beleggingsvolume stijgt Het beleggingsvolume is in het tweede kwartaal 213 toegenomen tot 1,3 miljard. Alhoewel het hiermee achterblijft bij het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar is er wel een toenemende interesse van buitenlandse beleggers in de Nederlandse vastgoedmarkt merkbaar. Doordat bruto aanvangsrendementen voor kantoren zelfs op de beste locaties uiteenlopen van 6,5% tot 9% (Bron: DTZ, Nederland Compleet, juli 213) kijken steeds meer beleggers naar deze relatief gunstige pricing. Ruim 35% van het totale investeringsvolume werd tot nu toe in kantoren geïnvesteerd. Figuur 1 Beleggingsvolume commercieel vastgoed in miljarden per kwartaal 4,5 Retail verliest aan interesse De bedrijfsruimte en logistieke markten kenden wederom een redelijk kwartaal. Na kantoren en woningen was dit met 255 miljoen de derde beleggingscategorie qua geïnvesteerd vermogen. Yields lieten een groter onderscheid tussen goede en slechte locaties zien. Waar ze op de toplocaties 25 tot 5 basispunten daalden, stegen ze echter met 5 basispunten op de secundaire locaties. Dit is grotendeels toe te wijzen aan schaarste van geschikt product op de ene versus de ruime mate van aanbod op de overige locaties. Retail was met circa 23 miljoen de vierde categorie. Dit werd voornamelijk in A-locaties geïnvesteerd. Het gebrek aan geschikte assets in de overige categorieën zorgde ervoor dat dit segment niet een groter aandeel kende. De zwakke retailsector zorgt ervoor dat retail over het algemeen bij beleggers aan interesse verliest. Figuur 2 Beleggingsvolume per segment, H ,5% 11,% 12,% 4,5% 35,% kantoren woningen winkel hotel bedrijfsruimte overige 4, 3,5 3, 27,% 2,5 2, Kantorenmarkt 1,5 1,,5, Zakelijke dienstverlening volgt conjunctuur De zakelijke dienstverlening is een van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Het dalende aantal opdrachten vanuit zowel bedrijfsleven als overheid zorgt in 213 voor een krimp in de zakelijke dienstverlening van naar verwachting 1,2%. Voor 214 verwachten we een stabilisatie van de volumegroei. Veel kennisintensieve dienstverleners lijden onder de sterke druk op de tarieven, kritische klanten en de omslag naar een werkwijze met meer automatisering.

2 Aantal kantoorbanen daalt Het aantal kantoorbanen is de afgelopen jaren flink gedaald. Vooral bij financiële dienstverleners is het aantal banen sterk afgenomen en lag met 251. in het tweede kwartaal van 213 ruim 1% onder dat van de top van 27. Ook in andere belangrijke sectoren waarin veel gebruik wordt gemaakt van kantoren daalde het aantal banen zoals in de informatie en communicatie sector en de zakelijke dienstverlening (figuur 3). In totaal is het aantal banen in sectoren met veel kantoormedewerkers sinds 28 met 185. afgenomen. Dit is een daling van 7,5%. Bij een gemiddeld gebruik van 2 m 2 per kantoorruimte per werknemer is de vraag naar werkruimte hierdoor met ruim 3,7 miljoen m 2 afgenomen. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de interesse naar kantoormetrages de komende jaren verder afneemt. De beroepsbevolking daalt de komende 2 jaar met meer dan 5% en de trend van Het Nieuwe Werken zet door, waardoor tot wel de helft van het aantal metrages per werknemer minder benodigd is dan het huidige gemiddelde gebruik van 2 m 2. Beperkte herontwikkeling laat leegstand (nog) niet dalen De leegstand blijft nog steeds hoog. Alhoewel er vrijwel geen nieuw aanbod is, doet de geringe opname het aanbod nauwelijks afnemen. Alhoewel er wel enige herontwikkeling plaatsvindt, is dit slechts een marginale ontwikkeling ten aanzien van het totaal. Huurprijzen blijven hierdoor onder druk staan. Voorlopig wordt er nog geen sterk herstel verwacht in de zakelijke dienstverlening. De verwachting is dan ook niet dat in de nabije toekomst er een sterke toename van de vraag naar kantoorruimte zal zijn. De ingezette lijn van concentratie van de vraag in de Randstad zal zich verder doorzetten. Door de sterke positie van huurders bij verlengingen van huurcontracten, in combinatie met de ruime mate van kwalitatief goed aanbod kunnen bedrijven nog steeds passende huisvesting in deze regio vinden. Figuur 4 Opname kantoorruimte per kwartaal in m 2, 28 2 e kwartaal Figuur 3 Ontwikkeling aantal banen in sectoren met veel kantoorruimte, 27 t/m 2 de kwartaal Bedrijfsruimtemarkt opname kantoorruimte Index 27=1 27 q2 Informatie en communicatie Zakelijke dienstverlening Financiële dienstverlening Overheid Bron: CBS, bewerking ING Economisch Bureau Opname kantoren onder langjarig gemiddelde Door de huidige omstandigheden bij de zakelijke dienstverleners en andere gebruikers zien we de opname van kantoorruimte achterblijven bij het langjarig gemiddelde (figuur 4). De opname vindt met name plaats in de Randstad en dan alleen op de meest courante plekken. Dat zijn de goed bereikbare stationslocaties met een divers functieaanbod in de omgeving. Ook moet het pand geschikt zijn om aan de gebruikersvraag van Het Nieuwe Werken en duurzaamheid te voldoen. Zicht op groei voor exporterende sectoren Naar verwachting laten de sterk op het buitenland gerichte sectoren, groothandel, industrie en transport in 214 weer een lichte groei zien. Het zijn vooral deze sectoren die gebruik maken van bedrijfsruimten zoals productiehallen en logistieke centra. De zwakke vraag vanuit Europa zette begin 213 druk op de productie in de industrie. In het eerste halfjaar in 213 daalde de productie met circa 2,5%. De binnenlandse afzet ontwikkelt zich al geruime tijd negatief, maar daar kwam een afzwakkende export bovenop. Met een economische verbetering in de VS en nog altijd mooie (hoewel afzwakkende) groeicijfers in Azië, zal de industrie een betere tweede jaarhelft realiseren. In 214 moet dit leiden tot een verwachte groei van 2%. Ook de groothandel en de transportsector klimmen langzaam maar zeker uit het dal. De transportsector kende in het eerste deel van het jaar de moeilijkste tijd sinds 29. Qua vrachtvolume staat het wegvervoer het meest onder druk. Enerzijds door de zwakke ontwikkeling van de binnenlandse markt, anderzijds door structurele concurrentie uit het buitenland. De lichte verwachte volumegroei volgend jaar bij de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten zal echter nog niet direct leiden tot een grotere uitbreidingsvraag naar m 2. Veel bedrijven kampen nog met flinke overcapaciteit. De bezettingsgraad in de industrie ligt bijvoorbeeld in juli 213 op 77,4%. De afgelopen 2 jaar is dit (in de maand juli) alleen voorgekomen in crisisjaar 29. Uitbreidingsplannen zijn hierdoor nog niet direct nodig. Mismatch tussen aanbod en vraag logistieke ruimten In de bedrijfsruimte en logistieke markt is er nog steeds sprake van een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Daarom kunnen leegstandscijfers sterk variëren per locatie en type product. Moderne logistieke faciliteiten, op de grote logistieke hotspots, kennen vrijwel geen leegstand. Ook omdat het hier meestal om build to suit ontwikkelingen gaat. Verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties daarentegen kent een hoge mate van leegstand. Veel van dit aan- Kwartaalbericht Vastgoed September 213 2

3 bod kan als structureel aangemerkt worden en de vraag is dan ook terecht of er ooit nog interesse is voor dit product op die locaties. De terugvallende vraag vanuit de productie en export werd voor een deel opgelost door de toenemende logistieke stroom rondom e-commerce. Deze ontwikkeling vraagt echter ook om een specifiek type vastgoed, waardoor de huidige mismatch tussen vraag en aanbod zal blijven bestaan. De verwachte groei voor de productiesector zal zoals gemeld niet meteen een sterke vraag naar bedrijfsruimte initiëren. Figuur 5 Opname bedrijfsruimte per kwartaal in m 2, 28 2e kwartaal Winkelmarkt opname bedrijfsruimte Volume detailhandel blijft krimpen Ook in 213 kampt de detailhandel met tegenslag. De markt krimpt verder ten gevolge van de nog steeds zwakke binnenlandse economie. Een slecht voorjaar, door aanhoudend koud weer, hielp non-food winkels van de regen in de drup. De neerwaartse spiraal is op deze wijze moeilijk te stoppen en kan mogelijk zelfs versterkt worden door nieuwe bezuinigen in 214. ING Economisch Bureau verwacht een daling in omzet dit jaar van 1,4% gevolgd door een verdere krimp van,4% in 214 (figuur 6). In beide jaren is het contrast tussen food en non-food groot. Waar eerstgenoemde haar groei zal handhaven blijft laatstgenoemde een zorgenkind. Figuur 6 Ontwikkeling omzet detailhandel, (%j.o.j.),5% Teruggang uitgaven onvermijdelijk Herhaalde oproepen van het kabinet in de hoop mensen aan te sporen tot uitgaven mogen de detailhandel niet baten. Zo lang onzekerheid overheerst en lastenverzwaringen de koopkracht aantasten houdt het winkelend publiek de hand op de knip. Sinds 21 verliest de gemiddelde Nederlandse consument koopkracht. De extra 6 miljard aan bezuinigingen voor volgend jaar zorgt dat deze situatie ten minste tot en met 214 aanhoudt. Herstel is dus nog niet in zicht. Ondanks stijgende omzetten bij supermarkten door hogere prijzen is het verval in non-food dermate groot dat de detailhandel als geheel veel omzet ziet weglekken. Het CBS (detailhandel excl. apotheken) meldde tot en met juni een teruggang van 2,4% in omzet en 4,8% in volume. Winkels in food wonnen weliswaar 2,3% aan omzet ten opzichte van vorig jaar, maar zagen het volume dalen (-1,7%). Non-food retailers kregen een daling in de omzet van 5,5% te verwerken. Het volume daalde met liefst 7,%. Ook het weer werkte in de eerste helft van 213 niet mee voor kledingwinkels, doe-het-zelf zaken en tuincentra. Neerwaartse spiraal niet doorbroken, raming negatief Dalende omzetten in de detailhandel versterken de neerwaartse spiraal waarin de sector zich al geruime tijd bevindt. De combinatie van een al maar krimpende omzet en krappe marges is voor diverse winkeliers funest. Het aantal faillissementen steeg gedurende het eerste half jaar van 213 met nog eens 3,6% ten opzichte van 212, toen het aantal faillissementen reeds zeer hoog was. Onder meer enkele grote ketens in consumentenelektronica en entertainment werden getroffen. Naast faillissementen zijn opheffingen en personeelsreducties aan de orde van de dag met als gevolg een dalende vraag naar winkelvastgoed. Vraag naar geschikte oppervlakten op A1 locaties De huidige vraag naar winkelruimte is nog steeds alleen gedreven door retailers die gebruik willen maken van het vrijkomen van ruimte op A1 locaties waardoor zij zich nu op een betere locatie kunnen gaan vestigen. Ook zijn er nog een beperkt aantal internationale en nationale ketens op zoek naar geschikte locaties in de stadscenta. Veelal hebben zij echter moeite om geschikte ruimte te vinden. Figuur 7 Opname winkelruimte per kwartaal in m 2, 28 2 e kwartaal ,% 3. -,5% ,% -1,5% -2,% ,5% * 214* Bron: CBS, * Ramingen ING Economisch Bureau 5. opname winkelruimte Kwartaalbericht Vastgoed September 213 3

4 Nieuw locatiebeleid gemeenten benodigd Door de toenemende leegstand, veranderende consumenten- en retailersvragen moeten overheden zich steeds meer op hun winkelvoorraad en locatiebeleid gaan bezinnen. Verruiming van het aanbod op een specifieke plek om aan deze veranderde vraag te kunnen voldoen lijkt dan ook een tegenstrijdigheid met het oplossen van de leegstand. De leegstand bevindt zich echter grotendeels op B-locaties en zijn niet geschikt voor die huurders die naar uitbreidingsmogelijkheden zoeken. Het terugbrengen van winkelvolume op sommige plekken is daarmee dan ook een reële optie. Ook in deze markt wordt steeds duidelijker welke locaties de crisis hebben overleefd en toekomstbestendig zijn en welke functie zij dienen. Deze afweging speelt zich niet alleen binnen steden af, centrum versus periferie, maar ook tussen steden. Hier ligt ruimte voor de overheden om een regierol op te pakken. Gemeenten zelf zullen, al dan niet gedreven door financiële belangen, vaak voor ontwikkeling van hun eigen positie kiezen. Ontwikkeling is echter geen synoniem voor versterking. Door de huidige economische situatie, het daarbij behorende consumentenvertrouwen en -gedrag, blijft de retailsector onder druk staan. Met afnemende omzetvolumes en toenemende leegstand zullen de huren onder druk blijven staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels zijn sterke positie die het had bij beleggers. Men wordt steeds selectiever en blijft voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties. Sectormanager Jan van der Doelen geeft advies Verduurzaming van bestaand vastgoed: Zinvol? In dit nieuwe ING kwartaalbericht wordt geconstateerd dat het sentiment op de Nederlandse vastgoedmarkt zich lijkt te herstellen. Het beleggingsvolume stijgt maar de verschillen per segment zijn groot. En er zijn meer gebouwen dan de vraag ernaar. Verduurzamen van gebouwen, in dit verband, wordt een serieus issue. Met onder druk staande waarden en onzeker wordende exploitaties neemt de druk op onderscheidend worden cq. blijven toe. Beheersen of beter: terugdringen van de energiekosten kan bijdragen aan de toekomstbestendigheid van een gebouw. Daarnaast wil de overheid de CO2 uitstoot substantieel verminderen. Het onlangs gesloten Energieakkoord is hier het gevolg van. Gebouwen zijn verantwoordelijk voor 3% van het totale energieverbruik. Dus om energie te besparen liggen er dan ook vooral kansen in het verduurzamen van bestaande gebouwen. Corporaties bijvoorbeeld slaan hiertoe de handen in één met bouw- en installatiebedrijven. Bestaande woningen worden energieneutraal gemaakt in het project stroomversnelling om zo de afspraken uit het energieconvenant te halen. Voor een groot deel van de (sterk heterogene) gebouweigenaren lijkt nut en noodzaak van energie efficiency niet altijd te worden onderkend. Inmiddels zijn er al wel veel goede voorbeelden maar het grote verduurzamen van bestaand vastgoed moet in mijn optiek nog beginnen. Uit diverse onderzoeken wordt steeds duidelijker dat duurzame en verduurzaamde gebouwen uiteindelijk waardevaster blijken maar ook beter exploiteerbaar. Huurders/gebruikers gaan er ook vaker om vragen of stellen op dit gebied hun voorwaarden. Een niet te keren trend. Dus verduurzaming van bestaand vastgoed: Zinvol? Jazeker, voor een gewenste toekomstbestendigheid van vastgoed, zowel economisch als milieutechnisch. s Jan van der Doelen ING Sectormanager Bouw en onroerend goed Kwartaalbericht Vastgoed September 213 4

5 Meer weten? Kijk op ING.nl/zakelijk Of bel met Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed Maurice van Sante, Senior econoom Herman Gelauff, Senior researcher ING Real Estate Finance Wilt u nieuwe publicaties per ontvangen? Ga naar ING.nl/economischepublicaties Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 1 september 213.