Monitor woningmarkt. wonen

Transcriptie

1 Monitor woningmarkt 211 wonen

2 Inhoud Hoofdstuk 1 Inleiding 3 2 Samenvatting 5 3 Economische ontwikkelingen 7 4 Woningbouwrealisaties 1 5 Vooruitblik woningbouw 14 6 Kwaliteit van woon- en leefomgeving 21 Bijlagen 25 2 Monitor woningmarkt 211

3 Hoofdstuk 1 Inleiding Crisis De crisis drukt in 21 duidelijk zijn stempel op de Haaglandse woningmarkt. In 29 werd met de stimulering van rijkssubsidie (BLS-Vinac/ISV) en de gemeentelijke aanjaagteams nog een record productie neergezet van nieuwbouwwoningen. In 21 is het aantal opgeleverde woningen teruggelopen tot net onder de 4. nieuwbouwwoningen. Indien deze trend doorzet worden de regionale ambities, zoals geuit in het Regionaal Structuur Plan, niet gehaald. De crisis moet dan ook aangegrepen worden om deze ambities tegen het licht van de nieuwe marktontwikkelingen te houden. Het Stadsgewest heeft de roep hierom vanuit zowel gemeenten als marktpartijen beantwoord en is hiermee druk doende. De woningmarktmonitor is een eerste, zij het beperkte aanzet. Beperkt omdat in de woningmarktmonitor uitsluitend de kwantitatieve opleveringen, kwantitatieve planning en trend in de woningmarkt worden weergegeven. De kwantitatieve en kwalitatieve vraag moet nog beter in beeld worden gebracht. Middelen hiertoe zijn beperkt. De huidige modellen en onderzoeken baseren zich nog op gegevens van voor de crisis. De gemeenten geven in hun jaarlijkse opgave aan tot 219 ca. 41. woningen in de planning te hebben staan waarvan 6. sloop-nieuwbouw. Onderzoeksbureau ABF heeft in opdracht van het Stadsgewest met hun modellen berekend dat er in dezelfde periode 35. nieuwe huishoudens in het Stadsgewest bijkomen. Ogenschijnlijk zijn vraag en aanbod hier goed in evenwicht. Markt partijen hebben echter duidelijk hun twijfels geuit over deze ontwikkeling en de vraag die er effectief uit voort komt. De helft van de toename van het aantal huishoudens komt voort uit buitenlandse migratie. Het is onzeker in welke mate deze voortzet. Indien er 35. huishoudens bijkomen, is het vervolgens de vraag of deze gezien de (financiële) ontwikkelingen op de woningmarkt ook allemaal terecht kunnen in een eigen woning. De eisen voor hypotheken zijn door Nibud en AFM aangescherpt. Banken zijn terughoudend met de verstrekking. Een steeds groter aantal ZZP ers komt niet in aanmerking voor een hypotheek. Doorstromers raken hun woningen niet meer kwijt voor de prijs die zij er zelf voor betaald hebben, waardoor doorstroming en instroming door starters stagneren. Woningen worden niet meer vanzelfsprekend met winst verkocht, waardoor kopers de aankoop van een nieuwe woning goed moeten overwegen. Daarnaast wordt meer kwaliteit geëist dan voor de huidige prijs wordt geboden. Al deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat er twijfels bestaan over de effectieve vraag naar woningen de komende jaren: de vraag die ook daadwerkelijk tot de bouw van een woning zal leiden. Een woningbouwprogramma van 41. nieuwbouwwoningen wordt daarom door de marktpartijen als zeer optimistisch beschouwd. Samenwerking Het Stadsgewest wil om die reden in samenwerking met gemeente, corporaties en marktpartijen een duidelijk beeld krijgen van vraag en aanbod voor de komende periode. Het kwantitatief aanbod wordt in deze monitor weergegeven. Momenteel wordt het kwalitatief aanbod in opdracht van het Stadsgewest door Bureau Zandbelt&vandenBerg en Bureau Investeren in Ruimte, in kaart gebracht. De kwalitatieve vraag wordt enerzijds in beeld gebracht door deelname aan het landelijk woningbehoefteonderzoek: Woon Onderzoek Nederland (WoON). Anderzijds zal naar draagvlak worden gezocht om met gemeenten, marktpartijen en corporaties gezamenlijk een uitgebreid vraagonderzoek uit te laten voeren voor de regio. Met dit onderzoek moet een uitgebreid beeld worden verkregen van de effectieve kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningen voor de komende periode. Inleiding 3

4 Regionale samenwerking hierbij is voor alle belanghebbende partijen essentieel. Beperken van concurrentie tussen projecten, kennisdelen bij gedeelde opgaven en het creëren van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat in de regio, kunnen de betrokken partijen alleen door samenwerking bereiken. Kleinschaligheid De vraag dient als uitgangspunt te worden genomen voor elke ontwikkeling. Een structurele verandering van het bouwproces is hiervoor essentieel. De crisis dwingt ontwikkelaars en gemeenten tot een kleinschaliger opzet van projecten. Kleinschaligheid biedt meteen de mogelijkheid om klantgerichter en flexibeler te werken. Dit kan door toekomstige bewoners in meer of mindere mate zeggenschap te geven over de vorm en inrichting van hun woning en mogelijk zelfs van hun woon- en leefomgeving. Het Stadsgewest stimuleert gemeenten hiermee aan de slag te gaan middels een subsidie voor het opdoen van ervaring met (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Tegelijkertijd kunnen ook marktpartijen via mede-opdrachtgeverschap, casco-opleveringen en andere vormen van klantgericht bouwen, de klant meer betrekken bij het proces. Nu er minder te verdienen is in de woningbouw en tegelijkertijd meer kwaliteit wordt geëist, zullen gemeenten en ontwikkelaars creatiever moeten worden met de beschikbare middelen. Er moet goedkoper worden gebouwd, en ook het grondprijsbeleid zal naar de nieuwe marktomstandigheden moeten worden herijkt. De door de crisis veroorzaakte trend richting kleinschalige ontwikkelingen biedt naast het voordeel dat de bouw enigszins door gaat ook mogelijkheden voor een betere, meer klantgerichte woningbouw, kleinschaliger opzet van wijken, meer functiemenging en menging van doelgroepen. Om deze redenen is deze ontwikkeling wenselijk en nastrevenswaardig. 4 Monitor woningmarkt 211

5 Hoofdstuk 2 Samenvatting Economische context In 21 is sprake van een negatieve ontwikkeling van de economische context. Die trend zet zich volgens het CPB voort in 211 en 212. Huizenkopers zullen meer voor de financiering van hun woning moeten betalen, terwijl hun netto besteedbaar inkomen omlaag gaat. Dat kan alleen als de prijzen naar beneden gaan. De koopprijzen zijn ten opzichte van 29 gestabiliseerd. De gemiddelde verkooptijd in 21 is daarentegen fors toegenomen. Dit duidt er op dat verkopers eerder bereid zijn lang te wachten tot de gevraagde prijs wordt geboden, dan dat zij bereid zijn de vraagprijs te laten zakken. Productie 21 In 21 zijn woningen toegevoegd en er zijn woningen onttrokken. Er zijn dus netto woningen toegevoegd aan de voorraad. Van de woningen zijn er 3.97 woningen nieuw gebouwd. De overige 662 woningen zijn toevoegingen anderszins (woningen die zijn ontstaan door bijvoorbeeld splitsing, samenvoeging, functieverandering of verbouwing). Dit wordt veroorzaakt door een groot aantal particuliere panden die in kleine wooneenheden wordt opgesplitst en niet-woonruimten die tot woningen worden omgebouwd, zoals ruimten boven winkels en kleine in woonwijken gelegen kantoor- en winkelruimten. Door middel van de regionale prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden is afgesproken dat in deze periode minstens 2% van de nieuwbouw sociale woningbouw zal zijn. Daarbij moet dan 1% worden aangevuld door vernieuwbouw. In 21 is de doelstelling van 2% sociale nieuwbouw door alle gemeenten gehaald. Onzekerheid op de woningmarkt, inkomensonzekerheid, terughoudendheid bij banken en aanscherping van de hypotheekregels door het Rijk, maken koop voor velen onbereikbaar en huur aantrekkelijk voor zowel huurder als verhuurder. Zo is het voorgekomen dat corporaties koopwoningen hebben overgenomen van ontwikkelaars, en deze koopwoningen als (soms vrije sector) huurwoning in exploitatie worden genomen. Woningbouwplanning 211 De crisis is nu ook doorgedrongen in de woningbouwprogramma s van de Haaglanden-gemeenten. In 21 bestond het regionaal programma voor de periode 211 tot 22 nog uit ca. 55. nieuwbouwwoningen en ca. 1. te slopen woningen. In de planning van 211 zijn er van deze plannen nog ca. 41. nieuwbouwwoningen en ca. 6. te slopen woningen over. Het betreft dus een terugval van een netto toevoeging van ca. 45. woningen, naar een netto toevoeging van ca. 35. woningen. Veel corporaties kiezen onder druk van de ontwikkelingen op de woningmarkt voor renovatie in plaats van sloop-nieuwbouw, of de plannen worden uitgefaseerd naar het eind van dit decennium. De vervangingsopgave die in het Regionaal Structuur Plan is vastgesteld wordt door deze ontwikkelingen niet gehaald. Verdichten bij OV-knooppunten komt mede daardoor op een lager pitje te staan. Ook de geplande topmilieus in de Westlandse Zoom staan ter discussie. Grote binnenstedelijke herstructurering en transformatieprojecten worden uitgefaseerd of het initiatief wordt aan corporaties gelaten. De toename van het aantal huishoudens komt volgens de Primosprognose 29 op 39. en daarbij een even grote behoefte aan toevoeging van woningen. Een lagere effectieve vraag naar woningen voor de komende periode is desalniettemin niet onwaarschijnlijk, als het aanbod kwalitatief en financieel niet aansluit op de vraag. Dit betekent een potentieel groeiende schaarste aan woningen zolang het aanbod Inleiding 5

6 kwalitatief en financieel niet in de buurt van de vraag komt. De trend van een toenemend aantal toevoegingen anderszins zal voortzetten en mogelijk een hogere vlucht nemen. Herijking RSP en nieuwe Woonvisie Vanwege bovengenoemde ontwikkelingen is eind 21 besloten tot een herijking van de doelstellingen van het RSP. Dit betekent dat wordt vastgehouden aan de visie en strategie, maar dat de termijn en wijze van uitvoering wordt herwogen. De herijking houdt voor de sector Wonen in dat een toekomstige vraag naar woningen zowel kwantitatief als kwalitatief in beeld wordt gebracht. Voorwaarde is dat marktpartijen, corporaties, gemeenten en Stadsgewest gezamenlijk meewerken aan dit onderzoek. Juist nu er door de crisis een vraaggestuurde markt is ontstaan, is samenwerking essentieel om een aantrekkelijke woonregio te blijven. Kwaliteit woon-leefomgeving: kleinschaligheid en gemeenschapszin Verschillende overheidspartijen zien steeds meer voordelen in initiatieven van onderop. Enerzijds om de pragmatische reden dat bij kleinschalige projecten de verkooppercentages nog wel worden gehaald en gemeenten en ontwikkelaars groot financieel risico niet meer aankunnen. Anderzijds kunnen ideologische redenen een rol spelen: de consument moet in staat worden gesteld zijn eigen woon- en leefomgeving vorm te kunnen geven. Het wordt verondersteld dat deze betrokkenheid indirect ook de sociale cohesie en de kwaliteit van de woon- en leefomgeving ten goede komt. Het Stadsgewest heeft met het vaststellen van de subsidieverordening (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap in het algemeen bestuur van 13 april 211, besloten om deze trend te stimuleren, door gemeenten te steunen in het verwerven van kennis voor deze manier van ontwikkelen. In Rijswijk en Den Haag wordt inmiddels uitgebreid gekeken naar de mogelijkheden van organische groei voor verschillende locaties. Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Wassenaar zijn zich nog aan het oriënteren voor mogelijke (C)PO-projecten binnen de gemeente. Hierbij wordt door de meeste gemeenten ook het Expertteam Eigenbouw van BZK ingezet. Gemeenten Rijswijk, Delft, Westland en Den Haag zijn inmiddels met concrete (C)PO-projecten aan de slag. Afhankelijk van het succes van de projecten wordt deze werkwijze verder uitgebreid. 6 Monitor woningmarkt 211

7 Hoofdstuk 3 Economische ontwikkelingen Hoe de (regionale) woningmarkt zich ontwikkelt, is de totaalsom van vele factoren. Ontwikkelingen op economisch, financieel en politiek niveau (zowel lokaal als internationaal) beïnvloeden de bewegingen op de woningmarkt. In dit hoofdstuk worden de economische omstandigheden die grote invloed hebben op de woningmarkt kort beschreven. 6, 5, 4, 3, 2, 1, -1, -2, -3, -4, -5, Figuur 3.1 Economische groei Nederland Haaglanden Bron: CBS Statline en CPB. 12, 1, Figuur 3.2 Werkloosheid , 6, 4, 2, Nederland Haaglanden Bron: Monitor werkgelegenheid Haaglanden 21. Tot 27 is sprake van economische groei. In 28 neemt de groei af, om in 29 op een dieptepunt uit te komen. In 21 herstelt de economie zich. De verwachting van het CPB is dat de economie in 211 en 212 licht blijft groeien. De werkloosheid daalt in de jaren 25 tot 29. In 29, op het dieptepunt van de economische crisis, is de werkloosheid juist laag. Als de economie zich herstelt, neemt de werkloosheid toe. Dat geldt zowel voor Nederland als Haaglanden. In 29 en 21 zijn veel bouwprojecten afgebouwd, terwijl er weinig nieuwe opdrachten binnen kwamen. Bouwbedrijven worden gedwongen in te krimpen of gaan zelfs failliet. In 21 wordt de crisis in de bouw goed merkbaar, terwijl de economie zich licht herstelde. Economische ontwikkelingen 7

8 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,, Figuur 3.3 Inflatie en rente Inflatie Inflatie prognose Rente Rente prognose 2, 1,5 1,,5,5-1, Figuur 3.4 Koopkracht Koopkracht Bron: CPB. In de grafiek 3.3 zijn de inflatie en rente over 29 en 21 weergegeven. In grafiek 3.4 is de prognose van het CPB voor 211 en 212 toegevoegd. De rente en de inflatie zijn tot 21 laag. Het CPB voorspelt dat zowel de rente als de inflatie de komende twee jaar zal stijgen. Dat zal ook gevolgen hebben voor de hypotheekrente. De middellange termijn hypotheekrente heeft de afgelopen jaren geschommeld tussen de 4% en 5%. In 211 gaat deze op 5% uitkomen. Als de voorspelling van het CPB uitkomt en de rente in 212 stijgt naar 4%, dan zal de hypotheekrente meebewegen naar ca. 6%. Een stijgende hypotheekrente is niet gunstig voor herstel van de woningmarkt. In 29 was er nog sprake van een positieve koopkrachtontwikkeling. In 21 is sprake van een negatieve ontwikkeling. Die trend zet zich volgens het CPB voort in 211 en 212. Huizenkopers zullen meer voor de financiering van hun woning moeten betalen, terwijl hun netto besteedbaar inkomen omlaag gaat. Dat kan alleen als de prijzen naar beneden gaan. Tot 28 was de aankoopbereidheid van een eigen woning redelijk stabiel (9%). In 29 zakt dit naar 7%. In 21 blijft de aankoopbereidheid laag Figuur 3.5 Gemiddelde verkooptijd in dagen in Haaglanden Eengezins Meergezins Gemiddeld 8 Monitor woningmarkt 211

9 Figuur 3.6 Koopprijzen bestaande en nieuwbouw Haaglanden 2-29 Bestaand meergezins Bestaand eengezins Nieuwbouw meergezins Nieuwbouw eengezins Figuur 3.7 Aantal verkochte woningen bestaande bouw in Haaglanden Figuur 3.8 Aantal nieuw aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen in Haaglanden Meergezins aangeboden Eengezins verkocht Eengezins angeboden Meergezins verkocht Bron fig : Monitor Nieuwe Woningen, Onderzoeksinstituut OTB, Bewerking Stadsgewest Haaglanden. De koopprijzen voor zowel nieuwbouw aan bestaande koopwoningen zijn ten opzichte van 29 gestabiliseerd. Het aantal verkochte woningen blijft vergeleken met de voorgaande periode laag. De gemiddelde verkooptijd in 21 is daarentegen fors toegenomen en tussen 28 en 21 bijna verdubbeld. Dit duidt er op dat verkopers meer bereid zijn lang te wachten tot de gevraagde prijs wordt geboden, dan dat zij bereid zijn de vraagprijs te laten zakken. Als de verkooptijd ook in 211 blijft toenemen zal de verkoopprijs van de bestaande bouw volgend jaar naar verwachting wel gaan dalen. De verkoopprijs van nieuwbouwwoningen kan pas gaan dalen als de betrokken partijen structurele veranderingen in de keten zullen doorvoeren. Tot die tijd zal bij een dalende koopkracht en stijgende hypotheekrente ook het aantal verkochte nieuwbouwwoningen laag blijven. Economische ontwikkelingen 9

10 Hoofdstuk 4 Woningbouwrealisaties Kwantitatieve woningbouwproductie 21 In de Regionale Woonvisie Haaglanden heeft de regio zich een woningbouwprogramma van bruto 6. woningentoevoegingen per jaar ten doel gesteld. 2. woningen hiervan zijn sloop-nieuwbouw ten behoeve van de herstructureringsopgave, en voor netto toevoeging wordt gestreefd naar 4. woningen per jaar. In 21 zijn woningen toegevoegd en er zijn woningen onttrokken. Er zijn dus netto woningen toegevoegd aan de voorraad. Van de woningen zijn er 3.97 woningen nieuw gebouwd. De overige 662 woningen zijn toevoegingen anderszins. Dit hoge aantal toevoegingen anderszins wordt veroorzaakt door een toenemend aantal panden dat in kleine wooneenheden wordt opgesplitst en niet-woonruimten die tot woningen worden omgebouwd, zoals ruimten boven winkels en kleine in woonwijken gelegen kantoor- en winkelruimten. Vooral in de gemeente Den Haag Figuur 4.1 Woningbouwproductie 2-21 Toevoeging Onttrekking Bron: CBS. Oorspronkelijk waren er volgens de gemeentelijke opgaven van maart 21 voor dat jaar nieuwbouwwoningen gepland. Uiteindelijk zijn er woningen minder opgeleverd dan oorspronkelijk gepland. De planning voor sloop bedroeg aanvankelijk 1.43 woningen, waarvan er uiteindelijk 995 daadwerkelijk zijn gesloopt. Gemiddeld zijn er sinds het jaar 2 rond de 1.6 woningen per jaar gesloopt. De terugloop in sloop is dus aanzienlijk. Het aantal toevoegingen in 21 lijkt in totaal nog mee te vallen. Dit komt doordat het aantal toevoegingen anderszins net als vorig jaar een groot deel van de toevoegingen uitmaakt. Als uitsluitend naar de nieuwbouw wordt gekeken is het aantal in de periode vanaf 1995 nog niet zo laag geweest en duikt het aantal toegevoegde nieuwbouwwoningen voor het eerst onder de Figuur 4.2 Nieuwbouwwoningen Bron: CBS. 1 Monitor woningmarkt 211

11 Kwalitatieve productie 21: sociaal Door middel van de regionale prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden is afgesproken dat in deze periode minstens 2% van de nieuwbouw sociale woningbouw zal zijn. Daarbij moet dan 1% worden aangevuld door vernieuwbouw. In 21 is de doelstelling van 2% sociale nieuwbouw door alle gemeenten gehaald. Het hoge percentage sociaal in Delft wordt verklaard door de 22 opgeleverde studentenwoningen. Zonder de studentenwoningen heeft Delft een percentage van 71% sociaal. Tabel 4.1 Kwalitatieve productie 21: sociaal Productie 21 totaal nieuwbouw markt sociaal in % Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Eindtotaal Bron: CBS/gemeentelijke opgave 211. Kwalitatieve productie 21: huur-koop In voorgaande jaren werden er structureel meer koop- dan huurwoningen opgeleverd en lag het percentage huurwoningen rond de 3%. Het aantal opgeleverde huurwoningen is in 21 voor het eerst weer hoger dan het aantal opgeleverde koopwoningen. Tabel 4.2 Kwalitatieve productie 21: huur-koop Gemeente Huur Koop Huur 21 in % Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk 6 Wassenaar Westland Zoetermeer Eindtotaal Bron: CBS. Tabel 4.3 Percentage opgeleverde huurwoningen Bron: CBS. Woningbouwrealisaties 11

12 Onzekerheid op de woningmarkt, inkomensonzekerheid, terughoudendheid bij banken en aanscherping van de hypotheekregels door het Rijk, maken koop voor velen onbereikbaar en huur aantrekkelijk voor zowel huurder als verhuurder. Zo is het voorgekomen dat corporaties koopwoningen hebben overgenomen van ontwikkelaars, en deze koopwoningen als (soms vrije sector) huurwoning in exploitatie hebben genomen. Kwalitatieve productie 21: eengezins-meergezins De verhouding tussen eengezins- en meergezinswoningen verschuift de laatste jaren in het voordeel van de laatste. Met het aflopen van de VINEX-periode, herstructurering en meer binnenstedelijk bouwen is dit een logische ontwikkeling. In de Woonvisie is echter de ambitie opgenomen 4% meergezinswoningen en 6% eengezinswoningen te bouwen. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Figuur 4.3 Kwalitatieve productie 21: eengezinsmeergezinswoningen Meergezinswoning Eengezinswoning Bron: CBS. Realisatie kwalitatieve ambities Regionale Woonvisie De woningdifferentiatie naar type en eigendom zoals geschetst in de voorgaande figuren is afgezet tegen de ambitie uit de Regionale Woonvisie Haaglanden. In tabel 5.1 is de woningdifferentiatie van het woningbouwprogramma uit de Regionale Woonvisie weergegeven. De ambitie is om 7% in de koopsector en 3% in de huursector te realiseren. Daarnaast is de ambitie om circa 6% als eengezinswoning uit te voeren en 4% als appartement. Deze ambities zijn afgezet tegen de nieuwbouwproductie in de periode 2 tot en met 21. Toevoegingen anderszins in de periode t/m 29 zijn hier niet in vermeld. Dit verklaart het lagere totaal. Er zijn in deze periode woningen anderszins toegevoegd. Als deze worden meegenomen zijn er in de periode woningen meer gebouwd dan de ambitie is. Maar gezien de daling in de productie en sloop die in 21 is ingezet, zal deze voorsprong de komende jaren teruglopen. 12 Monitor woningmarkt 211

13 Tabel 4.4 Productie woningbouw naar type Programma Woonvisie Programma Realisatie per jaar totaal aantal % aantal % aantal % aantal % Stand Koopsector Eengezins Appartement Huursector Eengezins Appartement Haaglanden Bron: Woonvisie Haaglanden 25, CBS en gegevens gemeenten, bewerking Stadsgewest Haaglanden. Wat betreft de geambieerde differentiatie van woningtypen, valt op dat de realisatiecijfers op een aantal punten afwijken van de ambitie. De totale ambitie voor de periode tot en met 214 in de categorie eengezinshuurwoningen is al gerealiseerd. Er zijn daarentegen weer minder eengezinskoopwoningen gerealiseerd. De ambities zijn inmiddels al negen jaar geleden geformuleerd. Gezien bovenstaande ontwikkelingen dienen deze ambities tegen het licht gehouden worden. Hierover meer in hoofdstuk 5. De woningproductie in de koopsector komt over de gehele periode 2-21, zo goed als overeen met de nagestreefde ambitie. De verhouding huur/koop was in die periode 31%/69%. Het beeld voor 21 als afzonderlijk jaar, wijkt af van het beeld van bovengenoemde periode. Dit vanwege het feit dat het percentage huurwoningen een stuk hoger lag dan de gemiddelde jaarlijkse verhouding zou vereisen. Hetzelfde geldt voor de verhouding eengezins/meergezins, die dit jaar 4/6 was in plaats van de geambieerde 6/4. Gezien deze ontwikkeling dient er gewaakt te worden voor een te eenzijdige productie van huur- en meergezinswoningen, alleen omdat dit ten tijde van de crisis op de woningmarkt de best afzetbare woningen zijn. Als dit soort woningen wordt gebouwd moet ervoor worden gezorgd dat deze flexibel zijn en makkelijk samen te voegen. Daarnaast moeten de huur- en meergezinswoningen aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, zodat woning en wijk mee kunnen groeien met zijn bewoners en op deze manier wordt ingespeeld op toekomstige behoeften en ontwikkelingen: er moet ruimte zijn voor de wijk om organisch mee te groeien met zijn bewoners. Woningbouwrealisaties 13

14 Hoofdstuk 5 Vooruitblik woningbouw Planning periode Waar de crisis in 29 in Haaglanden nog een beperkt effect op de woningbouwproductie bleek te hebben, is het effect op de productie van 21 duidelijk waar te nemen. In tegenstelling tot de programmering van 21, is de crisis nu ook doorgedrongen in de woningbouwprogramma s die de Haaglanden-gemeenten in maart 211 hebben aangeleverd. In 21 bestond het regionaal programma voor de periode 211 tot 22 nog uit ca. 55. nieuwbouwwoningen en ca. 1. te slopen woningen. In de planning van 211 zijn er van deze plannen nog ca. 41. nieuwbouwwoningen en ca. 6. te slopen woningen over. Het betreft dus een terugval van een netto toevoeging van ca. 45. woningen, naar een netto toevoeging van ca. 35. woningen. Daarnaast kan de gemeente Den Haag van woningen niet aangeven of en wanneer deze gerealiseerd gaan worden. Dit komt doordat het initiatief voor de realisatie van deze projecten aan de markt wordt overgelaten en de gemeente Den Haag niet meer actief meeontwikkelt aan deze plannen. Bouwvergunningen De neerwaartse trend van het aantal geplande woningen blijkt ook uit de CBSgegevens over het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen in de regio Haaglanden Figuur 5.1 Afgegeven bouwvergunningen Vergunning: tot 1 jaar geleden 1 tot 2 jaar geleden 2 tot 3 jaar geleden 3 tot 4 jaar geleden 4 tot 5 jaar geleden 5 tot 6 jaar geleden Bron: CBS. Het afgelopen jaar is het aantal nieuw afgegeven nieuwbouwvergunningen (blauwe lijn) drastisch teruggelopen. Tegelijkertijd is ten opzichte van vorig jaar het aantal oudere nog niet benutte bouwvergunningen in elke categorie toegenomen. Dit betekent dat ze niet uitgevoerd zijn en logischerwijs doorschuiven naar de volgende jaarcategorie. Uitfaseren De crisis dwingt gemeenten om woningbouwplannen uit te faseren of voorlopig in de ijskast te zetten. Bij vrijwel alle gemeenten zijn de planningen grondig herzien. 14 Monitor woningmarkt 211

15 Figuur 5.2 Woningbouwplannen gemeenten Planning 21 Planning 211 Bron: gemeentelijke opgaven 21/211. De bovenstaande grafiek laat zien dat vooral voor de jaren 211 en 212 wordt uitgefaseerd, waardoor er in 213 weer veel op het programma staat. Bij het mogelijk uitblijven van herstel op de woningmarkt zal deze bulk naar verwachting ook weer doorschuiven. Onderstaande grafieken geven aanpassing in programma per gemeente weer voor de jaren 211 en Figuur 5.3A Programma D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Planning 21 Planning 211 Bron: gemeentelijke opgaven 21/ D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuur 5.3B Programma 212 Planning 21 Planning 211 Bron: gemeentelijke opgaven 21/211. Vooruitblik woningbouw 15

16 Figuur 5.4A Planning appartementen Appartementen: planning 21 planning Figuur 5.4B Planning eengezinswoningen Eengezinswoningen: planning 21 planning 211 Bron: gemeentelijke opgaven 21/211. Uit bovenstaande grafieken komt naar voren dat vooral meergezinswoningen worden uitgesteld of het initiatief wordt gelaten aan marktpartijen en corporaties. Hier zit een deel van de herstructureringsplannen van bijvoorbeeld Den Haag Zuid-West en Palenstein Zoetermeer in. Maar ook delen van uitleglocaties als Harnaschpolder Delft en Keijzershof Pijnacker-Nootdorp worden later in de tijd gepland. Bij de planning van eengezinswoningen zien we dat wat er in 211 en 212 niet wordt gebouwd, is doorgeschoven naar de jaren erna. In de hoop dat de markt dan weer aan zal trekken. In het kader van de prestatie afspraken is met de SVH afgesproken dat minstens 2% van de nieuwbouw in de periode tot en met 214 sociale woningen zal betreffen (de andere tien procent mag uit vernieuwbouw bestaan). Uit onderstaande tabel blijkt dat alle gemeenten minstens 2% sociaal in hun nieuwbouwprogramma hebben opgenomen en daarmee aan de afspraken voldoen (verondersteld dat de resterende 1% wordt aangevuld met vernieuwbouw). 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % D 1) D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuur 5.5 Sociaal Onbekend Sociaal Markt Bron: gemeentelijke opgave Monitor woningmarkt 211

17 Planning Sloop Ook de planning voor het aantal te slopen woningen is teruggelopen. Veel corporaties kiezen onder druk van de ontwikkelingen op de woningmarkt voor renovatie in plaats van sloop-nieuwbouw, of de plannen worden uitgefaseerd naar het eind van dit decennium. De gemeente Den Haag laat voor 1.2 te slopen woningen het initiatief bij de corporaties. De gemeente Zoetermeer is over herstructureringswijk Palenstein in gesprek met de betrokken partijen. Deze plannen komen in de opgave van 211 daarom niet voor Figuur 5.6 Planning sloop Sloop planning 21 Sloop planning 211 Bron: gemeentelijke opgaven 21/211. Prognoses kwantitatieve woningbehoefte Het nieuwbouwwoningaanbod tot 22 is in de laatste planning teruggelopen van netto 45. toevoegingen naar netto 35. toevoegingen. Parallel hieraan heeft de crisis naar verwachting ook een effect op de vraag naar woningen voor de lange termijn. Onderzoeksbureau ABF heeft in opdracht van het Stadsgewest Haaglanden een Primos- en Socratesprognose uitgevoerd, om te onderzoeken welk effect het bijgestelde programma heeft op de woningbehoefte en bevolkingsgroei in de nabije toekomst. Met het Primos-model kan onder andere de groei van het aantal huishoudens en het aantal benodigde woningen worden voorspeld. Voor de periode wordt nog steeds een groei van 65. inwoners in Haaglanden verwacht. Deze groeiprognose is voor de ene helft gebaseerd op een geprognosticeerd positief buitenlands-migratie saldo, in hoofdzaak die van de gemeente Den Haag, en wordt voor de andere helft veroorzaakt door natuurlijke aanwas. De toename van het aantal huishoudens komt volgens het Primos-model nu op 39. en een daarbijhorende even grote behoefte aan toevoeging van woningen. Als de productie van 21 hiervan af wordt getrokken, blijft er voor de periode een opgave over van 34.5 woningen. De nieuwe prognose van de toekomstige vraag naar woningen lijkt dus goed overeen te komen met het aangepaste regionale planaanbod van 35. netto toevoegingen. Hier worden echter een aantal gegevens buiten beschouwing gelaten. Er dient namelijk ook rekening te worden gehouden met de toevoegingen anderszins die de laatste twee jaar een behoorlijk aandeel in de netto toevoeging hebben vervuld en dat in de toekomst waarschijnlijk ook zullen doen. Daarnaast kunnen de ruim 6. woningen waarvan Den Haag het initiatief aan de marktpartijen overlaat, nog worden gerealiseerd in de komende periode. Als deze woningen worden meegeteld is het aanbod voor de periode ca. 1. te hoog. Daarnaast zijn in de Primosprognose veel effecten van de crisis nog niet verwerkt in het model, zoals bijvoorbeeld: ccstijging hypotheekrente. ccterughoudendheid van de banken. ccstrengere eisen instanties als AFM, Nibud en kredietverzekeraars. Vooruitblik woningbouw 17

18 cceinde van de steunmaatregelen Rijksoverheid: de ISV tranches zijn voorbij. cceinde van veel startersfaciliteiten. cchogere bouwkosten door o.a. epc-verlaging. cchoge gemeentelijke grondprijzen, in sommige gevallen zelfs stijgend. ccveel aanbod, bovendien vaak met verschil tussen wens- en bouwprogramma s. ccgemeentelijke bouwstops. ccde maatregel van de Europese Commissie betreffende 9% toewijzing aan de 33. doelgroep. ccen de effecten hiervan voor de groep met jaarinkomen tot ca De EC maatregel en de crisis in het algemeen kunnen er bijvoorbeeld voor zorgen dat het aantal personen per huishouden toeneemt. Studenten en jongeren blijven langer thuis wonen en er vinden minder echtscheidingen plaats. Daarbij is voor de Primosprognose nog uitgegaan van een vrij positief bouwprogramma van ca. 55. nieuwbouwwoningen omdat in verband met binnenlandse migratie rekening moest worden gehouden met de niet aangepaste programma s van de omliggende regio s. Als al deze zaken worden meegewogen is een lagere effectieve vraag naar woningen voor de komende periode niet onwaarschijnlijk, doordat het aanbod financieel niet aansluit op de vraag. Dit betekent een potentieel groeiende schaarste aan woningen, zolang het aanbod kwalitatief en financieel niet in de buurt van de vraag komt. De trend van een toenemend aantal toevoegingen anderszins zal hierdoor voortzetten en mogelijk een hogere vlucht nemen. Prognoses woningmarkt De markt is over de toekomstige ontwikkelingen verdeeld. De prognoses voor de opleveringen voor heel Nederland in 211 en verder, lopen bij de verschillende kennisinstellingen uiteen van matig herstel tot een tweede dip. Tabel 5.1 Prognose woningmarkt Realisatie CBS Prognoses EIB Prognoses TNO Prognoses NVB Bron: Thermometer Koopwoningen NVB. De landelijke productie daalt volgens deze prognoses tussen de 25% en 5% ten opzichte van 28 en 29. Voor Haaglanden met sinds het jaar 2 een gemiddeld aantal toevoegingen van 6. woningen per jaar, zou dat een productie van tussen de 3 en 45 woningen betekenen. De productie van 21 past goed in dit plaatje. Gevolgen van de crisis voor de regionale ambities In de regionale Woonvisie en het Regionaal Structuur Plan zijn een aantal woningbouw ambities vastgesteld. Gezien de huidige ontwikkelingen is het nuttig deze tegen het licht te houden om te bekijken of deze nog haalbaar zijn. Woonvisie Haaglanden De laatste vier jaar van de loopperiode van de Woonvisie zijn aangebroken. Op basis van de door de gemeenten opgegeven planning wordt in onderstaande tabel een inschatting gemaakt of de kwantitatieve en kwalitatieve ambities van de Woonvisie worden gehaald. 18 Monitor woningmarkt 211

19 Tabel 5.2 Programma woonvisie Programma woonvisie Gerealiseerd 1) Resterende Planning Tekort/ opgave ) overschot 1) Eengezins Appartement Haaglanden Bron: CBS en gemeentelijke opgave ) Exclusief toevoegingen anderszins. Als bij deze planning ook de toevoegingen anderszins worden meegenomen, zouden de kwantitatieve ambities van de Woonvisie kunnen worden gerealiseerd. De toevoegingen anderszins die in de voorgaande periode al zijn gedaan en die naar verwachting de resterende vier jaar nog zullen worden gedaan, zullen de productie naar alle waarschijnlijkheid aanvullen tot rond de geambieerde 9.. Van de kwalitatieve ambities kan dit niet worden gezegd. De verhouding tussen eengezins- en meergezinswoningen (6%/4%) wordt, vooral door de planning van veel meergezinswoningen de komende drie jaar, niet gehaald (54%/46%). Als de trend van 21 doorzet zal er ook in 211 meer huur dan koop op de markt komen en zal het percentage huur voor de hele periode waarschijnlijk rond de 35% - 4% komen te liggen in plaats van de geambieerde 3%. Regionaal Structuur Plan In het Regionaal Structuur Plan is op basis van de Primosraming 6 uitgegaan van een extra woningbehoefte van 43.4 woningen. Daarnaast werd uitgegaan van een vervanging van 15. tot 2. woningen. Tabel 5.3 Prognose woningbehoefte Primos 6 Primos 9 Prognose woningbehoefte Vervangingplanning Woningen in gemeentelijke programmering Planning netto toevoegingen Als de nieuwe Primosraming hiernaast wordt gezet, wordt duidelijk dat de geplande netto productie nagenoeg gelijk is gebleven. Toevoegingen anderszins en de 6. woningen van Den Haag buiten beschouwing gelaten. De netto aantallen zijn door de huidige ontwikkelingen weinig veranderd. De bruto aantallen daarentegen des temeer. Dit betekent dat voor de kwalitatieve doelstellingen de effecten groot zijn. De vervangingsopgave die in het RSP is vastgesteld wordt door de huidige ontwikkelingen niet gehaald. Verdichten bij OV-knooppunten komt door de crisis ook op een lager pitje te staan. De nieuwe topmilieus in de Westlandse Zoom staan ter discussie. Grote binnenstedelijke herstructurering en transformatieprojecten worden uitgefaseerd of het initiatief wordt aan corporaties gelaten. Vooruitblik woningbouw 19

20 Herijking RSP en nieuwe Woonvisie Vanwege bovengenoemde ontwikkelingen is eind 21 besloten tot een herijking van de doelstellingen van het RSP. Dit betekent dat wordt vastgehouden aan de visie en strategie, maar dat de termijn en wijze van uitvoering wordt herwogen. Dit geldt behalve voor woningbouw ook voor kantoren en bedrijventerreinen en uiteindelijk ook voor de verkeer- en vervoerseffecten. Besluitvorming hierover zal plaatsvinden begin 212. De herijking houdt voor de sector Wonen in dat een toekomstige vraag naar woningen zowel kwantitatief als kwalitatief goed in beeld wordt gebracht. Daarnaast is het belangrijk dat het aanbod van woonmilieus beter in beeld wordt gebracht. Hiervoor is inmiddels opdracht gegeven en de resultaten hiervan worden najaar van 211 verwacht. Onderzoek naar de vraag wordt met het WoON 212 gedaan, waarbij de regio weer een extra steekproef in de regiogemeenten laat uitvoeren. Daarnaast is in onderzoek of in Haaglanden ook een Grote Woontest uitgevoerd kan worden, zoals dit reeds in de regio Rotterdam wordt gedaan. Indien hierbij kan worden aangesloten lijkt een nauwkeuriger beeld te kunnen worden verkregen van de kwalitatieve vraag naar woningen, dan nu met het WoON het geval is. Voorwaarde is dat ook marktpartijen, corporaties, gemeenten en Stadsgewest gezamenlijk aan dit onderzoek meewerken en dit gezamenlijk financieren. Juist nu er door de crisis een vraaggestuurde markt is ontstaan, is deze informatie essentieel om een aantrekkelijke woonregio te blijven. 2 Monitor woningmarkt 211

21 Hoofdstuk 6 Kwaliteit van woon- en leefomgeving Trendontwikkelingen in kleinschaligheid en gemeenschapszin in de ruimtelijke ordening Zoals uit voorgaande hoofdstukken blijkt, trekt de crisis een zware wissel op de woningmarkt. Vraag valt uit, projecten vallen stil en doorstroming stagneert. Grootschalige projecten komen niet van de grond doordat de vereiste voorverkooppercentages niet meer worden behaald. Daarnaast komt ook de vraag naar voren of die grootschalige planning nog wel wenselijk is. Verschillende overheidspartijen zien steeds meer voordelen in initiatieven van onderop. Enerzijds om de pragmatische reden dat bij kleinschalige projecten de verkooppercentages nog wel worden gehaald en gemeenten en ontwikkelaars groot financieel risico niet meer aankunnen. Anderzijds kunnen ideologische redenen een rol spelen: De consument moet in staat worden gesteld zijn eigen woon- en leefomgeving vorm te kunnen geven. Het wordt verondersteld dat deze betrokkenheid indirect ook de sociale cohesie in de straat/buurt ten goede komt. De beleidsmatige wens tot vergroting van de diversiteit van woonmilieus en versterking van de kwaliteit van deze woonmilieus in de regio, gecombineerd met de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt, vormen aanleiding om in regioverband nadrukkelijker over het begrip kwaliteit met elkaar in gesprek te komen. Het Stadsgewest heeft met het vaststellen van de subsidieverordening (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap in het algemeen bestuur van 13 april 211, besloten om deze trend in zelfbouw te stimuleren. Voorheen kwam zelfbouw wel voor, maar hoofdzakelijk voor de rijkeren die een eigen villa op een grote kavel lieten bouwen, of enkele kavels binnenstedelijk. Het baanbrekende in de huidige ontwikkeling is dat aaneengesloten kavels in binnenstedelijk gebied die voorheen door corporaties of projectontwikkelaars werden gebouwd nu per kavel aan de burger worden aangeboden. De belangrijkste redenen voor het Stadsgewest om een subsidie voor (C)PO beschikbaar te stellen zijn: ccde crisis; ccbetere afstemming van vraag en aanbod; cchet aantrekken van midden- en hogere inkomensgroepen; ccstimulering van duurzaamheid; ccde bouw van starterswoningen. De subsidie is bedoeld om gemeenten ervaring te laten opdoen met deze nieuwe manier van woningbouwontwikkeling, die vooral bij de gemeenten een cultuuromslag vereist. Waar voor-heen namelijk werd gebouwd door een klein aantal grootschalige opdrachtgevers, moet de gemeentelijke organisatie zich nu voegen naar een groot aantal kleinschalige individuele opdrachtgevers. Dit betekent dat de gemeente meer regie krijgt, maar tegelijkertijd meer los moet durven laten en meer ruimte voor initiatief moet bieden. Het Stadsgewest staat in de steun voor deze ontwikkeling niet alleen. Trends richting kleinschaligheid In het essay De energieke samenleving: op zoek naar een sturingsfilosofie voor een schone economie (211) van het Planbureau voor de Leefomgeving, wordt de omslag van grootschalige planning van bovenaf naar kleinschaligheid van onderop in de steden- en woningbouwplanning exemplarisch genoemd voor een geheel nieuwe sturingsfilosofie. Voor duurzaam beleid is een sturing nodig die meer gebruik maakt van de in de samenleving aanwezige energie. De overheid moet zich beperken tot het opstellen van kaders middels leefomgevingsbeleid waarin ruimtelijk-, mobiliteits- en milieubeleid meer op elkaar worden betrokken. Het huidige kabinet wil in navolging hiervan meer verantwoordelijkheid voor de woon- en leefomgeving bij de mensen zelf neerleggen. Door burgers zelf verantwoordelijk te maken voor hun leefomgeving voelen zij zich meer bij Kwaliteit van woon- en leefomgeving 21

22 betrokken en verantwoordelijk, hetgeen een sterke burgergemeenschap en democratisch burgerschap kweekt. Dit Civil Society-denken komt op nu de overheid flink moet bezuinigen, de bevolking begint te vergrijzen en her en der zelfs te krimpen. Het wordt in de nabije toekomst moeilijk het uitgebreide takenpakket dat de overheid nu op zich heeft genomen, goed uit te blijven voeren. Een beroep op de zelfredzaamheid en creativiteit van de burger is daarom nodig en volgens velen ook wenselijk. Als uitwerking hiervan dringt het Rijk in de nieuwe Woonvisie (211) bij de gemeenten aan op meer ruimte voor kleinschalige woningbouwlocaties en de organische groei van dorpen en steden. Op kleinschalige locaties die op basis van particuliere initiatieven tot stand komen. Daarbij moet volgens de nieuwe visie van het kabinet meer ruimte worden geboden aan mensen die zelf opdracht willen geven voor de bouw van hun eigen huis. Dit betekent dus dat gemeenten in de eerste plaats de beschikbare kavels moeten aanbieden aan de consument. De verantwoordelijkheid voor een leefbare woonomgeving wordt door het huidige kabinet meer bij de burger zelf neergelegd. De kaders waarbinnen dit wordt gedaan moeten door de gemeenten worden vastgesteld. In de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Milieu (211) worden daarentegen de middelen voor die kaderstelling aan de gemeenten ontnomen: het Rijk kort de regio op de Brede Doel Uitkering, zet in op hoofdinfrastructuur in plaats van regionaal OV en infra en is voornemens in het takenpakket van de regio s te schrappen. Hiermee wordt het de gemeenten en regio moeilijk gemaakt het integrale leefomgevingsbeleid te voeren waarmee de randvoorwaarden worden gecreëerd die voor een beter woon/ leefklimaat nodig zijn. Het gaat er blijkbaar minder om hoe de plek eruitziet waar men naartoe wil, als men er maar (met de auto) kan komen. De nieuwe Provinciale Woonvisie (211) legt wel consistent de nadruk op het belang van een aantrekkelijke woon- en leefomgeving. Daarnaast wordt in de nieuwe visie behalve de trend van kleinschaligheid in woningbouw ook een aantal ontwikkelingen richting kleinschaligheid op andere gebieden gesignaleerd: de vergrijzing leidt tot vraag naar zorg en welzijn op korte afstand en de combinatie van wonen en werken is een goede impuls voor de waarde(ring) van een wijk/ buurt. Kleinschalige zorg en functiemenging dus, in plaats van grootschalige woonzorgcomplexen en winkel-, kantoren- en bedrijfslocaties. Stedenbouw van onderop: organische groei en (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap De trend van kleinschaligheid en consumentbetrokkenheid in de ruimtelijke ordening vindt breed gehoor bij de verschillende overheden. Hiervoor bestaan pragmatische en ideologische maar ook esthetische en sociale redenen. Momenteel wordt er vooral uit pragmatisme ingezet op kleinschalig opdrachtgeverschap. In Almere baseerde wethouder Duivesteijn zich aanvankelijk vooral op ideologische argumenten om burgers in staat te stellen zelf hun huis te bouwen: Stedenbouw moet dienstbaar zijn aan de zelfkracht van burgers; zij maken de stad. Duivesteijn gaat hierin verder dan uitsluitend (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Hij kiest ervoor ook de verkaveling aan de toekomstige bewoners over te laten. Dit noemt hij organische groei. In zijn startdocument De definitieve verankering van organische stedenbouw (211), schetst Duivesteijn hoe dit er uit zou kunnen zien. Organische stedenbouw betekent volgens hem in ieder geval dat stedenbouw adaptief moet zijn, dat het in zichzelf het vermogen moet hebben zich te vormen naar de vraag van de omgeving. Het bevat daarom een verkavelingsplan dat meebeweegt met de verschillende kleinschalige initiatieven, en dat tegelijkertijd de samenhang borgt. Verschil met planning van bovenaf is duidelijk: er wordt niet meer gestuurd op functiescheiding, zichtlijnen, rechte rooilijnen, vierkante verkaveling, percentages groen oppervlak en ruime verkeers- en parkeeroplossingen; de stapeling van beleidsdoelen die goedbedoeld zijn maar alles in een keurslijf dwingen. Niet de stedenbouwer bedenkt 22 Monitor woningmarkt 211

23 wat een logische ruimtelijke indeling is, maar de burgers bepalen dat zelf. Zelfs het bouwbesluit wil Duivesteijn voor zelfbouwers deels loslaten, aangezien het hun eigenbelang is een leefbaar en in de toekomst verkoopbaar huis te bouwen. Bij de motivatie voor dit soort stedenbouw worden ook steeds meer sociale (positieve energie, binding aan de wijk, menging inkomensgroepen) en esthetische (creativiteit,variatie en uniciteit) en ook duurzaamheidsargumenten naar voren gebracht. Zoals Duivesteijn het omschrijft: Wij hebben ontdekt dat de energie van burgers een immense creativiteit vertegenwoordigt, die zich vertaalt in unieke individuele producten - woningen, werkplaatsen - die institutionele partijen nooit kunnen leveren. Wij hebben ontdekt dat het niet uitmaakt of mensen een hoog of laag inkomen hebben; zelfbouwers vertegenwoordigen alle inkomensklassen. En of zij nu een grote of kleine, een dure of goedkopere woning realiseren, het is dezelfde energie die vrijkomt. Zo hebben wij gezien dat zelfbouwers - direct náást een wijkje specifiek bestemd voor duurzame woningen - een veel duurzamere woning neerzetten. Gelukkig laten creativiteit en energie zich, zo blijkt, niet volledig sturen door de gemeente opgelegde regels. [ ] Daarnaast creëert zelfbouw een duurzame betrokkenheid. Zelfbouwers vertrekken tenslotte niet na oplevering. Zij dragen zorg voor het beheer en onderhoud op de (zeer) lange termijn. Een nog onderbelicht sociaal argument voor stedenbouw van onderop is het effect van de gebouwde omgeving op de leefbaarheid. Er blijkt een relatie te bestaan tussen de ruimtelijke omgeving enerzijds en de kwaliteit van het leefklimaat anderzijds; tussen de fysieke omgeving en het gedrag van mensen. Deze relatie wordt onderzocht door de omgevingspsychologie. Aantrekkelijkheid van de omgeving is van invloed op de mate van tevredenheid van bewoners. Daarnaast blijkt dat ruimtelijke aanpassingen ook kunnen leiden tot een beter functioneren van de bewoners. De omgeving kan vanuit deze optiek nooit los worden gezien van de gebruiker c.q. bewoner. Er is sprake van een continue wisselwerking. Een woon-leefomgeving is vanuit deze optiek dan ook geen object dat een architect kan ontwerpen, maar het resultaat van een actief proces waarin de bewoners zelf een belangrijke rol spelen. Planning van bovenaf of groei van onderop maakt wat dit betreft een wezenlijk verschil. De verschillen zijn meestal ook goed te herkennen in het straatbeeld. Stedenbouw van onderop of organische groei zou er voor kunnen zorgen dat van nature een aangename verblijfomgeving ontstaat. Hierdoor zou er idealiter geen verschil meer bestaan tussen de geplande en geleefde de stad, omdat de stad als een organisme is gegroeid. Dit kan een goed argument zijn om meer ruimte te bieden voor deze vorm van ontwikkeling, zeker als hiermee op termijn ingrijpende herstructurering kan worden voorkomen. Planning kleinschalig opdrachtgeverschap in Haaglanden In Rijswijk en Den Haag wordt inmiddels uitgebreid gekeken naar de mogelijkheden van organische groei voor verschillende locaties. Daarnaast zijn gemeenten Rijswijk, Delft, Westland en Den Haag met concrete (C)PO-projecten aan de slag. Hierbij wordt door de meeste gemeenten ook het Expertteam Eigenbouw van BZK ingezet. Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Wassenaar zijn zich nog aan het oriënteren voor mogelijke (C)PO-projecten binnen de gemeente. Op dit moment zijn de plannen van Rijswijk, Delft, Westland en Den Haag het meest concreet: Kwaliteit van woon- en leefomgeving 23

24 Rijswijk Voor het totale woningbouwprogramma voor Rijswijk-Zuid (ca. 3. woningen in de periode ) is het voornemen ca. 3% in zelfbouw te realiseren, waarbij de precieze invulling (particulier opdrachtgeverschap, collectief particulier opdrachtgeverschap, bepaalde vormen van mede-opdrachtgeverschap) niet op voorhand is vastgelegd. Voor de eerste bouwfase ( ) wordt in de plannen opgenomen de uitgifte van vrije en/of geschakelde kavels voor 4 woningen in particulier opdrachtgeverschap en de uitgifte van kavels voor 3 woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap. Delft In de gemeente Delft is vlot ingesprongen op de ontwikkelingen op de woningmarkt en is voor het ontwikkelen van de Harnaschpolder deels overgegaan op het aanbieden van kavels voor kleinschalig opdrachtgeverschap. Een online kavelwinkel is opgericht: waar een gevarieerd programma wordt aangeboden van ca. 1 woningen met verschillende vormen van kleinschalig opdrachtgeverschap: van 55 woningen Delft a la carte met een standaardwoning die aan alle kanten uitbreidbaar is, tot Thuisgemaakt - ca. 32 tot 36 woningen die onder begeleiding door de kopers worden ontworpen, tot 6 waterkavels (C)PO waarbij de steiger de gezamenlijke factor is. Afhankelijk van het succes van deze projecten wordt de werkwijze verder uitgebreid. Westland In Westland wordt op dit moment aan twee initiatieven CPO gewerkt: 1 woningen van ca. 17. als onderdeel van herstructurering van de Oranjewijk in Wateringen en een pilot in Naaldwijk voor ca. 3 koopwoningen met als doelgroep koopstarters. Deels sociaal, deels middelduur. Afhankelijk van het succes van deze projecten wordt de werkwijze verder uitgebreid. Den Haag De gemeente Den Haag onderzoekt momenteel ongeveer 1 locaties waarover verdeeld ca. 1 tot 15 woningen per jaar in kleinschalig opdrachtgeverschap gebouwd zouden moeten worden. Potentiële locaties bevinden zich onder andere in Ypenburg, Laakhaven, Transvaal, Mariahoeve en Escamp. Er wordt gestreefd een gevarieerd palet samen te stellen, met als criteria locatie in de stad, prijsklasse, type woning, type opdrachtgeverschap, concept, bestaand/nieuwbouw. Vanaf volgend jaar wordt de planning voor dit soort projecten apart meegenomen in de woningmarktmonitor. 24 Monitor woningmarkt 211