In te stemmen met het risicoprofiel van 4.000,00 nadelig waardoor de impact op het benodigd weerstandsvermogen 3.000,00 voordelig wordt.

Transcriptie

1 RIS PROJECTDOCUMENT HOOGEVEENLAAN HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Overwegende dat: - de locatie Hoogeveenlaan beschikbaar komt voor herontwikkeling; - Mahler Vastgoed Ontwikkeling BV een planvoorstel heeft ingediend voor de realisatie van 11 grondgebonden woningen; - dit planinitiatief afwijkt van de vigerende bestemming maar overeenkomt met de wijzigingsbevoegdheid uit bestemmingsplan Morgenstond en met het (concept) wijzigingsplan Hoogeveenlaan; - met dit woningbouw plan de langlopende herstructurering van de Hoogeveenlaan wordt voltooid; - dit projectdocument en bijbehorende geheime grondexploitatie opgesteld zijn om het planinitiatief te faciliteren. Besluit: I. In te stemmen met het projectdocument Hoogeveenlaan. II. In te stemmen met de onderliggende geheime grondexploitatie Hoogeveenlaan (SBK-nummer ES-145) met een voordelig saldo van 6.000,00 op netto contante waarde per 1 januari Het plan kent op eindwaarde per 31 december 2018 een voordelig saldo van 7.000,00. III. In te stemmen met de risicoanalyse waarbij wordt afgeweken van het standaard marktscenario; geen risico opbrengstdaling en risico op 1 jaar vertraging in plaats van 3 jaar. IV. In te stemmen met het risicoprofiel van 4.000,00 nadelig waardoor de impact op het benodigd weerstandsvermogen 3.000,00 voordelig wordt. V. Na instemming van de onderliggende grondexploitatie Hoogeveenlaan (SBK nummer ES-145) het project operationeel te verklaren. Den Haag, 4 oktober 2016 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris de burgemeester mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen Gemeente Den Haag Postbus T Spui DJ Den Haag Den Haag

2 Projectdocument Hoogeveenlaan Projectnaam en Projectnummer Hoogeveenlaan, SBK nummer: ES INLEIDING 1.1. Algemeen De locatie Hoogeveenlaan ligt in Morgenstond-Midden (Den Haag Zuidwest). De Hoogeveenlaan en zijn directe omgeving zijn in de afgelopen 15 jaar geherstructureerd. Eén van de laatste projecten is de nieuwbouw van de Buurtvoorziening Morgenstond aan de Bentelostraat. De bouw hiervan is in maart van dit jaar gestart. Als deze nieuwbouw in 2017 wordt opgeleverd, komt de laatste kavel aan de Hoogeveenlaan beschikbaar voor herontwikkeling met woningen. Mahler Vastgoed Ontwikkeling bv heeft een planvoorstel ingediend voor 11 eengezinswoningen. Dit voorstel sluit aan bij het inmiddels gerealiseerde stedenbouwkundige en architectonische bebouwingsbeeld aan de Hoogeveenlaan. Met de realisatie van dit plan wordt de langlopende herstructurering van de Hoogeveenlaan voltooid. Om het planvoorstel juridisch planologisch mogelijk te maken, heeft Mahler Vastgoed Ontwikkeling bv de gemeente verzocht een wijzigingsplan op te stellen. Het concept wijzigingsplan Hoogeveenlaan (DSO/ ) is op 23 augustus 2016 door het college vrijgegeven en ligt van 1 september 2016 tot en met 12 oktober 2016 ter inzage. Het bouwplan zal op basis van de juridisch planologische kaders uit het wijzigingsplan Hoogeveenlaan worden uitgewerkt ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning. De gemeente wil een aantrekkelijke vestigingsstad zijn voor burgers en bedrijven en adequaat inspelen op kansrijke initiatieven. Daarbij is het gewenst de voorbereidingstijd beperkt te houden. Dit vergt onder andere een slagvaardig besluitvormingsproces met een korte doorlooptijd. Er is daarom geen Nota van Uitgangspunten opgesteld maar meteen een projectdocument met bijbehorende geheime grondexploitatie. Dit projectdocument is beknopt van opzet omdat het met name dient om de bijbehorende geheime grondexploitatie operationeel te verklaren. De ruimtelijke en planologische kaders zijn immers opgenomen in het wijzigingsplan Hoogeveenlaan Beschrijving locatie en eigendomssituatie Ligging locatie in Morgenstond 2/10

3 Het plangebied ligt in de wijk Morgenstond en wordt begrensd door de Tinaarlostraat, de Hoogeveenlaan en de Bentelostraat. De grond is eigendom van de gemeente Den Haag en heeft een oppervlak van ongeveer 1329 m2. Locatie Hoogeveenlaan 1.3 Beschrijving planvoorstel en programma Het plan van Mahler Vastgoed Ontwikkeling bv bestaat uit één blok van 11 eengezinswoningen met tuin. De hoekwoningen hebben een oppervlakte van ongeveer 140 m2, de tussenwoningen hebben een oppervlakte van ongeveer 127 m2. De woningen hebben een hoogte van maximaal 13 meter. De hoekwoningen bestaan uit 4 lagen met plat dak en de tussenwoningen bestaan uit 4 lagen met een schuin dak aan de tuinzijde. Aan de voorzijde is een mogelijkheid opgenomen voor een balkon op de eerste verdieping. Hoogeveenlaan tussen Tinaarlostraat (links) en Bentelostraat (rechts) Situering van de 11 woningen op de locatie 3/10

4 Doorsnede van de woningen: links de kopwoningen, rechts de tussenwoningen De verkoopprijzen van de woningen variëren van circa vrij op naam voor een tussenwoning tot circa vrij op naam voor een hoekwoning. Het parkeren vindt plaats in openbaar gebied. De woning op de hoek Hoogeveenlaan - Bentelostraat (nummer 11) heeft één parkeerplaats in de vorm van een garage op eigen terrein. De achtertuinen van de woningen 5 tot en met 10 worden ontsloten via een afgesloten achterpad dat uitkomt in de Bentelostraat. 2. JURIDISCH PLANOLOGISCH KADER De planlocatie maakt deel uit van het bestemmingsplan Morgenstond dat op 25 juni 2015 is vastgesteld. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestemming 'Maatschappelijk -2'. Gronden met deze bestemming mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen in de vorm van welzijnsvoorzieningen, educatieve-, sociaal-medische-, levensbeschouwelijke voorzieningen, bibliotheken, peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, en buitenschoolse opvang. Daarnaast heeft het plangebied de gebiedsaanduiding Wetgevingszone wijzigingsgebied 2. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming wijzigen in "Wonen 1", waarbij een van de voorwaarden is dat de bouwhoogte niet meer dan 13 meter bedraagt. Uitsnede bestemmingsplan Morgenstond met wijzigingsgebied-2 Uitsnede wijzigingsplan Hoogeveenlaan met bestemming Wonen-1 4/10

5 In het (concept) wijzigingsplan Hoogeveenlaan geldt voor het plangebied de bestemming Wonen-1 met een bouwhoogte van 13 meter ter plaatse van de woningen en een bouwhoogte van 4,5 meter ter plaatse van de bergingen. De ontwikkelaar zal voor de realisatie van het plan een (reguliere) aanvraag omgevingsvergunning indienen. 3. STEDENBOUW De Hoogeveenlaan is één van de structurerende elementen van Morgenstond-Midden (groenstructuur, lanen, singels) die samen een helder raamwerk vormen waarbinnen de vernieuwing van Morgenstond de afgelopen jaren plaats kon vinden. De bebouwing aan de Hoogeveenlaan is de afgelopen periode stapsgewijs vernieuwd, waarbij bewust gestuurd is op samenhang in massa, materialisatie en kleur. Op de kop van de Bentelostraat na, vormt de Hoogeveenlaan na de herstructurering (opnieuw) een beeldbepalend stedenbouwkundig en architectonisch ensemble. Door het bouwen van eengezinswoningen in 4 bouwlagen wordt aangesloten op de gerealiseerde kwaliteit en het stedenbouwkundig ensemble. Vernieuwde delen Hoogeveenlaan Architectuur De toetsing van bouwplannen vindt plaats onder het reguliere welstandstoezicht. Bij de uitwerking van het plan dient rekening te worden gehouden met de welstandscriteria die in de Haagse Welstandsnota zijn aangegeven voor de toetsing van bouwplannen in het Karaktergebied Wederopbouwgebieden. 4. VERKEER EN PARKEREN De locatie is met de auto goed bereikbaar via de Melis Stokelaan en de Dedemsvaartweg. Ook met het openbaar vervoer is de locatie goed bereikbaar. Tram 9 en 16 hebben een halte op de Melis Stokelaan. Lijn 9 rijdt via het Hollands Spoor, Kalvermarkt/Stadhuis en het Centraal Station naar Scheveningen. Lijn 16 rijdt via het Hollands Spoor, Centraal Station en Centrum naar het Statenkwartier. Op het planvoorstel zijn de parkeernormen van de gemeente Den Haag van toepassing. De parkeerbehoefte van het bouwplan is 16 parkeerplaatsen. Er wordt 1 parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd. Voor de overige 15 parkeerplaatsen is er ruimte beschikbaar in de directe omgeving van het plangebied. 5/10

6 Op 22 maart 2016 is op het maatgevende moment ('s nachts) een parkeertelling uitgevoerd. Tijdens deze telling bedroeg binnen een loopafstand van 500 meter rondom het plangebied de parkeerdruk 77%. In de openbare ruimte is derhalve voldoende ruimte om de aanvullende parkeerbehoefte van de 11 te bouwen woningen (15 parkeerplaatsen) op te vangen. De Hoogeveenlaan kent geen parkeerregime. De Bentelostraat kent een parkeerregime voor bezoekers van het winkelcentrum Leyweg. 5. OPENBARE RUIMTE, BOMEN EN GROEN De locatie ligt volgens de Kader Nota Openbare Ruimte in een gebied waarvan het inrichtingsniveau van de openbare ruimte is aangemerkt als Residentiekwaliteit. Het planinitiatief wordt volledig op uit te geven terrein gesitueerd: er wordt geen extra openbare ruimte gecreëerd. Aanpassingen in de openbare ruimte, zoals bijvoorbeeld een inrit naar de parkeerplaats bij woning 11, moet middels een uitwegvergunning zijn aangevraagd, in Residentiekwaliteit worden uitgevoerd door de initiatiefnemer, en voldoen aan het Handboek Openbare Ruimte. Na realisatie moet de uitrit worden overgedragen aan het stadsdeel. Het terrein is momenteel in gebruik als bouwterrein. Er zijn geen bomen of stuiken op de locatie aanwezig. Langs de locatie staan in het trottoir aan de Hoogeveenlaan enkele straatbomen. Uitgangspunt is dat deze bomen gehandhaafd blijven. 6. MILIEU EN DUURZAAMHEID Plannen moeten minimaal voldoen aan de wettelijke gestelde eisen en worden hierop getoetst bij de aanvraag omgevingsvergunning. De gemeentelijke duurzaamheidsambities gaan echter verder en Den Haag wil in 2040 een CO2-neutrale stad zijn. Bouwpartijen en overheid hebben afgesproken bijna energieneutrale nieuwbouw uiterlijk in 2020 te presteren. Om hieraan bij te dragen en om de kansen en mogelijkheden om het project duurzaam te ontwikkelen in beeld te brengen, is het planvoorstel voor advies voorgelegd aan het Haags Duurzaamheidsteam (HDT). De adviezen van het HDT zijn in onderstaande paragrafen verwerkt Geluid In opdracht van Mahler Vastgoed Ontwikkeling bv is door Wolf Dikken adviseurs akoestisch onderzoek uitgevoerd (Onderzoek wegverkeerslawaai, projectnummer R816077aaA0). Geconcludeerd wordt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 db ten gevolge van het weg- en tramverkeer op de Melis Stokelaan met 1 db wordt overschreden in 1 waarneempunt op 1.5 meter hoogte. Deze gevel zal als dove gevel worden uitgevoerd. Hierdoor is het niet nodig om een hogere grenswaarde vast te stellen. Alle woningen beschikken over tenminste één geluidluwe gevel conform de definitie van het hogere waardenbeleid Luchtkwaliteit In het Besluit 'niet in betekende mate' is bepaald in welke gevallen een project niet aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit hoeft te worden getoetst: - een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10; - een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. Hieronder vallen woningbouwprojecten met niet meer dan woningen bij één ontsluitingsweg. Dit plan omvat de bouw van 11 woningen. Dit aantal valt ruim onder de drempelwaarde van woningen die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen en nader onderzoek is niet noodzakelijk. 6/10

7 6.3. Bodem In juni 2016 is door Adviesbureau ATKB een Verkennend en een Aanvullend bodemonderzoek ( /rap 01-rap 02) uitgevoerd op de locatie. Conclusie uit het Aanvullend onderzoek luidt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het huidige (school/buurtvoorziening) en toekomstige (wonen) gebruik Water Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland. Delfland streeft naar een duurzame, robuuste waterstructuur, dat wil zeggen dat er voldoende ruimte moet zijn voor waterberging, goede waterkwaliteit, waterkeringen en waterzuivering. Belangrijk uitgangspunt voor Delfland is dat de waterhuishouding door ruimtelijke veranderingen niet mag verslechteren. Indien bij het realiseren van een ontwikkeling de waterhuishouding verslechtert dient er te worden gezocht naar een oplossing, bijvoorbeeld in de vorm van compensatie in of nabij het plangebied. Veiligheid en waterkeringen Binnen het plangebied zijn geen primaire boezem- en polderwatergangen aanwezig. Ook ligt het plangebied niet binnen een beschermingszone van een waterkering. Waterkwaliteit Het bouwen van de 11 woningen leidt niet tot een toename van verharding. Het voorheen in het plangebied aanwezige schoolgebouw had een oppervlak van circa 575 m2. Daarnaast mag op basis van de maatschappelijke bestemming uit het bestemmingsplan Morgenstond het hele perceel verhard worden. Het bouwplan bestaat uit 11 geschakelde eengezinswoningen met tuin. Hierdoor ligt het niet voor de hand dat het volledige perceel verhard zal worden. Het bouwvlak waarbinnen de 11 woningen worden gebouwd heeft een oppervlakte van ongeveer 450 m2. Het bouwvlak ter plaatse van de bergingen heeft een oppervlak van ongeveer 80 m2. Feitelijk is er geen sprake van een toename van verharding en is compensatie niet aan de orde Bezonning en windhinder Bezonningseffecten op de omgeving In opdracht van Mahler Vastgoed Ontwikkeling bv is door Wolf Dikken adviseurs een bezonningsonderzoek uitgevoerd (Bezonningsonderzoek Hoogeveenlaan, projectnummer aa, 18 april 2016). De nieuwe eengezinswoningen hebben een beperkte invloed op de bezonning van de bestaande omliggende bebouwing. Geconcludeerd wordt dat de mogelijke bezonningsduur afneemt ten opzichte van de huidige situatie, maar dat in de nieuwe situatie ruimschoots aan de Haagse bezonningsnorm wordt voldaan. Tegengaan van hitte-stress Hitte-stress kan worden voorkomen door te zorgen voor schaduw in de zomer en zon in de winter. Bijvoorbeeld door het toepassen van buitenzonwering aan de gevel. Windhinder Door de geringe bouwhoogte van het planvoorstel is er geen windhinder te verwachten Energie Uitgangspunt is geen aardgas toe te passen. Als alternatief lijkt een (al of niet collectief) WKO-systeem kansrijk of aansluiting op het nabijgelegen Geothermienet. Bij de uitwerking van het plan zal Mahler Vastgoed Ontwikkeling bv onderzoeken welk systeem toepasbaar is. 7/10

8 Bij het ontwikkelen en realiseren van woningen past de ontwikkelaar het volgende stappenplan toe om een zo duurzaam mogelijke energievoorziening te realiseren: - beperken van het energieverbruik van de woning door goede isolatie; - gebruiken van duurzame energiebronnen zoals zon, wind en/of bodemwarmte; - gebruik eindige energiebronnen efficiënt. Om het energieverbruik te minimaliseren wordt er veel zorg en aandacht besteed aan een optimale isolatie van gevels en het dak. Voor de energievoorziening wordt zoveel als mogelijk gebruik gemaakt van duurzame energiebronnen: in de basis is dit zonne-energie Flora en fauna Op basis van de Flora- en faunawet geldt er een beschermingsplicht voor planten- en diersoorten. De wet bevat verbodsbepalingen voor het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats en het beschadigen of verstoren van voortplantings of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten. In het plangebied stond tot voor kort een schoolgebouw. De sloop heeft kort geleden plaatsgevonden. Het terrein is nu in gebruik als bouwterrein. Gelet op de recente sloop en de ligging van het plangebied in stedelijk gebied, is het niet waarschijnlijk dat er beschermde planten en diersoorten voorkomen. Omdat op de locatie geen bomen of struiken aanwezig zijn en vanwege het huidige gebruik als bouwterrein, worden beschermde soorten dan ook niet verwacht. Er is dan ook geen ontheffing nodig van de Flora- en faunawet Duurzaam Bouwen Gemeente Den Haag voert een duurzaam bouwen beleid waarbij de initiatiefnemer wordt gevraagd een duurzaam bouwen prestatie-instrument te hanteren bij voorkeur de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR) duurzaam bouwen. Voor het thema energie (energieneutraal) is bij voorkeur een 10 gewenst, en de overige thema s behoren minimaal een 7 te scoren. Zie voor aanvullende informatie: Ten aanzien van de toe te passen materialen en installaties heeft het HDT geadviseerd te onderzoeken of breedplaat-vloeren, een houten casco, kalkzandstenen wanden en een hybride ventilatiesysteem (natuurlijke aanvoer en mechanische afvoer) toepasbaar zijn alsmede het principe van passief bouwen. Tevens is geadviseerd te onderzoeken of spouwmuren geschikt gemaakt kunnen worden voor vleermuizen of dat vleermuiskasten kunnen worden aangebracht. 7. UITVOERINGSASPECTEN 7.1. Verwerving en/of uitplaatsing De locatie is eigendom van de gemeente. Het schoolgebouw dat op de locatie stond, is begin 2016 gesloopt. Tijdens de bouw van de Buurtvoorziening Morgenstond wordt de kavel als bouwterrein gebruikt. Als de nieuwbouw in het voorjaar van 2017 wordt opgeleverd, komt de kavel aan de Hoogeveenlaan beschikbaar voor herontwikkeling met woningen. Er hoeft geen verwerving of uitplaatsing van functies plaats te vinden Uitgifte en grondreserveringsovereenkomst Met Mahler Vastgoed Ontwikkeling bv wordt na de vaststelling van dit projectdocument een grondreserveringsovereenkomst gesloten. De grond wordt uitgegeven in bouwrijpe staat. De uitgifte van de grond vindt in eeuwigdurende erfpacht plaats nadat aan de ontwikkelaar de benodigde (reguliere) omgevingsvergunning is verleend Sloop Begin 2016 is de school gesloopt in opdracht van OCW. Na voltooiing van de nieuwe Buurtvoorziening Morgenstond aan de Bentelostraat en het vrijgeven van het bouwterrein in 2017, zal de grond vrij van bebouwing, van boven- en ondergrondse obstakels en verharding zijn. 8/10

9 7.3. Bodem Zie voor het onderdeel bodem paragraaf Archeologie De locatie ligt niet in een gebied met een archeologische verwachting. Archeologisch onderzoek is dan ook niet nodig Kabels en leidingen Voor de herontwikkeling is bij het Kadaster in mei 2016 een KLIC-melding gedaan. Uit de gegevens is gebleken dat er kabels en leidingen zowel binnen als buiten het uit te geven perceel aanwezig zijn. Kabels en leidingen die buiten het uit te geven terrein in de openbare straat liggen, hoeven niet verlegd te worden. Kabels en leidingen die binnen het uit te geven perceel liggen, zullen in het kader van de bouwrijpe levering van de grond, worden verlegd of worden verwijderd Riolering In de Tinaarlostraat ligt een gescheiden rioolstelsel. In de Hoogeveenlaan en Bentelostraat ligt geen gescheiden rioolstelsel. De ontwikkelaar dient bij de ontwikkeling van het bouwplan wel rekening te houden met een toekomstig gescheiden rioolstelsel. De afwatering van de gebouwen zal via het eigen terrein plaatsvinden op het bestaande riool. Om het riool minder te belasten dient het hemelwater te worden ontkoppeld en afgevoerd te worden naar het oppervlakte water. Het HDT heeft geadviseerd de tuinen zo min mogelijk te verharden of ze te voorzien van waterdoorlatende bestrating of half verharding. De platte daken van de bergingen kunnen van een groendak worden voorzien. Beide maatregelen dragen er aan bij dat het riool minder wordt belast en het hemelwater langer in de grond wordt vastgehouden Afval/ORAC s In de nabijheid van de locatie zijn ondergrondse restafvalcontainers (ORAC s) aanwezig, waar men het huishoudelijk afval kan aanbieden. Voor de ontwikkeling van 11 ééngezinswoningen is de bestaande capaciteit voldoende. Er hoeven geen extra ORAC s aangelegd te worden. 8. BEHEER In het plan wordt geen nieuwe openbare ruimte gecreëerd. De locatie ligt volgens de Kader Nota Openbare Ruimte in een gebied waarvan het inrichtingsniveau van de openbare ruimte is aangemerkt als Residentiekwaliteit. Omdat er geen openbare ruimte wordt toegevoegd, maar alleen de inrit wordt herstraat in dezelfde Residentiekwaliteit, is er geen aanvullend beheerplan nodig en is er geen sprake van extra beheerkosten. Na realisatie van de inrit wordt dit gedeelte overgedragen aan de beheerder van het stadsdeel. 9. FINANCIELE PARAGRAAF Mahler Vastgoed Ontwikkeling bv heeft een bod op de grond uitgebracht dat marktconform is. De grondexploitatie Hoogeveenlaan (SBK code ES-145) kent een voordelig saldo van op netto contante waarde per Het plan kent op eindwaarde per een voordelig saldo van Omdat het saldo positief is en het risicoprofiel van het plan ( 4.000) binnen de bandbreedte blijft van het positieve saldo, is geen dekking nodig. De grondexploitatie is geheim op grond van art. 55, lid 1 Gemeentewet, Juncto art.10 lid 2 sub b WOB en is als separate geheime bijlage opgenomen bij dit projectdocument. 9/10

10 10. KANSEN EN RISICO S De kansen en risico s zijn in de geheime grondexploitatie inzichtelijk gemaakt. 11. PLANNING De voorlopige planning is: Grondreserveringsovereenkomst: vierde kwartaal 2016 Vaststelling wijzigingsplan: eind vierde kwartaal 2016 Aanvraag omgevingsvergunning: januari 2017 Start bouw: eind tweede kwartaal 2017 Oplevering: tweede kwartaal COMMUNICATIE Omwonenden zijn op 13 september 2016 tijdens een inloopbijeenkomst door de ontwikkelaar en de gemeente over het planvoorstel geïnformeerd. Het verslag van deze bijeenkomst is als bijlage aan dit projectdocument toegevoegd. De tekst van dit projectdocument is in te zien op de site van de gemeente: In het kader van de WABO-procedure wordt het bouwplan op de gebruikelijke wijze gepubliceerd. De ontwikkelaar is voornemens de omwonenden over de voortgang te informeren via zijn website en met nieuwsbrieven. 10/10