Ruimtelijke onderbouwing

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing Projectafwijkingsbesluit Stobbenkamp 78 Ootmarsum Verbouw woning Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging projectgebied 1.3. Planologisch regiem 2. Projectbeschrijving 3. Onderzoek 3.1. Algemeen 3.2. Milieuaspecten 3.3. Externe veiligheid 3.4. Archeologie 3.5. Flora en fauna 3.6. Waterhuishouding 3.7. Economische uitvoerbaarheid 4. Inspraak en overleg Datum: Domein Maatschappelijke Effecten, Team Ruimtelijke Ordening 1

2 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Aan de stobbenkamp 78 te Ootmarsum ligt een woonperceel. De vrijstaande woning op het perceel wordt verbouwd. 1.2 Ligging projectgebied Het perceel is gelegen aan de rand van de kern Ootmarsum. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door een stedelijk gebied met vrijstaande woningen. 1.3 Planologisch regiem Het perceel is gelegen in bestemmingsplan Ootmarsum Overige gebieden. Het perceel heeft de bestemming wonen. In de basis geldt op de voor wonen bestemde gronden dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak mag worden gebouwd en bijhorende bouwwerken bij een woning tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw moeten worden gebouwd. De oppervlakte van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak mag ten hoogste 85 m2 bedragen en bij percelen van meer dan 400 m2, zoals in de onderhavige situatie, ten hoogste 100 m2. De volledige bouw- en gebruiksbepalingen zijn weergegeven in artikel 16 van het vigerend betemmingsplan. 2

3 Ruimtelijke procedure Het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwplan kan alleen op grond van artikel 2.1 lid 1 onder c juncto artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In de afbeelding hierboven is de footprint het van bouwplan (in het rood) geprojecteerd op het bouwvlak. De strijdigheden met het bestemmingsplan zijn: 1. De voorgevel valt gedeeltelijk buiten het bouwvlak. De hoofdbouw wordt gebouwd buiten het bouwvlak. 2. Aan de achterzijde is de goothoogte hoger dan is toegestaan. 3

4 2. Projectbeschrijving Met het bouwplan wordt het volgende beoogd: - Vervanging van het dak (waarbij de nieuwe kap hoger is dan de kap); - Aanpassing van de voorgevel waarbij entree onder de nieuwe kap valt; - Doortrekken van de kap over bestaand aangebouwd bijbehorend bouwwerk; - Dichtbouwen van bestaand overdekt terras tot aangebouwd bijbehorend bouwwerk. 3. Onderzoek 3.1 Algemeen Ten behoeve van een omgevingsvergunning met projectafwijking moet een goede ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld. In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan gemotiveerd. Stedenbouwkundig beeld en Welstand De geconstateerde strijdigheden met het bestemmingsplan ontstaan doordat men de kap wil vervangen. Door te kiezen voor een hogere kap, waarbij de voorgeschreven percentages voor de dakhelling uit het bestemmingsplan wordt gerespecteerd, ontstaat op sommige plekken een stedenbouwkundige uitdaging. Aan de voorzijde kiest men voor een eenvoudige kapvorm met een topgevel, waarbij beide gooteinden op gelijke hoogte worden gepositioneerd. Er ontstaat een rustig beeld volledig in overeenstemming met de stedenbouwkundige structuur in de wijk. Door te kiezen voor een gelijke goothoogte van de kap in voorgevel ontstaat de mogelijkheid om de ingangspartij onder de kap te brengen. Zie hieronder. Doordat in de situatie dit gedeelte van de voorgevel reeds gelegen is buiten het bouwvlak van het vigerend bestemmingsplan is de afwijking beperkt. Er wordt immers niet verder voor de voorgevel gebouwd. Het stedenbouwkundig beeld blijft in takt. Aan de achterzijde ontstaat een vergelijkbare situatie, maar waarbij men juist kiest voor een ongelijke goothoogte van de kap. Dit komt omdat de hoofdbouw aan beide zijden is uitgebreid met bijgebouwen. Door deze bijgebouwen onder de kap te brengen ontstaat aan één zijde een ongelijke goothoogte. Aan de binnenzijde is de goot hoger dan de voorgeschreven 3 meter. Indien men er voor kiest om deze zijde van de goot ook omlaag te brengen wordt afbreuk gedaan aan het architectonisch ontwerp van de woning aan deze zijde, doordat de ruimte in de gevel aan de achterzijde te onrustig wordt. Daarnaast is het een situatie aan de achterzijde dat planologisch niet zal leiden tot ontwrichting van het stedenbouwkundig beeld. Voorts heeft de welstandscommissie het bouwplan getoetst aan de welstandsnota en is van oordeel dat het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. 4

5 Verkeersaspecten en parkeren Om de woning op het perceel te bereiken wordt gebruik gemaakt van de weg. Het betreft een vergroting van een reeds woning, hierdoor bestaat er geen reden om aan te nemen dat de verkeersintensiteit toeneemt. Op het terrein is voldoende parkeergelegenheid. 3.2 Milieuaspecten Bodem Het bouwplan betreft het verbouwen van een bestaand woonhuis waarbij de footprint grotendeels ongewijzigd blijft. Voor de plekken waar een beperkte uitbreiding van het woonoppervlak plaatsvindt (minder dan 50 m2) is geen bodemonderzoek vereist. Geluid Het bouwplan betreft het verbouwen van een bestaand woonhuis, waarbij niet dichter op de weg wordt gebouwd. De situatie op het erf met betrekking tot het aspect geluid blijft ongewijzigd. Luchtkwaliteit Veranderingen in de luchtkwaliteit worden grotendeels veroorzaakt door de toename van het verkeer. Als aannemelijk is dat er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het project. Onderhavig project leidt niet tot toename van verkeer c.q. een verslechterde luchtkwaliteit. 3.3 Externe veiligheid Het bouwplan betreft het verbouwen van een bestaand woonhuis, waarbij de situatie met betrekking tot het aspect externe veiligheid geen invloed heeft op het bouwplan. De feitelijke situatie is bovendien dat er in de omgeving geen risicovolle objecten of routes zijn die ter plaatse van het woonperceel zouden leiden tot een onaanvaardbaar plaastgebonden c.q. groepsgebonden risico. 3.4 Archeologie Het bouwplan betreft het verbouwen van een bestaand woonhuis, waarbij de situatie met betrekking tot het aspect archeologie geen invloed heeft op het bouwplan, omdat er geen verstoring van de bodem plaatsvindt. 3.5 Flora en fauna Het bouwplan betreft het verbouwen van een bestaand woonhuis. Het bouwplan heeft geen invloed op aanwezige flora- en fauna. 3.6 Waterhuishouding De waterhuishouding dient in de nieuwe situatie, na realisatie van het project, tenminste gelijk te zijn aan de waterhuishouding zoals die in de tot dan toe situatie was. Omdat het verhard oppervlak in de nieuwe situatie in de vergelijking met de huidige situatie gelijk is, is een toevoeging van (compenserend) oppervlaktewater niet noodzakelijk. Het plan voldoet daarmee aan de richtlijnen voor de watertoets. 3.7 Economische uitvoerbaarheid Er zijn voor de gemeente geen verhaalbare kosten. De bouw is volledig voor rekening en risico van de aanvrager. 5

6 4. Inspraak en overleg Een onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing van de omgevingsvergunning is een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties betrokken zijn bij de voorbereiding van de omgevingsvergunning. In het kader van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Awb) is de ontwerp-omgevingsvergunning samen met deze onderbouwing ter inzage gelegd. Het plan heeft betrekking op één perceel in het stedelijk gebied. Het gaat om de verbouw van een woning. Dergelijke plannen behoeven geen vooroverleg met de provincie Overijssel. Aangezien het bouwplan geen invloed heeft op de waterhuishouding is geen vooroverleg gevoerd met het Waterschap. Waterhuishoudkundig is er sprake van een ongewijzigde situatie. 6

7 voorgevel (bestaand) linkerzijgevel (bestaand) achtergevel (bestaand) rechterzijgevel (bestaand) (bestaand) merk j merk R merk k merk f merk f1 merk n merk i merk i VG TUINKAMER VG ZITTEN schuifdeuren VG ETEN / KOKEN schuifdeuren 0.5 K haard 0.2 MK 0.3 WC merk h merk f merk g 0.1 HAL VIDE * rookmelder merk h merk h dubbele schuifpui VG KANTOOR dubbele schuifpui koof voorgevel linkerzijgevel achtergevel rechterzijgevel deze wand op fundering plaatsen * rookmelder 0.1 HAL 0.8 HOBBYRUIMTE VG VG BADEN merk a merk B merk C merk d nieuw raam nieuw raam merk g 0.10 BERGING merk e VG BADKAMER VG OVERLOOP merk Q balustrade 1000+vloer merk P VIDE VG rookgasafvoer haard balustrade 1000+vloer balustrade 1000+vloer merk P * rookmelder 1.7 SAUNA 1.1 OVERLOOP merk R VG BADKAMER 1.9 INLOOP- 1.8 BERG- RUIMTE CV MV verdieping (bestaand) : 100 TUINKAMER standleiding ZITTEN dubbele deur ETEN / KOKEN dubbele deur haard GARDE- ROBE MK WC begane grond (bestaand) 1 : 100 HAL SLAPEN overkapping dragend metselwerk TERRAS overdekt ligger/spant verdeler c.v. TUIN- BERGING BADEN BERGING standleiding merk l1 merk m merk m begane grond 1 : verdieping 1 : 50 merk O ALLE MATEN IN 'T WERK TE CONTROLEREN Beekstraat AZ Geesteren Tel.: Fax: info@bouwbedrijfkamphuis.nl Project Verbouw woonhuis Projectadres Stobbenkamp 78 te Ootmarsum Opdrachtgever Fam. W.J. oude Grote Bevelsborg Omschrijving Gevels en pl.gronden Status Schetsontwerp Schaal 1:100/50 Formaat A0 Getekend N. Keppelink Datum Wijzigingsdatum Projectnummer Tekeningnummer B Het auteursrecht wordt voorbehouden overeenkomstig de wet CAD tekeningen; geen handmatige wijzigingen toegestaan. Niets uit deze tekening mag overgenomen worden zonder toestemming van onze opdrachtgever en/of ons bureau.