NOTA GRONDBELEID GEMEENTE HENGELO

Transcriptie

1 NOTA GRONDBELEID GEMEENTE HENGELO Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 1

2 Inhoudsopgave Pagina 1 Samenvatting en speerpunten Inleiding Plaats en status Nota Grondbeleid Samenvatting Koerswijziging Grondbeleid Opbouw Nota Grondbeleid en leeswijzer Inleiding Aanleiding Doel Nota Grondbeleid Evaluatie en ontwikkelingen Ruimtelijke visie en Grondbeleid Inleiding Relatie Grondbeleid, programmamanagement en Structuurvisie Gemeentelijk grondbeleid Instrumenten voor het grondbeleid Grondbeleid in het duale stelsel Instrumenteel Inleiding Verwerving en beheer Minnelijke verwerving Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Onteigening Beheer Transformatie / bouw en woonrijp maken Gronduitgifte en grondprijzen Vormen van gronduitgifte (verkoop en erfpacht) Gronduitgifte voorwaarden Selectie grondafnemers Grondprijsbeleid en Nota Grondprijzen Uitgifte en prijsbeleid groen- en reststroken Samenwerking met marktpartijen Kostenverhaal en planschade Kostenverhaal Planschade Europese wet- en regelgeving Aanbesteding Algemene verdragsbeginselen Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (voorheen EG verdrag) Staatssteun (artikelen 107, 108 en 109 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie) Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 2

3 5 Financiële aspecten grondbeleid Inleiding Uitgangspunten Jaarlijkse Rapportage Herziening Grondexploitaties Planning en controlcyclus en instrumenten Verliesneming en winstname Risicomanagement Weerstandsvermogen Rentebijschrijving op Reserve Grondbedrijf, Voorziening en de Grondexploitaties Bedrijfsvoering en informatievoorziening Bedrijfsvoering Rapportages Bewaking van en control op de grondexploitaties Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 3

4 1 Samenvatting en speerpunten 1.1 Inleiding De voorliggende Nota Grondbeleid legt de basis voor een transparante en eenduidige werkwijze bij de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente Hengelo. De gemeenteraad stelt met deze nota de kaders vast waarbinnen het college het grondbeleid uitvoert. Met deze nota wordt het gemeentebestuur in staat gesteld om zorg te dragen voor een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van de gemeente Hengelo. Deze Nota is overigens niet alleen van belang voor gemeenteraad en college, maar biedt ook aan private partijen zoals beleggers, ontwikkelaars, corporaties en particulieren inzicht in de kaders en beleidsuitgangspunten die de gemeente Hengelo bij de uitvoering van het grondbeleid hanteert. Maar de Nota Grondbeleid staat niet op zichzelf. Samen met de Structuurvisie Hengelo , waar de ruimtelijke ontwikkeling op hoofdlijnen wordt vastgelegd, geeft de Nota Grondbeleid aan op welke wijze deze ruimtelijke opgave wordt geconcretiseerd. Visie, beleid en uitvoering komen zo dichter bij elkaar. Overigens zal de Structuurvisie Hengelo 2030 jaarlijks worden bijgesteld door middel van met de beleidsbegroting. Verder is er een meerjarig ontwikkelingsprogramma (MOP) is in voorbereiding, waarin voor de middellange termijnen de ruimtelijke ontwikkelingen en projecten worden opgenomen 1.2 Plaats en status Nota Grondbeleid De gemeente Hengelo geeft in de Nota Grondbeleid aan welke positie zij op de grondmarkt inneemt in de periode van In de nota worden alle aspecten van het grondbeleid in onderlinge samenhang vastgelegd, wat zowel de doelmatigheid als doeltreffendheid van het grondbeleid ten goede komt. Door het vastleggen van beleidsmatige uitgangspunten neemt de transparantie, intern en extern, verder toe. Met de nota legt de gemeenteraad de hoofdlijnen van het grondbeleid vast, en dient derhalve gezien te worden als een zogenaamde kaderstellende nota. Binnen deze door de raad vastgestelde kaders dient het college de verdere uitvoering en concretisering van het grondbeleid ter hand te nemen. De nota wordt periodiek door het college (1 maal per collegeperiode) aangeboden aan de gemeenteraad. Hiermee wordt recht gedaan aan de verantwoordelijkheidsverdeling tussen college en gemeenteraad, zoals de Wet Dualisering Gemeentebestuur dit beoogt. Verantwoording van de uitvoering van het beleid vindt onder meer plaats bij de paragrafen grondbeleid van de begroting en jaarverslag en in het bijzonder door middel van de jaarlijkse herzieningen grondexploitaties. 1 Raadsbesluit 3 juli 2007, en op 9 september 2008 opnieuw (ongewijzigd) vastgesteld inclusief addendum, om daarmede de Structuurvisie zogenaamd Wro-proof te maken. Dit in verband met de wetswijziging Wro per Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 4

5 Tot slot wordt hiermee voldaan aan de wens van het bestuur om meer en integraal inzicht in het grondbeleid te krijgen, en beschikt de gemeente over een actuele Nota Grondbeleid. 1.3 Samenvatting Koerswijziging Grondbeleid Huidig Grondbeleid (periode tot 2012) Om ruimtelijke ontwikkeling van Hengelo te faciliteren is in de Nota Grondbeleid 2003 vastgelegd dat waar mogelijk uit gegaan moet (blijven) worden van een actief grondbeleid. Dat wil zeggen dat de gemeente zich een actieve rol wilde aanmeten als het gaat om het realiseren van doelstellingen op andere beleidvelden. Dit geschiedt dan door grondaankoop, transformatie van deze grond tot bouwkavels, en verkoop van de bouwgrond, door de gemeente zelf. De gemeente zag daarnaast ook de meerwaarde van strategische samenwerking met private partners, gericht op het bereiken van het zelfde doel. In de context dat er binnen de Netwerkstad voldoende woningbouw- en bedrijvenlocaties tot ontwikkeling moesten worden gebracht, was de keuze voor een actief grondbeleid in die tijdsgeest een weloverwogen keuze. Inmiddels beschikt de gemeente Hengelo over voldoende woningbouw- en bedrijvenlocaties om de komende jaren in de behoefte te kunnen voorzien. Daarnaast zijn er door de actualisatie van de Wro in 2008, de wettelijke mogelijkheden verruimd om de kwaliteit van de ruimtelijke ontwikkeling en het verhalen van kosten vast te leggen, in geval van particuliere grondexploitatie 2. Dit noodzaakt in ieder geval tot een herijking van het vastgestelde grondbeleid tot nog toe. Een geringe koerswijziging in het grondbeleid voor de komende periode van vier jaar wordt voorgesteld. Hoofdlijnen grondbeleid periode Als algemeen uitgangspunt voor het gemeentelijk beleid geldt dat de gemeente Hengelo actief sturing wil blijven geven aan (de kwaliteit van) de ruimtelijke ontwikkeling. Hierbij past een actieve en regisserende rol, maar dit hoeft niet altijd te leiden naar de keuze voor een actief grondbeleid. Er zal telkens situatief worden bezien welke vorm van grondbeleid en welke hierbij in te zetten instrumenten het beste past bij de te realiseren doelen van het ruimtelijke beleid. We spreken dan van een situatief grondbeleid. Gelet op enerzijds de steeds complexer wordende vraagstukken en grondposities bij vooral binnenstedelijk locaties en anderzijds de wens om kennis en risico s met marktpartijen te delen, is een faciliterend grondbeleid in deze situaties een goed alternatief, zeker als het gaat om de functies voor woningen en bedrijven. Wanneer daarbij de verbeterde mogelijkheden van kostenverhaal en doorleggen van (kwaliteits)eisen naar ontwikkelaars/marktpartijen in oogschouw wordt genomen, kan zelfs een passieve rol van de gemeente (passief grondbeleid) overwogen worden. Daarentegen is voor de functies groen en grijs (wegen) nog wel een actief grondbeleid voorstelbaar. Kortom in dit spectrum is het vooraf niet altijd aan te geven, en zeker niet voor een periode van vier jaar, hoe het grondbeleid exact ingezet moet worden bij de ruimtelijke ontwikkeling van Hengelo. 2 Gedoeld wordt op de verbeterde mogelijkheden middels de Wro en Grondexploitatiewet (zie hoofdstuk 9) Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 5

6 Het grondbeleid en de in te zetten instrumenten moeten wel de beleidsdoelen en de (kwaliteit van de) ruimtelijke ontwikkeling blijven faciliteren. De belangrijkste voorgestane wijzigingen van meer financiële aard t.o.v. de vorige nota grondbeleid betreffen: 1. Het zeer selectief toepassen van het actieve grondbeleid 2. Terughoudendheid in het doen van strategische aankopen 3. Het selectief toepassen van de Wet voorkeursrecht gemeenten 4. Geen oneigenlijke voorzieningen ten laste van grondexploitaties Dit alles is gericht op het zo mogelijk terugbrengen van de boekwaarde of in elk geval het zo veel mogelijke vermijden van een verdere toename daarvan. Dit mede door de sedert 2008 totaal gewijzigde financieel economische omstandigheden. Kenmerken daarvan, welke zich landelijk voordoen, zijn oplopende boekwaardes, vertraging in de uitgifte, toenemende rentekosten en stagnerende grondprijzen. Daarnaast zijn de vrij besteedbare reserves van een minimale omvang (in Hengelo terwijl dit tenminste 3 miljoen behoort te zijn). Per bedraagt de boekwaarde van de binnen de gemeente geadministreerde exploitaties 128 miljoen euro. Inclusief de deelnemingen in met derden te ontwikkelen exploitaties bedraagt het aandeel van de gemeente Hengelo in het risico van de totale boekwaarde rond 187 miljoen euro. Hiervan is binnen de reserve grondbedrijf 41,5 miljoen afgedekt. Vanaf 2008 zijn onder invloed van de sterk gewijzigde economische omstandigheden diverse maatregelen genomen waaronder het verder uitfaseren van de exploitaties voor woningbouw en bedrijventerreinen. Hierdoor zijn omvangrijke extra renteverliezen ontstaan. Hier staat tegenover dat het realisme van de voorgecalculeerde resultaten is toegenomen en daarmee het risico op tegenvallers is beperkt. In totaal zijn de resultaten van de grondexploitaties vanaf 2008 ongeveer 25 miljoen euro verslechterd, welk bedrag (weliswaar gefaseerd over meerdere jaren) is afgedekt. De in exploitatie genomen projecten zijn daarmee redelijk onder controle. Het belangrijkste financiële probleem van dit moment betreft de jaarlijkse rentetoevoeging aan de boekwaarde van de niet in exploitatie genomen gronden. Door omvangrijke voorraden gronden voor woningbouw en bedrijventerreinen zullen de niet in exploitatie genomen gronden vooralsnog (lees: de eerste 10 jaar) vermoedelijk niet in ontwikkeling worden genomen. Wel wordt jaarlijks de omslagrente aan de boekwaarde toegevoegd waar sedert ongeveer 2008 geen gelijke prijsontwikkeling tegen over staat. Na aftrek van de getroffen voorziening (11 miljoen euro) bedraagt de netto boekwaarde van deze gronden rond 27 miljoen euro. De rentetoevoeging bedraagt circa 1,5 miljoen euro per jaar. De voorgestane wijzigingen in het grondbeleid staan ook in relatie tot de ruime voorraden beschikbare gronden voor de woningbouw en bedrijventerreinen. Daarmee verschuift het karakter van het grondbedrijf geleidelijk aan van een ontwikkelingsbedrijf naar een beheerbedrijf. Dit heeft onder meer gevolgen voor de dekking van de personeelslasten. In 2009 is de dekking al verlaagd van 5,3 naar 3,3 miljoen euro per jaar en in 2011 naar 2,9 miljoen euro. Daarmee is het grootste deel van het betreffende financiële probleem opgelost. Een verdere teruggang in de toekomstige dekking wordt wel verwacht. Hieraan wordt jaarlijks in het kader van de herzieningen grondexploitaties ruime aandacht besteed en wordt steeds een geactualiseerd inzicht gegeven in de toekomstige beschikbare dekking. De omvang van de te realiseren verkopen bedraagt per miljoen euro. De grondvoorraad, welke deels nog bouwrijp gemaakt moet worden, zal naar verwachting Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 6

7 toereikend zijn om te voorzien in de behoefte voor woningbouw en bedrijventerreinen voor de komende 15 tot 20 jaar. Eventuele verkoop van gronden welke niet in exploitatie zijn genomen wordt niet aanbevolen. Verkoop zal alleen substantiële bedragen opleveren indien de gemeente zich verplicht op die gebieden woningbouw, kantoren of bedrijven toe te staan. Daarmee komt de uitgifte van in exploitatie genomen gronden verder onder druk te staan. Verkoop tegen verkeerswaarde wordt evenmin voorgestaan. Je kunt dan beter afwaarderen tot die verkeerswaarde in welk geval eenzelfde nadelig resultaat ontstaat, doch je wel de mogelijkheid blijft behouden om in de toekomst zelf tot ontwikkeling over te gaan dan wel in de toekomst de gronden aan derden te verkopen, waarbij dan wel aan bepaalde ontwikkelingen kan worden meegewerkt. De afweging om actief, facilitair of passief tot ontwikkeling over te gaan wordt aan het gemeentebestuur voorgelegd. 1.4 Opbouw Nota Grondbeleid en leeswijzer Opbouw Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid is opgebouwd rondom drie peilers: 1. Op basis van een evaluatie zijn niet alleen de ervaringen van deze kaderstellende nota uit 2003 (in het kader van het duale stelsel) belicht, maar wordt tevens bezien in hoeverre het vastgestelde grondbeleid de ruimtelijke visie op hoofdlijnen zoals opgenomen in de Structuurvisie kan ondersteunen; 2. Nieuwe regelgeving op vele fronten noodzaken tevens om het grondbeleid vrij grondig te herijken. Denk hierbij aan de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, inclusief de Grondexploitatiewet, de (Europese) richtlijnen inzake aanbesteding en staatsteun, etc. 3. Verder is er in de afgelopen vier jaar op diverse aspecten nieuw beleid ontwikkeld of moet er nog beleid ontwikkeld worden. Hierbij wordt vooral gedacht aan onderwerpen als grondprijzen en gronduitgiftebeleid, risicomanagementbeleid (project: Grip op het financieel resultaat grondexploitaties), etc. Het totaal aan geformuleerde (beleids)kaders leidt tot een integraal en compleet beeld van het gemeentelijk grondbeleid i.c. de Nota Grondbeleid Leeswijzer De voorliggende Nota kent in drie delen: In hoofdstuk 2 en 3 is beschreven hoe het grondbeleid dienstbaar is aan het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen; In hoofdstuk 2 worden het doel en de hoofdlijnen van het grondbeleid beschreven waarbij ook de instrumenten die de gemeente kan hanteren voor de uitvoering van het grondbeleid samenvattend worden beschreven. Hierbij worden tevens de mogelijke politieke keuze tussen actief en passief grondbeleid toegelicht. Hoofdstuk 3 gaat in op de relatie tussen het grondbeleid enerzijds en de Structuurvisie en het programmamanagement en projecten anderzijds. In hoofdstuk 4 worden de ter beschikking staande instrumentaria voor het grondbeleid uiteengezet; Hierbij wordt per instrument / paragraaf de navolgende uniforme opzet gehanteerd: Inleiding Allereerst wordt in de eerste paragraaf van elk hoofdstuk een beknopte toelichting gegeven op de mogelijkheden van het in te zetten grondbeleidsinstrument; Beleid vanaf 2004 Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 7

8 Hier wordt kort samengevat wat de beleidsuitgangspunten en -kaders waren zoals die vanaf 2004 golden en opgenomen zijn in de in december 2003 vastgestelde Nota Grondbeleid 2003; Evaluatie In de afgelopen jaren is ervaring opgedaan met dit beleid. De bevindingen worden onder dit kopje beknopt samengevat; Beleid Hier wordt samenvattend voorgesteld wat voor het betreffende onderwerp het beleidskader is dat voor de komende periode van vier jaar gaat gelden; Uitwerking College Aangezien de Nota Grondbeleid een kaderstellende nota is, wordt uiteengezet wat de rol van het College is als het gaat over de uitwerkingsbevoegdheden. Ook wordt aandacht besteed aan de wijze waarop het College verantwoording aflegt aan de Raad over haar handelen, en hoe de controlerende taak van de Raad vorm gegeven kan worden; In de laatste twee hoofdstukken 5 en 6 wordt ingegaan op de wijze waarop in financiële en informatieve zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid. In hoofdstuk 5 is uiteengezet hoe Hengelo de financiële zijde van het grondbeleid benaderd, ofwel hoe in financiële zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 uiteengezet hoe de informatievoorziening is georganiseerd. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 8

9 2 Inleiding 2.1 Aanleiding Op 16 december 2003 heeft de gemeenteraad van Hengelo de Nota Grondbeleid Sturen om te kunnen bouwen vastgesteld (verder aangehaald als Nota Grondbeleid 2003). In deze nota zijn de beleidskaders vastgelegd voor de wijze waarop de gemeente Hengelo het instrument grondbeleid wil inzetten om de beleidsdoelen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, economie zaken en dergelijke te realiseren. De gemeente Hengelo is, conform de financiële beheersverordening (ex. artikel 212 van de Gemeentewet), verplicht om de Nota Grondbeleid elke vier jaar op te stellen. Deze geactualiseerde Nota Grondbeleid ligt hierbij voor. Alhoewel de wettelijke verplichting stelt dat gemeente elke vier jaar hun Nota Grondbeleid moeten actualiseren, is de Nota Grondbeleid een integrale en compleet nieuwe Nota geworden. Ook in binnen Netwerkstad Twente zal de Nota Grondbeleid Netwerkstad Twente uit 2005 worden geactualiseerd. Het oorspronkelijke idee om de Nota Grondbeleid voor de gemeente Hengelo pas op te stellen nadat de Nota Grondbeleid Netwerkstad Twente is geactualiseerd is losgelaten, vanwege de vertraging in het opstellen van de Nota Grondbeleid Netwerkstad. 2.2 Doel Nota Grondbeleid Evenals voor de Nota Grondbeleid 2003 geldt ook voor de voorliggende Nota Grondbeleid het uitgangspunt dat het gemeentelijk grondbeleid dienstbaar behoort te zijn aan het realiseren van ruimtelijke, economische en sociale doelen. Met de voorliggende Nota Grondbeleid wordt transparantie geboden in de manier waarop de raad beleidsmatige kaders stelt voor de wijze waarop de gemeente Hengelo op de grondmarkt opereert en invulling geeft aan haar ruimtelijke doelstellingen. Hierbij worden niet alleen de taken en bevoegdheden voor de uitvoering van het grondbeleid en grondexploitatieproces gedefinieerd, maar wordt ook ingegaan op de relatie gemeenteraad (kaderstelling) versus College (uitwerkings)bevoegdheden. De Nota Grondbeleid is zeker geen instrument of afwegingskader voor de keuze waar de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Hengelo plaats gaat vinden en met welke kwaliteit. De Nota Grondbeleid geeft met name een antwoord op de vraag hoe de ruimtelijke opgave geëffectueerd gaat worden en welke (beleids- en wettelijke) instrumenten hiervoor ingezet kunnen worden. De beleidsvelden volkshuisvesting, economie en dergelijke geven met de Structuurvisie en onderliggende beleidsnota s uitsluitsel op de vraag wat, waar, en wanneer de ruimtelijke ingrepen plaatsvinden. De Nota Grondbeleid en de in te zetten instrumenten moeten het mogelijk maken om deze ruimtelijke doelstellingen waar mogelijk te faciliteren. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 9

10 2.3 Evaluatie en ontwikkelingen Algemeen Met de Nota Grondbeleid uit 2003, was de scope vooral gericht op het faciliteren van het binnen Netwerkstad tot ontwikkeling brengen van voldoende woningbouw- en bedrijvenlocaties. Inmiddels beschikt Hengelo over voldoende woningbouw- en bedrijvenlocaties om de komende jaren in de behoefte te kunnen voorzien. Het grondbeleid dient om deze reden voor de komende 4 jaar herijkt te worden. Van uitbreiding naar beheerste groei en gewijzigde wet- en regelgeving Naast deze verschuiving van grootschalige uitbreiding naar beheerste en kwalitatief hoogwaardige groei, noodzaakt ook de gewijzigde wet- en regelgeving tot bijstelling van het grondbeleid op onderdelen. De belangrijkste ontwikkelingen op dit gebied zijn: Het in werking treden van de Wet ruimtelijke ordening per en de hierin opgenomen Grondexploitatiewet (verder aangehaald als Wro respectievelijk Grexwet): Essentie van de Grexwet is het komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling in de situatie van particuliere grondexploitatie. Zo wordt de gemeente verplicht tot kostenverhaal in geval de particulier tot ontwikkeling van zijn gronden overgaat. In paragraaf 4.5 en 4.6 wordt nader op de consequenties voor het gemeentelijk grondbeleid ingegaan. De (Europese) wet- regelgeving inzake aanbesteding en staatsteun: Uitgangspunt voor het aanbesteden en wijze waarop gemeenten met marktpartijen tot samenwerking komen, is de Europese regelgeving inzake aanbesteden. Met deze regelgeving en hierop volgende jurisprudentie (onder andere het zogenaamde Rouanne-arrest) zijn de vrijheden voor de lagere overheden aanzienlijk beperkt. Rekening houdend met deze wettelijke verplichtingen zal telkens per ontwikkeling maatwerk moeten worden geleverd als het gaat om de ontwikkelingsstrategie en vorm en condities van samenwerking met de marktpartijen (zie paragraaf 4.7). Daarnaast is er in de afgelopen vier jaar op onderdelen nieuw beleid geformuleerd en vastgesteld en is geïnventariseerd op welke terreinen nog beleid ontbreekt. Zo is er voor de volgende onderdelen inmiddels nieuw beleid geformuleerd en vastgesteld: Grondprijs en gronduitgiftebeleid Risicomanagementbeleid Grip op het financieel resultaat grondexploitaties Gedragsregels kredieten grondexploitaties Staatssteun Voor een aantal onderdelen zijn er wel beleidsuitgangspunten, maar (nog) niet op een eenduidige wijze vastgelegd, of behoeft het vastgestelde beleid aanpassing: Kostenverhaal en verhaal planschade Samenwerking met particuliere initiatiefnemers Gemeentelijk Beleid sinds 2004 In de Nota Grondbeleid 2003 werd gekozen voor een waar mogelijk uit (blijven) gaan van een actief grondbeleid. De gemeente zag daarbij ook de meerwaarde van delen van facilitair grondbeleid door strategische samenwerking met private partners. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 10

11 Hierdoor kan niet alleen de ruimtelijke regie zoveel mogelijk in handen worden gehouden, maar kunnen ook de kosten voor planontwikkeling via een actief beleid beter verhaald worden. Herijking gemeentelijk Grondbeleid Aangezien de gemeente Hengelo momenteel beschikt over voldoende bouwgrond voor woningbouw en bedrijven, is niet zo zeer de vraag opportuun of wederom gekozen moet worden voor een actief of facilitair grondbeleid, maar eerder de vraag op welke wijze de gemeente maximale grip en regie kan (blijven) houden op de ruimtelijk ontwikkeling tegen zo laag mogelijke kosten en risico s. De kwaliteit en duurzaamheid van de ruimtelijke ontwikkeling mag hierbij niet uit het oog worden verloren. Het in het verleden gevoerde grondbeleid heeft in voldoende mate zijn vruchten afgeworpen. Voor de komende periode van 4 jaar zal moeten worden bepaald hoe het grondbeleid moet worden geformuleerd en onderbouwd opdat de kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling van Hengelo gewaarborgd kan blijven. Druk op de financiële haalbaarheid projecten en vermogenspositie Grondbedrijf Momenteel wordt de opgave moeilijker om de locaties uit financieel oogpunt sluitend te krijgen, laat staan dat er met winst ontwikkeld kan worden. Door de relatief gunstige en makkelijke wijze van planontwikkeling ( het bouwen in de wei ) was in het verleden het relatief makkelijk om winsten te genereren uit planontwikkelingen. Momenteel is planontwikkeling mede vanwege de inbreidingen en herstructureringsopgave niet alleen complexer, maar zeker in financieel-economisch opzicht een enorme opgave. Tel bij deze afnemende winstverwachtingen ook nog eens de grote en vroegtijdige investeringen en risico s op, en zet dit ook nog eens af tegen de kredietcrisis en de recessie op de woning- en vastgoedmarkt, dan is het al lang niet meer zo vanzelfsprekend dat locatieontwikkeling minimaal financieel neutraal kan plaatsvinden. De druk om het Grondbedrijf zelf-financierend te laten zijn, wordt mede door de voorlopig nog oplopende boekwaarde van grondbedrijven, enorm groot. Verantwoorde planontwikkeling, beheren van de vermogenspositie wordt het credo voor de komende periode. Van grootschalige uitbreiding naar kwalitatieve en beheerste groei Aangezien de gemeente voor de functies wonen en bedrijven beschikt over voldoende bouwgrond moet vooral ingezoomd worden op de vraag op welke wijze de afweging plaatsvindt tussen uitbreiding op gemeentelijke gronden en inbreiding c.q. projectrealisatie op particuliere gronden. Dit heeft alles te maken met de in de Structuurvisie opgenomen koersverlegging van groei naar kwaliteit. Het grondbeleid zal in strategische zin op onderdelen aanpassing behoeven. Dit heeft gevolgen voor een aantal aspecten, die hierna beknopt aan de orde komen, maar in de concretisering van de Structuurvisie verder worden uitgewerkt. Programmatisch / Ruimtelijk Naast de uitbreidingen zullen voor een evenwichtige ruimtelijke en programmatische ontwikkeling van Hengelo de komende jaren ook kleinschalige inbreidingslocaties en herontwikkelingslocaties aan snee komen. Het zal hier niet alleen gaan om kleinere aantallen, langere doorlooptijd, moeilijkere planontwikkeling (vanwege particulier grondbezit), etc., maar er zal continue een ruimtelijk en programmatische afweging gemaakt moeten worden met de reeds beschikbare plancapaciteit. Verwervingsbeleid Tot op heden heeft het (strategisch) verwervingsbeleid zich voornamelijk gericht op de uitleglocaties. Mede vanwege de huidige voorraad aan (potentiële) bouwgrond voor de functies wonen en bedrijven is een strategisch verwervingsbeleid, ook vanuit financiële overwegingen, in beginsel niet langer nodig. Dit neemt niet weg dat voor andere functies (infra, voorzieningen, e.d.) en voor strategisch belangrijke locaties in Hengelo bepaald moet worden in hoeverre een actief en strategisch verwervingsbeleid deze opgave kan faciliteren. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 11

12 In de programma-overleggen en de jaarlijkse beleidscyclus zal de wijze waarop het instrument (strategische) verwerving wordt ingezet nader worden geformuleerd, binnen de in deze Nota vastgelegde kaders. Financieel Een bijzonder vraagstuk dat zich, zeker met de huidige druk op de grond en vastgoedmarkt rondom locatieontwikkeling, aandient is de financiële haalbaarheid van de locatieontwikkeling(en). Voor de huidige uitbreidingslocaties zijn namelijk enorme voorinvesteringen gedaan voor verwerving, ontsluiting, planvoorbereiding, etc. die zich moeilijk - maar zeker ook later - laten terugverdienen. Niet alleen is een goede projectbeheersing gericht op financieel beheer en risicomanagement van belang, maar ook moeten eventuele nieuwe initiatieven in dit perspectief goed worden afgewogen. De alsmaar oplopende boekwaarden van de gezamenlijk projecten en het teruglopen van de vermogenspositie en weerstandsvermogen nopen tot een adequaat financieel control van het grondbedrijf. Samenwerking / Juridisch Het op een actieve wijze ontwikkelen van locaties heeft als voordeel dat de gemeente op de meest efficiënte manier kan regisseren en sturing kan geven aan de ruimtelijke ontwikkeling. Daartegenover staat dat de gemeente verantwoordelijk is voor het (eventuele nadelige) exploitatieresultaat en de risico s die gepaard gaan met een dergelijke ontwikkeling. In geval van samenwerking i.c. een gezamenlijke grondexploitatie speelt vaak de dubbele petten problematiek van de marktpartij een rol. Als de marktpartij tevens afnemer is van de bouwrijpe gronden, wil deze zo voordelig mogelijk bouwkavels afnemen, liefst op een tijdstip dat alleen hem past. De winst haalt de marktpartij immers uit de opstalexploitatie. Dat hier sprake is van conflicterende belangen tussen marktpartij en gemeente zal duidelijk zijn. Toch kan samenwerking met marktpartijen in de vorm van een grondexploitatie met afnameplicht in bepaalde gevallen soelaas bieden. Als er al sprake is van particulier grondbezit ligt een vorm van samenwerking sowieso meer voor de hand. In geval van een nieuw ruimtelijk initiatief zal voortaan een integrale strategie worden opgesteld waarbij de vormen van eventuele samenwerking worden verkend en waarbij tevens de juridische houdbaarheid en toets aan (Europese) wet- en regelgeving vast onderdeel is. De wijze waarop met particuliere initiatieven in de gemeente Hengelo wordt nog nader vastgelegd in een Protocol Particuliere Initiatieven. Strategische Grondvoorraad Het hebben van voldoende grondpositie op strategische plekken c.q. toekomstige uitbreidingslocaties is een van de belangrijkste instrumenten van het (actieve) grondbeleid. Mede vanwege de vertraging in de planuitvoering is het noodzakelijk dat niet alleen de uitvoeringsprogrammering, maar ook de omvang van de huidige strategische grondvoorraad wordt herijkt. Niet alleen de omvang van het gemeentelijk (agrarisch) grondbezit, maar ook de daarmee gepaard gaande jaarlijkse exploitatielasten geven namelijk aanleiding om nader onderzoek te doen naar de gewenste omvang van het strategisch grondbezit. Hierbij zullen niet alleen de beleidsuitgangspunten voor het wel of niet afstoten van dit (agrarisch) bezit worden opgenomen, maar zullen tevens antwoorden op de onderstaande vragen worden geformuleerd: Welke cultuurgronden en overige onroerende zaken zijn benodigd voor toekomstige exploitaties of ruil/compensatiedoeleinden? Welke cultuurgronden en overige onroerende zaken zijn eventueel niet meer noodzakelijk als strategisch bezit, op welke termijn kunnen deze worden afgestoten en onder welke voorwaarden? Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 12

13 Levert het afstoten, buiten de verlaging van de structurele lasten, ook nog incidentele winsten of verliezen op? Hierbij zullen concrete voorstellen worden gedaan voor het beheer maar met name voor het eventueel afstoten van gemeentelijke cultuurgronden. Periodieke herijking is noodzakelijk. Over de financiële consequenties zal bij de jaarlijks herziening grondexploitaties worden gerapporteerd. Zeker in het licht van de herprogrammering binnen de woningbouw- en bedrijvenlocaties zal ook het strategisch (grond)bezit worden betrokken. Mede op basis van een financiële onderbouwing van de consequenties van het langdurig beheer versus het mogelijk afstoten, zal hierbij nadrukkelijk tot uiting worden gebracht. Gevolgen voor het grondbeleid Gelet op het vorenstaande zal het te formuleren en vast te stellen grondbeleid ruimte moeten bieden aan de gevolgen/complicaties van de hiervoor beschreven ruimtelijke opgave. Het grondbeleid moet hierbij waar nodig ondersteunend zijn aan deze opgave. Op hoofdlijnen wordt in deze Nota hiervoor aandacht èn ruimte geboden, waarbij een verdere uitwerking een plaats krijgt in de programma-overleggen en de jaarlijkse beleidscyclus, waar onder de jaarlijkse herziening grondexploitaties. Grondbeleid Netwerkstad Twente In 2005 hebben de (toen nog) vier gemeenten Almelo, Hengelo, Hengelo en Enschede de Nota Grondbeleid Netwerkstad Twente vastgesteld. Oldenzaal heeft zich in 2006 aangesloten bij de Netwerkstad Twente, en de Nota Grondbeleid onderschreven. In de Nota Grondbeleid Netwerkstad Twente is als hoofddoelstelling van een gezamenlijk grondbeleid vastgelegd: Het maken van afspraken ter bevordering van de samenwerking tussen de Netwerkstadgemeenten voor de realisatie van nieuw te ontwikkelen locaties gericht op een evenwichtige ontwikkeling van de Netwerkstad Twente, evenals het maken van gezamenlijke afspraken voor enerzijds het genereren van financiële middelen en anderzijds een verdergaande intergemeentelijke verevening. In 2007 is Netwerkstad een bestuurscommissie geworden van de Regio Twente. In 2010 is de Nota Grondbeleid geëvalueerd. De belangrijkste resultaten die in de afgelopen periode zijn bereikt zijn de afstemming over prijzen voor sociale huurwoningen en voor bedrijventerreinen. Op basis van deze evaluatie heeft het portefeuillehoudersoverleg grondzaken besloten een nieuwe Nota Grondbeleid Netwerkstad op te stellen. De Netwerksteden willen intensiever gaan samen werken op het gebied van wonen en economische zaken. Ook grondzaken sluit hierbij aan, om op die manier de grondbedrijfinstrumenten nog effectiever in te kunnen zetten Grondbeleid op provinciaal niveau Provincies hebben met de Wro de beschikking gekregen over nieuwe instrumenten om provinciale ruimtelijke doelen te realiseren. De Wro gaat ervan uit dat de provincie zelf beleid maakt, normen stelt en waar nodig zelf ruimtelijke ontwikkelingen initieert wanneer provinciale belangen dit noodzakelijk maken. In beginsel is een gemeente het eerst verantwoordelijke overheidsniveau voor besluitvorming op het gebied van de lokale ruimtelijke ordening. Dit komt echter anders te liggen wanneer provinciale belangen in het geding zijn die op een groter schaalniveau dan van één of meer gemeenten moeten worden behartigd. De provincie kan evenals de gemeenten gebruik maken van de instrumenten voor grondexploitatie en kostenverhaal. De provincie kan ook besluiten om zelf een bestemmingsplan op te stellen. De provincie Overijssel kiest voor een actief grondbeleid en beperkt zich niet alleen tot de regie maar participeert in de realisatie van projecten. Net als gemeenten dient zij het Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 13

14 kader voor grondverwerving en grondexploitaties vast te leggen. De provincie Overijssel beschikt over een nota instrumenten grondbeleid. Daarnaast is de provincie ook partner voor de gemeente als het gaat om de programmering van bijvoorbeeld bedrijventerreinen en de wijze waarop de problematiek van herstructurering wordt opgepakt. Zie hiervoor onder andere de provinciale nota Meerjarenprogramma Vitale bedrijvigheid, op basis waarvan er tussen tien gemeenten in Overijssel en de provincie prestatieafspraken zijn vastgelegd. Grondbeleid op nationaal niveau Nota Grondbeleid Gelijktijdig met het vaststellen van de Nota Ruimte door het Rijk is de Nota Grondbeleid ( Op Grond van nieuw beleid ) uitgebracht. Deze strategische nota vormt op hoofdlijnen het kader voor het grondbeleid voor het komende decennium. Voor veel beleidskeuzen die in de nota worden gemaakt geldt dat uitwerking plaatsvindt in separate (wetgevings) trajecten. Drie hoofdlijnen staan hierbij centraal: 1. Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik; 2. Het bevorderen van een rechtmatige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid; 3. Het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt. De nieuwe Wro is één van de uitwerkingen van het beleid. De complexe opgaven waar gemeenten nu en in de toekomst voor staan vraagt om nieuwe instrumenten of aanpassing van bestaande instrumenten. De VROM-raad heeft in 2010 een rapport gepresenteerd met aanbevelingen over het grondbeleid: Grond voor kwaliteit. De verwachting is dat de komende jaren nog meer instrumenten worden aangereikt aan gemeente om plannen volgens deze drie hoofdlijnen te kunnen realiseren. Nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) Op 1 juli 2008 is de Wro in werking getreden. De Wro regelt niet alleen de wijze waarop ruimtelijke plannen in Nederland tot stand komen en gewijzigd worden, maar biedt ook meer mogelijkheden om tegemoet te komen aan de dynamiek rond ruimtelijke ontwikkelingen. Onderdeel van deze Wro is de Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wro) die de regiefunctie en de mogelijkheden voor kostenverhaal en verevening voor gemeenten maar ook provincies versterkt als zij de grond niet in handen hebben. Hiermee krijgen de gemeenten een belangrijk instrument in handen om haar regierol en positie op de grondmarkt te verstevigen. Doelstelling van de nieuwe wet (GrexWet) is een goede regeling voor kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling waar dit vanuit volkshuisvesting, bedrijven, kantoren etc. wenselijk is. De regering vraagt daarbij aandacht voor het meer beschikbaar komen van vrije kavels voor het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap. Tevens wil de regering ook meer transparantie en zeggenschap voor de consument en concurrentie. In de nieuwe wet is gekozen voor handhaving van het gemengde stelsel voor samenwerking op het gebied van exploitatie. Zowel een privaatrechtelijk als publiekrechtelijk spoor blijft mogelijk om te komen tot overeenstemming voor de gebiedsexploitatie en ontwikkeling (zie ook paragraaf 4.5 en 4.6). Als uitgangspunt voor de gemeente Hengelo geldt dat het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten de voorkeur heeft boven het publiekrechtelijke spoor. Hier wordt in paragraaf 4.5 en 4.6 teruggekomen. Crisis- en herstelwet (Chw) Op 31 maart 2010 is de Crisis- en herstelwet in werking getreden. Het doel van de wet is het versnellen van stedelijke ontwikkelingsprojecten om de bouw op gang te houden. Een aantal regels heeft betrekking op specifieke projecten (het vliegveld Twente is er één van) en een deel van de wet is algemeen toepasbaar, o.a. de ontkoppeling van de onteigeningsprocedure aan een planologisch besluit. Het kabinet heeft bij de behandeling Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 14

15 van de Chw in de eerste Kamer der Staten-Generaal toegezegd een afzonderlijke wetswijziging in procedure te brengen waarbij de koppeling tussen planologie en onteigening weer zal worden hersteld. Voorts is toegezegd dat, tot het moment dat die wijziging van kracht wordt, de Kroon aan onteigeningsbesluiten voorwaarden zal verbinden, die er op zien dat de koppeling wordt geëerbiedigd. Dit leidt er toe dat de huidige praktijk wordt gehandhaafd. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht brengt circa 25 regelingen samen die de fysieke leefomgeving betreffen. Het gaat hierbij om bouw-, milieu-, natuur- en monumentenvergunningen, die opgaan in één vergunning, de zogenaamde Omgevingsvergunning. Zo hebben burgers en ondernemers nog maar te maken met één loket, één beschikking en één procedure. De aanvraag kan digitaal worden gedaan en behandeld. Zo werkt het ministerie van VROM aan de verbetering van de dienstverlening door de overheid. Deze wet is op 1 oktober 2010 in werking getreden. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 15

16 3 Ruimtelijke visie en Grondbeleid 3.1 Inleiding Grondbeleid is een instrument dat ingezet wordt om doelstellingen op andere beleidsvelden te kunnen realiseren. Hierbij geldt dat vanuit de beleidsvelden: volkshuisvesting, economie & werkgelegenheid, maatschappelijke ontwikkeling, en verkeer & vervoer, etc., de zogenaamde w-vragen (wat, waar, wanneer) worden ingevuld. Het grondbeleid geeft antwoord op de wijze waarop dit plaats zou kunnen vinden (de hoevraag). In dit hoofdstuk wordt de relatie uiteengezet tussen het grondbeleid enerzijds en het programmamanagement (paragraaf 3.2), de Structuurvisie (paragraaf 3.3) en projecten (paragraaf 3.4) anderzijds. 3.2 Relatie Grondbeleid, programmamanagement en Structuurvisie Doelstelling Grondbeleid In de Nota Grondbeleid 2003 is de doelstelling voor het grondbeleid opgenomen en zijn de uitgangspunten voor het grondbeleid vastgelegd. Kort samengevat is in de Nota 2003 als doelstelling voor het te voeren grondbeleid vastgelegd: Het bij voorkeur voeren van een actief grondbeleid, om de gemeentelijke doelstellingen en het verhalen van kosten te kunnen realiseren. Geconstateerd wordt dat in hoofdlijnen deze doelstelling nog steeds actueel is, als het gaat om de regie te hebben en te houden op de ruimtelijke ontwikkeling. Het grondbeleid is daarbij ondersteunend voor de realisatie van de doelen op de beleidsvelden ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer & vervoer, etc. Maar van de andere kant kan het grondbeleid ook randvoorwaarde scheppend zijn. Hierbij moet worden gedacht aan de financiële haalbaarheid van plannen. Niet altijd hoeft dit middels een actief grondbeleid te geschieden. Programmamanagement Vanuit het programmamanagement wordt er gestuurd en toegezien dat alle projecten (en toekomstige projecten) gezamenlijk kunnen voorzien in de realisatie van de beleidsdoelstellingen. Hierbij heeft het programmamanagement een onlosmakelijke relatie met de ruimtelijke visie, maar ook met de projecten c.q. afzonderlijke locaties die ontwikkeld worden. Structuurvisie en uitwerking in jaarlijkse beleidscyclus Structuurvisie Hengelo 2030 Met het in werking treden van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 moeten gemeenten voor het gehele grondgebied kunnen beschikken over niet alleen actuele bestemmingsplannen (< 10 jaar), maar ook over een Structuurvisie waarin de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid zijn vastgelegd. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 16

17 Met de vaststelling door de gemeenteraad op 3 juli 2007 van de Structuurvisie Hengelo 2030, beschikt Hengelo over een ruimtelijke visie voor het gehele grondgebied, maar deze voldeed niet geheel aan de eisen van de Wro van 1 juli Om de Structuurvisie Hengelo 2030 Wro-proof te maken heeft de gemeenteraad op 9 september 2008 deze Structuurvisie samen met het Addendum Structuurvisie Hengelo 2030 vastgesteld als Structuurvisie krachtens de nieuwe Wro (verder aangehaald als de Structuurvisie). Met dit besluit legt de gemeente de ruimtelijke ontwikkeling van Hengelo op hoofdlijnen vast voor de periode tot De wijze waarop dit geschiedt zal worden uitgewerkt in de programma-overleggen en de jaarlijkse beleidscyclus. De haalbaarheid (maatschappelijk, financieel en realisatietechnisch) van de Structuurvisie moet volgens de wetgever namelijk aangetoond worden. Realisme en reëel haalbare plannen is het credo, doch er zal ook nog de nodige ruimte moeten zijn voor nieuwe ambities. De structuurvisie wordt opgebouwd uit twee delen: 1. De ruimtelijke visie op hoofdlijnen voor de functies wonen, bedrijvigheid, verkeer, voorzieningen, buitengebied, waarbij de aspecten milieu en geluid niet uit het oog worden verloren. In dit deel worden vooral de zogenaamde w-vragen beantwoord: wat, waar en wanneer vinden de ontwikkelingen plaats. 2. De programma-overleggen en de jaarlijkse beleidscyclus gaat vooral in op de vraag hoe deze visie gerealiseerd gaat worden. Uitvoering Structuurvisie In de programma-overleggen en de jaarlijkse beleidscyclus, waaronder de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties, wordt op projectniveau ingezoomd op: a. De dekking van projecten (grondexploitatie, begroting, subsidies, etc.), kortom welke middelen gaan voorzien in de dekking van de investeringen. Dit noodzaakt tot een meerjarig financieel inzicht van investeringen en dekking ervan; b. De instrumenten die hiervoor ingezet gaan worden. Hierbij moet onder andere aandacht een keuze gemaakt worden of de gemeente wel of geen gebruik gaat maken (en zo ja in welke mate) van de nieuwe instrumentaria die de Wro biedt. Gedoeld wordt hierbij op: i. Bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling (bijvoorbeeld voor groenprojecten); ii. Bovenplanse verevening: winsten van plannen inzetten voor tekortplannen; iii. Bovenwijkse voorzieningen: bijvoorbeeld de kosten van de zuidelijk rondweg uitsmeren over de nieuwe woongebieden en bedrijventerreinen. In de Structuurvisie is de mogelijkheid van het inzetten van deze instrumenten geduid, waarbij is aangegeven dat de afdeling Grondzaken in haar jaarlijkse herziening grondexploitaties aangeeft hoe de gemeente deze instrumenten implementeert. Ook worden hierbij het fonds/de fondsen benoemd, en inzicht geboden in de bestemming en voeding van het fonds/de fondsen. c. De wijze waarop de ontwikkeling gerealiseerd gaat worden: gemeentelijk initiatief of een samenwerkingsvorm met marktpartijen (strategie van ontwikkeling). De uitvoering van Structuurvisie wordt jaarlijks door het college geactualiseerd en ter vaststelling aan de raad aangeboden. Hiermede wordt enerzijds verantwoording afgelegd, maar ook een prognose opgesteld van de verwachte projectrealisatie in de ruime zin van het woord. Voor de hiervoor beschreven onderdelen b. en c. is het van belang dat de raad de kaders van het grondbeleid vastlegt in een actuele Nota Grondbeleid. Voor het onderdeel a. is een actueel overzicht en inzicht nodig in de gezamenlijke grondexploitaties. Afstemming met de gemeentelijke begroting is hierbij een vereiste. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 17

18 3.3 Gemeentelijk grondbeleid Vormen van Grondbeleid Het grondbeleid is een instrumenteel beleid. Voor de uitvoering van het grondbeleid beschikt de gemeente over een aantal instrumenten, die kunnen worden toegepast om binnen het gemeentelijk beleid het gewenste grondgebruik te realiseren. Voor de uitvoering van het grondbeleid kan de gemeente zich bewegen in het spectrum van actief grondbeleid aan de ene kant en puur passief aan de andere kant, of een middenweg van faciliterend grondbeleid: Actief grondbeleid: De gemeente draagt zelf zorg voor de verwerving van de gronden, maakt zelf de bouwterreinen bouwrijp en werkt deze na realisatie van de opstallen af (woonrijp maken), en geeft hierbij de bouwrijpe gronden zelf uit. De regie en de risico s van de planrealisatie berusten hierbij volledig bij de gemeente, maar daar tegenover staat de mogelijkheid om de eventuele exploitatiewinst volledig ten goede te laten komen aan de gemeenschap. De grondexploitatie wordt 100% gevoerd door de gemeente; Faciliterend grondbeleid: Voor de planrealisatie wordt een vorm van samenwerking (middels overeenkomsten, of een sterke vorm: het oprichten van een aparte entiteit) tussen de gemeente en de particuliere initiatiefnemer gezocht. Zowel de invloed op de planrealisatie, kennis, de winstmogelijkheid alsmede de risico s worden gezamenlijk ingezet en gedragen. De populariteit van samenwerking met marktpartijen is tanende. In de wetenschappelijke wereld wordt nu weer bepleit dat gemeente en marktpartij weer terugkeren naar ieders kerntaken. De grondexploitatie wordt gezamenlijk, in de vorm van een PPS, gevoerd door gemeente en marktpartij; Passief grondbeleid: De gemeente beperkt zich tot haar publieke taak (opstellen bestemmingsplannen) en geeft kaders en eisen aan de particuliere initiatiefnemer, die het initiatief heeft tot het produceren van bouwgrond. De planrealisatie geschiedt voor rekening en risico van de particulier. De regie van de gemeente is beperkt tot de publieke invloed/taak. De grondexploitatie wordt 100% gevoerd door de marktpartij. Het belang van passief grondbeleid is groot en zal naar verwachting de komende jaren alleen maar toenemen. Grondbeleid op hoofdlijnen sinds 2004 Gelet op de in paragraaf 3.2 geformuleerde doelstelling heeft de gemeente Hengelo eind 2003 er voor gekozen zoveel mogelijk een actief grondbeleid te gaan voeren, waarbij niet uitgesloten wordt soms een passieve houding aan te nemen middels kostenverhaal en een faciliterende houding middels een samenwerkingsvorm. In de Nota Grondbeleid 2003 is een afweging gemaakt wat uiteindelijk heeft geleid tot de keuze voor een in beginsel actief grondbeleid boven faciliterend of passief beleid. Hieraan lagen de navolgende redenen ten grondslag. Realiseren van de gemeentelijke doelstellingen evenals het verhalen van de gemeentelijk kosten. Maar ook kan er zo maximaal regisserend opgetreden worden door: Stellen en bewaken van programmatische en planningskaders; Aangeven van kwaliteitskaders; Sturen op integraliteit; Financiële sturing Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 18

19 Tegelijk zijn er goede redenen om gebruik te maken van de mogelijkheden die een faciliterend grondbeleid biedt: Indien de marktpartijen beschikken over een aanzienlijke hoeveelheid grond in te ontwikkelen gebieden; Bij mogelijkheid van risicospreiding: de gemeente draagt niet alle risico s van een project; Als marktpartijen beschikken over kennis en expertise waarvan gebruik kan worden gemaakt. In het genoemde spectrum van grondbeleid, tussen puur actief en sterk faciliterend beleid, plaatste de gemeente Hengelo zich vanaf 2004 dus duidelijk richting de actieve kant. Grondbeleid op hoofdlijnen Grondbeleid op hoofdlijnen Op hoofdlijnen is het vigerende grondbeleid ook voor de komende periode van vier jaar nog steeds actueel, zeker als het gaat om de doelstelling om zo goed en snel mogelijk realiseren van het vastgestelde ruimtelijke beleid. Echter enige nuancering is wel op zijn plaats. Immers voor de functies wonen en bedrijven is er voor de komende periode van vier jaar voldoende grondvoorraad om te kunnen voorzien in de behoefte. Het actieve grondbeleid van Hengelo heeft in de afgelopen periode op een goede manier zijn vruchten afgeworpen. Voor de komende periode van vier jaar is de afweging en keuze tussen actief of meer faciliterend grondbeleid minder opportuun. Actief grondbeleid versus actieve sturing op de ruimtelijke ontwikkeling Met een actief grondbeleid koopt een gemeente zelf grond, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt deze bouwgrond onder marktconforme condities. Op deze wijze is er sprake van een maximale sturing en grip op de ruimtelijke ontwikkeling. Dat wil niet zeggen dat bij een andere vorm van grondbeleid (faciliterend en passief grondbeleid) er geen sprake zou zijn van het hebben van grip op de ruimtelijke ontwikkeling. Mede door de gewijzigde wetgeving (Wro per ) heeft de gemeente de mogelijkheid om zowel privaatrechtelijk als ook publiekrechtelijk afspraken te maken over niet alleen de kwaliteit en fasering van de locatieontwikkeling, maar ook voor wat betreft het verhalen van de kosten. Ofwel bij een keuze voor een actief grondbeleid is de grip en regie op de locatieontwikkeling maximaal, maar deze grip kan ook worden bereikt, zei het in mindere mate, via de weg van faciliterend en passief grondbeleid. Regie op de (kwaliteit van de) ruimtelijke ontwikkeling De gemeente Hengelo wil de regie op niet alleen de ruimtelijke ontwikkeling maar ook op de kwaliteit ervan blijven houden. Dit uitgangspunt is onder andere expliciet vastgelegd in de vastgestelde Structuurvisie. Het bewaken en zoveel mogelijk grip houden op de (kwaliteit) van de ruimtelijke inrichting van Hengelo staat namelijk centraal. Dit kan uiteraard met een actief grondbeleid worden geëffectueerd, maar ook het inzetten van de juiste instrumenten die de Wro biedt kan in geval van particuliere initiatieven voldoende garanties bieden voor een goede en duurzame ontwikkeling. Het continueren van het actieve grondbeleid moet hierbij niet uitgelegd worden als nog meer aankopen van ruwe bouwgrond, maar meer in de zin van het verder exploiteren en tot ontwikkeling brengen van bouwgrond en projecten op die locaties waar de gemeente reeds grondposities heeft. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 19

20 Grondbeleid per beleidsveld Aangezien het grondbeleid als ondersteunend instrument ingezet wordt voor de realisatie van diverse beleidsdoelen en functies wordt hierna ingezoomd op de peilers van het grondbeleid voor de diverse functies: Wonen De komende periode beschikt Hengelo met Dalmeden, Medaillon, HVZ, Broek-Noord, Veldwijk Noord en enkele kleinere plannen (o.a. t Rot, Hemmelhorst, Gezondheidspark, Kievitstraat (klein) en Broek-Oost) in kwantitatieve zin over voldoende bouwlocaties om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. Het grondbeleid is vooral gericht om de resultaten van het in het verleden ingezette actieve grondbeleid i.c. de beschikking over voldoende bouwcapaciteit, op een kwalitatief hoogwaardige manier verder tot exploitatie te brengen. Aan grootschalige nieuwe locaties en daarmede inzetten van een actieve grondbeleid is vooralsnog geen behoefte. Neemt niet weg dat incidenteel kleinschalige (inbreidings)locaties tot ontwikkeling moeten kunnen worden gebracht. Het hiervoor in te zetten grondbeleid zal situatief worden bepaald. Bedrijvigheid In beginsel geldt voor bedrijvigheid in hoofdlijnen hetzelfde als voor woningbouw. De gemeente beschikt met onder andere de terreinen Oosterveld, Gezondsheidspark, Campus, Revitalisering Twentekanaal, en de in samenwerking met Borne te ontwikkelen bedrijventerrein De Veldkamp, over ruim voldoende areaal / bouwgrond om te vraag naar bedrijventerreinen te kunnen faciliteren, zeker als daar ook het regionale bedrijventerrein XL Businesspark Twente in Almelo toe gerekend wordt. Aan grootschalige nieuwe locaties en daarmede inzetten van een actieve grondbeleid is dan ook geen behoefte. Verkeer Voor onder andere de aanleg van de hoofdinfrastructuur en de lokale en regionale bereikbaarheid zal de gemeente een actieve rol moeten vervullen, om de realisatie te waarborgen. Hierbij past een actief grondbeleid. Voorzieningen Voor de versterking en verbetering van centrumgebied van Hengelo (parelsnoer) is niet alleen een initiërende rol voor de gemeente weggelegd, maar zullen ook particuliere initiatieven worden gefaciliteerd. De rol van de gemeente zal vooral een voorwaardenscheppende zijn. Voor de overige voorzieningen (sport, cultuur, sociaal) geldt dat de gemeente vooral het handhaven van de kwaliteit zich tot doel stelt. Buitengebied (stadsranden: groen en water) Voor de ontwikkeling van de zogenaamde stadsranden, ziet de gemeente Hengelo zich vijf integrale opgaven gesteld. Deuringerbeekzone: natuurbekenlandschap, recreatie, waterparel Deuringerbeek, woningbouw Dalmeden; Driene-Twekkelo: beekherstel, recreatie en toerisme, wandel- en fietspaden, natuur, ecologische verbindingszone, middengebied Enschede-Hengelo, waterretentie; Woolde/Twickel: recreatie, ecologie, waterretentie, natuur, cultureel erfgoed, landgoed Twickel; Beckum/Oele: landbouw, hergebruik agrarische bebouwing, leefbaarheid kern, natuur, landschap, water en recreatie en toerisme; Weusthag: 200 ha stadspark, natuur, water, cultuur, actieve en passieve recreatie, wandel en fietspaden. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 20

21 Voor verdere uitwerking (planvorming en planrealisatie) zal de gemeente vooral de medewerking zoeken met niet alleen de belanghebbenden/eigenaren, maar ook andere instanties (hogere overheden en terrein beherende instanties als waterschap, DLG, etc). Om de ambities van de gemeente waar te maken is gedegen samenwerking met andere instanties noodzakelijk. Hierbij past in beginsel een facilitair grondbeleid, vertaald in een gebiedsgerichte ontwikkelingsstrategie. In deze ontwikkelingsstrategie moet in ieder geval aandacht worden besteed aan de wijze waarop strategisch samengewerkt wordt met partijen, gericht op de realisatie van projecten, grondverwerving en financiering. Grondbeleid Hengelo Als algemeen uitgangspunt voor het gemeentelijk beleid geldt dat de gemeente Hengelo actief sturing wil blijven geven aan (de kwaliteit van) de ruimtelijke ontwikkeling. Hierbij past een actieve en regisserende rol. Er zal telkens situatief worden bezien welke vorm van grondbeleid en welke hierbij in te zetten instrumenten het beste past bij de te realiseren doelen van het ruimtelijke beleid. Gelet op enerzijds de steeds complexer wordende vraagstukken en grondposities bij vooral binnenstedelijk locaties en anderzijds de wens om kennis en risico s met marktpartijen te delen, is een faciliterend grondbeleid in deze situaties een goed alternatief. Wanneer daarbij de verbeterde mogelijkheden van kostenverhaal en doorleggen van (kwaliteits)eisen naar ontwikkelaars/marktpartijen in oogschouw wordt genomen, kan zelfs een passieve rol van de gemeente (passief grondbeleid) overwogen worden 3. Kortom in dit spectrum is het vooraf niet altijd aan te geven, en zeker niet voor een periode van vier jaar, hoe het grondbeleid exact ingezet moet worden bij de ruimtelijke ontwikkeling van Hengelo. Het grondbeleid en de in te zetten instrumenten moeten wel de beleidsdoelen en de (kwaliteit van de) ruimtelijke ontwikkeling blijven faciliteren. Voor elke ontwikkeling/project, zowel gemeentelijk alsook een particulier initiatief, zal om deze reden binnen de kaders van de in deze nota geformuleerde beleidskaders, aandacht worden besteed aan: De ruimtelijke en programmatische impact, en de relatie met de Structuurvisie en de huidige plancapaciteit Bijdrage van de ontwikkeling aan de beleidsdoelen (woningbouw, voorzieningen) Eigendomssituatie en belangen van partijen De maatschappelijke en financiële haalbaarheid (waaronder expliciet wordt gekeken of het project minimaal sluitend kan worden ontwikkeld) De ontwikkelingsmogelijkheden, wenselijkheden en de mogelijke vormen van ontwikkeling: volledig actief samenwerkend met marktpartijen (vanwege de meerwaarde die ontwikkelaars kunnen bieden als het gaat om inbreng van kennis, risicoparticipatie, ervaring, etc.), of faciliterend De rol die de gemeente wil innemen Een volwaardige risicoanalyse (financieel, procedureel, juridische houdbaarheid en relatie met Europese wet- en regelgeving, etc.) Voor een aantal projecten zal in de opdrachtformulering een eerste verkenning voor een integrale ontwikkelingsstrategie (dit is de haalbaarheidsstudie uit de definitiefase) worden meegenomen. 3 Gedoeld wordt op de verbeterde mogelijkheden middels de Wro en Grondexploitatiewet (zie hoofdstuk 9) Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 21

22 3.4 Instrumenten voor het grondbeleid Voor de verschillende vormen van het grondbeleid kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. In onderstaand overzicht is schematisch weergegeven welke instrumenten voor de verschillende vormen van grondbeleid de gemeente kan inzetten. In hoofdstuk 4 worden deze instrumenten nader uitgewerkt. Actief Verwerving Strategische en minnelijke verwervingen Tijdelijk beheer Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigening Bouw en woonrijp maken Aanbesteding Gronduitgifte Grondprijsbeleid Uitgiftevormen Marktselectie Europese regelgeving & Staatssteun Faciliterend Passief Samenwerkingsvormen Kostenverhaal Grondexploitatiewet Planschadeovereenkomst De bereidheid om en de wijze waarop deze instrumenten daadwerkelijk ingezet worden is een bestuurlijk-politieke keuze (grondpolitiek). 3.5 Grondbeleid in het duale stelsel Dualisme Het dualisme heeft in de gemeentepolitiek geleid tot een duidelijke taakverdeling en verdeling van verantwoordelijkheden tussen gemeenteraad en het college van Burgemeester en Wethouders. Dit vertaalt zich ook naar het grondbeleid. De raad stelt kaders en het college voert het beleid uit binnen deze kaders. De raad controleert vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden. Orgaan Taak Instrument Gemeenteraad Kaders stellen Nota Grondbeleid College van B&W Gemeenteraad Uitvoeren Toetsen Grondexploitaties, Nota grondprijzen, aankopen, sluiten overeenkomsten, etc Paragraaf grondbeleid (begroting en rekening) In de Nota Grondbeleid 2003 is vastgelegd welke bevoegdheden aan de raad respectievelijk aan het college zijn toebedeeld. Deze zijn niet veranderd. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 22

23 In onderstaand schema zijn deze bevoegdheden samenvattend opgenomen: Gemeenteraad College van B & W Grondbeleid Nota grondbeleid Integrale ontwikkelingsstrategie Verwerving en beheer Beschikbaar stellen krediet strategische en anticiperende verwervingen. Vestigen voorkeursrecht (Wvg) en Onteigening Verrrichten strategische, anticiperende en actieve verwervingen Bouw- en woonrijp maken Vaststellen aanbestedingsbeleid Aanbesteden Uitgifte Selectie marktpartijen Vaststellen algemene uitgiftevoorwaarden Opstellen selectieprotocol Vaststellen Nota grondprijzen Selectie marktpartijen + uitgiftestrategie Kostenverhaal Vaststellen exploitatieplan Sluiten overeenkomsten Samenwerking Oprichting rechtspersoon Sluiten PPS-overeenkomsten Grondexploitatie Programma en kwaliteit Sturing en verantwoording Vaststelling grondexploitatie, voorbereidings- en uivoeringskredieten Vaststellen programma s en projectopdrachten Jaarlijkse herziening grondexploitaties, begroting en rekening Uitvoeren grondexploitatie binnen de kaders Uitvoering Maraps en Beraps Op de eerste regel in het bovenstaande schema wordt de integrale ontwikkelingsstrategie genoemd. Hierop wordt in paragraaf 2.6 nader ingegaan. De raad zal een dergelijke ontwikkelingsvisie ter kennisname voorgelegd krijgen, er van uit gaande dat een en ander past binnen de Structuurvisie en de Nota Grondbeleid. Het college legt jaarlijks in de paragraaf grondbeleid bij de begroting de beleidsvoornemens neer voor het komende jaar. Tevens presenteert het college in de jaarlijkse Herziening Grondexploitaties een overzicht van de plannen die in uitvoering en voorbereiding zijn, waarbij het zowel gaat om tijd, geld, programma alsmede de majeure afwijkingen ten opzichte van de oorspronkelijke kaders. Het is aan de raad om de uitvoering van het grondbeleid door het college te toetsen en zo nodig het college ter verantwoording te roepen. De wijze van rapporteren (berap, jaarrekening en herziening grondexploitaties) moet de raad in staat stellen tot het uitvoeren van haar controlerende taak. Verantwoordelijkheden In Hengelo zijn de leden van het college van B&W niet alleen (vak)inhoudelijk verantwoordelijk voor hun portefeuille, maar zijn daarnaast vaak ook projectverantwoordelijke bestuurder. Dit stelt eisen aan de wijze waarop bijvoorbeeld projecten bestuurlijk aangestuurd worden en afgestemd worden met de portefeuillehouder. Wanneer de projectrealisatie zich voltrekt binnen vastgestelde projectkaders is er weinig aan de hand. Bij afwijkingen van de projectkades (programmatisch, financieel, etc.) dient de vraag zich aan wie deze afwijkingen autoriseert. Uitgangspunt is dat bij dreigende afwijkingen van de hierna geformuleerde vastgestelde (project)kaders een college en raadsbesluit nodig is om deze afwijkingen te autoriseren: Projectkaders zoals die zijn vastgelegd in de integrale ontwikkelingsstrategie (zie laatste alinea op pagina 16); Projectkaders zoals die zijn vastgelegd in de vastgestelde grondexploitatie; Ruimtelijke en beleidsmatige vastgestelde kaders (Structuurvisie en Nota Grondbeleid); Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 23

24 Om een goede bestuurlijke afweging te kunnen maken zullen de gevolgen van de voorgestelde mutaties in het programma worden voorzien van een integrale analyse (consequenties op het gebied van programma en -kwaliteit, financiën, risico s, en dergelijke). Beleidscyclus Het programma voor wonen, bedrijvigheid en dergelijke is/wordt onderdeel van de uitvoering van de Structuurvisie. Waar en de wijze waarop dit geschiedt wordt jaarlijks doorvertaald in de projecten en de programmabegrotingen. Verantwoording vindt plaats in de programmaverantwoording en gezamenlijke grondexploitaties. Essentiële bestuurlijke informatie en de sturingsvragen worden opgenomen in de jaarrekening. De bestuurlijke keuzes worden gemaakt in het kader van de Voorjaarsnota en de begroting. Ook op basis hiervan kan de uitvoering van de Structuurvisie worden bijgesteld. Zo ontstaat er een gestructureerde dynamische planning, die aan de ene kant ruimte laat voor actualisatie en fasering op basis van steeds nieuwe inzichten en marktwensen en aan de andere kant redelijk actuele inzichten geeft in programmering, financiële consequenties en dergelijke. Omdat de problematiek van de stedelijke ontwikkeling zich niet laat programmeren volgens een beleidscyclus kunnen ook tussendoor besluiten worden genomen over de aanpassing van de programmering door het College en Raad afhankelijk van het mandaat en de bestuurlijke gevoeligheid van het te nemen besluit. Ook hier staat een integrale afweging voorop. Financieel Wijzigingen in de gemeentelijke programmering voor woningbouw, bedrijven en kantoren hebben al snel grote financiële gevolgen. Bij de afweging van nieuwe (gemeentelijke en particuliere) initiatieven zullen de uiteindelijke financiële en programmatische gevolgen in beeld worden gebracht. Deze gevolgen zullen in elk advies als verplicht onderdeel worden opgenomen. Zeker in de context van de huidige situatie waarbij de gemeente voor de diverse functies beschikt over substantiële bouwgrondvoorraad, waarvoor tevens de nodige voorinvesteringen voor verwerving, planvoorbereiding en bouwrijp maken voor gedaan zijn. Projecten Alle projecten (afzonderlijke bestemmingsplannen met de bijbehorende grondexploitaties) moeten tezamen voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de diverse functies: wonen, bedrijventerreinen, voorzieningen, etc. Per project wordt hierbij een grondexploitatie opgesteld, die op basis van de vastgestelde projectkaders (ruimtegebruik, programma, fasering, kwaliteit, etc.) een financiële vertaling is van het betreffende project. Rapportage vindt plaats per project, maar ook voor de gezamenlijke projecten vindt verantwoording plaats middels de jaarlijkse Herziening van de Grondexploitaties, de paragraaf grondbeleid in de gemeentelijke rekening en begroting. Maar ook particuliere initiatieven/projecten kunnen voorzien in de bedoelde programma s. Programmatisch worden deze meegenomen en indien er een financieel belang is (kostenverhaal) zal ook dit project worden opgenomen in de jaarlijkse Herziening van de Grondexploitaties. Rapportage (jaarlijkse Herziening Gezamenlijke Grondexploitaties) Over de (gezamenlijke) projecten wordt minmaal een keer per jaar gerapporteerd, middels de jaarlijkse herziening van de gezamenlijke grondexploitaties. Daarbij wordt niet alleen ingezoomd op de verwachte projectresultaten, maar wordt tevens inzicht geboden in de risico s en de ontwikkeling van de reserves en voorzieningen. Met deze gegevens wordt inzicht geboden in de uiteindelijke vermogenspositie en de weerstandspositie van het grondbedrijf. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 24

25 4 Instrumenteel 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de ter beschikking staande instrumenten voor het Grondbeleid beschreven. Met deze instrumenten kan de gemeente Hengelo het gewenste Grondbeleid concretiseren. Want zoals eerder is aangegeven, is Grondbeleid een instrumenteel beleid. Voor de uitvoering van het Grondbeleid beschikt de gemeente over een aantal instrumenten, die kunnen worden toegepast om binnen het gemeentelijk beleid het gewenste grondgebruik te realiseren. De inhoud van deze hoofdstukken, volgt de in te zetten instrumenten, en is als volgt: Paragraaf 4.2 Verwerving (en beheer) Paragraaf 4.3 Transformatie / bouw en woonrijp maken Paragraaf 4.4 Gronduitgifte en grondprijzen Paragraaf 4.5 Samenwerking met marktpartijen Paragraaf 4.6 Kostenverhaal en planschade Paragraaf 4.7 Europese wet- en regelgeving Per instrument/paragraaf de navolgende uniforme opzet gehanteerd: Inleiding Allereerst wordt aan het begin van elk hoofdstuk/paragraaf een beknopte toelichting en achtergrondinformatie gegeven op/van de mogelijkheden van het in te zetten grondbeleidsinstrument; Beleid vanaf 2004 Hier wordt kort samengevat wat de beleidsuitgangspunten en -kaders waren zoals die vanaf 2004 golden en opgenomen zijn in de in december 2003 vastgestelde Nota Grondbeleid 2003; Evaluatie In de afgelopen jaren is ervaring opgedaan met dit beleid. De bevindingen worden onder dit kopje beknopt samengevat; Beleid Hier wordt samenvattend voorgesteld wat voor het betreffende onderwerp het beleidskader is dat voor de komende periode van vier jaar gaat gelden; Uitwerking College Aangezien de Nota Grondbeleid een kaderstellende nota is, wordt uiteengezet wat de rol van het College is als het gaat over de uitwerkingsbevoegdheden. Ook wordt aandacht besteed aan de wijze waarop het College verantwoording aflegt aan de Raad over haar handelen, en hoe de controlerende taak van de Raad vorm gegeven kan worden; 4.2 Verwerving en beheer Verwerving (in een zo vroeg mogelijk stadium) is voor gemeenten normaal hét instrument bij uitstek om de regiefunctie bij de ontwikkeling van projecten te voeren. Vanuit de eigendomspositie ontstaat de mogelijkheid om actief sturing te geven aan de programmatische en ruimtelijke ontwikkeling, binnen eventueel gestelde kwalitatieve en financiële kaders. Minnelijke verwerving kan worden ondersteund door instrumenten, die uitsluitend voorbehouden zijn aan de overheid, zoals voorkeursrecht en onteigening. Met het vaststellen van de Nota Grondbeleid 2003 heeft het gemeentebestuur van Hengelo bevestigd een actieve rol te willen spelen als het gaat om de ruimtelijke Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 25

26 ontwikkeling van Hengelo. Hierbij voerde de gemeente een actief grondbeleid, resulterend in een actief (strategisch) verwervingsbeleid. Immers, door vroegtijdige grondverwerving kan de gemeente strategische grondposities verkrijgen op basis waarvan optimaal regie kan worden uitgeoefend ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie van gemeentelijke plannen. Momenteel is voor alle functies de greep naar een actief / strategisch verwervingsbeleid minder opportuun geworden.. Voor alle functies geldt voor het doen van actieve/ strategische verwervingen dan ook het nee-tenzij-principe. Dat wil zeggen dat alleen nadat de meerwaarde en het belang van deze verwerving is aangetoond (zie afwegingskader in paragraaf 2.3 en 3.3) er verwervingen gedaan kunnen worden. Daarbij moet ook de rentabiliteit, ofwel de mogelijkheid tot het terugverdienen van deze investering, nadrukkelijk te worden betrokken. De gemeente kan haar verwervingsbeleid inzetten op drie instrumenten, welke achtereenvolgens nader worden beschreven: Minnelijke verwerving (actieve en anticiperende/strategische verwervingen) Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Onteigening Beroep op zelfrealisatie Het verwerven en in het uiterste geval het onteigenen zal in de praktijk niet plaats kunnen vinden indien de huidige eigenaar (veelal een ontwikkelaar) zelf in staat en bereid is om de beoogde functie te realiseren, binnen de door de gemeente gestelde kaders. Dit houdt in, dat in dat geval de gemeente het bestemmingsplan alleen in samenwerking met de eigenaar kan realiseren en niet alleen. Indien er sprake is van zelfrealisatie kan de gemeente wel kosten verhalen, doch geen winst afromen. Daar tegenover staat dat de gemeente geen risico loop bij de planrealisatie Minnelijke verwerving Inleiding Bij voorkeur wordt de grond met eventuele opstallen minnelijk verworven. Zonder inzet van publieke instrumenten probeert de gemeente, op basis van minnelijke overeenstemming met de verkoper, grond in het bezit te krijgen tegen marktconforme condities. De gemeente Hengelo maakt bij haar verwervingsbeleid onderscheid in twee vormen: a. Actieve/reguliere verwervingen Hierbij gaat het om verwerven van gronden binnen een duidelijk projectgebied, die zijn opgenomen in de grondexploitatiebegroting en noodzakelijk zijn om het vastgestelde projectontwerp te kunnen realiseren. Het vaststellen van de grondexploitatie houdt dus tevens de autorisatie en opdracht in om te verwerven. b. Anticiperende of strategische verwervingen Deze verwervingen vinden plaats in gebieden waar de gemeenteraad nog geen of slecht globale kaders of visies heeft bepaald, maar waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachte mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden, dan wel gronden en eventuele gronden en opstallen kan verwerven voor compensatiedoeleinden. Zoals hiervoor aangegeven geldt voor deze verwervingen het nee-tenzij-principe. Beleid vanaf 2004 In de Nota Grondbeleid 2003 zijn deze vormen van verwervingen reeds onderkend. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 26

27 Voor wat betreft de strategische verwervingen was het beleid om tijdig gronden te verwerven in gebieden, waarvan het waarschijnlijk is dat deze op termijn voor een tenminste kostendekkende herontwikkeling in aanmerking komen, waarbij het primair ging om: Woningbouw in uitleglocaties; Binnenstedelijke locaties voor realisatie van appartementen; Kantoorlocaties Evaluatie Met name door het gevoerde actieve grondbeleid beschikt de gemeente Hengelo voor de functies wonen en bedrijvigheid over voldoende bouwcapaciteit om te kunnen voorzien in de behoefte. De druk op het doen van verwervingen voor deze functies is dan ook minder groot geworden. Met het vaststellen van de herziening grondexploitatie is dan ook de aanbeveling gedaan om geen strategische verwervingen meer te doen waarvan het aankoopbedrag hoger is dan de huidige verkeerswaarde. Neemt niet weg dat voor de overige functies en ook op strategische plaatsen het inzetten van een actief verwervingsbeleid noodzakelijk kan zijn. Beleid Onderscheid maken naar de twee vormen van verwervingsbeleid (actief en anticiperend /strategisch) en hierbij het strategisch verwervingsbeleid relateren aan de behoefte vanuit de verschillende functies en de locatie. Voor strategische verwervingen voor de functies woningbouw, bedrijven en kantoren geldt het zogenaamde nee-tenzij principe. Uitwerking College Jaarlijks zal voortaan het verwervingsbeleid worden geëvalueerd, en de omvang van het anticiperend en strategisch verwervingsbudget worden geraamd. Dit zal geschieden in het kader van de uitwerking van de Structuurvisie. Op basis van het mandaatbesluit is het aankopen van onroerende zaken voorbehouden aan het college voor zover daarvoor in de (exploitatie)begroting middelen voor beschikbaar zijn. Verantwoording van de (strategische aankopen vindt plaats met de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Inleiding De Wvg heeft tot doel de gemeenten een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt, door prijsopdrijving en speculatie te voorkomen. De Wvg hoeft echter niet direct tot verwerving te leiden. De Wvg is een zogenoemd passief verwervingsinstrument dat de gemeente het wettelijk recht van voorrang geeft op de verwerving van onroerende zaken. In geval van een voorgenomen vervreemding van een onroerende zaak waarop de Wvg van kracht is, dient de betrokken eigenaar deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De wet kent drie doelen: Het versterken van de regierol bij de uitvoering van ruimtelijk beleid; Meer inzicht te verkrijgen in de grondmarkt en voorkomen van speculatie; Het beheersen van de prijzen. Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 (Wro) zijn ook wijzigingen doorgevoerd in de Wvg. Deze hebben vooral betrekking op de termijnen van rechtskracht van besluiten. Nieuw is ook dat door het verstrijken van termijnen de Wvg, de beschermende werking van een voorkeursrecht, van rechtswege vervalt. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 27

28 Beleid vanaf 2004 In de plangebieden waarin de gemeente voor een actief grondbeleid heeft gekozen, heeft steeds een afweging plaatsgevonden om al dan niet tot inzet van de Wvg over te gaan. Daadwerkelijke inzet is van de situatie afhankelijk en betreft telkens een strategische afweging en keuze. Evaluatie De gemeente Hengelo heeft een groot aantal jaren ervaring met de Wvg. Het instrument als prijsdemper van de markt en het voorkomen van grondspeculaties is maar beperkt uit de verf gekomen. Burgers die belast worden met een voorkeursrecht op hun eigendommen hebben grote moeite om de systematiek te volgen. Ontwikkelaars zien in iedere Wvg vestiging een kans. Er wordt al snel een hoge prijs gekoppeld aan de Wvg. De gemeente heeft in het verleden meermalen de Wvg ingezet: onder andere in Lange Weemen, Hart van Zuid, Gezondheidspark en Dalmeden. In De Veldkamp is een voorkeursrecht van kracht geweest, maar dat is reeds geruime tijd gelegen komen te vervallen. Het instrument Wvg heeft op zich de afgelopen jaren wel gewerkt. De gemeente heeft door het voorkeursrecht een groot aantal percelen kunnen verwerven, welke anders waarschijnlijk zouden zijn verkocht aan ontwikkelaars. Gezien de huidige grondmarkt en het feit dat de gemeente Hengelo reeds beschikt ook een grote voorraad grond wordt de inzet van het instrument Wvg, op basis van een deugdelijke afweging, situatief bepaald. Beleid Waar mogelijk en wenselijk inzetten van het instrument Wvg. De afweging en keuze om de Wvg te vestigen maakt onderdeel uit van enerzijds de per project op te stellen integrale ontwikkelingsstrategie (zie paragraaf 2.3 en 3.3) en anderzijds het jaarlijks te actualiseren uitvoering van de Structuurvisie. Uitwerking College Rekening houdend met de Wro, kan het College voor een bepaald gebied een voorbescherming opleggen met een werkingsduur van drie maanden. Binnen deze drie maanden moet de Raad dit bekrachtigen en heeft dit besluit een maximale werkingsduur van drie jaar. Binnen deze drie jaar moet er of een structuurvisie, projectbesluit of een bestemmingsplan door de Raad worden vastgesteld. Afhankelijk van het besluit gaan er dan nieuwe werkingsperiodes gelden. Na het vaststellen van een structuurvisie geldt opnieuw een werkingsduur van maximaal drie jaren. Bij het vaststellen van een projectbesluit moet binnen de termijn van de Wro een bestemmingsplan worden vastgesteld. Op basis van een vastgesteld bestemmingsplan geldt een werkingsduur van 10 jaar. Dit is gelijkgesteld aan de geldigheidsduur van een bestemmingsplan. Na 10 jaar zou er volgens de Wro een nieuw bestemmingsplan moeten zijn. Hervestiging van de Wvg op basis van het nieuwe bestemmingsplan is mogelijk. Bedacht moet worden dat wanneer een Wvg gevestigd is, kredieten voor de aankoop beschikbaar moeten zijn, wanneer er concrete aanbiedingen aan de gemeente worden voorgelegd Onteigening Inleiding Als minnelijke verwerving niet succesvol is, kan het onteigeningsinstrument (als ultiem middel) ingezet worden voor de uitvoering van het actieve grondbeleid. Uitgangspunt is dat dit instrument alleen wordt ingezet om te voorkomen dat de (tijdige) realisatie van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wordt gefrustreerd. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 28

29 Voor succesvolle toepassing van het onteigeningsmiddel moet aangetoond worden dat: Onteigening geschiedt in het algemeen belang, of in het belang van de ruimtelijke ordening en/of volkshuisvesting; Er sprake is van urgentie en noodzaak, en; Minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Gelet op de mogelijke impact van het instrument onteigening op de betrokkenen, wordt altijd met de uiterste zorgvuldigheid het instrument ingezet. Een onteigeningsprocedure kent een administratieve en een gerechtelijke fase. De administratieve fase wordt afgerond met een Koninklijk Besluit (KB), waarin de te onteigenen percelen worden aangewezen. Hiervoor is een vastgesteld bestemmingsplan nodig. De gerechtelijke fase is het eigenlijke onteigeningsproces (dagvaarding en vaststelling schadeloosstelling i.c. vermogens- en inkomstenschade). Binnen drie jaar na het vonnis tot onteigening dient met het werk waarvoor is onteigend een aanvang te zijn gemaakt. Het hanteren van het instrument onteigening heeft voor de gemeente de volgende voordelen: Impasse in onderhandelingen kan worden voorkomen/doorbroken; De gewenste eigendomssituatie kan worden bereikt; Het opstarten van een onteigeningsprocedure leidt vaak alsnog tot minnelijk overleg. Naast bovengenoemde voordelen kleven er ook nadelen en risico s aan een onteigeningsprocedure, te weten: De duur van de procedure; Volledige schadeloosstelling voor de onteigende wordt gerechtelijk bepaald; Prijsvaststelling door de rechter met verplichte afname; Kans op vorm- en procedurefouten. Beleid vanaf 2004 In de Nota Grondbeleid 2003 is vastgelegd dat Hengelo zoveel mogelijk met minnelijke verwerving het actief grondbeleid wil invullen. Mocht voor het realiseren van een ontwikkeling noodzakelijke grond niet op deze wijze te verwerven zijn, dan kan tot onteigening worden overgegaan. Evaluatie De gemeente Hengelo heeft het instrument Onteigening de laatste 4 jaar ingezet c.q. opgestart bij onder andere Dalmeden (Boomkamp/Kruse), Waterpark (Ter Steege) en Gezondheidspark (Heemskerk, NPB-Mega). De ervaring leert dat de dreiging van een onteigening het minnelijk aankooptraject vergemakkelijkt. Vanwege het belang van tijdige beschikbaarheid van gronden voor de realisatie van projecten bestaat de behoefte om de inzet van het onteigeningsinstrument als meer vanzelfsprekend te zien. Met name wanneer de slaagkans van onteigening in bepaalde projecten als gunstig wordt ingeschat, ligt het voor de hand om het instrument in te zetten, vanaf het moment dat hiervoor de planologische randvoorwaarden zijn geschapen. Bijkomend voordeel is dat in het minnelijke onderhandelingstraject meer druk kan worden gezet bij de wederpartij. In geval van een professionele boodschap aan het begin van het verwervingsproces kunnen (minnelijke) verwerving en onteigening prima parallel lopen, waardoor in feite sprake is van een twee sporenbeleid. Overigens moet wel worden bedacht dat voor het minnelijke er een goede dossiervorming moet plaatsvinden (logboek van verslagen, brieven, biedingen, etc. moet overlegd kunnen worden). Dit leidt tot een zekere aanscherping van het beleid. Dat wil zeggen dat onteigening opgestart zal gaan worden: Zodra de planologische kaders zijn gecreëerd; Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 29

30 En op het tijdstip dat terugrekenend vanaf de gewenste datum van de beschikbaarheid van de gronden en rekening houdend met de tijdsduur van de onteigeningsprocedure beschikt zou moet worden over de voor de planontwikkeling benodigde gronden. Verder zal ook, waar mogelijk, rekening gehouden worden met de verruimde mogelijkheden van onteigening op basis van de nieuwe Wro. Beleid Per project analyseren of de inzet van het onteigeningsinstrument nodig en kansrijk is. Bij het inzetten van het instrument onteigening, zorg dragen dat de planologische randvoorwaarden hiervoor zijn geschapen. In het geval onteigening in een vroegtijdig stadium wordt ingezet, kunnen onteigening en minnelijke verwerving parallel aan elkaar lopen. In integrale ontwikkelingsstrategie (zie paragraaf 2.3 en 3.3) wordt bepaald in hoeverre het instrument onteigening wordt ingezet. Uitwerking College Bij bestemmingsplanonteigening (titel IV Onteigeningswet) bereidt het College de onteigening voor. De Raad neemt het besluit waarin de Kroon wordt verzocht een onteigeningsprocedure te starten conform titel IV en de bedoelde percelen ter onteigening aan te wijzen. Deze procedure wordt ook gevolgd bij onteigening voor infrastructuur (titel IIa Onteigeningswet) Beheer Tussen het tijdstip waarop de eerste verwervingen hebben plaatsgevonden en de feitelijke start van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, is er sprake van een (tijdelijke) periode waarbij de reeds aangekochte onroerende zaken beheerd moeten worden. Incidenteel is er sprake van eindbeheer (volkstuinen en pachtgronden). Permanent beheer valt echter buiten deze Nota. Wanneer de gemeente bezit heeft aangekocht met het oog op een toekomstige (her)ontwikkeling waarbij het aangekochte de functie verliest, is er sprake van tijdelijk beheer. Tijdelijk beheer vindt plaats voor de periode vanaf verwerving tot het moment waarop over het object moet worden beschikt voor bouwrijp maken of gronduitgifte (maximaal 10 jaar). Het doel van het tijdelijk beheer is veelal het zoveel mogelijk kostendekkend beheren en onderhouden van gemeente-eigendom, maar vooral ook de tijdige beschikbaarheid voor bouwrijp maken en uitgifte waarborgen. Tussen kostendekkend beheren en tijdig beschikbaar krijgen zit vaak een spanningsveld, omdat de meest kostendekkende beheervorm vaak veel waarborgen voor de gebruiker biedt, waardoor de gemeente gedurende langere tijd niet over het betrokken object kan beschikken. Het tijdelijk beheer kan zowel betrekking hebben op agrarisch onroerend goed als op nietagrarisch onroerend goed. Beleid vanaf 2004 Hoewel niet expliciet vastgelegd geldt vanaf 2004 voor het tijdelijk beheer, dat de tijdige beschikbaarheid prevaleert boven het maximale financiële resultaat. Verhuurprijzen en - voorwaarden liggen alsdan, gelet op de beperking van het tijdig moeten kunnen opzeggen van huur- en/of gebruikscontracten, in de regel op een aangepast niveau. Evaluatie Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 30

31 De vastgelegde beleidslijn heeft naar tevredenheid gewerkt. Overigens wordt opgemerkt dat de omvang van objecten die voor tijdelijk verhuur in aanmerking komen van beperkte omvang is. Beleid Voor tijdelijk beheer wordt uitgaan van een op de situatie afgestemde marktconformiteit bij de verhuur van gemeentelijk onroerend goed, waarbij het tijdig beschikbaar krijgen prevaleert boven het maximale financiële resultaat. Uitwerking College N.v.t. 4.3 Transformatie / bouw en woonrijp maken Inleiding Uitgangspunt bij actief grondbeleid is dat de gemeente de grond na verwerving tijdig transformeert naar bouwrijpe kavels, en deze bouwkavels vervolgens uitgeeft aan corporaties, projectontwikkelaars, particulieren, bedrijven, etc. Nadat de afnemers van de bouwkavels de opstallen hebben gerealiseerd, werkt de gemeente de directe omgeving af (woonrijp maken). Centraal hierbij staan drie vragen: 1. Wat wordt er verstaan onder bouwrijpe bouwkavels; 2. Van welke kwaliteit wordt er uitgegaan als het gaat om de inrichting van het openbare gebied; 3. Wanneer wordt er in het planproces bouwrijp en woonrijp gemaakt. In de Nota Grondbeleid 2003 is geen aandacht besteed aan het onderdeel bouwrijp en woonrijp maken. Definitie bouwrijpe kavel In juridische en materiële zin 4 wordt onder bouwrijpe grond verstaan: alle feitelijke en juridische maatregelen gericht op het geschikt, of beter geschikt maken van gronden voor bebouwing. Er is sprake van bouwrijpe grond wanneer bestaande opstallen en ondergrondse infrastructuur, die geen functie meer vervullen in de toekomstige situatie zijn verwijderd, de bodem geschikt is gemaakt voor het toekomstige gebruik (eventueel via bodemsanering), nutsvoorzieningen en riolering zijn aangelegd, een tijdelijke inrichting van de openbare ruimte met bouwstraten is aangelegd opdat de bereikbaarheid van de bouwkavels voor bouwverkeer zeker is gesteld, de nodige verkeerskundige maatregelen zijn genomen en de bouwkavels op de juiste hoogte zijn gebracht. Kwaliteit inrichting en uitvoering openbaar gebied De openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de definiëring van de kwaliteit van een stedenbouwkundig plan en de belevingswaarde van de (woon)omgeving voor de toekomstige gebruikers. Die kwaliteit en belevingswaarde wordt bepaald door een drietal factoren: Omvang van de openbare ruimte (kwantiteit) en de verhouding tussen bijvoorbeeld water, wegen en groen; De kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte (materiaalgebruik); De kwaliteit van het beheer, nadat de inrichting van de openbare ruimte is afgerond en deze wordt overgedragen aan de beheerder (wijkbeheer). 4 De definitie van een bouwrijpe kavel kan ook vanuit fiscaal oogpunt worden benaderd. Deze definitie is echter voor onderhavige situatie minder interessant. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 31

32 Aan deze keuzes zijn financiële consequenties verbonden en daarom is het noodzakelijk dat in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling de financiële consequenties van de gewenste kwaliteit van het openbare gebied voor zowel de grondexploitatie (investering voor de aanleg) als voor het beheer (wijkbeheer) in beeld worden gebracht. Temeer daar gemeenten in het kader van de (nieuwe) Wro, in geval van particuliere grondexploitaties, expliciet kwaliteitseisen kan stellen aan de inrichting en aanleg van de openbare ruimte. Fasering in de uitvoering bouw en woonrijp maken Voordat de gronduitgifte kan plaatsvinden, dient de grond bouwrijp te zijn. Uit financieeleconomisch perspectief is het wenselijk dat het bouwrijp maken in de tijd gezien zo dicht mogelijk op de uitgifte van de bouwrijpe grond plaatsvindt, omdat daarmee renteverliezen worden voorkomen. Daarentegen moet er beschikt kunnen worden over voldoende bouwrijpe terreinen, om de continuïteit van gronduitgiften te kunnen waarborgen. Bij het woonrijp maken geldt het beginsel dat de definitieve inrichting van de woonomgeving c.a. zo spoedig mogelijk na oplevering van de woningen plaatsvindt. Onder woonrijp maken wordt verstaan de definitieve inrichting van de openbare ruimte van een plangebied met wegen, water en groen evenals de aanleg van openbare verlichting en brandkranen. Meestal vindt dat pas plaats als de bebouwing zodanig is gevorderd dat er geen ernstige schade meer kan optreden. Ook het scheiden van het bouwverkeer en het woonverkeer (van nieuwe bewoners) verdient hierbij uit veiligheidsoverwegingen de aandacht. Beleid vanaf 2004 In de Nota Grondbeleid 2003 is geen aandacht besteed aan het bouw en woonrijp maken c.q. aan voornoemde drie onderwerpen. Evaluatie Definitie bouwrijpe kavel In de in december 2008 vastgestelde Algemene voorwaarden voor verkoop van onroerende zaken is de definitie van bouwkavel opgenomen. Kwaliteit inrichting en uitvoering openbaar gebied De keuzes in de kwaliteit en omvang van het openbaar gebied zijn niet alleen van invloed op de financiële haalbaarheid van het plan, maar anderzijds ook consequenties zijn voor het meerjarig onderhoud. Als algemeen beleidsuitgangspunt wordt namelijk uitgegaan dat de inrichting van de openbare ruimte doelmatig dient te geschieden, met een optimum tussen (stedenbouwkundige) kwaliteit en prijs, voor enerzijds de aanleg ervan, maar ook voor het toekomstig onderhoud. In het kader van de implementatie van de Wro (afdeling 6.24: Grondexploitatiewet) is het aan te bevelen om als gemeente te beschikken over een document waarin de kwaliteit van (de aanleg van) het openbare gebied is vastgelegd. Fasering in de uitvoering bouw en woon rijp maken Bij het exploiteren van gronden wordt er kort samengavat van uitgegaan dat er voldoende voorraad aan bouwrijpe gronden voor handen dient te zijn voor de beoogde bestemmingen (ijzeren voorraad), zonder het risico van te vroegtijdige investeringen. Ofwel de voorinvestering dient afgestemd te worden op de te verwachte grondverkopen. In de praktijk wordt er situatief bezien welke terreindelen bouwrijp gemaakt worden. Voor de woningbouwgebieden is hiervoor vooral de (jaar)planning in de woningbouw van belang. Hierbij wordt tevens de logistiek op het bouwterrein bezien en wordt zoveel als mogelijk het bouwverkeer van het woonverkeer (van nieuwe bewoners) gescheiden gehouden. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 32

33 Voor bedrijventerreinen wordt veelal een relatief groot terrein bouwrijp gemaakt. Het kunnen beschikken over voldoende uit te geven bouwrijpe bouwkavels is hierbij het uitgangspunt. Voor het woonrijp maken geldt, dat zo spoedig mogelijk na het opleveren van de woningen het aangrenzende openbaar gebied definitief wordt ingericht (woonrijp gemaakt). Gewaakt moet worden voor te vroege investeringen voor het bouw en woonrijp maken. Immers te vroege investeringen leiden tot renteverlies wat een druk zet op de haalbaarheid van projecten/grondexploitaties. Voorwaarden voor het tijdig kunnen starten met de uitvoering van de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken is het op orde zijn van de planvorming en het publieke kader (ruimtelijke planvorming en bestemmingsplan). Dit stelt eisen aan de interne projectorganisatie. Beleid Definitie Bouwrijpe kavel De gemeente levert bouwkavels in een bouwrijpe staat, conform de definitie zoals die opgenomen is in de Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken van de gemeente Hengelo. Kwaliteit inrichting en uitvoering openbaar gebied Voor de inrichting van het openbaar gebied en het vaststellen van de consequenties voor de kosten van aanleg en toekomstig beheer, wordt uitgegaan van algemene kwaliteitseisen voor de inrichting en aanleg van het openbare gebied (het programma van eisen). Fasering in de uitvoering bouw en woon rijp maken Voor de fasering in de uitvoering van het bouwrijp maken uitgaan van het beginsel dat er over voldoende bouwrijpe terreinen beschikt kan worden die nodig zijn om de continuïteit in de uitgifte van bouwgrond voor woningen, bedrijven, voorzieningen en dergelijke te kunnen waarborgen. Het woonrijp maken ofwel de definitieve inrichting van de omgeving zo snel mogelijk uitvoeren nadat de woningen zijn opgeleverd dan wel afgeronde gedeelten van een bedrijventerrein uitgegeven zijn. Uitwerking College Het College is belast met de uitvoering van dit beleid, en: Ziet er op toe dat de aangeboden bouwkavels op een juiste wijze bouwrijp gemaakt zijn; Bewaakt niet alleen de financiële maar ook de kwalitatieve kaders van een nieuw project; Is belast met de uitwerking van de uitvoeringsactiviteiten voor het bouw- en woonrijp maken, binnen de hiervoor gemelde kaders en binnen de onderstaande uitgangspunten: o De kwaliteit van het in bouwrijpe staat verkeren van bouwwegen garanderen; o De tijdsperiode tussen het bouwrijp zijn van terreingedeelten en de daadwerkelijke gronduitgifte zo kort mogelijk houden; o Bouw- en woonverkeer (van nieuwe bewoners) uit veiligheidsoverwegingen gescheiden houden; o Het bouwrijp en woonrijp maken dient te geschieden binnen de financiële kaders zoals die zijn vastgelegd in de door de Raad vastgestelde grondexploitatie. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 33

34 4.4 Gronduitgifte en grondprijzen Inleiding Een van de belangrijke peilers van het actief grondbeleid is, dat de gemeente de door haar gemaakte kosten van bouwgrondproductie (verwerving, plankosten, bouw en woonrijp maken, etc.) in ieder geval kan verhalen via de opbrengsten uit verkoop van bouwgrond tegen marktconforme condities. Daarbij kunnen tevens nadere eisen en condities worden gesteld aan het tijdstip, en de wijze waarop de bouwkavels moeten worden bebouwd. Hierbij moet worden gedacht aan de functie, kwaliteit, type en/of prijsklasse woningen, etc. Aanvullend op de publiekrechtelijke mogelijkheden (bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan) kan de gemeente ook privaatrechtelijke bepalingen en condities hierover opnemen in de gronduitgifte overeenkomst. Hierna wordt achtereenvolgens ingegaan op: Gronduitgiftebeleid en vormen gronduitgifte Gronduitgifte voorwaarden Selectie grondafnemers Grondprijsbeleid Vormen van gronduitgifte (verkoop en erfpacht) Beleid vanaf 2004 Gronduitgifte geschiedt door: Verkoop (uitgifte in eigendom) Uitgifte in erfpacht Interne overdracht tussen gemeentelijke afdelingen Verhuur/pacht In de Nota Grondbeleid 2003 is niet expliciet vastgelegd welke vorm van gronduitgifte de voorkeur heeft, maar in zijn algemeenheid geldt dat gronduitgifte middels verkoop de voorkeur heeft boven andere vormen van gronduitgifte. Evaluatie De reguliere vorm van gronduitgifte door verkoop, blijft de voorkeur verdienen. Om twee redenen kan gemotiveerd afgeweken worden van deze beleidsregel, door gronduitgifte in erfpacht: 1. Op verzoek van de koper/erfpachter, wanneer door uitgifte in erfpacht de erfpachter zijn noodzakelijke financiering wel geregeld kan krijgen. Recentelijk is ook voor De Veldkamp (in samenwerking met Borne) de mogelijkheid gecreëerd dat de grond aan bedrijven in erfpacht wordt uitgegeven. Daarbij worden erfpachtvoorwaarden gehanteerd die gebaseerd zijn op de Hengelose voorwaarden. Deze mogelijkheid is gecreëerd omdat sommige geïnteresseerde bedrijven aangaven behoefte te hebben aan een constructie waarin de financieringslast van de nieuwbouw teruggebracht kon worden. 2. Door de gemeente, wanneer de uitgifte in erfpacht een meerwaarde heeft boven grondverkoop. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan het strategisch belang van de locatie, of de toekomstige waardestijging van de grond die bij voorkeur aan de gemeente/gemeenschap zou moeten toekomen. Alsdan kan het hebben van eigendom (erfpachtsituatie) de voorkeur hebben boven grondverkoop. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 34

35 Gronduitgifte door verkoop prevaleert derhalve boven de (incidentele) uitgifte in erfpacht. Erfpacht is zo gezegd maatwerk, waarbij nog het volgende bedacht moet worden. Een faillissement van de erfpachter raakt de gemeente in eerste instantie niet. Het zal de geldverstrekker van de erfpachter zijn die krachtens artikel 3: 268 BW als hypotheekhouder het erfpachtrecht in de verkoop brengt. Maar als hij er niet in slaagt een koper te vinden zal de geldverstrekker trachten om een afkoopregeling tot stand te brengen met de gemeente. Dit is een aanmerkelijk risico voor de gemeente. Beleid Verkoop van bouwgrond heeft de voorkeur boven andere vormen van gronduitgifte. Uitgifte in erfpacht kan in uitzonderlijke situaties en gemotiveerd plaatsvinden indien de meerwaarde voor of de erfpachter of de gemeente aangetoond wordt. De algemene verkoopvoorwaarden worden toegepast in te sluiten (verkoop)overeenkomsten. Uitwerking College Het College is belast met het uitvoeren van het vastgestelde beleid. Jaarlijks legt het College verantwoording af en zijn de financiële resultaten zichtbaar in de jaarrekening Gronduitgifte voorwaarden Beleid vanaf 2004 Bij de uitgifte van bouwgrond voor de diverse bestemmingen is in beginsel uitgegaan van de algemene uitgiftevoorwaarden voor verkoop of erfpacht. Evaluatie In Hengelo vindt gronduitgifte plaats volgens de Algemene voorwaarden voor verkoop van onroerende zaken en Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken in erfpacht. Op zich zijn de ervaring met deze algemene voorwaarden positief. Op een gering aantal onderdelen is een update voorstelbaar, of wordt geadviseerd om de navolgende aspecten op een andere wijze vast te leggen (bijvoorbeeld prestatieafspraken tussen corporaties en gemeente). Hierbij wordt met name gedoeld op: Het opnemen van het anti-speculatiebeding voor de sociale koopsector (uitwerking artikel van het Bro. Verkoopverbod zonder gemeentelijke instemming bij sociale huurwoningen. In de uitgiftecontracten wordt een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen. De algemene uitgiftevoorwaarden zullen hierop aangepast worden. Bij eventuele vroegtijdige verkoop van een sociale huurwoning door de corporatie, kan de gemeente een nabetaling afdwingen (ter grootte van het verschil tussen de grondprijs van een sociale huurwoning en een kavelprijs voor een vrije sectorwoning). Met de in werking treding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per juli 2008, is een in standhoudingstermijn vastgelegd van ten minste 10 jaar na in gebruik name (artikel Bro). Beleid De Algemene verkoopvoorwaarden voor verkoop van onroerende zaken en Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken in erfpacht worden toegepast in te sluiten verkoop- en erfpachtovereenkomsten. Uitwerking College Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 35

36 Het College is belast met de gronduitgifte, waarbij rekening gehouden wordt met de toepasselijke Algemene verkoopvoorwaarden Selectie grondafnemers Beleid vanaf 2004 De gemeente werkte met een voorkeurslijst van kavelzoekenden bij de uitgifte van vrije sector kavels. Per 1 januari 2010 wordt, met uitzondering van het plan Dalmeden, niet meer met een dergelijke voorkeurslijst gewerkt. Vanaf 1 januari 2010 wordt de uitgifte van vrije bouwkavels per project vastgelegd in een uitgifteplan. Voor projectmatige woningbouw geschiedt de uitgifte van bouwgrond conform de afspraken zoals die zijn vastgelegd in de gesloten bouwclaimovereenkomsten. Indien de gemeente de bouwgrond voor projectmatige woningbouw (op termijn) vrij op de markt kan zetten, geldt een transparante marktselectie. Evaluatie In Hengelo is het werken met een voorkeurslijst van kavelzoekenden vervangen door een per plan uitgewerkt uitgifteplan waar aandacht is voor: De vorm (of combinatie van vormen) van uitgifte De verkoopprocedure De fasering die wordt nagestreefd De prijzen die worden gehanteerd De wijze waarop promotie plaats vindt Beleid De huidige uitgifte van bouwkavels (op basis van een uitgifteplan per project) continueren waarbij rekening wordt gehouden met de landelijke en Europese richtlijnen. Uitwerking College Het College is belast met de gronduitgifte, waarbij rekening wordt gehouden met het mandaatbesluit Grondprijsbeleid en Nota Grondprijzen Inleiding Het grondprijsbeleid is één van de te hanteren instrumenten voor het realiseren van grondbeleid. Voor het bepalen van de hoogte van de bouwgrondprijs hanteert de gemeente Hengelo een aan de bestemming gerelateerde grondwaarde. Uitgangspunt is verder dat de grond marktconform wordt geleverd, zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt gesubsidieerd. Voor het bepalen van de hoogte van de (marktconforme) grondprijzen is er een aantal methoden toepasbaar: a. Comparatieve methode Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de waarderingslocatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Het voordeel van deze methode is haar eenvoud en de toepasbaarheid, maar het nadeel is dat er vaak gebrek is aan kwalitatief goede vergelijkingstransacties. De comparatieve methode wordt in Hengelo vooral gebruikt bij bedrijventerreinen om te verifiëren of de Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 36

37 residuele waarde binnen goede bandbreedtes ligt en afgestemd is op de grondprijzen binnen Netwerkstad. b. Kostprijsbenadering De kostprijs is een sommatie van alle productiekosten die door de gemeente worden gemaakt (verwerving, bouwrijp en woonrijp maken en plankosten). Omdat deze bijna nooit een goede afspiegeling is van de marktconforme prijs, wordt deze prijs in niet meer gehanteerd. Daarnaast voldoet deze methode niet aan de regels van de EU die stelt dat gemeenten bouwgrond dienen te verkopen tegen marktwaarde. De kostprijsbenadering wordt om voornoemde reden niet toegepast in Hengelo. c. Residuele waardemethode Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop worden gerealiseerd. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de commerciële verkoop- of beleggingswaarde van het op de grond te realiseren vastgoed, en de bouw- en bijkomende kosten. Deze methodiek wordt bij projectmatige woningbouw (zie hierna) en commercieel vastgoed toegepast. d. Grondquote / grondcurve Met de ervaringen van de residuele methode, kan de grondprijs als percentage van de v.o.n.-prijs (vrij op naam prijs) van de projectmatige woningen worden uitgedrukt. Dit percentage, kan variëren naarmate de v.o.n.-prijs stijgt. Deze genormeerde residuele waardemethode wordt vertaald in een grondcurve. In Hengelo wordt deze methodiek niet toegepast, maar wordt doorgaans uitgegaan van m2 prijzen voor grondgebonden woningbouw en de residuele grondwaarde voor commerciëel vastgoed. Wel wordt de residuele methode feitelijk toegepast voor de grondprijzen en wordt deze feitelijk tevens binnen Hart van Zuid toegepast. e. Vaste m² prijs of vaste kavelprijs Hierbij wordt eenvoudig een vast bedrag per m² bouwgrond of kavel gerekend. Indien gewenst kan een verschillende (minimum en maximum) m²-prijs gehanteerd worden bij verschillende prijscategorieën, locaties of kavelgrootte. In Hengelo wordt de vaste m²-prijs vastgesteld op basis van de comparatieve methode en wordt mede onderbouwd door de residuele waardemethode (sociale en particuliere woningbouw en bedrijventerreinen). Voor de vrije sectorkavels geldt verder dat bij een relatief grote kavel (>1.000 m²) de m²-prijs mede wordt bepaald door het bouwvolume op de betreffende kavel. Beleid vanaf 2004 Met de Nota Grondbeleid 2003 is bepaald dat de gemeente Hengelo bij de verkoop van bouwgrond uitgaat van een aan de bestemming gerelateerde grondwaarde, rekening houdend met de verwachte vraag, het aanbod, marktontwikkelingen, de grondprijzen in de regio etc. Deze waarde wordt mede afgeleid met behulp van de residuele grondwaardebepaling (verschil tussen te verwachten opbrengst/marktwaarde en de stichtingskosten van de opstal). Het per functie op hoofdlijnen door de raad vastgelegde grondprijsbeleid wordt elk jaar door het college uitgewerkt. Hierbij wordt tevens gekeken naar de hoogte van de grondprijzen binnen de Netwerksteden. Evaluatie De afgelopen jaren kenmerken zich vooral naar de zoektocht naar de hoogte van marktconforme prijzen voor bouwgrond in Hengelo. Daarbij is onderkend dat er in feite geen sprake is van een Hengelose grond- en vastgoedmarkt, maar dat het prijsbeleid ook in Netwerkstad verband bezien moet worden. Jaarlijks wordt de hoogte van de grondprijzen voor alle functies herijkt door het college vastgesteld in de Nota Grondprijzen. Hiermede wordt de actualiteit en de transparantie bevorderd. Verder is een vastgesteld grondprijsbeleid in het kader van een Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 37

38 exploitatieplan 5 noodzakelijk voor het kunnen bepalen van het opbrengstenniveau van locaties en de wijze waarop binnenplanse verevening plaatsvindt. Opgemerkt wordt, dat het vaststellen van een marktwaarde in de praktijk geen sinecure is. De verschillende waarderingsmethoden hebben hun voor- en nadelen. Verder zijn de schommelingen op de huizen- en vastgoedmarkt van invloed op de hoogte van de grondprijzen. Verder dient ter voorkoming van de schijn van staatssteun rekening gehouden te worden met de Europese wet en regelgeving en de afstemming van de grondprijzen tussen de Netwerksteden, dit mede om concurrentie te voorkomen. Beleid Uitgifte van bouwkavels geschiedt tegen markconforme grondprijzen gebaseerd op de functie van de uit te geven bouwgronden. Jaarlijks wordt hiertoe door het College inzicht gegeven middels de Nota Grondprijzen, waarbij tevens rekening wordt gehouden met de (Europese) wet- en regelgeving. Uitwerking College De Raad legt met de Nota Grondbeleid de uitgangspunten vast voor het bepalen van de grondprijs. Het College stelt jaarlijks binnen deze kaders een Nota Grondprijzen op waarbij de uiteindelijke hoogte van de marktconforme bouwgrondprijzen voor de verschillende functies wordt vastgelegd. Het college kan daarbij gebruik maken van de verschillende methodieken die hiervoor onder sub a. tot met e. zijn uiteengezet. Indien zich gedurende het jaar substantiële wijzigingen in de hoogte van de grondprijzen dreigen voor te doen, zal dat het College dit aan de Raad voorleggen. Dit houdt mede in dat grondprijzen niet onderhandelbaar zijn. Het zijn vaste grondprijzen die worden gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen zijn in beginsel prijsvast voor het gehele kalenderjaar, en uitgangspunt voor de te maken grondprijsafspraken Uitgifte en prijsbeleid groen- en reststroken Inleiding In de Nota Groenuitgifte 1988 is inzichtelijk gemaakt welke delen van de gemeentelijke groenvoorzieningen voor eventuele in gebruikgeving in aanmerking kwamen. Belangrijk uitgangspunt hierbij was dat dit groen grenst aan het eigen perceel en dat het geen wezenlijke bijdrage leverde aan de beleving van de woon- en werkomgeving, en dus niet onder de groene wijkstructuur valt. In de bestuursopdracht is opdracht gegeven om de mogelijkheid te onderzoeken om een bezuiniging te realiseren door de verkoop van minder belangrijk groen. In de Nota Groenuitgifte 2004 zijn de uitgangspunten en daarmede het gemeentelijk beleid voor deze vorm van groenuitgifte door de raad vastgelegd. Beleid vanaf 2004 Voor het afstoten van de gemeentelijke groen en reststroken gelden de Nota Groenuitgifte van (1988 en) Evaluatie Vanaf 2005 is een begin gemaakt met de verkoop van snippergroen in de wijk Woolde. De geboekte resultaten waren goed. 5 Een exploitatieplan is een nieuw publiekrechtelijk instrument welke in de Wet ruimtelijke ordening (Wro: 1 juli 2008) geïntroduceerd is. Gemeenten zijn voortaan in beginsel verplicht om een Exploitatieplan vast te stellen tegelijk met een bestemmingplan of project(afwijkings)besluit. Zie artikel 6.12 Wro. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 38

39 In 2006 is deze uitgifte geëvalueerd en zijn de bevindingen vastgelegd in de Notitie Evaluatie groenuitgifte Woolde, Na de wijk Woolde is de verkoop in de wijk Hasseler Es opgestart. In 2009 is het project Verkoop Snippergroen Hasseler Es tussentijds geëvalueerd en heeft de raad ingestemd met enkele wijzigingen in de beleidsuitgangspunten. In 2011 is het beleid opnieuw tegen het licht gehouden en zijn er opnieuw wijzigingen in het beleid vastgesteld door de raad. Beleid Uitgifte van reststroken groen geschiedt op basis van de beleidsuitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de Nota Groenuitgifte van 2004, de aanbevelingen uit de Notitie Evaluatie groenuitgifte Woolde, 2006 en de beleidswijzigingen welke in 2009 en 2011 zijn vastgesteld. Uitwerking College Het college is belast met de naleving van de beleidsuitgangspunten voor de uitgifte van gemeentelijke groen en reststroken, en indirect ook het beheer van het (illegaal) gebruik van dit gemeentelijk groen. 4.5 Samenwerking met marktpartijen Inleiding Voor alle vormen van Grondbeleid werkt de gemeente in feite samen met marktpartijen. Actief Grondbeleid Aangezien de gemeente zich in deze vorm van grondbeleid beperkt tot de grondexploitatie, zal alleen voor de opstalrealisatie de inzet en inbreng van derden/marktpartijen worden gezocht. Dit kunnen, afhankelijk van het te realiseren opstal, diverse grondafnemers zijn: bedrijven, particulieren, ontwikkelaars, bouwers, beleggers, etc. Qua contractvorm wordt veelal de reserveringsovereenkomst en koopovereenkomst voor de aankoop van de bouwrijpe kavel(s) gehanteerd. Facilitair Grondbeleid Overwegingen voor samenwerking met marktpartijen bij facilitair grondbeleid zijn: Betrekken van expertise en kennis van marktpartijen ( vrijwillige samenwerking ); Eventuele grondpositie door particuliere grondexploitanten ( onvrijwillige samenwerking ) Spreiding risico s. Bij facilitair grondbeleid is er derhalve sprake van meer of mindere indringende vorm van samenwerking tussen gemeente en de marktpartij. De afspraken worden veelal allereerst vastgelegd in een intentieovereenkomt, gevolgd door samenwerkings- of realisatieovereenkomst. De wijze van samenwerking kan in de praktijk variëren tussen een zogenaamde sterke vorm van samenwerking: het oprichten van een aparte entiteit (Grondexploitatie Maatschappij (GEM), BV/CV), of een zwakke vorm van samenwerking zonder dat er een aparte juridische entiteit wordt opgericht. Passief Grondbeleid Wanneer er sprake is van passief grondbeleid, zal de initiatiefnemer veelal zelf de beoogde bestemming realiseren. Desondanks zal de gemeente diverse aspecten met de initiatiefnemer willen vastleggen. Denk hierbij aan kwaliteitseisen openbaar gebied, kostenverhaal, aandeel sociale huur/particulier opdrachtgeverschap, etc. Deze afspraken kunnen op een minnelijke wijze worden vastgelegd (anterieure of posterieure exploitatieovereenkomst). Mocht het op vrijwillige basis vastleggen van Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 39

40 afspraken niet lukken, dan kan de gemeente nog het publieke instrument exploitatieplan inzetten (zie paragraaf 4.6). Uitgangspunten samenwerking Wetgeving en jurisprudentie leiden tot nieuwe inzichten en hebben ook gevolgen voor de wijze waarop samenwerkingsvormen kunnen worden aangegaan. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling zal onderzocht moeten worden hoe er binnen de juridische en financiële kaders tot mogelijke samenwerkingsverbanden gekomen kan worden. Ruimtelijke visies en ideeën dienen in een vroeg stadium verkend te worden op de financiële en juridische haalbaarheid, dit voorkomt teleurstelling achteraf bij zowel het bestuur van de gemeente als bij externe partners. Een Publiek Private Samenwerking (PPS) waarin onderlinge zeggenschap en kosten/risico s worden verdeeld, is gericht op synergie bij de realisatie van gemeenschappelijke doelen, met respect voor de individuele belangen. Vormen van samenwerking De belangrijkste vormen van samenwerking zijn: Bouwclaimmodel Hierbij draagt de private partij de door hem verworven grond tegen vergoeding over aan de gemeente, in ruil voor een bouwclaim; Joint venturemodel Gemeente en private partij maken afspraken over het gezamenlijk verwerven, bouw en woonrijp maken en uitgeven van gronden. Dit kan geschieden in een zogenaamde zwakke vorm, waarbij de gemeente en private partijen een deugdelijke samenwerkingsovereenkomst sluiten. In een sterke vorm wordt voor de samenwerking een aparte entiteit opgericht (BV/CV, ofwel Grond Exploitatie Maatschappij: GEM). Concessiemodel De gemeente beperkt zich hierbij tot het stellen van randvoorwaarden en eisen aan de private partij die de ontwikkeling van de locatie ter hand neemt. Beleid vanaf 2004 In de Nota Grondbeleid 2003 werd in beginsel uitgegaan van een actief grondbeleid, maar werd de samenwerking met (markt)partijen niet geschuwd als bijvoorbeeld de ontwikkelaar beschikt over een grondpositie (onvrijwillige samenwerking) of om de risico s te spreiden (vrijwillige samenwerking). Evaluatie De Gemeente Hengelo heeft in de afgelopen 5 jaren meermalen de samenwerking met marktpartijen gezocht voor de realisatie van ruimtelijke projecten. Zeker ook gelet op de nieuwe mogelijkheden van de Wro (zie paragraaf 4.6) wordt het noodzakelijk geacht om de beleidsuitgangspunten vast te leggen van eventuele samenwerking met marktpartijen. Beleid Voor elk nieuw op te starten project een integrale ontwikkelingsstrategie opstellen waarbij de vormen van eventuele samenwerking worden verkend en waarbij tevens de juridische houdbaarheid en toets aan Europese wet- en regelgeving vast onderdeel is. Uitgangspunt hierbij is dat na selectie van een marktpartij een intentieovereenkomst wordt gesloten die opgevolgd kan worden door een samenwerkingsovereenkomst in de vorm van bijvoorbeeld een anterieure-, posterieure-, of bouwclaim overeenkomst. Uitwerking College Het College is in beginsel bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten voor zover deze vallen binnen een door de Raad vastgestelde grondexploitatie.. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 40

41 Er wordt een Protocol Particuliere Initiatieven opgesteld, waarin de procesmatige wijze zijn vastgelegd, in geval van er medewerking wordt verleend bij particuliere grondexploitaties. 4.6 Kostenverhaal en planschade Kostenverhaal Het verhalen van kosten voor het in exploitatie brengen van gronden (kosten van openbare voorzieningen, plankosten, e.d.) geschiedt in hoofdlijnen op drie manieren: Door verkoop van bouwgrond: de kosten voor de aanleg en inrichting van het openbaar gebied zijn/worden afgedekt uit de opbrengst van verkoop van bouwgrond (actief grondbeleid). Dit is beschreven in paragraaf 4.4). In gevallen waar geen sprake is van volledig actief grondbeleid, zal de gemeente de door haar gemaakte kosten verhalen door: Privaatrechtelijke overeenkomsten: een tussen gemeente en private partij op basis van wilsovereenstemming gesloten overeenkomst (anterieure of posterieure overeenkomsten); Publiekrechtelijk kostenverhaal op basis van de Grondexploitatiewet (als onderdeel van de Wro). Grondexploitatiewet (Grexwet) Sinds 1 juli van 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) van kracht. Met deze wet is niet alleen het verhalen van kosten verbeterd, maar kan de gemeente ook locatieeisen stellen (kwaliteit inrichting, woningdifferentiatie, planfasering) in geval van particuliere grondexploitatie. In tegenstelling tot de beperkte en ingewikkelde werking van het oude instrumentarium van kostenverhaal (exploitatieovereenkomst ex artikel 42 WRO en baatbelasting), is er nu een verbeterd instrument voor handen voor kostenverhaal. Hierna worden de highlights van de Wro/Grexwet uiteengezet. In geval van particuliere grondexploitatie, is er verduidelijking van de gemeentelijke regiefunctie bij de uitvoering van ruimtelijke plannen door: a. Een duidelijke wettelijke inkadering van privaatrechtelijk kostenverhaal; b. De verbetering van publiekrechtelijk kostenverhaal; c. Een wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen aan de aanleg van openbare ruimte en het bouw- en woonrijp maken; d. De mogelijkheid tot het stellen van eisen aan sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Mede door het opnemen van een limitatieve lijst van de te verhalen kosten in de wet, is het duidelijk welke kosten van de grondexploitatie (en tot welke hoogte) bij de particuliere grondexploitanten verhaald kunnen worden (6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). Basis hiervoor vormt een exploitatieplan, dat gelijktijdig met het bestemmingsplan door de gemeenteraad moet worden vastgesteld. Wanneer de gemeente niet via een overeenkomst met de particuliere grondexploitant tot overeenstemming kan komen is er altijd de stok achter de deur van het exploitatieplan, op basis waarvan de gemeente een exploitatiebijdrage aan de bouwvergunning moet verbinden. Ook kunnen in het exploitatieplan aanvullende locatie-eisen worden gesteld over de kwaliteit van de planinrichting, de woningbouwcategorieën en de planfasering. Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere grondeigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk kosten (op basis van het exploitatieplan) verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de privaatrechtelijke overeenkomsten: Anterieure overeenkomsten: worden gesloten voordat er een exploitatieplan is vastgesteld. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 41

42 Posterieure overeenkomsten: worden gesloten vanaf het moment dat er een exploitatieplan is vastgesteld, doch voordat er een bouwvergunning wordt aangevraagd. Het (publieke) afdwingbare kostenverhaal is gekoppeld aan het verlenen van de bouwvergunning. De bouwaanvraag zal moeten worden getoetst aan het exploitatieplan. Een exploitatieplan moet worden opgesteld: a. Bij het nemen van een ruimtelijk besluit projectbesluit/projectafwijkingsbesluit, (wijzigen van een) bestemmingsplan); b. Het voornoemd ruimtelijk besluit moet voorzien in nieuwbouw of in een belangrijke en omvangrijke verbouwmogelijkheid, als bedoeld in artikel van het Bro. Voor zover er nog sprake zal zijn nieuwe van particuliere grondexploitaties, geeft de gemeente Hengelo de voorkeur om tot privaatrechtelijke afspraken te komen. Voor dergelijke (anterieure) overeenkomsten geldt dat de gemeente niet alleen de kosten maximaal wil verhalen, maar ook locatie-eisen wil stellen aan de kwaliteit en inrichting van het openbaar gebied en de woningdifferentiatie. Als het sluiten van een minnelijke overeenkomst niet lukt, zal de gemeente publiekrechtelijk kosten (op basis van het exploitatieplan) maximaal proberen te verhalen, én locatie-eisen stellen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. De mogelijkheden van de nieuwe Wro en Grexwet zullen hierbij maximaal worden benut Kostenverhaal Inleiding Het verplichtende karakter van kostenverhaal in combinatie met de koppeling aan ruimtelijke plannen en besluiten, leidt er toe dat de gemeente bij elk ruimtelijk plan de nieuwe bouwmogelijkheden moet inventariseren en bij elk daarvan moet nagaan of kostenverhaal heeft plaatsgevonden. Tevens moet de gemeente nagaan of er aanvullende locatie-eisen en eisen over woningbouwcategorieën nodig zijn. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere grondeigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk kosten (op basis van het exploitatieplan) verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Hierbij zal maximaal gebruik worden gemaakt van de wettelijke mogelijkheden die de Wro/Grondexploitatiewet biedt. Beleid vanaf 2004 In de Nota Grondbeleid 2003 is als uitgangspunt voor kostenverhaal vastgelegd, dat gestreefd werd naar het maximaliseren van kostenverhaal, volgens de volgorde: uitgifte, exploitatiebijdrage (exploitatieverordening ex. Artikel 42 WRO) en in uitzonderlijke gevallen baatbelasting (artikel 222 Gemeentewet). Evaluatie In de afgelopen jaren is door de gemeente voor zover mogelijk getracht kosten te verhalen via gronduitgifte. Hiervoor zijn actief gronden verworven. Indien de grondeigenaar persisteert in zelfrealisatie, is de gemeente overgegaan tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst op grond van de Exploitatieverordening gemeente Hengelo In de periode heeft de gemeente diverse malen gebruik gemaakt van de toepassing van de exploitatieverordening, en ook van het instrument Baatbelasting (buitengebied). Inmiddels biedt de Wro betere mogelijkheden van kostenverhaal. Beleid Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 42

43 In geval van particuliere grondexploitaties geeft de gemeente Hengelo de voorkeur om tot privaatrechtelijke afspraken te komen. Als dit niet lukt, zal de gemeente publiekrechtelijk kosten (op basis van het exploitatieplan) maximaal proberen te verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Uitwerking College Het College is bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten over grondexploitatie. Hierbij geldt dat maximaal ingezet zal worden op de mogelijkheden die de Wro/Grexwet biedt Planschade Inleiding Het verhalen of doorleggen van kosten voor planschade (ex artikel 6.1 van de Wro), kan gezien worden als verlengstuk van het hiervoor beschreven kostenverhaal. Ook hier heeft zowel de jurisprudentie als ook de Wro helderheid geboden in welke mate de gemeente planschades kan doorleggen naar particuliere grondexploitanten. Naast het sluiten van een planschadeverhaalsovereenkomst is het op basis van de Wro mogelijk om planschadekosten op te nemen in een exploitatieplan en een te sluiten overeenkomst. Beleid vanaf 2004 In 2004 was er nog geen wettelijke basis aanwezig om planschadekosten op een initiatiefnemer te verhalen. Evaluatie Naar aanleiding van jurisprudentie heeft in 2004 een wetswijziging plaatsgevonden waarbij artikel 49a aan de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is toegevoegd. De gemeente Hengelo heeft naar aanleiding hiervan in 2008 een planschadeverordening vastgesteld. Hengelo maakt gebruik van de wettelijke mogelijkheden (artikel 49a WRO, later vervangen door artikel 6.4a Wro) tot verhaal van planschade door met de initiatiefnemer van een planologische medewerking (bestemmingsplan of project(afwijkings)besluit) in principe een overeenkomst tot het verhaal van kosten van planschade te sluiten. Beleid De gemeente Hengelo zal, in geval van een particulier initiatief waarvoor een planologische mutatie noodzakelijk is, een overeenkomst tot het verhaal van planschadekosten sluiten, dan wel de planschade meenemen in de anterieure overeenkomst dan wel opnemen in een exploitatieplan. Uitwerking College Het College is bevoegd tot het aangaan van (planschade)overeenkomsten, op basis van de gemeentelijke procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Hengelo Zo nodig zal bij een nieuw ruimtelijk initiatief een planschadeonderzoek, ook wel planschaderisicoanalyse genoemd, worden opgesteld. Indien er naar verwachting sprake is van planschade, zullen deze kosten op de verzoeker van de planologische medewerking, in rekening worden gebracht. Bij faciliterend grondbeleid ligt de verantwoordelijkheid voor het al dan niet opstellen van een planschaderisicoanalyse primair bij de initiatiefnemer. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 43

44 4.7 Europese wet- en regelgeving De afgelopen jaren is vooral door de jurisprudentie omtrent de landelijke, maar vooral de Europese wet- en regelgeving, duidelijk geworden dat gemeenten bij aanbestedingen, locatie ontwikkelingsvraagstukken en samenwerkingsconstructies te maken hebben met steeds complexer wordende richtlijnen en condities. In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op: Aanbesteding (4.7.1) Algemene beginselen Verdrag werking EU (4.7.2) Staatsteun (4.7.3) Aanbesteding Algemeen Overheidsinstellingen (lees de gemeente) zijn niet meer vrij om overheidsopdrachten te gunnen aan een opdrachtnemer naar eigen keuze. Deze vrijheid wordt beperkt door Europese regelgeving (Europese aanbestedingsrichtlijnen) en door nationale wetgeving. In het algemeen geldt dat verkoop van grond niet aanbestedingsplichtig is. Wanneer echter aan de verkoop zodanige privaatrechtelijke voorwaarden voor de bouw van de opstal gekoppeld zijn dat er in werkelijkheid sprake is van overheidsopdracht, kan dit aanleiding zijn tot aanbesteding. Jurisprudentie zal in de toekomst verdere duidelijkheid moeten verschaffen. Voor opdrachten onder de drempelbedragen uit de Europese richtlijnen, kent Hengelo een vastgesteld en zelfbindend beleidsregels: Algemene Inkoopvoorwaarden (d.d. 28 juni 2009) en het Inkoop- en Aanbestedingsbeleid (d.d. 13 november 2006), waarin wordt aangegeven hoe de gemeente Hengelo met inkoop en aanbesteding omgaat. De Europese aanbestedingsrichtlijnen zijn op dit moment de Richtlijn 2004/18/EG en 2004/17/EG 6. Het doel van de aanbestedingsrichtlijnen is het tot stand brengen van één transparante markt, waarbij ondernemingen uit verschillende lidstaten op voet van gelijkheid op elkaars markten naar overheidsopdrachten kunnen meedingen en waarbij een effectieve internationale concurrentie ontstaat. Wanneer aan een aantal voorwaarden, waaronder de in de genoemde richtlijnen neergelegde procedures wordt voldaan, moet het werk of levering van een dienst worden aanbesteed. Duidelijk is dat openbare voorzieningen (in het kort: grijs, groen, blauw), ofwel het bouwen woonrijp maken, aanbestedingsplichtige werken in de zin van de richtlijn zijn. Afhankelijk van de omvang van het werk moet een procedure gekozen worden op basis van het gemeentelijk aanbestedingsbeleid of is een Europese aanbestedingsprocedure noodzakelijk. Doorleggen van de aanbestedingsplicht Doorleggen van de aanbestedingsplicht naar een marktpartij houdt in dat afgesproken wordt dat de marktpartij de aanbesteding van aanbestedingsplichtige werken namens de gemeente op zich neemt (doorlegging met volmacht). Op basis van jurisprudentie van het Europese Hof volgt dat het doorleggen van de aanbestedingsplicht niet altijd is toegestaan. Enkel indien de gemeente door de grondpositie van de marktpartij genoodzaakt is voor die partij te kiezen is het doorleggen een mogelijkheid. Beroep op zelfrealisatierecht 6 Zie Richtlijn 2004/17/EG voor de speciale sectoren, water- en energievoorziening, vervoer en postdiensten, en richtlijn 2004/18/EG voor overheidsopdrachten voor werken, levering en diensten. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 44

45 Indien een particuliere grondeigenaar werken op zijn grond zelf wil realiseren wordt een beroep op het zelfrealisatierecht gedaan. Indien de door de particulier uit te voeren werken (Europees) aanbestedingsplichtig zijn, moet de gemeente toezien op de naleving van de aanbestedingsplicht. De Wro biedt de gemeente de mogelijkheid om eisen op te nemen in een exploitatieplan voor het aanbesteden van de in het exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden. Beleid vanaf 2004 In 2004 was het nog niet nodig om een apart hoofdstuk aan Europese regelgeving te wijden gezien de plek die destijds door deze regelgeving in de vastgoedpraktijk ingenomen werd. Evaluatie Europese regelgeving krijgt steeds meer aandacht binnen de vastgoedpraktijk, waarbij met name wordt gedoeld op de regels op het gebied van aanbesteding en staatsteun binnen projecten. Beleid Publieke werken worden conform het gemeentelijk inkoop- en het aanbestedingsbeleid van de Gemeente Hengelo en de Europese aanbestedingsrichtlijnen aanbesteed. Uitwerking College De Raad controleert het College op de naleving van de beleidsregels Inkoop en Aanbesteding en ziet er op toe dat het College opereert binnen de Europese regelgeving Algemene verdragsbeginselen Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (voorheen EG verdrag) Inleiding In het gemeenschapsrecht gelden algemene beginselen (het transparantiebeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het non-discriminatiebeginsel). Overheden moeten deze beginselen in acht nemen. De wijze waarop bijvoorbeeld de Gemeente Hengelo haar marktpartijen voor gronduitgifte/ontwikkelingen selecteert is een invulling van deze beginselen. Beleid vanaf 2004 In 2004 was het nog niet nodig om een apart hoofdstuk aan Europese regelgeving te wijden gezien de plek die destijds door deze regelgeving in de vastgoedpraktijk ingenomen werd. Evaluatie Per (soort) gronduitgifte of ontwikkeling wordt beoordeeld op welke wijze invulling aan het transparantiebeginsel moet worden gegeven. Voor particuliere kavels woningbouw is zoals in paragraaf 4.4 beschreven hoe hieraan invulling gegeven wordt, namelijk door het opstellen van een transparant uitgifteplan per project. In andere gevallen zal door de Gemeente Hengelo een vorm van transparante marktselectie worden gekozen, of een aanbestedingprocedure worden gevolgd. Beleid Hengelo selecteert marktpartijen voor bijvoorbeeld de realisatie van private voorzieningen op een objectieve en transparante wijze, waarbij uitgegaan wordt van een transparant gronduitgiftebeleid. Uitwerking College Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 45

46 De Raad controleert het College op de naleving van de algemene beginselen van het VWEU- Verdrag Staatssteun (artikelen 107, 108 en 109 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie) Inleiding Eén van de grondgedachten achter de Europese Unie is een vrij verkeer van goederen en diensten op een markt waar de concurrentie niet verstoord wordt. Om dat te bereiken heeft de EU een groot aantal geboden en verboden ingesteld voor overheden. Twee van de bekendste daarvan zijn staatssteun en aanbesteden. In het VWEU wordt bepaald dat er sprake is van staatssteun als er aan de volgende cumulatieve criteria is voldaan: De steun wordt door de overheid verleend of met overheidsmiddelen bekostigd; De steun verschaft een economisch voordeel aan onderneming(en) die zij niet langs de normale commerciële weg zouden hebben verkregen; Dit voordeel is selectief, wat inhoudt dat het ten goede komt aan bepaalde onderneming(en); Het voordeel moet de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen en een (potentiële) invloed op de tussenstaatse handel hebben. Het gaat dus om elke doorgaans financiële steun door de overheid (bijvoorbeeld gemeente) aan activiteiten van ondernemingen. De vorm waarin de steun wordt verstrekt doet niet ter zake, het gaat erom dat een onderneming een financieel voordeel krijgt van een overheid wat die onderneming normaal gesproken niet zou hebben. De Europese Commissie heeft een Mededeling betreffende staatssteun elementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties gedaan, waarin staat aangegeven welke vorm van staatssteun bij de aan- en verkoop van gronden (volgens de Europese Commissie) al dan niet zijn toegestaan. De mededeling geeft de procedures weer waarmee de verkoop van gronden en gebouwen kan plaatsvinden zodat (ongeoorloofde) staatssteun vanzelf is uitgesloten. Het betreft aan- en verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure, en de procedure van verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure. Bij deze laatste procedure wordt een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die een taxatie gaat uitvoeren. Beleid vanaf 2004 Het handelen van de gemeente Hengelo is er op gericht om geen ongeoorloofde staatssteun te verstrekken, zoals door bijvoorbeeld bevoordeling door verkoop van bouwgrond onder de marktprijs, of verwervingen tegen een te hoge koopsom. Evaluatie Het handelen van de gemeente is er op gericht om noch contractpartners noch grondafnemers financieel te bevoordelen. De Gemeente Hengelo werkt met een jaarlijkse Grondprijzennota. De tendens is dat steeds vaker taxaties ter hand worden genomen, met name als er sprake is van een commercieel programma. Indien getaxeerd wordt om de marktconforme prijs te bepalen wordt door een onafhankelijke deskundige getaxeerd. Een taxateur in dienst van de gemeente is toegelaten, mits hij te goeder naam en faam bekend staat, het vereiste diploma bezit en relevante ervaring heeft. Aankopen van onroerende zaken door de gemeente Hengelo geschiedt op basis van een taxatie. Beleid Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 46

47 De gemeente Hengelo gaat bij de aan- en verkoop van onroerende zaken uit van marktconforme prijzen, opdat ongeoorloofde staatssteun geëlimineerd wordt. Uitwerking College De Raad controleert het College op de naleving van de regels voor Staatssteun. Desgewenst wordt bij politiek gevoelige of complexe aan- of verkopen gebruik gemaakt van een externe taxateur. Voor intern opgestelde taxaties wordt de vaststelling van de vermogensschade in ieder geval ondersteund door te kijken naar de verhouding met de WOZ-waarde, vergelijkbare transacties in de omgeving. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 47

48 5 Financiële aspecten grondbeleid 5.1 Inleiding Grondexploitatie Voor elk door de gemeente geïnitieerd ruimtelijk plan wordt een berekening opgesteld, die in feite de financiële vertaalslag is van de voorgenomen ruimtelijke ingreep. Deze berekening ofwel grondexploitatie geeft (een financieel) inzicht in het geheel van activiteiten en werkzaamheden voor verwerving, het bouw- en woonrijp maken en de uitgifte van gronden, en is daarmede het instrument op basis waarvan de financieeleconomische uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen kan worden afgeleid. Na vaststelling van deze grondexploitatie door de Raad, geldt deze als (financieel) kader voor de uitvoering. Vervolgens wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd, en opgenomen in de rapportage Herziening Grondexploitaties. Particuliere grondexploitaties Naast de gemeente Hengelo kunnen ook particulieren het initiatief nemen tot het ontwikkelen en realiseren van ruimtelijke plannen. In het nog op te stellen Protocol Particuliere Initiatieven (zie paragraaf 4.5) zal de rol van de gemeente worden beschreven bij particulieren initiatieven die in strijd zijn met het vigerende RO-beleid en vigerende plannen. De gemeente zal de door haar gemaakte kosten voor deze particuliere exploitant verhalen middels een overeenkomst of exploitatieplan. Opzet van een grondexploitatie Een grondexploitatie is in feite een raming van de kosten en opbrengsten van het ruimtelijke plan in de tijd. Deze raming wordt opgesteld conform de vastgestelde uitgangspunten (zie hierna) en op basis van het programma en gebiedskenmerken. Naarmate het (stedenbouwkundig)plan concreter wordt, kan de exploitatieberekening ook gedetailleerder en met minder onzekerheden en marges opgesteld worden. 5.2 Uitgangspunten Uitgangspunten opstellen grondexploitatie Met het in werking treden van de Wro (onderdeel Grondexploitatiewet) is tevens bepaald welke kosten, in geval van een exploitatieplan, tot een grondexploitatie mogen behoren. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is namelijk een limitatieve lijst opgenomen, waarop alle kostensoorten staan die een gemeente in de exploitatieopzet van een exploitatieplan mag opnemen en publiekrechtelijk kan verhalen. Deze kosten moeten overigens wel aan drie in de wet opgenomen toetsingscriteria voldoen: 1. Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maartregelen; 2. Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan); 3. Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld, naarmate de locatie meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 48

49 Voor particuliere grondexploitaties (exploitatieplan) is de gemeente derhalve gehouden aan de hiervoor beschreven richtlijn zoals vastgelegd in de Wro en Bro. De gemeente Hengelo hanteert deze kostensoortenlijst bij particuliere grondexploitaties en daarmede als onderlegger voor te sluiten overeenkomsten en het eventueel opstellen van exploitatieplannen. Voor gemeentelijke grondexploitaties heeft de gemeente echter een grotere beleidsvrijheid als het gaat om toerekening van kosten in de grondexploitatie. Alsdan hoeft de gemeente zich namelijk niet te houden aan de wettelijke richtlijnen. Indien bij een gemeentelijke grondexploitatie afgeweken wordt van de hiervoor bedoelde limitatieve lijst, zal bij het voorstel tot vaststelling van de gemeentelijke grondexploitatie, hiervan expliciet melding van worden gemaakt. Plankosten c.q. kosten voorbereiding en toezicht De plankosten, waaronder te verstaan de gemeentelijke begeleidingskosten, worden opgenomen in de grondexploitatie. Indien er sprake is van een exploitatieplan, zullen deze kosten binnenkort van rijkswege worden gemaximaliseerd (Amvb). Hiertoe is een zogenaamde Regeling plankosten exploitatieplan Wet ruimtelijke ordening uitgebracht die in oktober 2010 van kracht is geworden. Doelstelling van de regeling is een maximering van enkele gemeentelijke kostensoorten ter bescherming van de particuliere eigenaren. Het betreft de kosten van de voorbereiding en het toezicht op de uitvoering van voorzieningen en werken, het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen en de overige gemeentelijk apparaatskosten voor de uitgifte van bouwrijpe grond. Dekking gemeentelijke apparaatskosten In alle grondexploitaties wordt er een geraamd budget opgenomen voor apparaatskosten (inzet gemeentelijk personeel en inhuur externen). Op basis van deze meerjarenprognose blijkt dat deze in de grondexploitatie opgenomen budgetten niet volledig kunnen voorzien in de dekking van aan de grondexploitaties totaal toe te rekenen personeelslasten (op basis van de gemeentebegroting). In het kader van Grip op de grondexploitaties (besluitvorming middels de Perspectiefnota) verdient dit aspect de komende jaren bijzondere aandacht. Beleid Gemeente Hengelo De gemeente Hengelo streeft voor wat betreft de samenwerking met particuliere initiatiefnemers twee dingen na: 1. Maximale kostenverhaal 2. Waar mogelijk sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst, met als achtervang het publieke instrument voor kostenverhaal (exploitatieplan) Als het gaat om zuiver gemeentelijke grondexploitaties, zal de gemeente voor wat betreft de raming/begroting van de plankosten aansluiting zoeken bij de voornoemde regeling plankosten. De feitelijke doorbelasting geschiedt op basis van feitelijke tijdbesteding en het vastgestelde uurtarief (is conform bestendige gedragslijn). Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen, bovenplanse verevening en bovenwijkse voorzieningen De Wro maakt het mogelijk om in geval van particuliere grondexploitaties een bijdrage te vragen voor: Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling Gemeenten kunnen in een anterieure overeenkomst vastleggen dat de eigenaar een financiële bijdrage levert aan ruimtelijke ontwikkelingen. Voorwaarde voor het afspreken van zo n bijdrage is dat de ontwikkeling in een structuurvisie is vastgelegd. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 49

50 Hoewel het begrip ruimtelijke ontwikkeling in de wet niet gedefinieerd is, kan hierbij worden gedacht aan een bijdrage voor maatschappelijk belangrijke functies, zoals natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur, in een ander gebied. Bovenplanse verevening: Onder bovenplanse verevening wordt verstaan het inzetten van financiële overschotten van winstgevende locaties (de zogenaamde verdienlocaties) om tekorten op andere locaties te verevenen. Bovenplanse verevening in de anterieure fase kan, gelet op de wetsgeschiedenis gezien worden als een bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkeling. Bovenwijkse Voorzieningen: Een bovenwijkse voorziening is een voorziening voor meerdere locaties, waaronder ook een bestaande bebouwd gebied kan vallen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de zuidelijke randweg. Toerekening van bovenwijkse voorzieningen kan in beginsel op twee manieren geschieden: o Proportionele toerekening direct aan het plangebied/grondexploitatie dat baat o heeft bij deze voorziening; Via een omslagstelsel i.c. in te stellen fonds, waarin bijdragen vanuit nieuwe exploitatiegebieden worden opgenomen voor medebekostiging van deze voorzieningen. Om bovenwijkse voorzieningen adequaat te kunnen verhalen is het noodzakelijk om hiervoor integraal gemeentelijk beleid te ontwikkelen. Hierbij dienen in een gemeentelijk plan met uitvoeringsparagraaf alle toekomstige bovenwijkse voorzieningen te worden geïnventariseerd, gefaseerd en van een kostenraming worden voorzien. Tevens dienen alle toekomstige grondexploitaties (ook particuliere) te worden geïnventariseerd. Op basis daarvan kan tot een verantwoorde kostentoerekening (verdeelsleutel) worden gekomen. Verder is een opname ervan in de structuurvisie wettelijk verplicht, waarbij aanwijzingen wordt gegeven over de bestedingen die ten laste van het fonds komen (6.13 Wro). In de gemeente Hengelo wordt momenteel per woning of verkochte m² bouwgrond gestort in de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen (Reserve Bovo), volgens onderstaande bedragen 7 : - Rijenwoningen per woning - Twee onder één kap per woning - Vrijstaande woningen per woning - Appartement per woning - Bedrijven. 10 per m² uitgeefbaar terrein - Kantoren. 10 per m² b.v.o. - Garageboxen. 200 per garagebox Ook het eventueel inzetten van de bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkeling en de bovenplanse verevening zullen worden afgewogen bij de jaarlijkse herziening grondexploitaties. Daarbij wordt tevens aangegeven hoe het fonds/de fondsen bestemd en gevoed wordt/worden. Binnen dan wel direct rondom het Grondbedrijf zijn nog de volgende bestemmingsreserves aanwezig zijn, met het volgende bestedingsdoel. Alleen de Reserve Verfraaiing Woon- en werkomgeving wordt gevoed door een afdracht vanuit de grondexploitaties. 7 Uiteraard is dit een moment opname, en zal jaarlijks worden bijgesteld. Verder geldt voor woningen, dat het gaat over de netto toe te voegen aantallen woningen (ofwel nieuwe toevoeging minus aantal te slopen). Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 50

51 Reserve Verfraaiing Woon- en werkomgeving Uitgangspunt is dat 1% van de civiele uitgaven in een grondexploitatie ten gunste van deze reserve wordt gebracht. Het geld wordt besteed aan de (kunstzinnige) verfraaiing van het woon- en werkgebied. Voor de uitvoeringsplanning wordt verwezen naar het onderdeel reserves en voorzieningen van de herziening van de grondexploitaties per De overige bestemmingsreserves worden niet gevoed door de grondexploitaties. Reserve bodemsanering De reserve wordt jaarlijks gevoed door een bijdrage uit de algemene dienst. Voor de uitvoeringsplanning wordt verwezen naar pagina 15 van het deel reserves en voorzieningen van de herziening van de grondexploitaties per Reserve Mobiliteit Oorspronkelijk is de reserve mobiliteit in 1991 ingesteld voor de financiering van parkeervoorzieningen, en voor het treffen van flankerende maatregelen voor het parkeerbeleid. Het flankerend beleid is gericht op het verhogen van het gebruik van fiets en openbaar vervoer ten koste van de automobiliteit. Bijvoorbeeld de aanleg van snelle, veilige en comfortabele fietsroutes en verbetering van de fiets parkeerkwaliteit, alsmede onderzoeken en studies naar andere vormen van hoogwaardig openbaar vervoer. De inkomstenkant van de reserve bestaat uit een bijdrage uit de parkeeropbrengsten. Voor de uitvoeringsplanning wordt verwezen naar pagina 27 van het deel reserves en voorzieningen van de herziening van de grondexploitaties per Reserve Volkshuisvesting De reserve ontvangt jaarlijks een inflatiecorrectie (2,5%). Daarnaast wordt een bijdrage voor de ouderenhuisvesting ontvangen. Beiden zijn bedragen uit de algemene dienst. De reserve wordt niet gevoed vanuit de grondexploitaties. Voor de uitvoeringsplanning wordt verwezen naar pagina 19 van het deel reserves en voorzieningen van de herziening van de grondexploitaties per Jaarlijkse Rapportage Herziening Grondexploitaties In de rapportage Herziening Grondexploitaties wordt jaarlijks een meerjarig inzicht in de geboden in de financiële consequenties van het Grondbeleid, i.c. de resultaten van de gezamenlijk grondexploitaties. Een goed en (gelijk)tijdig inzicht in alle grondexploitaties is namelijk gewenst, maar ook inzicht in de gehanteerde uitgangspunten en inzicht in de risico s mogen hierbij niet ontbreken. Met de jaarlijkse Herziening Grondexploitaties wordt inzicht gegeven in de stand en verwachte resultaten van alle gemeentelijke grondexploitaties in de gemeente Hengelo, de risico s en de stand en ontwikkelingen van de reserves en voorzieningen. De rapportage bestaat uit twee delen: Herziening Grondexploitaties (toelichting) Bijlagenset, waarin alle grondexploitaties zijn opgenomen (met een korte projectbeschrijving en overzicht van het programma, looptijd en de voortgang) Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 51

52 Verder wordt nog opgemerkt dat met een dergelijk opgebouwde rapportage i.c. gezamenlijke grondexploitaties een behoorlijke hoeveelheid extra informatie gegenereerd kan worden zoals: De benodigde financieringsbehoefte op korte langere termijn (als onderlegger voor de liquiditeitsprognose); Raming inkomsten uit (toekomstige) OZB, leges, etc, op basis van de ramingen van opstalontwikkeling (i.r.t. verkoop gronden); Toename oppervlakte areaaluitbreiding (benodigd voor raming toekomstige onderhoudsbudgetten); Benodigde inzet van eigen menskracht en in te huren derden (capaciteitplanning). De rapportage Herziening Grondexploitaties maakt integraal onderdeel uit van de gemeentelijke planning- en controlcyclus. 5.4 Planning en controlcyclus en instrumenten Planning en control cyclus De rapportage Herziening grondexploitaties is als volgt in de gemeentelijke planning en controlcyclus geïncorporeerd. Gemeentelijke planning & controlcyclus Rpportages Grondexploitaties Jaar x - 1 Jaar x Jaar x + 1 Uitgangspunten Herz. Grexen jaar x Jaarrekening jaar x - 1 Herziening Grondexploitaties jaar x Perspectiefnota Begroting (voor jaar x + 1) Informatievoorziening In het najaar worden, vooruitlopend op de jaarlijkse herzieningen, de uitgangspunten vastgelegd (waaronder de hoogte van de grondprijzen voor het nieuwe kalenderjaar. Met deze uitgangspunten worden in het voorjaar de grondexploitaties herzien. De resultaten worden omstreeks begin april van elk jaar, tegelijk met de jaarrekening, afgerond. Op deze wijze kunnen de resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties en jaarrekening worden betrokken bij de behandeling van de Kaderbegroting. In het najaar wordt, in geval van dreigende over- en onderschrijdingen, een tussentijdse rapportage uitgebracht waarin op hoofdlijnen wordt aangegeven welke mutaties er verwacht worden ten opzichte van de prognoses en resultaten de herziening van de grondexploitaties. Tussentijds wordt in de Perspectiefnota eventueel nieuw beleid op zijn financiële merites beoordeeld en afgewogen. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 52

53 5.5 Verliesneming en winstname Algemeen Indien een grondexploitatie wordt afgerond met een positief exploitatieresultaat, wordt het uiteindelijke exploitatieresultaat ten gunste van de Reserve Grondbedrijf gebracht. Indien voor een project geen sluitende grondexploitatie mogelijk is, wordt er ten laste van de Reserve Grondbedrijf een voorziening getroffen ter grootte van het exploitatietekort op startwaarde, indien er sprake is van een hoegenaamd onafwendbare situatie. Op basis van de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie wordt de hoogte van de voorziening herijkt. Voorziening tekortexploitaties Deze voorziening is bedoeld om de verwachte negatieve exploitatieresultaten van grondexploitaties te kunnen opvangen. Er moet dan wel sprake zijn van een hoegenaamd onafwendbare situatie. Volgens de richtlijnen van de BBV moet in een aantal gevallen namelijk een voorziening getroffen worden, door daartoe een voorziening te vormen: Voor grondexploitaties die een voorgecalculeerd tekort laten zien (voorziening ter hoogte van het voorgecalculeerde tekort op startwaarde). Op basis van de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie wordt de hoogte van de voorziening herijkt; De boekwaarde van het gemeentelijk bezit de marktwaarde overstijgt; De boekwaarde van het strategisch gemeentelijk bezit (in geval van een toekomstige grondexploitatie) de rendabele inbrengwaarde overstijgt; De voorbereidingskredieten niet afgedekt worden uit een toekomstige (rendabele) grondexploitatie dan wel exploitatiebijdrage van derden. Bijstellingen van de hoogte van de noodzakelijke voorzieningen geschiedt jaarlijks middels verrekening met de Reserve Grondexploitatie. Tekortplannen Volgens de BBV moet voor een grondexploitatie met een verwachte negatieve exploitatie een voorziening worden getroffen. Er moet dan wel sprake zijn van een hoegenaamd onafwendbare situatie, ofwel wanneer er geen mogelijkheid meer is om in redelijkheid tot bijstelling van het plan te komen dat leidt tot een verbetering van het exploitatieresultaat. Is er nog wel sprake van een mogelijk (financiële) optimalisatie, dan zullen eerst deze effecten worden onderzocht. Pas als de grondexploitatie (met een negatief exploitatie)resultaat aan de raad wordt voorgelegd, zal er een voorziening worden gevormd ter grootte van het gecalculeerde tekort. Op basis van de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie wordt de hoogte van de voorziening eveneens jaarlijks bijgesteld (verhoging of verlaging). Bij afsluiting van het project, wordt de voorziening ingezet ter afdekking van het werkelijke exploitatietekort (op startwaarde). Eventuele verschillen worden met de Reserve Grondbedrijf verrekend. Jaarlijks wordt in de rapportage Herziening Grondexploitaties hierover gerapporteerd. Verschil boekwaarde en marktwaarde/rendabele inbrengwaarde Voor de transparantie en uniforme toepassing van de tweede en derde spot is het van belang om vooral de waarderingsgrondslagen vast te leggen van het begrip marktconform en rendabele inbrengwaarde. Gronden die bestemd zijn voor een toekomstige grondexploitatie, en waarvan nog geen grondexploitatie geopend is, worden tegen maximaal de rendabele inbrengwaarde in de grondexploitatie ingebracht. Onder rendabele inbrengwaarde wordt verstaan, de maximum waarde voor de ondergrond waarbij er nog steeds sprake is van een kostendekkende grondexploitatie. Overigens is niet alleen deze waarde bepalend voor een kostendekkende Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 53

54 grondexploitatie. Ook het programma, kwaliteit, fasering, ruimtegebruik en dergelijke zijn mede bepalend voor het uiteindelijke exploitatieresultaat. De waarderingsgrondslagen zullen voortaan in de rapportage Herziening Grondexploitaties worden opgenomen. Als de boekwaarde van de toekomstig in exploitatie te nemen gronden (toekomstige grondexploitaties) de rendabele inbrengwaarde overstijgt, wordt voor het verschil een voorziening gevormd. Feitelijke overboeking ofwel inbreng in de grondexploitatie geschiedt tegen de boekwaarde verminderd met de hoogte van deze voorziening. Het college draagt zorg voor de naleving van deze gedragslijn voor het treffen/herijken van de hoogte van deze voorziening en rapporteert hierover jaarlijks naar de raad. Dat gebeurt bij het vaststellen van de grondexploitatie (met een tekort) en bij grond aan- en verkopen, en vervolgens jaarlijks in de rapportage Herziening Grondexploitaties. Grondvoorraadbeleid Het hebben van voldoende grondpositie op strategische plekken c.q. toekomstige uitbreidingslocaties moet gezien worden als een van de belangrijkste instrumenten van het (actieve) Grondbeleid. Grondvoorraad en het (strategisch) verwervingsbeleid zijn onlosmakelijk aan elkaar gekoppeld. De gemeente heeft per de beschikking over circa 213 hectare, met een totale boekwaarde van.38,6 miljoen (.18,15 per m²) 8 welke in deel II van de herziening van de grondexploitaties (nog niet in exploitatie genomen gronden) zijn ondergebracht. Niet alleen de omvang van dit gemeentelijk (agrarisch) grondbezit, maar ook de daarmee gepaard gaande jaarlijkse exploitatielasten zijn aanleiding om de beleidsuitgangspunten voor het wel of niet afstoten van dit agrarisch bezit uit te werken (zie paragraaf 3.2). Tussentijdse winstname In Hengelo geldt als algemeen uitgangspunt dat winst uit complexen pas wordt genomen als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus gerealiseerd zijn. Hierbij wordt het zogenaamde voorzichtigheidsbeginsel gehanteerd. Deze gedragslijn is vastgelegd in de Herziening Grondexploitaties. Jaarlijks wordt bezien welke winsten genomen kunnen worden, en wordt dit als een expliciet beslispunt aan de raad voorgelegd. Het college is belast met het uitvoeren en naleving van de richtlijn voor tussentijdse resultaatneming bij grondexploitaties. Jaarlijks legt het college met de rekening en rapportage Herziening Grondexploitaties verantwoording af over de toepassing van deze richtlijn in het betreffende jaar en geeft zij in de rapportage Herziening Grondexploitaties tevens een overzicht wat de effecten zijn in de toekomst bij consequente toepassing ervan. 5.6 Risicomanagement Beleid vanaf 2004 In de Nota Grondbeleid 2003 is in paragraaf 6.5 aandacht besteed aan het onderwerp risico s van met name strategische aankopen. In de paragrafen weerstandsvermogen en risico-inventarisatie in de programmarekening en begroting wordt eveneens aandacht besteed het aspect risico. Bij besluit van 16 december 2008 heeft de gemeenteraad van Hengelo ingestemd met de Nota Zicht op risico s, risicomanagementbeleid Gemeente Hengelo. In deze nota, die 8 Uiteraard is dit een moment opname per , en zal nog frequent muteren. Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 54

55 voor een periode van vijf jaar is vastgesteld, is aangegeven op welke wijze risico s worden gedetecteerd hoe de juiste interne beheersmaatregelen kunnen worden getroffen. Voor het Grondbedrijf specifiek geldt dat gelet op de omvangrijke voorinvesteringen, de huidige en verwachte ontwikkeling van de totale boekwaarde (inclusief deelnemingen) een adequaat risicomanagement onontbeerlijk is. Risicomanagement Zowel bij de opstart van projecten als tijdens de verdere planvorming en uitvoering zal er voortaan volgens onderstaande stappen continue aandacht besteed aan het aspect risicomanagement: Uitvoeren risicoanalyse (vaststellen doel en in kaart brengen risico s, opstellen prioritering) Beoordelen risico s Identificeren beheersmaatregelen (vermijden, verminderen, overdragen of accepteren); Implementeren en uitvoeren beheersmaatregelen Evalueren beheersmaatregelen Updaten risicoanalyse Ofwel schematisch weergegeven: De geconstateerde risico s zullen waar mogelijk worden gekwantificeerd, maar bovenal zal ingezoomd worden aan de te treffen beheersmaatregelen en het beoogde effect ervan. Risico kwantificering Met het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar zijn ook enorme risico s verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de relatief hoge boekwaarde, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te generen opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. In de rapportage Herziening Grondexploitaties zal voortaan aandacht worden besteed aan het kwantificeren van de risico van locatieontwikkelingen. In Netwerkstadverband wordt onderzocht of dat er binnen de gezamenlijke Netwerksteden gekomen kan worden tot een uniformering van deze methode. Kort samengevat werd hierbij uitgegaan van: 1. Algemene economische risico s 2. Projectgebonden risico s 3. Specifieke risico s Nota Grondbeleid Gemeente Hengelo definitieve versie 55