Eindhovense Leegstandsmonitor Kantoren 2013

Transcriptie

1 Eindhovense Leegstandsmonitor Kantoren 2013 d.d. 15 maart 2013 Sector Economie & Cultuur Afd. Economische Zaken & Arbeidsmarkt

2 Voorliggende Eindhovense Leegstandsmonitor Kantoren 2013 is geschreven in het verlengde van de Kantorenstrategie Eindhoven , vastgesteld d.d. 11 september De monitor bevat enerzijds een beknopte omschrijving van de actuele situatie op de Eindhovense kantorenmarkt en anderzijds biedt het een overzicht van de structureel leegstaande kantoorgebouwen in de stad. Daarbij is de datum 1 januari 2013 als uitgangspunt genomen (het betreft dus een momentopname). De leegstandsmonitor zal jaarlijks worden geactualiseerd. Kantorenmarkt Eindhoven De gemeente Eindhoven beschikt over een totale voorraad kantoren en kantoorachtige gebouwen van ruim1,5 miljoen m². Daarmee is Eindhoven de vijfde kantorenstad van Nederland en de grootste buiten de Randstad. Het merendeel van de kantoren is te vinden in het centrumgebied (ruim een kwart van de voorraad) en het stationsgebied (ruim 15% van de voorraad). De volgende kantorenmilieus worden onderscheiden (zie ook bijgevoegde plattegrond): - Centrummilieu - Stationsmilieu - Centrumschilmilieu (Strijp-S en Stadionkwartier) - Snelwegmilieu (Flight Forum, Eindhoven Airport, Poort van Metz) - Ringmilieu (o.a. Beukenlaan, Kronehoefstraat) - Bedrijventerreinmilieu (o.a. De Hurk, Croy) Door zijn high tech oriëntatie, kent Eindhoven (en de omliggende regiogemeenten) een relatief groot aandeel kantoorachtige 1 gebouwen. Voor een belangrijk deel zijn deze gesitueerd op de High Tech Campus Eindhoven, de TU/e-campus en bedrijventerreinen zoals de Hurk. Veelal gaat het hierbij om gebouwen waarin R&D- of R&D-gelieerde activiteiten zijn (of waren) gehuisvest. Reguliere kantoorgebruikers (zoals overheidsinstellingen, zakelijke dienstverlening e.d.) kunnen zich normaliter niet in deze gebouwen vestigen omdat de bepalingen in het bestemmingsplan dat niet toelaten. Uit cijfers van makelaarskantoor DTZ Zadelhoff komt naar voren dat per ultimo 2012 in de stad Eindhoven ongeveer m² kantoorruimte werd aangeboden. Daarmee bedraagt het leegstandspercentage ongeveer 13,5%. Dat is weliswaar ruim twee keer het percentage dat als gezond wordt beschouwd (= max. 6%), maar het ligt nog wel iets onder het landelijke leegstandspercentage (= ca. 14,5%). Uit eigen onderzoek (i.s.m. Fontys) is gebleken dat het daadwerkelijke aanbod iets hoger ligt dan genoemde m². De oorzaak is gelegen in het feit dat een aantal leegstaande gebouwen (zoals bijv. het TD-gebouw van de gemeente Eindhoven) niet in de statistieken van de makelaars is opgenomen omdat zij deze objecten formeel niet in portefeuille hebben. 1 Onder kantoorachtigen worden hier solitaire gebouwen verstaan (d.w.z. niet behorend bij, c.q. geschakeld aan een grotere bedrijfsruimte) die v.w.b. hun eigenschappen in principe geschikt zijn om er kantoorwerkzaamheden te verrichten, maar ze zijn niet als kantoor bestemd en mogen daarom ook niet als zodanig worden gebruikt.

3 Structurele leegstand Bijna een derde deel van het huidige kantorenaanbod (te weten ca m², verdeeld over 15 gebouwen) in Eindhoven staat structureel leeg; d.w.z. dat meer dan de helft van het gebouw al 3 jaar of langer leeg staat. Daarnaast zijn er nog drie kantoorachtige gebouwen (samen ca m²) die structurele leegstand kennen. Deze structureel leegstaande gebouwen zijn opgenomen in voorliggende Eindhovense Leegstandsmonitor Kantoren De structurele leegstand is niet evenredig over de stad verdeeld. Dat is voor een belangrijk deel terug te voeren op het feit dat in slechts 4 grote gebouwen, ruim de helft van de totale leegstand is geconcentreerd; de spreiding wordt daardoor bepaald door incidenten. Met bijna 40% van het totale metrage is het grootste deel van de structurele leegstand terug te vinden in het centrummilieu. Het voormalig TD-gebouw en de Vonderweg 11 (samen ruim m²) nemen hierbij een dominante positie in. Het bedrijventerreinenmilieu neemt voor wat betreft leegstand met circa 35% een tweede plaats in. Twee kantoorachtige, voormalige Philipsgebouwen op de Hurk (genaamd Beatrixcomplex, samen ca m²) nemen hierbij een dominante positie in. De overige structurele leegstand is vooral terug te vinden in het snelwegmilieu (m.n. Eindhoven Airport). Het feit dat de gebouwen uit deze Leegstandsmonitor al zo lang leeg staan, maakt duidelijk dat er serieus rekening mee moet worden gehouden dat ze niet meer in hun oorspronkelijk bedoelde functie te verhuren zijn. Een functiewijziging kan dan een oplossing zijn om de gebouwen weer gevuld te krijgen. De mogelijkheden hiertoe zijn in deze Leegstandsmonitor niet nader onderzocht. Overeenkomstig het eigen kantorenbeleid (zie Kantorenstrategie Eindhoven op ) laat de gemeente Eindhoven het aan de markt over om te onderzoeken of het al dan niet haalbaar is om de functie van een gebouw te wijzigen, bijvoorbeeld door transformatie, sloop / herontwikkeling of anderszins. Verder wordt opgemerkt dat er naast de geïdentificeerde gebouwen in Eindhoven waarschijnlijk nog wel meer kantoren te vinden zijn die in aanmerking komen om een functiewijziging te ondergaan. Deze zijn in deze Leegstandsmonitor echter buiten beschouwing gelaten omdat ze niet aan het (overigens bewust gekozen) objectief vast te stellen criterium voldoen; langer dan 3 jaar leegstand in meer dan de helft van het gebouw. Eindhoven doet het de laatste jaren goed waar het om functiewijziging van kantoren gaat. Alleen al in 2011 en 2012 is in totaal ongeveer m² kantoorruimte gesloopt, m² gerenoveerd en m² getransformeerd. Het gaat hierbij o.a. om de volgende gebouwen: Sloop / herontwikkeling: - Europalaan 1 (ca m²); kantoor gesloopt t.b.v. semipermanente parkeerplaats voor De Rooi Pannen - Philips Vredeoord-complex (ca m²); meerdere kantoorgebouwen gesloopt, op termijn herontwikkeling naar vnl. grondgebonden woningen - Kloosterdreef 2-8, gebouw Greide (ca m²); kantoor in 2 bouwlagen gesloopt en herontwikkeld tot 24 starters-appartementen Renovatie: - Gebouw SFF, Strijp-S (ca m²); vm. kantoor Philips, huidige huisvesting Bosch - Jan van Hooffstraat 8 (ca m²); vm. Luzaccollege, nu multi-tenant ingevuld met kantoorgebruikers

4 Transformatie: - Bomansplaats 1-10 (ca m²), vm. kantoorgebouw getransformeerd tot 107 studio s, m.n. voor internationale studenten en kenniswerkers - H.H. van Brabantplein, gebouw Hertoghof (ca m²), 8 kantoorlagen getransformeerd tot 186 appartementen en studio s, m.n. voor internationale studenten en kenniswerkers - Vestdijk 2 (ca m²), vm. kantoorgebouw getransformeerd tot winkelruimte t.b.v. vestiging Primark - Keizersgracht 13 13a (ca m²), vm. kantoor getransformeerd tot hotel (Glow) Ondanks het feit dat in Eindhoven hard wordt gewerkt aan het voorkomen en bestrijden van leegstaande (kantoor)gebouwen, zal het aanbod de komende jaren naar verwachting nog verder stijgen. De oorzaak is onder andere gelegen in algemeen geldende factoren zoals de introductie van het Nieuwe Werken. Hierdoor nemen kantoorgebruikers bij een verhuizing vaak een kleinere, nieuwe ruimte in gebruik, dan de oude ruimte die ze achterlaten. Een andere oorzaak is de afnemende verkantorisering (aandeel van de werkgelegenheid dat in een kantooromgeving is gehuisvest). De afgelopen decennia was juist verkantoriserings-proces de motor achter de vraag naar kantoren. Die motor is de laatste jaren bijna tot stilstand gekomen en dat zal naar verwachting zo blijven, mede door de verdere vergrijzing van de bevolking. Tot slot kan de huidige crisis en de daarmee gepaard gaande bezuinigingen als oorzaak worden genoemd. Zo wordt in de financiële sector fors het mes gezet in het aantal werknemers door in toenemende mate diensten te automatiseren (zoals bankzaken doen via de smartphone). Ook overheidsinstellingen korten op personeelskosten (en daarmee op kantoorruimte), onder meer door vacaturestops in te stellen. Genoemde ontwikkelingen zullen ook in Eindhoven in de nabije toekomst nog de nodige consequenties hebben op de kantorenmarkt. Zo gaat de gemeente Eindhoven in 2014 volledig over op het Nieuwe Werken waardoor minder kantoorruimte nodig is; we gaan indikken in een bestaand gebouw op het voormalig NRE-terrein, waardoor onder andere in de Kennedytoren ruim m² kantoorruimte voor verhuur beschikbaar komt. Het hoofdkantoor van de Rabobank (in totaal ca m²) ondergaat eenzelfde beweging, waardoor ook zij in hun gebouw aan de Fellenoord met beduidend minder meters kunnen volstaan. Tot slot wordt in dit kader het geplande vertrek van Philips Lighting uit het centrum (Mathildelaan) naar de High Tech Campus Eindhoven genoemd. Hierdoor dreigt het huidige kantoorgebouw ter grootte van zo n m² in de loop van 2014 leeg te komen staan. In vergelijking tot andere grote steden, is het kenmerkend voor Eindhoven dat de huidige (en naar verwachting ook toekomstige) leegstand vooral in het centrum en (in iets mindere mate) het stationsgebied is geconcentreerd. Voor een deel is dit terug te voeren op het succes van de overigens als kantoorachtig gekwalificeerde High Tech Campus Eindhoven. Onder meer Philips Design en Philips Lighting hebben besloten om vanuit het centrum hier naar toe te verplaatsen. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat in de toekomst ook de Philips-onderdelen die nu nog op Vredeoord zijn gevestigd, zullen verhuizen naar de HTCE. Dat de leegstand zich in Eindhoven concentreert in en nabij het centrum, heeft als nadeel dat deze erg zichtbaar is in de huiskamer van de stad en hier ook tot ongewenste effecten kan leiden, zoals verloedering van gebouwen of gebieden. Het voordeel is erin gelegen dat juist in dit gebied de meeste kansen aanwezig zijn om hier alternatieve functies onder te brengen in leegstaande gebouwen (studentenhuisvesting, kenniswerkers, hotels, creatieve bedrijvigheid, etc.).

5 Tot besluit. Met deze Leegstandsmonitor nodigen we marktpartijen uit om onderzoek te doen naar de mogelijkheden om leegstaande (kantoor)gebouwen nieuw leven in te blazen door er een andere invulling aan te geven. Voorstellen tot transformatie, herontwikkeling, of anderszins die passen binnen de bredere gemeentelijke beleidskaders, zullen we als gemeente waar mogelijk faciliteren. Meer informatie is te bevragen bij de afdeling Economische Zaken & Arbeidsmarkt van de gemeente Eindhoven (tel ). fge/sc

6 GROTE (> 500m 2 ) STRUCTUREEL* LEEGSTAANDE KANTOREN / KANTOORACHTIGEN IN EINDHOVEN 2013 *Structurele leegstand: > 3 jaar voor > 50%

7 SITUERING STRUCTUREEL LEEGSTAANDE KANTOREN EN KANTOORACHTIGE GEBOUWEN IN EINDHOVEN

8 EINDHOVENSE LEEGSTANDSMONITOR KANTOREN 2013 Factsheets Kantoren Begijnenhof Frederik van Eedenplein 1... Vonderweg Wal Wal-Waagstraat Hoogstraat St. Antoniusstraat 9... Beukenlaan Kronehoefstraat 1... Dr. Holtroplaan 3... Luchthavenweg Luchthavenweg Hondsruglaan 87A-B-C... Noord Brabantlaan Ukkelstraat Kantoorachtige gebouwen A. B. C. Limburglaan Hurksestraat 19 (Beatrixcomplex, gebouw BE)... Hurksestraat 19 (Beatrixcomplex, gebouw BAE)

9 1. BEGIJNENHOF 35 Aangeboden sinds : 2009 Oppervlakte (VVO) : m² : 4 (kelder t/m 2 e verd.) Bouwjaar : 1967 : 34 op eigen terrein (20 overdekt,14 op maaiveld) Parkeernorm : 1:39 : Nedbel Vastgoed V B.V. : Gemeente Eindhoven : Jones Lang LaSalle : Geen : Centrummilieu : m : 950 m : 120 m : Nabij uitgaansgebied en kernwinkelgebied : Zeer goed (parkeergarage Q-park; 50 m afstand) : Ligging aan Stadhuisplein 1

10 2. FREDERIK VAN EEDENPLEIN 1 TD-gebouw Aangeboden sinds : 2008 Oppervlakte (VVO) : m² : 13 (kelder t/m 12 e verd.) Bouwjaar : 1972 : ± 170 op eigen terrein (deels overdekt) Parkeernorm : 1:65 : Gemeente Eindhoven : Gemeente Eindhoven : Geen : Centrummilieu : m : m : 500 m : Nabij kernwinkelgebied : Goed (deels betaald, deels gratis) : Ligging in parkachtige omgeving 2

11 3. VONDERWEG 11 Aangeboden sinds : 2009 Oppervlakte (VVO) : m² : 7 Bouwjaar : 1981 : 170 op eigen terrein Parkeernorm : 1:65 : Breevast : o.a. Atos Origin : Colliers International : Plan tot transformatie naar studenteneenheden : Centrummilieu : m : m : 275 m (HOV-lijn) : Nabij kernwinkelgebied : Goed (betaald) : Gelegen tegenover PSV stadion 3

12 4. WAL 15 Aangeboden sinds : 2010 Oppervlakte (VVO) : m² : 5 (kelder t/m 3 e verd.) Bouwjaar : 1956 : 30 op eigen terrein Parkeernorm : 1:180 : ABN Amro Bank N.V. : ABN Amro Bank : Jones Lang LaSalle - Bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen - Gebouw wordt te koop aangeboden : Centrummilieu : m : m : 100 m : Nabij uitgaansgebied en kernwinkelgebied : Zeer goed (parkeergarage Q-park; 50 m afstand) : Ligging aan Stadhuisplein 4

13 5. WAL-WAAGSTRAAT 28-1 Aangeboden sinds : 2010 Percentage leegstand : 55% Oppervlakte (VVO) : m² totaal, waarvan m² aanbod : 5 (kelder t/m 3 e verd.) Bouwjaar : 1983 : 35 in eigen parkeerkelder / eigen parkeerdek Parkeernorm : 1:87 : Stichting Bewaarder Vastgoed C.V. APF II : Gemeente Eindhoven : Verschuuren & Schreppers : Kelder, b.g. en 1 e verd. te huur : Centrummilieu : m : m : 50 m : Nabij kernwinkelgebied : Zeer goed (parkeergarage Q-park; 50 m afstand) : Geen 5

14 6. HOOGSTRAAT 39 Aangeboden sinds : 2010 Oppervlakte (VVO) : m² : 4 (souterrain t/m 2 e verd.) Bouwjaar : 1990 : 34 op eigen terrein (afgesloten met slagboom) Parkeernorm : 1:55 : Invasto B.V. : Fortis : Vissers & Partners / Slippens & Vermeer : Geen : Centrumschilmilieu : m : m : 190 m : Centrumvoorzieningen op loopafstand : Redelijk (Rungraaf op 100 m, betaald) : Geen 6

15 7. ST. ANTONIUSSTRAAT 9 Steentjeskerk (onderdeel) Aangeboden sinds : 2010 Oppervlakte (VVO) : 834 m² : 4 (kelder t/m 2 e verd.) Bouwjaar : 1919 : 24 op eigen terrein Parkeernorm : 1:35 : Renpart Vastgoed Holding III N.V. : Bergson Technology B.V. (ICT) : Q-Bedrijfslocaties - Rijksmonument - Huur en koop bespreekbaar : Centrumschilmilieu : m : m : 200 m : Centrumvoorzieningen op loopafstand : Goed (betaald) : Geen 7

16 8. BEUKENLAAN 77 Aangeboden sinds : 2003 Oppervlakte (VVO) : m² : 4 (b.g. t/m 3 e verd.) Bouwjaar : 1989 : 93 op eigen terrein Parkeernorm : 1:51 : Modulus Vastgoed II B.V. : Price Waterhouse Coopers : Bossers & Fitters / DTZ Zadelhoff : Plan tot transformatie naar studenteneenheden : Ringmilieu : m : m : 160 m (HOV-lijn) : Matig : Matig : Geen 8

17 9. KRONEHOEFSTRAAT 1 Aangeboden sinds : 2010 Oppervlakte (VVO) : m² : 5 (b.g. t/m 4 e verd.) Bouwjaar : 1978 : 14 op eigen terrein Parkeernorm : ± 1:200 : Interpand N.V. : GGzE : Gebouw tijdelijk in gebruik via Stichting Ruimte : Ringmilieu : m : m : 160 m : Redelijk (Woenselse Markt) : Matig (betaald) : Geen 9

18 10. DR. HOLTROPLAAN 3 Aangeboden sinds : 2007 Oppervlakte (VVO) : m² : 3 (b.g. t/m 2 e verd.) Bouwjaar : 1992 : 44 op eigen terrein (uitbreiding mogelijk) Parkeernorm : 1:70 : Merin : Commit Arbo : Verschuuren & Schreppers / Colliers Int. : Restaurant en dakterras aanwezig : Snelwegmilieu : 600 m : m : 500 m (HOV-lijn) : Matig (Koopcentrum De Hurk) : Matig (niet betaald) : Gelegen op kantorenpark Poort van Metz 10

19 11. LUCHTHAVENWEG 54 Arivare Aangeboden sinds : 2007 Percentage leegstand : 60% Oppervlakte (VVO) : m² totaal, waarvan m² aanbod : 3 (b.g. t/m 2 e verd.) Bouwjaar : 1989 : 108 op eigen terrein Parkeernorm : 1:28 : Dutch Active Fund Propco B.V. : Getronics Pink Roccade : Verschuuren & Schreppers / Jones Lang LaSalle : Restaurant aanwezig : Snelwegmilieu : 850 m : m : 270 m : Redelijk (Eindhoven Airport) : Redelijk (betaald parkeren) : Gelegen op bedrijventerrein Eindhoven Airport 11

20 12. LUCHTHAVENWEG 67 Aangeboden sinds : 2010 Oppervlakte (VVO) : m² : 3 (b.g. t/m 2 e verd.) Bouwjaar : 1989 : 90 op eigen terrein Parkeernorm : 1:35 : Naarderstraat exploitatie B.V. : Canon : Verschuuren & Schreppers : Geen : Snelwegmilieu : m : m : 25 m (HOV-lijn) : Redelijk (Eindhoven Airport) : Redelijk (betaald parkeren) : Gelegen op bedrijventerrein Eindhoven Airport 12

21 13. HONDSRUGLAAN 87A-B-C Aangeboden sinds : 2007 Oppervlakte (VVO) : m² : 2 (b.g. en 1 e verd.) Bouwjaar : 1977 : 16 op eigen binnenterrein Parkeernorm : 1:74 : Peeters Onroerend goed B.V. : Niet bekend : Bossers & Fitters / Stekelenburg & Rooijakkers : Deel van gebouw is als showroom ingericht : Bedrijventerreinmilieu : m : m : 260 m : Matig (Nederlandplein) : Goed (aan openbare weg, niet betaald) : Gelegen op bedrijventerrein Woenselse Heide 13

22 14. NOORD BRABANTLAAN Luminos (hoofdgebouw) Aangeboden sinds : 2010 Oppervlakte (VVO) : m² : 4 (b.g. t/m 3 e verd.) Bouwjaar : 1969 : 2005 : 79 op eigen terrein (uitbreiding mogelijk) Parkeernorm : 1:56 : RHM (Molenaar) / Ban Bouw B.V. : RHM Wehrens, Mennen & De Vries accountants : Stekelenburg & Rooijakkers : Geen : Bedrijventerreinmilieu : 500 m : m : 120 m (HOV-lijn) : Matig (Koopcentrum De Hurk) : Redelijk : Gelegen aan rand van bedrijventerrein De Hurk 14

23 15. UKKELSTRAAT 2 Aangeboden sinds : 2009 Percentage leegstand : 81% Oppervlakte (VVO) : m² totaal, waarvan m² aanbod : 2 (b.g. en 1 e verd.) Bouwjaar : 1983 : 1999 (buitengevels) : Geen eigen parkeerplaatsen Parkeernorm : Lips Capital Group : o.a. Aces B.V. : Stekelenburg & Rooijakkers : 1 e verd. te huur : Bedrijventerreinmilieu : m : m : 700 m : Matig (Winkelcentrum Woensel op 1,3 km) : Zeer goed (achterzijde gebouw) : Gelegen op bedrijventerrein Vlokhoven/Tempel 15

24 A. LIMBURGLAAN 36 Aangeboden sinds : 2008 Oppervlakte (VVO) : m² : 5 (souterrain t/m 3 e verd.) Bouwjaar : ± 1965 : ± 100 op eigen terrein Parkeernorm : 1:30 : Dutch Property Company Vermeer 7 B.V. : Ballast Nedam : Verschuuren & Schreppers / DTZ Zadelhoff : Géén solitaire kantoorbestemming : Ringmilieu : m : m : 280 m : Matig (Albert Heijn XL op 300 m) : Matig (aan openbare weg, niet betaald) : Gelegen op bedrijventerrein De Hurk 16

25 B. HURKSESTRAAT 19 Beatrixcomplex, gebouw BE Aangeboden sinds : 2003 Oppervlakte (VVO) : m² : 7 (kelder t/m 5 e verd.) Bouwjaar : ± 1970 : 117 op eigen terrein (uitbreiding mogelijk) Parkeernorm : 1:67 : Heijmans : Philips : Géén solitaire kantoorbestemming : Bedrijventerreinmilieu : 650 m : m : 550 m : Matig (Koopcentrum De Hurk) : Redelijk : Gelegen op bedrijventerrein De Hurk 17

26 C. HURKSESTRAAT 19 Beatrixcomplex, gebouw BAE Aangeboden sinds : 2003 Oppervlakte (VVO) : m² : 6 (souterrain t/m 5 e verd.) Bouwjaar : ± 1976 : 200 Parkeernorm : 1:81 : Heijmans : Philips : Géén solitaire kantoorbestemming : Bedrijventerreinmilieu : 650 m : m : 550 m : Matig (Koopcentrum De Hurk) : Redelijk : Gelegen op bedrijventerrein De Hurk 18