Solids: het huisvesten

Transcriptie

1 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013 ACHTERGROND 15 Solids: het huisvesten van de toekomst In 2011 werden in Amsterdam twee zeer vernieuwende gebouwen opgeleverd en verhuurd: Solids. De ambities van ontwikkelaar en verhuurder Stadgenoot waren groot: gebouwen realiseren die álle soorten functies kunnen herbergen en die klanten zeggenschap bieden over metrage, indeling, inbouw en zelfs huurprijs. Is dit vergaande experiment voor herhaling vatbaar? Het restaurant in de Solid op IJburg (Foto Alex Schröder)

2 16 TijDsCHRiFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 juni 2013 achtergrond DOOR MaaRTen De LaaT, beleidsadviseur strategie en portefeuille stadgenoot sinds 2004 heeft Stadgenoot (voor juli 2008 Het Oosten) gewerkt aan de ontwikkeling van een nieuw gebouwconcept: Solids. In 2011 werden Solid 11 in Oud-West en Solids 1 en 2 op IJburg opgeleverd. De ontwikkeling van Solids ging dwars in tegen bestaande opvattingen en regelgeving en vroeg ook om vele bouwkundige innovaties. Ook de wijze waarop de Solids zijn verhuurd was nieuw: via een veiling. Kortom, volop aanleiding voor een uitgebreide evaluatie. Dit artikel is gebaseerd op een onderzoek dat INBO heeft uitgevoerd in opdracht van Stadgenoot en Platform 31: De onbekende toekomst huisvesten. In dit onderzoek komen zowel de verwachtingen en de waardering van de medewerkers van Stadgenoot, als die van de huurders van beide Solids aan bod. Ook afgehaakte belangstellenden voor Solids zijn in het onderzoek betrokken. Dit artikel gaat in op de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek en de lessen van Stadgenoot. De ideeën voor de bouw van Solids ontstonden zo n tien jaar geleden bij Het Oosten. Het concept werd ontwikkeld door de toenmalige bestuurder Frank Bijdendijk tegen verschillende achtergronden : De Amsterdamse grachtenpanden en de herstructurering: waarom lukt het panden van honderden jaren oud om zich aan te passen aan de veranderende vraag, terwijl veel naoorlogse woningen gesloopt moeten worden omdat ze dit niet kunnen? De kracht van een oude drukkerij in Amsterdam Oud-West (Tettenrode). Een pand dat gekraakt werd en waarvoor het toenmalige Oosten een bijzondere constructie trof: verhuur van het casco met de overdracht van de verantwoordelijkheid voor de inbouw aan de huurders die zelf aan de slag gingen en er een bonte mix van onder andere woningen, ateliers en culturele voorzieningen in realiseerden. De rellen in Parijs eind 2005 die mede voortkwamen uit onvrede met de leefomstandigheden in de banlieus: monofunctionele wijken met eenvormige flats van slechte kwaliteit. Een Solid is een gebouw dat toegesneden is op een lange levensduur die stoelt op twee pijlers: een maximaal accommodatievermogen en een dierbaar ontwerp. Een gebouw dat bij oplevering en daarna (bijna) alle soorten functies - met verschillende afmetingen - kan huisvesten (maximale keuzevrijheid), zodat het kan meebewegen met een veranderende vraag. En een gebouw dat aan de buitenkant en in de collectieve ruimtes ontworpen is met de bedoeling dat de mensen ervan gaan houden. Een verbintenis die ook tot stand komt door de grote mate van keuzevrijheid ten aanzien van de inbouw van de huurruimtes. Solids zijn gebouwd volgens een ander financieel principe dan reguliere gebouwen en zijn gericht op een optimaal exploitatieresultaat voor de verhuurder. Tot slot is het bijzondere van een Solid dat deze is ontworpen zonder dat de gebruiker(s) bekend was/waren. Uit deze omschrijving blijkt hoe veelzijdig het Solidsconcept is. Of anders gesteld: hoeveel met elkaar samenhangende doelstellingen achter dit concept schuil gaan. Tijdens de evaluatie bleek ook dat zowel de betrokken medewerkers van Stadgenoot, als huurders en externe experts hier soms heel anders over dachten. Figuur 1 De doelstellingen van Solids De genoemde doelstellingen zijn als volgt verwezenlijkt: Maximaal accommodatievermogen. Door een grote mate van juridische bestemmingsvrijheid en een collectief casco met bijzondere kwaliteiten (onder andere overmaat in verdiepingsruimte, overspanning, vloersterkte, schachtruimte en ontsluitingsmogelijkheden) kan de Solid functioneren als volledig woongebouw en als volledig werkgebouw met uitgebreide mogelijkheden voor bijeenkomstfuncties. Dierbaarheid. Door veel aandacht te besteden aan de vormgeving van de gevels, een fraaie ontsluiting, zorgvuldige detaillering en afwerking, materialen die mooi verouderen en de overgang van privé naar openbaar is de Solid een gebouw waarmee huurders, bezoekers en omwonenden zich zullen identificeren en langdurig verbonden blijven. Maximale keuzevrijheid voor de huurder. Elke huurder - en niet de eigenaar, het gebouw of regels! - bepaalt zelf het aantal vierkante meters, het gebruik, de plek, de indeling, de inbouw en de prijs. In de Solid is vrijwel elk gebruik mogelijk. Stadgenoot stelt wel enkele voorwaarden. Zo zijn functies die overlast kunnen veroorzaken of aanstootgevend zijn (aan sex, drugs en rock n roll-gerelateerde functies) uitgesloten en wordt minimaal 15% van het oppervlak verhuurd als sociale huurwoning. De keuze is gemaakt om het eigendom van het casco en de inbouw te scheiden. Stadgenoot is casco-eigenaar en is hierdoor verhuurder. Cascohuurders zijn eigenaar van de inbouw. Ze kunnen zo naar eigen inzicht en voor eigen rekening en risico de Solidruimte indelen en inbouwen. Zij kunnen het eigendom ook vrij verhandelen via een zogenoemde indeplaatsstelling. Dat betekent dat de cascohuurders vergaande mogelijkheden hebben om een nieuwe huurder voor te dragen bij Stadgenoot. Optimaal exploitatieresultaat. Solids zijn duurder om te bouwen dan reguliere gebouwen door extra voorinvesteringen in de (bouw)kwaliteiten van het casco, bestemmingsvrijheid en dierbaarheid. Deze kosten zijn gedurende de exploitatie echter terug te verdienen. Zo zijn de kosten voor planmatig onderhoud naar verwachting laag, omdat er gebruik is gemaakt van duurzame materialen. De kosten voor mutatieonderhoud zijn ook laag aangezien de huurders zelf verantwoordelijk zijn voor de inbouw en de verhandeling ervan bij een verhuizing. Omdat het casco in de toekomst alle soorten functies kan herbergen, is afschrijving van de investering in het casco niet nodig. De opbrengsten zijn naar verwachting hoger door appreciatie van dierbaarheid door de markt en door minder leegstand (alle functies zijn mogelijk). Bij de uitwerking van het Solidsconcept is er een generiek programma van eisen ontwikkeld. Toch zijn er ook kenmerkende verschillen ontstaan tussen de gerealiseerde Solidgebouwen. Die zijn met name veroorzaakt door contextafhankelijke aspecten, zoals stedenbouwkundige uitgangspunten.

3 TijDsCHRiFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 juni 2013 achtergrond 17 Solid 11 is gelegen aan de Eerste Constatijn Huijgensstraat in Amsterdam Oud-West. Solid 11 heeft een vloeroppervlakte van m2 (VVO). Het is een U-vormig gebouw van zeven verdiepingen. De voorkant is afgesloten door een glazen wand die via schuifdeuren toegang geeft tot een ruim binnenterrein. Het gebouw wordt ontsloten via galerij-ontsluiting met twee kernen/toegangsmogelijkheden aan weerszijden van het binnenplein waarin een dubbele lift en trappenhuis zijn opgenomen om de galerij te bereiken. Solid 11 beschikt over smalle en langgerekte vloervelden. De vloervelden kennen centrale en decentrale schachten. De centrale schachten worden gebruikt voor ventilatie van de parkeergarage en voor aantakmogelijkheden voor ventilatie voor horecavoorzieningen. De decentrale schachten zijn voor de overige functies en zijn voorzien van elektra, warmte/koude, water, kookgas etc. De plint heeft een hoogte van 3,94 meter (netto). De daarboven gelegen verdiepingen zijn 3,05 meter hoog. De bovenste verdieping bestaat uit twee opbouwen van 3,93 meter hoog met daaromheen buitenruimte. Op de eerste verdieping is een grote gemeenschappelijke buitenruimte. De overspanningen bedragen 15,5 meter bij 41,25 meter. Het ontwerp van Solid 11 wordt gekenmerkt door veel aandacht voor details, zowel aan de buitenkant als aan de binnenkant. Opvallend is het grote kunstwerk van kunstenaar Hans van Bentem, bomen in de glazen pui die beide gebouwdelen met elkaar verbindt. Bij de keuze van de gebruikte materialen is consequent gekozen voor mooi verouderende materialen die lang meegaan: aluminium kozijnen en deuren, baksteen, natuursteen en glas. Solid 11 is ontworpen door Tony Fretton Architecten. Solids 1 en 2 liggen op de kop van Haveneiland aan de IJburglaan op IJburg. Het oorspronkelijk plan voorziet in de bouw van zeven tot negen Solids, waarvan Solids 1 en 2 de eerste zouden zijn. Als gevolg van de crisis gaat de bouw van de overige Solids niet door. Solids 1 en 2 bestaat uit twee gebouwen die geschakeld zijn. Solids 1 en 2 hebben negen verdiepingen. De begane grond van Solid 1 en 2 hebben een hoogte van 5,60 meter (netto). De daarboven gelegen verdiepingen zijn anders bij Solid 1 en Solid 2. Ze variëren tussen de 2,90 en 3,44 meter (netto). De afmetingen van de gebouwen zijn 21 meter bij 55 meter. De gebouwen tellen samen m2 VVO. De ontsluiting van de gebouwen gaat via twee entrees aan de zijkant van het gebouw die allebei uitkomen bij een kern met een lift. Het ontwerp wordt behalve door de ronde hoek ook gekenmerkt door een grote klok en door een arcade op de begane grond die alle bouwdelen verbindt. Ook de detaillering aan de buitenkant is opvallend. Zo kent de arcade op de begane grond een bijzonder ontwerp. Qua materiaalgebruik valt de hardstenen gevel op. Het ontwerp van Solids 1 en 2 is gemaakt door Baumschlager-Eberle Architecten.

4 18 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013 ACHTERGROND Terugkijken Zijn de doelstellingen die Stadgenoot voor ogen had met Solids bereikt? En wat vinden de huurders ervan? Maximale keuzevrijheid Beide gerealiseerde Solids bieden heel veel keuzevrijheid aan de huurders. Lange levensduur accommodatievermogen - dierbaarheid Het is natuurlijk op dit moment niet met zekerheid te zeggen of de gebouwen een lange levensduur zullen hebben, maar de verwachting is dat dat wel het geval is. Ten eerste hebben allebei de Solids door hun bouwkundige eigenschappen en door grote juridische bestemmingsvrijheid een heel groot accommodatievermogen. Ten tweede is het gelukt om gebouwen te realiseren waarvan de kans groot is dat mensen ze gaan waarderen. De huurders van Solid 11 waarderen het exterieur en de meesten van hen ook het afwerkingsniveau van de collectieve ruimten binnen het gebouw. Deze kwaliteiten hebben echter maar beperkt meegespeeld bij de keuze voor Solid 11. Huurders denken bij dierbaarheid eerder aan een aantrekkelijke mix van kleinschalige functies dan aan esthetiek. Bij het ontwerp van Solids 1 en 2 zijn fouten gemaakt die zowel de dierbaarheid als het accommodatievermogen schaden. Het voornaamste bezwaar is dat de ontsluiting en daarmee de overgang van openbaar naar privé niet goed is uitgevoerd (te klein, te weinig opvallend). Dit schaadt de beleving van het gebouw, maar ook het accommodatievermogen omdat de geslotenheid het gebouw niet aantrekkelijk maakt voor publieksgerichte functies. Juridisch gezien zijn bijna alle functies toegestaan in de gerealiseerde Solids, met uitzondering van overlastgevende of aanstootgevende functies. Grootschalige winkels worden bij beide Solids uitgesloten. Bij Solid 11 gelden nog enkele beperkingen ten aanzien van horeca. Om dit voor elkaar te krijgen is er heel veel overleg geweest met de bevoegde instanties. Uiteindelijk is steeds gekozen voor pragmatische oplossingen. Zo is het niet gelukt om een heel ruim bestemmingsplan op te stellen, maar is er uiteindelijk voor gekozen om een speciale procedure rondom de omgevingsvergunningverlening in gang te zetten die - voor het Solidsgebied binnen het bestemmingsplan - voorziet in de bestemmingsvrijheid. Voor het plaatsen van unitscheidende wanden moet een vergunning worden aangevraagd. Het verder inbouwen is in de meeste situaties vergunningvrij. Alleen voor bedrijfsmatige functies waarvan de inbouw invloed heeft op de (sub)brand-compartimentering, bijvoorbeeld bij hotels, is een aanvullende vergunning nodig. Vooral bij Solid 11 is heel bewust gekozen voor materialen die lang meegaan en die gemakkelijk vervangen kunnen worden. Verwacht wordt dat de materialen minder planmatig onderhoud vergen en langer meegaan. Bij Solids 1 en 2 is de gevelbeplating in dit opzicht geslaagd, maar is er twijfel over de andere gebouwonderdelen. Technisch gezien zijn bijna alle functies mogelijk op alle plekken in het gebouw. Er was ook erg veel vrijheid qua kavelgrootte, -vorm en indeling. De inbouw was geheel de verantwoordelijkheid van de huurders. In het ontwerp van beide Solids is uitgegaan van minimale kavelgroottes van 90 m2, wat achteraf gezien een verkeerde beslissing was: dit is te groot. In Solid 11 konden zonder aanpassingen kavels van 60 m² gemaakt worden. Voor Solids 1 en 2 waren aanpassingen nodig in de vorm van een ombouw om de kern. De huurders van Solid 11 (Eerste Constatijn Huijgensstraat, Amsterdam Oud-West) waarderen het exterieur en de meesten van hen ook het afwerkingsniveau van de collectieve ruimten binnen het gebouw (Foto Alex Schröder)

5 TijDsCHRiFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 juni 2013 achtergrond 19 Omdat een Solid vrijwel elke vraag zou moeten kunnen bedienen, leefden er bij Stadgenoot grote dromen over bijzondere huisvestingsvormen en over een geslaagde mix van wonen en kleinschalige bedrijvigheid. Deze verwachtingen zijn bij de eerste verhuur niet uitgekomen. De huidige huurders tonen een traditioneel beeld: vooral één- en tweepersoonshuishoudens, hotels en in Oud-West enige bedrijvigheid (aan huis). Toch blijken er ook bijzondere woonsituaties voor te komen en hebben de Solids aan een vraag kunnen beantwoorden die anders niet (of heel moeilijk) beantwoord had kunnen worden. Zo is er een gescheiden stel dat een Solidruimte zo heeft verbouwd dat vader en moeder apart van elkaar wonen, maar dat hun zoon via een tussengang makkelijk van de ene woning naar de andere woning kan. En er zijn drie woningen naast elkaar gerealiseerd voor zelfstandige woonruimte voor een vader en een moeder en twee volwassen dochters, waarbij één van hen gehandicapt is en dagelijks mantelzorg van haar familie nodig heeft. Dankzij de bestemmingsvrijheid van Solids hebben zich hotels en een short stay-facility in Oud-West en op IJburg kunnen vestigen. Volgens de reguliere regelgeving was dit niet mogelijk geweest. De verwachting over functiemenging is niet helemaal uitgekomen. Er is wel een mix van wonen en werken. Maar binnen wonen respectievelijk werken is er minder variatie dan verwacht: in Solids 1 en 2 is geen vrije sector huur terecht gekomen (met name door veel concurrerend aanbod) en binnen werken is de hotelfunctie dominant geworden (met name door de veiling die hotels in staat stelde om veel te bieden). de aanwezigheid van enkele grote hotels en hotelgasten die weinig binding hebben met het gebouw. De scheiding tussen het eigendom van het casco en de inbouw is door huurders van Solid 11 als voordeel en als nadeel ervaren. Het heeft sommige huurders in de gelegenheid gesteld hun droomhuis in te richten. Voor andere huurders was het eerder een last. Nu iedereen zijn inbouw gerealiseerd heeft, overheerst tevredenheid en trots. Huurders hebben zich bij het bepalen van de inrichting van hun ruimte mede laten beïnvloeden door hun ideeën bij de verhandelbaarheid van hun inbouw. De kosten voor de inbouw variëren van enkele duizenden euro s tot een kleine tweehonderdduizend euro voor de woningen en een veelvoud voor de hotels. Dit moest gefinancierd worden uit eigen middelen of via persoonlijke leningen van familie en vrienden. Dit was voor de geïnterviewde huurders geen reden om af te zien van hun keuze, ook niet voor de sociale huurders. Nota bene: er zijn dus mensen met een laag inkomen én eigen geld (of de mogelijkheid om dat te lenen). Voor belangstellenden voor de Solid die later zijn afgehaakt, blijken de kosten van de inbouw in combinatie met onzekerheid over de huurprijs en de verkoop van de inbouw juist wel een factor van betekenis te zijn geweest. Sociale huurwoning VS huurwoning Tandarts Consultant Cateraar Hotels Sociale huur Winkel Hotel Nog niet verhuurd Figuur 2 De gerealiseerde functies in Solid 11 en naar gehuurd oppervlak Bron: Stadgenoot Bij Solids 1 en 2 op IJburg is de gevelbeplating in dit opzicht geslaagd, maar is er twijfel over de andere gebouwonderdelen (Foto Alex Schröder) Voor de huurders van Solid 11 waren de belangrijkste vestigingsredenen: de locatie, het vertrouwen in het rendement van investeringen op zo n aantrekkelijke locatie, de vrijstelling op de reguliere huisvestingsregels (voor sociale huurders en de exploitanten van de hotels/short stay-facility) en de beoogde - maar uiteindelijk beperkt gerealiseerde - kleinschalige functiemenging in het gebouw. Opvallend is dat andere typische Solidskwaliteiten van ondergeschikt belang zijn geweest bij de keuze. Dat de Solid een ruime mate van bestemmingsvrijheid heeft, wordt door vrijwel alle huurders als aantrekkelijk ervaren. Maar blijkbaar hadden de huurders daar ook een specifieke invulling voor in gedachten; een invulling die niet strookt met Bij Solid 1 en 2 op IJburg is voor sociale huurders de vrijstelling op de reguliere huisvestingsregels (geen woon- of inschrijfduur als rangordecriterium) een doorslaggevende vestigingsfactor geweest. Op de tweede plaats komt de kans om zelfstandig te kunnen wonen op IJburg. De specifieke kwaliteiten van de Solids hebben nauwelijks tot geen rol gespeeld in de keuze. Opvallend bij Solid 1 en 2 is het ontbreken van vrije sectorhuur en het beperkte aantal bedrijven. De afwezigheid van vrije sectorhuur is te verklaren door de huidige moeilijke marksituatie. Er is veel aanbod van vrije sectorhuurwoningen op IJburg. De prijs voor een Solidruimte in combinatie met de afbouwkosten (plus het met risico investeren hierin) en het ontbreken van buitenruimte blijken in het nadeel van de Solids te werken. Ook voor bedrijvigheid is de concurrentie stevig. In de directe omgeving van Solid 1 en 2 maar ook daarbuiten valt veel te kiezen, voor een lagere prijs en met een hoger afwerkingsniveau.

6 20 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013 ACHTERGROND Een optimaal exploitatieresultaat Het bouwen van een Solid vergt hogere voorinvesteringen dan een regulier gebouw, maar het concept is erop gericht om de financiële middelen van tevoren zó in te zetten dat zij leiden tot een optimalisatie van het exploitatieresultaat. Dit is te bereiken door de exploitatiekosten te minimaliseren, de opbrengsten te maximaliseren en de stichtingskosten te beteugelen. In hoeverre is dit gelukt? Aangezien de onderhouds- en beheerkosten nu nog niet bekend zijn, is het niet duidelijk of de exploitatiekosten lager zullen zijn dan gemiddeld. De verwachting is dat dit wel het geval zal zijn door lage mutatiekosten (omdat de huurders verantwoordelijk zijn voor de inbouw) en lage kosten voor planmatig onderhoud (vanwege de gekozen duurzame materialen). De vraag of het gelukt is om de opbrengsten te maximaliseren is deels te beantwoorden. We kunnen op dit moment alleen iets zeggen over de opbrengsten bij aanvang van de verhuur. De conclusie is dat het bij Solid 11 met de veiling gelukt is om hoge opbrengsten te realiseren, maar niet de maximale. De opbrengsten voor Solid 1 en 2 vallen erg tegen. Na de veiling werd 40% verhuurd en begin 2013 was er nog steeds sprake van een grote leegstand. De stichtingskosten voor Solid 11 en Solids 1 en 2 zijn erg hoog opgelopen door extra investeringen in accommodatievermogen, dierbaarheid en hoge innovatiekosten. De stichtingskosten zijn ongeveer twee keer zo hoog uitgekomen als van een regulier gebouw. De evaluatie biedt echter vele aanknopingspunten om toekomstige Solids beter en goedkoper te bouwen. Huurders van Solid 11 kijken met tevredenheid terug op de veiling. Zij vinden dat zij hierdoor invloed hebben kunnen uitoefenen op de plek in Solid 11, het aantal vierkante meters, de functie en de huurprijs. Dat de veiling huurprijsverhogend heeft gewerkt, nemen de huurders op de koop toe. Keerzijde van de veiling is dat bepaalde belangstellenden vanwege het prijsophogend effect en de onzekerheid over de locatie binnen het gebouw hebben afgezien van deelname aan de veiling. Vooruitkijken Sinds de start van de bouw van de Solids in 2009 zijn de omstandigheden waarbinnen corporaties werken ingrijpend gewijzigd. Door de crisis en door de verhuurdersheffing zijn de investeringsmiddelen van Stadgenoot drastisch teruggelopen. Hierdoor richten we ons steeds meer op onze kerntaken: het huisvesten van huishoudens met een laag of middeninkomen. Gezien deze nieuwe context is het duidelijk dat Stadgenoot geen Solids meer gaat bouwen. Solids zijn te duur, te risicovol en passen niet meer binnen het takenpakket van nu. Wat hebben we geleerd? Les 1: het extreme accommodatievermogen van Solids is een grote kwaliteit, maar er hangt ook een fors prijskaartje aan. Bovendien is het maar zeer de vraag of een maximaal accommodatievermogen (alle functies mogelijk op elke plek, alle indelingen mogelijk met overal de mogelijkheid voor een natte cel) ook echt nodig is in de toekomst. Bij de gerealiseerde Solids is voor de hotels keuzevrijheid een doorslaggevende vestigingsreden geweest (het bestemmingsplan sloot hotels op andere plekken uit), maar voor veel bewoners was dit helemaal niet zo belangrijk. Stadgenoot hecht aan duurzame wijken die veranderende huisvestingsvragen in de toekomst aankunnen. Dit vraagt onder andere om een goede aansluiting op de bestaande stad, een gemengd woningbestand qua prijs/kwaliteit, maar ook om een aantal gebouwen die veranderende huisvestingsvragen in grote mate te kunnen accommoderen. Stadgenoot is op dit moment bezig met het formuleren van een aantal bouwtechnische eisen voor een Solid light, een gebouw dat op een aantal plekken (met name de plint) een grote mate van functievrijheid biedt. De verkavelings- en indelingsvrijheid worden vooral bepaald door de combinatie van het ontwerp van de plattegronden, het ontsluitingsprincipe en het installatieconcept. Les 2: De Solidsprincipes zijn interessant voor de transformatie van bestaande gebouwen, met name de ervaringen ten aanzien van juridische bestemmingsvrijheid en de losse inbouw. Les 3: Vrijheid van regelgeving is van belang voor doorbraken met betrekking tot de snelheid van ontwikkelen/transformeren van vastgoed en het creëren van mogelijkheden voor klanten (bijvoorbeeld naast elkaar kunnen wonen om mantelzorg te geven). Met name bestemmingsplannen en de woonruimteverdelingsregels zijn knellend. Van de Solids hebben we geleerd dat totale bestemmingsvrijheid (zeker in combinatie met een veiling) niet vanzelf leidt tot diversiteit. In plaats van totale vrijheid denken we daarom aan vrijheid binnen bepaalde marges en vrijheid in combinatie met regie (op het soort functies, op het aantal vierkante meters en op de plek in het gebouw). Les 4. Bij Solids is gekozen voor een veiling, omdat er sprake was van ruimtelijk overlappende vragen en omdat het goed past bij het faciliteren van keuzevrijheid en het maximaliseren van de huuropbrengst. Les: een veiling kan goed werken als er meer vraag is dan aanbod. Maar het is ook duur en ingewikkeld en tijdrovend om uit te leggen. Tenslotte kan een veiling leiden tot een beperkt aantal functies. Bovenstaande analyse en lessen gelden voor ons als woningcorporatie. Voor een belegger kan het investeren in Solids (of een lichtere variant daarvan) heel interessant zijn. De evaluatie reikt verschillende besparingsmogelijkheden aan voor de bouw waardoor een goed rendement haalbaar is. In deze tijden van leegstand, zeker op de kantorenmarkt, is accommodatievermogen van vastgoed en functievrijheid een groot goed! Noten 1 Dit onderzoek is te vinden op en 2 Zie o.a. Met andere ogen, Frank Bijdendijk, Overigens blijkt dat de verwachte overlast van hotelgasten nauwelijks heeft plaats gevonden door de extra inzet door Stadgenoot van een huismeester en het aangescherpte management van de hotelexploitanten. 4 Rente-aftrek over een (hypothecaire) lening was en is niet mogelijk. 5 Vanzelfsprekend zijn er wel bedrijfswaardecalculaties gemaakt. Hieruit komt naar voren dat het resultaat voor Solid 11 1,6 mln. negatief bedraagt en voor Solids 1 en 2 1,5 mln. positief. Bij deze uitkomsten zijn veel aannames gedaan en er is een groot aantal kanttekeningen bij te maken. Onderdeel van de evaluatie van het concept is een kwalitatieve financiële analyse op basis waarvan we uitspraken kunnen doen over het mogelijk financiële rendement van Solids.