Advies bedrijventerrein Schieoevers Zuid in Delft

Transcriptie

1 Advies bedrijventerrein Schieoevers Zuid in Delft Een onderzoek naar de marktmogelijkheden voor perifere detailhandel Arnhem, november 2011

2

3 Advies bedrijventerrein Schieoevers Zuid in Delft Een onderzoek naar de marktmogelijkheden voor perifere detailhandel Uitgebracht aan: Bedrijvenkring Schieoevers Seinpost Adviesbureau BV drs. P.C. Draaijer drs. M.J.M. Vaessen Projectnummer: Arnhem, november 2011

4

5 Inhoudsopgave 1 Advies 1 2 Onderbouwing marktruimte perifere detailhandel Perifere detailhandel (PDV) en grootschalige detailhandel (GDV) Analyse PDV-aanbod Marktmogelijkheden 3 3 Toetsingskader perifere detailhandel Schieweg Zuid Beoordeling beleidskader PDV Beoordeling Schieweg Zuid Brancheringsmogelijkheden Europese dienstrichtlijn 11 Bijlagen Bijlage 1 Aanleiding en onderzoeksverantwoording 13 Bijlage 2 Analyse PDV-aanbod Delft en omgeving 15 Bijlage 3 Uitgangspunten mogelijkheden (DPO) 19 Bijlage 4 PDV-beleidskader 21 Bijlage 5 Trends en ontwikkelingen PDV 23

6

7 1 Advies De Bedrijvenkring Schieoevers heeft Seinpost gevraagd onderzoek te doen naar de mogelijkheden voor perifere detailhandel op bedrijventerrein Schieoevers Zuid. Aanleiding zijn de vestigingsaanvragen voor perifere detailhandelsvestigingen in het deelgebied Schieweg Zuid. In dit hoofdstuk treft u de hoofdlijnen aan van ons advies. De onderzoeksverantwoording is in bijlage 1 opgenomen. Marktruimte voor perifere detailhandel in Delft aanwezig In Delft is voor de branches die in aanmerking komen voor perifere detailhandel wonen, rijwielen, tuincentra en bouwmarkten voldoende marktruimte. Om de consument een breed en gevarieerd pakket aan perifere detailhandel te bieden en daarmee het detailhandelsaanbod in Delft te verstevigen zijn ruimere vestigingsmogelijkheden voor perifere detailhandel nodig dan binnen de huidige beleidskaders het geval is. Hiermee wordt voorkomen dat koopkracht afvloeit naar omliggende gemeenten. Het is gegeven de berekende marktruimte en de vestigingsaanvragen voor perifere detailhandel niet opportuun om in Delft alleen perifere detailhandel toe te staan op woonboulevard Leeuwenstein. Schieweg Zuid geschikte (opvang)locatie voor (solitaire) perifere detailhandelsvestigingen Schieweg Zuid is geschikt als opvanglocatie voor perifere detailhandelsvestigingen die qua profiel en/of omvang niet op woonboulevard Leeuwenstein passen. De bereikbaarheid van Schieweg Zuid is goed, de parkeermogelijkheden zijn ruim, de panden hebben voldoende schaalgrootte en zijn deels direct beschikbaar. Nu zijn in Schieweg Zuid al een aantal perifere detailhandelsvestigingen gevestigd. Schieweg Zuid heeft geen potentie als volwaardig cluster voor perifere detailhandel en blijft een bedrijventerrein. Schieweg Zuid is wel geschikt voor solitaire perifere detailhandelsvestigingen. Wij adviseren in Schieweg Zuid onderstaande branches onder voorwaarden toe te staan: Wonen (met totaal een maximum van à m² WVO); o Meubels (mits qua omvang en profiel niet inpasbaar op woonboulevard Leeuwenstein); o vloerbedekking; o parket; o grove bouwmaterialen; o tegels; o zonwering; o natuursteen; o haarden/kachels; o sanitair; Sport (winkels groter dan m² WVO); o Buitensport; o Ruitersport; Rijwielen (winkels groter dan m² WVO); Tuincentra (nu al mogelijk op bedrijventerreinen); Bouwmarkten (nu al mogelijk op bedrijventerreinen). Winkels in de bovengenoemde branches passen vanwege de benodigde maatvoering niet in de traditionele winkelgebieden en zijn qua profiel niet of nauwelijks complementair aan Leeuwenstein. Laatstgenoemd gebied blijft in Delft de locatie voor winkels in bedden, keukens en meubels. De Europese Dienstrichtlijn voor branchering biedt de gemeente de mogelijkheid regie te voeren op de branchering van winkels in Schieweg Zuid. 1

8

9 2 Onderbouwing marktruimte perifere detailhandel 2.1 Perifere detailhandel (PDV) en grootschalige detailhandel (GDV) GDV-winkels zijn vanwege hun winkelomvang niet in één van de traditionele winkelgebieden (stad-, wijk- en buurtcentra) gevestigd. De ondergrens is ca m² winkelverkoopoppervlak 1 (WVO). Het gaat om winkels met een groot verzorgingsbereik (bovenlokaal/regionaal) en een grote verkeer- en parkeerbehoefte. Enkele voorbeelden van branches binnen GDV zijn elektronica (bijv. Mediamarkt), sport (bijv. Intersport) en supermarkten (bijv. Albert Heijn XL). PDV-winkels passen naar aard en omvang van artikelen niet in de traditionele winkelgebieden. Onder deze categorie vallen de branches grove bouwmaterialen, brand- en explosiegevaarlijke stoffen, auto s, boten, caravans, fietsen, bouwmarkten, tuincentra en woninginrichting (o.a. meubels, woonaccessoires, slaapkamer/bed, sanitair, keukens en vloeren). 2.2 Analyse PDV-aanbod IKEA Delft wijkt qua vloerproductiviteit, herkomst van bezoekers (bovenregionaal) en aanbod (groot deel branchevreemd zoals horeca, bloemen, food) erg af van reguliere PDV-winkels en heeft hiermee een bijzondere positie. IKEA is daarom in de berekening bij zowel aanbod- als vraagzijde buiten beschouwing gelaten; In vergelijking met een aantal steden is het PDV-aanbod in Delft zeer gering. Van alle steden die zijn opgenomen in de benchmark is het PDV- aanbod per inwoner het geringst in Delft; Het (geplande) PDV- aanbod in de omgeving is beperkt concurrerend en hoofdzakelijk gelegen aan de noord- en oostzijde van Delft; De enige PDV-locatie in Delft - woonboulevard Leeuwenstein heeft te kampen met ruimtelijke problemen: de locatie ligt geïsoleerd, de panden zijn op enkele uitzonderingen na krap bemeten, het aantal parkeerplaatsen voldoet niet en op de locatie is geen of nauwelijks uitbreidingsruimte; De branche bouwmarkten is in Delft ondervertegenwoordigd. In bijlage 2 is de analyse van het PDV-aanbod uitgewerkt. 2.3 Marktmogelijkheden Met behulp van het Seinpost draagvlakmodel berekenen wij in tabel 2.1 een indicatie van de marktruimte in de branches bouwmarkten, wonen, fietsen en tuincentra in Delft. Tabel 2.1 extra marktruimte per branche in m² WVO in 2011 en 2021 Branche Bouwmarkten Wonen Fietsen Tuincentra Voor de consument toegankelijk en zichtbaar winkeloppervlak. 3

10 Indicatief kan de extra marktruimte aangewend worden voor: een schaalvergroting van een bestaande bouwmarkt (2011) en de toevoeging van een bouwmarkt aan de detailhandelstructuur (2021); schaalvergroting van bestaande woonwinkels en/of toevoeging van nieuwe woonwinkels (2011 en 2021) toevoeging van een grootschalige fietsenwinkel (2011 en 2021); schaalvergroting van bestaande tuincentra (2011 en 2021). In bijlage 3 zijn de uitgangspunten van de berekening van de marktruimte opgenomen. 4

11 3 Toetsingskader perifere detailhandel Schieweg Zuid 3.1 Beoordeling beleidskader PDV PDV alleen op aangewezen locaties De provincie Zuid-Holland en Stadsgewest Haaglanden stellen dat nieuwe PDV in Delft buiten de aangewezen PDV-locatie woonboulevard Leeuwenstein alleen overwogen wordt indien op Leeuwenstein geen plaats meer is. Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen, auto s, boten, caravans, tuincentra en bouwmarkten mogen ook worden toegelaten op bedrijventerreinen. Tuincentra en bouwmarkten met een oppervlak groter dan m² WVO hebben regionale instemming van Stadsgewest Haaglanden nodig. De gemeenteraad Delft streeft naar vaststelling van de nota detailhandel Delft in januari De vaststelling van het bestemmingsplan Schieoevers door de gemeenteraad is gepland in mei In bijlage 4 is het beleidskader van provincie, regio en gemeente op gebied van PDV terug te vinden. Noodzaak tot actualisering PDV-beleidskader Het stringente PDV-beleidskader in Delft voldoet niet meer aan de hedendaagse consumentenwens en is achterhaald. De aard van en de dynamiek binnen de branches wonen, rijwielhandel en buitensport vragen om een actualisering van het huidige toetsingskader voor aanvragen. Een ja, mits benadering in plaats van de huidige nee, tenzij benadering. Wonen: omvang en diversiteit vragen om maatwerk De woonbranche is - in tegenstelling tot hetgeen het provinciale en regionale beleidskader impliceert - niet binnen enkele generieke beleidslijnen in te kaderen. De branche bestaat uit vele subbranches met essentiële verschillen in consumentengedrag en locatievoorkeuren. Ook in Delft is dit zichtbaar, diverse woonwinkels zijn solitair op bedrijventerreinen gevestigd, terwijl op woonboulevard Leeuwenstein de concentratie is van de gebruikelijke formules in vloeren, bedden en keukens. Van een beduidend andere orde zijn grootschalige woonwinkels in het midden- en hogere segment met een integraal productenaanbod (de shop-in-shop woonwinkels met afdelingen meubels, bedden, verlichting, keukens, etc.) èn beleving en comfort (met bijv. ondersteunende horeca en kinderopvang). Deze woonconcepten voelen er weinig voor om naar een woonboulevard te trekken omdat ze daar onvoldoende onderscheidend zijn. Voor aanvragen van dit soort grootschalige integrale woonconcepten is maatwerk geboden. Het aandeel verspreid gelegen woonwinkels in Nederland is tussen 2002 en 2010 toegenomen van 24% naar 29%. Deze toename is vooral veroorzaakt door de groei van het aantal meubelzaken op verspreid gelegen locaties. De omvang van meubelzaken op verspreide locaties is tussen 2002 en 2010 gegroeid van gemiddeld 980 m² WVO naar ruim m² WVO (bron: website HBD). Een andere categorie zijn de doelgericht bezochte woonwinkels waar het kijken en vergelijken veel minder speelt, zoals winkels in: vloerbedekking; parket; grove bouwmaterialen; tegels zonwering; natuursteen; haarden/kachels; sanitair. 5

12 Winkels binnen deze subbranches zijn veelal op bedrijventerreinen gevestigd vanwege de forse benodigde ruimte (vaak bestaan de zaken uit een combinatie van magazijn en showroom), het individuele bezoekmotief (de consument heeft zich georiënteerd op de aankoop en weet de zaak te vinden) en de gunstige huurprijzen. Ook dergelijke winkels hebben vaak geen voorkeur voor een woonboulevard. Figuur 3.1 buitensportwinkels vragen forse ruimteclaims Buitensport en rijwielhandel: trend is schaalvergroting Winkels in de buitensport worden steeds groter. Voorbeelden zijn winkels in skimateriaal, kampeerartikelen en ruitersport. Artikelen die niet achterop de bagagedrager zijn mee te nemen. De consument bezoekt deze winkels doelgericht en verwacht ter plaatse veel keuze. De winkels in buitensportartikelen hebben een omvang van gemiddeld 800 m² WVO en zijn daarmee bijna driemaal zo groot als de reguliere sportwinkels. De verwachting is dat de schaalvergroting doorzet. Vanwege de gevraagde ruimteclaims wordt het steeds moeilijker dergelijke winkels een plek te geven in de bestaande winkelcentra. Ruim 31% van de buitensportwinkels is inmiddels op locaties buiten de winkelconcentratiegebieden gevestigd (bron: website HBD). Binnen de rijwielbranche zijn door internet en de daarmee gepaard gaande prijsdruk, steeds minder fietswinkels nodig. Schaalvoordelen zullen steeds belangrijker worden om de winstmarges op peil te houden. Het aantal kleine fietswinkels neemt al enige jaren af. De gemiddelde omvang van dit soort winkels groeit ieder jaar gestaag door (bron: brancheonderzoek fietsdetailhandel BOVAG 2011). Het aantal fietswinkels buiten de traditionele winkelgebieden is inmiddels al 46% van het totaal (bron: website HBD). Grootschalige panden op goed bereikbare locaties met voldoende parkeergelegenheid hebben steeds vaker de voorkeur boven binnenstedelijke locaties. Retailers hebben op deze locaties voldoende 6

13 ruimte voor een compleet en divers aanbod. Winkels in buitensport en grootschalige fietsdetailhandel passen steeds minder binnen de traditionele winkelgebieden. Figuur 3.2 Ligging Schieweg Zuid op bedrijventerrein Schieoevers Zuid In bijlage 5 zijn de relevante trends en ontwikkelingen op het gebied van PDV weergegeven. Conclusie: Leeuwenstein niet voor alle typen PDV geschikt Naar onze mening passen winkels in PDV- branches groter dan m² WVO op perifere locaties. Met een ondergrens wordt voorkomen dat kleine winkels zich in de periferie vestigen. Niet alle PDV-woonwinkels passen qua profiel en/of maatvoering op woonboulevard Leeuwenstein. Voor de branches buitensport en rijwielhandel geldt dat vestiging van deze branches op Leeuwenstein het onderscheidend vermogen van de woonboulevard verzwakt. De praktijk leert dat het stapelen van bezoekdoelen op woonboulevards geen positieve invloed heeft op het functioneren ervan omdat het functieprofiel onduidelijk wordt. Het is voor de detailhandelsstructuur wenselijker om grootschalige winkels op solitaire locaties toe te staan, bijvoorbeeld geschikte bedrijventerreinen. 3.2 Beoordeling Schieweg Zuid Schieweg Zuid: grillige mix van detailhandel en overige functies Het bedrijventerrein Schieoevers Zuid ligt aan de zuidzijde van Delft, ten zuiden van de rondweg N470. De vraag is of de strook panden aan de Schieweg Zuid in aanmerking komt voor PDV-functies. Het gaat nadrukkelijk niet over het gehele bedrijventerrein Schieoevers Zuid. Bron: Google, bewerkt door Seinpost Adviesbureau BV De Schieweg Zuid is een gemengd gebied met: een cluster van autodealers; winkels in sanitair, automaterialen, meubels; groothandel (o.a. een ijzerwarenhandel en de Makro - eveneens een sterke trekker voor particulieren); consumentgerichte dienstverlening (o.a. Boels verhuur); kantoren; leegstand (ruim m² variërend van leegstaande showrooms vanaf ca. 200 m² tot een beschikbaar pand van zo n m², daarnaast is ca m² te huur aan buitenruimtes ten behoeve 7

14 van parkeren bron: inventarisatie Schieweg door Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden, oktober 2011). Figuur 3.4 detailhandel en groothandel Figuur 3.3 leegstaand pand Figuur 3.5 kantoren en partijverkoop 8

15 Figuur 3.6 Publiekstrekker Makro Groothandel en productie domineren het gebied. Opvallend is het verschil in pandgrootte en uitstraling. Op een aantal locaties treedt verpaupering van vastgoed op. Toetsing Schieweg Zuid op randvoorwaarden Om een advies te geven over de potentie van de Schieweg Zuid zetten we de randvoorwaarden voor gezonde PDV-locaties op een rij en toetsen we in hoeverre Schieweg Zuid geschikt is als PDV- locatie: Goede ontsluiting per auto: het stedelijke/bovenstedelijke aanbod vraagt om locaties aan de hoofdinfrastructuur, bij voorkeur aan een rondweg en radiaal; Voldoende parkeermogelijkheden op eigen terrein: de winkels worden individueel bezocht, hoofdzakelijk per auto. Alleen op woonboulevards vindt uitwisseling tussen winkels plaats (ter plekke kijken en vergelijken ); Voldoende kritische massa: minimaal m² WVO van met elkaar samenhangende branches ten behoeve van de herkenbaarheid en om schaalvoordelen (ook rond het parkeren) te kunnen realiseren; Voldoende fysieke mogelijkheden voor uitbreiding op afzienbare termijn, hier moeten niet teveel hobbels liggen zoals bestaande bebouwing of planologische belemmeringen. 9

16 Tabel 3.1 Toetsingskader PDV Schieweg Zuid Ontsluiting ++ Uitstekend ontsloten voor lokale en regionale consument via A4/A13 en rondweg N470. Parkeren +/- Voldoende parkeergelegenheid diverse panden op eigen terrein Geen mogelijkheid voor parkeerterrein voor gezamenlijk gebruik. Omvang aanbod en branchering -- Zeer gering aanbod aan PDVwinkels. Alleen kritische massa aan autodealers. Fysieke ruimte +/- Voldoende ruimte voor kritische massa aan solitaire PDV-winkels. Enkele grotere en geschikte panden voor solitaire PDV direct voorhanden. Geen mogelijkheid voor echte PDV clustering. Zicht/herkenbaarheid +/- Autodealers herkenbaar. Makro is een herkenningspunt voor de consument. Verder niet of nauwelijks herkenbaar als PDV locatie. Geen zicht vanaf N470. Ligging in verzorgingsgebied + Redelijk centrale ligging door ontsluiting via ringweg N470. De belangrijkste voordelen op een rij: De uitstekende ontsluiting; De centrale ligging in het verzorgingsgebied; De schaalomvang van de meeste panden is voldoende groot om de vraag naar schaalgrootte vanuit retailers te accommoderen en een kritische massa te kunnen realiseren; Er is voldoende parkeergelegenheid voor individuele winkels. Het geringe bestaande PDV-aanbod; Het ontbreekt aan mogelijkheden voor winkelconcentratie. Advies: sta PDV onder voorwaarden toe Schieweg Zuid is geschikt voor doelgericht bezochte PDV- winkels. Deze functies leveren geen concurrentie met de bestaande winkelgebieden op. Wij adviseren om op Schieweg Zuid in Delft perifere detailhandel toe te staan in onderstaande branches: Wonen (met totaal een maximum van à m² WVO); o Meubels (mits qua omvang en profiel niet inpasbaar op woonboulevard Leeuwenstein); o vloerbedekking; o parket; o grove bouwmaterialen; o tegels; o zonwering; o natuursteen; o haarden/kachels; o sanitair; Sport (winkels groter dan m² WVO); o Buitensport; o Ruitersport; Rijwielen (winkels groter dan m² WVO); Tuincentra; Bouwmarkten. Deze branches zijn complementair aan het aanbod in de traditionele winkelgebieden en woonboulevard Leeuwenstein zodat de consument kan beschikken over een breed en gevarieerd aanbod. De belangrijkste nadelen op een rij: 10

17 3.3 Brancheringsmogelijkheden Europese dienstrichtlijn Uit recente jurisprudentie van het Europese Hof blijkt dat een nieuwe vestiging of uitbreiding van een bestaande vestiging alleen mag worden geweigerd indien sprake is van een duurzame ontwrichting van een bepaalde branche. Het Hof acht het van belang dat consumenten binnen aanvaardbare afstand van de woonplaats hun aankopen kunnen blijven doen. De lijn van het Hof houdt verder in dat een gemeente kan sturen op ruimtelijk relevante redenen. Hieronder zijn ruimtelijk relevante argumenten aangedragen voor PDV op Schieweg Zuid: Ruimtelijke inpasbaarheid (goede mogelijkheden voor fysieke inpassing grote winkels, voldoende parkeergelegenheid en goede bevoorradingsmogelijkheden); Omvang/verzorgingsfunctie (aantoonbaar economisch draagvlak); Omvang/kritische massa (impuls aan diversiteit en kwaliteit PDV aanbod Delft, potentie om kritische massa te realiseren); Ruimtelijke kwaliteit (impuls aan revitalisering panden en percelen); Duurzaam ruimtegebruik (flexibiliteit en toekomstbestendigheid gebied neemt toe); Ruimtelijke synergie (toename functiemenging); Mobiliteit (toename voorzieningenniveau in nabijheid, goed ontsloten locatie voor autoverkeer en nabij treinstation Delft-Zuid. 11

18

19 Bijlage 1 Aanleiding en onderzoeksverantwoording Aanleiding De Bedrijvenkring SchieOevers een bedrijventerrein langs de oevers van de Schie in Delft wordt geconfronteerd met leegstand (zo n m² in oktober 2011) en verpaupering van panden op het bedrijventerrein Schieoevers Zuid. Tegelijkertijd zijn er de afgelopen jaren diverse aanvragen van retailers geweest om een pand te betrekken op Schieoevers Zuid. De interesse kwam vanuit de branches buitensport, wonen en bouwmarkten. Het detailhandelsbeleid en bestemmingsplan van de gemeente Delft laten detailhandel op bedrijventerreinen echter niet toe waardoor alle aanvragen werden afgewezen. Bespreking tussentijdse resultaten in een bijeenkomst met de Bedrijvenkring Schieoevers en de gemeente (10 oktober 2011); Verwerking input gemeente n.a.v. tussentijdse resultaten; Deelname werkatelier de Delftse detailhandel naar 2020 (31 oktober 2011); Oplevering eindrapportage Delft stelt momenteel een nieuwe nota detailhandel welke in januari 2012 waarschijnlijk zal worden vastgesteld door de gemeenteraad. Tegelijkertijd is een bestemmingsplanprocedure voor Schieoevers Zuid opgestart welke in mei 2012 zal worden besproken door de gemeenteraad. Vraagstelling De Bedrijvenkring SchieOevers heeft Seinpost gevraagd onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden voor perifere detailhandel op Schieoevers Zuid. Hiermee wil de Bedrijvenkring input leveren voor de detailhandelsnota. Ook bestaat zo een betere mogelijkheid om gefundeerd te acteren in de bestemmingsplanprocedure. Uitvoering We hebben het onderzoek als volgt uitgevoerd: Deskresearch: kwantitatieve analyse PDV-aanbod (benchmark) in Delft en omgeving, analyse vigerend beleidskader, onderzoek trends en ontwikkelingen, berekening marktruimte; Schouw: analyse PDV-locatie Leeuwentein en potentiële PDVlocatie Schieweg Zuid; 13

20

21 Bijlage 2 Analyse PDV-aanbod Delft en omgeving Primair marktgebied IKEA Delft versus reguliere woonbranche Delft IKEA Delft: vreemde eend in de bijt In Delft is IKEA recent uitgebreid tot m² WVO. Het assortiment van IKEA wijkt sterk af van de reguliere PDV-woonwinkels. Het aandeel woonwarenhuisartikelen en branchevreemde assortimenten zoals horeca, food en bloemen neemt een steeds prominentere rol in, waarmee de formule opschuift naar GDV. Door de trekkracht van de formule is het marktgebied van IKEA veel groter dan reguliere woonwinkels. De IKEA heeft een sterk (boven)regionale trekkracht, terwijl reguliere woonwinkels uitzonderingen daargelaten een lokale trekkracht hebben. Dat vertaalt zich in een hoog aandeel IKEAconsumenten van buiten Delft. De vloeromzet per m² WVO van IKEA is fors hoger dan het gemiddelde, volgens het Koopstroomonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng, 2004) is de omzet per m² WVO van IKEA ca. vier keer zo hoog als de omzet per m² WVO in de woonbranche. Landelijk voert IKEA een uitbreiding door van diverse IKEA-vestigingen waarmee de aantrekkingskracht voor funshoppers vergroot wordt (bron: DHV 2010, ruimtelijke impactstudies IKEA-vestigingen Son en Breugel en Duiven). Uit dezelfde studies blijkt dat het marktaandeel van IKEA in de woonbranche in Nederland gemiddeld 8,0-9,5% is. Ongeveer 70% van de bezoekers van IKEA betreffen jongvolwassenen (tot 40 jaar). Gezien het grote aandeel jongeren in Delft en de vestiging van een IKEA binnen de stadsgrenzen verwachten wij dat het marktaandeel van IKEA voor de inwoners van Delft zo n 20% (ruim 8,5 miljoen bestedingen van inwoners Delft bij IKEA Delft per jaar) is. 2 In 2011 vindt een nieuw koopstromenonderzoek plaats. De gegevens zijn nog niet beschikbaar voor dit onderzoek (eind november 2011). Bron: Seinpost Adviesbureau BV Het marktaandeel van IKEA is in de benchmark en draagvlakanalyse om de genoemde redenen niet meegenomen. Gering PDV aanbod in Delft Er is een benchmark met vergelijkbare steden uitgevoerd. De branches die voor de benchmark aan PDV in aanmerking komen zijn de branches wonen, doe-het-zelf, auto/fiets en plant/dier (binnen deze branches bevinden zich niet alleen PDV-winkels, maar ook winkels in hoofd-, wijken buurtcentra). Het oppervlak van deze branches in Delft ( inwoners) is vergeleken met een aantal vergelijkbare steden (

22 inwoners) die eveneens nabij een grotere stad of in stedelijk gebied liggen: Dordrecht/Rotterdam; Zoetermeer/Den Haag; Capelle a/d IJssel/Rotterdam; Zaandam/Amsterdam; Vlaardingen/Rotterdam; Deventer/Apeldoorn; Helmond/Eindhoven; Nieuwegein/Utrecht; Hengelo/Enschede. Als we het winkelaanbod in de branches wonen, doe-het-zelf, auto/fiets, plant/dier afzetten tegen het inwoneraantal, dan hebben Delft en Dordrecht het geringst aantal vierkante meters winkelaanbod in perifere branches per inwoner. Benchmark m² branches wonen, doe-het-zelf, auto/fiets, plant/dier per inwoner Benchmark m² winkelaanbod PDV-branches Bron: Locatus benchmarkverkenner 2011, bewerkt door Seinpost Adviesbureau BV Bron: Locatus benchmarkverkenner 2011, bewerkt door Seinpost Adviesbureau BV Het winkelaanbod in Delft is gering in vergelijking met de steden in de benchmark. Wat vooral opvalt, is het geringe winkelaanbod in de branches doe-het-zelf en auto/fiets. Concurrerend PDV-aanbod vooral aan oostzijde Delft In de directe omgeving van Delft is het aanbod perifere detailhandel vooral te vinden aan de zuidoostkant van Delft in de kernen Bergschenhoek ( inw.), Berkel en Roderijs ( inw.) en Pijnacker ( inw.). In Bergschenhoek en Berkel en Roderijs zijn enkele grotere woonwinkels en bouwmarkten gevestigd. Opvallend is het uiterst beperkte PDV-aanbod in Rijswijk ( inw.), grenzend aan de noordzijde van Delft. Den Haag-Ypenburg grenst eveneens aan Delft. Over het aanbod in Ypenburg zijn geen gegevens beschikbaar. Wel zijn er harde plannen om een bouwmarkt toe te voegen op het Haagse deel van Ypenburg. In de regio Haaglanden is de locatie Den Haag 16

23 Megastores het dichtstbijzijnde GDV-cluster, gevolgd door de PDVclusters Naaldwijk Industriestraat en Zoetermeer Woonhart. In de Stadsregio Rotterdam zijn de PDV-locaties Rotterdam Marconiplein en Vlaardingen Hoogstaden op enige afstand gevestigd. Verwacht wordt dat geen van alle genoemde locaties substantiële invloed heeft op het draagvlak voor Delft aangezien de relatieve afstand te groot is en het aanbod weinig concurrerend is. Aanbod branches wonen, doe-het-zelf, auto/fiets en plant/dier omgeving Delft Winkelaanbod Delft in PDV branches Delft 2011 Branche Aantal verkooppunten groter dan 250 m² WVO Aantal m² WVO Wonen Doe-het-zelf Auto/fiets Tuincentra Bron: Locatus 2011, bewerkt door Seinpost Adviesbureau BV Bron: Locatus benchmarkverkenner 2011, bewerkt door Seinpost Adviesbureau BV Aanbod PDV-branches Delft Het winkelaanbod binnen de PDV- branches zijn voor Delft opgevraagd voor winkels groter dan 250 m² WVO. We hebben er nadrukkelijk voor gekozen winkels kleiner dan 250 m² WVO sowieso niet mee te nemen omdat deze winkels in de traditionele winkelgebieden (centrum, wijk, buurt) zijn gevestigd en niet als PDV worden aangemerkt. Enkele zaken die opvallen zijn: Woonboulevard Leeuwenstein is de enige PDV-concentratie met ca m² WVO. Deze bevat de gebruikelijke combinatie van de ketens in beddenzaken, Leen Bakker, Kwantum en een aantal keukenzaken. Ook is er een Gamma met moderne afmetingen gevestigd (ca m² WVO). Uitbreidingsmogelijkheden zijn op Leeuwenstein niet of nauwelijks aanwezig. De overige woonwinkels zijn gevestigd in het centrum (vooral een aantal designwinkels) en in de Hoven (een babywoonwinkel en beddenzaak). Bovendien is er verspreid aanbod gelegen op de bedrijventerreinen Rotterdamseweg, Schieweg Zuid en Ypenburgsepoort en op solitaire locaties binnen de bebouwde kom. Praxis en Gamma zijn de enige bouwmarkten in Delft. Het aanbod aan bouwmarkten is hiermee ook met inachtneming van de Karwei in Delfgauw beperkt. Overige zaken in het doe-het-zelf segment zijn een winkel in ijzerwaren, sanitair en een Hubo. De twee tuincentra in Delft, Xotus op bedrijventerrein Ypenburgsepoort (ca m² WVO) en Life & Garden aan de Rijksstraatweg (gelegen buiten de bebouwde kom en ca m² WVO), hebben een moderne maat. De drie fietsenwinkels groter dan 250 m² WVO zijn kleinschalig en liggen in de binnenstad en wijkcentra. Het zijn geen PDV-winkels. 17

24 18 Automaterialenwinkel Breezan is gevestigd op bedrijventerrein Schieweg Zuid.

25 Bijlage 3 Uitgangspunten mogelijkheden (DPO) Ambitie: winkels voor eigen inwoners Met behulp van het Seinpost draagvlakanalysemodel berekenen wij de marktmogelijkheden van de PDV-branches. In het model is de ambitie dat inwoners van de stad Delft en aangrenzende kernen voor volumineuze in- en om het huis goederen goed terecht moeten kunnen bij de woonwinkels, bouwmarkten, fietsenwinkels en tuincentra in Delft. Voor woonwinkels geldt dat het aandeel omzet van buitenaf groter is dan voor de overige branches, omdat consumenten hiervoor bereid zijn verder te reizen. Op basis van de ambities en rekeninghoudend met het bestaande aanbod in Delft en omgeving is de koopkrachtbinding (mate waarin inwoners van Delft hun bestedingen in Delft doen) en koopkrachttoevloeiing (deel van de omzet van winkels afkomstig van buiten Delft komt) bepaald. Algemene uitgangspunten Inwoneraantal Delft van (2011) naar (2020). Bron: gemeente Delft, bevolkingprognose onderzoek en statistiek en prognose Primos (in opdracht van Rijksoverheid). Bestedingen conform Nederlands gemiddelde. Bron: CBS. Cijfers over bestedingen en vloerproductiviteit per branche conform Nederlands gemiddelde. Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD). Marktruimte bouwmarkten Consumenten verwachten een bouwmarkt om de hoek, binnen 10 autominuten te bereiken. De aankoopfrequentie is gemiddeld. Gerekend is met aan bestedingen per inwoner per jaar en een vloerproductiviteit van per m² WVO per jaar. De binding wordt geschat op 80-85%, iets lager dan gemiddeld voor een plaats met de omvang van Delft 4. We houden rekening met enige afvloeiing naar de Karwei in Delfgauw. De toevloeiing wordt geschat op 5-10%. De toevloeiing komt vooral uit Den Hoorn en Schipluiden (samen ca inwoners). De extra marktruimte is: o 2011: m² WVO; o 2020: m² WVO (na de extra inwoners). Marktruimte wonen Consumenten zijn bereid voor woonwinkels afhankelijk van de trekkracht van de winkels of het winkelgebied (omvang aanbod, bereikbaarheid, parkeren) verder te reizen dan voor bouwmarkten. De aankoopfrequentie is lager dan voor bouwmarkten. Hiervoor geldt, hoe groter het onderscheidend vermogen hoe verder de consument bereid is te reizen. Gerekend is met 350 aan bestedingen per inwoner per jaar (NL gemiddeld onder aftrek van IKEA gerelateerde bestedingen van 20% zoals in paragraaf 2.1 is gemotiveerd) en een vloerproductiviteit van per m² WVO per jaar. De binding wordt geschat op 75-80%, conform het ambitieniveau voor een kern met de omvang van Delft. Van het aanbod in de omgeving is geen bovengemiddelde concurrentie te verwachten. De toevloeiing schatten we met 30-35% iets hoger in dan gemiddeld vanwege het beperkte aanbod in de regio. Bovendien functioneert het aanbod in de omgeving vooral Megastores matig waardoor de alternatieven voor de consument uit Delft gering zijn (bron: Structuurvisie Detailhandel Zuid-Holland 2007). We verwachten de 4 De percentages binding en toevloeiing zijn niet te vergelijken met het Koopstroom 3 Alle bedragen zijn inclusief BTW onderzoek Randstad 2004 omdat destijds het economisch functioneren per winkellocatie is onderzocht, in deze rapportage onderzoeken we het economisch functioneren per branche 19

26 toevloeiing uit de omgeving Den Hoorn, Schipluiden en vooral de omgeving Rijswijk/Den Haag Zuid. De extra marktruimte is: o 2011: m² WVO; o 2020: m² WVO (na de extra inwoners). Marktruimte rijwielhandel Consumenten verwachten tegenwoordig veel keuze, retailers spelen hierop in met een breed en gevarieerd aanbod. Gerekend is met 70 aan bestedingen per inwoner per jaar en een vloerproductiviteit van 570 per m² WVO per jaar. De binding wordt geschat op 80-85%. De toevloeiing wordt geschat op 5-10%. De toevloeiing komt vooral uit Den Hoorn en Schipluiden (samen ca inwoners). De extra marktruimte is: o 2011: m² WVO; o 2020: m² WVO (na de extra inwoners). Marktruimte tuincentra Consumenten verwachten een tuincentrum om de hoek, binnen 10 autominuten te bereiken. De aankoopfrequentie is gemiddeld. Voor deze branche geldt, hoe meer onderscheidend het aanbod, hoe verder consumenten bereid zijn te reizen. Gerekend is met 70 aan bestedingen per inwoner per jaar en een vloerproductiviteit van 570 per m² WVO per jaar. De binding wordt geschat op 80-85%, iets lager dan gemiddeld voor een plaats met de omvang van Delft. We houden rekening met enige afvloeiing naar Intratuin in Delfgauw. De toevloeiing wordt geschat op 5-10%. De toevloeiing komt vooral uit Den Hoorn en Schipluiden (samen ca inwoners). De extra marktruimte is: o 2011: m² WVO; o 2020: m² WVO (na de extra inwoners). 20

27 Bijlage 4 PDV-beleidskader Hoofdlijnen provinciaal detailhandelsbeleid In het provinciaal detailhandelsbeleid kiest de provincie Zuid-Holland voor een blijvend bovenlokale regierol bij winkelplannen met een omvang van meer dan m² WVO. De richtlijnen van het provinciaal perifere detailhandelsbeleid zijn: Nieuwe voorzieningen dienen te worden afgestemd op de verzorgingsfunctie en het inwonertal van steden en dorpen, waarbij rekening moet worden gehouden met de effecten op de nabijgelegen centra. Nieuwe voorzieningen mogen niet leiden tot een structurele aantasting van de voorzieningenstructuur elders. Nieuwe voorzieningen moeten worden gerealiseerd in de centra van steden, dorpen en wijken. Een uitzondering hierop is mogelijk in de volgende gevallen: buurten gemakswinkels, detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen, detailhandel in zeer volumineuze goederen: auto s, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen, tuincentra, bouwmarkten of grootschalige meubelbedrijven (inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering) met een bedrijfsvloeroppervlak van minimaal m² en na onderzoek naar de bovengemeenschappelijke effecten en na instemming van Gedeputeerde Staten. Nieuwe perifere detailhandel is alleen toegestaan indien het om verplaatsing van al elders in de gemeente gevestigde bedrijven gaat, of wanneer het terrein in een regionale of provinciale structuurvisie detailhandel is aangewezen als opvanglocatie voor grootschalige detailhandel. De nevenassortimenten die op perifere locaties gevoerd mogen worden, kunnen verruimd worden, met dien verstande dat de oppervlakte van een grootschalige winkel in volumineuze goederen voor een klein deel voor de verkoop van nevenassortiment (niet meer dan 20% van het netto vloeroppervlak) mag worden gebruikt, mits dit past bij het hoofdassortiment. Beperkte verkoop van artikelen (tot enkele tientallen vierkante meters) aan consumenten buiten deze locaties en reguliere detailhandelsconcentraties wordt alleen toegestaan voor zover het gaat om: de verkoop van consumentenartikelen binnen op consumenten gerichte voorzieningen, zoals maneges en grootschalige recreatievoorzieningen, onder de voorwaarde dat de initiatiefnemers kunnen aantonen dat dit de bestaande verzorgingsstructuur niet aantast, of de verkoop van door consumenten bestelde producten op een bestaande bedrijfslocatie waar deze producten worden geassembleerd en/of geproduceerd, zoals PC-configuraties-op-bestelling, onder de voorwaarde dat de initiatiefnemers kunnen aantonen dat dit de bestaande verzorgingsstructuur niet aantast (bron: Structuurvisie Detailhandel Zuid Holland 2007). Hoofdlijn regionale structuurvisie detailhandel De regionale structuurvisie detailhandel Stadsgewest Haaglanden is gericht op het in goede banen leiden van detailhandelsontwikkelingen met bovenlokale effecten waarbij de gemeenten in hun lokale plannen aansluiten. Het Stadsgewest heeft drie PDV-locaties aangewezen, Leeuwenstein (Delft), Woonboulevard (Naaldwijk) en Woonhart Zoetermeer. De richtlijnen voor PDV: Nieuwe PDV- vestigingen zullen zich in principe eerst in de aangewezen PDV-centra moeten vestigen. Wanneer op reguliere detailhandelsbestemmingen in deze centra geen plaats is, wordt positief geadviseerd over het fysiek vergroten van deze centra. Slechts wanneer dat ook niet mogelijk is, zal perifere vestiging buiten de PDV-centra worden overwogen. Op de drie PDV-centra zijn detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen, keukens, tuinassortiment, grove bouwmaterialen, sanitair en woninginrichting (waaronder meubelen, parket, tenten, zonwering en vloerbedekking) toegestaan. 21

28 Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen, auto s, boten, caravans, tuincentra en bouwmarkten mogen ook worden toegelaten op bedrijventerreinen Tuincentra en bouwmarkten hebben een aparte (ruimtelijke) positie. Vestiging buiten de detailhandelsstructuur is mogelijk. Deze branches zijn meestal niet goed in te passen in PDV-centra. Tuincentra en bouwmarkten met een oppervlak groter dan m² WVO kunnen regionale effecten hebben en vergen regionale instemming van Stadsgewest Haaglanden; Een perifere vestiging mag maximaal 20% van het totale WVO aan nevenassortiment (max m²) voeren dat past bij het hoofdassortiment. (bron: Regionale structuurvisie detailhandel Stadsgewest Haaglanden ). Hoofdlijnen gemeentelijk detailhandelsbeleid De gemeenteraad streeft naar vaststelling van de nota detailhandel in januari De vaststelling van het bestemmingsplan Schieoevers door de gemeenteraad is gepland in mei De gemeente stelt dat tussen de fase van het ontwerp bestemmingsplan en vastgesteld bestemmingsplan ruimte is om wijzigingen door te voeren, indien de nota detailhandel daartoe aanleiding geeft. 22

29 Bijlage 5 Trends en ontwikkelingen PDV Clustering: de afgelopen decennia zijn er vele woonboulevards, outletcentres en runshoppingcentres ontwikkeld. De clustering van deze PDV-achtigen heeft enerzijds tot het bundelen van koopstromen geleid, maar is anderzijds niet altijd basis voor succes geweest. Vele woonboulevards kampen met leegstand. De oorzaak hiervan is divers: soms is de locatie te krap gekozen, soms is de samenstelling te divers waardoor er gebrek is aan een herkenbaar profiel. Grootschaligheid: in de verschillende PDV-branches is een duidelijke opschaling te zien van de verschillende segmenten, zoals tuin (Intratuin), Doe-het-zelf (Praxis XL / Hornbach), wonen (Ikea). Een omvang van m² of meer is eerder regel dan uitzondering. Deze formules krijgen hierdoor het karakter van warenhuizen (brede assortimenten) en hebben een steeds groter marktaandeel in hun branche. Hornbach bouwmarkt komt steeds vaker in Nederland voor die vaak solitair op een goede wijze draaien, en vooral leunen op kwaliteit, service en maatwerk. Twin-concepten: er is een aantal formules in Nederland dat met zowel een grootschalige formule op een PDV-locatie wenst te zitten en met een meer gespecialiseerde formule in de binnenstad werkt. Voorbeelden zijn de formules MediaMarkt-Saturn, Intersport en Prenatal. Het klussen en tuinieren is populair onder de Nederlanders. Als gevolg hiervan beleven de doe-het-zelfzaken en de tuinzaken goede tijden. Daarbij valt op dat zowel de grootschalige winkels als de meer gespecialiseerde (kleinschalige) winkels kunnen floreren. Dit komt mede door het verschil in kwaliteit, service en maatwerk dat de meer gespecialiseerde winkels kunnen leveren. Deze kleinschalige winkels (zoals Hubo) opereren vaak solitair en meer in de wijk, terwijl grootschaligheid vaak gebundeld en perifeer gelegen is. Voor doe-het-zelf en tuin geldt dat consumenten geneigd zijn de dichtstbijzijnde aanbieder te kiezen, en er een zeer hoge binding is met de plaatselijke bevolking. Doe-het-zelf: De afgelopen jaren is deze markt snel gegroeid; voor de komende jaren is een gematigde groei voorspeld. Er is weinig ruimte meer voor nieuwe formules en schaalvergroting (nieuwe vestigingen bestaan tegenwoordig uit minimaal m² WVO; megabouwmarkten als Hornbach bestaan uit circa m² WVO). Naast toenemende branchevervaging zijn zeer specialistische aanbieders in opkomst. Tuincentra: binnen deze branche is enerzijds sprake van toenemende schaalvergroting (nieuwe bedrijven ca m² WVO), samenwerking en assortimentsverbreding (zoals ondersteunende horeca). Anderzijds is specialisatie (zoals vijverwinkels, tuinmeubelzaken) in opkomst. De meeste tuincentra zijn solitair gelegen, maar de laatste tijd wordt steeds vaker aansluiting gezocht bij bestaande perifere locaties. Specialisatie: als tegenbeweging voor deze opschaling en bundeling is ook specialisatie te zien: bijzondere winkels onder eigen naam 23

30 Horeca wordt steeds vaker als ondersteunende functie toegevoegd, zoals bij tuincentrum Intratuin Woninginrichting: Het woninginterieur heeft volop de belangstelling van de consument. Er komen steeds meer nieuwe fasen in het inrichten en men verhuist vaker dan vroeger. Bovendien zal volgens prognoses van het CBS het aantal gezinshuishoudens in de komende twee decennia met 1 miljoen toenemen. Dit betekent voor de woonbranche een grote kans. Aan de aanbodzijde zijn schaalvergroting, verdergaande filialisering, ketenvorming en ruimtelijke concentratie van speciaalzaken actuele ontwikkelingen. Grootschalige woonwarenhuizen, meubelspeciaalzaken en keukenspeciaalzaken gaan zich vestigen in de nieuwe woonwinkelmalls; kleinschalige, exclusieve woonzaken vestigen zich in onderdelen van oude binnensteden. Woninginrichting kent duidelijk twee gezichten: het goedkope meeneem segment is populair (Kwantum, Leenbakker) en is in staat om tevens goedkoop designmeubelen aan te bieden, terwijl ook de duurdere meer gespecialiseerde meubelzaken weer in de lift zitten. Hierbij geldt dat deze zowel gebundeld/gemixt voorkomen als solitair. De meeste gemeenten kiezen ervoor de woninginrichting te concentreren. In de bouwmarkten vindt sinds 2010 een prijzenoorlog plaats. Door de vastzittende woningmarkt zijn de marges onder druk komen te staan. Bouwmarkten proberen klanten te winnen door aanbiedingen en prijsverlagingen. Voor woninginrichting geldt dat consumenten meer geneigd zijn te gaan voor keuze, vergelijken, waardoor grotere afstanden afgelegd worden. De binding van meubelzaken aan de plaatselijke bevolking is dan ook lager dan bij doe-het-zelf en tuin. Keukens/sanitair: door de vele nieuwbouwwoningen en de vervangingsvraag is deze markt sterk gegroeid. Er zijn nieuwe ketens in opkomst, oude ketens fuseren of verdwijnen. Vestiging vindt steeds meer plaats aansluitend aan bestaande perifere locaties of zelfs op keukenboulevards. Branchevervaging doet ook hier z n intrede: de bouwmarkt verkoopt bruin- en witgoed, de tuinzaak verkoopt alles voor de gedekte tafel en Ikea verkoopt steeds meer food. Hoewel het aandeel van deze branchevreemde producten zeer bescheiden is, zet het wel een duidelijke toon in reclames en in de routing van de genoemde winkels. Daarnaast richten deze zaken zich meer en meer op de feestdagen zoals Kerst, Pasen, vader-/moederdag. Bruin- en witgoed, speelgoed, sport en babyartikelen zijn branches die meer en meer in de periferie een plaats vinden. Een echte opschaling vindt echter in deze branches niet eenduidig plaats; de meeste formules (neem Halfords, Prenatal, Intersport) werken al wel met een grootschaliger concept, maar kennen eveneens kleinschaliger winkels in de reguliere winkelgebieden. Rijwielhandel: de E-bike heeft veel potentieel, vooral onder 55- plussers in landelijke gebieden. De prijsdruk in de markt blijft onder invloed van internetverkoop bestaan. Fabrikanten kiezen steeds vaker voor de productie van grote aantallen fietsen en de verkoop 24

31 via een klein aantal grootschalige winkels. Deze grootschalige winkels passen vaak niet in de bestaande winkelgebieden. Invloed van internet: Consumenten kunnen dankzij het internet kiezen uit steeds meer aanbieders. Het internet biedt zowel extra aankoopkanalen als informatie over aanbod en prijzen. Het aantal aankopen via internet stijgt nog steeds. Dat betekent een bedreiging voor traditionele winkeliers (met een fysieke winkel) die niet op prijs maar op kwaliteit en (offline) service concurreren. De consument heeft vaker dezelfde informatie als de winkelier over het product (de autoriteit van de verkoper is deels verdwenen) en weet precies wat de prijs bij andere (internet)aanbieders is. Consumenten zoeken voor bepaalde aankopen veel informatie via (mobiel) internet. Dat betekent dat het in bepaalde branches van levensbelang is om zowel online als offline aanwezig te zijn: een makkelijk vindbaar en bereikbaar aanbod, marketing, reclame en service. Andersom bezoeken consumenten fysieke winkels om het product te zien, te voelen en te ervaren en kunnen op een later moment besluiten online het product te kopen. Oftewel de winkel is de showroom maar de transactie vindt elders plaats. Individualisering: door de toenemende individualisering kan er niet meer gesproken worden over dè consument. Er zijn steeds meer culturen en leefstijlen in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat het als winkel/winkelgebied moeilijker is om aan te sluiten bij de wensen van de consument. Die wensen lopen immers sterk uiteen. Supermarkten spelen hier op in door hun assortiment sterk uit te breiden. Sinds een paar jaar richten supermarkten zich bijvoorbeeld meer en meer op duurzaamheid en het groene imago en dat toont zich in het assortiment. Gemak en vertrouwdheid van internetwinkelen neemt toe Prijsbewuste consument: de consument wordt steeds prijsbewuster doordat er meer informatie is over de keuzemogelijkheden. Dit kan zijn via advertenties, internet of gewoon door zelf bij verschillende winkels de prijs te vergelijken. Winkeltrouw: een ander aspect van de houding van de consument is dat de winkeltrouw afneemt. De consument is steeds minder vast en vasthoudend in de keuze van de winkel. Mensen bezoeken meer formules. Men wisselt op basis van prijs, aanbiedingen, assortiment, sfeer in de winkelomgeving, et cetera. 25

32 Vergrijzing: het aantal ouderen in de samenleving neemt toe. De vergrijzing zal een grotere invloed hebben op de traditionele winkelgebieden dan internet. Ouderen besteden beduidend minder aan detailhandelsaankopen dan jongeren. Vooral in de modebranche dalen in vergrijzende gebieden de bestedingen. Vergrijzing betekent een daling van detailhandelsbestedingen 26