Jaartal / nummer Opgenomen in collectie gemeentebladen op 26 augustus / 76

Transcriptie

1 Gemeenteblad Nijmegen Jaartal / nummer Opgenomen in collectie gemeentebladen op 26 augustus / 76 Naam Bestemmingsplan Bottendaal XXX (Graafseweg 23-25/Stijn Buijsstraat 1) Voorschriften Kaart nr. s Toelichting Opmerkingen Terinzagelegging ontwerpplan m.i.v. 5 november 1998 Vaststelling bij Raadsbesluit d.d. 27 januari 1999, raadsvoorstelnr. 11/1999 Goedkeuring Gedeputeerde Staten d.d. 11 maart 1999, nr. RE Bijzondere aanvullende voorschriften Aantal bladzijden / verkoopprijs 7 / 0,35 gb doc

2 Bestemmingsplanvoorschriften behorende bij de herziening van het bestemmingsplan der gemeente Nijmegen (plan 'Bottendaal XXX'). HOOFDSTUK I DEFINITIES In het plan wordt verstaan onder: A 1 het plan: het onderhavige bestemmingsplan, zijnde de kaart en deze voorschriften; 2 de kaart: de tegelijk met deze voorschriften vastgestelde kaart nr. (kaart nr. was hier niet ingevuld, echter in het dossier zit een door G.S. goedgekeurde kaart nr ); 3 een gebouw: een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte; 4 een bouwwerk: elke constructie geen gebouw zijnde, van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die direct of indirect steun vindt in of op de grond; 5 een werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde; B 1 een woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van (het huishouden van) personen, al dan niet in gezinsverband, waaronder ook begrepen kamerbewoning; 2 een kantoor/praktijkruimte: een ruimte die door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en /of wetenschappelijke arbeid en andere hiermede vergelijkbare beroepen. C 1 een bouwperceel: de grond die, overeenkomstig het bepaalde in deze voorschriften, behoort bij een bestaand of nog op te richten gebouw met of zonder bijgebouwen; 2 een perceelsgrens: de grens van een bouwperceel; 3 de goothoogte van een gebouw: de hoogte van de bovenkant van de goot, het boeiboord of het bouwdeel dat de plaats van de goot of het boeiboord inneemt boven peil. Schoorstenen, lucht- en liftkokers en andere technische ruimten alsmede antennes vallen hierbuiten; 4 de nokhoogte van een gebouw: de hoogte van de nok of het hoogste punt van een gebouw, gemeten boven peil; schoorstenen, antennes en andere technische ruimten vallen hierbuiten; 2

3 5 de bebouwingsgrens: de als zodanig op de kaart aangegeven lijn, waarbinnen de toegestane bebouwing moet worden opgericht; uitgezonderd hiervan zijn bouwdelen en/of overschrijdingen van ondergeschikte aard en ingevolge deze planvoorschriften toegestane afwijkingen; 6 peil: a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld; 7 de bebouwde oppervlakte: de buitenwerks gemeten oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige gebouwen en bouwwerken op 1 meter of hoger boven peil. HOOFDSTUK II BESTEMMINGSCATEGORIE Categorie 1 K Kantoren 1 De gronden die zijn aangewezen voor 'Kantoren' (K) zijn bestemd voor de oprichting van bebouwing ten behoeve van kantoren en/of praktijkruimten op de begane grond en eerste verdieping, met op de tweede verdieping gebouwen ten behoeve van het wonen. 2 Op deze gronden zijn toegelaten: a gebouwen; b bouwwerken geen gebouwen zijnde; c bijbehorende voorzieningen. 3 Voor de oprichting van bebouwing gelden de volgende bepalingen: a de bebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen, met dien verstande dat de bebouwingsgrens mag worden overschreden tot maximaal 2.00 meter met luifels en ingangspartijen; b het bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen geheel worden bebouwd; c de maximum goot- en nokhoogte zijn vastgesteld op het aantal meters als op de kaart is aangegeven; HOOFDSTUK III ALGEMENE BEPALING. Grond welke eenmaal in aanmerking is en moest worden genomen bij de verlening van een bouwvergunning waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen niet meer in aanmerking genomen; HOOFDSTUK IV TOEPASSING ARTIKEL 15 VAN DE WET OP DE RUIMTELIJKE ORDENING Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen tot overschrijding van de in het plan aangegeven maten met maximaal 5% van die maten. 3

4 HOOFDSTUK V GEBRUIKSBEPALINGEN 1 Het is verboden gebouwen, bouwwerken en werken en/of bijbehorende tuinen en open erven of andere terreinen te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de uit het plan voortvloeiende bestemming. 2 Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op een gebruik dat bestond ten tijde van het rechtskracht verkrijgen van het plan en dat afwijkt van de in het plan aangegeven bestemming en/of voorschriften, zolang in de aard van dat gebruik geen wijziging wordt gebracht, danwel de met het bestemmingsplan bestaande strijdigheid wordt verminderd. 3 Burgemeester en Wethouders verlenen van het bepaalde onder sub 1. vrijstelling, als strikte toepassing van de voorschriften leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. 4 Overtreding van het bepaalde in lid 1 van dit Hoofdstuk is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. HOOFDSTUK VI SLOTBEPALING Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: 'Bestemmingsplanvoorschriften 'Bottendaal XXX' 4

5 TOELICHTING Algemeen In de panden Graafseweg 23-25/Stijn Buysstraat 1 is sinds ca. 35 jaar een sauna c.a. gevestigd. Onlangs zijn de panden (die één samenhangend geheel vormen) aangekocht door Ypenwael BV. Deze holding is voornemens het hele object in te zetten als kantoorruimte, met op de zolderetage een zelfstandige woonruimte. In het pand worden zes a zeven werkplekken gecreëerd en een ontvangst/spreekruimte. Voor een zodanig gebruik is een planwijziging noodzakelijk. Uit stedenbouwkundig/planologisch oogpunt bestaan hiertegen geen bezwaren. De bebouwing wordt in het bestemmingsplan 'Bottendaal XXX' opgenomen binnen een gemengde bestemming kantoren/wonen. Verkeer/parkeren Het pand Graafseweg 23-25/Stijn Buijsstraat 1 valt binnen de A-locatie (800 meter lopen van een vervoersknooppunt). De parkeernorm voor deze kantoorlocatie is 1 parkeerplaats per 10 werknemers. In het pand worden zes a zeven werkplekken gerealiseerd waarmee het aantal noodzakelijke parkeerplaatsen 1 bedraagt. Op het eigen terrein is geen ruimte voor deze parkeerplaats. Het betreffende deel van de Graafseweg zal op termijn gaan vallen binnen het parkeerreguleringsgebied waarbinnen de genoemde parkeervoorzieningen opgenomen zullen zijn. Natuur en landschap Binnen de plangrens is geen waardevol groen aanwezig. De laanbomenstructuur aan de Graafseweg en de Stijn Buijsstraat is wel waardevol. De planwijziging is vooral een interne kwestie en zal geen invloed hebben op het aanwezige groen. Het aanleggen van eventuele parkeervoorzieningen mag niet ten koste gaan van de bestaande laanbomenstructuur in beide straten. Milieu Bodem De beoogde verandering van sauna tot kantoorruimte/zelfstandige woonruimte zal bij aanvraag van een bouwvergunning leiden tot een gedeeltelijke vrijstelling van de bodemtoets (alleen historische informatie verplicht), mits de lokatie onverdacht is. Conform het provinciale beleid is in dat geval voor de bestemmingsplanwijziging evenmin bodemonderzoek verplicht. Gezien de karakterisering van de lokatie als 'niet-verdacht' behoeft geen bodemonderzoek uitgevoerd te worden en zijn er geen bezwaren tegen de wijziging van het bestemmingsplan. Geluid Het pand Graafseweg 23 is in het kader van de Wet geluidhinder gesaneerd op basis van een geluidbelasting van 73 db(a), exclusief de aftrek op grond van artikel 103 van deze wet. (Bron: Geluidwerende voorzieningen aan de woningen langs de Graafseweg, Fase 4, juli 1991). Het geluidsniveau binnen de woning in de geluidsgevoelige vertrekken na deze isolatie bedraagt 40 db(a). De ramen aan de zijde van de Graafseweg zijn niet voorzien van akoestisch glas en suskasten (geluidgedempte ventilatievoorzieningen). In de bestektekening nieuwe situatie (nr blad 2, d.d. 27 februari 1997) is de woning Graafseweg 23 als één verblijfsgebied van 97 m2 aangegeven. Voor dit verblijfsgebied dient te worden aangetoond dat aan een binnenniveau van 40 db(a) wordt voldaan. In het kader van de bouwvergunning is het de bedoeling om het exterieur zoveel mogelijk in de oorspronkelijke staat te renoveren, echter de akoestische voorzieningen (akoestisch glas en suskasten) mogen niet worden verwijderd zonder vervanging door een gelijkwaardig akoestisch alternatief. 5

6 De panden Graafseweg 25 en Stijn Buysstraat 1 zijn in het kader van de saneringssituatie niet meegenomen, omdat er geen sprake was van een geluidgevoelige bestemming, zoals een woning. In deze panden worden ook geen woningen toegestaan. Door de vestiging van een kantoor zal bij de aanvraag van een bouwvergunning aangetoond moeten worden dat voldaan wordt aan de eisen gesteld in het Bouwbesluit. Samenvattend: De bestaande geluidsgevoelige ruimten van de woning Graafseweg 23 worden samengevoegd tot één verblijfsgebied. In een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond dat het binnenniveau bij een geluidbelasting van 73 db(a), zonder aftrek op grond van artikel 103 Wet geluidhinder, de 40 db(a) niet overschrijdt. Bij de realisering van een kantoor dient door de eigenaar te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de eisen gesteld in het Bouwbesluit. De akoestische voorzieningen die in het kader van de sanering zijn aangebracht mogen niet worden verwijderd zonder de vervanging door een gelijkwaardig akoestisch alternatief. Een dergelijk alternatief dient door een akoestische berekening te worden aangetoond. Financieel aspect Het betreft hier een particuliere activiteit, uit te voeren op eigen terrein zodat deze planwijziging voor de gemeente geen nadelige financiële gevolgen heeft. Resultaat Inspraak In het kader van de inspraak is één reactie ontvangen van I. Brunings- Van Leeuwen, Graafseweg 26, 6512 CC Nijmegen. De reactie kan als volgt worden samengevat: Vanwege de gebruikswijziging van sauna naar kantoor zullen aan de voorkant van het gebouw extra parkeerplaatsen moeten worden gemaakt. In de bestaande situatie klagen patiënten van Brunings-Van Leeuwen (tandarts) over gebrek aan parkeerruimte, terwijl parkeermeters vaak stuk zijn. In de voortuin van de praktijk mag geen parkeervoorziening worden gemaakt omdat het hier zou gaan om een beschermd stadsgezicht. Antwoord: Het maken van een parkeervoorziening in de tuin van het pand Graafseweg stuit, afgezien van stedenbouwkundige bezwaren, op verkeerskundige bezwaren. Om een dergelijke parkeerplaats te kunnen bereiken moet langs de zijde van de Graafseweg een parkeerplaats vervallen voor de aanleg van een inrit met als gevolg dat een voor een ieder te gebruiken openbare parkeergelegenheid verloren gaat. Bovendien moet de drukke fietsroute richting stadscentrum gepasseerd worden om de parkeerplaats op eigen terrein te kunnen bereiken. Daarmee zou de verkeersveiligheid van de gebruikers van de fietsroute in gevaar komen. Om te voorkomen dat alle parkeergelegenheid in beslag wordt genomen door langparkeerders is voor bezoekers van de panden aan de Graafseweg een aantal parkeerplaatsen voorzien van meters. Uit de inspraakreactie blijkt dat deze parkeermeters regelmatig defect zijn met als gevolg dat de bezoekers daar geen gebruik van kunnen maken. Deze opmerking is als klacht aan het technisch beheer van het parkeerbedrijf doorgegeven. Conclusie: de inspraakreactie geeft geen aanleiding het conceptplan aan te passen. 6

7