Nog niet gecontroleerde informatie!

Transcriptie

1 Nog niet gecontroleerde informatie! Het via doorschakelen beschikbare bestand is nog niet gecontroleerd en wordt zo spoedig mogelijk vervangen of aangevuld.

2 Gemeenteblad Nijmegen Jaartal / nummer Opgenomen in collectie gemeentebladen op 18 oktober / 95 Naam Bestemmingsplan Tolhuis XIV (erkerwoningen 71e, 72e, 73e, 74e en 76e straat) Voorschriften Kaart nr Toelichting Opmerkingen Vrijstellingen Terinzagelegging ontwerpplan m.i.v. 1 februari 1996 Vaststelling bij Raadsbesluit d.d. 25 september 1996, raadsvoorstelnr. 141/1996 Goedkeuring Gedeputeerde Staten d.d. 10 november 1998, nr. RE Besluit Raad van State d.d. 19 juni 2000, nr. EO /1 Bijzondere aanvullende voorschriften Aantal bladzijden / verkoopprijs 9 / 0,45 gb doc

3 Bestemmingsplanvoorschriften behorende bij de herziening van het bestemmingsplan der gemeente Nijmegen (plan "Tolhuis XIV"). HOOFDSTUK I DEFINITIES In het plan wordt verstaan onder: A 1 het plan: het onderhavige bestemmingsplan, zijnde de kaart en deze voorschriften; 2 de kaart: de tegelijk met deze voorschriften vastgestelde kaart nr waarop het plan is aangegeven; 3 een gebouw: een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte; 4 een bouwwerk: elke constructie geen gebouw zijnde, van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die direct of indirect steun vindt in of op de grond; 5 een werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde; 6 hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken; 7 bijgebouw: een gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. B 1 een woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van (het huishouden van) personen, al dan niet in gezinsverband, waaronder ook begrepen kamerbewoning; 2 een autobox: een ruimte bestemd voor de stalling van een auto of een ander voertuig. C 1 een bouwperceel: de grond die, overeenkomstig het bepaalde in deze voorschriften, behoort bij een bestaand of nog op te richten gebouw met of zonder bijgebouwen; 2 een perceelsgrens: de grens van een bouwperceel; 3 de goothoogte van een gebouw: de hoogte van de bovenkant van de goot, het boeiboord of het bouwdeel dat de plaats van de goot of het boeiboord inneemt boven peil. Schoorstenen, lucht- en liftkokers en antennes vallen hierbuiten; 4 de nokhoogte van een gebouw: de hoogte van de nok of het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk boven peil; schoorstenen, luchtkanalen en antennes vallen hierbuiten; 2

4 5 de bebouwingsgrens: de als zodanig op de kaart aangegeven lijn, waarbinnen de toegestane bebouwing moet worden opgericht en die behoudens toegestane afwijkingen niet door bebouwing mag worden overschreden; 6 de breedte van een woning: de tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de buitenste zijgevels gemeten breedte van een woning, waarin bijgebouwen niet zijn inbegrepen; 7 peil: a b voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld; 8 de bebouwde oppervlakte: de buitenwerks gemeten oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige gebouwen en bouwwerken op 1 meter of hoger boven peil. HOOFDSTUK II BESTEMMINGSCATEGORIEEN 1 WO Woondoeleinden 1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor "Woondoeleinden" (WO) zijn bestemd voor de bouw van woningen. 2 Op deze gronden zijn toegelaten: a gebouwen; b bouwwerken, geen gebouwen zijnde; c andere bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven en verhardingen, waaronder parkeerplaatsen; 3 Voor het oprichten van bebouwing gelden de volgende bepalingen: a de (hoofd)bebouwing mag uitsluitend binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen worden opgericht, met dien verstande, dat de bebouwingsgrenzen mogen worden overschreden: * tot maximaal 1,50 meter met ingangspartijen tot een maximale breedte van 3,00 meter en met balkons, erkers en luifels; * tot maximaal 3,00 meter indien het geheel onder peil gelegen kelderruimten betreft; * tot maximaal 3,00 meter indien het uitbreiding van woonruimte betreft achter de van de wegzijde afgekeerde bebouwingsgrens, over de volle breedte van de woning en er achter de ruimten op de begane grond tot wonen bestemd een onoverdekte en onbebouwde strook grond overblijft ter diepte van tenminste 8,00 meter en onverminderd het gestelde in lid 4, sub c; b het bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen geheel worden bebouwd; c de maximum goot- en nokhoogte zijn vastgesteld op het aantal meters als op de kaart is aangegeven. 4 Op de gronden buiten de bebouwingsgrenzen voor zover gelegen achter de voorgevellijn en het verlengde daarvan mogen bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht, met dien verstande, dat: a de totale bebouwde oppervlakte niet meer mag bedragen dan 50 m2; 3

5 b c de goot- en nokhoogte niet meer mogen bedragen dan 2,75 meter; van het perceelsgedeelte achter de van de wegzijde afgekeerde bebouwingsgrens gelegen maximaal 50 % mag worden bebouwd. 2 AB Autoboxen De gronden die op de kaart voor 'autoboxen' (AB) zijn aangewezen, zijn bestemd voor de bouw van autoboxen, met dien verstande, dat: a een autobox geen grotere bebouwde oppervlakte mag hebben dan 20 m2; b de goot- en nokhoogten niet meer mogen bedragen dan het aantal meters dat op de kaart is aangegeven; c een autobox voor motorvoertuigen bereikbaar moet zijn vanaf de openbare weg; d de op de kaart aangegeven bouwpercelen binnen de bebouwingsgrenzen geheel mogen worden bebouwd. 3 Verkeersdoeleinden De gronden die op de kaart voor 'verkeersdoeleinden' zijn aangewezen, zijn bestemd voor de aanleg van wegen met parkeerstroken, bermen, taluds, pleinen, parkeerplaatsen, bruggen, viaducten, bushalten, fietspaden en wandelwegen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd met uitzondering van de oprichting van abri's met een maximaal bebouwd oppervlak van 5 m2 en een maximale (nok)hoogte van 2,50 meter, lichtmasten, verkeersborden en andere verkeersvoorzieningen, alsmede keermuren, straatmeubilair en dergelijke. HOOFDSTUK III ALGEMENE BEPALING Grond die eenmaal in aanmerking is en moest worden genomen bij de verlening van een bouwvergunning waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen niet meer in aanmerking genomen. HOOFDSTUK IV TOEPASSING ARTIKEL 15 VAN DE WET OP DE RUIMTELIJKE ORDENING Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen tot overschrijding van de in het plan aangegeven maten met maximaal 10% van die maten. HOOFDSTUK V GEBRUIKSBEPALINGEN 1 Het is verboden gebouwen, bouwwerken en/of bijbehorende tuinen en open erven of andere terreinen te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de uit het plan voortvloeiende bestemming. 2 Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op een gebruik dat bestond ten tijde van het rechtskracht verkrijgen van het plan en dat afwijkt van de in het plan aangegeven bestemmingen en/of voorschriften, zolang in de aard van dat gebruik geen wijziging wordt gebracht, dan wel de met het bestemmingsplan bestaande strijdigheid wordt verminderd. 3 Burgemeester en Wethouders verlenen van het bepaalde onder 1 vrijstelling, als strikte toepassing van de voorschriften leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen gerechtvaardigd wordt. 4 Overtreding van het bepaalde in lid 1 van dit hoofdstuk is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. 4

6 HOOFDSTUK VI SLOTBEPALING Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: 'Bestemmingsplanvoorschriften Tolhuis XIV'. 5

7 TOELICHTING Algemeen De zogenaamde erkerwoningen aan de 72e tot en met 78e straat Tolhuis mogen volgens het geldende bestemmingsplan 'Tolhuis', gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Gelderland op 30 november 1970, maximaal twee woonlagen hebben. Hieraan voldoen deze ook. Om wat meer ruimte te creëren in de woningen is verzocht een derde woonlaag toe te staan. Daartegen bestaat uit stedebouwkundig oogpunt geen bezwaar. Ook de Welstandscommissie heeft zich in positieve zin uitgesproken over het toelaten van een derde woonlaag. Uitgangspunt is dat de derde laag voorzien moet zijn van een plat dak. Op de plankaart is daarmee rekening gehouden door voor goot- en nokhoogte dezelfde maximale maat aan te houden, te weten 9 meter. Verkeersaspecten De beoogde uitbreiding van de onderhavige woningen is niet van invloed op de verkeerssituatie in deze woonomgeving. Er bestaan uit oogpunt van verkeer dan ook geen bezwaren tegen de planwijziging. Natuur en landschap De woningen zijn gesitueerd aan autoloze woonstraatjes. Deze straatjes verbreden zich op enig moment, waardoor een 'pleintje' ontstaat. Deze structuur wordt versterkt door enkele, veelal bolvormige bomen op deze pleintjes. Samen met de beplanting in de relatief diepe voortuinen (variërend van 5 tot 10 meter) draagt dit bij aan een groene en prettige woonomgeving. Het groene karakter wordt voor een deel bepaald door de bomen en de hoge coniferen in de voortuinen. De mogelijkheid tot uitbreiding van de woningen (3e laag) is niet van invloed op dit groene karakter. Milieu-aspecten Het gaat hier om een derde woonlaag op bestaande bebouwing; een bodemonderzoek is dus niet van toepassing. Hieraan zijn geen relevante milieuconsequenties verbonden. Het aantal woningen neemt, evenals de geluidsbelasting door het wegverkeer, door deze planwijziging niet toe. Derhalve is sprake van een bestaande situatie. Er zijn geen procedures in het kader van de Wet geluidhinder vereist. Financieel aspect Door het realiseren van een de woonlaag zullen er voor de gemeente geen nadelige financiële gevolgen ontstaan. De werkzaamheden worden immers uitgevoerd op eigen terrein en komen voor rekening van de betreffende particulieren. Resultaat artikel 10 Bro-overleg en inspraak 1 Overleg op grond van artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening Per brief van 6 januari 1995 zijn de betrokken instanties geïnformeerd over de voorgenomen bestemmingsplanwijziging. Naar aanleiding hiervan zijn geen inhoudelijke reacties ontvangen. 2 Inspraak De bewoners van de 71e tot en met de 78e straat Tolhuis zijn per brief van 15 februari 1995 op de hoogte gebracht van de voorgenomen bestemmingsplanwijziging die de bouw van een derde laag op de woningen mogelijk zou moeten maken. Ook in het huis-aan-huis verspreide weekblad 'De Brug' is de inspraakmogelijkheid bekend gemaakt. Tot 16 maart 1995 is de gelegenheid geboden om een inspraakreactie in te dienen. Hiervan is op ruime schaal gebruik gemaakt. Door 26 personen is aangegeven mogelijk geïnteresseerd te zijn in een tweede verdieping op het huis. Hiertegenover staan bijna 70 afwijzende brieven. 6

8 De voorstanders hebben gewezen op de indeling van het bestaande huis, waarbij de begane grond relatief ruim is, maar waarbij de slaapvertrekken en bergruimte klein en beperkt zijn. De tegenstanders voeren een aantal bezwaren tegen bebouwing met een derde laag aan. Deze zijn als volgt samen te vatten: 1 Zon- en daglichttoetreding worden minder c.q. verdwijnen. 2 Destijds woning gekocht in de wetenschap dat hoogte begrensd is (2 bouwlagen). 3 Vrijheid en privacy worden aangetast: inkijk aan zowel straat- als tuinzijde zal enorm toenemen. 4 Vochtophoping in de spouw, die nu al vrij hoog is. 5 Beschadiging tijdens de bouwwerkzaamheden van de pas vernieuwde dakbedekking op de aangrenzende woning(en), 6 Het thans aanwezige enigzins open karakter van de wijk wordt door de dakopbouwen verminderd en wordt als gevolg daarvan somber en bijna onheilspellend. Antwoord van de gemeente: ad 1 De aangevoerde argumenten tegen de bebouwing met een derde laag zijn aanleiding geweest voor nader onderzoek. Met name de zonlichttoetreding is hierbij aan de orde geweest. De beschreven vrees is hierbij onderkend. Uiteindelijk is geconcludeerd dat het toestaan van een derde bouwlaag die beperkt blijft tot de voorste helft van het huis zowel constructieve als bezonningstechnische voordelen heeft: Met behulp van computerberekeningen is namelijk aan te tonen dat het effect op zonlichttoetreding in de tuinen niet onaanvaardbaar wordt beperkt door de opbouw van een derde woonlaag, die beperkt blijft tot de helft van de woningdiepte. In de zomerperiode heeft de opbouw geen effect op de zonlichttoetreding in verband met de stand van de zon. Bij de bezonningsonderzoeken is uitgegaan van een drietal meetmomenten, te weten 21 maart, 21 september en 21 december. Op die momenten is de schaduwwerking het meest kritisch. Door de gedeeltelijke opbouw zal in enkele situaties de 'zonsondergang' plusminus een 1/2 uur eerder merkbaar zijn. Dit is het geval op de plaats waar de woonblokken het dichts bij elkaar staan. Ter verduidelijking is een tweetal tekeningen met de situatie op 22 december enerzijds en op 21 september/21 maart anderzijds bijgevoegd. Daarop is van zowel de huidige/bestaande als de eventuele nieuwe situatie aangegeven. ad 2 ad 3 ad 4 ad 5 Het afgeven van een garantie dat een bestaande situatie nooit verandert is niet reëel. Een bestemmingsplan kan namelijk, als daar aanleiding voor is, gewijzigd worden. Hieraan is zoals bekend een uitgebreide inspraak- en bezwarenprocedure verbonden waardoor zoveel mogelijk met belangen van derden rekening kan worden gehouden. Zonder zo'n wijzigingsmogelijkheid zou een bestemmingsplan veel te star (kunnen) werken; op nieuwe ontwikkelingen/wensen zou dan immers niet kunnen worden ingespeeld. Door het terugbrengen van de bebouwingsmogelijkheid tot de helft van de oppervlakte van de 1e verdieping en de situering van ramen kan aan het hier gesignaleerde probleem tegemoet gekomen worden en blijft mogelijke aantasting binnen de perken. Dit is een (ons inziens oplosbare) bouwtechnische aangelegenheid die niet binnen het regiem van het bestemmingsplan valt. Bij de uitvoering van bouwwerkzaamheden geldt de normale aansprakelijkheid ten opzichte van derden. Het treffen van maatregelen tijdens de (bouw)werkzaamheden, bij voorbeeld door het leggen van planken op het dak e.d. op het dak van het buurperceel zal schade kunnen 7

9 voorkomen. Mocht zich desondanks nog schade voordoen dan is de veroorzaker gehouden de schade te vergoeden. Ad 6 De extra bebouwingsmogelijkheid is zodanig gekozen dat het bestaande karakter met consequente rechthoekige bouwblokken in takt blijft. Het straatprofiel is daarbij zo ruim van opzet dat een opbouw het straatbeeld kan versterken. 8

10