NOTA KWALITEIT WONEN DE KWALITEITSEISEN

Transcriptie

1 NOTA KWALITEIT WONEN DE KWALITEITSEISEN OntwikkelingsDienst Breda Afdeling Regionale Ontwikkeling en Stedelijke Vernieuwing november 2005

2 2 Kwaliteit Wonen

3 De Kwaliteitseisen INLEIDING Het is goed toeven in Breda. Dat geldt voor mensen die hier werken, die op bezoek komen en die hier wonen. De gemeente Breda wil iedere burger dan ook een goede woonkwaliteit bieden. Daarin staat zij niet alleen. Vanuit de markt (corporaties, projectontwikkelaars, aannemers, architecten en stedenbouwkundigen) en vanuit de burgers wordt daarom gevraagd. Zo blijkt uit de nationale VROM enquête (januari 2005) dat er steeds meer aandacht is voor kwaliteit en comfort. In het verleden heeft de gemeente al plannen ontwikkeld voor extra kwaliteit op het gebied van duurzaamheid, veiligheid en toegankelijkheid van woningen en de woonomgeving. In Breda zijn deze uitgangspunten tot nu toe nog los van elkaar benaderd. Zo is één van de doelstellingen uit de Stadsvisie dat Breda een duurzame stad wil zijn met goed bereikbare woningen voor iedereen. Wonen in de stad en daaromheen moet veilig en aangenaam zijn. Met de Nota Kwaliteit Wonen formuleert de gemeente Breda een integraal kwaliteitspakket voor nieuwbouwlocaties. Dit pakket biedt de aanvrager van een bouwvergunning duidelijke informatie over de basis kwaliteitseisen. De gemeente streeft hiermee naar transparantie in haar gemeentelijk beleid. Met het voldoen aan deze eisen is de woning levensloopbestendig. De woning is immers bruikbaar in elke levensfase. Nota Kwaliteit Wonen De Nota Kwaliteit Wonen bundelt kwaliteitscriteria naar concrete kwaliteitseisen voor zowel duurzaamheid, veiligheid als toegankelijkheid, waardoor een integraal kwaliteitspakket ontstaat. Het geeft antwoord op de vragen: welke eisen stelt de gemeente op hoofdlijnen en hoe komen die tot stand? Hiermee biedt de gemeente Breda duidelijkheid in haar gemeentelijk kwaliteitsbeleid ten aanzien van bouwinitiatieven. Tevens verankert ze het kwaliteitspakket in de gemeentelijke organisatie, waardoor interne afstemming in ieder nieuwbouwproject eenvoudiger te realiseren is. Nieuwbouw en bestaande bouw Hoewel de ambities van de gemeente gelden voor nieuwbouw én bestaande bouw, beperkt deze nota zich tot nieuwbouwprojecten. De eisen hebben betrekking op de woning en de woonomgeving. Immers een goede woning op een slechte locatie is nog geen kwalitatief hoogwaardige woning. Daarnaast wil de gemeente de gewenste kwaliteit ook in de bestaande bouw bevorderen. Zij doet dit door hierover informatie te verstrekken bij aanvragen voor bouwvergunningen van woningen. Tevens werkt de gemeente nauw samen met woningcorporaties om in herstructureringsgebieden de kwaliteit van woningen en de woonomgeving een extra impuls te geven. Zij heeft hierover in de Alliantie voor wonen in Breda afspraken gemaakt. Boven minimumeis Bouwbesluit De gemeente heeft een keuze gemaakt uit landelijk vastgestelde kwaliteitsnormen, die een hogere kwaliteit vereisen dan het minimumniveau van het Bouwbesluit. Zij heeft daarbij vooral gelet op legitimiteit, effectiviteit, handhaafbaarheid, betaalbaarheid en landelijke acceptatie van de niveaus. Het kwaliteitsniveau van de gemeente voldoet aan de volgende eisen: standaard, minimaal noodzakelijk en breed toepasbaar; aantoonbaar en controleerbaar; juridisch vast te leggen; met een breed draagvlak onder marktpartijen; realiseerbaar zonder meerkosten; compensatie van meerkosten door kostenbesparingen in gebruik en/of beheer; beproefd in de praktijk én met mogelijkheden om nieuwe inzichten te volgen. Breda sluit hiermee aan bij de wensen van de markt en haar bewoners. Makelaars, projectontwikkelaars, bewonersorganisaties en woningcorporaties in Breda ondersteunen het streven naar kwaliteit op nieuwbouwlocaties en de gekozen kwaliteitsnormen. 3

4 Nota Kwaliteit Wonen Maatwerk De gemeente streeft naar het behalen van de landelijke kwaliteitsnormen bij alle nieuwbouwprojecten. Bij sommige projecten wijkt de gemeente gemotiveerd af van deze normen. Dit heeft altijd slechts betrekking op onderdelen van de vastgestelde normen. De gemeente geeft, in overleg met de ontwikkelende partijen, in de initiatieffase aan als op onderdelen mag worden afgeweken. Bij grotere projecten wordt dit opgenomen in de intentieovereenkomst. Meegaan met veranderingen De nationale kwaliteitsnormen en het gemeentelijke beleid zijn niet statisch, maar blijven zich ontwikkelen. De gemeente volgt deze veranderingen. Het kwaliteitsniveau wordt regelmatig getoetst op actualiteit en waar nodig aangepast, bijvoorbeeld wanneer zich wijzigingen voordoen in nationale normen of wanneer het beleid van de gemeente daarom vraagt. Voor elk bouwinitiatief gaat zij uit van de meest actuele versies en past de vigerende wet- en regelgeving én het gemeentelijk beleid toe. Vanaf 1 januari 2006 Het kwaliteitsniveau, dat vanaf 1 januari 2006 wordt ingevoerd, is een randvoorwaarde bij nieuwbouwprojecten en wordt gegarandeerd in overeenkomsten met marktpartijen. Alle nieuwbouwprojecten waarvoor na 1 januari 2006 een bouwvergunning wordt afgegeven, moeten voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen uit de Nota Kwaliteit Wonen. Leeswijzer In de Nota Kwaliteit Wonen leest u welke eisen de gemeente Breda heeft vastgesteld om het gewenste kwaliteitsniveau te behalen. Achtereenvolgens treft u een beschrijving aan van de gewenste praktijk. 4

5 De Kwaliteitseisen HET GEWENSTE KWALITEITSNIVEAU? Leg deze vraag voor aan tien verschillende mensen en de kans is groot dat u ook evenveel verschillende antwoorden krijgt. De gemeente wil bijdragen aan een duurzame, veilige en toegankelijke woning en woonomgeving voor haar burgers. Voor een eenduidig kwaliteitsbeleid zal de gemeente dus eerst meetbaar moeten maken wanneer een woning voldoet aan de eisen voor veiligheid, duurzaamheid en toegankelijkheid. Het beoogde kwaliteitsniveau baseert de gemeente op landelijk vastgestelde normen en uitgangspunten uit vastgesteld gemeentelijk beleid, zoals de visie op Wonen-Welzijn-Zorg (toetsingskader Geschikt Wonen voor iedereen (GWI)), Milieuvisie 2015, Plan van Aanpak Klimaatbeleid , Partnerschap in Veiligheid en het Integraal Veiligheidsprogramma Naast een duurzame, veilige en toegankelijke woning en woonomgeving vindt de gemeente Breda dat het betrekken van woonconsumenten bij het bouwproces en de betaalbaarheid van woningen een toegevoegde waarde heeft op de kwaliteit van nieuwbouwwoningen. Wanneer vindt de gemeente een woning voldoende toegankelijk? Toegankelijke woningen geven de mensen met een lichte en zwaardere fysieke functiebeperking meer woonkeuzemogelijkheden. Hierdoor hoeven bewoners minder snel of niet te verhuizen. De gemeente stelt eisen ten aanzien van toegankelijkheid van de woningen. Een voldoende toegankelijke woning voldoet aan de NEN-norm Deze onderscheidt vier soorten toegankelijkheid: aanpasbaar, bruikbaar, bezoekbaar en integraal toegankelijk. De gemeente streeft naar aanpasbare woningen, met collectieve (verkeers)ruimtes die integraal toegankelijk zijn volgens NEN-norm De NEN-1814 norm van aanpasbaarheid heeft betrekking op onder meer afmetingen en toegankelijkheid van entrees, toegangen, gebruiksruimten en parkeervoorzieningen. Deze criteria richten zich met name op de woning en de collectieve ruimtes in een woongebouw. Centrale GWI-zones In het GWI-beleid staan uitgangspunten geformuleerd die het mogelijk maken dat mensen met een fysieke functiebeperking thuis kunnen blijven wonen. Momenteel telt de gemeente Breda nog te weinig geschikte woningen voor deze bewoners. Elke woning die in een GWI-zone wordt gebouwd moet daarom integraal toegankelijk zijn. Bij de eerste evaluatie van deze Nota Kwaliteit Wonen wordt gekeken of in bepaalde zones voldoende integraal toegankelijke woningen zijn. Op basis daarvan kan eventueel vrijstelling worden verleend aan nieuwbouwprojecten. Kortom Een toegankelijke nieuwbouwwoning voldoet aan de NEN-norm 1814, niveau aanpasbare woning. De collectieve (verkeers)ruimtes van alle woongebouwen zijn integraal toegankelijk conform de genoemde norm. Alle nieuwbouwwoningen in de aangewezen centrale GWI-zones zijn toegankelijk als ze voldoen aan de NEN-norm 1814, niveau integraal toegankelijk woning. Wanneer vindt de gemeente een woning voldoende duurzaam? Bij een duurzame woning gaat het erom dat het aantal nadelige effecten voor de gezondheid wordt beperkt, het comfort en het milieu in alle bouwfasen zoveel mogelijk wordt verhoogd door energiezuinigheid, verantwoord materiaalgebruik, gezond binnenmilieu en afvalpreventie. Marktpartijen in Breda worden uitgedaagd en gestimuleerd om vooral zelf het initiatief te nemen. Geen keurslijf, maar flexibiliteit, zodat het voldoende ruimte biedt om in te spelen op eigen beleid en plaatselijke omstandigheden. Om tegemoet te komen aan de wens van marktpartijen voor meer uniformiteit, gelijkheid en minder regels, sluit de gemeente Breda aan bij het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Nieuwbouw en Bestaande Bouw. Het ministerie van VROM en de bouwwereld hebben samen het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen vastgesteld. Dit pakket onderscheidt vaste en variabele maatregelen. De vaste maatregelen hebben een onbetwist milieuvoordeel, zijn algemeen toepasbaar in alle bouwwerken en hebben geen of zeer beperkte meerkosten tot gevolg. Duurzaam Bouwen is niet alleen een kwestie van het afvinken 5

6 Nota Kwaliteit Wonen van een lijstje met maatregelen. Het Nationaal Pakket moet dan ook niet worden beschouwd als doel op zich, maar als een middel om verder te bouwen aan duurzaamheid. Verder streeft de gemeente naar een energieprestatie van minimaal 10% onder de norm van het Bouwbesluit. Deze norm is vastgesteld in de Milieuvisie Breda Deze prestatie kan niet los worden gezien van de omgeving. De wisselwerking tussen woning en omgeving wordt uitgedrukt in Energie Prestatie op Locatie (EPL) 1. De gemeente past EPL van minimaal zeven toe op nieuwbouwlocaties van meer dan 250 woningen. Wooncomfort en gezond binnenklimaat Een comfortabele energiezuinige woning wordt veelal bereikt door het toepassen van een hogere isolatiewaarde. Daarbij verdient een gezond binnenklimaat extra aandacht door voldoende ventilatievoorzieningen en temperatuurregeling om vochtproblemen te voorkomen. De wijze waarop een EPL gerealiseerd wordt, is per locatie een uniek traject. De EPL kan op verschillende manieren gerealiseerd worden zowel met traditionele energieconcepten als meer vernieuwende concepten. De te nemen maatregelen worden afhankelijk van de specifieke situatie van een project ingevuld, met alle ruimte voor maatwerk zodat ontwerpers en ontwikkelaars een grote mate van keuzevrijheid behouden. Per locatie wordt in overleg met ontwikkellende partijen studie gedaan naar de verschillende mogelijkheden om een EPL van 7,0 te bereiken. Kortom Een duurzame woning voldoet aan: de vaste maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Nieuwbouw en Bestaande Bouw; een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van tenminste 10% onder de norm van het Bouwbesluit; voor nieuwbouwlocaties van minimaal 250 woningen, geldt een EPL van 7,0. Wanneer vindt de gemeente een woning voldoende veilig? Een woning is veilig wanneer hij voldoet aan het Keurmerk Veilig Wonen. Dit keurmerk wordt afgegeven voor woningen, complexen en wijken die voldoen aan een voorgeschreven pakket van eisen rond sociale veiligheid, leefbaarheid, inbraak- en brandpreventie. Het Keurmerk Veilig Wonen geeft tot 90% minder kans op inbraak, onder andere door het aanbrengen van goedgekeurd hang- en sluitwerk, een buitenlamp en randvoorwaarden voor een schone, hele en veilige woonomgeving. Het Keurmerk Veilig Wonen stelt tevens maatregelen die onder andere de bouwmassa beperken. Bij sommige projecten wil de gemeente gemotiveerd afwijken van de norm die het keurmerk voorschrijft. Dit heeft altijd slechts betrekking op onderdelen van de vastgestelde normen. De gemeente geeft, in overleg met de ontwikkelende partijen, in de initiatieffase aan als dit het geval is. Kortom Een woning en de woonomgeving zijn voldoende veilig wanneer die voldoen aan het Keurmerk Veilig Wonen. Woonconsumenten betrekken De gemeente wil graag dat woonconsumenten meer invloed krijgen bij de ontwikkeling van woningen. Dit is onderdeel van het beleid gericht op het vergroten van bewonerszeggenschap, zoals nu al zichtbaar is bij alle grote projecten, zoals Via Breda en het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap. Om de woonconsumenten meer bij het proces te betrekken en zijn invloed te vergroten, vraagt de gemeente in de initiatieffase expliciet naar de ambitie van de ontwikkelende partij. Bij afgifte van de bouwvergunning wordt bekeken of deze ambitie wordt waargemaakt. Daarnaast vermeldt de gemeente op haar website een lijst met kwaliteitseisen. 1. De Energieprestatie op Locatie, afgekort EPL, is een rapportcijfer waarmee de energetische kwaliteit van de hele locatie wordt weergegeven. Voor nieuwbouwlocaties ligt de score tussen 6 en 10. Hoe hoger het getal des te beter de situatie. Bij EPL van 6,0 voldoet de wijk aan de minimaal wettelijk verplichte eisen met betrekking tot energie (Bouwbesluit). 6

7 De Kwaliteitseisen Betaalbaarheid Betaalbaarheid is een kwaliteit. Een van de uitgangspunten voor de kwaliteitseisen is dan ook dat ze zonder financiële consequenties in het ontwerp te verwerken zijn. Voorwaarde daarbij is dat ontwikkelende partijen de kwaliteitscriteria vanaf de ontwerpfase meenemen in hun project. Ontwikkelende partijen moeten daar zelf voor zorgdragen. Enige uitzondering hierop is de EPL van 7,0. De gemeente maakt hier met de ontwikkelende partijen specifieke afspraken over. In het kader van het gemeentelijke energiebeleid op het gebied van een EPL van 7,0 voor woningbouwlocaties van meer dan 250 woningen, kan de ontwikkelaar een beperkte verhoging van de vrij op naam prijs (met een maximum van 2.500,-) van koopwoningen worden toegestaan. De hoogte van dit bedrag dient in overleg tussen gemeente en ontwikkelende partijen te worden bepaald. De investeringen hebben geen consequenties voor de huurprijzen, deze blijven immers gekoppeld aan het landelijke puntenstelsel. Voor de woonconsument staan hier lagere exploitatielasten, meer wooncomfort en een beter binnenklimaat tegenover. De verhoging van de stichtingskosten welke voortvloeien uit de keuze van een energiesysteem (dat voldoet aan een EPL van 7,0) zal niet worden belast met de geldende grondcomponent/grondquote. Kortom Met het voldoen aan deze eisen (toegankelijk, duurzaam, veilig) is de woning ook levensloopbestendig. De woning is immers bruikbaar in elke levensfase. 7

8 8 Nota Kwaliteit Wonen

9 De Kwaliteitseisen GEWENSTE PRAKTIJK Het proces In deze Nota Kwaliteit Wonen staat het gehanteerde basisniveau beschreven dat de gemeente Breda vanaf 1 januari 2006 hanteert voor al haar nieuwbouwprojecten. Het pakket is echter geen keurslijf en vereist dan ook duidelijke afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelende partijen. De gemeente stelt in een zo vroeg mogelijk stadium het basisniveau uit de nota als randvoorwaarde vast. Zij verankert dit zo mogelijk in de initiatieffase. Indien dit niet mogelijk is, dan wordt dit getoetst bij afgifte van de bouwvergunning. De gemeente maakt in overleg met ontwikkelende partijen afspraken over: het betrekken van woonconsumenten; de getroffen maatregelen voor de uitvoering van het Nationale Pakket Duurzaam Bouwen, de EPC van 10% onder het bouwbesluit en de EPL van 7,0; een eventuele verhoging van de vrij op naam prijs (maximaal van 2.500, ) van een koopwoning, gekoppeld aan de eventuele hogere investeringskosten die voortvloeien uit het behalen van een EPL van 7,0; een boetebeding (of een andere financiële consequentie) als uit toetsing blijkt dat gemaakte afspraken niet worden nagekomen. Op weg naar een resultaatgericht integraal beleid De gemeente Breda wil met deze nota kwaliteit aan haar stad toevoegen. De buitenruimte van de woning, de collectieve ruimten in een woongebouw en de directe woonomgeving (bepaald door de plangrens van een project) vallen onder de kwaliteitsniveaus in de NEN-norm, het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen en het Keurmerk Veilig Wonen. De ambitie van de gemeente Breda voor de directe woonomgeving houdt niet op bij de plangrens. De gestelde kwaliteitsniveaus worden ook opgenomen in de programma s van eisen voor stedenbouwkundigen en ontwerpers van buitenruimten. De aanpak sluit aan op het bestaande juridische kader en geeft uitvoering aan het bestaande beleid zoals is vastgelegd in de Stadsvisie en in de diverse beleidsnota s. De gemeente zoekt eveneens actief samenwerking met regiogemeenten. Naast het realiseren van het basisniveau voor de totale bouwproductie is er aandacht voor meer ambitieuze projecten. Zo blijft de gemeente maatwerk als uitgangspunt hanteren en daagt ze externe partijen uit om kwaliteit toe te voegen aan de stad. 9

10 10 Nota Kwaliteit Wonen

11 De Kwaliteitseisen Voor meer informatie en de subsidiemogelijkheden voor duurzaamheid in het algemeen en specifiek voor EPL voor professionals en particulieren. Bij de volgende organisaties kunt u meer informatie vinden over dit onderwerp: Landelijk beleid, EnergiePrestatieAdvies, subsidies Nationaal pakket duurzaam bouwen Duurzaam bouwen, EPL, EPC, gezondheid et cetera Informatie over onder andere EPL en duurzaamheid in de gebouwde omgeving Informatie met betrekking tot EPC Informatie over duurzame energie, toolkit duurzame woningbouw Informatie over Klimaatbeleid, Stedelijke vernieuwing, Nieuwbouw & EPN en bestaande bouw & EPA. Gebruiksaanwijzing voor een woning Overige interessante websites voor particulieren: Gezond en energiebesparende een eigen huis bouwen: dossier op de website van het Informatiecentrum Eigen Bouw Milieutips voor thuis Voorbeelden, projecten, leveranciers en producenten 11

12 12 Nota Kwaliteit Wonen