Nut en noodzaak van Bedrijvenpark A1 te Deventer

Transcriptie

1 Nut en noodzaak van Bedrijvenpark A1 te Deventer dr. E.Louw 9 mei 2011

2 Nut en noodzaak van Bedrijvenpark A1 te Deventer Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Vereniging Woonmilieu Epse Auteur: dr. Erik Louw 9 mei 2011 Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) Fax (015) mailbox@otb.tudelft.nl Copyright 2011 by OTB Research Institute for Housing, Urban and Mobility Studies No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding Onderzoeksvraag Opbouw van de rapportage De markt voor bedrijventerreinen en kantoren Inleiding De markt voor bedrijventerreinen Algemene kenmerken De markt voor bedrijventerreinen in Deventer De kantorenmarkt Algemene kenmerken De kantorenmarkt in Deventer Trendanalyse Inleiding Bedrijventerreinen Kantoren Documenten analyse Inleiding Ramingen Ramingen voor bedrijventerreinen Ramingen voor kantoren Beleidsdocumenten Vraag-aanbod vergelijking Doelgroepen Exploitatieplan Bedrijvenpark A Conclusie Bronnen

4 1 Inleiding 1.1 Onderzoeksvraag De Vereniging Woonmilieu Epse (VWE) heeft het van de Technische Universiteit Delft gevraagd de nut en noodzaak van het geplande bedrijventerrein Bedrijvenpark A1 te Deventer te onderzoeken. Deze vereniging voort sinds 1990 oppositie tegen de plannen van de gemeente Deventer om aan de Gorsselse kant van de A1 een bedrijventerrein te ontwikkelen. Omdat de procedures voor de planning van het Bedrijvenpark A1 de laatste stadia ingaan heeft VWE behoefte aan een expert opinion over de verschillende rapporten waarmee nut en noodzaak van het terrein worden onderbouwd. Het onderhavige rapport geeft daar invulling aan. 1.2 Opbouw van de rapportage Het rapport bestaat uit drie inhoudelijke hoofdstukken en een conclusie. In hoofdstuk twee wordt een beeld gegeven van de markt voor bedrijventerreinen en kantoren. Eerst wordt ingegaan op de algemene kenmerken van deze markten. Daarna worden deze markten in Deventer geanalyseerd. In hoofdstuk drie worden de belangrijkste trends beschreven die nu en in de toekomst de markten voor bedrijventerreinen en kantoren beïnvloeden. Deze zijn belangrijk om een beeld te krijgen van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen en kantoren. In hoofdstuk vier worden de verschillende beleidsdocumenten over de planning en realisatie van Bedrijvenpark A1 geanalyseerd. Het gaat daarbij zowel om de verschillende ramingen over de vraag naar bedrijventerreinen en kantoren, als over de gemeentelijke beleidsdocumenten over bedrijventerreinen en kantoren. Het rapport wordt afgesloten met een aantal conclusies over nut en noodzaak van Bedrijvenpark A1. 2

5 2 De markt voor bedrijventerreinen en kantoren 2.1 Inleiding De ontwikkeling van bedrijventerreinen is sterk verweven met de ontwikkeling van bedrijfsgebouwen en kantoren. Om de argumentatie bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein te kunnen begrijpen is het daarom nodig een algemeen beeld te hebben over hoe de markt voor bedrijfsgebouwen en kantoren werkt. In feite is de markt voor bedrijventerreinen een afgeleide van de markt voor bedrijfsgebouwen en kantoren. Bedrijven zoeken in eerste instantie bedrijfshuisvesting. Wanneer blijkt dat nieuwbouw voor hen het beste alternatief is gaan ze op zoek naar een bouwkavel of betrekken ze een gebouw dat door een projectontwikkelaar is gerealiseerd. In dit laatste geval heeft de projectontwikkelaar de grond verworven en een gebouw gerealiseerd. Dit hoofdstuk is alsvolgt opgebouwd. Allereerst wordt een kort overzicht gegeven van de algemene kenmerken van de markt voor bedrijventerreinen. Daarna wordt ingegaan op de markt voor bedrijventerreinen in Deventer. Voor de kantorenmarkt is dezelfde aanpak gekozen. Allereerst wordt gekeken naar de markt in zijn algemeenheid en volgens wordt ingegaan op de markt in Deventer. 2.2 De markt voor bedrijventerreinen Algemene kenmerken De markt voor bedrijventerreinen is onderdeel van de vastgoedmarkt, welke bestaat uit de markt voor (bouw)grond en gebouwen. Een belangrijk kenmerk van de vastgoedmarkt is dat deze zeer conjunctuur gevoelig is. Wanneer de economie niet of minder hard groeit, heeft dat gevolgen voor de vraag naar gebouwen. Bij een recessie zien we dan ook direct een vermindering van de vraag naar bedrijfsgebouwen en kantoren. Dit komt omdat veel bedrijven hun investerings- en verhuisplannen uit- of afstellen. Wanneer de economie later weer groeit neemt ook de vraag na verloop van tijd weer toe. Andere gevolgen van een recessie zijn prijsdalingen en leegstand. Omdat bij een recessie de vraag naar bedrijfsgebouwen daalt, daalt ook de vraag naar bouwkavels op bedrijventerreinen. Dit is duidelijk te zien in figuur 2.1 waarin de groei van de economie (ontwikkeling van het bruto binnenlandsproduct) is afgezet tegen de uitgifte van bouwgrond op bedrijventerreinen. In de periode tussen 1978 en 2010 is de Nederlandse economie vier keer getroffen door een recessie (rond 1982, 1991, 2001 en 2009) met een daarbij sterke daling van de uitgifte. Ook de huidige recessie is duidelijk in de grafiek te zien: in 2009 was de uitgifte minder dan de helft van Omdat recessies een steeds terugkerend verschijnsel zijn mogen we de effecten daarvan zoals leegstand en lagere uitgifte niet per definitie zien als structurele (langdurige) effecten die langdurig zullen aanhouden. Het zelfde geldt voor perioden waarin de economie groeit. De dan hoge uitgifte cijfers mogen niet zonder meer in de toekomst worden doorgetrokken. 3

6 Figuur Hectare Uitgifte op bedrijventerreinen (netto hectare) en groei van het bruto binnenlands product tussen 1978 en 2010 in Nederland Uitgifte Groei bruto binnenlandsproduct Bron: Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem en CBS-StatLine. Leegstand op bedrijventerreinen staat momenteel volop in de belangstelling. Bij deze discussie moet onderscheid worden gemaakt tussen leegstaande bedrijfsgebouwen en leegstaande kantoren. Hoewel exacte cijfers ontbreken bestaat de indruk dat de leegstand bij bedrijfsgebouwen in vergelijking tot die bij kantoren beperkt is. Het makelaarskantoor DTZ Zadelhoff schatte in 2007 het leegstandpercentage op bedrijventerreinen op 4,5% (voor kantoren was dit aandeel toen 12,6%). Andere onderzoeken op verschillende bedrijventerreinen bevestigen dit beeld. Over het algemeen is de leegstand laag, maar op bepaalde bedrijventerreinen kan deze wel oplopen tot 20%. Sinds 2007 is de leegstand bij bedrijfsgebouwen wel gestegen, maar als percentage van de totale voorraad aan bedrijfsgebouwen is het nog altijd beperkt tot 5-6%. Een deel van de leegstand wordt veroorzaakt doordat de vraag naar bedrijfsruimte laag is. Deze leegstand duurt over het algemeen kort en lost zich vaak vanzelf op. Een zekere mate van leegstand is zelfs gewenst om bedrijven die op zoek zijn naar bedrijfsruimte vestigingsalternatieven te bieden. Deze zogenaamde frictieleegstand bedraagt 4 à 5%. Een ander deel van de leegstand is de zogenaamde structurele leegstand. Dit zijn panden die gedurende lange tijd leeg staan omdat ze niet meer aansluiten op de vraag van bedrijven. Het gaat dan bijvoorbeeld om oude fabriekshallen. Deze leegstand is veel problematischer dan de frictieleegstand omdat de markt de structurele leegstand niet zelf kan oplossen De markt voor bedrijventerreinen in Deventer De gemeente Deventer heeft 6 bedrijventerreinen, waarvan 4 in de kern Deventer. In totaal gaat het om 290 hectare netto oppervlak (totaal uitgegeven aan bedrijven). Eind 2009 was hiervan 285 uitgegeven aan bedrijven. Vijf hectare was beschikbaar voor uitgifte. Wanneer wordt gekeken naar de ontwikkeling van voorraad uitgeefbaar bedrijventerrein en de uitgifte in de afgelopen 20 jaar dan blijkt dat tot eind jaren negentig van de vorige eeuw de gemeente Deventer over een ruime voorraad uitgeefbaar terrein beschikte (zie figuur 2.2). Rond de eeuwwisseling daalde zowel de uitgifte als de voorraad uitgeefbaar terrein. Gemiddeld werd in de jaren negentig 4

7 jaarlijks 7,8 hectare bedrijventerrein uitgegeven. In de eerste 10 jaar van deze eeuw was dit gemiddeld 2,6 hectare. Voor deze daling zijn twee mogelijke verklaringen te geven: 1. De vraag naar bouwkavels op bedrijventerreinen is verminderd door een autonome vraagvermindering. 2. Het hoeveelheid uitgeefbaar terrein is kleiner geworden waardoor er minder terrein kan worden uitgegeven (het aanbod is schaars). Figuur Hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein en uitgifte in de gemeente Deventer tussen 1988 en Hectare Uitgeefbaar aan begin van jaar Uitgifte Bron: Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem De hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein bestaat uit twee componenten. Er is een hoeveelheid die bouwrijp is en direct kan worden uitgegeven aan bedrijven. Deze hoeveelheid wordt terstond uitgeefbaar genoemd. Daarnaast is er een hoeveelheid die niet-terstond uitgeefbaar is. Dit is de hoeveelheid bedrijventerrein die in (vastgestelde) bestemmingsplannen is opgenomen, maar nog niet bouwrijp is gemaakt. In figuur 2.3 is de opbouw van de hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein in de gemeente Deventer weergegeven. Hieruit blijkt dat vanaf 1996 tot 2003 deze hoeveelheid zeer sterk is gedaald. Aanvankelijk deed deze daling zich vooral voor bij de hoeveelheid niet terstond uitgeefbaar. Na 2006 is er alleen nog direct uitgeefbaar terrein aanwezig. Omdat de hoeveelheid uitgeefbaar terrein hierdoor structureel op een laag niveau is komen te liggen, is het aannemelijk dat dit lage aanbod deels verantwoordelijk is voor de lage uitgifte. Wanneer Bedrijvenpark A1 tot de hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerreinen zou worden gerekend, dan neemt de hoeveelheid niet terstond uitgeefbaar met ca. 55 hectare toe. 5

8 Figuur Opbouw van de hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein in de gemeente Deventer tussen 1988 en Hectare Niet terstonduitgeefbaar Terstond uitgeefbaar Bron: Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem. De aanleg van bedrijventerreinen wordt vaak beargumenteerd met het werkgelegenheidsargument. Wanneer een gemeente onvoldoende nieuwe bedrijventerreinen aanlegt, zal de werkgelegenheidsontwikkeling daar onder lijden. Omdat de figuren 2.2 en 2.3 aangeven dat dit argument op Deventer van toepassing zou kunnen zijn, wordt in figuur 2.4 de ontwikkeling van werkgelegenheid in Deventer vergeleken met de werkgelegenheidsontwikkeling in de andere gemeenten in de Stedendriehoek. In deze gemeenten was de afgelopen 10 jaar wel een ruimte hoeveelheid uitgeefbaar terrein aanwezig. Uit de figuur blijkt dat de werkgelegenheidsontwikkeling van Deventer sinds 1996 niet veel afwijkt van de ontwikkeling in het totale Stedendriehoekgebied en vaak beter scoort dan de andere gemeenten in de regio. In de afgelopen jaren heeft het de beperkte hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein de werkgelegenheidsontwikkeling in vergelijking met de andere regio gemeenten dus niet negatief beïnvloed. Exacte cijfers over de leegstand in bedrijfsruimten in Deventer zijn schaars. In de Bedrijventerreinenvisie van de Gemeente Deventer (2011) wordt een leegstandspercentage van 5-6% genoemd. Vooral in het Havenkwartier is de leegstand hoog. Uit andere bronnen is de zogenaamde aanbod-voorraad ratio bekend. Hoewel deze ratio niet precies de leegstand weergeeft omdat het aanbod niet alleen bestaan uit leegstaande panden, is het wel een redelijk betrouwbare benadering voor de leegstand. Volgens DTZ Zadelhoff bedroeg deze ratio in 2009 in Deventer iets meer dan 5%. Medio 2010 was dit iets meer dan 4%. Ondanks de recessie liggen deze percentages bij het niveau van de frictieleegstand. 6

9 Figuur Ontwikkeling van de werkgelegenheid in de gemeenten in de region Stedendriehoek in de periode (index 1996 =100) Index 1996 = Epe Deventer Apeldoorn Voorst Lochem Zutphen Brummen Totaal Bron: ABF Vastgoedmonitor en LISA.nl (voor laatste drie jaar). 2.3 De kantorenmarkt Algemene kenmerken Evenals de bedrijventerreinenmarkt is de kantorenmarkt sterk afhankelijk van de conjunctuur. Wanneer het economisch goed gaat stijgt de vraag naar kantoorruimte (opname genoemd) en omgekeerd. Figuur 2.5 geeft dit goed weer. Tijdens de recessies nam het aanbod van kantoorruimte toe en daalde de opname. Opvallend is dat na 2000 het aanbod sterk steeg en de opname daar duidelijke bij achterbleef. Het hoge aanbod van 6,5 miljoen m² in 2010 weerspiegeld ook het hoge leegstandspercentage van iets meer dan 13%. 7

10 Figuur 2.5 Opname en aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt in de periode 1981 tot en met Oppervvlak (x m) Opname Aanbod Bron: Tijdschrift Vastgoedmarkt (verschillende jaargangen) De kantorenmarkt in Deventer Eind 2008 bedroeg de voorraad kantoorruimte in Deventer ongeveer m². Eind 2002 was dit nog m² (Bak, 2003 en 2010). Dit is een stijging van ruim 17%. In dezelfde periode nam in Nederland de voorraad kantoorruimte met iets meer dan 12,5% toe. Dit betekent dat de voorraad kantoorruimte in Deventer de afgelopen jaren relatief sterk is gestegen. In figuur 2.6 is de ontwikkeling van de kantorenmarkt in Deventer weergegeven voor de periode Hierbij valt op dat het aanbod gedurende de gehele periode veel hoger lag dan de opname. Deventer wijkt hiermee dus niet af van het nationale beeld (zie figuur 2.5). Opvallend is verder dat er zich rond geen piek in de opname heeft voorgedaan, zoals landelijk wel het geval was. Hierdoor vertoont het opnameniveau de afgelopen tien jaar een dalende trend. In de eerste vijf jaar van deze eeuw lag het gemiddelde opnameniveau duidelijk hoger als tussen 2006 en Figuur 2.6 Vierkanter meters Aanbod en opname van kantoorruimte in Deventer in de periode 2001 tot en met opname aanbod *De opname in 2011 is nog niet bekend. Bron: Dynamics (2007 en 2011). 8

11 Exacte cijfers over de leegstand zijn niet voorhanden. Wanneer wordt afgaan op de aanbod-voorraad ratio als benadering voor de leegstand, dan bedraagt de leegstand begin 2011 bijna 27%. Dit betekent dat ongeveer een kwart van de voorraad kantoren in Deventer leeg staat. Tevens kan geconstateerd worden dat de leegstand in Deventer in vergelijking tot het Nederlandse gemiddelde van 13% zeer hoog is. Ook in vergelijking met de kantorenmarkt in de Randstad, scoort Deventer slecht. Zowel in de Randstad als in Deventer is de aanbod-voorraad ratio de afgelopen jaren toegenomen, maar de toename in Deventer was verhoudingsgewijs groter dan in de Randstad (zie figuur 2.7). De leegstand in Deventer lijkt voor een belangrijk deel structureel te zijn: de invloed van de conjunctuur is er wel (zie daling ratio tussen 2006 en 2008) maar dit brengt de ratio niet noemenswaardig omlaag. Figuur % Aanbod-voorraad ratio in Deventer en de Randstad (de vier grote steden) in de periode 2003 tot en met % 20% 15% 10% 5% Aanbod-voorraad ratio Deventer Aanbod-voorraad ratio Randstad 0% Bron: Gebaseerd op Dynamics (2007 en 2011). 9

12 3 Trendanalyse 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt kort stilgestaan bij een aantal trends die de markten van bedrijventerreinen en kantoren beïnvloeden. Het gaat daarbij zowel om ontwikkelingen die de vraag naar bedrijventerreinen en kantoren beïnvloeden, als om het beleid dat wordt gevoerd. Deze trends zijn belangrijk om de ramingen over de vraag naar bedrijventerreinen en kantoren in perspectief te kunnen plaatsen. De ramingen die worden gebruikt om het Bedrijvenpark A1 te onderbouwen worden in het volgende hoofdstuk geanalyseerd. Wanneer belangrijke trends niet in deze ramingen zijn verwerkt, worden de ramingen minder geloofwaardig. 3.2 Bedrijventerreinen De aanleg van bedrijventerreinen is in veel gemeenten een belangrijk instrument in het kader van het economisch beleid. Het aantrekken van nieuwe bedrijven en het accommoderen van de groei van de werkgelegenheid zijn de belangrijkste argumenten om nieuwe bedrijventerreinen aan te leggen. Door de structuurverandering van de economie neemt de betekenis van dit argument echter snel in betekenis af. De industrie, waarvoor bedrijventerreinen van oudsher werden ontwikkeld, neemt langzaam in betekenis af. Daarentegen neemt de dienstensector aan betekenis toe. Inmiddels is meer dan de helft van de beroepsbevolking werkzaam in de deze sector. Deze ontwikkeling zien we ook terug in de samenstelling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Het grootste deel van de werkgelegenheid is daar weliswaar nog steeds afkomstig uit de industriële en logistieke sector, maar dit aandeel neemt af, terwijl het aandeel werkgelegenheid in de dienstensector juist toeneemt (Weterings et al., 2008). Volgens de meest recente lange termijn ramingen van het Centraal Planbureau (2005) vraagt de groei van de werkgelegenheid tot 2020 nog om een uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen. Na 2020 is alleen nog een uitbreiding van het areaal nodig in het scenario met de hoogste economische groei. De vraag naar bedrijventerreinen wordt echter niet alleen door deze zogenaamde uitbreidingsvraag bepaald. Er is ook de zogenaamde vervangingsvraag die in de toekomst steeds belangrijker zal worden (Renes & Weterings, 2009). Dit is de vraag die ontstaat omdat oude bedrijventerreinen aan de voorraad worden onttrokken omdat bedrijven zijn weggetrokken of zijn uitgeplaatst. Ook worden deze oude locaties voor bedrijven minder aantrekkelijk omdat ze vaak moeilijk bereikbaar zijn en dicht bij woonwijken liggen. Bedrijven trekken weg omdat hun oude panden en terreinen niet meer aan de eisen van de ondernemers voldoen. De maatvoering, indeling en uitstraling van deze panden zijn onvoldoende afgestemd op de eisen van moderne bedrijfsruimtegebruikers. Nieuwe panden voldoen daar wel aan waardoor veel bedrijven van een oud naar een nieuw pand verhuizen. Doordat er maar weinig bedrijven zijn die deze oude panden in gebruik willen nemen, neemt het aanbod ervan toe. Het deel van leegstand dat hieraan is toe te schrijven wordt structurele leegstand genoemd. De kans dat deze panden weer in gebruik zullen worden genomen is heel klein. Een oplossing is de gebouwen af te breken en het gebied een andere functie te geven (bijvoorbeeld wonen). Deze vervangingsvraag wordt naast de veranderende eisen van bedrijven ook in de hand gewerkt door de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. De vaak relatief goedkope nieuwbouw die daar op maat is afgestemd op de eisen van moderne gebruikers, is een aantrekkelijk alternatief tegenover het verbouwen van oude bedrijfspanden. Op de markt van bedrijventerreinen is dit proces van doorstro- 10

13 ming als geruime tijd gaande. De hoge uitgifte in de jaren negentig van de vorige eeuw ging gepaard met een snelle groei van de hoeveelheid verouderde bedrijventerreinen. Het is om deze reden dat de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen steeds meer aandacht krijgt. In toenemende mate investeren overheden in deze herstructurering en probeert men de oude terreinen aantrekkelijk te houden voor bedrijven. Of dit beleid werkelijk succesvol zal zijn hangt in belangrijke mate samen met de wijze waarop overheden omgaan met de aanleg van nieuwe terreinen. Het VROM-raad advies over bedrijventerreinen uit 2006 stelt dat het bedrijventerreinenbeleid nog te eenzijdig is gericht op de aanleg van nieuwe terreinen. Eerder had de Sociaal Economische Raad (1999) al aanbevolen de zogenaamde SER-ladder te hanteren bij de planning van bedrijventerreinen. Het idee achter deze ladder is dat gemeenten pas nieuwe terreinen mogen aanleggen, als zij kunnen aantonen dat intensivering van het ruimtegebruik en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen onvoldoende capaciteit oplevert. Hoewel de SER-ladder beleidsmatig wordt onderschreven in vele beleidsnota s en het Convenant Bedrijventerreinen , wordt deze in de praktijk maar zeer sporadisch toegepast. Dit terwijl het convenant is ondertekend door het Interprovinciaal Overleg, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de (toenmalige) ministers van VROM, EZ en BZK en dus zou mogen rekenen op een breed draagvlak. 3.3 Kantoren In de (vak)literatuur worden vele trends bij de vraag naar kantoorruimte beschreven. Vaak gaat het daarbij om trends die sterk met elkaar samenhangen en analytisch moeilijk van elkaar zijn te scheiden. Bovendien zijn het trends die zich nu manifesteren en waarvan het niet bekend is in hoeverre ze structureel op lange termijn zullen doorwerken. Het gaat daarbij om de volgende ontwikkelingen: Kwaliteit van de kantoorgebouwen. Er is een trend naar meer duurzame en energiezuinige kantoorgebouwen ( groene gebouwen, energie zuinige gebouwen, Cradle to Cradle ontwerpen, etc.). Deze trend wordt voor een belangrijk deel te worden ingevuld door de bouw van nieuwe gebouwen en leidt derhalve tot een grotere vervangingsvraag, waarbij oude gebouwen worden vervangen door kwalitatief andere en betere kantoorgebouw. Een grotere flexibiliteit in het arbeidsvolume per bedrijf. Er is een duidelijke trend waarbij het aandeel werknemers per bedrijf met een vast dienstverband, daalt. Het aandeel van het werk dat wordt verricht door de zogenaamde flexibele schil (dat zijn uitzendkrachten, werknemers met een tijdelijk contact en ZZP-ers) wordt daarentegen steeds groter. Welke invloed deze trend heeft op het ruimtegebruik is nog niet onderzocht, maar het is aannemelijk dat hierdoor per saldo het ruimtegebruik in kantoren daalt. Immers, verwacht mag worden dat bedrijven niet voor elke tijdelijke arbeidsplaats een permanente werkplek zullen aanhouden. Bovendien zullen ZZP-ers een (belangrijk) deel van hun werkzaamheden niet bij de opdrachtgever verrichten. Het Nieuwe Werken (HNW). Het Nieuwe Werken betekent dat werknemers niet meer op een vaste plaats en op vaste tijdstippen werken. Werknemers kunnen daardoor een deel van hun werkzaamheden buiten het kantoor en/of buiten reguliere kantooruren verrichten. Voor bedrijven betekent dit dat zij veel efficiënter met kantoorruimte kunnen omgaan en derhalve per werknemer minder kantoorruime nodig hebben. Per saldo zal de ruimte behoefte per werknemer. fte dalen. Op zich is dit geen nieuwe ontwikkeling. In werkelijkheid daalt het ruimtegebruik per werknemer al sinds begin deze eeuw. In 2002 bedroeg het ruimtegebruik per werknemer nog 26,6 m². In 2010 was dit gedaald tot 19,8 m² per werknemer (Van Leeuwen, 2010). 1 Op korte termijn wordt een verdere daling voorzien (Twijnstra Gudde, 2010). 1 Er zijn goed reden om aan te nemen dat deze ontwikkeling al voor 2000 is ontstaan. 11

14 Een ander effect van HNW is dat er vraag ontstaat naar een andere kwaliteit kantoorruimte. Er is minder behoefte aan kantoorwerkplekken en meer aan ruimtes voor samenwerking (en ontmoetingen) en klantontvangst. Ook zijn er geluiden die zeggen dat door HNW de vraag naar grote kantoorgebouwen zal dalen en er meer behoefte is aan multifunctionele en flexibele kantoren die goed bereikbaar zijn. Het Nieuwe Werken leidt dus ook tot een kwaliteitsverandering van de kantoorgebouwen. Hierdoor wordt de vervangingsvraag gestimuleerd. Schaarste op de arbeidsmarkt en hoger kennisniveau. Alle prognoses over de arbeidsmarkt gaan er van uit dat er door de vergrijzing schaarste aan arbeidskrachten zal ontstaan. Dit zorgt voor concurrentie tussen werkgevers om de beste medewerkers. Een goede fysieke werkomgeving (locatie en gebouw) zal bij deze concurrentieslag een rol spelen. Dit geldt vooral voor kenniswerkers waarvan verwacht wordt dat hun aantal sterk zal stijgen. Wanneer de hogere eisen aan gebouwen niet in de bestaande voorraad kunnen worden gerealiseerd zal dit leiden tot vervangingsvraag. Samenvattend kan gesteld worden dat deze trends duiden op een lager ruimtegebruik per medewerker (de kantoorquotiënt) dan we nu gewend zijn. De ramingen over de in de toekomst benodigde hoeveelheid kantoorruimte houden hier vaak geen rekening mee. Een ander effect van HNW is dat per bedrijf minder kantoorruimte nodig is. Hoewel de gevraagde hoeveelheid kantoorruimte ook afhangt van de (vaak wisselende) organisatiestructuren van ondernemingen, is per saldo het effect van HNW dat grote kantoorgebouwen minder aantrekkelijk worden. Verder zijn er verschillende aanwijzingen dat de kwaliteitseisen die aan kantoorgebouwen worden gesteld zullen veranderen. Van deze verandering in kwaliteitseisen zal een verhuisdynamiek uitgaan die een vervangingsvraag oproept. Hoe groot deze vervangingsvraag zal zijn, hangt af van de mate waarin nieuwbouw in de toekomst mogelijk is en de overheid het huidige probleem met de leegstand gaat aanpakken. Wanneer de overheid de nu ruime mogelijkheden voor kantorennieuwbouw in stand laat kan de vervangingsvraag groot blijven. Wanneer deze mogelijkheden worden beperkt en/of de renovatie van bestaande kantoorgebouwen wordt gestimuleerd kan de vervangingsvraag dalen. In tegenstelling tot het bedrijventerreinenbeleid, staat het beleid ten aanzien van kantoorontwikkeling nog in de kinderschoenen. Veel gemeenten hebben weliswaar kantorennota s opgesteld, maar deze gaan vooral over het aanbieden van voldoende bouwlocaties voor kantoren. Beleid voor verouderde kantorenlocaties of ter bestrijding van leegstand onder kantoren is nauwelijks aanwezig. De aandacht hiervoor is pas zeer recent ontstaan. 12

15 4 Documenten analyse 4.1 Inleiding De noodzaak om een bedrijventerreinen aan te leggen wordt vaak beargumenteerd met behoefteramingen. In het geval van Bedrijvenpark A1 is dit ook het geval. In dit hoofdstuk worden deze ramingen geanalyseerd en becommentarieerd. Tevens worden de beleidsdocumenten over het bedrijventerreinen en kantoren beleid bestudeerd om na te gaan in hoeverre de ramingen en beleid met elkaar in overeenstemming zijn. 4.2 Ramingen Voorafgaand aan de aanleg van veel bedrijventerreinen worden vaak ramingen over de vraag naar deze terreinen gemaakt. Er zijn verschilleden typen ramingen, elk met zijn eigen voor- en nadelen. Algemeen kenmerk van ramingen is echter dat zij per definitie een onzekerheidsmarge hebben. Ze zijn eerder richtinggevend dan voorspellend van aard. Daarom wordt vaak met scenario s gewerkt welke de bandbreedte aangeven waarbinnen de vraag zich naar alle waarschijnlijkheid zal afspelen. In zijn algemeenheid geldt dat het moeilijker is ramingen te maken voor een laag ruimtelijke schaalniveau dan voor een hoger ruimtelijk schaalniveau. Dit komt doordat modellen niet met alle lokale factoren rekening kunnen houden, maar ook omdat feitelijke ontwikkelingen op een laag ruimtelijk schaalniveau vaak worden beïnvloed door incidentele voorvallen (bijvoorbeeld een grote uitgifte aan één groot bedrijf). Op een hoger ruimtelijk schaalniveau vallen deze incidenten vaak tegen elkaar weg. In het in 2009 door de gemeenteraad van Deventer goedgekeurde Bestemmingsplan Bedrijvenpark A1 wordt verwezen naar de volgende ramingen: Bedrijventerreinenvisie Regio Stedendriehoek (Stec Groep, 2007). Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030 (Regio Stedendriehoek 2007). Economische Programmering- en Ontwikkelingsdocument (EPO) Regio Stedendriehoek (Twijnstra Gudde, 2009). Kantorenonderzoek Deventer 2009 (Gemeente Deventer 2009). Daarnaast staan er ook ramingen in de Bedrijventerreinenvisie van de gemeente Deventer (2011) vermeld. Deze ramingen worden hierna op chronologisch volgorde geanalyseerd Ramingen voor bedrijventerreinen Bedrijventerreinenvisie Regio Stedendriehoek (Stec Groep, 2007) De raming komt tot een vraag naar bedrijventerreinen in Deventer voor de periode van 118,1 netto hectare. In de periode wordt de vraag op 30,1 hectare netto geraamd. Er is geen rekening gehouden met eventuele vervangingsvraag. De raming die de Bedrijventerreinenvisie hanteert is door de Provincie Gelderland in 2006 opgesteld. Deze raming is gemaakt met de zogenaamde BLM-methodiek waarbij prognoses over de werkgelegenheid worden vertaald in vraag naar bedrijventerreinen. Deze methode is door het Centraal Planbureau ontwikkeld en verondersteld dat het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen verder zal toenemen. Daarnaast gaat de methode uit van een verdere extensivering van het ruimtege- 13

16 bruik (meer ruimte per werkzame persoon). Deze veronderstellingen hebben een groter effect op de uiteindelijke vraag naar bedrijventerreinen dan de groei van de werkgelegenheid (zie tabel 4.1) en zijn in strijd met het de uitgangspunten van de SER-ladder, die uitgaat van intensivering van het ruimtegebruik en een beperking van de aanleg van nieuwe terreinen door zwaar in te zetten op de herstructurering van bestaande terreinen. Letterlijk staat in het Convenant Bedrijventerreinen : Een zorgvuldige planning van bedrijventerreinen begint bij een consequente toepassing van de SERladder (p. 12). Bij de raming van de Bedrijventerreinenvisie gebeurt dit laatste dus niet, waardoor de onderbouwing van naar bedrijventerreinen in Deventer feitelijk in strijd is met Nationale en regionale beleidsuitgangspunten. De ramingen zijn beleidsarm, en trekken daardoor impliciet het in het verleden gevoerde beleid en de daarbij behorende marktcondities door in de toekomst. Tabel 4.1 Groei in procenten van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen tussen 2002 en 2020 uitgesplitst naar componenten en CPB-scenario s. Regional Communities Strong Europe Transatlantic Market Global Economy Groei werkgelegenheid Toename aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen Groei ruimtegebruik per werkzame persoon (terreinquotiënt) Totaal Bron: Arts et al., 2005, pagina In de raming wordt uitgegaan van het Global Economy (GE) scenario. Dit is het scenario met de hoogste werkgelegenheidsgroei (zie tabel 4.1). De argumentatie hiervoor is: Planologisch moet immers rekening gehouden worden met de maximale economisch groei en vraag naar bedrijventerreinen (p. 12). Ook deze argumentatie is in strijd met het huidige beleid. In het Convenant Bedrijventerreinen wordt gesteld dat de ondertekenende partijen het Transatlantic Market (TM) scenario als uitgangspunt nemen bij het opstellen en beoordelen van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen (p. 2). Welk effect de keuze van de scenario s heeft op de vraag naar bedrijventerreinen in Deventer wordt in tabel 4.2 weergegeven. Hieruit blijkt dat het effect aanzienlijk is. Wordt bijvoorbeeld uitgegaan van het Regional Communities scenario dan bedraagt de geraamde vraag tot 2020 ruim 47 hectare. Wordt uitgegaan van het Global Economy scenario dat is de vraag bijna tweeëneenhalf keer zo groot. Tabel 4.2 Uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in Deventer in de perioden en in netto hectare Regional Communities 47,4-3,9 Strong Europe 90,7 15,6 Transatlantic Market 103,2 15,2 Global Economy 118,1 35,4 Bron: Provincie Gelderland, Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030 (Regio Stedendriehoek 2007) 14

17 De raming die in deze structuurvisie wordt gebruikt is in 2005 opgesteld door ABF Research. Hierbij wordt het (oude) European Coördination scenario van het CPB gebruikt. Het CPB had toen drie scenario s waarvan het European Coördination scenario het zogenaamde middenscenario was. Voor de periode wordt de vraag naar bedrijventerreinen op ongeveer 140 hectare netto geschat. Gecorrigeerd voor de andere tijdsperiode waarop deze raming betrekking heeft ligt de uitkomst tussen de uitkomsten van het TM en GE-scenario uit tabel 4.2. Dus aan de bovenkant van de totale bandbreedte aan scenario s. De methode die ABF Research gebruikt lijkt sterk op de BLM-methodiek en staat daarom aan dezelfde kritiek bloot. Economische Programmering- en Ontwikkelingsdocument (EPO) Regio Stedendriehoek (Twijnstra Gudde, 2009) In dit document zijn de veranderingen in het nationale bedrijventerreinen beleid voor het eerst vermeld. Niet langer wordt het GE-scenario gehanteerd maar het TM-scenario. Ook wordt gesteld dat de Regio Stedendriehoek de SER-Lader wil toepassen. De raming die gebruikt wordt is een actualisatie uit 2009 van Gelderse bedrijventerreinenraming behorende bij het Ontwerp Structuurvisie Bedrijventerreinen van de provincie Gelderland. Daarin worden enkele kritische opmerkingen gemaakt over de BLM-ramingen die eerder in 2006 voor de COROPregio Zuidwest Overijssel zijn gemaakt. In vergelijking tot de landelijke ramingen viel deze namelijk op door de zeer hoge vraag naar bedrijventerreinen. Een analyse naar de oorzaken hiervan en contact met het CPB (door de onderzoekers van de provincie Gelderland) heeft uitgewezen dat het afwijkende regionale ontwikkelingspad zeer waarschijnlijk het gevolg is van een samenloop van omstandigheden. Een aantal bepalende factoren en omstandigheden hebben allen min of meer toevallig een opwaartse invloed op het onderzoeksresultaat voor het COROP-gebied Zuidwest Overijssel. (Provincie Gelderland, 2009, p. 27). Het ging daarbij om de volgende factoren (Provincie Gelderland, 2007, p. 1): Een hogere groeiverwachting van de regionale werkgelegenheid; (veel) hoger regionale terreinquotiënten in het basisjaar 2001 voor belangrijke sectoren als de nijverheid, logistieke dienstverlening en consumentendiensten; (veel) hoger regionaal groeitempo van de toekomstige terreinquotiënten. Op basis van deze uitkomst is de raming van de gemeente Deventer opnieuw uitgevoerd maar dan met gemiddelde kengetallen. Hiermee worden de extreme uitkomsten geneutraliseerd en ontstaat volgens de onderzoeker een consistenter ontwikkelingsbeeld (Provincie Gelderland, 2009, p. 27). In tabel 4.3 zijn de verschillen tussen de twee varianten van de raming weergegeven. Het valt op dat de herberekende raming (variant 2) aanzienlijk lager uitvalt dan de oorspronkelijke raming (variant 1). In variant 1 blijft er tot 2040 een uitbreidingsvraag bestaan, al wordt die wel steeds kleiner. In variant 2 is er na 2026 sprake van een negatieve groei. Dit betekent dat het totale oppervlak dat de gemeente Deventer voor bedrijventerreinen nodig heeft na 2026 jaarlijks met 2 hectare daalt. In het EPO document wordt deze discussie niet genoemd en wordt uitgegaan van oorspronkelijke raming (variant 1). De nieuwe berekening (variant 2) wordt niet genoemd, nog wordt aangegeven waarom variant 1 wordt gekozen en niet variant 2. De gemeente Deventer sluit zich overigens in haar Bedrijventerreinenvisie wel aan bij de kritische opmerkingen van de provincie Gelderland. De in tabel 4.3 genoemde vraag naar bedrijventerreinen betreft uitsluitend de uitbreidingsvraag. In het EPO document wordt ook ingegaan op de vervangingsvraag. Deze wordt voor Deventer op gemiddeld 0,8 hectare per jaar geschat. Hoe dit cijfer tot stand is gekomen is niet duidelijk. Hoog is dit cijfer echter niet in de context van de totale jaarlijkse vervangingsvraag in de Stedendriehoek van 7,3 hectare. 15

18 Tabel 4.3 Gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen in de gemeente Deventer in twee varianten per periode in hectare (TM-scenario). Variant 1: Deventer gekoppeld aan BLM-uitkomsten voor COROP-regio Zuidwest Overijssel Variant 2: Deventer berekend op basis van gemiddelde kengetallen. Historische uitgifte ,2 5, ,0 4, ,7 0, ,1-2,1 Totaal ,5 4,9 Bron: Provincie Gelderland, 2009, p. 27 (bewerking ). In het EPO document wordt nog een argument genoemd waarom de te verwachten vraag naar bedrijventerreinen in Deventer boven het niveau van variant 1 plus de vervangingsvraag zal liggen. Er wordt op gewezen dat er binnen de Stedendriehoek regionale afspraken zijn over de opvang van de regionale behoefte. Hiervoor zijn terreinen in Apeldoorn (Apeldoorn Zuid) en Deventer (Bedrijvenpark A1) aangewezen. Gesteld wordt dat dit in de praktijk een hogere ruimtebehoefte voor Deventer betekent. Hoewel deze argumentatie op zich juist is, is het weer een voorbeeld van het uitsluitend meetellen van invloeden die de vraag opwaarts beïnvloeden. Door de keuze voor variant 1 is dit al gebeurd en door het meetellen van effecten van regionale afspraken gebeurd dit weer. Bedrijventerreinenvisie Gemeente Deventer (2011) In dit document worden geen nieuwe ramingen gemaakt. Wel worden verschillende ramingen en kengetallen op een rij gezet. Door het gemiddelde hiervan te nemen, wordt een gemiddelde vraag geschat. Deze komt uit 6,1 hectare per jaar (zie tabel 4.4). Dit cijfer is inclusief de vervangingsvraag en de bovenregionale vraag. De 6,1 hectare wordt gebruikt als uitgangspunt voor de vergelijking tussen vraag en aanbod (zie volgende paragraaf). Het berekenen van de vraag door het nemen een gemiddelde van verschillende ramingen is een opzich discutabele opzet omdat de discussie altijd zal gaan over welke ramingen wel en welke niet worden gebruikt om het gemiddelde te berekenen. Er zijn namelijk meer ramingen voorhanden dan in tabel 4.4 worden genoemd. Echter, bij de ramingen in tabel 4.4 zijn evenveel ramingen met een hoge uitkomst als met een lage uitkomst aanwezig (beide 4 ramingen). Wat dit betreft is er dus een evenwichtige keuze gemaakt. Dit neemt echter het methodisch bezwaar tegen de ramingen (geen rekening houden met beleidseffecten) niet weg. In de Bedrijventerreinenvisie (Gemeente Deventer, 2011) wordt over Bedrijvenpark A1 opgemerkt de een voorstadhalte van de NS voor dit terrein randvoorwaardelijk is (p. 36). Dit omdat de gemeente inzet op een verbeterde interne en externe bereikbaarheid. Voor zover bekend komt een halte bij Bedrijvenpark A1 niet in de plannen van NS of ProRail voor. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er binnen afzienbare tijd niet aan deze randvoorwaarde tegemoet zal worden gekomen. 2 2 Vervoerstechnisch lijkt een halte bij Bedrijvenpark A1 een slechte keuze. Voorstadshaltes bij woonwijken hebben een veel groter potentie om vervoer te genereren dan voorstadshaltes bij werklocaties. 16

19 Tabel 4.4 Vraag naar bedrijventerreinen in Deventer tot en met 2020 volgens verschillende scenario s. Aandeel Deventer in provincie (netto oppervlak) Aandeel Deventer in provincie (uitgifte) Aandeel Deventer in Zuidwest Overijssel (netto oppervlak) Aandeel Deventer in Zuidwest Overijssel (uitgifte) Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Boven regionale vraag Totale vraag Vraag per jaar 38, ,3 3,9 19, ,2 2,2 113, ,4 10,4 131, ,4 11,9 EPO Stedendriehoek* 66 9,6 3,8 79,4 6,6 Provincie Gelderland variant 1** 74,5 10,8 3,7 89 7,4 Provincie Gelderland variant 2** 31,1 10,8 1,6 43,5 3,6 Extrapolatie IBIS 3,5 Gemiddelde 6,1 *Dit is feitelijk variant 1 van de Provincie Gelderland berekend met het TM-scenario. **Deze varianten zijn zeer waarschijnlijk met het TM-scenario berekend. Bron: Gemeente Deventer (2011), bewerking. Economische Verkenning 2009 (Gemeente Deventer 2009) In dit document worden verschillende van de hiervoor besproken ramingen aangehaald. Tevens wordt vermeld dat de gemeente Deventer al jaren in de geest van de SER-ladder handelt door de grote aandacht die het heeft voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Dit is ontegenzeggelijk waar, maar het is geen argument ter onderbouwing van het gebruik van ramingen met een hoge vraag naar bedrijventerreinen. De parameters die in de ramingen zijn gebruikt, zijn namelijk niet op dit beleid gebaseerd. Ze zijn gebaseerd op oude waarden waarin het effect de SER-ladder nog niet zijn meegenomen. Het zijn bovendien de scenario s met de hoogste economisch groei, die met dit effect het minste rekening houden Ramingen voor kantoren De vraag naar kantoren in Deventer wordt onderbouwd met ramingen van Buck Consultants International (BCI) uit 2002 en van de provincie Gelderland (zie: Gemeente Deventer 2009). BCI heeft met drie scenario s de nieuwbouwbehoefte tot 2020 in beeld gebracht. In het scenario met de hoogste economische groei is er jaarlijks behoefte aan m² kantoorruimte. Volgens het scenario met de laagste economisch groei is dit m². De methode waarmee deze raming is gemaakt kan niet worden geanalyseerd omdat deze niet bekend is. Wel kan gesteld worden dat het een oude raming is die van recente inzichten geen gebruik heeft kunnen maken. Daarmee is de BCI-raming ongeschikt ter onderbouwing van het beleid. De raming van de provincie Gelderland dateert uit Ook voor deze raming is niet bekend hoe deze tot stand is gekomen. De provincie Gelderland gebruikt de vier CPB-scenario s. De uitkomsten daarvan liggen lager dan de ramingen van BCI (zie figuur 4.1). Bovendien laat de raming van de provincie Gelderland een steeds lagere groei van de vraag naar kantoren zien, terwijl de BCI-raming een 17

20 constant groeipad tot 2020 laat zien. Dit laatste is onrealistisch gezien de trends in de kantorenmarkt die wijzen op een steeds lager ruimtegebruik per werknemer (zie paragraaf 3.3). De raming van de provincie Gelderland heeft wat dit betreft een realistischer gehalte omdat de vraag naar kantoorruimte wel afneemt. Figuur Ramingen voor de gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag voor kantoren in Deventer per scenario en periode in vierkante meters Vierkante meters BCI maximum scenario BCI midden scenario BCI laag scenario Prov. Gelderland GE scenario Prov. Gelderland TM scenario Prov. Gelderland SE scenario Prov. Gelderland RC scenario Bron: Gemeente Deventer (2009) en Provincie Gelderland (2006). Ondanks dat de BCI raming verouderd is en geen rekening houdt met de verwachte daling in het ruimtegebruik, lijkt de gemeente Deventer in het Kantorenonderzoek 2009 een voorkeur uit te spreken voor het hoogste groeiscenario van BCI. Het argument hiervoor is dat dit scenario het beste de extrapolatie van het gemiddelde opnameniveau benadert. Nog afgezien van de hiervoor genoemde argumenten is dit een niet valide argument. Zowel BCI als de provincie Gelderland hebben de uitbreidingsvraag berekend. Dit is niet gelijk de opname welke bestaat uit de verkochte en verhuurde kantoorruimte, ongeacht of dit nieuwbouw of bestaande bouw is. Omdat onder normale omstandigheden altijd een deel van de opname in de bestaande bouw zal geschieden, 3 is de opname niet geschikt om een keuze voor een bepaald scenario voor de nieuwbouw te beargumenteren. De uitbreidingsvraag en de opname zijn onvergelijkbare grootheden. 4.3 Beleidsdocumenten In beleidsdocumenten worden bedrijventerreinen meestal beargumenteerd met een vergelijking tussen vraag en aanbod en een argumentatie betreffende het karakter van het betreffende terrein. Vaak gaat het bij dit laatste om de doelgroep waarvoor het terrein wordt ontwikkeld. Bij het Bedrijvenpark A1 is er ook een argumentatielijn via regionale afspraken. 3 Jaar reeksen over het aandeel opname in de nieuwbouw en bestaande bouw voor Deventer zijn niet voorhanden. Voor 2006 zijn deze aandelen wel bekend. In dit jaar kwam 49% van de opname in Deventer tot stand in de nieuwbouw (Dynamis, 2007). 18

21 4.3.1 Vraag-aanbod vergelijking Zoals in paragraaf 2.3 al duidelijk werd is het aanbod van bouwkavels in Deventer sinds 2003 zeer klein. Uit de verschillende vraagramingen bleek dat er in de toekomst vraag is naar deze bouwkavels: ook wanneer het laagste scenario wordt gehanteerd (zie figuur 4.2). Figuur Hectare Vraag-aanbod* confrontatie bedrijventerreinen in Deventer voor de periode tot en met 2020 in netto hectare. Hoogste scenario Gemeentelijk keuze Aanbod inclusief A1 en Bathmen Laagste scenario Huidig aanbod *In de figuur is geen rekening gehouden met ruimtewinst door herstructurering en restruimte op bedrijventerreinen. In totaal gaat het hierbij om enkele (maximaal 5) hectaren. Dit beïnvloed het totaal beeld van de afbeelding niet. Bron: Gemeente Deventer (2009), bewerking. Het enige waarover getwist kan worden is het tempo waarmee de vraag naar bouwkavels zich zal voordoen. Gezien de huidige economisch situatie lijkt het bijna uitgesloten dat het uitgifte tempo zich op het niveau van het hoogste scenario zal afspelen. Bij de keuzevariant van de gemeente zal het aanbod inclusief Bedrijvenpark A1 tot ongeveer 2020 voldoende zijn om aan de vraag te voldoen. Wanneer echter het laagste scenario werkelijkheid wordt heeft Deventer in 2020 te maken met een groot overschot aan bouwgrond op bedrijventerreinen. Wat alle ramingen in figuur 4.2 gemeen hebben is dat ze allemaal beleids arm zijn. Ze trekken het decennia lang gevoerde bedrijventerreinen beleid door in de toekomst en houden geen rekening met de beleidswijziging die zich tussen 2005 en 2010 heeft voltrokken en zijn vastgelegd in het Convenant Bedrijventerreinen. Dit beleid dat volgens de verschillende beleidsdocumenten van de Regio Stedendriehoek en de gemeente Deventer in de regio en de gemeente zullen worden geïmplementeerd, zijn niet verwerkt in de ramingen waarmee hetzelfde beleid wordt onderbouwd. Tegelijkertijd wordt in de ramingen van de gemeente Deventer wel de bovenregionale vraag meegerekend die ontstaat door het regionaal bedrijventerreinen beleid. Op consequente wijze worden dus wel het beleid dat de ruimte vraag verhoogt in de ramingen meegenomen, maar niet het beleid dat de ruimtevraag kan verlagen (zoals de SER-ladder). Wanneer de regio en de gemeente het nieuwe beleid consequent uitvoeren dan is het reëel om aan te nemen dat de vraag naar bouwgrond op bedrijventerreinen onder de keuzevariant van de gemeente komt te liggen. Mogelijk komt de vraag dan in de buurt te liggen van de Gelderse variant 2 met het TM-scenario. Dit betekent dat er een vraag is tot en met 2020 van bijna 27 hectare netto. Het gebruik van deze variant wordt dan hetzelfde CPB-scenario gehanteerd als in het Convenant Bedrijventerrei- 19

22 nen (namelijk het TM-scenario). Bovendien kunnen de aanpassing van de parameters in het model worden gezien als een benadering van de effecten van het nieuwe bedrijventerreinen beleid. 4 Een vergelijking tussen vraag en aanbod van nieuwbouwkantoren wordt in het Kantorenonderzoek uit 2009 gemaakt welke is weergegeven in figuur 4.3. Hieruit blijkt dat vanaf 2011 het aanbod de vraag ruimschoots overstijgt. Dit ondanks de constatering in paragraaf dat de vraagramingen van BCI onrealistisch hoog zijn. Wanneer wordt uitgegaan van het TM-scenario (het scenario dat in het Convenant Bedrijventerreinen wordt gebruikt) dan zou de vraag tot 2020 iets minder dan m² kantoorruimte bedragen. Volgens de gemeentelijke plannen zou het aanbod dan op bijna m² staan. De conclusie kan niet anders luiden dan dat er sprake is van een duidelijk overaanbod. In het Kantorenonderzoek wordt dit ook geconstateerd en wordt een gematigd kantorenprogramma van m² voorgesteld. In die situatie ligt het aanbod echter nog steeds op het maximale vraagniveau van de verouderde BCI-raming uit Figuur 4.3 Vraag-aanbod confrontatie behoefte aan nieuwbouwkantoren in Deventer voor de periode tot en met 2020 in vierkante meters.* *Vraag hoog, midden en laag zijn de BCI-ramingen. Vraag GE, TM en SE zijn de ramingen van de Provincie Gelderland (2006). Bron: Gemeente Deventer (2009, p. 18). De gemeente rekent de huidige leegstand niet tot het aanbod. Volgens de jongste cijfers is dit aanbod bijna m². In theorie zou dit aanbod dus voldoende moeten zijn om aan de vraag volgens het TM-scenario te voldoen. Echter een deel van de huidige leegstaande kantorenvoorraad moet als ver- 4 Bij deze parameters gaat het om het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen en het ruimtegebruik per werknemer (de terreinquotiënt). 20

23 ouderd worden beschouwd (ook bij kantoren bestaat er een vervangingsvraag). Het zal moeilijk, zo niet onmogelijk zijn hiervoor bedrijven te interesseren. Hoe groot de vervangingsvraag is, is echter niet bekend (zie ook: Gemeente Deventer, 2009, p. 12). Het is echter ook onrealistisch het huidige aanbod als geheel kansloos te bestempelen. Cijfers van Dynamis (2011) stellen dat 3% (2.800 m²) van het aanbod bestaat uit nieuwbouw. Dit deel is zonder meer verhuurbaar. Daarnaast zal ook een deel van de niet-nieuwbouw gebouwen verhuurbaar zijn of verhuurbaar gemaakt kunnen worden. Wanneer we dit aandeel conservatief op een derde schatten dan resulteert dit altijd nog in een aanbod van bijna m². Genoeg om aan de helft van de vraag volgens het TM-scenario te voldoen. Op Bedrijvenpark A1 is ruimte om in totaal m² kantoorruimte te realiseren. Dit is ruim voldoende om aan de vraag van het TM-scenario te voldoen. Er dreigt dan zelfs een overaanbod van m². Met dit overaanbod op Bedrijvenpark A1 en het huidige aanbod van m² is het niet verantwoord om op Bedrijvenpark A m² kantoorruimte te realiseren. De kans op een nog hogere leegstand in de bestaande voorraad en/of op het Bedrijvenpark A1 is zeer groot. De doelstelling die de gemeente zich stelt om de kantorenmarkt in balans te ontwikkelen (Gemeente Deventer, 2009, p. 19) zal zeer waarschijnlijk niet bereikt worden. Ook de beleidsmatige keuze die in het Kantorenonderzoek 2009 wordt gemaakt om stevig in te zetten op de ontwikkeling van het kantorenprogramma A1 in combinatie met restrictief maatwerkbeleid ten aanzien van nieuwbouw buiten A1 (p. 21) is onverstandig. Een gezonde kantorenmarkt is gebaat bij aanbod op verschillende locatietypen. Wanneer de gemeente haar kaarten grotendeels op Bedrijvenpark A1 inzet wordt dit niet bereikt. Makelaars hebben in de het Kantorenonderzoek 2009 aangegeven dat er twee goede locaties voor de nieuwbouw van kantoren zijn: Bedrijvenpark A1 en het NS-station. Aan dit signaal uit de markt wordt dus onvoldoende gehoor gegeven Doelgroepen Volgens het bestemmingsplan (p ) wordt het Bedrijvenpark A1 ontwikkeld voor vestiging van nieuwe (boven) regionale bedrijven die hechten aan een zichtlocatie vanaf de snelweg, goede bereikbaarheid, uitstraling en etalerende architectuur. Er kunnen zich bedrijven vestigen tot maximaal milieucategorie 3.2 of eventueel milieucategorie 4 indien bedrijven kunnen aantonen dat ze voldoen aan de milieueisen voor categorie 3.2 bedrijven. De doelstelling van Bedrijvenpark A1 is volgens het bestemmingsplan (p. 28): Het voorzien in de behoefte aan bedrijventerreinen voor de gemeente Deventer, naast de vestiging van te verplaatsen bedrijven vanuit andere delen van Deventer ook voor nieuwe hoogwaardige bedrijvigheid, met bijbehorende architectuur, goed aangesloten op het snelwegennet. Op pagina 31 kunnen we lezen: Het bedrijvenpark is als zichtlocatie aan de rijksweg A1 primair bedoeld voor hoogwaardige bedrijvigheid en kantoren, maar ook dat het bedrijvengedeelte een functioneel ontwerp krijgt. Uit deze zeer verschillende typeringen kan worden geconcludeerd dat het Bedrijvenpark A1 geen speciaal profiel krijgt of voor een heel specifieke doelgroep wordt ontwikkeld. Het gaat om een zogenaamd modern gemengd bedrijventerrein waar vele type bedrijven zich kunnen vestigen. Ook het feit dat op Bedrijvenpark A1 ruimte is voor in totaal m² kantoorruimte onderstreept dit. Het Bedrijvenpark A1 zal daarom een normaal bedrijventerrein worden dat zich nauwelijks onderscheid van andere terreinen die heden worden ontwikkeld. Dit ondanks de term hoogwaardig, dat anders doet vermoeden. 21