Geleideformulier voor behandeling in commissie en/of raad. Griffie-advies voor behandeling in commissie en/of raad. Behandeling in de raadscommissie

Transcriptie

1 Geleideformulier voor behandeling in commissie en/of raad CASENUMMER 13G PORT.HOUD: Mulder ONDERWERP: Grondprijzennotitie gemeente Hengelo 2013 Griffie-advies voor behandeling in commissie en/of raad RAADSGRIFFIE GRIFFIER: DHR. G.J. EEFTINK ADJUNCT-GRIFFIER: MW. A. HAARHUIS ADJUNCT-GRIFFIER: DHR. L.F. NIJLAND paraaf griffier Behandelen Informeren Datum Commissie Fysiek Commissie Sociaal Commissie Bestuur I Trefpunt (uitgebreide commissie) Raadsvergadering 20/3 LN Opmerkingen griffier: Behandeling in de raadscommissie Bestuur Fysiek Sociaal Datum: Agendapunt: Besluit: Geïnformeerd Akkoord voor raadsbehandeling Hamerstuk Niet-akkoord paraaf griffier Opmerkingen commissiegriffier: Stuknummer:

2 BESLISSINGSFORMULIER COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS CASENUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 13G / J.H. van Essen PF Mu ONDERWERP Grondprijzennotitie gemeente Hengelo 2013 AGENDANUMMER AFGESTEMD MET PORTEFEUILLEHOUDER? GERAADPLEEGDE ADVIESORGANEN Ja INTERACTIE/PARTICIPATIE BELEIDSPROGRAMMA/FACETAGENDA 05 - Toekomstbestendige stad met focus op Zuid COMMUNICATIE Openbaar Publiceren op openbare besluitenlijst. OPMERKINGEN VAN DE SECRETARIS ONTWERPBESLUIT Het college besluit: 1. In te stemmen met de "Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2013" waarbij de grondprijzen gehanteerd worden per 1 januari 2013; 2. De "Grondprijzennotitie Gemeente Hengelo 2013" ter kennisname te brengen van de gemeenteraad. BESLUIT DATUM BEGROTINGSASPECTEN Niet van toepassing (eventueel binnen een product) FORMATIEASPECTEN Dit voorstel heeft geen gevolgen voor de formatie. ONTWERPTOELICHTING T.B.V. OPENBARE BESLUITENLIJST Jaarlijks worden de gronduitgifteprijzen door de gemeente herzien. De grondprijzen gaan met terugwerkende kracht in op 1 januari Uitgangspunt dit jaar is om de grondprijzen voor alle categorieën gelijk te houden met TOELICHTING/AANDACHTSPUNTEN T.B.V. COLLEGE BIJLAGE(N) Grondprijzen notitie Gemeente Hengelo 2013

3 GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2013 d.d. 12 maart 2013 Sector Personeel & Financiën Afdeling Grondzaken GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

4 INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk Blz. 1. Inleiding Grondprijsmethodieken Residuele grondwaarde residuele grondwaarde kantoren en winkels residuele grondwaarde woningen Comparatieve methode Grondquotesystematiek Vaste prijs per vierkante meter minimale prijs per vierkante meter Geldigheidsduur grondprijzen grondgebonden woningen omslagpunt gestapelde bouw 7 5. Sociale woningbouw goedkope huur, grondgebonden sociale woningbouw, gestapeld Bedrijventerreinen en kantoren Bedrijventerreinen Kantoorlocaties Commerciële voorzieningen Winkels Zendmasten Overige commerciële voorzieningen Niet Commerciële voorzieningen Snippergroen en reststroken Termijnbetalingen Samenvattend overzicht minimum grondprijzen 2012 en GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

5 1 Inleiding Jaarlijks worden de te hanteren uitgifteprijzen voor het komende jaar vastgesteld. Het doel van deze notitie is om de grondprijzen vast te stellen van bouwgrond voor de sociale woningbouw, de vrije sector woningbouw, de gestapelde woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, commerciële en niet commerciële voorzieningen en snippergroen. Alle grondprijzen genoemd in deze nota zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Deze grondprijzen zijn afhankelijk van allerlei externe ontwikkelingen. Door de huidige economische situatie is er voor gekozen de grondprijzen voor 2013 gelijk te houden aan die van Deze notitie is als volgt opgebouwd: In eerste instantie wordt in hoofdstuk 2 de verschillende grondprijsmethodes kort toegelicht. Daarna wordt in hoofdstuk 3 kort ingegaan op de geldigheidsduur van grondprijzen. Vanaf hoofdstuk 4 zullen per hoofdstuk de verschillende functies van de grond aan de orde komen. Afsluitend is er een samenvattend overzicht van de gehanteerde grondprijzen voor 2012 en GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

6 2 Grondprijsmethodieken Er zijn verschillende methoden voor het bepalen van de grondprijzen. Afhankelijk van de functie van de grond wordt voor een bepaalde grondprijsmethode gekozen. Enkele manieren om dit uit te drukken zijn: 1. Residuele grondwaarde 2. Comparatieve methode 3. De grondquote; 4. Vaste m²-prijzen; 5. Minimale m²-prijzen. 2.1 Residuele grondwaarde De residuele grondwaarde methode is een berekeningsmethode, waarbij van de marktwaarde van het totaal product de bouw- en bijkomende kosten wordt afgetrokken. Na aftrek van deze kosten blijft het residu over. Afhankelijk van het type vastgoed zijn er diverse residuele grondwaarde berekeningen. Deze methode moet gezien worden als maatwerk. Hieronder zal achtereenvolgens worden ingegaan op de berekening voor kantoren, winkels en (gestapelde) woningen Residuele grondwaarde kantoren, winkels De waarde vastgoed (kantoren en winkels) bestaat uit de volgend componenten: 1. Verhuurprijs (over vvo) 2. Bruto-aanvangsrendement 3. Totale bouwkosten (bouwkosten * m² bvo) Bij het bepalen van de waarde van het vastgoed wordt eerst de maximale investering bepaald door het aantal te verhuren meters te vermenigvuldigen met de verhuurprijs en te delen door het bruto aanvangsrendement. Van deze maximale investering door de belegger worden de bouwkosten all-in afgetrokken. Wat je dan over houdt is de residuele waarde. De verhuurprijzen kunnen worden getoetst aan andere bouwplannen of door een inschatting van een makelaar. De bouwkosten kunnen worden getoetst aan ervaringscijfers in de markt of worden ingeschat door een bouwkundig bureau. De hoogte van het bruto aanvangsrendement hangt onder andere af van de rente, ligging, courantheid (leegstandsrisico). Een relatief laag bruto aanvangsrendement is dus gerechtvaardigd indien het een kwalitatief hoogwaardig, goed gesitueerd en goed verhuurd pand betreft. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

7 2.1.2 Residuele grondwaarde (gestapelde) woningen De vrij op naam prijzen voor woningen bestaat uit de volgend componenten: 1. Bouwkosten 2. Bijkomende kosten 3. Risico- en winstpercentage ontwikkelaar 4. Grondkosten 5. BTW De residuele grondprijs voor woningen wordt bepaald door de V.O.N.-prijs te ontdoen van de bouwkosten, de bijkomende kosten, de BTW en de percentages voor risico en winst, zodat de grondkosten die onder het bouwplan liggen overblijven. De V.O.N.-prijs kan worden getoetst aan andere bouwplannen in de markt of door een inschatting van een makelaar. De bouwkosten en bijkomende kosten kunnen worden getoetst aan ervaringscijfers in de markt of berekend worden door een bouwkundig bureau. 2.2 Comparatieve methode Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de waarderingslocatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Bij bedrijventerrein vindt op deze manier vooral afstemming plaats binnen Netwerkstad. Bij woningbouw locaties wordt zowel gekeken naar bestaande vergelijkbare woonwijken als naar andere projecten binnen Netwerkstad. 2.3 Grondquotesystematiek De grondquotesystematiek is gebaseerd op de methode van residuele grondprijsbenadering. De quote is een percentage van de V.O.N.-prijs, afgeleid uit ervaringscijfers van de residuele grondprijsmethode. Het verschil is echter, dat hier gebruik gemaakt wordt van een grondquote en er geen individuele toetsing van het bouwplan plaatsvindt. 2.4 Vaste prijs per vierkante meter De vaste prijs per vierkante meter is in essentie gebaseerd op de residuele grondwaardebenadering of de comparatieve methode. Deze methode wordt vooral gebruikt bij bijzondere doeleinden en groenuitgifte. 2.5 Minimale prijs per vierkante meter De minimale prijs per vierkante meter is vooral bedoeld om de ondergrens van de grondprijs van een functie per vierkante meter aan te geven. Dit is uiteraard afhankelijk van de ligging, locatie, kwaliteit en dergelijke. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

8 3. Geldigheidsduur grondprijzen Voor de verkoop van bouwkavels aan particulieren voor het realiseren van een woning geldt: Jaarlijks worden per 1 januari de grondprijzen herzien. Gronden die (op)nieuw in de verkoop komen zullen voor de dan geldende grondprijs worden aangeboden. Tot aan het moment dat daadwerkelijk wordt overgegaan tot een optie-overeenkomst kan (indien herziening heeft plaatsgevonden) deze grondprijs nog worden aangepast. Zodra de optie-overeenkomst tot stand is gekomen, zal de hierin genoemde grondprijs achtereenvolgens worden overgenomen in de verkoopovereenkomst en de verkoopakte. Dit geldt ook als voorafgaand aan de akte passering herziening van de grondprijs heeft plaatsgevonden. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de aspirant-koper zich houdt aan de termijnen zoals opgenomen in de verschillende overeenkomsten. Zodra één van deze termijnen is overschreden geldt de voor dat jaar herziene grondprijs. Bovengenoemde regel geldt niet indien in een reeds gesloten (optie- en/of verkoop)overeenkomst anders is bepaald. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

9 4 Vrije sector 4.1 Grondgebonden woningen In de stad zijn er grote verschillen in de prijzen van de woningen (en dus de grondprijs). De voornaamste oorzaak van de verschillen is de ligging van de kavel. Hierbij is niet alleen de geografische ligging bepalend. Maar ook binnen een wijk/ project kunnen de grondprijzen verschillen. Deze verschillen worden o.a. veroorzaakt door de vormgeving van de kavel, uitzicht vanuit de kavel, privacy en zonligging. Om deze reden worden per project de grondprijzen vastgesteld. Gelet op de huidige markt waarbij de doorstroming stagneert, is ervoor gekozen om de grondprijzen voor vrije bouwkavels voor 2013 gelijk te houden aan die van Voor Dalmeden is er voor gekozen alleen de bandbreedte vast te stellen. Zoals het nu laat aanzien zal in de tweede helft van 2013 gestart worden met de uitgifte van vrije bouwkavels in het project Landmanserve. Voordat gestart wordt met de uitgifte van deze kavels zal in een uitgifteplan de grondprijzen worden vastgesteld. m²-prijzen grondgebonden woningen: Vrije bouwkavels Ankarastraat Betreft 1 kavel 295,- 295,- Beckum 2 kavels P. Eppinkstr. 230,- 230,- Broek Oost Alle vrije bouwkavels 290,- 290,- Brusselstraat Betreft 3 kavels 290,- Dalmeden Bandbreedte 265,- t/m 310,- 265,- t/m 310,- Hart van Zuid Grootte kavel niet vast 300,- Medaillon Alle vrije bouwkavels 284,- Ziekenhuisstr. Alle vrije bouwkavels 359,- 359,- 4.2 Omslagpunt Kavels kunnen een zodanige omvang hebben bereikt dat dit tot gevolg heeft dat de waarde van de grond per m² daalt. Dit wordt het omslagpunt genoemd. Het omslagpunt binnen de gemeente Hengelo ligt hierbij op m². Voor het aantal m² kaveloppervlakte boven het omslagpunt wordt dezelfde grondprijs gehanteerd als in 2012 namelijk 100,- per m². Dit met uitzondering van kavel 15 in Medaillon. Voor deze kavel wordt voor het aantal m² kaveloppervlakte boven het omslagpunt een grondprijs gehanteerd van 10,- per m². 4.3 Gestapelde bouw Voor de gestapelde bouw zal per project door middel van de residuele grondwaarde systematiek de grondwaarde worden bepaald. Bij het hanteren van deze methode is de omvang van de bouwkosten een belangrijke indicator. Aangezien vooral het bepalen van de bouwkosten een ingewikkelde en specifieke aangelegenheid is zal gebruik worden gemaakt van bureaus met deskundigheid in het bepalen van de bouwkosten. Waar nodig zal ook een makelaarskantoor worden ingeschakeld ten behoeve van het bepalen van de Vrij-Op- Naam prijzen (V.O.N. prijzen). GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

10 5 Sociale woningbouw 5.1 Goedkope huur, grondgebonden Er wordt een grondprijs gehanteerd van 70% van de grondprijs voor vrije sector woningen. Omdat de grondprijs voor vrije sector woningen per type woning en per project/ locatie verschillen zal dit ook gelden voor sociale huurwoningen. De exacte grondprijs zal per situatie worden berekend. In bestaande overeenkomsten kunnen hierover afwijkende afspraken zijn gemaakt. Deze afspraken worden gerespecteerd. 5.2 Sociale woningbouw: gestapeld Voor appartementen zal met een percentage van 90% van de sociale kavelprijs worden gerekend. Hierbij wordt de kavelprijs van een rijenwoning gehanteerd en een oppervlakte per kavel van 130 m². Omdat de kavelprijs voor een rijwoning per project/ locatie kan verschillen wordt de daadwerkelijke prijs per appartement per situatie berekend. Rekenvoorbeeld: Prijs per m² oppervlakte kavelprijs Sociale kavelprijs Appartement 290,-/ m² 130 m² , , ,- GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

11 6 Bedrijventerreinen en kantoren Voor zowel bedrijventerreinen als kantoorlocaties geldt dat de grondprijzen afhankelijk zijn van een aantal factoren. Met name factoren als ligging, het niveau van beeldkwaliteitseisen en algemene uitstraling van de locatie zijn bepalend voor de uiteindelijke grondprijs. Verder moet gedacht worden aan de bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer en de parkeermogelijkheden. 6.1 Bedrijventerreinen De grondprijzen worden per project vastgesteld. Zie hiervoor onderstaande tabel. Gelet op de huidige markt is er voor gekozen om de grondprijzen voor bedrijventerreinen voor 2013 gelijk te houden aan die van Bij De Veldkamp heeft wel een kleine wijziging in de grondprijs plaatsgevonden. Maar per saldo is de grondprijs niet omhoog gegaan. Grondprijzen bedrijventerreinen 2013: Project Prijs per m² Opmerkingen De Veldkamp Rotonde/Groene wig 180,00 Snelweg locatie 172,50 Rondweg locatie 167,50 Water locatie 165,00 Binnen locatie 162,50 Burenweg locatie 160,00 Buitenlocatie 150,00 t Oosterveld Groep 1 168,30 Groep 2 163,20 Groep 3 153,00 Groep 4 147,90 Groep 5 142,80 Zuidelijke Havenweg 110,00 Gezondheidspark Overige kavels 185,00 Voor de centrumlocatie zijn Kavels 5, 11 en ,00 de grondprijzen nog niet Kavel ,00 vastgesteld. Kavel 6 235,00 Kavel ,00 Campus Deelgebied 1c, 2, 3a 175,00 Deelgebied 3c 250,00 Deelgebied 4 325,00 Deelgebied 5a 175,00 Deelgebied 5b 300,00 GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

12 6.2 Kantorenlocaties De grondprijs wordt vastgesteld volgens de residuele grondwaardemethode op basis van de maximale bouwmogelijkheden. In een vroeg stadium van een kantoorontwikkeling zal een nadere grondwaardebepaling worden gedaan aan de hand van de feitelijke gegevens van die betreffende ontwikkeling, om zodoende de definitieve grondprijs voor die betreffende ontwikkeling te kunnen vaststellen. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

13 7 Commerciële voorzieningen Hierbij gaat het om commerciële medische voorzieningen (apotheken), sportschool, winkels, telecommunicatievoorzieningen (zendmasten) en dergelijke. De grondprijs is afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in: winkels; zendmasten; Nutsbedrijven; overige commerciële voorzieningen. 7.1 Winkels De grondprijs wordt vastgesteld volgens de zogenoemde residuele grondwaardemethode en volgt op deze wijze de marktontwikkelingen. De grondprijs zal per project/ kavel worden bepaald. 7.2 Zendmasten De aanbieders van telecommunicatievoorzieningen zijn commerciële dienstverleners en de voorzieningen maken een zeer belangrijk onderdeel uit van hun netwerken die een hoge commerciële waarde vertegenwoordigen. Gezien het veelal tijdelijke karakter van het gebruik van telecommunicatievoorzieningen wordt met de dienstverleners een recht van opstal aangegaan. Dit recht van opstal wordt aangegaan voor de minimaal benodigd oppervlakte ten behoeve van plaatsing van de zendmast. Jaarlijks dient een vaste retributie te worden betaald. Ook eventuele medegebruikers betalen een jaarlijkse vaste retributie. De retributie voor 2013 is vastgesteld op 5.500,- per zendmast (van ca. 40 meter hoog) bij een oppervlakte van ca. 100 m². Bij masten die een oppervlakte in beslag nemen van meer dan 100 m² wordt de retributie naar rato verhoogd. Bij site-sharing wordt per medegebruiker een retributie berekend van 1.050,- per jaar. Deze prijzen zijn gelijk aan de prijzen in Nutsbedrijven Voor nutsvoorzieningen geldt voor 2013 grondprijs van 216,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2012 is de grondprijs gelijk gebleven. Indien een huur of erfpachtovereenkomst wordt aangegaan met nutsbedrijven zal een huur of canon moeten worden betaald van 100,- per m² per jaar, met een minimum van 1.000,- per jaar. 7.4 Overige commerciële voorzieningen Gezien het groot aantal bestemmingen die hier onder vallen is een eenduidige grondprijs vooraf moeilijk vast te stellen. Om deze reden zal per geval de grond residueel worden bepaald. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

14 8 Niet commerciële voorzieningen 8.1 Grondprijsmethode Hierbij gaat het om bouwgrond voor voorzieningen in de sociaal-culturele sfeer, onderwijs, welzijn, niet commerciële medische voorzieningen en dergelijke. Veelal betreft het functies met maatschappelijke doeleinden die tevens passen in het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen en waar de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het uitgangspunt van deze functie is een minimumgrondprijs. De minimumgrondprijs is voor 2013 vastgesteld op 184,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2012 is de minimum grondprijs gelijk gebleven. Een groeiend aantal niet commerciële voorzieningen wordt, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen wordt het grondprijsbeleid gehanteerd, zoals beschreven voor commerciële voorzieningen. Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal naar rato van draagkracht aan de hand van de vastgestelde rekenmethodiek van de betreffende functie de grondprijs worden bepaald. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

15 9 Snippergroen en reststroken (zonder (extra) bebouwingsmogelijkheid) Voor snippergroen (of eventuele reststrookjes) wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd. Conform de Nota Snippergroen 2013 is deze grondprijs gebaseerd op ca. 28% van de minimumgrondprijs voor woondoeleinden. Hiermee komt de prijs voor snippergroen op 75,- per vierkante meter. Bij deze grondprijs wordt er van uitgegaan dat het snippergroen (of eventuele reststrookjes) alleen als (sier)tuin wordt gebruikt, en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. Indien vooraf duidelijk is of indien wordt beoogd dat door de verkoop van snippergroen er een extra bebouwingsmogelijkheid ontstaat wordt de grondprijs voor de betreffende functie (veelal grondgebonden woning of bedrijf) gehanteerd. Bij de verkoop van reststroken groter dan 100 m² behoudt de gemeente zich het recht voor een andere (hogere) grondprijs te hanteren. 9.1 Termijnbetalingen Het is mogelijk om in termijnen te betalen. Hierbij wordt een maximum termijn gehanteerd van 5 jaar. Dit gebeurt op verzoek van de kopende partij. Indien overgegaan wordt tot termijnbetalingen worden de volgende 2 voorwaarden gehanteerd: - Er worden maximaal 6 nota s per verkoop verzonden. Per nota die wordt verstuurd wordt 5,00 administratiekosten in rekening gebracht. - Over het termijnbedrag wordt 5,5% rente per jaar gerekend (overeenkomstig de gemeentelijke omslagrente). GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

16 10 Samenvattend overzicht grondprijzen 2012 en 2013 PROJECT OPMERKINGEN 2012 * 2013 * Vrije Bouwkavels Ankarastraat Betreft 1 kavel 295,- 295,- Beckum 2 kavels P. Eppinkstr. 230,- 230,- Broek Oost Alle vrije bouwkavels 290,- 290,- Brusselstraat Betreft 3 kavels 290,- Dalmeden Bandbreedte 265,- t/m 310,- 265,- t/m 310,- Hart van Zuid Grootte kavel niet vast 300,- Medaillon Alle vrije bouwkavels 284,- 284,- Ziekenhuisstr. Alle vrije bouwkavels 359,- 359,- Bedrijventerreinen De Veldkamp Rotonde/Groene wig 176,00 180,00 Snelweg locatie 173,50 172,50 Rondweg locatie 168,50 167,50 Water locatie 166,00 165,00 Binnen locatie 163,50 162,50 Burenweg locatie 161,00 160,00 Buitenlocatie 151,00 150,00 t Oosterveld Groep 1 168,30 168,30 Groep 2 163,20 163,20 Groep 3 153,00 153,00 Groep 4 147,90 147,90 Groep 5 142,80 142,80 Zuidelijke Havenweg 110,00 Gezondheidspark Overige kavels 185,00 185,00 Kavels 5, 11 en ,00 Kavel ,00 Kavel 6 235,00 Kavel ,00 Campus Deelgebied 1c, 2, 3a 175,00 175,00 Deelgebied 3c 250,00 Deelgebied 4 325,00 Deelgebied 5a 175,00 Deelgebied ,00 Commerciële voorzieningen Zendmasten Retributie 5.500, ,00 Site-sharing zendmast Retributie 1.050, ,00 Nutsbedrijven 216,00 216,00 Nutsbedrijven Huur of erfpacht 100,00 100,00 Niet commerciële voorzieningen Minimum grondprijs 184,00 184,00 Snippergroen 67,00 75,00 * indien niet anders vermeld betreft het hier een m²-prijs GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO