Reductie plancapaciteit Bestemmingsplan Venray

Transcriptie

1 Reductie plancapaciteit Bestemmingsplan Venray Inleiding Op 3 november 2015 heeft de gemeenteraad van Venray de Startnotitie Bestemmingsplan Venray vastgesteld. In deze startnotitie staat het beleidsvoornemen van de gemeente om op een aantal specifieke locaties binnen het plangebied van het bestemmingsplan Venray de bestemming en/of de bouwregels te wijzigen. Achterliggende redenen hiervoor is het planoverschot in de kern Venray. Dit wil zeggen dat er meer bouwtitels zijn uitgegeven dan de voorziene behoefte. De kern Venray is volgens het stoplichtmodel van de gemeentelijke woonmonitor een rode kern. Hierdoor kunnen nieuwe en wenselijke plannen voor Venray moeilijk of niet worden uitgevoerd (door strijdigheid met het POL2014 en/of de ladder voor duurzame verstedelijking). Dit geldt met name voor de bouw, vandaar de afspraak uit de regionale structuurvisie Wonen om tot % van het planoverschot te schrappen. Maar ook op het gebied van en kantoren is er sprake van een overschot aan vierkante meters. Dit uit zich vooral in een bovengemiddeld hoog leegstandscijfer in het bestaande aanbod, maar ook in onbenutte plancapaciteit. Voor een deel van deze plancapaciteit geldt dat de gemeente deze positief wil bestemmen in het te actualiseren bestemmingsplan Venray. Een deel daarvan komt namelijk tegemoet aan de behoefte. Voor een ander deel van de plancapaciteit geldt dat de uitvoerbaarheid in twijfel wordt getrokken. Aanpassing van deze plannen wordt wenselijk geacht om ruimte te creëren voor het toestaan van nieuwe initiatieven die wel voldoen aan een behoefte. Een lijst en een kaart met de betreffende locaties was opgenomen in de startnotitie. De startnotitie was vooral bedoeld om 1) belanghebbenden op de hoogte te stellen van het beleidsvoornemen en om 2) het risico op planschade te beperken door het creëren van voorzienbaarheid. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het desbetreffende perceel zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin ( voorzienbaarheid ). Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Vervolgens is er sprake van passieve risicoaanvaarding als er voorzienbaarheid is en er in het verleden geen stappen zijn ondernomen tot realisering van de bouwen gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen. De startnotitie heeft ter inzage gelegen gedurende een periode van 9 maanden (12 november 2015 tot en met 12 augustus 2016). Alle betrokken eigenaren zijn daarnaast schriftelijk persoonlijk geïnformeerd en uitgenodigd voor een gesprek. Het streven was om gezamenlijk overeenstemming te bereiken over de aanpassing van de bestemming. Aanpak Het afgelopen jaar hebben diverse gesprekken plaatsgevonden met eigenaren. Soms was een telefoongesprek of afdoende om de gewenste koers met elkaar te bespreken, soms vergde het meerdere overleggen en bestuurlijke afstemming om tot overeenstemming te komen. Een aantal gesprekken heeft ertoe geleid dat het beleidsvoornemen uit de startnotitie is bijgesteld cq. aangepast. Een deel van de eigenaren is niet ingegaan op de uitnodiging voor een gesprek. In de 1

2 meeste gevallen ging het hierbij om eigenaren van panden die op grond van het feitelijke gebruik een positieve bestemming krijgen. In de onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de uitkomsten van alle 27 locaties uit de startnotitie (op adresniveau). Hieronder volgt een korte samenvatting: 2 eigenaren hebben een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van 1 op grond van het geldende bestemmingsplan ingediend; een daarvan is inmiddels verleend. 2 eigenaren nemen deel aan de kavel-voor-kavel regeling waardoor hun bouwtitel wordt verplaatst naar een andere locatie (buiten het plangebied van bestemmingsplan Venray gelegen). 1 locatie valt inmiddels buiten het plangebied van het bestemmingsplan Venray omdat hiervoor een separate bestemmingsplanprocedure wordt doorlopen (locatie Biologische school). Met 5 eigenaren is overeenstemming bereikt over een verlaging van de plancapaciteit. Daarnaast is de plancapaciteit op 1 locatie in gemeentelijk eigendom verlaagd. 1 locatie bleek inmiddels weer in gebruik als winkel, waardoor wordt afgezien van het eerdere beleidsvoornemen om de sbestemming te schrappen. Voor 13 locaties is gekozen voor een andere (gemengde) bestemming omdat er sprake is van een ander feitelijk gebruik en/of omdat hierdoor meer alternatieve gebruiksmogelijkheden ontstaan. Met 2 eigenaren is geen overeenstemming bereikt. Ze hebben aangegeven het niet, of slechts gedeeltelijk, eens te zijn met de voorgestelde aanpassing. De kans is aanwezig dat deze eigenaren bezwaar aantekenen tegen het ontwerp bestemmingsplan. Uiteraard is het mogelijk dat er nog meer zienswijzen worden ingediend tijdens de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan Venray. Eigenaren zijn tenslotte vrij om van mening te veranderen. Deze en eventuele zienswijzen van derden kunnen nog leiden tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan Venray. Resultaten De voorgestelde aanpassingen van de bestemmingen cq. bouwregels leiden tot de volgende reductie van plancapaciteit: 103 en (nieuwbouw) ca m2 bvo kantoor (1 pand, nieuwbouw) ca m2 wvo (7 bestaande panden, functiewijziging) In plaats van het kantoor wordt wel rekening gehouden met 4 extra bouwkavels (wijzigingsbevoegdheid, zachte plancapaciteit) op de hoek Raadhuisstraat/Akkerweg, waardoor er per saldo sprake is van reductie van 99 en. Meest in het oog springend is de reductie van het nieuw te bouwen aantal in het westelijk deel van Antoniusveld (Servaasterrein); deze wordt met 90 en verlaagd (van 330 en naar 240 Daarnaast vervalt bij 1 pand de bestemming horeca (ca. 250 m2 bvo) en bij 1 pand de dubbelbestemming kantoor (ca. 400 m2 bvo). 1 pand behoudt de mogelijkheid tot volumineuze in plaats van reguliere (ca. 350 m2 bvo). Bij 1 pand (Montessorischool) wijzigt de bestemming maatschappelijk naar wonen (maximaal 4); deze plancapaciteit was al opgenomen in het gemeentelijk bouwprogramma. 2

3 Wijziging bestemming/plancapaciteit (op adresniveau) nr Adres Huidig Oude Nieuwe Toelichting gebruik bestemming bestemming 1 Dr. Poels straat 10 notariskantoor Bedrijf 2 Eikenlaan 2A schoonheids salon 3 Eikenlaan 50 winkel 4 Eikenlaan 76 (Biologische school) 5 Julianasingel 1 6 Julianasingel 33 Conform feitelijk gebruik; eigenaar heeft telefonisch aangegeven akkoord te zijn met voorgestelde aanpassing. Leidt tot toevoegen bestemming braakliggend Wonen (27) Wonen (33) Valt buiten het plangebied, hiervoor loopt inmiddels een separate bestemmingsplanprocedure. winkelpand met restaurant Gemengde doeleinden II Wonen met Horeca met dienstverlening Winkel stond eind november 2015 leeg; uit telefoongesprekken met eigenaar blijkt dat er inmiddels weer plaatsvindt. Gezien beperkte omvang van de winkel (28 m2 wvo) wordt hoofdbestemming gewijzigd naar Wonen. Leidt tot schrappen dubbelbestemming kantoor (ca. 400 m2 bvo). 7 Kruisstraat 2 parkeerterrein Wonen (2) Betreft gemeentegrond. Leidt tot reductie plancapaciteit (-1 ). 8 Landweert weg 3 en 5 9 Langstraat 49/51 10 Langstraat Leunseweg 4A en 6A 12 Merselose weg 75 2 en Wonen (4) Wonen (2) Bouwvlak wordt aangepast (voormalig gat ). Eigenaren nemen deel aan kavelvoor-kavelregeling en stemmen in met reductie plancapaciteit. De twee kavels worden gerealiseerd aan de Van Rosmaalenstraat (hiervoor wordt separate bestemmingsplanprocedure doorlopen). Islamitisch centrum advocaten kantoor Detailhandel en en (max. 85 m2) en Hier is inmiddels een Islamitisch centrum gevestigd. Conform de verleende omgevingsvergunning is tevens een kleinschalige winkel toegestaan. Eigenaar heeft telefonisch aangegeven akkoord te zijn met voorgestelde aanpassing. Leidt tot gedeeltelijk schrappen bestemming (ca. 650 m2 wvo). (ca. 70 m2 wvo). 3

4 13 Mgr. Nolenstraat Kard. van Rossum straat 14 Oude Oostrumse weg hoek Raadhuis straat/ Akkerweg (Van Haren terrein) 16 Raadhuis straat 36A/ Akkerweg Sleutelbloem Smakterveld weg 26 (tennispark Landweert) en braakliggend (boomgaard) groothandel/ winkel in hout materialen en muziekschool braakliggend leeg winkelpand en Wonen (9) Wonen (5) Bouwvlak wordt aangepast (voormalig gat ). Met een vertegenwoordiging van de eigenaren hebben gesprekken plaatsgevonden; ze stemmen in met voorgestelde aanpassing. Voor 1 is inmiddels omgevingsvergunning verleend. Leidt tot reductie plancapaciteit (-4 Gemengd (kantoor en dienstverlening), en muziekschool Gemengd (zonder bouwvlak) met wijzigingsbevoegd heid naar Wonen (max 4) en Gemengd (zonder ) Conform feitelijk gebruik; eigenaren hebben in een gesprek aangegeven akkoord te zijn met voorgestelde aanpassing. eigenaar. Heeft geresulteerd in overeenstemming over aanpassing van het programma: 4 grondgebonden en in plaats van m2 kantoor. Echter, er is geen overeenstemming bereikt over de verplichte kosten in het kader van de anterieure overeenkomst (in het kader van de Grondexploitatiewet); daarom is gekozen voor het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid. eigenaar. Heeft tot op heden niet geresulteerd in overeenstemming. Omdat een sbestemming op deze locatie niet langer wenselijk is, wordt deze gewijzigd in een bestemming Gemengd (o.a. dienstverlening, wonen, maatschappelijk) om zodoende de eigenaar alternatieven te bieden. (ca. 310 m2 wvo). school Maatschappelijk Wonen (4) Gebruik eindigt door de verplaatsing van de Montessorischool. Conform eerder gemaakte afspraken wordt bestemming gewijzigd naar Wonen; eigenaar gaat hiermee akkoord. Leidt tot toename plancapaciteit (+ 4 braakliggend Recreatie Recreatie en Groen eigenaar van de voormalige tennisvelden. Op haar verzoek handhaven van de recreatiebestemming. Het gedeelte gemeentegrond wijzigt naar een groenbestemming. 19 Stationsweg 8 20 Stationsweg Stationsweg 21 Wonen (3) Wonen (2) Bouwvlak wordt aangepast (voormalig gat ). Gesprek plaatsgevonden met eigenaar; deze heeft 1 kavel in de verkoop gezet (is inmiddels verkocht; omgevingsvergunning is ingediend). Leidt tot reductie plancapaciteit (-1 ). leeg sportschool, Horeca, met sport Eigenaar had geen behoefte aan een gesprek (pand staat als te koop). Leidt tot schrappen horecabestemming (ca. 250 m2 bvo). 4

5 22 Stationsweg Stationsweg 46 (Servaas terrein) 24 Stationsweg 119 (ca. 200 m2 wvo). Wonen (4) Wonen (2) Bouwvlak wordt aangepast (voormalig gat ). Gesprekken plaatsgevonden met eigenaar. Op zijn verzoek wordt 1 bouwkavel behouden (in plaats van 3); dit is stedenbouwkundig vergelijkbaar met situatie op Stationsweg 8. zorginstelling diverse dienst verleners Wonen, Groen Woongebied, Groen, eigenaar. Alternatieve ontwikkelvisie opgesteld, met een verlaging van de plancapaciteit van 330 naar 240 en. Hiervoor is een separatie ruimtelijke onderbouwing opgesteld als bijlage bij het bestemmingsplan. Leidt tot reductie plancapaciteit ( Tuinstraat 2 Wonen (3) Bouwvlak wordt aangepast (voormalig gat ). Eigenaar had geen behoefte aan een gesprek. 26 Westsingel Weverstraat 2 tijdelijke winkel, groothandel, volumineuze, schoonheids salon, opslag en Bedrijf, volumineuze De voormalige winkelruimte van het keukencentrum (nu tijdelijk verhuurd) krijgt bedrijfsbestemming; de voormalige een woonbestemming. Eigenaar had geen behoefte aan een gesprek. (ca. 650 m2 wvo). Diverse gesprekken (telefonisch en per mail). Aangezien er naast volumineuze diverse andere bedrijfsactiviteiten plaatsvinden, wordt de bestemming (conform feitelijk gebruik) gewijzigd naar Bedrijf met volumineuze (en ). Eigenaar heeft aangegeven hiermee akkoord te gaan. Leidt tot schrappen (reguliere) sbestemming (ca. 350 m2 bvo); volumineuze is wel toegestaan. 5