Meerjarenbegroting

Transcriptie

1 Meerjarenbegroting Rockanje, 6 september

2 Inleiding In 2015 is, in het kader van de doorgevoerde interne verzelfstandiging, voor het eerst een meerjarenbegroting voor het Woonbedrijf opgesteld. Vanaf 2016 worden de jaarresultaten geconsolideerd binnen de meerjarenbegroting van de gemeente. Hiermee wordt meer inzicht gegeven omtrent de rol van het Woonbedrijf binnen de gemeentelijke organisatie. In financieel en beleidsmatig opzicht is daarmee de verwevenheid van beide onderdelen ontkoppeld. De separate meerjarenbegroting van het Woonbedrijf vormt daarmee een goed sturingselement voor het college van B&W en de gemeenteraad. Interne verzelfstandiging In mei 2015 is het stappenplan van de interne verzelfstandiging besproken met de raadscommissie. Over de rol van het Woonbedrijf binnen de gemeentelijke organisatie is het volgende opgenomen: Het gemeentelijk Woonbedrijf is geen toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en valt daardoor formeel niet onder de werking van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Voor die zaken waarvoor dit niet mogelijk wordt geacht wordt, in het kader van de transparantie, een separaat besluit genomen en in het jaarverslag gecommuniceerd. Met ingang van 1 juli 2015 is het BBSH opgenomen in de herziene Woningwet. Daar waar de voorschriften van de herziene Woningwet strijdig zijn met de gemeentelijk BBV-voorschriften, gelden de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording. uitgebracht over de vernieuwing van het BBV. De adviezen hebben betrekking op een breed spectrum van onderwerpen, zoals: Toerekening rente In de notitie Rente 2017 (juli 2016) wordt ingegaan op de verwerking van de rentelasten en rentebaten in de begroting en jaarstukken. Doelstelling van deze notitie is het bevorderen van een eenduidige handelwijze met betrekking tot rente door gemeenten (harmonisering), stimuleren dat gemeenten de (verwachte) werkelijke rentelasten opnemen in de begroting en de jaarstukken en het eenduidig inzichtelijk maken van de wijze waarop de gemeenten met rente zijn omgegaan (transparantie). De bepalingen en richtlijnen van deze notitie treden in werking met ingang van het begrotingsjaar Tot nu toe werd voor de rente toegerekend door middel van een gemiddelde interne rentevoet. Toerekening kosten overhead De notitie Overhead (juli 2016) geeft een overzicht van de regelgeving inzake de overhead en geeft op een aantal punten een nadere toelichting. Om de gemeenteraad op eenvoudige wijze meer inzicht te geven in de totale kosten van de overhead voor de gehele organisatie en ook meer zeggenschap over die kosten te geven, wordt in het programmaplan een apart overzicht opgenomen van de kosten van de overhead. In de programma s moeten dan de kosten worden opgenomen die betrekking hebben op het primaire proces. Het centraal begroten van de kosten van overhead betekent dat het niet langer mogelijk is om uit de taakvelden (voorheen de producten) alle tarieven te bepalen. Om deze reden is het van groot belang dat op een andere wijze uit de begroting blijkt hoe de tarieven worden berekend en welke beleidskeuzes bij die berekening zijn gemaakt. Om inzicht te geven welke invloed de wijziging van de BBV-voorschriften heeft op het resultaat staat vermeld onderstaande tabel: 2

3 Totaal rente MVA Totaal rente MVA Rente belegde reserve Rente belegde reserve Overhead begroting Opslag op directe loonkosten Extra overhead Per saldo resultaat rente Per saldo resultaat overhead Invloed resultaat Woonbedrijf Uit bovenstaand overzicht blijkt dat het netto resultaat in de jaren gemiddeld ,-. Deze resultaten, mits toegevoegd aan de algemene bedrijfsreserve van het Woonbedrijf, zijn noodzakelijk om het Woonbedrijf op koers te houden richting een duurzaam gezonde exploitatie. Vooralsnog stelt het college voor de invloed van de wijziging van de BBV-voorschriften budgettair neutraal in de meerjarenbegroting te verwerken. Uiterlijk bij de presentatie van de Kadernota 2018 vindt nadere uitwerking plaats van de verdeling voor de jaren 2018 t/m Dit moet leiden tot een verdeling waarbij een duurzame gezonde exploitatie van het Woonbedrijf is gewaarborgd. De indruk zou kunnen ontstaan dat het Woonbedrijf vanaf 2017 een niet legitiem renteresultaat heeft. Dit dient echter genuanceerd te worden. In de jaren tot en met 2016 is een rente van ruim 6% doorberekend terwijl de werkelijke rente gemiddeld genomen mogelijk rond de 4% waren. Het verschil is in die jaren ten gunste gekomen van de reserve van de algemene dienst. 3

4 Samenvatting Belangrijkste taak van het Woonbedrijf is om die mensen te huisvesten die op grond van hun inkomen zelf niet in staat zijn in hun eigen betaalbare huisvesting te voorzien. Basis hiervoor is enerzijds voldoende woningen voor deze doelgroep en anderzijds voldoende middelen voor het Woonbedrijf om dit ook te kunnen realiseren. Hiervoor moeten de bestaande woningen goed worden onderhouden en moeten er nieuwe woningen worden gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen. Het Woonbedrijf heeft middels woningmarktonderzoek Ontwikkeling sociale woningvoorraad (maart 2015) nader inzicht gekregen in de grootte en de samenstelling van de te huisvesten doelgroepen (kernvoorraad). Het college van B&W heeft de ambitie vastgelegd dat zij wil sturen op woonlasten in plaats van op huurlasten. Om die reden wordt er de komende jaren ingezet op de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en van nieuw te bouwen woningen. Hierdoor dalen, op termijn, per saldo de woonlasten van de huidige en toekomstige bewoners. Het bouwen, verhuren, beheren en verduurzamen van de benodigde betaalbare huurwoningen voor de doelgroepen is in financieel opzicht vertaald in de voorliggende meerjarenbegroting voor de jaren 2017 tot en met Hieruit blijkt dat, voor de korte en middellange termijn, de geplande ambities kunnen worden gerealiseerd. In de vorige meerjarenbegroting was opgenomen dat voor een duurzaam levensvatbaar Woonbedrijf, op de lange termijn, er aandacht besteed diende te worden aan de verbetering van de eigen vermogen positie. Ontwikkeling woningvoorraad In 2015 is onderzoek gedaan naar de minimale kernvoorraad sociale huurwoningen en deze is vastgelegd in het strategisch voorraadbeleid en vastgesteld door het college op 1 december De minimale (kern)voorraad sociale huurwoningen bedraagt woningen. Op dit moment bedraagt het percentage scheefwoners op dit moment ongeveer 25%. Dit houdt in dat van de huidige huurders 25%, qua inkomen, niet tot de doelgroep behoort die is aangewezen op een sociale huurwoning. Verwacht wordt dat door het huidige landelijke huurbeleid (inkomensafhankelijke huurverhoging) en de lage rentestand een deel van de scheefwoners besluit de huidige huurwoning te kopen of verhuisd naar een andere koopwoning of huurwoning in de vrije sector. Voor wat betreft deze laatste categorie is het wel van belang dat de woningvoorraad in de gemeente hierop wordt aangepast aangezien er nog weinig vrije sectorwoningen beschikbaar zijn voor deze doelgroep. In de grafiek op de volgende pagina is te zien dat, op basis van het vastgestelde strategisch voorraadbeleid, door de geprognosticeerde nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen de woningvoorraad (zie groene lijn) zich op de ondergrens van de bandbreedte bevindt. Medio 2020 wordt een dalende trend ingezet waarbij de woningvoorraad buiten de bandbreedte van de kernvoorraad valt. In deze meerjarenbegroting zijn tot en met 2020 de in die jaren genoemde aantallen hierin financieel verwerkt. De gemeenteraad heeft bij de behandeling van de begroting 2016 een amendement aangenomen waarbij het aantal te verkopen woningen is verhoogd van 5 naar 16. Dit aantal is meegenomen voor de jaren 2016 t/m 2019 en is weergegeven met de blauwe lijn. 4

5 Zoals is vastgelegd in het strategisch voorraadbeleid dienen verkopen gecompenseerd te worden met vervangende nieuwbouw om voldoende woningen te hebben voor het huisvesten van de doelgroep. Op basis van onderstaande cijfers dienen er vanaf 2020 nog nieuwe woningen gerealiseerd te worden. In onderstaande tabel zijn de volgende herstructureringslocaties opgenomen: Patrijzenlaan sloop 26 woningen en vervangen voor evenzoveel nieuwe woningen Hoogvlietlaan sloop 4 woningen en vervangen door 16 nieuwe woningen. De extra woningen worden gerealiseerd in de schil rondom de brede school. Mogelijke locaties ten behoeve van uitbreiding van de kernvoorraad zijn o.a. De Noordrand in Rockanje en het Kerkplein Oostvoorne. Een alternatief om de kernvoorraad op peil te houden is het temporiseren van de te verkopen woningen of het terugkopen van te koop aangeboden Koopgarantwoningen. Deze woningen komen eventueel weer terug in de voorraad sociale huurwoningen als deze worden teruggekocht. Hierbij dient echter opgemerkt te worden: Uitgaande van een mutatiegraad van 6% per jaar komt dit op maximaal 8 woningen per jaar De voorziening voor het terugkopen van woningen is door de gemeenteraad eind 2015 teruggebracht naar ,-. Deze woningen moeten worden teruggekocht voor de marktprijs en voor een sociale huurprijs weer worden verhuurd. Deze huurprijs is dan onvoldoende om rendabel te exploiteren. Gemiddeld dient er per woning ,- als onrendabel van de gevormde voorziening te worden afgeboekt. Dit houdt in dat er dan 13 `a 14 woningen kunnen worden teruggekocht. Verloop aantal woningen in relatie tot kernvoorraad Extra verkoop SVB Onderdeel van de besluitvorming omtrent het strategisch voorraadbeleid is het beperken van de toewijzing van sociale huurwoningen aan de primaire doelgroep (< ,-, prijspeil ). De secundaire doelgroep ( ,- tot ,-) komt niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zij zijn aangewezen op een vrije sector huurwoning of een Koopgarant-woning. De huidige doelgroep bedraagt ongeveer 140 personen. Deze wonen momenteel nog in een huurwoning van het Woonbedrijf. Bij mutatie komt deze woning beschikbaar voor iemand uit de doelgroep. Uitgaande van dezelfde mutatiegraad van 6% komen daardoor maximaal 8 woning per jaar beschikbaar voor de doelgroep. 5

6 Verloop woningen: Aantal o.b.v. amendement o.b.v. SVB woningen Nieuwbouw Sloop Verkoop Saldo Verkoop Saldo

7 Ontwikkeling resultaten en algemene bedrijfsreserve Resultaten In de hierna volgende grafiek is de ontwikkeling van de jaarresultaten grafisch weergegeven. Door de voorgestelde resultaatbestemming voor de jaren 2107 t/m 2020 zijn de jaren 2017 en Resultaat (x 1.000,-) 2018 nog licht positief maar de jaren 2019 en zijn behoorlijk negatief. 699 De positieve resultaten zijn een resultante van 500 enerzijds de extra verkoop van woningen en anderzijds het budgettair neutraal doorvoeren 0 van wijziging van de BBV-voorschriften In 2017 en 2018 is het aantal te verkopen -500 woningen naar beneden bijgesteld en vanaf 2020 weer in overeenstemming met de uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid. Derhalve is er vanaf 2020, ten gevolge van het budgettair neutraal door voering van de wijziging van de BBV-voorschriften een structureel negatieve exploitatie. Om de reden stelt het college ook voor om uiterlijk bij de Kadernota 2018 met nadere voorstellen te komen voor een duurzame en toekomstbestendige exploitatie van het Woonbedrijf. Algemene bedrijfsreserve Om investeringen in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming te kunnen doen is het noodzakelijk dat er voldoende reserve is om de onrendabele delen te kunnen financieren. De kosten voor renovatie en verduurzaming kunnen niet volledig worden gedekt door huurverhogingen. Het deel dat niet in de huur kan worden doorberekend wordt aangemerkt als onrendabele top en komt via de resultatenrekening ten laste van de reserve. Dit geldt ook voor het bouwen van nieuwe woningen. Vooralsnog wordt er voor de nieuwbouwwoningen uitgegaan van de bouw van concept-woningen waarbij wordt ingeschat dat deze rendabel kunnen worden gerealiseerd. In de hiernaast weergegeven grafiek is de algemene bedrijfsreserve per woning vermeld. Deze is voor de jaren 2016 t/m 2018 ruim 3.000,- per woning. Doordat in de loop van 2019 het aantal te verkopen woningen in overeenstemming wordt gebracht met de uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid dalen de resultaten en derhalve ook de reserve per woning tot 1.300,- (afgerond). Het gemiddeld volkshuisvestelijke vermogen per woning in de corporatiesector bedroeg eind ,-. Vanaf 2014 is in de sector de Aedes benchmark ingevoerd. Hierin is de hoogte van het volkshuisvestelijke vermogen niet meer opgenomen Algemene bedrijfsreserve p/w (x 1.000,-) Voor een levensvatbaar en toekomstgericht Woonbedrijf wordt binnen de sector vooralsnog uitgegaan van een minimaal noodzakelijke reserve van rond ,- per woning. Hier wordt niet aan voldaan hetgeen wordt veroorzaakt door de overheveling van de ,- reserve van het Woonbedrijf naar de algemene dienst in de periode 2012 t/m Deze mutatie heeft plaatsgevonden ten behoeve van de realisatie van de brede school in Rockanje. Mocht deze 7

8 ontwikkeling niet doorgaan en dit bedrag weer worden toegevoegd aan de reserve van het Woonbedrijf wordt vanaf eind 2018 wel aan deze norm voldaan ( ,-). Echter door de negatieve exploitatieresultaten voor de jaren 2019 en 2020 daalt de reserve in die situatie in 2020 tot 8.171,-. Investeringen Positieve exploitatieresultaten, en de daarvoor bestemde reserves, maken het mogelijk om investeringen in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad te doen. In deze meerjarenbegroting zijn de volgende investeringen meegenomen: Projecten waar krediet door raad is vastgesteld: Totaal Nieuwbouw De Ruy 2e fase Overig Zonnepanelen (diverse complexen) Daarnaast zijn er projecten die zijn opgenomen in het strategisch voorraadbeleid waarvoor de gemeenteraad nog een krediet voor moet vaststellen. Projecten vanuit SVB waarvoor raad nog krediet moet vaststellen: Nieuwbouw Nieuwbouw Patrijzenlaan Nieuwbouw Hoogvlietlaan Renovatie Pilot 0-op-de-meter Oostvoorne Pilot 0-op-de-meter Rockanje Uitrol 0-op-de-meter renovatie Extra budget 0-op-de-meter Overig Liftinstallatie/entrée Ringmuur Voor het 0-op-de-meterproject in Oostvoorne wordt de gemeenteraad in de vergadering van 4 oktober gevraagd om in te stemmen met het verstrekken van het benodigde krediet. Voor dit project is reeds een reserve gevormd voor het opvangen van het onrendabele deel van de investering. Voor een zelfde project in Rockanje wordt op een later moment een voorstel voor het beschikbaar stellen van het benodigde krediet aan de gemeenteraad voorgelegd. In het 4 e kwartaal van 2016 of het 1 e kwartaal van 2017 wordt voor de nieuwbouwprojecten Patrijzenlaan en Hoogvlietlaan een voorstel voor het beschikbaar stellen van het benodigde krediet aan de gemeenteraad aangeboden. 8

9 Benchmark In de eerder genoemde Aedes benchmark wordt aandacht besteed aan de volgende prestatievelden: Huurdersoordeel Het huurdersoordeel gaat over de dienstverlening van de corporatie. Het oordeel is opgebouwd uit drie onderdelen: o het betrekken van de woning o het uitvoeren van reparaties o het verlaten van de woning o het uitvoeren van planmatig onderhoud De huurdersoordelen zijn voornamelijk afkomstig uit bestaande onderzoeken van KWH of USP. Binnen het Woonbedrijf zijn geen gegevens bekend omtrent de waardering door huurders op deze onderdelen. Om die reden is in de begroting van 2017 een bedrag opgenomen voor het laten uitvoeren van een huurdersoordeel over de onderwerpen. De meting in 2017 wordt gezien als 0-meting om van daaruit gericht een traject in te kunnen zetten om de dienstverlening op een hoger niveau te brengen. Bedrijfslasten Eenduidige data en definities zijn een belangrijke voorwaarde om de prestaties van woningcorporaties goed met elkaar te kunnen vergelijken. Bij de start van de Aedesbenchmark bleek de beschikbare data uit de dvi onvoldoende goed vergelijkbaar. Inmiddels heeft Aedes een standaardrekeningschema ontwikkeld op basis waarvan de cijfers nu wel vergelijkbaar zijn. Het Woonbedrijf hoeft jaarlijks de informatie ten behoeve van de dvi niet aan te leveren. In 2017 worden de cijfers van de begroting ingevoerd in het model van Aedes zodat de bedrijfslasten van het Woonbedrijf vergelijkbaar zijn met die van andere woningcorporaties. Onderhoud Binnen de corporatiesector wordt al jaren gediscussieerd over het goed meten van de onderhoudsprestaties. De Aedes-benchmark is in 2015 begonnen met het invullen van het prestatieveld Onderhoud door het uitvragen van de onderhoudskosten. Op deze manier is een goede start gemaakt. Onderhoudskosten alleen zeggen namelijk onvoldoende over de totale onderhoudsprestaties van de corporatie. Ook bijvoorbeeld de samenstelling en kwaliteit van de voorraad, de bestuurlijke beleidskeuzes over duurzaamheid en de financiële mogelijkheden die de corporatie heeft om middelen in te zetten voor onderhoud spelen hierin een rol. In dit kader is het ook niet mogelijk om de onderhoudskosten zonder nadere context te vergelijken met andere (commerciële) vastgoedbeleggers. Aedes heeft besloten door te gaan met de doorontwikkeling van dit onderdeel. In 2017 worden de onderhoudskosten ingevoerd in het doorontwikkelde model van Aedes zodat de onderhoudskosten van het Woonbedrijf vergelijkbaar zijn met die van andere woningcorporaties. Beschikbaarheid & betaalbaarheid Met inachtneming van de verschillen tussen woningcorporaties moet de benchmark inzicht geven in het maatschappelijke presteren van deze woningcorporaties. In 2015 is Aedes derhalve gestart met de bouwsteen Maatschappij: de wijze waarop de woningcorporaties invulling geven aan hun primaire taak. Als eerste stap is verkend of Beschikbaarheid & Betaalbaarheid kan worden geoperationaliseerd. Dit omdat het de kerntaak is van woningcorporaties om betaalbare woningen aan te bieden. Dit onderdeel is nog in ontwikkeling. 9

10 WINST- EN VERLIESREKENING Werkelijk Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Omschrijving BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten Som van de bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen vaste activa Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som van de bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT RENTEBATEN EN -LASTEN - Rentebaten Waardeverandering financiële vaste activa Rentelasten Vennootschapsbelasting p.m. p.m. p.m. p.m. p.m. p.m. RESULTAAT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING Voorstel college B&W: Budgettair neutraal verwerken wijziging BBV t.g.v. algemene reserve n.v.t. n.v.t Bestemming/onttrekking reserve Woonbedrijf

11 Toelichting parameters Deze meerjarenbegroting is gebaseerd op de werkelijke cijfers van 2015 en de bekende ontwikkelingen voor de jaren 2016 tot en met Deze hebben betrekking op: Rapportage Strategisch voorraadbeleid voor wat betreft de opgave voor nieuwbouw, renovatie en de verduurzaming van het woningbezit. Meerjaren onderhoudsbegroting voor wat betreft het planmatig onderhoud. Inschatting parameters Jaarlijkse huurverhoging 1,00% 1,30% 1,50% 1,50% 1,50% Jaarlijkse huurderving 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% Inflatie algemene kosten 0,60% 0,90% = 2017 = 2017 = 2017 Inflatie onderhoud 0,60% 0,90% = 2017 = 2017 = 2017 Verhuurdersheffing 0,491% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536% Toelichting opbrengsten Huren Bruto Derving Netto Werkelijk Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Bij de berekening van de huuropbrengsten is rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze is wettelijk verankerd tot en met Begin juli 2016 is deze systematiek geëvalueerd in de Tweede Kamer. Vanuit de politiek is veel kritiek op de verhuurdersheffing. Meerdere partijen willen van de heffing af of hem tenminste fors verlagen. De minister ziet daar geen reden toe en vindt dat corporaties tegemoet wordt gekomen met de heffingsvermindering die geldt voor de bouw van goedkope nieuwbouwwoningen. In april 2016 heeft de Eerste Kamer wel ingestemd met de wet Doorstroming Huurmarkt. Vanaf 1 juli 2016 geldt een gemiddelde maximale huurstijging (huursom) van 1 procent (inkomensafhankelijke huurverhogingen boven 2,1 procent uitgezonderd), zoals Blok eerder aangaf. Met inachtneming van het bovenstaande is gekozen om in financieel opzicht uit te gaan van het voorzichtigheidsprincipe en wordt vanaf 2017 uitgegaan van 1,50. Daarnaast is de huuropbrengst aangepast aan het investeringsprogramma (De Ruy 2 e fase en zonnepanelen). 11

12 Verkoopopbrengst Aantal Bruto Kosten Terugkoop- Boekwaarde Netto voorziening Werkelijk Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Conform het door de gemeenteraad in 2015 vastgestelde amendement worden er voor de jaren 2016 t/m 2019 woningen verkocht tot de netto-opbrengst van ,- is bereikt. Toen is uitgegaan van een gemiddelde van 16 woningen per jaar. Echter wordt in de loop van 2019 al deze netto-opbrengst bereikt als er 10 woningen worden verkocht. Deze cijfers zijn ook meegenomen in deze begroting. Vanaf 2020 sluit het aantal te verkopen woningen weer aan bij het strategisch voorraadbeleid (5). Dit aantal is voldoende om de investeringen in de bestaande voorraad te doen en wordt voorkomen dat het aantal woningen beneden de kernvoorraad komt. Bij de behandeling van de begroting 2016 heeft de gemeenteraad een amendement aangenomen waarin de voorziening terugkoop per 1 januari 2017 wordt teruggebracht naar 1 miljoen. Dit houdt in dat er vanaf 2017 ook geen dotaties aan de voorziening worden toegevoegd. Toelichting Lasten Woningen en Afschrijving MVA woongebouwen Werkelijk Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Jaarlijks wordt er annuïtair afgeschreven op de materiële vaste activa. Bij de bepaling van de afschrijving is rekening gehouden met de restant looptijd van de betreffende activapost. Daarnaast is rekening gehouden met de te realiseren nieuwbouw, verkoop en investeringen in duurzaamheid (zonnepanelen). Lonen en salarissen Totaal Werkelijk Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting In het kader van de interne verzelfstandiging worden de directe salariskosten, inclusief sociale lasten, ten laste gebracht van de exploitatie van het Woonbedrijf. Vanaf 2017 is dit zonder een opslag voor 12

13 overheadkosten. Op grond van de wijziging van de BBV-voorschriften is het doorbelasten van overheadkosten niet meer toegestaan. Vanaf 1 januari 2016 bestaat de werkorganisatie van het Woonbedrijf uit 9,34 fte en is samengesteld zoals bovenstaand is weergegeven. Vanaf 2017 zijn de volgende wijzigingen in de begroting doorgevoerd: Aantal uren teamhoofd van 24 naar 20 uur Aantal uren beleidsmedewerker Wonen van 24 naar 32 Naar verwachting gaan een tweetal medewerkers gebruik maken van het generatiepact. Op dit moment is nog geen definitief inzicht in de financiële gevolgen hiervan. Dit wordt verwerkt In de volgende begroting. Onderhoud Dagelijks Planmatig(dotatie) Totaal Werkelijk Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Periodiek wordt er onderhoud uitgevoerd aan de woningen om ze in een goede staat te houden. Dit heeft enerzijds betrekking op (klein) dagelijks onderhoud en (groot) planmatig onderhoud. De uitgaven voor dagelijks onderhoud zijn gebaseerd op een normbedrag per woning van 475,-. De uitgaven voor planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de in 2015 opgestelde, en in 2016 geactualiseerde, meerjarenonderhoudsbegroting. Van daaruit is een gemiddelde berekend over de jaren 2017 t/m Dit gemiddelde is als dotatie opgenomen in deze meerjarenbegroting. Overige bedrijfslasten Algemeen Belasting Verzekering Servicekosten Werkelijk Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting

14 Algemeen Vanaf 2017 worden er op grond van de wijziging van de BBV-voorschriften geen overheadkosten meer doorbelast vanuit de algemene dienst. Naast de jaarlijks structurele posten zijn de volgende kosten meegenomen: Implementatie woningcartotheek (2017) ,- Huurders tevredenheid onderzoek (2017) ,- Implementatie reparatieapp (2017) 7.500,- Actualisatie woningmarkt onderzoek (2018) 7.500,- Belastingen In de post belastingen is rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Zoals bij het onderdeel huuropbrengst reeds is vermeld mag worden verwacht dat ook vanaf 2017 sprake zal zijn van de verhuurdersheffing. In de berekening hiervan is voor de jaren vanaf 2017 rekening gehouden met hetzelfde percentage van 0,536% van de WOZ-waarde. De belastingvrije voet wordt vanaf 2017 verhoogd van 10 woningen naar 25 woningen. Verwacht wordt tevens dat de heffingsvermindering ten behoeve van de categorie sloop wordt verlengd van 2017 tot en met Verplichting is dan wel dat deze aangemelde woningen binnen 3 jaar worden gesloopt. Deze heffingsvermindering wordt op termijn aangevraagd voor de woningen aan de Patrijzenlaan in Oostvoorne en de Hoogvlietlaan in Rockanje. Omdat er geen zekerheid is omtrent honorering van een dergelijk verzoek is hier cijfermatig nog geen rekening mee gehouden in de begroting. Daarnaast wordt verwacht dat er een heffingsvermindering wordt geïntroduceerd voor woningen die in de periode worden gebouwd en een huurprijs hebben van onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. In 2016 ligt deze aftoppingsgrens op 576,87. Voor een deel van de op termijn nieuw te bouwen woningen in de Patrijzenlaan en Hoogvlietlaan is deze heffingsvermindering, van ,- per woning, van toepassing. Gezien de geringe financiële invloed is hier cijfermatig geen rekening mee gehouden. Met ingang van 2016 zijn gemeenten VPB-plichtig (vennootschapsbelasting). In 2016 is onderzocht of de bedrijfsvoering van het Woonbedrijf hier onder valt. De uitkomst van dit onderzoek gaf aan dat deze gezien moet worden als normaal vermogensbeheer waardoor deze niet Vpb-plichtig is. Verzekeringen De post verzekeringen stijgt in 2017 in verband met de oplevering van de nieuwbouw de Ruy 2 e fase. Servicekosten De post servicekosten is vanaf 2017 vooralsnog zonder inflatiecorrectie opgenomen. Toelichting rentebaten/-lasten Rentebaten Reserve Bank Totaal Werkelijk Begroting Verwachting De toegerekende rente bij de post reserve heeft betrekking op de rente die jaarlijks wordt bijgeschreven op de algemene bedrijfsreserve van het Woonbedrijf. Door de wijziging van de BBVvoorschriften is het vanaf 2017 niet meer toegestaan om rente toe te rekenen aan de reserves. 14

15 Rente lasten MVA per 1/1 Bestaand WBS In ontwikkeling Werkelijk Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting De materiële vaste activa (MVA) van het Woonbedrijf worden rechtstreeks gefinancierd door de gemeente. Met het vaststellen van de vorige begroting is voor 2016 rekening gehouden met een interne rentevoet van 5,941% in 2016 tot 5,113% in 2020 voor bestaande woningvoorraad en 3,30% voor projecten in ontwikkeling. De interne rentevoet wordt jaarlijks toegerekend aan de stand van de MVA per 1 januari. Jaarlijkse mutatie vindt enerzijds plaats op basis van de afschrijvingen en de verkoop en/of sloop van woningen en anderzijds door investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en verbeteringen. Zoals eerder reeds aangegeven wijzigt de methodiek van rentetoerekening door aanpassing van de BBV-voorschriften. 15