Onderwerp : Plan van aanpak verduurzaming gemeentelijk Vastgoed

Transcriptie

1 Memo Aan : Gemeenteraad Van : College van burgemeester en wethouders Datum : 4 oktober 2016 Zaaknummer : Bijlage : Plan van aanpak verduurzaming gemeentelijke vastgoed Amendement SGP Onderwerp : Plan van aanpak verduurzaming gemeentelijk Vastgoed Toelichting Op 11 februari 2016 heeft u ingestemd de beleidsuitgangspunten en het (minimale) ambitieniveau zoals geformuleerd in de notitie Uitgangspunten verduurzamen gemeentelijke vastgoed van 5 januari De richting voor het verduurzamen van het gemeentelijke vastgoed ligt hiermee vast. In hoofdlijnen komt dit erop neer dat we circa 75% van onze kernvoorraad willen verduurzamen, waarbij 2 stappen in het label het minimale ambitieniveau is en label B het gemeentelijke streven. Tevens heeft de raad de wens geuit om, daar waar mogelijk, 75% van onze voorraad gebruik te laten maken van hernieuwbare energie. Wat betreft de beleidsdoelen sluit de gemeente tot nu toe aan bij de rijksdoelen uit het Energieakkoord. De uitkomst van het klimaatoverleg 2015 in Parijs is hierin nog niet verwerkt. Dit betekent op korte termijn minimaal label B of tweestappen, op middellange termijn (2030) naar een gemiddeld label A en op langere termijn (2050) naar een energieneutrale gebouwde omgeving. Energiebesparing draagt bij aan de (landelijke) milieudoelstellingen, waaronder het beperken van het energiegebruik en daarmee de CO 2 emissies. Uiteindelijke doel is om in 2050 een energie neutrale gebouwde omgeving te hebben. Bij de beleidsuitgangspunten hebben we de kernvoorraad 1 gedefinieerd als de voorraad die we, naar huidige inzichten, langer dan 5 jaar in beheer houden. De kernvoorraad is dynamisch; m.n. aantrekken en afstoten van gebouwen zijn hier debet aan. Om inzicht te krijgen in de huidige energieprestatie, de 0-situatie, hebben we voor 138 gebouwen een label op laten stellen. Voor 93 van deze gebouwen, de kernvoorraad, is een maatwerkadvies (EPA, EnergiePrestatieAdvies) opgesteld. We hebben nu inzicht in de 0-situatie van onze voorraad en weten hoe we onze kernvoorraad kunnen verduurzamen. We weten wat dit aan milieuwinst oplevert en wat het kost. De laatste stap is het daadwerkelijk uitvoeren en monitoren. In het bijgevoegde Plan van aanpak verduurzamen gemeentelijk vastgoed lichten we dit toe. 1 In de aantallen uit het vorige raadsvoorstel waren ook de niet labelplichtige gebouwen opgenomen, dit veroorzaakt de afwijking in de aantallen.

2 Samenvatting We hebben 138 labelplichtige gebouwen waarvan 93 tot de kernvoorraad behoren; We richten ons bij het verduurzamen alleen op de kernvoorraad, m 2 bvo verdeeld over 93 gebouwen; Na uitvoeren van de maatwerkadviezen 2 (het maatwerkpakket) heeft 84% van de m 2 bvo (56% van de gebouwen) in 2020 een label A; 1% van de m 2 bvo heeft een label B; 15% heeft een label C of lager; Dit is hoger dan de door de raad geformuleerde ambitie; Door deze ingrepen besparen we: m3 gas per jaar, kwh energie per jaar 726 ton CO 2 uitstoot per jaar, in 15 jaar ruim ton CO 2. In geld uitgedrukt besparen we per jaar op energiekosten, gemiddeld 5,31/ m 2 bvo per jaar. In 15 jaar circa 3 miljoen; De investeringskosten voor het verduurzamen zijn begroot op ex btw ( 26,87/ m 2 bvo gemiddeld), structureel per jaar; Om te weten of we daadwerkelijk het verwachte resultaat behalen gaan we na uitvoering de gebouwen opnieuw labelen. Hiervoor verwachten we eenmalig nodig te hebben; Voor 16 gebouwen kan er op gebouwniveau een aanvullende verduurzamingsingreep (maatwerk + pakket) gedaan worden om ook deze naar een label A te krijgen of minimaal 2 stappen te laten stijgen; Voor ,- extra, structureel ,- incl. btw, extra kunnen we ook deze onrendabele investering, het maatwerk + pakket, uitvoeren. Hierdoor besparen we aanvullend 108 ton CO 2 per jaar, waardoor we in 15 jaar totaal ruim ton CO 2 besparen. In geld uitgedrukt besparen we dan per jaar op energiekosten, gemiddeld 5,61/ m 2 bvo per jaar. In 15 jaar circa 3,7 miljoen; Aanvullend op het uitvoeren van het maatwerkpakket verwachten we nog 8 gebouwen te kunnen aansluiten op het warmtenet, de aansluitkosten hiervoor bedragen eenmalig ,-. We stellen 4 daken beschikbaar voor de postcode roos (energiecentrales), de investeringskosten worden uit crowdfunding gedekt; Voor 4 gebouwen zien we mogelijkheden SDE subsidie aan te vragen en daar circa 1000 PV cellen te plaatsen, de kosten hiervoor ramen we op ,- ex btw, structureel maximaal ,- per jaar, afhankelijk van de hoogte van de SDE subsidie; 2 Gezien de uitkomst van de adviezen kiezen we ervoor om daar waar mogelijk direct naar label A te verduurzamen i.p.v. via 2 stappen (B in 2020 en dan naar A in 2030). Dit achten wij legitiem omdat het merendeel van de kernvoorraad ook in 2030 nog in beheer is.

3 Tabel 1 Overzicht investeringskosten en dekkingspost Te investeren Dekking bedrag Kosten maatwerkpakket Vertaald naar kapitaallasten betekent dit een structurele post van Deze wordt gedekt uit bestaande onderhoudsbudgetten en huurverhoging kosten maatwerk + pakket Vertaald naar kapitaallasten betekent dit een structurele post van ,-, waarvoor middelen worden opgenomen in de Programmabegroting kosten ca 1000 PV cellen Vertaald naar kapitaallasten betekent dit een structurele post van Deze wordt gedekt uit een huurinkomsten en een opnieuw labelen na uitvoering maatregelen eventuele SDE subsidie ,- incidenteel extra, middelen worden opgenomen in de Programmabegroting kosten projectvoorbereiding enz. aansluitkosten warmtenet Gedekt binnen bestaande onderhoudsbudgetten totaal Argumenten en alternatieve beleidskeuzes Gedekt binnen programma duurzaamheid 1. Huidige (kern)voorraad (0-meting) Bij verhuur en verkoop is in veel gevallen een energielabel wettelijk verplicht. Voor onze labelplichtige voorraad ( m 2 bvo, 138 gebouwen) hebben we dit nu in beeld (tabel 2). Dit label, en dan met name de daaraan gekoppelde energie-index (EI) is de basis voor verdere monitoring. Onze kernvoorraad (tabel 3) hebben we bepaald op m 2 (93 gebouwen). Uit de tabellen blijkt dat onze (kern)voorraad al behoorlijk duurzaam is, maar dat er ook voldoende ruimte is om een flinke sprong te maken in de verder invulling van onze duurzaamheidambitie. Tabel 2 Overzicht labelplichtige gebouwen (138 ) 2016 Label Aantal BVO (m²) % BVO A % B % C % D % E % F % G % niet gelabeld % Totaal % 3 De kosten van het maatwerkpakket zijn opgebouwd uit als vervanging van reeds gepland onderhoud en voor extra verduurzamingsmaatregelen.

4 Tabel 3 overzicht kernvoorraad (93) in 2016 Label Aantal BVO (m²) % BVO A % B % C % D % E % F % G % Totaal % 2. Te behalen verduurzamingsambitie. Voor onze kernvoorraad ( m 2 bvo, 93 gebouwen) hebben we maatwerkadviezen laten opstellen om onze verduurzamingsambitie te realiseren. In dit maatwerkadvies wordt op gebouwniveau aangegeven welke ingrepen binnen een terugverdientijd van 15 jaar uitgevoerd kunnen worden, het maatwerkpakket. Dit advies geeft ook aan wat de berekende milieuwinst (beperken CO 2 uitstoot door energiebesparing) is en de kosten die daarmee gemoeid zijn. Door het uitvoeren van de voorgestelde maatwerkpakket voldoen we ruimschoots aan het ambitieniveau van de raad. We behalen voor 84% van onze m 2 s uit de kernvoorraad een label A. Hiermee verwachten we de volgende besparingen te realiseren: 726 ton CO 2 per jaar m 3 aardgas per jaar kwh elektriciteit per jaar. In tabel 4 is het verschil tussen de huidige situatie (2016) en de situatie na verduurzaming in 2020 weergegeven. In de grafieken ziet u het verschil in percentages (m 2 bvo). Tabel 4 situatie voor (2016) en na (2020) kernvoorraad, na uitvoeren maatwerkpakket Labels 2016 BVO BVO 2020 A B C D E F G Eindtotaal Grafiek 1 situatie in m 2 bvo 2016 Grafiek 2 situatie in m 2 bvo in 2020

5 ,Postbus 9022, 6710 HK Ede. Telefoon Gemeente Ede

6 3. Plan van aanpak: Uitvoering volgens principes Trias Energetica Bij het vaststellen van de beleidsuitgangspunten is ervoor gekozen aan te sluiten bij dit principe. In het plan van aanpak sluiten we hier ook bij aan. Dit betekent dat we in eerste instantie de energievraag gaan beperken. In tweede instantie zullen we kansen pakken om gebruik te maken van duurzame- en hernieuwbare energie. Hierbij sluiten we daar waar mogelijk aan op het warmtenet en plaatsen we PV cellen op daarvoor geschikte daken. Voor de derde stap, gebruik eindige (fossiele) energiebronnen efficiënt, ligt een opgave bij de huurder/gebruiker daar waar dit niet gebouwgebonden apparatuur betreft. We stellen voor dit op te pakken in het kader van het programma duurzaamheid. Al enige tijd werken we aan de 2e stap door gebouwen aan te sluiten op het warmtenet en het plaatsen van PV cellen op daarvoor geschikte daken. In aanvulling op het uitvoeren van het maatwerk+ pakket zien we kans nog 8 panden extra op het warmtenet aan te sluiten. Parallel aan het uitvoeren van de maatwerkadviezen gaan we verder met de uitrol van de postcoderoos (vergelijk Brandweerkzarne) en de aanbesteding van PV cellen op geschikte daken. Zowel de aansluiting op het warmtenet als het plaatsen van de PV cellen kan relatief makkelijk uitgevoerd worden zonder de structurele aanpak van de verduurzaming te belemmeren. Kanttekeningen 1. extra verduurzamingsmogelijkheden, het maatwerk + pakket Het voorgestelde maatwerkpakket voldoet ruimschoots aan de geformuleerde beleidsuitgangspunten. Ondanks dat is het mogelijk om nog een extra verduurzamingsslag te maken door het uitvoeren van een + pakket. Door hieraan uitvoering te geven kan de gemeente Ede haar kernvoorraad naar een flink hoger ambitieniveau brengen dan in de beleidsuitgangspunten geformuleerd. Kanttekening hierbij is dat de maatregelen uit dit maatwerk+ pakket onrendabel zijn. Dit betekent dat voor het uitvoeren van deze + eenmalig extra middelen van circa ,- ex btw nodig zijn. Door het uitvoeren van het, onrendabele + pakket heeft 86% van de m 2 bvo kernvoorraad in 2020 een label A. Dit zijn 61 gebouwen. Met het uitvoeren van het + pakket wordt naar verwachting 108 ton CO 2 extra per jaar bespaart. We beperken zo de totale CO 2 uitstoot met 834 ton per jaar. In onderstaande tabel 5 en de bijbehorende grafieken is dit weergegeven. Tabel 5 situatie voor (2016) en na (2020) uitvoering + pakket Labels 2016 BVO BVO 2020 A B C D E F G Eindtotaal Grafiek 1 situatie in m 2 bvo 2016 Grafiek 3 situatie in m 2 bvo in 2020

7 2. gebruikersgedrag De uitkomsten van de adviezen zijn gebaseerd op vastgestelde rekenmodellen (Vabi software) waarin het energiegebruik van de afgelopen jaren is opgenomen. Het huurdergedrag blijft van invloed op het daadwerkelijk behalen van de energiebesparing. Een goede voorlichting kan dit ondersteunen. We vragen aandacht om dit binnen het programma duurzaamheid, en mogelijk ook binnen de afdeling Samenleving en Beleid als het gaat om gesubsidieerde gebruikers, op te pakken. 3. overeenstemming huurder In de meeste gevallen zal voorafgaand overleg en overeenstemming met de huurder nodig zijn. We hebben berekend dat ca 80% van de verduurzamingsopgave betrekking heeft op gebouwen van 5 huurders. Hiervan heeft circa 50% betrekking op binnensport, ofwel 1 huurder. De restant 20% heeft betrekking op 30 kleinere huurders. 4. PV cellen bij grootverbruikers Veel van onze gebruikers vallen onder het begrip grootverbruiker. Uit de markt horen we steeds vaker dat plaatsen van PV niet rendabele is zonder SDE subsidies. Binnenkort kunnen we deze subsidies weer aanvragen. Zonder SDE zal de dekking volledig uit de huur opgebracht dienen te worden. Dit vergt naast een kritische beoordeling van de gebouwen waar we PV cellen willen plaatsen ook bereidheid van de huurder/gebruiker om een langere terugverdientijd te accepteren. Beoordelingsfactoren hierbij zijn beschikbaar dakoppervlak, huidige aansluiting, elekra gebruik overdag en restant levensduur van het gebouw. 5. Gemeente als gebruiker De gemeente is naast huurder van gebouwen, ook gebruiker van een groot aantal m 2 s uit de kernvoorraad. Hiervan heeft het merendeel label A. Om toch de duurzaamheidsambtitie van de gemeente uit te laten stralen, zal voor de betreffende eigen huisvesting de focus liggen op gebruik van duurzame en hernieuwbare energie (wamtenet, (aanvullend) plaatsen van PV cellen). Zoals gezegd is het plaatsen van PV cellen zonder SDE subsidie niet rendabel. Wel voldoen onze daken aan de beoordelingfactoren, beschikbaar, gebruik overdag en restant levensduur. Risico's 1. vertraging en/of geen overeenstemming met huurder.

8 U heeft aangegeven dat dekking daar waar mogelijk binnen de huur plaatsvindt. Daar waar sprake is van een noodzakelijke aanpassing van de huurprijs zullen we in overleg gaan met de huurder om tot overeenstemming te komen. Ervaring leert dat dit overleg niet alleen tijd kost maar ook leidt tot aanvullende gebruikerswensen. Omdat de grootste impact van de investering (ca 50%) ligt bij de grootste gebruiker (SSE), zullen we daar starten. Gezien de verdeling van de kosten (ca 80% van de kosten en baten en milieuwinst komt bij onze 5 grootste huurders terecht) verwachten wij dat we binnen de wettelijke kaders en financiële spelregels tot overeenstemming kunnen komen. Bij de overige ca 30 huurders, 20% van de verduurzamingsopgave, gaan we niet tot uitvoering over als we niet tot overstemming kunnen komen. 2. uitvoeringsrisico Bij de (voorbereiding van de) uitvoering kunnen zich altijd onvoorziene zaken voordoen, waaronder het aanbestedingsresultaat. Een zorgvuldig proces en goede communicatie is een belangrijke voorwaarden voor sturing. 3. wijziging in portefeuile We verduurzamen de kernvoorraad, gebouwen die we verwachten langer dan 5 jaar in beheer te hebben. De dynamiek van de omvang van de kernvoorraad zit met name in het toevoegen van tussentijdse aankopen en/of nieuwbouw. We nemen de verduurzamingsopgave op in het vastgoedbeleid om dit te waarborgen.

9 4. Geen SDE subsidie Zoals aangegeven is (SDE) subsidie een belangrijke voorwaarde voor de financiële rendabiliteit van PV cellen. Het niet verkrijgen van deze subsidie heeft tot nu toe geleid tot uitstel van het plaatsen van PV cellen. Zoals aangegeven is de gemeente zelf een van de grotere gebruikers. Wij adviseren de raad om vanuit onze voorbeeldfunctie, middelen beschikbaar te stellen voor de aanschaf van PV cellen indien er geen SDE subsidie voor onze eigen panden beschikbaar komt. Mogelijk kan de markt hierbij ook een rol spelen. Burgerparticipatie N.v.t. Communicatie Nadat u kennis heeft kunnen nemen van het plan van aanpak zullen we in contact treden met de betreffende huurders om de voorbereiding op te starten. Daar waar van toepassing zullen wij hierbij ook in overleg treden over de huurprijs Kosten, baten en dekking Naar aanleiding van uw amendement van 11 februari 2016 stelt u dat De kosten van de ingreep dienen daar waar mogelijk terugverdiend te worden uit de huur 4. Indien dit markttechnisch of anderszins niet mogelijk is, dan dienen de kosten betaald te worden uit de beleidsprogramma s die door deze ingreep (subsidie)voordeel hebben als gevolg van lagere exploitatielasten. Daarnaast geeft u aan op basis van de uitkomsten van de maatwerkadviezen bij de Perspectiefnota of zo spoedig mogelijk erna met een aanvullend raadsvoorstel te komen om onze ambitie te verwezenlijken. De kosten voor het te behalen resultaat zijn in beeld gebracht (zie tabel 1). Naast de directe investeringskosten voor de verduurzamingsopgave, krijgen we te maken met incidentele kosten voor het opnieuw labelen na uitvoering, kosten voor projectbegeleiding, voorbereiding, directievoering en toezicht op de uitvoering, aansluitkosten op het warmtenet en mogelijk plaatsen van PV cellen. Voor de uitvoering van het maatwerkadvies gaan we versneld een deel van het onderhoud in combinatie met verduurzamingsingrepen uitvoeren. De kosten van de verduurzamingsingrepen zijn in beeld gebracht. Deze nieuwe investeringen leiden tot hogere kapitaallasten en dus tot een hogere huur. Zoals bij de kanttekeningen aangegeven is het mogelijk een extra verduurzamingsslag te maken. Dit betekent ook niet-rendabele investeringen (uit het + pakket) uitvoeren. Structurele kosten: Uitgangspunt is dat de kosten gedekt worden uit de onderhoudsvoorziening (voor zover het de onderhoudscomponent betreft), uit de huur en uit eventuele SDE subsidie (PV cellen). We verwachten de uitvoering van de maatwerkpakketten binnen de huidige financiële kaders, waaronder huurafspraken, en het verkrijgen van SDE subsidies, op te kunnen lossen. Voor het uitvoeren van het + pakket verwachten we ,- structureel extra nodig te hebben. Zoals aangegeven betreft dit een investering die niet op gebouwniveau terug te verdienen is. Tabel 6 Overzicht raming structurele kosten (alle bedragen incl. btw) en dekking Structurele Kosten Onderdeel Kapitaallasten van de investering ( ) in verduurzaming kernvoorraad ( ) volgens basispakket maatwerkadvies) Kapitaallasten van de investering ( ) in het plaatsen van PV cellen Kapitaallasten van de investering ( ) in kosten verduurzaming kernvoorraad volgens + pakket Incidentele kosten: Dekking binnen de bestaande budgetten (51.000) en huurverhoging (89.000) Dekking uit SDE subsidies en huurafspraken Extra middelen PB Voor woningen treedt de Wet energieprestatievergoeding woningen in september 2016 in werking. Verhuurder en huurder moeten het samen eens worden over de hoogte van de vergoeding. Er komt nog een aanvullende regeling die huurders de garantie gaat bieden dat hun totale woonlasten niet te veel stijgen.

10 De incidentele kosten hebben betrekking op de aansluitkosten op het warmtenet, kosten voor het tussentijds opnieuw labelen (wettelijke verplichting) na uitvoering van de maatregelen, en kosten voor projectbegeleiding. De kosten voor projectbegeleiding worden gedekt uit het Programma Duurzaamheid. We kunnen de aansluitkosten op het warmtenet dekken uit de reguliere onderhoudsbegroting. Voor het extra tussentijds labelen zien we hier geen kans voor, waardoor we voor dit bedrag van incidenteel extra middelen vragen. Tabel 7 Overzicht raming incidentele kosten (alle bedragen incl btw) en dekking Incidentele kosten Onderdeel Dekking ,- kosten opnieuw labelen na uitvoering maatregelen. Extra bedrag van ,-, programmabegroting kosten voor, projectvoorbereiding, begeleiding, directie en toezicht ( ) verdeeld over: : : : : Programma Duurzaamheid Aansluitkosten warmtenet voor 8 gebouwen in de periode ( ) Onderhoudsbudget (vervanging CV ketels) Nadat deze memo besproken is in de gemeenteraad en de noodzakelijke middelen bij de Programmabegroting beschikbaar zijn gesteld, zullen we in contact treden met de betreffende huurders om de voorbereiding op te starten. Uitvoering/juridische toetsing en vervolgprocedure Alle betreffende huurders hebben in het voortraject een bericht gehad van de afdeling Vastgoed. Hierin zijn ze geïnformeerd over de duurzaamheidsambitie van de gemeente en het voornemen om hun pand te labelen en, voor zover van toepassing, van een maatwerkadvies te voorzien. Wij zullen het label beschikbaar stellen aan de huurders en in overleg treden over de uitvoering. Nadat deze memo besproken is in de gemeenteraad en de noodzakelijke middelen bij de Programmabegroting beschikbaar zijn gesteld, zullen we in contact treden met de betreffende huurders om de voorbereiding op te starten.