Wonen is een recht, geen gunst.

Transcriptie

1 Wonen is een recht, geen gunst. Jaarverslag Huurteam Hilversum 2013.

2 Inhoudsopgave Inleiding 3 Zaken 5 Huurcommissie 6 Kantonrechter 6 Financieel voordeel voor de huurders 7 Besteding tijd 7 Knelpunten 8 Financiële verantwoording 10 Begroting Omslagfoto: Ondanks groot tekort al jaren leegstaande villa, waarin voorheen vele starters/kamerbewoners een plek vonden. 2

3 Inleiding Wonen: vaak staan we er niet bij stil maar iedereen woont. Daarin zijn vele varianten waarbij twee soorten centraal staan: het wonen in een koophuis of in een huurhuis. In Hilversum is er een tekort aan beide woonsoorten. De vrije sector woningen geven in het lagere prijssegment een tekort aan. De oorzaken zijn divers. Er zijn onvoldoende bouwlocaties, er is onvoldoende belangstelling vanuit de project- ontwikkeling en de financiering van ook goedkope koopwoningen is niet eenvoudig door onvoldoende aanbod vanuit de banken. De huurmarkt in Hilversum staat geweldig onder druk. Is er in de zgn. vrije sector de laatste jaren wat meer aanbod, met de woningbouw in de sociale sector is het echter hopeloos gesteld. Huurwoningen beneden de liberalisatiegrens van 699 euro worden vrijwel niet gebouwd laat staan huurwoningen in de prijsklasse tot 500 euro. Het Huurteam heeft haar zorgen op een rij gezet: 1. Hoe komt het toch dat de woningmarkt op het ogenblik zo stagneert? Kunnen we alleen de economische terugval hiervan de schuld geven of is er meer aan de hand? In dat kader is 2013 een moeilijk jaar geweest. In Hilversum is er sprake van een verdere terugloop van het aanbod. Voor de sociale woningbouw zijn met name de woningcorporaties verantwoordelijk. Zij zijn de organisaties die zorgen voor voldoende aanbod in de sociale huurmarkt. Waarom laten zij het toch zo afweten? Er zou sprake zijn van heel veel kapitaal bij de corporaties of zit dat alleen maar in hun voorraad? Dan zou toch de oplossing zijn het verkopen van een deel van die voorraad zoals indertijd door onder andere minister Spies werd voorgesteld. Het Huurteam Hilversum heeft in het verleden vaker aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de verkoop van een deel van de huurvoorraad aan de huidige bewoners maar heeft daar een belangrijke randvoorwaarde bij gesteld en wel dat de opbrengst ten goede komt aan het bouwen van een nieuwe woning voor dezelfde doelgroep. Op deze wijze blijft de kernvoorraad aan huurwoningen immers in stand en kan er uit de verkoopopbrengst van de woning ook nog tenminste één andere woning worden gerenoveerd. Niet zo n moeilijk verhaal en een geweldig impuls voor de lokale bouwsector. Waarom wordt daar niet verder over nagedacht? De tijd dat de corporaties het geld op de plank hadden liggen is echt voorbij. Of is de verhuurders heffing de grote boosdoener? 2. Het woonakkoord zou een goede aanzet moeten zijn om de woningmarkt weer wat aantrekkelijker te maken voor de diverse partijen. Enkele onderdelen hebben effect zoals de tijdelijke B.T.W. verlaging maar de wetgeving heeft nog onvoldoende geleid tot een serieus herstel van de markt. De woningplannen in Hilversum voorzien onvoldoende in de vraag naar goede en betaalbare woningen en voor wat betreft de sociale huurmarkt is er sprake van een uitzichtloze situatie. Als wij bijvoorbeeld kijken naar het woningbouwplan Anna s Hoeve is er sprake van een dieptepunt: slechts 60 woningen in de sociale huur zijn er voorzien en, ondank alle mooie toezeggingen van de corporaties, maakt alleen de woningstichting Gooi en Omstreken zich hard voor sociale woningbouw in dit gebied. Over de bebouwing van het zgn. Lucent terrein zijn de eerste berichten voor wat betreft de sociale woningbouw ook niet positief. Natuurlijk zijn er hier en daar wat kleinere plannen maar die gaan allemaal uit van woningbouw in een hogere koop en/of huursector. 3

4 Natuurlijk kun je bij een hoge huurprijs huurtoeslag aanvragen. Gaan we proberen eindelijk eens af te stappen van de afhankelijkheid van burgers van de overheid (zie het sociale domein, punt 4), gaan we bij de huurtoeslag gewoon door met het rondpompen van geld. 3. Het toezicht naar de lokale overheid? In een niet zo lang verleden was het woningbeleid ondergebracht bij de gemeenten. Zij onderhielden een warme relatie met de corporaties. Er was sprake van een prima samenwerking tussen de huur- en koopsector. Na de verzelfstandiging van de woningcorporaties onder toenmalig staatssecretaris Heerma is het er allemaal niet beter op geworden. De lokale expertise is verdwenen, de corporaties hebben de vrije hand gekregen en de resultaten voor Hilversum zijn pijnlijk duidelijk geworden. Als er op één huurwoning tussen de 600 en 1000 woningzoekenden reageren kan toch niet gesproken worden van een stabiele sociale huurmarkt. Het is dan ook het overwegen waard om niet alleen het toezicht naar de gemeenten te brengen maar tevens een stuk beleidsvrijheid mee te geven en de lokale overheid, via prestatie afspraken, beter met de corporaties te laten samenwerken. 4. Een grote uitdaging voor de komende jaren zal de invulling van zorg en wonen zijn met name voor plaatsen als Hilversum met een vergrijzende bevolking. Het Huurteam Hilversum ziet hier belangrijke risico s maar ook een geweldige uitdaging. Met de decentralisatie van het sociale domein zal de vraag naar woningen met zorg spectaculair toenemen. Dan is het van belang dat niet alleen het toezicht bij de lokale overheid komt maar er tevens ruimte ontstaat voor meer beleidsvrijheid. Hilversum heeft zich als kerngemeente in het Gooi op huisvestingsgebied altijd solidair opgesteld. Nu er extra verantwoordelijkheden naar Hilversum toekomen mag worden verwacht dat deze samen zal gaan met het bieden van een goed leef- en wooncomfort voor de bewoners van Hilversum Het Huurteam Hilversum wenst zowel de gemeente als de corporaties veel succes in dit streven en is graag bereid haar expertise hiervoor in te zetten. 4

5 Zaken In 2013 is aan 108 zaken gewerkt. Daarvan waren 8 zaken doorgestroomd uit Van de 108 in 2013 behandelde zaken zijn er 89 afgehandeld, zodat er 19 zaken doorlopen naar Daarvan liggen er 9 bij de Huurcommissie en 3 bij de Kantonrechter. Het totaal aantal zaken is lager dan Toen waren het er 157. Wat de productie betreft, is er echter eerder sprake van een toename dan van een terugloop. In de 157 zaken van 2012 waren namelijk twee collectieve zaken begrepen. Die hadden betrekking op 44 huurders in twee complexen. Voor die 44 huurders zijn toen 82 individuele zaken afgewerkt. In 2013 is er aan 3 collectieve zaken gewerkt. Het gaat dan om complexen aan de Stalpaertstraat en twee adviezen aan bewoners van de zorgcentra Lopez Dias en De Egelantier. Dat heeft niet tot individuele zaken geleid, zodat die 3 zaken ieder slechts als een enkele zaak in het totaal van de 108 in 2013 behandelde zaken zijn begrepen. In een complex van 60 woningen aan de Stalpaertstraat was er sprake van veel ongenoegen onder de huurders over achterstallig onderhoud. De Alliantie zou zich volgens bewoners bij steeds weer uitstellen van groot onderhoud verschuilen achter de vereniging van eigenaren. Enkele van de 60 woningen waren inmiddels door De Alliantie verkocht. Na een eerste gesprek met enkele bewoners over de gang van zaken, werd het Huurteam uitgenodigd bij gesprekken met De Alliantie met huurders, kopers, een vertegenwoordiger van de gemeente Hilversum en door de bewoners vertegenwoordigers van de SP, die ook door de bewoners te hulp waren geroepen. De gesprekken hebben er in ieder geval toe geleid dat er weer redelijk overleg tussen de verhuurder en de bewoners mogelijk was en dat er meer en/of andere werkzaamheden zijn uitgevoerd dan De Alliantie aanvankelijk van plan was. Van het oprichten van een bewonerscommissie, waartoe het Huurteam de huurders heeft aangespoord, is het helaas niet gekomen. Daarvoor bleek bij de huurders onvoldoende belangstelling te zijn. Wij betreuren dat zeer; met onderling klagen kom je er niet! Door Huurteam behandelde en afgewerkte zaken Onderwerp aantal zaken Aantal zaken afgehandeld Afgehandeld Onderhoud huurprijs/huurverhoging Servicekosten Vergoedingen Diversen Totaal

6 Huurcommissie Als partijen niet willen overleggen, of als dat overleg niets oplevert, kunnen zaken waarvoor de huurcommissie bevoegd is bij die commissie worden aangebracht. In 2012 heeft de huurcommissie 7 uitspraken gedaan. In al die gevallen was er een positief resultaat voor de huurder. Zaken die aan de Huurcommissie zijn voorgelegd Aantal Onderwerp positief percentage resultaat 4 Huurprijs Onderhoud Servicekosten Kantonrechter Als de huurcommissie daarvoor niet bevoegd is, kan een zaak eventueel nog door de kantonrechter worden behandeld. In het afgelopen jaar zijn daar 4 zaken aan de orde geweest. Daarvan zijn er twee aangespannen door het Huurteam. Het gaat daarbij om zaken tegen woningbemiddelaars. Die brengen de kosten meestal 1 maand huur - stelselmatig bij de huurders in rekening, terwijl ze volgens ons in feite voor de verhuurder optreden. Deze beide zaken lopen nog. Van de beide door verhuurders aangespannen zaken was de eerste al in 2012 gestart. Die zaak is door de huurder verloren. Het ging daarbij om een vordering van ontruimingskosten die de verhuurder zou hebben gemaakt. Het huurteam heeft er voor de huurder nog wel een vergoeding voor de bij de ontruiming door de verhuurder weggemaakte eigendommen van de huurder uitgehaald. De andere door de verhuurder aangespannen zaak bij de kantonrechter loopt nog. 6

7 Financieel voordeel voor de huurders Met hulp van het huurteam hebben huurders zich in 2013 een bedrag van bespaard. Geschillenbeslechting Onderwerp Bedrag Huurcommissie Onderhoud 3.828,00 Huurprijs ,00 Servicekosten 2.321,00 Kantonrechter Diversen 500,00 Bemiddeling Vergoedingen ,00 Huurprijs 1.548,00 Diversen 2856,00 Servicekosten 1.686,00 Totaal ,00 Besteding tijd Geïnvesteerde tijd per categorie Onderwerp aantal geïnvesteer de tijd gemiddeld per zaak gemiddeld in 2012 Onderhoud ,5 6,17 5:09 Huurprijs / huurverhoging ,5 5,91 6:42 Servicekosten 15 56,75 3,78 1:18 Vergoedingen 2 22,75 11,37 4:48 Diversen ,5 3,35 1:38 Totaal ,92 3:

8 Knelpunten Ongewenst verhuurdersgedrag Huurders krijgen steeds meer te maken met verhuurders die zich schuldig maken aan zaken als itimidatie, lak hebben aan regels inzake huurbescherming etc., veel te hoge huurprijzen vragen of die geen onderhoud plegen. Met name bij kamerbewoners zijn dit soort praktijken aan de orde van de dag. Als huurders het al aandurven om het Huurteam hun situatie te laten bekijken, worden zij bedreigd met huuropzegging, wegpesten, huisvredebreuk, weg (laten) nemen eigendommen of zelfs regelrechte fysieke bedreiging. Een soort meldpunt voor deze ongewenste situaties zou deze huurders enige ondersteuning kunnen bieden. Via dat meldpunt zouden, na opneming en een eerste toetsing van de klachten, deze voor adequate afhandeling moeten worden doorgespeeld naar (gemeentelijke) handhavingdiensten, politie of juridisch loket. Leegstand Langdurige leegstand komt nog steeds veel te vaak voor. Hieraan hebben wij in eerdere jaarverslagen ook al aandacht geschonken. Over lang leegstaande corporatiewoningen in de wijk Kerkelanden is in Hilversum al eens het nodige te doen geweest. Onder meer door verlaging van de huurprijzen voor mutatiewoningen lijkt daar nu sprake te zijn van enige verbetering. Ons bereiken echter nu weer klachten van huurders die daar destijds een woning van De Alliantie hebben aanvaard met een huurprijs van circa euro. Die huurders zien nu zelfde woningen in hun straat worden verhuurd voor een 200 euro minder. Hun verzoek de door hen noodgedwongen aanvaarde huurprijs te matigen, wordt geweigerd. Dat zou toch anders moeten! Naar langdurig leegstaande grote panden (zie omslag) hoef je in Hilversum ook niet lang te zoeken. Zie hier nog een voorbeeld van een groot pand in het centrum van Hilversum waarvoor na tenminste 7 jaar leegstand en verval eindelijk weer een woonbestemming lijkt te zijn gevonden. Hier had een flink aantal woningzoekenden al geruime tijd mee kunnen worden geholpen. 8

9 Wonen boven winkels Wonen boven winkels is iets dat moet worden bevorderd. Jammer dat wij dan een huurster treffen die dolblij is met een appartement boven een winkel, maar daar volgens de verhuurder nu uit moet, omdat die verhuurder zich niet aan de gemeentelijke voorschriften zou hebben gehouden. Van overlast door b.v. veel te veel huurders in een pand proppen is hier geen sprake. Hier zou toch het huisvesten van een burger voor het onverkort handhaven van een regel moeten gaan. Te weinig woonruimte voor starters en lage inkomens Dat er sprake is van een groot tekort aan goedkope sociale huurwoningen blijkt alleen al uit het grote aantal reacties als zo n woning wordt aangeboden. Wij hebben vastgesteld dat het aantal goedkope huurwoningen (kernvoorraad) van de corporaties in onze regio al jaren terugloopt en dat bovendien er sprake is van een forse verschuiving binnen het corporatiebezit van goedkoop naar duur(der). Hierdoor vallen veel huurders in handen van particuliere verhuurders en verkameraars die het met regels en gedrag niet zo nauw nemen, zoals hiervoor reeds toegelicht. De huurders die hier terecht komen, zouden eigenlijk moeten worden bediend door de corporaties. Het tekort van de kernvoorraad van de corporaties is dus nog veel groter dan vaak wordt gedacht. En het percentage huurders onder de armoedegrens, dat onlangs in Den Bosch is vastgesteld op 28 %, zou nog wel eens hoger kunnen zijn. 9

10 Financiële verantwoording Omschrijving Inkomsten en uitgaven Begroot in in Inkomsten Subsidie Nagekomen subsidie Rente Overige inkomsten SUBTOTAAL Uitgaven Vergoeding huurrechtconsulenten Voorlichtingsactiviteiten Scholing en ondersteuning Bestuurskosten Bankkosten Ontw. Databaseapplicatie 500 Kantoorbenodigdheden/porti Ontwikkeling website Kamer van Koophandel Kosten Jaarverslag Juridische kosten Diversen Griffie 568 Telefoon/internet Folders Drukwerk Advieskosten Postbus Inloopspreekuur Publiciteit Eenmalige terugbetaling subsidie SUBTOTAAL S A L D O

11 Door zo efficiënt mogelijk te werken is het Huurteam er ook in 2013 in geslaagd goed rond te komen en zelfs in staat te zijn éénmalig een bedrag van euro terug te storten in de kas van de subsidiegever, de gemeente Hilversum. Wij hebben dit jaar twee keer een zaterdag met een marktkraam op de kop van de Groest gestaan om onze bekendheid te vergroten. Evenals voorgaande keren hebben wij daar de nodige belangstelling ondervonden. Begroting voor 2014 Omschrijving Bedragen in Inkomsten Subsidie SUBTOTAAL Uitgaven Vergoeding huurrechtconsulenten Bestuurskosten Bankkosten 90 Kantoorbenodigdheden/porti 500 Kamer van Koophandel 35 Kosten Jaarverslag 300 Juridische kosten Diversen 100 Telefoon/internet Folders 100 Postbus 175 Website Publiciteit 150 SUBTOTAAL S A L D O

12 Huurteam Hilversum is de werkunit van de onder dossiernummer bij de Kamer van Koophandel voor Gooi, Eem- en Flevoland ingeschreven Stichting Huurteam Gooi en Vechtstreek. Huurteam Hilversum, Postbus 253, 1200 AG Hilversum. Huurteamconsulent: H. Scheffer, Tel Website: 12