1. Bierbrouwerij De Drie Hoefijzers is één van de meest kenmerkende panden in Breda met een rijke historie.

Transcriptie

1 Statenmededeling Onderwerp Investeringsbeslissing herontwikkeling Brouwhuis - Breda Aan Provinciale Staten van Noord-Brabant, Kennisnemen van Ons besluit om te investeren in de restauratie en herontwikkeling van het Erfgoedcomplex Brouwerij de 3 Hoefijzers, onderdeel Brouwhuis te Breda in de vorm van een lening aan TTRR bv tegen een marktconform rentepercentage voor een bedrag van 1,37 mln., samen met de gemeente Breda en het Nationaal Restauratiefonds 1 (NRF) als investeringspartners. Datum 27 september 2016 Documentnummer GS: PS: Aanleiding De initiatiefnemer/eigenaar TTRR heeft externe financiering nodig om de herontwikkeling van het Brouwhuis af te ronden. Tot nu toe heeft men met eigen geld en een hypothecaire lening van het NRF de herontwikkeling gefinancierd. Omdat NRF op grond van eigen beleid niet het gehele resterende bedrag kan financieren, heeft de NRF namens de eigenaar de gemeente Breda en de provincie verzocht om financieel te participeren. NRF en gemeente Breda hebben inmiddels besloten te participeren onder voorwaarde dat ook de provincie met eenzelfde investeringsbedrag meedoet. Bevoegdheid Het nemen van een subsidiebesluit is een bevoegdheid van GS. In het door PS 13 november 2015 vastgestelde Beleidskader Erfgoed is opgenomen dat alleen investeringsvoorstellen in het kader van het investeringsprogramma Grote Erfgoedcomplexen boven 5 miljoen besluitvorming door PS vergen. Wel is met uw Staten afgesproken om via een statenmededeling u van een investeringsbeslissing op te hoogte te stellen. Kernboodschap 1. Bierbrouwerij De Drie Hoefijzers is één van de meest kenmerkende panden in Breda met een rijke historie. In dit monument was een belangrijke brouwerij van Nederland gevestigd. De oorspronkelijke brouwerij werd in 1538 opgericht en genoemd naar de tegenovergelegen smidse De Drij Hoefijssers. In de loop der eeuwen is het 1 Deze stichting beheert een revolving fund om leningen te verschaffen aan rijksmonumenteigenaren.

2 pand in andere handen overgegaan maar behield het zijn brouwhuis-functie. In 1887 werd op de locatie een volledig nieuwe brouwerij gerealiseerd. Hier werd onder andere het bekende bier Oranjeboom en Skol gebrouwen. Door overnames en een verschuiving van de productie bleek de productie op deze plek begin deze eeuw echter niet meer rendabel; reden waarom het in 2004 werd gesloten. Het pand biedt als industrieel erfgoed mogelijkheden voor een nieuwe binnenstedelijke ontwikkeling. Het brouwhuis is een prachtig gebouw met belangrijke onderdelen, die ook in het huidige plan bewaard blijven. Dat blijkt onder andere uit de scenic elevator en de bijzonder verzorgde uitvoering van de brouwzaal. Gaaf én zeldzaam is de uit Duitsland geïmporteerde ketelinstallatie (op zich was het gebruikelijk dat dergelijke installaties uit Duitsland werden betrokken). Het gebouw is vanwege al deze aspecten als gedeeltelijk goed bewaard en zeldzaam voorbeeld van de Nederlandse brouwerijgeschiedenis aan te merken. Het brouwhuiscomplex is aangewezen als rijksmonument. Ook de relatie tussen het kantoor (dat al herontwikkeld is) en de fabriek die daarnaast ligt, is waardevol. Verder is het een cultuurhistorisch voorbeeld van een brouwerij gesitueerd nabij waterbronnen en spoorweg. Ook is de waarde van het ensemble van belang als voorbeeld van een industrieel complex van rond de eeuwwisseling (kantoor, brouwerij, mouterij, schoorsteen) zoals er maar weinig over zijn. 2. Het verhaal van het Brouwhuis en Bierbrouwerij De Drie Hoefijzers past binnen de verhaallijn van Innovatief Brabant. Via de gebouwen van de brouwerij wordt een interessante variant verteld van Innovatief Brabant: van de Industrialisatie van Brabant van eind 19e eeuw tot na de 2e wereldoorlog. Het verhaal van bedrijven die innoveren met kenmerken als automatisering, schaalvergroting, kwaliteitsstijging, exportoriëntatie van productie, in dit geval van de productie van het voedingsmiddel bier. Het is ook een voorbeeld van de typische ruimtelijke concentratie van de productie uit de stad naar de stationslocaties rond de nieuwe spoorlijnen, in verband met de ruimtebehoefte en de logistieke voordelen. In de Bredase Spoorzone is de brouwerij bijna de enige overgebleven representant als getuige van dit proces. Het is ook het verhaal van de verandering van de ambachtelijke voedingsmiddelenproductie met lokale en regionale smaken, naar een uniform product dat via marketing in de markt gezet wordt. In Brabant verdween met de ambachtelijke bierproductie het aanbod van echt Brabants bier. Hoewel het in relatie tot boven de rivieren relatief lang bovengistend bier geproduceerd is, is de 3 Hoefijzers uiteindelijk ook vooral pils gaan produceren. En ook de Brabantse bevolking is uiteindelijk pils gaan drinken. 3. Het behoud van het Brouwhuis is een need. Binnen de nieuwe systematiek van weging van het belang van het behoud van industriële gebouwen, is het gebouw te benoemen is als een 'need' in de 2/6

3 afweegmethodiek 'must-need-nice' zoals omschreven in het Beleidskader Erfgoed Dit betekent dat de provincie vanuit de erfgoeddoelstelling kan mee-investeren (mogelijk maken) in de businesscase, mits met beperkte en rendabele inzet van middelen en mits dit ook een bijdrage levert aan andere provinciale doelstellingen. Dit is het geval: het hier gaat om volledig revolverende inzet van middelen uit het ontwikkelbedrijf en er wordt bijgedragen aan andere provinciale doelstellingen (zie verder). 4. Het Brouwhuis Breda (voormalige brouwerij Drie Hoefijzers ) maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling van de Spoorzone Breda onder de noemer Via Breda. Met de herontwikkeling van dit terrein naar woningbouw is reeds voor de crisis een aanvang genomen. Met het brouwhuis wordt de herontwikkeling voltooid, het gaat om de afronding van de spoorzone-ontwikkeling. Op het terrein van de voormalige brouwerij Drie Hoefijzers verrijst een nieuw stedelijk woon-, werk- en verblijfsgebied dat deel uitmaakt van sleutelproject Via Breda. Drie Hoefijzers bestaat uit een zuidelijk en noordelijk plandeel. In het zuidelijk plandeel zijn Het Oranjekwartier, het appartementencomplex Den Hertogh en de woningen aan de Smits van Waesbergestraat gerealiseerd. Daarnaast zijn woningen gebouwd aan de Ceresstraat, aan de andere kant van de Smits van Waesbergestraat en is de Ceresstraat opnieuw ingericht. De uitbreiding van de Sint Josephschool werd al eerder gedaan. Dit gebied ontleent zijn ontwikkelingspotentie onder meer aan de gunstige ligging in de stad bij het centrum en het station en aan de aanwezigheid van meerdere, historisch monumentale gebouwen (5 rijksmonumenten), zoals het voormalige hoofdkantoor van de brouwerij en het oude brouwhuis. Het voormalige Brouwhuis krijgt een nieuwe multifunctionele bestemming met onder andere werken en wonen. Door de grootte van het gebouw, de opmerkelijke ruimten en die ideale ligging biedt het fantastische en duurzame mogelijkheden om in dit rijksmonument multifunctioneel te gebruiken om te gaan wonen, werken, en recreëren. 5. Spoorzone-ontwikkeling is een prioriteit in het provinciale beleid. De verdere ontwikkeling en afronding van de Spoorzone Breda draagt bij aan de aantrekkelijkheid van het sterk stedelijk netwerk in Brabant en daarmee de concurrentiekracht van Brabant. Het geeft daarmee uitvoering aan ons beleid zoals opgenomen in de structuurvisie Ruimtelijke Ordening. In BrabantStad geven we hier verder uitvoering aan. Spoorzones worden al vanaf het begin van de samenwerking binnen de strategische agenda van BrabantStad van hoog belang geacht. De bijdragen die de provincie (Samen Investeren) en de steden daaraan hebben geleverd, hebben geleid tot de ontwikkeling van spoorzones zoals Helmond en Breda. Momenteel wordt binnen BrabantStad uitvoering gegeven aan de ontwikkeling van spoorzones via de Ontwikkelagenda Spoor, HOV en Knooppunten 3/6

4 (SHK). Belangrijke pijlers voor de versterking van de spoorzone zijn verdichting en veraangenamen (ruimtelijke kwaliteit). Met name voor dat laatste aspect is de herontwikkeling van het Brouwhuis van belang. In de wijk fungeert Brouwhuis als een van de hotspots van Via Breda. Brouwhuis draagt als dynamisch milieu voor wonen, werken en horeca bij aan het doel van de spoorzone Breda om de stad en regio op de (inter)nationale kaart te zetten. 6. De renovatie en herontwikkeling van Brouwhuis Breda is een voorbeeld van een gezamenlijke aanpak van de ondernemers van TTRR, gemeente, Provincie en NRF. Het voorliggende voorstel betreft een resultaat van diverse besprekingen met deze partijen. Pas toen bleek dat men geen oplossing kon vinden voor de financiering van de laatste fase van het plan, heeft men de provincie benaderd. Resultaat is dat de provincie door een beperkte, revolverende investering in de vorm van een lening van 1,37 mln. een investering van minimaal 4,1 mln. mogelijk maakt. In totaal wordt door de partijen ca. 9 mln. in het gebouw geïnvesteerd. 7. De werkgelegenheid wordt gestimuleerd De provinciale investering heeft als direct effect dat voor 4,1 mln. aan bouwgerelateerde opdrachten worden verstrekt. Ook indirect zorgt de investering voor een economische impuls. Op de locatie wordt 650 m2 kantoorruimte en 600 m2 horeca voor ca. 60 fte werkgelegenheid gecreëerd in de vorm van horeca, zorg en bedrijvigheid (reeds gecreëerde extra werkgelegenheid buiten beschouwing gelaten). Het gebouw met zijn uitstaling en stedelijke (horeca)voorzieningen is zeer aantrekkelijk voor de creatieve/innovatieve MKB als architecten, internetbedrijven en ontwerpers. De reeds gevestigde bedrijven zorgen nu al voor meer dynamiek in de wijk. Daarmee leggen de nieuwe bewoners de link met het oude verhaal van Innovatief Brabant. 8. Het initiatief voldoet aan de verschillende beoordelingsaspecten van een participatie in het behoud van Erfgoed. Zie bijgaande vinklijst waarin gescoord is op de van toepassing zijnde beoordelingscriteria. Er is een urgentie: het deel dat herontwikkeld moet worden staat leeg en is in slechte staat, de ontwikkelde delen hebben last van de trage verbouw, de herontwikkeling wordt zonder liquide middelen binnenkort stopgezet terwijl er geïnteresseerden zijn voor de herbestemming wonen, werken, Leisure. De exploitatie van het herontwikkeld complex is geregeld, eigenaar TTRR heeft al een aanzienlijk deel van de totale investering voor zijn rekening genomen. Er zijn meerdere partners, zoals gemeente Breda en NRF bij deze herbestemming betrokken, die allemaal een bijdrage leveren. 4/6

5 9. Marktconform investeren in het brouwhuis draagt niet enkel bij aan inhoudelijke beleidsdoelstellingen (zie onder 1 en 2), maar levert de provincie ook financieel voordeel op. Het rentepercentage, dat met deze hoogte, rentevaste periode en looptijd identiek is aan dat van de gemeente Breda, is marktconform en levert ook voor de provincie een aantrekkelijke rente op (hoger dan bij schatkistbankieren of lenen aan decentrale overheden). Er ligt een solide businesscase onder, de markt is gunstig voor verhuur van dit industrieel erfgoed (TTRR bv heeft al gegadigden moeten teleurstellen). Consequenties 1. Het verlenen van een lening van 1,37 miljoen leidt tot een vermindering van het krediet van het Ontwikkelbedrijf met dit bedrag. Resterende Investeringsruimte Grote Erfgoedcomplexen Erfgoedfabriek Middelen Essent Investeringsagenda 1 e tranche Grote Erfgoedcomplexen 57, = 37,5 Investeringen Ontwikkelbedrijf (revolverend) 60 Ingezet voor projecten waarover besloten is 19,7 31,85 Brouwhuis Breda 1,37 Restant ,7 30,48 2. Als uitvloeisel van het besluit neemt de provincie een subsidiebeschikking en gaat enkele overeenkomsten aan: - een subsidiebeschikking voor het verlenen van een subsidie n de vorm van een lening aan TTRR bv van 1,37 mln.; - een leningovereenkomst met TTRR bv; - een crediteurenovereenkomst met het NRF en de gemeente Breda over hypothecaire zekerheden en borgstellingen (waarbij de provinciale en gemeentelijke hypotheek niet enkel betrekking hebben op het onderdeel van het Brouwhuis waarvoor de lening verschaft wordt, maar op het hele Brouwhuis waarvoor eerder de NRF leningen heeft verstrekt naast de inbreng van eigen vermogen door TTRR bv)); - een tweetal aktes van borgtocht om de gezamenlijke financiers extra zekerheden te verschaffen. 3. Restauratie en herbestemming van een markant en cultuur-historisch waardevol pand in de Spoorzone van Breda, waarmee de afronding van de totale herontwikkeling van de Spoorzone gerealiseerd is. 2 Essentmiddelen Investeringsagenda 1ste tranche Grote Erfgoedcomplexen bedroeg uiteindelijk 59 mln. Hiervan is 1,5 mln. in de vorige bestuursperiode ingezet voor kwaliteitsborging (communicatie, kennis, onderwijs, jongeren en netwerk). Resteert 57,5 mln. 3 Op basis van het bestuursakkoord is op dit budget 20 mln. in mindering gebracht. 5/6

6 Europese en internationale zaken Het besluit is intern getoetst op staatssteunaspecten. De lening bevat geen rentevoordeel en daardoor geen staatssteun. Communicatie Samen met TTRR, gemeente Breda en het NRF is een persmoment georganiseerd in het Brouwhuis Breda. Aansluitend hieraan is een gezamenlijk persbericht verstuurd. Hiervoor is ook aandacht gegenereerd via de digitale media en de Brabant Nieuwsbrief. Brouwhuis Breda is onderdeel van de Verhalen van Brabant (Verkenningenboek) en de subsite van De Erfgoedfabriek. Op de site wordt ook het recent geproduceerde videotestament geplaatst. Datum 27 september 2016 Documentnummer C / Vervolg Oplevering van de totale restauratie en herbestemming van het Brouwhuis december Bijlagen 1. Vinklijst (toets aan beleidskaders) Gedeputeerde Staten van Noord Brabant, de voorzitter, de secretaris, prof. dr. W.B.H.J. van de Donk mw. ir. A.M. Burger Opdrachtgever: Ivka Orbon Cluster Cultuur en Samenleving en Afdeling Samenleving en Cultuur Opdrachtnemer: Harro van Neerven, Cluster Economie en Internationalisering en Afdeling Economische Zaken en Verbonden Partijen 6/6