Park Helbergen. Zutphen. Beeldkwaliteitplan september 2014 in opdracht van gemeente Zutphen

Transcriptie

1 Park Helbergen Zutphen Beeldkwaliteitplan september 2014 in opdracht van gemeente Zutphen

2 Colofon opdrachtgever gemeente Zutphen afdeling Programma's & Projecten 's Gravenhof DN Zutphen Chantal Hofman - projectleider Bert Senneker - planeconoom Bertil Jansen - projectcoordinator civiel techniek Elfri Cranen - beleidsmedewerker openbare werken Jaap Verhagen - opzichter Marleen Schuijl-Oltvoort - beleidsmedewerker ruimtelijke ordening ontwerper LODEWIJK BALJON landschapsarchitecten Cruquiusweg 10 Postbus BB Amsterdam (020) robert@baljon.nl Lodewijk Baljon - landschapsarchitect/directeur Robert van der Horst - senior projectleider Ania Sobiech- landschapsarchitect Amsterdam, september 2014

3 I N H O U D S O P G A V E 1. stedebouwkundig raamwerk 1.0 inleiding uitgangspunten t.b.v. kavelpaspoort sturing 7 2. ambitieniveau 9 3. kavelpaspoorten situering kavels speciale kavels profiel met woonhuizen rooilijnen parkeren erfgrenzen verkaveling voorbeeld kavelpaspoort uitgangspunten kavelpaspoort 25 uitwerking individuele kavelpaspoorten 26 bijlage verkaveling 1:500 Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

4 principeverkaveling 4 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

5 1. S T E D E B O U W K U N D I G R A A M W E R K 1.0 inleiding Helbergen is een wijk waarin de woningbouw tot stand komt door uitgifte van vrije kavels met kavelpaspoorten. Kavelpaspoorten zijn spelregels waaraan de koper van een kavel zich moet houden. De regels zijn zo opgesteld dat de kavelkopers veel vrijheid hebben. Ze zijn gericht op het totstand brengen van een landschappelijke woonsfeer. 1.1 uitgangspunten t.b.v. kavelpaspoort - 25 woningen - realisatie tussen vrijstaande en 2^1kap woningen - dijkwoningen - kavels minimaal 400 m² verhouding openbaar - privé Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

6 6 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

7 1. S T E D E B O U W K U N D I G R A A M W E R K 1.2 sturing De toekomstige bewoners van Helbergen wensen uiteraard ruimte om hun droom te bouwen, maar willen niet dat de vrijheid ongelimiteerd is om te voorkomen dat de omgeving hun droom verstoort. De regie door middel van beeldkwaliteitplan zorgt ervoor dat de diversiteit zich binnen een zodanige breedte begeeft, dat een aantrekkelijk woonmilieu ontstaat: passend bij het landschap en voortbouwend op de bijzondere kenmerken van de plek. Met een harmonieuze balans tussen eenheid en verscheidenheid, tussen het landschappelijke beeld en de individuele eigenheid. Het draait ook om een eenvoudige sturing, bijvoorbeeld door het voorschrijven van duurzaam materiaalgebruik. Kwaliteit van de uitwerking speelt een belangrijke rol in de waardering, zowel voor leken als professionals. Het gaat daarbij om de kwaliteit van het gebouw, niet om de architectuurstijl. De beperking van volumes en het aangeven van rooilijnen is gericht op het bevorderen van de groene kwaliteiten van Helbergen. De kwaliteit van de overgang openbaar-privé wordt ook omschreven. De verkaveling kan bij de gronduitgifte enigszins aan de wensen van de kopers worden aangepast. Een kavel kan iets in breedte variëren, mits een evenwichtige beeld behouden blijft en voldoende ruimte overblijft om de resterende grond in gunstige kavel te verdelen. Dat betekent dat de flexibiliteit geleidelijk afneemt. Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

8 kappen 8 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

9 2. A M B I T I E N I V E A U Een villapark met ambitie: Een mooi huis op een grote kavel in de prachtige stad Zutphen. Nabij de mooie binnenstad en het fraaie buitengebied. Zoiets bouwt u maar eens in uw leven. Een huis om trots op te zijn! Niet alleen nu maar ook over 20 of 60 jaar. En niet alleen uzelf bent er trots op, maar ook uw buren kijken er ook graag naar! Er worden geen specifieke bouwstijlen voorgeschreven; er is geen opgelegd beeld. Er ligt de ambitie om iets goeds te maken! En dat kan in deze tijd. Voor u betekent dat: werken met een goede architect die aansluit bij uw smaak. Zoek een uit in de vakbladen of via het internet. Ga eens in andere wijken met vergelijkbare vrije kavels kijken. Neem een architect met vakkennis en talent! Vraag hem naar voorgaande projecten, referenties, prijzen en eervolle vermeldingen die hij op zijn of haar naam heeft, en in welke bladen zijn gebouwen zijn gepubliceerd. Bepaal eerst goed wat u wilt (programma van eisen) en wat uw budget is - en of hij dat reëel vindt en spreek zo nodig af dat dat budget een randvoorwaarde is. Samen met uw architect zorgt u ervoor dat u een huis krijgt waar u van houdt en trots op kunt zijn. Maar ook zorgt u er samen voor dat de aannemer binnen uw budget blijft en dat al het werk goed en op tijd wordt opgeleverd. De ambitie: Niet alleen uzelf maar ook uw buren moeten er met plezier naar kijken! We spreken geen bouwstijlen af; modern, landelijk, klassiek alles mag! Maar de lat wordt wel hoog gelegd: de kwaliteit moet goed zijn. En waarom ook niet: u geeft zo n bedrag maar een keer in uw leven uit en dan mag het ook wel iets bijzonders zijn. Om u enig idee te geven wat wij onder een goede kwaliteit verstaan zijn op de volgende pagina's voorbeelden opgenomen van kwalitatief hoogwaardige architectuur. De kappen zijn verschillend van vorm en materiaal maar alle sluiten mooi aan op de gevels. Ramen en schoorstenen zijn met oog voor detail opgenomen in het dakvlak. Er is nagedacht of het dak een overstek heeft of dat het juist gelijk met de gevel moet lopen. Bijvolumen vormen een mooi geheel met het hoofdvolume of contrasteren zo mooi dat het op zich zelf pareltjes zijn. Ramen, (voor-)deuren, veranda's alles is met oog voor detail ontworpen. Uw architect zorgt ervoor dat al deze elementen elkaar aanvullen en/of versterken, waardoor die woning ontstaat die wij in Helbergen nastreven. Alles is echt vormgegeven en als één ontworpen. Koop dus geen woning uit de schappen, maar eis voor uzelf het beste wat er is. Niets is gemaakt omdat het toevallig zo uitkwam. Om de kwaliteit in Park Helbergen te bevorderen worden alle plannen getoetst door een kwaliteitsteam. In dit team nemen ervaren architecten en landschapsarchitecten zitting die met u en uw architect over de kwaliteit van uw ontwerp van gedachten wisselen. Indien nodig doen zij suggesties die de kwaliteit van uw ontwerp kunnen verbeteren. In het kwaliteitsteam heeft ook een lid van de welstandscommissie zitting. Hierdoor kan bij overeenstemming met het kwaliteitsteam het vergunningentraject voorspoedig verlopen. Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

10 bungalows / platte daken 10 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

11 bijgebouwen / bijvolume Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

12 materialen / details 12 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

13 materialen / details Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

15 3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.0 situering kavels kavelnummer kaveloppervlak totaal bouwvlak bouwvlak hoofdvolume bouwvlak bijvolume max. volume kavel m² 242 m² 170 m² 72 m² 779 m³ kavel m² 236 m² 166 m² 70 m² 850 m³ kavel m² 207 m² 144 m² 63 m² 773 m³ kavel m² 267 m² 185 m² 82 m² 844 m³ kavel m² 237 m² 157 m² 80 m² 666 m³ kavel m² 263 m² 176 m² 87 m² 770 m³ kavel m² 220 m² 143 m² 77 m² 719 m³ kavel m² 231 m² 153 m² 78 m² 741 m³ kavel m² 402 m² 284 m² 118 m² 1154 m³ kavel m² 418 m² 295 m² 123 m² 1079 m³ kavel m² 139 m² 111 m² 28 m² 699 m³ kavel m² 139 m² 111 m² 28 m² 636 m³ kavel m² 139 m² 111 m² 28 m² 708 m³ kavel m² 139 m² 111 m² 28 m² 668 m³ kavel m² 129 m² 101 m² 28 m² 633 m³ kavel m² 260 m² 122 m² 138 m² 701 m³ kavel m² 232 m² 122 m² 110 m² 739 m³ kavel m² 220 m² 148 m² 72 m² 693 m³ kavel m² 281 m² 193 m² 88 m² 793 m³ kavel m² 205 m² 126 m² 79 m² 451 m³ kavel m² 202 m² 127 m² 75 m² 446 m³ kavel m² 219 m² 149 m² 70 m² 703 m³ kavel m² 191 m² 130 m² 61 m² 734 m³ kavel m² 169 m² 112 m² 57 m² 606 m³ kavel m² 214 m² 152 m² 62 m² 667 m³ Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

17 3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.1 speciale kavels Sommige kavels liggen op in het oog springende plekken in het plan. Het zijn stedebouwkundig belangrijke gebouwen. Om zeker te zijn van een goede invulling van deze beeldbepalende posities gelden voor deze kavels enkele aanvullende regels, gericht op het bijzondere karakter van Helbergen. Het gaat dan bijvoorbeeld om opvallende hoekwoningen die vragen om een oriëntatie van de woning naar twee zijden. Zo'n woning moet dus een duidelijk gezicht tonen naar beide kanten. De dijkwoningen zijn 2 lagen met een kap of 3 lagen met een plat dak en ze zijn op de IJssel georiënteerd. geen uitzondering woning met terugliggende rooilijn dijkwoning woning met losgeplaatste garage hoekwoning Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

18 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

19 3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.2 profiel met woonhuizen Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

20 3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.3 rooilijnen rooilijn hoofdgebouw rooilijn bijgebouw 20 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

21 3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.4 parkeren parkeren op eigen terrein parkeren op openbaar gebied - twee functionerende parkeerplaatsen naast elkaar op eigen kavel - in het openbaar gebied is de minimale norm voor (bezoekers) parkeerplaatsen 0,3 per kavel. In het plan zijn extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied opgenomen, met een norm van 0,65 per kavel. Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

22 3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.5 erfgrenzen particuliere haag, voortuin 1 m particuliere haag, zijtuin 1-2 m particuliere haag, zijtuin 2 m openbare gemengde haag 2 m - particuliere haag, soortkeuze: Carpinus betulus, Fagus sylvatica, Ligustrum vulgare 'Atrovirens', Taxus baccata - openbare gemengde haag 2 m, soortkeuze: soorten: Cornus mas, Viburnum opulus, Rosa canina, Ligustrum vulgare, Prunus spinosa, Lonicera periclymenum 22 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

23 3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.6 verkaveling Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

24 3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.7 voorbeeld kavelpaspoort kavelnummer / oppervlak haag voorzijde: hoogte max. 1 m kavel voorgevel- en zijgevelrooilijn parkeren op eigen terrein, 2 plaatsen, (achter gevelrooilijn hoofdvolume) hoofdvolume haag zijkant t.h.v. de voortuin: hoogte 1-2 m haag achtertuin t.h.v. openbaar park: hoogte 2m bijvolume achtergevelrooilijn locatie kavel n 24 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

25 3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.8 uitgangspunten kavelpaspoort kaveloppervlak Het lichtgroene vlak is het totale kavelvlak. gevelrooilijn hoofdvolume De gevel van het hoofdvolume dient achter deze lijn geplaatst te worden. kavel bijvolume hoofdvolume bijvolume (garage) privé pp gevelrooilijn bijvolume De gevel van het bijvolume mag deze lijn niet overschrijden. max. bouwvolume bovengronds Het maximale volume (hoofd- en bijvolume) is 110% van het kaveloppervlak. inrit kavel Iedere kavel heeft 1 inrit. max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen + kap of max. 3 bouwlagen met een platdak. max. bouwhoogte hoofdvolume 10,50 m. max. aantal bouwlagen bijvolume 1 bouwlaag met mogelijkheid tot aankapping. max. hoogte bijvolume zonder aankapping aansluitend aan de verdiepingsvloer; met aankapping maximale goothoogte 3,2 m, maximale bouwhoogte 4,5 m, maximale dakhelling 45. parkeren op het erf Achter de voorgevel moeten 2 parkeerplaatsen liggen. Positie ten opzichte van het huis is aangegeven op plattegrond en zo gekozen dat de tuinen zich zo groen mogelijk presenteren. Uitzondering vormen de 2^1 kapwoningen en de dijkwoningen, waar auto's achter elkaar worden opgesteld. erfafscheidingen haag voorzijde hoogte max. 1 m haag zijkant hoogte 1 tot 2 m haag achtertuin hoogte 2 m soortkeuze uit: Carpnius betulus, Fagus sylvatica, Ligustrum vulgare 'Atrovirens', Taxus baccata Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

26 kavel 1 kaveloppervlak 708 m 2 bouwvlak 242 m 2 max. bouwvolume 779 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde haag als erfafscheiding zijkant met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met mogelijk aankapping hoogte 1 m hoogte 1-2 m 26 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

27 kavel 2 kaveloppervlak 773 m 2 bouwvlak 236 m 2 max. bouwvolume 850 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met mogelijk aankapping hoogte 1 m Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

28 kavel 3 kaveloppervlak 703 m 2 bouwvlak 207 m 2 max. bouwvolume 773 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met aankapping hoogte 1 m 28 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

29 kavel 4 kaveloppervlak 767 m 2 bouwvlak 267 m 2 max. bouwvolume 844 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met aankapping hoogte 1 m Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

31 kavel 6 kaveloppervlak 700 m 2 bouwvlak 263 m 2 max. bouwvolume 770 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde haag als erfafscheiding zijkant met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met aankapping hoogte 1 m hoogte 1-2 m Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

32 kavel 7 kaveloppervlak 654 m 2 bouwvlak 220 m 2 max. bouwvolume 719 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde haag als erfafscheiding zijkant met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met aankapping hoogte 1 m hoogte 1-2 m 32 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

52 B I J L A G E N verkaveling 1:500 A1 52 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

53 Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september

54